Статьей 75 ТК РФ работодателю предоставлено право расторгнуть трудовые договоры с определенными категориями персонала в связи со сменой собственника имущества организации. Что понимается под сменой собственника, кого можно уволить, как оформить такое увольнение и каков его порядок — расскажем в данной статье.

Что понимать под сменой собственника имущества организации?

Гражданским законодательством установлено, что собственником имущества организации является юридическое лицо. Однако из этого правила есть исключения: государственные муниципальные и унитарные предприятия, имущество которых принадлежит Российской Федерации, субъекту РФ либо муниципальному образованию, когда сами предприятия владеют им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Многие работодатели полагают, что учредители коммерческих организаций также являются собственниками имущества финансируемых ими компаний и при изменении состава учредителей возможно расторжение трудовых отношений по указанному основанию. Однако это не так.

Поскольку в соответствии со ст. 66, п. 3 ст. 213 ГК РФ собственником имущества, созданного за счет вкладов учредителей (участников) обществ, а также произведенного и приобретенного обществами в процессе их деятельности, является общество, а участники в силу ст. 48 ГК РФ имеют лишь обязательственные права в отношении таких юридических лиц (например, участвовать в управлении делами общества, принимать участие в распределении прибыли), то изменение состава участников (акционеров) не может служить основанием прекращения трудового договора в связи со сменой собственника имущества организации. Ведь собственником имущества общества остается само общество, смены собственника не происходит.

Пленум ВС РФ в Постановлении от 17.03.2004 N 2 «О применении судами Российской Федерации Трудового кодекса Российской Федерации» разъяснил, что под сменой собственника имущества организации следует понимать переход (передачу) права собственности на имущество организации от одного лица к другому лицу или другим лицам, в частности, при приватизации государственного или муниципального имущества при:

— отчуждении имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст. 217 ГК РФ);

— обращении имущества, находящегося в собственности организации, в государственную собственность (п. 2 ст. 235 ГК РФ);

— передаче государственных предприятий в муниципальную собственность и наоборот;

— передаче федерального государственного предприятия в собственность субъекта РФ и наоборот.

С кем прощаемся?

При смене собственника имущества организации новый собственник имеет право расторгнуть трудовой договор по п. 4 ч. 1 ст. 81 ТК РФ с руководителем организации, заместителями руководителя и главным бухгалтером. Сделать это можно не позднее трех месяцев со дня возникновения у него права собственности (ст. 75 ТК РФ). Если не успеть в срок,

указанных работников можно будет уволить только по иным основаниям, не в связи со сменой собственника имущества организации.

К сведению. После государственной регистрации перехода права собственности новый владелец имущества организации может принять решение о сокращении численности или штата работников. При этом он должен соблюдать процедуру, установленную ТК РФ.

Однако они могут сами отказаться работать в новых условиях. В таком случае расторжение трудовых отношений производится по п. 6 ч. 1 ст. 77 ТК РФ — отказ работника от продолжения работы в связи со сменой собственника имущества организации. Причем это основание может быть применено и к руководителям, их заместителям и главным бухгалтерам.

То есть руководящие работники могут быть уволены как по инициативе работодателя (п. 4 ч. 1 ст. 81 ТК РФ), так и по общим основаниям расторжения трудового договора (п. 6 ч. 1 ст. 77 ТК РФ). Если увольнение происходит по инициативе работодателя, увольняемым полагается выплата компенсации в силу ст. 181 ТК РФ в размере не ниже трех средних месячных заработков. Выплата данной компенсации трудовым законодательством возложена на нового собственника.

Примечание. Размер компенсации может быть установлен трудовым или коллективным договором.

Иногда главные бухгалтеры при увольнении по п. 4 ч. 1 ст. 81 ТК РФ считают, что такое расторжение трудового договора нарушает их право на труд, противоречит положениям Конституции РФ и носит дискриминационный характер. Однако это не так. Конституционный Суд в Определении от 27.05.2010 N 699-О-О указал, что правовой статус главного бухгалтера (права, обязанности, ответственность) значительно отличается от статуса иных работников, что обусловлено спецификой его трудовой деятельности: он несет ответственность за формирование учетной политики, ведение бухгалтерского учета, своевременное представление бухгалтерской отчетности, обеспечивает соответствие осуществляемых хозяйственных операций законодательству Российской Федерации, контроль за движением имущества и выполнением обязательств; его требования по документальному оформлению хозяйственных операций и представлению в бухгалтерию необходимых документов и сведений обязательны для всех работников организации (п. п. 2 и 3 ст. 7 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

Введение для главных бухгалтеров дополнительного основания прекращения трудового договора основано на специфике их трудовой деятельности и должностных обязанностей и не может рассматриваться как устанавливающее необоснованную дифференциацию между различными категориями работников.

Процедура увольнения работников

Отметим: расторжение трудового договора по п. 4 ч. 1 ст. 81 ТК РФ возможно лишь в случае смены собственника имущества организации в целом. Ни руководитель, ни его заместители, ни главный бухгалтер не могут быть уволены по указанному основанию при изменении подведомственности (подчиненности) организации, если при этом не произошла смена собственника ее имущества.

Предположим, МУП «Орловская карамель» было приватизировано и после регистрации данного факта стало ООО «Орловская карамель». Первым делом руководителя, его заместителей и главного бухгалтера необходимо уведомить о предстоящем прекращении трудовых отношений. Такое уведомление составляется в письменной форме.

«Орловская карамель»

Исх. N 26 Главному бухгалтеру

от 02.03.2011 Крайновой Л.Д.

Уважаемая Людмила Дмитриевна!

В соответствии со ст. 75 Трудового кодекса РФ предупреждаем Вас о том, что в связи со сменой собственника имущества организации заключенный с Вами трудовой договор от 16.04.2008 N 36/08 подлежит расторжению по п. 4 ч. 1 ст. 81 Трудового кодекса РФ 22.04.2011.

Дополнительно сообщаем, что Вам на основании ст. 181 Трудового кодекса РФ при увольнении будет произведена выплата компенсации в размере трех средних месячных заработков.

Ознакомлена. 02.03.2011, Крайнова

Затем готовится приказ об увольнении по форме N Т-8, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 05.01.2004 N 1 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и заработной платы». С этим приказом уволенный руководитель (его заместитель, главный бухгалтер) должен быть ознакомлен в течение трех дней с момента издания. Если ознакомление не представляется возможным (например, работник отсутствует), об этом необходимо сделать запись на самом приказе. После этого заполняются личная карточка и трудовая книжка. Согласно п. 5.3 Инструкции по заполнению трудовых книжек < Утверждена Постановлением Минтруда России от 10.10.2003 N 69> при прекращении трудовых отношений по инициативе работодателя в трудовую книжку вносится запись об увольнении (прекращении трудового договора) со ссылкой на соответствующий пункт ст. 81 ТК РФ либо на иные основания расторжения трудового договора по инициативе работодателя, предусмотренные законодательством. Запись будет выглядеть следующим образом.

N записи	Дата			Сведения о приеме на работу, переводе на другую постоянную работу, квалификации, увольнении (с указанием причин и ссылкой на статью, пункт закона)	Наименование, дата и номер документа, на основании которого внесена запись
	число	месяц	год
1	2			3	4
…	…	…	…	…	…
10	22	04	2011	Трудовой договор	Приказ от
				расторгнут в связи со	18.04.2011 N 41к
				сменой собственника
				имущества организации,
				пункт 4 части первой
				статьи 81 Трудового
				кодекса Российской
				Федерации.
				Инспектор ОК Лодкина

Всех остальных работников также необходимо уведомить, но только о том, что собственник сменился (образец см. ниже).

Общество с ограниченной ответственностью

«Орловская карамель»

Исх. N 28 Кондитеру

от 02.03.2011 Прыгуновой Г.Р.

Уважаемая Галина Романовна!

Уведомляем Вас о том, что в связи со сменой собственника имущества МУП «Орловская карамель» было реорганизовано в ООО «Орловская карамель» (свидетельство о государственной регистрации от 25.02.2011).

В соответствии со ст. 75 ТК РФ Вы можете отказаться от продолжения работы. В этом случае трудовой договор с Вами будет прекращен по п. 6 ч. 1 ст. 77 ТК РФ.

О принятом решении просим сообщить в отдел кадров (каб. N 23) до 14.03.2011.

Директор Сладков /Р.Ж. Сладков/

Ознакомлена. 02.03.2011, Прыгунова

Лучше всего, чтобы отказ от продолжения работы в новых условиях был оформлен письменно. Для этого можно предусмотреть строку в уведомлении, в которой работник напишет собственноручно о своем согласии или несогласии продолжать работу, а можно оформить отдельным документом. Как может работник выразить свое решение в письменном виде, показано ниже.

Директору

ООО «Орловская карамель»

Р.Ж. Сладкову

от кондитера Прыгуновой Г.Р.

Заявление

В ответ на уведомление о реорганизации МУП «Орловская карамель» сообщаю о своем отказе продолжить работу в ООО «Орловская карамель».

Прыгунова, 11.03.2011

Работодатели иногда предлагают иные вакантные должности, чтобы не увольнять работника, и лишь если он отказывается снова, производят увольнение. Однако такая забота может выйти боком работодателю.

Например, ВС РФ 03.09.2009 рассмотрено дело N 74-В09-4 по надзорной жалобе Ткаченко Л.А. на решение Усть-Янского районного суда Республики Саха (Якутия), которым в удовлетворении исковых Требований о восстановлении на работе отказано, и определение Верховного Суда Республики Саха (Якутия), которым решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Ткаченко Л.А. подала иск, ссылаясь на то, что приказом директора Усть-Янского филиала ГУП «Жилищно-коммунальное хозяйство Республики Саха (Якутия)» она была незаконно уволена по п. 6 ч. 1 ст. 77 ТК РФ — отказ работника от продолжения работы в связи со сменой собственника.

Распоряжением Правительства Республики Саха (Якутия) от 30.12.2005 установлено, что функции ЖКХ по Усть-Янскому району должны быть переданы в ОАО АК «Якутскэнерго». При этом одним из пунктов данного распоряжения установлена обязанность ОАО АК «Якутскэнерго» принять переводом персонал, фактически работающий в Усть-Янском филиале ГУП «Жилищно-коммунальное хозяйство Республики Саха (Якутия)».

28.02.2006 Ткаченко Л.А. была ознакомлена с предупреждением о возможном расторжении трудового договора в связи со сменой собственника имущества организации. Одновременно ей была предложена работа по другой должности в Усть-Янском отделении ОП «Теплоэнергосервис» ОАО АК «Якутскэнерго», с чем она не согласилась. Приказом от 02.03.2006 с Ткаченко Л.А. расторгнут трудовой договор по п. 6 ч. 1 ст. 77 ТК РФ.

Судебные инстанции пришли к выводу о том, что прекращение трудовых отношений с истицей произведено с соблюдением требований закона, поскольку произошла смена собственника имущества организации и Ткаченко Л.А. отказалась от продолжения работы в связи с этим.

Но ВС РФ не согласился с выводами суда.

Положения ст. 75 ТК РФ носят гарантийный характер и направлены на обеспечение работнику возможности продолжать трудовую деятельность по должности (профессии, специальности), обусловленной трудовым договором, то есть на сохранение трудовых отношений, что гарантирует стабильность правового положения работника в приведенных условиях.

Хотя предложение истице другой работы влекло изменение ее трудовых функций, обусловленных трудовым договором, суд счел данное предложение правомерным, что противоречит требованиям вышеназванной нормы ТК РФ. Поэтому ВС РФ отменил состоявшиеся по делу ранее судебные решения и принял новое — об удовлетворении исковых требований Ткаченко Л.А. в части признания незаконным приказа об увольнении и восстановления истицы на работе в Усть-Янском обособленном подразделении «Теплоэнергосервис» ОАО АК «Якутскэнерго» в прежней должности.

На основании письменного отказа работника от продолжения работы можете смело издавать приказ о расторжении трудового договора. Только причиной увольнения будет уже не инициатива работодателя, а п. 6 ч. 1 ст. 77 ТК РФ. В графе приказа «Основание (документ, номер, дата)» необходимо указать реквизиты такого отказа от продолжения работы и иного документа, подтверждающего смену собственника имущества организации. На основании приказа делается запись в трудовой книжке.

N записи	Дата			Сведения о приеме на работу, переводе на другую постоянную работу, квалификации, увольнении (с указанием причин и ссылкой на статью, пункт закона)	Наименование, дата и номер документа, на основании которого внесена запись
	число	месяц	год
1	2			3	4
…	…	…	…	…	…
				МУП «Орловская	Распоряжение
				карамель»	Правительства
				реорганизовано в ООО	Орловской области
				«Орловская карамель».	от 08.02.2011
					N 248-рп
9	13	04	2011	Трудовой договор	Приказ от
				расторгнут в связи с	13.04.2011 N 46к
				отказом работника от
				продолжения работы в
				связи со сменой
				собственника имущества
				организации, пункт 6
				части первой статьи 77
				Трудового кодекса
				Российской Федерации.
				Инспектор ОК Лодкина

Запись в трудовой книжке об увольнении должна быть заверена подписью сотрудника, ответственного за ведение и хранение трудовых книжек в организации, печатью работодателя, а также подписью увольняемого. Не забудьте оформить личную карточку, в которой работник должен расписаться при получении трудовой книжки в силу п. 41 Правил ведения и хранения трудовых книжек < Утверждены Постановлением Правительства от 16.04.2003 N 225 «О трудовых книжках»>.

В последний рабочий день необходимо выдать трудовую книжку и иные документы, связанные с работой. Например, к таким документам с января 2011 г. относится справка о сумме заработка за последние два календарных года <Форма справки утверждена Приказом Минздравсоцразвития России от 17.01.2011 N 4н>, которую работодатель обязан выдать работнику в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 4.1 Федерального закона от 29.12.2006 N 255-ФЗ «Об обязательном социальном страховании на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством».

Если увольняемый (хоть руководитель, хоть работник иной категории) подлежит воинскому учету, дополнительно направляются соответствующие сведения в военкомат. Напомним, что форма для сообщений об увольнении предусмотрена Приложением N 9 к Методическим рекомендациям по ведению воинского учета в организациях, утвержденным Генштабом ВС РФ.

Источник — журнал «Отдел кадров коммерческой организации»

В арендных отношениях уведомление арендатора имущества в некоторых случаях обязательно для направления. Это случаи , . Основания и нюансы составления такого рода уведомлений мы рассказали в соответствующих статьях.

Арендные отношения – передача имущества (транспорт, жилое помещение, офис и др.) во временное владение и пользование третьим лицам. И Гражданский кодекс РФ предусматривает обязанность собственника имущества (иного законного владельца) при возникновении сложностей с арендатором направить ему уведомление о необходимости исполнения обязательства. Даже когда арендатор «забыл» внести арендную плату, ддя подачи необходимо соблюдать .

Пример уведомления арендатора имущества

Воскобойниковой Светлане Владимировне

адрес: 143005, Московская область,

г. Одинцово, пр-кт Садовый, 21-11

от Лебяжина Андрея Станиславовича

адрес: 121502, г. Москва,

ул. Триумфальная, 20

15 апреля 2017 г. между нами был заключен договор аренды № 1/17, по условиям которого во временное пользование Вам передан офис № 11, адрес: Московская область, г. Одинцово, проспект Садовый, дом 21. Срок договора аренды составляет 11 месяцев.

По условиям вышеуказанного договора право субаренды у арендатора отсутствует. Офис предназначен исключительно для использования в предпринимательских целях арендатором и не предназначен для проживания. В нарушение п. 2.9, 2.11 Договора в настоящее время предметом аренды пользуются третьи лица без согласия арендодателя, без расторжения договора аренды, заключения нового соглашения. Более того, проживают в нем постоянно.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий достигнутого соглашения. В связи с изложенным прошу в течение 10 календарных дней с даты получения настоящего уведомления предпринять меры по исполнению обязательства надлежащим образом. О соблюдении условий договора аренды о личном использовании помещения арендатором информацию прошу направить в мой адрес. В противном случае буду вынужден расторгнуть договор аренды досрочно.

Основание направить уведомление арендатора имущества

Безусловно, уведомление арендатора имущества может направляться по любым вопросам, связанным с действием договора. Это может быть изменение банковского счета, реквизитов для оплаты. Или . Даже после прекращения договора и возвращения имущества. Например, когда выявлены недостатки и отражены в , арендодатель направляет уведомление о ремонте имущества.

Гражданский кодекс обязывает арендодателя направить уведомление в обязательном порядке, когда имеются основания досрочно расторгнуть соглашение об аренде:

• использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения такого имущества, с неоднократными нарушениями условий договора
• более 2 раз подряд не внесена в установленный срок (просрочка тоже считается, но 2 и более раз подряд) арендная плата
• арендатор существенно ухудшает состояние имущества
• не осуществляет капитальный ремонт имущества, когда такая обязанность договором или законом возложена на арендатора
• по иным основаниям, когда они предусмотрены договором и такие условия не признаны

Как составить и вручить уведомление арендатору имущества

Документ составляется в свободной форме. Но юридическое значение он будет иметь, когда указаны:

• сведения об арендаторе (кому направляется уведомление)
• сведения об арендодателе или ином лице, уполномоченном на основании действовать от его имени (с приложением копии такого документа)
• сведения о договоре аренды (стороны, предмет, срок)
• содержание уведомления: о чем информируется арендатор, какие действия ему необходимо предпринять
• срок для исправления ситуации (если уведомление направляется по поводу нарушений обязательства, договоренности), он должен быть разумным (реальным)

Если арендодатель намеревается , уведомление арендатора имущества можно оформить .

Сменился собственник арендуемого помещения

*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Сменился собственник арендуемого помещения

Что в этом случае делать арендатору?

Статья Антона Дёмина, юриста Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С.

Почти любому, кто ведет коммерческую деятельность, необходимо где-то принимать клиентов, хранить документы, размещать оргтехнику и т.д. Аренда офиса - распространенный вариант решения данной проблемы. Обычно договор заключается на длительный срок, с возложением на арендатора обязанности по текущему ремонту и обслуживанию помещений. Да и сам арендатор стремится к тому, чтобы его «визитная карточка» выглядела современно, комфортно и ни в чем не уступала конкурентам.

В договорных отношениях контрагентом арендатора является арендодатель - собственник недвижимого имущества. Согласно действующему законодательству, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Аренда является обременением недвижимого имущества, но вместе с тем не ограничивает права собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом (ст.209 ГК РФ).

И совершение сделки купли-продажи с переданным в аренду имуществом - законное право хозяина офиса.

Важно отметить, что в таком случае права и интересы арендатора не затрагиваются и не изменяются. Смена собственника не является основанием для расторжения действующего договора. Если новый владелец предъявит требование о прекращении договорных обязательств на основании того, что предшествующий арендодатель уже не является собственником, необходимо знать, что такие требования незаконны.

При смене арендодателя часто возникают ситуации, когда новый собственник в одностороннем порядке пытается увеличить размер арендной платы. В таких случаях необходимо обратится к тексту заключенного договора, и если в нем не предусмотрены иные условия изменения арендной платы, размер ее остается неизменным в течение одного года. Не будет успешным и решение нового арендодателя расторгнуть договор или изменить его условия в судебном порядке.

Тем не менее, сам договор аренды требуется привести в соответствии с положениями гражданского законодательства, так как право сдачи в аренду имущества принадлежит собственнику. Сторонам необходимо подписать дополнительное соглашение с указанием наименования нового арендодателя и его реквизитов (ИНН, юридический адрес, банковский счет и т.п.). Соглашение сторон о вносимых изменениях в договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Иными словами, новый арендодатель только с момента государственной регистрации соглашения полноправно вступает в свои права и на законных основаниях сможет требовать оплаты по договору.

Встает вопрос: а что делать, если договор аренды не регистрировался? Кому и, главное, с какого момента арендатор должен платить арендную плату? В соответствии с позицией Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. О переходе к нему права на получение арендной платы новый собственник должен уведомить арендатора в письменной форме.

Согласно п.1 ст.385 ГК РФ, арендатор вправе не исполнять обязательства по отношению к новому арендодателю до предоставления ему доказательств перехода права требования к этому лицу. Какие шаги в таком случае должен предпринять новый владелец? По нашему мнению, новому арендодателю необходимо письменно уведомить и подтвердить возникновение своих прав путем направления в адрес арендатора копии документов - оснований возникновения своих прав (договор).

Законодательством установлены отдельные требования касательно обязанностей арендодателя и арендатора. Одной из таких предусмотренных законом обязанностей наймодателя является уведомление нанимателя о смене владельца арендуемого имущества.

Аренда имущества достаточно часто связана с личностными качествами его владельца. Так, жилое помещение чаще всего сдают с учётом личностных характеристик нанимателя. Личность арендодателя тоже может иметь немалое значение. После замены собственника имущества, которое нанимается, наниматель может нести ряд рисков. В соответствии с практикой аренды достаточно часто после смены владельца арендуемо имущества (вне зависимости от того, является ли он наймодателем) изменяются условия аренды либо сам договор расторгается.

Это связано с тем, что право собственности является первичным по отношению к праву пользования. Законодательство не запрещает собственнику имущества продавать его либо распоряжаться другим образом в случае наличия найма. Поэтому законодателем было закреплено право арендатора получить уведомление об изменении лица, во владении которого пребывает имущество.

Письмо отправляется нанимателю после проведения смены собственника имущества. Такое письмо должно содержать:

• информацию о новом владельце (включая контактные данные);
• новые реквизиты для перечисления средств в качестве арендной платы.

Если арендная плата производится в наличном эквиваленте или в натуральном виде (например, в виде продукции от нанимаемого имущества) – в уведомлении должен быть указан новый способ внесения оплаты.

Практические нюансы отправки уведомления

Первое, на что стоит обратить внимание арендатору, – действительность договора. Достаточно часто новые владельцы утверждают, что договор найма недействителен, поскольку лицо, указанное в нём как арендодатель не является собственником имущества. Это абсолютно не верно. В соответствии со ст.617 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) переход права собственности на имущество не является основанием для расторжения договора найма.

После получения сообщения нанимателю следует предпринять шаги к заключению договора с новым собственником (вводу нового лица в правоотношения аренды). Заключение мирного соглашения с новым собственником – дорога к беспроблемному найму. Принудительное повышение арендной платы со стороны нового владельца также противозаконно. Его обязанность (в рамках гражданского права) – продолжение правоотношений аренды на прежних условиях.

Уведомление о смене собственника для арендатора может иметь ключевое значение для продолжения аренды. На практике встречаются ситуации, при которых новый собственник и собственник предыдущий умышленно не уведомляют нанимателя о замене. В таком случае наниматель вносит платежи на старые реквизиты. При этом новый владелец, дождавшись определённого момента, заявляет о возникновении существенной просрочки по внесению арендных платежей и хочет на этом основании разорвать договор. Арендодатель действительно имеет право досрочно расторгнуть договор найма в случае наличия просрочки по внесению средств в счёт арендной платы. Однако такой иск не может быть удовлетворён судом в силу того, что выполнение обязательства (внесение арендных платежей) предыдущему кредитору (наймодателю) считается законным в случае несообщения нанимателя о смене собственника.

Что касается момента перехода права на получение арендных платежей, то он наступает в момент перехода права собственности. Однако обязанность выплаты арендных платежей новому собственнику возлагается на нанимателя только после получения им соответствующего уведомления (такая позиция подтверждена постановлением Президиума ВАС РФ №66 от 11.01.2002 года).

У наймодателя может возникать вопрос адреса отправки письма. Например, ситуация с некорректностью или неизвестностью адреса может возникнуть при аренде нежилого помещения. При любом виде найма уведомление о замене владельца имущества отправляется наймодателем на адрес нанимателя, указанный в договоре.

Таким образом, арендатору следует помнить:

• договор найма остаётся в своей законной силе даже после смены собственника арендуемого имущества;
• новый собственник не имеет права на автоматическое изменение условий договора;
• сообщение о смене владельца – обязательный к получению документ.

Реквизиты и форма уведомления о смене собственника

Форма сообщения о замене собственника – обязательная письменная. Письмо должно быть отправлено рекомендованным с уведомлением о вручении. Указанное требование напрямую не установлено законом или подзаконными актами. Однако при наличии уведомления о вручении арендодатель будет иметь подтверждение отправки письма (которое может понадобиться в суде). Не считается надлежащей отправкой пересылка письма по электронной почте.

Обязательной к наличию в сообщении о смене собственника является такая информация:

• дата отправки и дата смены владельца;
• данные о новом собственнике – наименование (ФИО) и контактные данные;
• новые реквизиты для перечисления арендной платы (или новый способ оплаты).

При наличии всех этих факторов и арендатор, и арендодатель могут рассчитывать на успешное продолжение взаимоотношений.

в гражданском праве понимается прекращение существования юридического лица с переходом его прав и обязанностей к другим лицам. Этим реорганизация отличается от ликвидации юридического лица, не предполагающей правопреемства.

Согласно гражданскому законодательству реорганизация организаций может проводиться путем слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования.

В силу ч. 5 ст. 75 ТК РФ любая реорганизация организации не является основанием для расторжения трудовых договоров с работниками. Из данной нормы следует, что трудовые отношения с работниками продолжаются автоматически (т. е. их не нужно увольнять и принимать на работу в новую организацию).

Согласия работников на продолжение работы у нового работодателя не требуется. При этом у них есть право отказаться от продолжения работы в связи с реорганизацией. Для предоставления работникам такой возможности работодателю следует заранее (например, за месяц) уведомить их в письменной форме о грядущей реорганизации, возможных изменениях, связанных с ней, и о праве работников прекратить в связи с этим трудовые отношения путем подачи письменного заявления. Если помимо наименования работодателя изменению подлежат и другие условия трудового договора (кроме трудовой функции - ее менять в одностороннем порядке нельзя), очевидно, уведомление работнику должно быть направлено в соответствии со ст. 74 ТК РФ не позднее чем за два месяца до изменения таких условий с указанием его причин.

При отказе работника от продолжения работы в связи с реорганизацией трудовой договор прекращается в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 77 ТК РФ (отказ необходимо получить в письменной форме).

В случае, когда работник не намерен расторгать трудовые отношения, необходимо отразить факт реорганизации работодателя в трудовых книжках и трудовых договорах, если работодателем становится другое юридическое лицо.

Понятие «смена собственника имущества организации» используется законодателем в нескольких статьях Трудового кодекса РФ, причем всегда в связи с прекращением трудового договора.

Что понимать под сменой собственника имущества организации?

Гражданским законодательством установлено, что собственником имущества организации является юридическое лицо. Однако из этого правила есть исключения: государственные муниципальные и унитарные предприятия , имущество которых принадлежит Российской Федерации, субъекту РФ либо муниципальному образованию , когда сами предприятия владеют им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления .

Многие работодатели полагают, что учредители коммерческих организаций также являются собственниками имущества финансируемых ими компаний и при изменении состава учредителей возможно расторжение трудовых отношений по указанному основанию. Однако это не так.

Пленум ВС РФ в Постановлении от 01.01.2001 N 2 "О применении судами Российской Федерации Трудового кодекса Российской Федерации" разъяснил, что под сменой собственника имущества организации следует понимать переход (передачу) права собственности на имущество организации от одного лица к другому лицу или другим лицам, в частности при приватизации государственного или муниципального имущества, то есть при отчуждении имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц… при обращении имущества, находящегося в собственности организации, в государственную собственность … при передаче государственных предприятий в муниципальную собственность и наоборот; при передаче федерального государственного предприятия в собственность субъекта Российской Федерации и наоборот. Таким образом, Пленум Верховного Суда РФ сводит смену собственника имущества организации в основном к изменению формы собственности (с государственной на частную и наоборот при приватизации и национализации, а также с федеральной на собственность субъектов РФ или муниципальную и наоборот).

Согласно ст. 75 Трудового кодекса РФ изменение подведомственности (подчинённости) организации или её реорганизация (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) не может являться основанием для расторжения трудовых договоров с работниками организации.

При смене собственника имущества организации новый собственник имеет право расторгнуть трудовой договор по п. 4 ч. 1 ст. 81 ТК РФ с руководителем организации, заместителями руководителя и главным бухгалтером . Сделать это можно не позднее трех месяцев со дня возникновения у него права собственности (ст. 75 ТК РФ).

При увольнении руководителя, его заместителей и главного бух­галтера предприятия работодатель должен выполнить следующие условия:

1. Предупредить работника о предстоящем увольнении не по­зднее чем за две недели до предполагаемой даты расторжения тру­дового договора.

2. Предупреждение об увольнении должно быть сделано в пись­менной форме, носить персональный характер и доведено до сведе­ния работника под роспись.

3. Увольнение должно быть произведено не позднее трех меся­цев со дня возникновения права собственности на предприятие.

4. При увольнении работнику (бывшему руководителю пред­приятия, его заместителю руководителя, главному бухгалтеру) вы­плачивается денежная компенсация в размере не менее трех месяч­ных средних заработков (статья 181 ТК РФ). При этом не должны удерживаться денежные суммы за неотработанные увольняемым дни отпуска (статья 137 ТК РФ).

Новый собственник может предложить работникам, подлежа­щим увольнению по рассматриваемому основанию, другую имеющу­юся на предприятии работу. Об увольнении работника работодатель (в данном слу­чае - новый собственник предприятия) издает соответствующий при­каз (распоряжение). На основании приказа (распоряжения) об уволь­нении производится оформление других необходимых документов.

Если не успеть в срок, указанных работников можно будет уволить только по иным основаниям, не в связи со сменой собственника имущества организации.

Всех остальных работников также должны уведомить, но только о том, что собственник сменился. Если работник отказывается от продолжения работы в организации, то трудовой договор с ним прекращается не по собственному желанию, а в соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 77 Трудового кодекса РФ. Для этого работнику необходимо письменно уведомить работодателя об отказе продолжать трудовую деятельность в организации. Выплата выходного пособия при прекращении трудового договора по данному основанию законом не предусмотрена.

После государственной регистрации перехода права собственности новый владелец имущества организации может принять решение о сокращении численности или штата работников. При этом он должен соблюдать процедуру, установленную ТК РФ.

, гл. правовой инспектор Мособкома профсоюза