Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды. Документы для и бизнеса Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды здания

Алексей Сорокин Анатольевич, ведущий юрист

Государство при помощи элемента обязательной регистрации договора аренды недвижимого имущества придаёт значимость данным правовым отношениям и осуществляет признание возникшего права пользования арендатора перед третьими лицами. От заключения договора аренды и его государственной регистрации зависит судьба договорных отношений и поведение сторон в дальнейшем, указанный фактор может влиять на исчисление обязательных налогов. Учитывая всё разнообразие споров, вытекающих из договоров аренды недвижимого имущества для сторон, важно разобраться с последствиями несоблюдения условия о государственной регистрации договора аренды. Зачастую стороны избегают условия об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости, особенно это характерно для представителей малого бизнеса. В последствиях и рисках отсутствия государственной регистрации договора аренды позволяет разобраться анализ судебной практики.

Прежде всего, стоит определиться с объектами, подлежащими государственной регистрации по договору аренды. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ).

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указано, что к договорам аренды любого нежилого помещения применимы правила статьи 651 Гражданского кодекса РФ. В свою очередь, это означает то, что государственной регистрации подлежит договор, в аренду по которому передаётся такое недвижимое имущество, как офис, нежилое помещение, здание и сооружение.

Различные правовые позиции о последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества неоднократно высказывались Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации. Так, например, в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.01.2013 № 13 было указано, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, но указанный договор не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний. В таком случае следует иметь в виду, что стороны уже связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время, в соответствии со статьёй 308 Гражданского кодекса РФ, права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ.

Иными словами, в случае фактического исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды недвижимого имущества отсутствие государственной регистрации такого договора не является основанием для признания сделки недействительной. Таким образом, содержание статьи 165 Гражданского кодекса РФ, согласно которой несоблюдение требования о регистрации любой сделки влечет её недействительность, судами должно трактоваться иначе.

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2015 № 165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными» вышеуказанные нормы получают более подробную трактовку. Письмом положен конец всему разнообразию судебной практики рассмотрения споров, связанных с последствиями отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Суд в письме в очередной раз указал, что совершённый в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечёт правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а вот сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключённость. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать её регистрации в судебном порядке.

Судебная система неоднократно высказывала различные позиции о влиянии срока действия договора аренды и необходимости его государственной регистрации. В таких случаях предполагается верным вывод Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 в «Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» о том, что заключённый на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок аренды составляет больше одного года, не подлежит государственной регистрации .

В этом же письме было озвучено мнение о том, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также должно быть подвергнуто процедуре государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Указанное положение оказалось логически верным в отношении любого дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества.

Так, например, перенаём должен совершаться по волеизъявлению прежнего арендатора, нового арендатора и арендодателя при условии соблюдения требований к форме основной сделки, включая государственную регистрацию, к данным правоотношениям применимы нормы статьи 391 Гражданского кодекса РФ .

Пример из судебной практики

Суд установил, что в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаём должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга в соответствии со статьёй 391 Гражданского кодекс РФ. Такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявленных к основной сделке. В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации. Первоначальный договор аренды прошёл государственную регистрацию, а следовательно, и соглашение о перенайме должно было быть зарегистрировано. Это означает, что данное соглашение в соответствии с вышеназванными нормами не может считаться заключённым, а перемена арендатора в договоре состоявшейся. В конечном итоге суд взыскал с арендатора в пользу арендодателя арендную плату только за фактическое пользование помещением (Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 04.12.2006 по делу № А56-13599/2006).

Похожая ситуация может сложиться в случае, если стороны заключили новый договор или дополнительное соглашение к основному договору. В случае отсутствия такой регистрации они признаются незаключёнными и к отношениям между сторонами признаются условия исходного обязательства . С другой стороны, это может послужить основанием для предъявления арендатором требования к арендодателю о неосновательном обогащении по арендным платежам (в случае признания договора незаключённым).

Незарегистрированный в установленном порядке договор аренды недвижимости может быть оспорен по правилам о недействительности сделок , а уклонение от государственной регистрации договора аренды со стороны арендатора может повлечь расторжение договора аренды.

Пример из практики

Суд отказал предпринимателю в передаче кассационной жалобы в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по иску предпринимателя к Обществу о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды. При этом суд правильно установил, что арендатор предпринимал меры по государственной регистрации только после расторжения договора аренды, договор, в свою очередь, был расторгнут в связи с неисполнением предпринимателем обязанности по государственной регистрации аренды недвижимого имущества. При таких обстоятельствах суды признали, что действия Общества по одностороннему расторжению спорного договора аренды и понуждению предпринимателя к освобождению занимаемого помещения соответствуют закону и условиям договора аренды, а потому отказали в удовлетворении иска (Определение Верховного Суда РФ от 25.03.2015 по делу № А29-6329/2013).

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор, являющийся незаключённым вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является фактически отсутствующим ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем. Указанные положения Гражданского кодекса Российской Федерации в их системном толковании при недостижения в требуемой форме соглашения о существенном условии договора предусматривают не недействительность договора, а иные последствия в виде его незаключённости .

Промежуточный анализ вышеуказанных судебных актов позволяет сделать вывод о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества влияет на заключённость договора, а не на его действительность. Юридически значимым обстоятельством, подлежащим определению судом, являются фактические отношения между сторонами в зависимости от срока заключения. Само же отсутствие государственной регистрации договора аренды не является тем основанием, в соответствии с которым лицо может быть лишено права на судебную защиту. Это означает, что в суде при рассмотрении спора у сторон не имеется необходимости обосновывать причины отсутствия государственной регистрации договора.

С 1 июля 2015 года в гражданском законодательстве грядут изменения, которые коснутся и момента заключения договора: после их вступления в силу договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключённым с момента его регистрации. В целом это не меняет тенденций в правоприменительной практике арбитражных судов, а лишь официально закрепляет позицию, неоднократно выражавшуюся в актах толкования.

Отношения по аренде объектов недвижимости учитываются также и в налоговых правоотношениях. Арендодатель платит налог на имущество, которое сдаётся им в аренду, а арендатор при уплате арендных платежей учитывает их в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Арендатор в некоторых случаях также выступает налоговым агентом по налогу на добавленную стоимость (далее - НДС), который, в свою очередь, включается в платежи по договору аренды недвижимого имущества.

При отсутствии регистрации договора аренды недвижимого имущества арендатор на практике может столкнуться с трудностями исчисления расходов, Минфин полагает, что до момента государственной регистрации компания не является арендатором данного объекта и у неё отсутствуют правовые основания уплачивать за него арендную плату, таким образом, уменьшается налоговая база налога на прибыль. Подобная позиция содержится в письме Минфина России от 06.03.2008 № 03-03-06/1/152.

Складывающаяся судебная практика отрицает указанные домыслы некоторых должностных лиц налоговой инспекции: если договор аренды не зарегистрирован, но факт использования арендованного имущества и оплаты арендных платежей подтверждён, понесённые расходы можно учесть в составе затрат, которые в дальнейшем уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль (Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 16.08.2007 по делу № А40-51763/06-115-305).

В объект налогообложения по НДС входят арендные платежи. Согласно пункту 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ, налоговым агентом по арендованному объекту недвижимости является арендатор, который обязан исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. Отсюда следует логически верный вопрос: существует ли обязанность по уплате НДС при отсутствии зарегистрированного договора аренды недвижимости? Представляется верной позиция о том, что отсутствие регистрации договора аренды не освобождает от исполнения обязанности по уплате НДС.

Указанные выводы подтверждаются судебной практикой. Так, например, суд отклонил как необоснованный довод заявителя о том, что договор аренды, ввиду несоблюдения условий пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, является незаключённым и не может порождать никаких правовых последствий, в том числе и по уплате налога. Учитывая реальное использование предпринимателем нежилого помещения в своей производственной деятельности, отсутствие регистрации договора аренды не освобождает налогового агента от исполнения возложенных на него обязанностей. Предприниматель также не учла, что в связи с продолжением пользования имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор аренды, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, был возобновлён на неопределённый срок, а следовательно, применительно к проверяемому периоду не подлежал государственной регистрации (Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 04.01.2013 по делу № А59-5129/2012).

Таким образом, в случае если договор аренды не прошёл необходимую процедуру государственной регистрации, но надлежащим образом исполнялся, стороны указанного договора обязаны выполнить все принятые на себя обязательства. Единственное различие таких договоров заключается в том, что в связи с отсутствием регистрации у сторон имеются права, которые не могут быть противопоставлены неопределённому кругу лиц. Судебная практика демонстрирует минимум рисков последствий отсутствия государственной регистрации, вследствие чего условие об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключённого на срок более одного года, может стать формальным.

Сорокин Алексей Анатольевич, ведущий юрист,

E-mail : [email protected]

Вниманию подписчиков: вы можете задавать вопросы напрямую авторам по теме статьи.

Оплачивает ответы редакция ЖП.

Об условиях устных консультаций и ведения судебных дел вы договариваетесь сами. Редакция не несёт ответственности за действия или бездействие экспертов.

Нередки случаи, когда договор аренды, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован. В соответствии со ст. 165ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Однакоп. 2 ст. 651ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Соответственно, отсутствие регистрации договоров аренды, подлежащих госрегистрации в соответствии сост. 651ГК РФ, влияет на заключенность договора, а не на его действительность. Кроме того, следует учитывать, что незаключенный договор не может являться недействительным. В связи с изменениями, которые внесены в Гражданский кодекс РФ Федеральнымзакономот 07.05.2013 N 100-ФЗ, изст. 165ГК РФ исключены положения о недействительности (ничтожности) сделки, не прошедшей обязательную государственную регистрацию. Таким образом, вопрос о соотношении незаключенности и недействительности договора аренды разрешен на законодательном уровне. Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.

По вопросу о возможности передачи арендодателем арендованного имущества третьему лицу после подписания договора, но до его государственной регистрации см. п. 2 материалов к ст. 607ГК РФ.

С 1 июня 2015 г. вступили в силу изменения в п. 3 ст. 433ГК РФ. В соответствии с ними договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Приведенные выводы и судебная практика основаны на прежней редакции ГражданскогокодексаРФ, в которой нормы аналогичного содержания отсутствовали.

12.1. Вывод из судебной практики: Стороны заключенного в требуемой форме договора аренды, который исполнялся сторонами, но не прошел регистрацию, обязаны выполнять все принятые обязательства, не вправе произвольно изменять договор и требовать возврата неосновательного обогащения.

Примечание: По вопросу о том, сохраняет ли силу договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора (ИнформационноеписьмоПрезидиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165), см.п. 4.1 материалов к ст. 617ГК РФ.

Судебная практика:

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника..."

12.2. Вывод из судебной практики: Если договор аренды не прошел госрегистрацию, у лица, пользующегося имуществом на основании такого договора, не возникают права, которые могут быть противопоставлены правам третьих лиц (например, право преимущественного заключения договора на новый срок, на сохранение договора в силе при смене арендодателя).

Примечание: По вопросу о том, сохраняет ли силу договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора, см.п. 4.1 материалов к ст. 617ГК РФ.

Судебная практика:

ПостановлениеПленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

"...14. Согласно пункту 2 статьи 609ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310ГК РФ), и оснований для применения судом положенийстатей 1102,1105этого Кодекса не имеется. В силустатьи 309ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяетсяпункт 1 статьи 617ГК РФ..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

12.3. Вывод из судебной практики: Договор аренды, подлежащий госрегистрации, в отсутствие таковой является незаключенным.

Примечание: В соответствии сп. 8 ст. 2Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся вст. ст. 609и651ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключиласт. ст. 609,651ГК РФ из перечня, приведенного вп. 8 ст. 2Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся вп. 14данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяетсяп. 1 ст. 617ГК РФ.

По вопросу о правовых последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации, см. п. 12.1 материалов к ст. 609ГК РФ.

Суды, отмечая, что незарегистрированный договор аренды связывает его стороны обязательством, могут указать на его заключенность.

Судебная практика:

Информационное письмоПрезидиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

"...7. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

12.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, считается ли заключенным договор аренды сроком один год и более, который не прошел государственную регистрацию, если впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора аренды, установив его менее года, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если договор аренды сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора аренды, установив его менее года, такой договор все равно считается незаключенным.

Примечание:

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 23.03.2010 N Ф09-1742/10-С3 по делу N А50-23758/2009

"...В кассационной жалобе предприниматель просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела. По мнению истца, вывод суда апелляционной инстанции о незаключенности договора аренды от 01.04.2008, заключенного между истцом и обществом с ограниченной ответственностью "Золушка" (далее - общество "Золушка", третье лицо), является ошибочным и не соответствует действующему законодательству. Предприниматель указывает, что положения ст. 450, 451, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не запрещают вносить по соглашению сторон изменения в договор до его государственной регистрации, в том числе изменения, устанавливающие новый срок действия договора, при котором его государственная регистрация не требуется.

Как следует из материалов дела, 01.04.2008 между обществом "Золушка" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование помещение общей площадью 165 кв. м, расположенное по адресу: г. Березники, ул. Гагарина, д. 1.

Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Установив, что срок действия договора аренды от 01.04.2008 определен сторонами с 01.04.2008 по 31.03.2009, данный договор в установленном законом порядке не зарегистрирован, суды обоснованно признали названный договор незаключенным.

При этом суд кассационной инстанции отмечает, что согласно п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу прямого указания закона договор аренды здания должен быть составлен в виде единого документа, подписанного сторонами.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно не принял во внимание дополнительное соглашение от 17.04.2008, изменяющее условие о сроке действия договора аренды, подписанное предпринимателем и обществом "Золушка"..."

Позиция 2. Если договор аренды сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора, установив его менее года, договор считается заключенным на срок, указанный в допсоглашении.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 25.10.2010 N Ф09-8797/10-С6 по делу N А50-6727/2010

"...Вместе с тем до окончания трехмесячного срока с момента предупреждения об отказе от договора аренды те же стороны заключили договор аренды от 10.01.2007 N 1825-07И сроком действия с 01.12.2006 по 01.12.2009, подписав к нему акт приема-передачи от 01.12.2006.

При этом, как установлено судом первой инстанции, заявителем в материалы дела представлено подписанное сторонами 06.06.2007 изменение N 1 к договору аренды объекта от 10.01.2007 N 1825-07И, в соответствии с которым в п. 1.3 названного договора внесены изменения в части установления срока аренды объекта с 01.12.2006 по 28.11.2007, то есть менее года.

Учитывая, что обязательная государственная регистрация названного договора, заключенного на срок менее года, не требовалась, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанный договор являлся заключенным и регулировал отношения в спорный период.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что отказ Департамента в приватизации имущества является правомерным, поскольку предприниматель Калашников Ю.В. не является субъектом, имеющим согласно положениям Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, по причине его нахождения во временном пользовании заявителя менее двух лет до дня вступления в силу названного Закона, договор аренды от 10.01.2007 N 1825-07И является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, изменения от 06.06.2007 N 1 к незаключенному договору в части срока его действия не имеют юридической силы и не влекут правовых последствий.

Однако, делая указанный вывод в отношении незаключенности договора, суд апелляционной инстанции не указал, каким нормам права противоречит воля сторон на внесение изменений в договор аренды по сроку его действия.

В соответствии со ст. 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года.

С учетом того, что Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нормы гражданского законодательства, регулирующие арендные отношения, не устанавливают сроки, в течение которых договор аренды подлежит регистрации, а также запрет на изменение сторонами условий договора в период, предшествующий его регистрации, вывод суда апелляционной инстанции о признании изменений от 06.06.2007 N 1 в договор от 10.01.2007 N 1825-07И в части срока его действия не имеющими юридической силы нельзя признать правильным.

Таким образом, указанный договор аренды, с учетом внесенных в него изменений, заключенный на срок менее года, не требовал обязательной государственной регистрации, и регулировал отношения сторон относительного арендуемого имущества в период его действия.

Учитывая изложенное, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене (ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), решение суда первой инстанции - оставлению в силе..."

12.5. Вывод из судебной практики: Если договор аренды сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора аренды, указав, что он заключен на неопределенный срок, такой договор все равно считается незаключенным.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.03.2011 по делу N А43-19065/2010

"...Теруправление (арендодатель) и Общество (арендатор) при участии муниципального унитарного предприятия "Департамент единого заказчика Нижегородского района" (балансодержателя) оформили договор аренды от 04.08.2004 N 01-01/0186 названного помещения площадью 114,2 квадратного метра для использования под фитостудию и цветочный магазин.

В пункте 1.2 договора срок его действия определен с 01.06.2004 по 16.07.2008.

Дополнительным соглашением от 25.04.2008 к договору аренды от 04.08.2004 установлено, что названный договор заключен на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд установил и ответчик не оспаривает, что договор аренды от 04.08.2004 N 01-01/0186 сроком более года не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, поэтому является незаключенным.

Вывод суда первой инстанции о том, что у контрагентов возникли договорные отношения по аренде названного имущества с 25.04.2008 после оформления дополнительного соглашения к договору аренды от 04.08.2004, ошибочен, так как в силу правил статей 453 (пункта 2), 433 (пункта 3) и 651 (пункта 2) Гражданского кодекса Российской Федерации на соглашение распространяется требование (которое не соблюдено) по его государственной регистрации для придания ему юридической силы. Данное обстоятельство не привело к принятию неверного решения по настоящему делу в силу изложенного..."

12.6. Вывод из судебной практики: Признание договора аренды не заключенным в связи с отсутствием государственной регистрации по вине арендодателя не является основанием для освобождения арендатором имущества, если срок аренды, указанный в договоре, не истек.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2010 по делу N А01-776/2009

"...Как следует из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанций, на основании заявления предпринимателя постановлением главы администрации от 12.05.2005 N 669 (далее - постановление N 669) принято решение передать ответчику в аренду сроком на 49 лет земельный участок, покрытый водой, площадью 2,4 га, относящийся к категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", для разведения рыбы. Согласно пункту 3 указанного постановления ответчик обязан в срок до 15.08.2005 после подписания договора аренды произвести его государственную регистрацию в отделе Управления федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея в Тахтамукайском районе.

14 июля 2005 года истец и ответчик заключили договор аренды земельного участка N 114 (далее - договор аренды) сроком на 49 лет. Пунктом 4.4.5 указанного договора предусмотрено, что после подписания договора и изменений к нему предприниматель обязан произвести его (их) государственную регистрацию. В случае отсутствия государственной регистрации в установленный срок договор считался незаключенным, а переданный земельный участок подлежал изъятию.

Удовлетворяя исковые требования о признании договора аренды незаключенным и отказывая в требованиях об освобождении спорного земельного участка, суды исходили из сложившихся между сторонами арендных отношений, к которым применяются нормы главы 34 Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Статья 25 Земельного кодекса предусматривает, что права на земельные участки, предусмотренные главами 3 и 4 Земельного кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства произведенной государственной регистрации договора аренды, суды пришли к правильному выводу о его незаключенности.

Судом установлено, что земельный участок передан ответчику на основании акта приема-передачи от 14.07.2005. Арендная плата за указанный земельный участок вносится предпринимателем в полном объеме и в установленный договором срок. Из пояснений ответчика следует, что он не может зарегистрировать договор аренды в связи с отменой истцом постановления N 669. Действия администрации обжалованы ответчиком в суд.

Статьей 26 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что если одна из сторон договора уклоняется от ее государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 Кодекса предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

В данном случае у сторон по спорному договору имеется право на обращение в регистрирующий орган для регистрации спорного договора до момента срока окончания его действия, а также право на обжалование отказа в государственной регистрации, уклонения арендодателя или арендатора от регистрации договора аренды земельного участка.

Поскольку, возможность регистрации договора аренды, учитывая срок аренды, не утрачена, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о преждевременном истребовании администрацией у предпринимателя переданного ему земельного участка..."

12.7. Вывод из судебной практики: Если в договор аренды сроком менее года внесены изменения и установлен срок договора более года, но впоследствии договор не был зарегистрирован, то новый договор считается незаключенным, а предыдущий договор (редакция) возобновленным на неопределенный срок.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.06.2010 по делу N А55-31126/2009

"...Ответчик ежегодно с 1996 года заключал с истцом договоры аренды на помещение, расположенное в г. Сызрани по ул. Гоголя, д. 34, в том числе, договор от 01.01.2007 N 00968 заключенный на период по 30.11.2007.

Решением суда от 01.07.2008 по делу N А55-2325/2008 между сторонами разрешен преддоговорный спор, возникший при заключении договора аренды от 01.01.2007 N 00968. Помимо иных разногласий, судом утвержден пункт договора относительно срока его действия в редакции истца - с 02.12.2007 по 01.07.2011.

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Срок действия подписанного между истцом и ответчиком договора аренды от 01.01.2007 составляет более одного года, однако в установленном законом порядке сторонами не зарегистрирован, в связи с чем, договор признан судом незаключенным.

Исходя из изложенного суд пришел к выводу, что между сторонами продолжает действовать договор от 01.01.2007 N 00968, который в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на неопределенный срок.

Решение Арбитражного суда Самарской области от 29.12.2009, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 по делу N А55-31126/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

12.8. Вывод из судебной практики: Если договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, не был зарегистрирован, это не лишает арендатора права на судебную защиту.

Судебная практика:

Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 154-О

"...Притом что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту: в обоснование своих исковых требований ЗАО "СЭВЭНТ" могло представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника, и т.п., что подтверждается приложенными к жалобе судебными решениями..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

• Подлежат ли исполнению банком обязательства должника-владельца счета по требованиям кредиторов 1-3 очереди?
• Руководитель ООО был осужден по ст. 173.1. УК РФ. Какие последствия для сделок, заключенных данным руководителем?
• Какие особенности приема на работу по совместительству иностранца, с патентом на работу по конкретной профессии?
• Необходимо ли в учреждении утверждать положение о пропускном режиме?
• Вправе ли ГБУ для оказания госуслуг закупать другие услуги, если их использование не предусмотрено техрегламентом?

Вопрос

Заключили 01.10.15г. договор аренды нежилого здания на срок 5 лет. Арендатор должен зарегистрировать его в течение 1 мес. с момента подписания акта приема-передачи. По условиям договора, здание должно было быть передано нам не позднее 1 ноября 2015г. Но акта нет до сих пор, зданием мы пользуемся фактически. Сейчас возникает вопрос с гос.регистрацией. Акт должны предоставить в ближайшее время. Вопрос следующий: Если регистрация фактически будет осуществлена не в те сроки, как указано в условиях договора, что грозит Арендатору? Не откажет ли рег.палата в регистрации? И еще вопрос: Может ли Арендодатель предоставить акт не 1 ноября, а например, позже этой даты? Какие риски для арендатора в этом случае. Что делать в данной ситуации: может сделать доп. соглашение до регистрации об изменении сроков регистрации?

Ответ

Да, Арендодатель может предоставить акт после 1 ноября. Росреестр не откажет в регистрации договора, но Вы можете изменить срок регистрации. Если договор аренды не будет зарегистрирован, это влечет для Арендатора определенные риски. Они заключаются в том, что права арендатора по таким договорам, не прошедшим государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены третьим лицам. Это означает, что Арендатор по такому договору не имеет преимущественного права на заключение его на новый срок.

При этом зарегистрировать договор аренды можно даже без согласия Арендодателя. Договор аренды вполне может быть зарегистрирован по заявлению любой из сторон договора.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора ( п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Обязательство арендодателя передать имущество арендатору считается исполненным только после того, как ( ГК РФ):

имущество предоставлено арендатору во владение и пользование или во временное пользование (т. е. сотрудникам арендатора предоставлен доступ в помещение и переданы ключи от него);

стороны подписали передаточный акт.

Если арендодатель уклоняется от подписания передаточного акта, это рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества. Такие правила устанавливает п. 1 ст. 655 ГК РФ. В этом случае для уклоняющейся стороны могут наступить неблагоприятные последствия в виде расторжения договора, взыскания убытков и (или) неустойки.

договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее одного года ( ст. 651 ГК РФ);

договор аренды помещения, находящегося в здании или сооружении, заключен на срок не менее одного года (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № ).

Такие разъяснения содержатся в постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, а также в и информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .

«В отдельных случаях договор аренды необходимо зарегистрировать. Если такой договор не зарегистрирован, то для всех третьих лиц он считается незаключенным и не порождающим правовых последствий. В то же время отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора.

Таким образом, если договор аренды, который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, это повлечет следующие правовые последствия.

1. Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации.

2. Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Это связано с тем, что договор не зарегистрирован, а потому третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях. Соответственно, стороны договора в своих взаимоотношениях с третьими лицами не могут ссылаться на незарегистрированный договор.

Однако на практике далеко не всегда сразу понятно, нужно регистрировать договор или нет. В частности, немало сложностей возникает в связи с вопросом, нужно ли регистрировать дополнительные соглашения к договору аренды и в каких случаях.

Кроме того, если договор аренды необходимо зарегистрировать, то в нем нужно будет прописать, какая сторона возьмет на себя эту обязанность, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора, а также ряд других связанных с этим вопросов.

Договоры, которые подлежат государственной регистрации

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в следующих случаях:

• договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее одного года ();
• договор аренды помещения, находящегося в здании или сооружении, заключен на срок не менее одного года ( «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»);
• договор аренды земельного участка заключен на срок не менее одного года ();
• несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды заключены одновременно, причем срок одного из них начинает течь сразу же после окончания срока действия другого договора. Суды рассматривают такие договоры в качестве единой сделки, которая подлежит регистрации при условии, что общий срок аренды по этим договорам составляет один год или более ().

Долгосрочный договор аренды недвижимости заключен 2 марта 2013 года, но не был зарегистрирован. Арендодатель утверждает, что такой договор не подлежит регистрации. Стоит ли арендатору все же настоять на регистрации договора и как это сделать

Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества не требуется в следующих случаях.

1. Договор аренды заключен на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).

Нужно ли регистрировать договор аренды недвижимого имущества, если он заключен на срок с 1 января по 31 декабря того же года

Да, нужно, поскольку в этом случае срок договора признается равным одному году ( «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее - информационное письмо № 66).

В то же время договор аренды, заключенный на срок с 1 января по 30 декабря либо до 31 декабря, регистрации не подлежит, поскольку в этом случае из срока в один год исключен один день - 31 декабря ().

2. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, продлен на тот же срок.

На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок. Согласно правовой позиции ВАС РФ, при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу статьи 651 Гражданского кодекса РФ ( «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»; далее - информационное письмо № 59).

Пример из практики: суд подтвердил, что если договор аренды заключен на срок менее года и впоследствии не более чем на год был продлен дополнительным соглашением, то в этом случае ни договор, ни дополнительное соглашение регистрировать не нужно

Стороны заключили договор аренды со сроком действия с 1 января по 28 декабря 2008 года. В дальнейшем сторонами было заключено дополнительное соглашение к этому договору, в соответствии с которым срок договора был продлен на период с 1 января по 28 декабря 2009 года. В дальнейшем у арендатора возникла задолженность по уплате арендных платежей. Арендодатель предъявил иск о взыскании этой задолженности. Арендатор же подал встречный иск о взыскании неосновательного обогащения на том основании, что поскольку срок договора с учетом дополнительного соглашения составил более года, а сам договор не был зарегистрирован, то он должен считаться незаключенным.

3. Договор аренды заключен (возобновлен) на неопределенный срок.

Договор аренды, заключенный либо возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Это можно доказать, опираясь на статьи 651 Гражданского кодекса РФ и разъяснения ВАС РФ.

Во-вторых, Президиум ВАС РФ фактически приравнял к заключению нового договора аренды продление договора на тот же срок по окончании срока его действия ().

Следовательно, возобновление договора аренды на неопределенный срок также является заключением нового договора, который не содержит условия о сроке его действия и признается заключенным на неопределенный срок.

На уровне федеральных арбитражных судов округов также сложилась практически единообразная практика толкования статьи 651 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит (постановления , ).

На уровне окружных судов удалось найти всего один судебный акт, в котором была изложена иная точка зрения: договор аренды, изначально заключенный на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации (). В обоснование указанной позиции суды указывают, что разъяснение, изложенное в информационного письма № 59, касается лишь договоров аренды, возобновляемых на неопределенный срок по истечении первоначального срока аренды, но не распространяется на договоры аренды, изначально заключаемые на неопределенный срок.

Однако как было сказано выше, данная позиция является ошибочной, и риск того, что суд вынесет свое решение не в соответствии с разъяснениями Президиума ВАС РФ, является минимальным.

Порядок государственной регистрации договора

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора ( «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее - Закон о госрегистрации). На практике это означает, что стороны сами определяют, юристы какой из сторон будут заниматься регистрацией договора, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора и дополнительных соглашений к нему и т. п. Чтобы устранить неопределенность в данном вопросе, рекомендуется прописать это в договоре.*

Пример пункта договора аренды о порядке его регистрации сторонами

«Регистрация настоящего Договора, а также Дополнительных соглашений к нему осуществляется Арендатором в срок не позднее двух месяцев со дня подписания настоящего Договора. Расходы, связанные с первоначальной государственной регистрацией настоящего Договора несет Арендатор. В дальнейшем расходы по государственной регистрации изменений к настоящему Договору несет Сторона, по инициативе которой вносятся изменения. Расходы по государственной регистрации досрочного расторжения Договора несет та сторона, по инициативе которой Договор подлежит расторжению. Арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Арендатору необходимый пакет документов для государственной регистрации настоящего Договора».

При распределении обязанностей по регистрации договора нужно иметь в виду, что сама по себе регистрация договора не создает никаких прав либо преимуществ для арендодателя, но создает лишь обязанности. Соответственно, и интерес к регистрации договора со стороны арендодателя будет минимальный. По этой причине арендатору целесообразно самостоятельно исполнить обязанность по регистрации договора. Это освободит его от рисков, которые будут связаны с тем, что арендодатель не исполнил свою обязанность по регистрации договора аренды. Например, если в течение срока аренды арендодатель так и не зарегистрировал договор, а срок аренды подошел к концу, то арендатор может лишиться преимущественного права на заключение нового договора.

Кроме того, в определенных случаях медлительность в регистрации договора может сыграть против арендатора. Дело в том, что регистрация договора не только позволяет исключить риски, связанные с незаключенностью договора, но служит также дополнительной гарантией для арендатора на случай недобросовестных действий арендодателя. Например, может оказаться, что арендатор подписал в отношении одного и того же объекта аренды два долгосрочных договора с разными арендаторами. В данной ситуации будет зарегистрирован именно тот договор, который первым был передан на регистрацию со всеми необходимыми документами ( по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных ). Арендатор же по другому договору сможет лишь потребовать возмещения убытков. Это еще один аргумент в пользу того, чтобы арендатору самостоятельно исполнить обязанность по регистрации договора аренды.

Регистрация договора аренды производится территориальными органами Росреестра в соответствии с «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме».

Регламент оказания услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвержден «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С 1 июня 2015 года заявление и документы для государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью во всех регионах Российской Федерации можно подать . Для этого нужно заполнить специальную форму на сайте Росреестра .

Общий перечень документов, представляемых на регистрацию договора аренды, указан в Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных .

Ответ на вопрос о том, какие документы нужно представлять на государственную регистрацию договора аренды, зависит от того, было ли зарегистрировано право собственности арендодателя на объект аренды.

Если право на недвижимое имущество ранее не было зарегистрировано за арендодателем, то для государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения или его части необходимо будет представить в регистрирующий орган кадастровые паспорта сдаваемого в аренду объекта недвижимости с указанием размера арендуемой площади (), а для государственной регистрации земельного участка или его части - кадастровый паспорт земельного участка с указанием сдаваемой в аренду площади ().

Если право на недвижимое имущество ранее уже было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащие графическое и (или) текстуальное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается ( «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. )).

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды взимается в размере 2 тыс. руб. с физических лиц и 22 тыс. руб. с организаций ().

Государственная регистрация осуществляется в следующие сроки:

• в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов, которые необходимы для государственной регистрации, если иные сроки не установлены в федеральном законе, - общее правило;
• не позднее чем в течение 15 рабочих дней со дня приема заявления и документов, которые необходимы для государственной регистрации, - при регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений;
• не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, которые необходимы для государственной регистрации, - при регистрации ипотеки жилых помещений;
• не позднее чем в течение трех рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, которые необходимы для государственной регистрации, - при регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов;
• в сроки, которые предусмотрены для государственной регистрации прав на здания, строения или сооружения, которые находятся на земельном участке, и ограничений (обременений) этих прав, - при регистрации прав на земельный участок, на котором находятся эти здания, строения или сооружения, и ограничений (обременений) этих прав;
• не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем приема документов, которые необходимы для государственной регистрации прав, и заявления, - при регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов, электронных образов документов и поданного нотариусом в электронной форме заявления о государственной регистрации прав.

Такие правила установлены в статьи 13 Закона о регистрации.

Что делать, если арендодатель не исполняет своей обязанности по регистрации договора аренды

У арендатора есть два варианта действий: самому обратиться в регистрирующий орган или же потребовать регистрации в судебном порядке.

С одной стороны, договор аренды регистрируется по заявлению одной из сторон. Следовательно, арендатор может самостоятельно обратиться в регистрирующий орган за регистрацией договора вместо арендодателя, представив все необходимые документы.

Однако в этом случае у арендатора возникают следующие риски:

• самостоятельное обращение арендатора в регистрирующий орган не сможет заставить арендодателя исполнить обязанности, возложенные на него договором. Например, если в соответствии с договором обязанность по уплате госпошлины за регистрацию договора возложена на арендодателя. В этом случае арендатору придется самому оплачивать все необходимые расходы, что в отдельных случаях может быть для него весьма обременительно;
• самостоятельное обращение арендатора в регистрирующий орган будет осложнено необходимостью получения отдельных документов, которые арендатор самостоятельно получить не имеет возможности, например, кадастровый паспорт помещения. А без указанных документов арендатор в большинстве случаев не сможет самостоятельно зарегистрировать договор. Необходимость представления этих документов в регистрирующих органах, как правило, объясняют тем, что на каждый регистрируемый договор заводится новое регистрационное дело (фактически отдельная папка), в которое заново необходимо представлять копии первичных документов, включая кадастровый паспорт объекта недвижимости. В свете положений, указанных в статьи 33 Закона о госрегистрации, правомерность таких заявлений сотрудников регистрирующих органов можно поставить под сомнение. Однако чтобы оспорить такое требование, придется обращаться в суд.

С другой стороны, в соответствии с статьи 165 Гражданского кодекса РФ если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, то суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации договора. Поэтому если арендодатель не исполняет свою обязанность по регистрации договора, арендатору в большинстве случаев целесообразнее либо направить соответствующую письменную претензию арендодателю, либо сразу обращаться с требованием о регистрации договора в суд. В этом случае договор будет зарегистрирован по решению суда ().

Внимание! Если ни одна из сторон не обратилась в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора, то договор будет считаться незаключенным.

Если ни одна из сторон не обратится в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора. Дело в том, что если ни одна из сторон не обращалась, то, следовательно, ни одна из сторон и не уклонялась от такой регистрации. В этом случае договор будет считаться незаключенным, невлекущим возникновения у сторон каких-либо прав и обязанностей ().

На практике это будет означать, что у арендатора будут отсутствовать право владеть и пользоваться объектом аренды и иные права, вытекающие из договора аренды, в том числе преимущественное право на заключение договора на новый срок, право на сдачу имущества в субаренду и т. д. А арендодатель, если возникнет задолженность по арендным платежам, сможет лишь обратиться в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения. При этом в рассматриваемой ситуации плата за пользование недвижимым имуществом будет взыскиваться не по среднерыночной стоимости аренды аналогичного имущества, а по цене, согласованной сторонами в договоре, если только при рассмотрении судебного спора не доказано иное (например, арендатор докажет, что согласованная арендная плата в договоре превышает среднерыночную, либо арендодатель докажет, что согласованная арендная плата ниже среднерыночной). Это обусловлено тем обстоятельством, что при подписании договора стороны выразили волю на согласование определенных договорных условий, в частности, арендодатель предполагал получение арендной платы, а арендатор - уплату арендной платы в размере, согласованном в договоре».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: срок, в течение которого должен быть зарегистрирован договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, законодательством не установлен. Ответственность за отсутствие такой регистрации законом не предусмотрена. С заявлением о государственной регистрации договора может обратиться любая из его сторон.

Обоснование вывода

Договор аренды недвижимого имущества (в том числе помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). С учетом закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны договора аренды, подлежащего государственной регистрации, вправе определить в договоре, кто из них осуществляет действия, направленные на его государственную регистрацию. В договоре можно указать, какая из сторон несет расходы по регистрации, кто будет готовить и подавать документы в регистрирующий орган. Срок, в течение которого стороны договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее года, должны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о государственной регистрации такого договора, законодательством не установлен. По смыслу ГК РФ соответствующие действия должны быть совершены в разумный срок (постановления Арбитражного суда Московского округа от 31.03.2016 № Ф05-3133/16, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.05.2015 № Ф07-591/15).

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации договора аренды само по себе не означает, что между сторонами отсутствуют обязательственные отношения. В судебной практике выработана правовая позиция, в соответствии с которой соглашение, достигнутое по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации, и исполняемое сторонами, связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, даже если такой договор не был зарегистрирован. Правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды связаны прежде всего с тем, что права арендатора по такому договору не могут быть противопоставлены им третьим лицам (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, п. 2-4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165)).

Что касается санкций, применение которых возможно в связи с отсутствием государственной регистрации указанного в вопросе договора, то ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа за несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним. Вместе с тем, как следует из разъяснений, приведенных в ответе на вопрос 17 раздела «Вопросы применения Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 г. по гражданским делам (утв. постановлениями Президиума ВС РФ от 4, 11 и 18.05.2005, без номера), в приведенной ситуации эта норма применяться не должна. В случае уклонения одной из сторон договора от его государственной регистрации применяются способы защиты прав, предусмотренные гражданским законодательством, а не административные санкции (п. 2 ст. 165 ГК РФ, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2013 № 12АП-11298/13, п. 7 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)).

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Существенным условием договора аренды является его предмет. Таким образом, если не будет четко идентифицирован предмет аренды (передаваемый в аренду объект), то такой договор не может быть признан заключенным.

Предметом договора аренды может быть только вещь, определенная индивидуальными признаками. Этот признак предмета договора вытекает из существа арендного правоотношения, предполагающего срочное владение и пользование (или только пользование) предметом и возврат его арендодателю по истечении срока договора. Именно по этой причине в п. 3 указанной статьи включено требование к описанию предмета договора: стороны должны четко указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Если речь идет об аренде целого здания или иного единого комплекса недвижимого имущества, то в этом случае достаточно указания на его адрес и площадь . Если предметом аренды становится часть здания (например, определенная его территория, одна или несколько комнат и т.д.), следует обратить внимание на то, является ли арендуемая часть отдельным объектом права или включается в общую площадь здания . В первом случае для идентификации достаточно указать адрес объекта и его кадастровый номер . Во втором случае не обойтись без выписки из технического паспорта, включающей экспликацию и поэтажный план помещений. Копию плана в данном случае целесообразно оформить приложением к договору, отметив на нем арендуемую площадь. При сдаче в аренду здания, сооружения, помещения в них или части помещений к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, обязательным приложением являются кадастровые паспорта здания, сооружения и помещения, с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения при этом регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Кадастровый паспорт как документ, наиболее полно, а главное — достоверно определяющий уникальные пространственные и иные характеристики недвижимой вещи, представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости (ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Несогласованность предмета договора аренды может повлечь для сторон различные негативные последствия, в частности доначисление налогов и налоговые санкции.

Так, предприниматель был привлечен к ответственности за то, что, применяя специальный налоговый режим, исчислял и уплачивал налог с площади, не соответствующей условиям договора (Постановление Арбитражного суда УО от 20.05.2016 N Ф09-3964/16), что, по мнению налоговых органов и суда, является необоснованным получением налоговой выгоды.

В то же время суды, в отличие от налоговых органов, склонны считать фактическое использование арендованных помещений поводом для отнесения соответствующих затрат к расходам при расчете налога на прибыль при использовании хозяйствующим субъектом общей системы налогообложения (Постановление ФАС МО от 06.03.2014 по делу N А41-18838/13).

При этом, разрешая споры, касающиеся непосредственно сторон договора, суды более категоричны. Если предмет договора не определен ни в его тексте, ни в акте приема-передачи, договор признается незаключенным, а арендатор, хоть и начавший использовать имущество, становится обязанным освободить занимаемое помещение (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 11.09.2014 по делу N 33-5241/2014).

Однако следует иметь в виду следующее: согласно пункту 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г.

N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалобАдминистративные споры. Консультации юристаОбращаемся в арбитражный суд. Консультации юристаОбращаемся в мировой суд. Консультации юристаОбращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юристаКалькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсацийАвторское право. Консультации юристаАдминистративная ответственность. Консультации юристаАлименты.Консультации юристаАренда. Консультации юристаБанкротство. Консультации ЮристаВзыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юристаГоспошлина. Консультации юристаГосударственные (муниципальные) закупки. Консультации юристаДоговор долевого участия. Консультации юристаДоговор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юристаДосудебное урегулирование спора. Консультации юристаЖилищные вопросы. Консультации юристаЗаймы и кредиты.

Если договор аренды земельного участка не зарегистрирован

Консультации юристаЗащита прав потребителей. Консультации юристаЗащита чести, достоинства, деловой репутации. Консультации юристаЗдоровье. Оплата больничных листов. Консультации юристаЗемельное законодательство. Консультации юристаИностранные граждане. Вступление и отказ от гражданства. Консультации юристаИсполнительное производство. Консультации юристаКорпоративные спорыНалоговые проверки. Налоги и взносы. Консультации юристаНаследство. Нотариат. Консультации ЮристаНедвижимость. Общие вопросыПенсионное законодательство. Консультации юристаПредставительство. Консультации юристаПраво собственности: признание, защита, восстановление и прекращение. Консультации юристаПриказное производство. Консультации юристаПолучение компенсаций, возмещение расходовПроверки организаций и ИП. Консультации юристаРегистрация недвижимости. Консультации юристаРегистрация,расторжение брака, раздел имущества. Консультации юристаСемейные споры. Споры о детях. Консультации юристаСтрахование. Консультации юристаСтроительство. Консультации юристаСудебные расходы.Консультации юристаТорги (аукционы, конкурсы)Третейское разбирательство.Консультации юристаТрудовое законодательство. Консультации юристаУстановление юридических фактов. Консультации юристаФинансовая аренда (лизинг). Консультации юристаУголовный процесс. Консультации юриста

В последнее время продолжает формироваться судебная практика касательно признания незарегистрированного договора аренды заключенным 1 .

Вопросы регистрации договора аренды недвижимости

Кроме этого, с 01 июня 2015 года положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), касающиеся определения момента заключения договора, претерпели изменения. Согласно измененному пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. Следовательно, договоры аренды не прошедшие государственную регистрацию порождают права и обязанности для непосредственно сторон договора, несмотря на следующие положения относительно государственной регистрации:

• пункт 1 статьи 164 ГК РФ «В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации»;
• пункт 2 статьи 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
• пункт 2 статьи 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Изменения не являются абсолютно новыми, поскольку формирование судебной практики относительно вопроса обязательности inter partes незарегистрированных договоров началось с постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Согласно пункту 14 данного постановления если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, в том числе о размере арендной платы, собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора.

Обязательность для сторон такого условия договора как его срок неоднократно было подтверждено судами: так, если это не затронет прав третьих лиц, то до окончания установленного соглашением срока пользования арендатор вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон, а соответственно требовать возврата помещения возможно только после его истечения (пункт 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее - Информационное письмо № 165), постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06 августа 2015 года № Ф10-2597/2015).

В то же время, несмотря на то что, государственная регистрация договора не влияет на заключенность договора, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения:

• к таким отношениям не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ, то есть арендатор не сможет ссылаться на сохранение договора при изменении собственника (пункт 4 Информационного письма № 165);
• арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ) (Определение ВАС РФ от 27 августа 2013 года № ВАС-11154/13);
• возобновление договора аренды на неопределенный срок, могут возникнуть только из заключенного договора аренды (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04 августа 2015 года № 13АП-13821/2015);
• при получении разрешения на строительство/на ввод в эксплуатацию в их выдаче будет отказано, поскольку для третьих лиц права арендатора земельного участка не возникли (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2015 года № 17АП-7454/2015-ГК, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2015).

Кроме вышеперечисленного, следует отметить, что если условиями договора аренды на одну из сторон возложена обязанность по организации государственной регистрации договора, то неисполнение такой обязанности является основанием для расторжения договора (Определение Верховного Суда РФ от 25 марта 2015 года № 301-ЭС14-7672, Определение Верховного Суда РФ от 12 мая 2015 года № 305-ЭС15-4247).

В заключение следует отметить общее изменение подхода законодателя к вопросам регистрации обременений как применительно к рассмотренной выше аренде, так и к ипотеке. Такой подход соответствует сложившейся в последние несколько лет судебной практике, согласно которой даже при отсутствии государственной регистрации договора отношения между сторонами регулируются указанным договором.

1 Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2015 года № 04АП-2643/2015, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2015 года № 17АП-7454/2015-ГК, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2015 года № 11АП-7421/2015, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 июля 2015 года № Ф06-9151/2011.