Юридическая защита Ваших жилищных правг. Геленджик г

Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддер жания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11). При этом, как следует из пункта 1 статьи 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в статье 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.

С учетом положений международно-правовых актов в статье 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище.

Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (статьи 25, 40 Конституции Российской Федерации).

Основные принципы, формы и порядок реализации права граждан на жилище определены в Жилищном кодексе Российской Федерации, введенном в действие с 1 марта 2005 года.

Учитывая, что в связи с применением Жилищного кодекса Российской Федерации у судов возникли вопросы, требующие разрешения, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в целях обеспечения единства судебной практики и законности постановляет дать судам следующие разъяснения:

Общие положения

1. В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы часть 1 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.

Защита жилищных прав в административном порядке путем обращения с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право, осуществляется только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации или другим федеральным законом (часть 2 статьи 11 ЖК РФ). При этом судам необходимо учитывать, что право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке.

2. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из жилищных правоотношений.

Дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений (заявлений) заинтересованных лиц, по заявлению прокурора, поданному на основании и в порядке, предусмотренных статьей 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в статье 46 ГПК РФ.

3. Жилищные споры (о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.

Принимая во внимание, что жилое помещение законом отнесено к недвижимому имуществу (часть 2 статьи 15 ЖК РФ, пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ), мировым судьям в силу пункта 7 части 1 статьи 23 ГПК РФ подсудны дела об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности нескольких лиц, если между ними не возникает спор о праве на это жилое помещение или если одновременно не заявлено требование, подсудное районному суду. Если спор об определении порядка пользования таким жилым помещением (жилым домом, квартирой) связан со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее выделе для владения и пользования), то его подсудность как имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от цены иска (пункт 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ).

Мировым судьям также подсудны дела по таким имущественным спорам, как взыскание с граждан и организаций задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, при цене иска, не превышающей суммы, установленной пунктом 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ.

4. Разрешая споры, возникшие из жилищных отношений, судам необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (пункт “к” части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации) и включает в себя Жилищный кодекс Российской Федерации, принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления (часть 2 статьи 5 ЖК РФ). При этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Жилищный кодекс Российской Федерации. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям Жилищного кодекса Российской Федерации должны применяться нормы этого Кодекса (часть 8 статьи 5 ЖК РФ).

Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

5. Часть 1 статьи 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

При этом необходимо иметь в виду, что часть 2 статьи 6 ЖК РФ допускает применение акта жилищного законодательства к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, но только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. Так, статьей 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее – Вводный закон) нормам раздела VIII ЖК РФ “Управление многоквартирными домами” придана обратная сила: они распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.

Так как отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер и, соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение, статьей 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом. Например, нормы части 4 статьи 31 ЖК РФ о правах собственника жилого помещения в отношении бывшего члена его семьи подлежат применению и к тем жилищным правоотношениям, которые возникли до вступления в силу данного Кодекса.

В связи с этим суду при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами. Если будет установлено, что спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то Жилищный кодекс Российской Федерации может применяться только к тем правам и обязанностям сторон, которые возникли после введения его в действие, то есть после 1 марта 2005 года.

6. Перечень участников жилищных отношений определен частями 2 и 3 статьи 4 ЖК РФ. К ним относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные граждане, лица без гражданства или иностранные юридические лица.

При этом судам следует иметь в виду, что частью 3 статьи 4 ЖК РФ на иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, являющихся участниками жилищных отношений, распространяется определяемый российским жилищным законодательством национальный правовой режим с изъятиями, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами. Так, часть 5 статьи 49 ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. То же касается субсидий на оплату жилых помещений, коммунальных услуг (часть 12 статьи 159 ЖК РФ) и приватизации жилых помещений (статья 1 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”).

Исходя из приведенных положений статьи 4 ЖК РФ судам при разрешении жилищных споров с участием иностранных граждан, лиц без гражданства необходимо учитывать, что каких-либо ограничений жилищных прав лиц, не являющихся гражданами Российской Федерации, статьи 31, 69, 100 ЖК РФ, определяющие соответственно права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма и нанимателя специализированного жилого помещения, не содержат.

7. Объектом отношений, регулируемых жилищным законодательством, является жилое помещение, существенные признаки которого определены статьей 15 ЖК РФ. Жилым признается изолированное помещение, относящееся к недвижимому имуществу, пригодное для постоянного проживания граждан, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (часть 2 статьи 15 ЖК РФ).

Судам надлежит иметь в виду, что порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (части 3, 4 статьи 15 ЖК РФ). В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47.

8. При разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав, судам необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (статья 25 Конституции Российской Федерации, статьи 1, 3 ЖК РФ).

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ).

При этом судам следует учитывать, что положения части 4 статьи 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.

9. Если в Жилищном кодексе Российской Федерации не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 196, 197 ГК РФ), и иные положения главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности (часть 1 статьи 7 ЖК РФ). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и другие), применяется общий трехлетний срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

10. При рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 ЖК РФ, пункт 2 статьи 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 ЖК РФ). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных частями 2 и 3 статьи 17 ЖК РФ, пунктом 3 статьи 288 ГК РФ.

Нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, например административной в виде предупреждения или штрафа (статьи 7.21, 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (статья 293 ГК РФ).

11. Вопрос о признании лица членом семьи собственника жилого помещения судам следует разрешать с учетом положений части 1 статьи 31 ЖК РФ, исходя из следующего:

а) членами семьи собственника жилого помещения являются проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. При этом супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния (статья 10 Семейного кодекса Российской Федерации, далее – СК РФ). Для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое помещение, членами его семьи достаточно установления только факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении и не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказания взаимной материальной и иной поддержки;

б) членами семьи собственника жилого помещения могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака), если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи. Для признания перечисленных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется не только установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснение содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно: вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям (например, в безвозмездное пользование, по договору найма). Содержание волеизъявления собственника в случае спора определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных документов (например, договора о вселении в жилое помещение) и других доказательств (статья 55 ГПК РФ).

При этом необходимо иметь в виду, что семейные отношения характеризуются, в частности, взаимным уважением и взаимной заботой членов семьи, их личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, общими интересами, ответственностью друг перед другом, ведением общего хозяйства.

При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться пунктами 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ “О трудовых пенсиях в Российской Федерации”, в которых дается перечень нетрудоспособных лиц, а также устанавливаются признаки нахождения лица на иждивении (находится на полном содержании или получает от другого лица помощь, которая является для него постоянным и основным источником средств к существованию).

Судам также необходимо иметь в виду, что регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения, так как согласно статье 3 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г. N 5242-I “О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации” регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом помещении является лишь одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

12. В силу части 2 статьи 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Таким соглашением, в частности, в пользование членам семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определен размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т.д.

В связи с тем, что Жилищный кодекс Российской Федерации не устанавливает специальных требований к порядку заключения такого соглашения, а также к его форме и условиям, то исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ к таким соглашениям применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о гражданско-правовых сделках (статьи 153 – 181 ГК РФ).

Эти же правила следует применять и к соглашению собственника жилого помещения с членами его семьи об ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, возможность заключения которого предусмотрена частью 3 статьи 31 ЖК РФ, а также к соглашению между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи о сохранении права пользования жилым помещением (часть 4 статьи 31 ЖК РФ).

Разрешая споры, связанные с осуществлением членами семьи собственника жилого помещения права пользования жилым помещением, необходимо иметь в виду, что часть 2 статьи 31 ЖК РФ не наделяет их правом на вселение в данное жилое помещение других лиц. Вместе с тем, учитывая положения статьи 679 ГК РФ о безусловном праве нанимателя по договору найма и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей, а также части 1 статьи 70 ЖК РФ о праве родителей на вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия остальных членов семьи нанимателя по договору социального найма и наймодателя, по аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей за членами семьи собственника жилого помещения может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение.

13. По общему правилу, в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (часть 1 статьи 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

По смыслу частей 1 и 4 статьи 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.

Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.

При этом, учитывая положения части 1 статьи 31 ЖК РФ, следует иметь в виду, что поскольку ведение общего хозяйства между собственником жилого помещения и лицом, вселенным им в данное жилое помещение, не является обязательным условием признания его членом семьи собственника жилого помещения, то и отсутствие ведения общего хозяйства собственником жилого помещения с указанным лицом либо прекращение ими ведения общего хозяйства (например, по взаимному согласию) само по себе не может свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения. Данное обстоятельство должно оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами по делу (статья 67 ГПК РФ).

Судам также необходимо иметь в виду, что в соответствии с пунктом 4 статьи 71 СК РФ ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право пользования жилым помещением.

14. В силу положений Семейного кодекса Российской Федерации об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (пункт 1 статьи 55, пункт 1 статьи 63 СК РФ), в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил части 4 статьи 31 ЖК РФ.

15. При рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о прекращении права пользования жилым помещением и выселении суду в случае возражения ответчика против удовлетворения иска в целях обеспечения баланса интересов сторон спорного правоотношения надлежит исходя из положений части 4 статьи 31 ЖК РФ решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска об этом.

Принятие судом решения о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи на определенный срок допускается частью 4 статьи 31 ЖК РФ при установлении следующих обстоятельств:

а) отсутствие у бывшего члена семьи собственника жилого помещения оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением (то есть у бывшего члена семьи собственника не имеется другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др.);

б) отсутствие у бывшего члена семьи собственника возможности обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья, наличие нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы, учеба и т.п.).

При определении продолжительности срока, на который за бывшим членом семьи собственника жилого помещения сохраняется право пользования жилым помещением, суду следует исходить из принципа разумности и справедливости и конкретных обстоятельств каждого дела, учитывая материальное положение бывшего члена семьи, возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

16. При решении вопроса о сохранении на определенный срок права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения суд, согласно части 4 статьи 31 ЖК РФ, также вправе по требованию бывшего члена семьи собственника одновременно возложить на собственника жилого помещения обязанность по обеспечению другим жилым помещением бывшего супруга или иных бывших членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства.

Круг алиментообязанных лиц, основания возникновения алиментных обязательств определены Семейным кодексом Российской Федерации (пункт 4 статьи 30, статьи 80 – 105 СК РФ).

Решая вопрос о возможности возложения на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению другим жилым помещением бывшего члена его семьи, суду необходимо исходить из конкретных обстоятельств дела, учитывая, в частности: продолжительность состояния супругов в браке; длительность совместного проживания собственника жилого помещения и бывшего члена его семьи в жилом помещении; возраст, состояние здоровья, материальное положение сторон; период времени, в течение которого собственник жилого помещения исполнял и будет обязан исполнять алиментные обязательства в пользу бывшего члена своей семьи; наличие у собственника жилого помещения денежных средств для приобретения другого жилого помещения бывшему члену своей семьи; наличие у собственника жилого помещения помимо жилого помещения, в котором он проживал с бывшим членом своей семьи, иных жилых помещений в собственности, одно из которых может быть предоставлено для проживания бывшему члену семьи, и т.п.

Если суд придет к выводу о необходимости возложения на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению бывшего члена его семьи другим жилым помещением, то в решении суда должны быть определены: срок исполнения собственником жилого помещения такой обязанности, основные характеристики предоставляемого другого жилого помещения и его местоположение (исходя из требований части 2 статьи 15 и части 1 статьи 89 ЖК РФ), а также на каком праве собственник обеспечивает бывшего члена своей семьи другим жилым помещением. С согласия бывшего члена семьи собственника жилого помещения предоставляемое ему собственником другое жилое помещение может находиться и в другом населенном пункте. Что касается размера жилого помещения, предоставляемого собственником бывшему члену семьи, то суду с учетом материальных возможностей собственника и других заслуживающих внимания обстоятельств следует определить лишь его минимальную площадь.

Принимая во внимание, что в части 4 статьи 31 ЖК РФ отсутствует указание на то, в каком порядке, на каких условиях и праве собственник жилого помещения должен обеспечить бывшего члена своей семьи, в отношении которого он исполняет алиментные обязательства, иным жилым помещением (на праве собственности, праве найма, праве безвозмездного пользования), суду надлежит решать данный вопрос, исходя из конкретных обстоятельств каждого дела, руководствуясь принципами разумности, справедливости, гуманизма, реальными возможностями собственника жилого помещения исполнить судебное решение. Поэтому суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить бывшего члена его семьи другим жилым помещением как по договору найма или безвозмездного пользования, так и на праве собственности (т.е. купить жилое помещение, подарить, построить и т.д.).

17. В резолютивной части решения суда по иску собственника жилого помещения о прекращении права пользования бывшего члена семьи собственника этим жилым помещением и его выселении должны содержаться исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств дела, об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью или в части (часть 5 статьи 198 ГПК РФ). В ней должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально заявленному иску собственника жилого помещения, так и по встречному требованию бывшего члена семьи (ответчика), если оно было заявлено (статья 138 ГПК РФ). Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при его исполнении (часть 5 статьи 198, статьи 204 – 207 ГПК РФ).

18. Судам следует учитывать, что если правоотношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения части 4 статьи 31 ЖК РФ в силу статьи 5 Вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года – статья 53 Жилищного кодекса РСФСР, далее – ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

19. По смыслу положений части 5 статьи 31 ЖК РФ собственник жилого помещения не лишен возможности по собственному усмотрению распорядиться принадлежащим ему жилым помещением (например, продать, подарить) и в том случае, если не истек срок права пользования этим жилым помещением бывшего члена семьи собственника, установленный судом на основании части 4 статьи 31 ЖК РФ.

Если в период действия установленного судом срока права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника право собственности этого собственника на жилое помещение прекращено по тем или иным основаниям (например, в связи со смертью собственника жилого помещения, в результате совершения собственником гражданско-правовых сделок), право пользования данным жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности до истечения указанного срока и он обязан освободить жилое помещение (часть 5 статьи 31, часть 1 статьи 35 ЖК РФ).

Если бывший член семьи собственника не освобождает жилое помещение, новый собственник этого жилого помещения вправе требовать его выселения из данного жилого помещения в судебном порядке (часть 1 статьи 35 ЖК РФ).

20. Судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее:

б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 279 – 283 ГК РФ, статьи 9 – 11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации);

в) обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (статьи 49, 55 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10 – 11 статьи 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений);

г) соблюдение предусмотренной частями 2 – 4 статьи 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).

При этом исходя из положений части 4 статьи 32 ЖК РФ юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения;

д) иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (часть 9 статьи 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения;

е) если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (пункт 2 статьи 37, пункт 4 статьи 292 ГК РФ, статья 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (статья 47 ГПК РФ);

ж) принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, к участию в деле исходя из норм части 3 статьи 45 ГПК РФ должен быть привлечен прокурор;

з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ);

и) требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (часть 8 статьи 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

По смыслу части 8 статьи 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения);

к) выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения допускается в силу части 4 статьи 32 ЖК РФ только с согласия собственника;

л) резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

21. Судам надлежит иметь в виду, что государственная регистрация решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд не ограничивает правомочий собственника по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться данным жилым помещением и не снимает с собственника обязанности нести бремя содержания жилого помещения (статья 209 ГК РФ, части 2 – 4 статьи 30, часть 5 статьи 32 ЖК РФ).

22. Судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 – 3, 5 – 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Необходимо обратить внимание судов на то, что Жилищным кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Социальный наем жилого помещения

23. Основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (части 3 и 4 статьи 57, статья 63 ЖК РФ). Указанное решение может быть принято и иным уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации (пункт 6 статьи 12, пункт 5 статьи 13, части 3, 4 статьи 49 ЖК РФ).

Вместе с тем Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.

В связи с этим судам следует исходить из того, что нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 4 статьи 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц. Поскольку указанные требования связаны между собой, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения дела они подлежат рассмотрению судом в одном исковом производстве (статья 151 ГПК РФ).

Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права (пункты 2, 6 части 3 статьи 11 ЖК РФ, абзац пятый статьи 12 ГК РФ, пункт 2 статьи 166 ГК РФ), а также прокурор (часть 1 статьи 45 ГПК РФ).

Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:

а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);

б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);

в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта Российской Федерации.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

24. Согласно части 2 статьи 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии. Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: бессрочно пользоваться жилым помещением (часть 2 статьи 60 ЖК РФ); сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (статья 71 ЖК РФ); участвовать в решении вопросов: переустройства и перепланировки жилого помещения (пункт 5 части 1 статьи 26 ЖК РФ), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (статья 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (статья 72 ЖК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем (статья 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (статья 80 ЖК РФ), переселения в жилое помещение меньшего размера (статья 81 ЖК РФ), изменения договора социального найма (статья 82 ЖК РФ), расторжения договора социального найма (часть 2 статьи 83 ЖК РФ).

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (обязательства по сохранности жилого помещения и поддержанию его в надлежащем состоянии, по текущему ремонту жилого помещения, по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 3 статьи 67 ЖК РФ).

25. Разрешая споры, связанные с признанием лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, судам необходимо учитывать, что круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен частью 1 статьи 69 ЖК РФ. К ним относятся:

а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним;

б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии.

При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться пунктами 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ “О трудовых пенсиях в Российской Федерации”, содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении.

Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.

Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (статья 55 ГПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.

26. Обратить внимание судов на то, что, по смыслу находящихся в нормативном единстве положений статьи 69 ЖК РФ и части 1 статьи 70 ЖК РФ, лица, вселенные нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов его семьи, приобретают равные с нанимателем права и обязанности при условии, что они вселены в жилое помещение с соблюдением предусмотренного частью 1 статьи 70 ЖК РФ порядка реализации нанимателем права на вселение в жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи.

В соответствии с частью 1 статьи 70 ЖК РФ наниматель вправе с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей и родителей. При этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (часть 5 статьи 50 ЖК РФ).

В то же время для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

С целью обеспечения права несовершеннолетних детей жить и воспитываться в семье (статья 54 СК РФ) частью 1 статьи 70 ЖК РФ установлено, что не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и наймодателя для вселения к родителям их несовершеннолетних детей (это могут быть дети как самого нанимателя, так и других членов его семьи, проживающих в жилом помещении).

Судам также следует иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации (часть 1 статьи 70 ЖК РФ) не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя.

Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным.

27. Вселение в жилое помещение новых членов семьи нанимателя, согласно части 2 статьи 70 ЖК РФ, влечет за собой необходимость внесения соответствующих изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения в части указания таких лиц в данном договоре. Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного частью 1 статьи 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи.

28. Если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо (часть 1 статьи 70 ЖК РФ), то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (пункт 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ), на которое исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, предусмотренным статьей 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

29. В силу части 4 статьи 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, в том числе: право бессрочно пользоваться жилым помещением (часть 2 статьи 60 ЖК РФ), сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (статья 71 ЖК РФ), право вселять в жилое помещение других лиц с соблюдением правил статьи 70 ЖК РФ, право требовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке (статья 72 ЖК РФ), право заключать договор поднайма с соблюдением правил статьи 76 ЖК РФ и др.

Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (часть 1 статьи 70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).

30. Частью 4 статьи 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.

Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям частей 4, 5 статьи 155, статьи 156 ЖК РФ и статьи 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства.

31. Судам необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, удовлетворению не подлежит.

32. При временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

33. При рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена – наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования (“смешанный” обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя (“родственный” обмен) Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен.

Исходя из положений статьи 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 года.

По делам данной категории также следует иметь в виду, что порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в статьях 72 – 74 ЖК РФ. Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным (часть 1 статьи 75 ЖК РФ). Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения).

34. Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (часть 1 статьи 72 ЖК РФ), а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, – также согласия органов опеки и попечительства. Наймодатель, согласно части 4 статьи 74 ЖК РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ и частью 5 статьи 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства.

По правилам искового производства рассматриваются и разрешаются также дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (часть 3 статьи 72 ЖК РФ), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене.

При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

35. Судам необходимо иметь в виду, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений части 4 статьи 3 ЖК РФ, возможны лишь по установленным в Жилищном кодексе Российской Федерации основаниям и порядке (статьи 29, 83, 85 – 91 ЖК РФ).

Применение положений Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из содержания пункта 3 статьи 672 ГК РФ не допускается.

36. При принятии искового заявления о выселении граждан из жилого помещения, занимаемого ими по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (статья 85 ЖК РФ) или другого жилого помещения (статья 90 ЖК РФ) по договорам социального найма судья должен проверить, указано ли в заявлении конкретное и свободное от прав других лиц жилое помещение, в которое могут быть выселены граждане. При отсутствии такого указания судья в соответствии со статьей 136 ГПК РФ выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает истца, и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатка заявления. В случае неисполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу.

37. По делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным статьями 86 – 88 ЖК РФ, то есть в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению (дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате реконструкции или капитального ремонта жилого дома жилое помещение не сохраняется или уменьшается, в результате чего граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (статья 51 ЖК РФ), или увеличивается, в результате чего общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (статья 50 ЖК РФ), судам надлежит учитывать, что предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям статьи 89 ЖК РФ.

Необходимо учитывать, что общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47. Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями.

Судам необходимо также иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86 – 88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).

При удовлетворении судом иска о выселении гражданина из жилого помещения по основаниям, предусмотренным статьями 86 – 88 ЖК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемому гражданину.

38. При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (пункт 1 части 4 статьи 83, статья 90 ЖК РФ) суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что, по смыслу пункта 1 части 4 статьи 83 и статьи 90 ЖК РФ, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.

В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному статьей 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи.

Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статьи 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.

39. В соответствии с частью 1 статьи 91 ЖК РФ наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 91 ЖК РФ, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 – 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании части 1 статьи 91 ЖК РФ.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Принимая во внимание, что наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения (часть 1 статьи 91 ЖК РФ), суду при рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания).

40. По делам о выселении из жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, без предоставления им другого жилого помещения (часть 2 статьи 91 ЖК РФ) необходимо иметь в виду, что иск о выселении подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.

С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав.

Наем специализированных жилых помещений

41. При применении положений Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре найма специализированных жилых помещений судам надлежит учитывать следующее:

а) к специализированным жилым помещениям, которые могут быть объектом договора найма, относятся: служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (часть 2 статьи 92 ЖК РФ). Исчерпывающий перечень, назначение специализированных жилых помещений и категории граждан, для временного проживания которых они предназначены, определены статьями 92 – 98 ЖК РФ.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, допускается только после отнесения его к специализированному жилищному фонду решением органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, в соответствии с установленным порядком и требованиями (часть 2 статьи 90 ЖК РФ), которые в настоящее время определены Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. N 42.

Вопрос о том, является ли конкретное жилое помещение специализированным (в частности, служебным, общежитием, жильем для временного поселения вынужденных переселенцев или лиц, признанных беженцами), решается, в силу статьи 5 Вводного закона, исходя из положений законодательства, действовавшего на момент предоставления данного жилого помещения;

б) после 1 марта 2005 года основанием заключения договора найма конкретного специализированного жилого помещения, дающего право на вселение и проживание в жилом помещении, является, согласно статье 99 ЖК РФ, решение собственника такого жилого помещения или действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или уполномоченного органа местного самоуправления либо иного уполномоченного им лица (например, администрации государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения) о предоставлении гражданину, не обеспеченному жилым помещением в соответствующем населенном пункте, специализированного жилого помещения. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. N 42.

В то же время необходимо иметь в виду, что по действующему до 1 марта 2005 года законодательству основанием для вселения в служебное жилое помещение и заключения договора найма служебного жилого помещения являлся установленной формы ордер (статьи 47, 105 ЖК РСФСР), а основанием для вселения в общежитие – ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме (статья 109 ЖК РСФСР);

в) нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду при принятии решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 2 статьи 99 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке заинтересованными лицами требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц.

Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Решение о предоставлении специализированного жилого помещения и, соответственно, договор найма специализированного жилого помещения могут быть признаны недействительными, если будет установлено, что нарушены требования, предъявляемые к форме и порядку принятия указанного решения, а также если отсутствуют необходимые основания для заключения договора специализированного найма жилого помещения (например, гражданин предоставил не соответствующие действительности сведения о заключении трудового договора или назначении на должность, у гражданина имеется иное жилое помещение в данном населенном пункте, гражданин не отнесен законом к категориям граждан, имеющих право на получение специализированного жилого помещения);

г) к отношениям по пользованию специализированными жилыми помещениями, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, применяются с учетом их длящегося характера нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом (статья 5 Вводного закона);

д) в договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя (часть 6 статьи 100 ЖК РФ). Принимая во внимание, что типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей, родителей) с соблюдением требований, установленных статьей 70 ЖК РФ;

е) члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебного жилого помещения, имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору (часть 5 статьи 100, части 3, 4 статьи 67, статья 69 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответствии с частью 5 статьи 100 и частями 2 – 4 статьи 31 ЖК РФ имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. В случае прекращения семейных отношений между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя, по общему правилу, не сохраняется (часть 4 статьи 31 ЖК РФ). Однако оно может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения по решению суда на определенный срок по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 31 ЖК РФ.

42. В соответствии с частью 1 статьи 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договора найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 и частью 2 статьи 103 ЖК РФ.

В этой связи по делам о выселении граждан из специализированных жилых помещений (статья 103 ЖК РФ) судам необходимо иметь в виду, что не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений граждане, перечисленные в пунктах 1 – 4 части 2 статьи 103 ЖК РФ, при условии, что они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Предоставляемое гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, другое жилое помещение должно находиться в черте соответствующего населенного пункта (часть 3 статьи 103 ЖК РФ), отвечать санитарным и техническим требованиям (часть 2 статья 15 ЖК РФ) и, как следует из содержания части 2 статьи 103 ЖК РФ, относиться к жилищному фонду социального использования. Благоустроенность и размер другого жилого помещения правового значения не имеют.

43. Судам следует учитывать, что статьей 13 Вводного закона предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с названной статьей указанные граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (часть 1 статьи 51 ЖК РФ), или имеющие право состоять на данном учете (часть 2 статьи 52 ЖК РФ), не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Категории граждан, выселяемых из служебных жилых помещений и общежитий с предоставлением другого жилого помещения, были определены статьями 108 и 110 ЖК РСФСР.

44. В связи с принятием настоящего постановления признать утратившим силу пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” в редакции постановлений Пленума от 21 декабря 1993 г. N 11 и от 25 октября 1996 г. N 10, с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Пленума от 6 февраля 2007 г. N 6.

Председатель Верховного Суда Российской Федерации
В. Лебедев

Секретарь Пленума,
судья Верховного Суда Российской Федерации
В. Дорошков

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО ЖИЛИЩНЫМ ДЕЛАМ

(Особенности применения нового Жилищного кодекса)

В соответствии с планом работы Ульяновского областного суда на первое полугодие 2006 года проведено обобщение судебной практики по рассмотрению жилищных споров районными (городскими) судами области за 2005 год и применению норм нового Жилищного кодекса, регулирующих отношения, связанные с осуществлением права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного, муниципального и частного жилищных фондов.

Изучение дел показало, что в большинстве случаев суды правильно разрешают дела по жилищным спорам, принимаемые решения соответствуют закону.

Вместе с тем отдельными судами допускаются ошибки при разрешении споров, вытекающих из жилищных правоотношений. Характерные примеры правильного и ошибочного толкования норм Жилищного кодекса, а также спорные вопросы по данным правоотношениям приведены ниже.

Переустройство и перепланировка жилого помещения.

Статьями 25 - 29 ЖК РФ предусмотрены виды и основания переустройства и перепланировки жилого помещения нанимателем либо собственником жилого помещения, порядок действий и согласования заинтересованных лиц, последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Согласно действовавшим ранее Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 (в настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47), перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускается. Также не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В качестве примера правильного рассмотрения дела можно привести рассмотренное Ленинским районным судом г. Ульяновска дело по иску Семеновых к администрации (мэрии) г. Ульяновска об узаконении самовольной перепланировки в занимаемой ими по договору социального найма двухкомнатной квартире. Без оформления разрешения ими была произведена самовольная перепланировка - увеличена жилая площадь за счет кладовой и коридора, увеличена площадь кухни за счет жилой площади. Отделом муниципального строительного контроля администрации (мэрии) г. Ульяновска истцам было отказано в узаконении перепланировки

Как было установлено судом и следует из рабочего проекта, подготовленного по факту перепланировки ООО «Бэст-Проект», при выполнении перепланировки капитальные стены затронуты не были, сама перепланировка выразилась в переносе и разборке межкомнатных перегородок. До перепланировки общая площадь квартиры составляла 41,53 кв.м, в том числе жилая - 27,82 кв.м, после перепланировки общая площадь квартиры составляет 41,92 кв.м, в том числе жилая - 32,93 кв.м.

Согласно техническому паспорту, помещение в перепланированном состоянии было осмотрено представителями Комитета ЖКХ и энергетики администрации (мэрии) г. Ульяновска, Отдела государственного пожарного надзора и ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ульяновской области, согласовавшими имеющиеся изменения. Указанными органами дано подтверждение соответствия жилого помещения в перепланированном состоянии санитарным и противопожарным нормам, из чего следует, что сохранение перепланировки не может привести к негативным последствиям, указанным в ст. 29 ЖК РФ. Условия проживания граждан в результате последовавшего увеличения истцами жилой площади своей квартиры также не ухудшаются. С учетом этих обстоятельств Ленинский районный суд г. Ульяновска не усмотрел оснований для отказа в иске и решением от 11.10.2005 заявленные исковые требования удовлетворил.

Помимо этого суд обоснованно вынес частное определение в адрес главы муниципального образования «Город Ульяновск» по фактам выявленных недостатков в работе органа местного самоуправления в сфере жилищного законодательства. При этом в определении судом отражено, что отделом муниципального строительного контроля администрации (мэрии) г. Ульяновска истцам было необоснованно отказано в узаконении перепланировки, несмотря на то, что ими были представлены необходимые документы, подтверждающие соответствие перепланированного помещения строительным, санитарным и противопожарным нормам и требованиям.

По смыслу главы 4 ЖК РФ переустройство либо перепланировка жилых помещений должны быть согласованы с органом местного самоуправления, независимо от того, является ли переустройство и перепланировка планируемой или уже фактически выполнена.

Пунктом 4 статьи 29 ЖК РФ предусмотрена возможность сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда. Однако такое решение может быть принято судом при обжаловании заявителем в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 27 ЖК РФ решения органа местного самоуправления об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Либо, как это следует из смысла п. 5 ст. 29 ЖК РФ, по соответствующему иску органа местного самоуправления к лицам, осуществившим самовольное переустройство или перепланировку.

Таким образом, предварительное обращение заявителей в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, является обязательным, и сведения о таком обращении должны быть приобщены к исковому заявлению.

Если иски предъявляются к таким организациям, как орган технической инвентаризации, орган регистрации недвижимости, ЖКХ, то перед истцом должен быть поставлен вопрос о замене ответчика (ст. 41 ГПК РФ). В случае несогласия истца на производство замены в иске должно быть отказано.

В случае узаконения перепланировки (переустройства), имевшей место до 1 марта 2005 года, необходимо руководствоваться ЖК РФ, а не нормами ЖК РСФСР, поскольку данные правоотношения являются длящимися. По общим правилам гражданского судопроизводства при длящихся правоотношениях применяется закон времени рассмотрения дела, если иное не предусмотрено законом.

Правоотношения по пользованию жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма.

Новое жилищное законодательство и вступивший в силу с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс Российской Федерации изменили многие правила, в том числе основания и порядок предоставления жилых помещений.

Жилищный кодекс РФ не содержит положений, касающихся выдачи ордеров. Выдача ордеров не предусматривается, независимо от того, к какому фонду относится жилье.

Согласно ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение лишь из государственного или муниципального жилищного фонда.

Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения (вместо ордера) (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ).

В отличие от ранее действовавшего законодательства по договору социального найма жилые помещения предоставляются не всем нуждающимся в улучшении жилищных условий, а лишь малоимущим гражданам, признанным таковыми органами местного самоуправления, нуждающимся в жилых помещениях.

Жилые помещения таким лицам предоставляются из муниципального жилищного фонда.

Согласно ч. 1 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения предоставляются только гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, также сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 49 ЖК РФ жилые помещения из государственного жилищного фонда (жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации) по договорам социального найма предоставляются иным указанным в федеральном законе или законе субъекта РФ категориям граждан, признанным нуждающимися в жилых помещениях.

Этим категориям граждан могут предоставляться жилые помещения не только из государственного жилищного фонда, но и из муниципального жилищного фонда. Для этого необходимо, чтобы на законодательном уровне органы местного самоуправления были наделены государственными полномочиями по обеспечению указанных категорий граждан жильем.

Данные положения закона имеют существенное значение для правильного определения надлежащих ответчиков при разрешении жилищных споров указанной категории лиц.

В соответствии с ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

Статьей 87 ЖК РФ также предусмотрено предоставление жилья по договору социального найма в случае, если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания.

Не могут быть использованы в качестве жилых помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам. Такие помещения могли быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания было утверждено постановлением Правительства РФ от 04.09.2003 № 552. (В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, (утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47)).

Руководствуясь первым из названных нормативных актов, межведомственная комиссия, созданная в соответствии с распоряжением Главы администрации Ульяновской области, актом от 11.01.2005 установила аварийное состояние дома № 30 по ул. Полбина г. Ульяновска: обрушение облицовочного слоя наружных стен, сквозные вертикальные трещины в фундаментных блоках стен подвала, переходящие в кирпичную кладку стен здания, расхождение наружных стен на разных этажах в разные стороны, осадка стен здания. На основании проведенного исследования межведомственная комиссия сделала заключение, что указанный дом непригоден для проживания, состояние квартир № 1-6, 37-54 является аварийным и непригодным для проживания, жильцов дома следует выселить в срок до 01.06.2005.

Поскольку мэрией г. Ульяновска не были предприняты меры к надлежащему исполнению указаний межведомственной комиссии и отселению всех жильцов аварийного дома в установленный срок, Ленинский районный суд г. Ульяновска, рассмотрев иск прокурора Засвияжского района, заявленный в интересах жителей дома № 30 по ул. Полбина, решением от 23.08.2005 бездействие администрации (мэрии) г. Ульяновска признал незаконным, и возложил на нее обязанность по принятию мер к немедленному отселению жильцов этого аварийного дома. Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда признала данное решение правильным.

Решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 09.03.2005 удовлетворен также иск Соболевых к мэрии г. Ульяновска о предоставлении жилой площади.

Истцы обратились в суд с иском к мэрии г. Ульяновска, Государственному учреждению здравоохранения «Областная клиническая больница им. Н.М. Карамзина» о предоставлении в первоочередном порядке жилого помещения, указывая, что с 1978г. с семьей из 3-х человек проживали в кв. 4 дома 21 по ул. Центральной пос. Карамзина по обменному ордеру от 20 июля 1978 г. Данный дом являлся домом барачного типа и принадлежал психиатрической больнице № 1. В 1983 г. произошло разрушение жилого помещения, и они с семьей по распоряжению главного врача больницы были переселены в административное здание - больничный корпус по ул. Центральная, 13 пос. Карамзина, где проживают по настоящее время. Данное помещение не является жилым помещением и непригодно для проживания. За период с 1986 по 1992 г. были переселены 7 семей, однако их семье не была предоставлена необходимая для проживания жилплощадь.

По делу установлено, что решением Ульяновского горисполкома от 09.09.1986 был утвержден график переселения семей из ветхих и малоприспособленных для жилья домов, расположенных в пос. Карамзина. Под № 1 и 5 в графике указан дом 13 по ул. Центральной, срок переселения 1986-1987 гг. Однако это решение в отношении семьи Соболевых исполнено не было. В 1998 г. был снесен и дом 21 по ул. Центральной в связи с ветхостью, а также в связи с нахождением в оползневой зоне.

В соответствии с п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент возникновения данных правоотношений, вне очереди жилое помещение предоставлялось гражданам, жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания.

В связи с этим Ленинский районный суд г. Ульяновска обязал городскую администрацию предоставить истцам благоустроенное жилье. С данным решением суда согласилась и судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда.

При предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома необходимо учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, предусмотренным ст.ст. 86 - 88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте населенного пункта.

Следовательно, законом установлены определенные требования к жилому помещению, которое предоставляется в связи со сносом дома.

Исходя из изложенного следует, что поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставляется другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ).

Статья 60 ЖК РСФСР, действовавшего до 01.03.2005, предусматривала сохранение жилого помещения за детьми, оставшимися без попечения родителей, в течение всего времени пребывания в государственных или муниципальных образовательных учреждениях, либо пребывания у родственников или опекунов (попечителей), если в жилых помещениях, из которых выбыли дети, остались проживать другие члены семьи.

Сохранение права пользования жилым помещением за детьми, оставшимися без попечения родителей, закреплено в Семейном кодексе РФ (статья 149) и Федеральном законе от 21.12.1996 «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей - сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (статья 8).

Так, с иском в Чердаклинский районный суд обратился Цуканов И.Н. Он просил расторгнуть договор социального найма с Ключниковым С.А. и Ключниковой Е.А. на квартиру № 1 дома 1 по ул. Восточная в с. Архангельское и выселить их, указывая, что с 1990 г. он стал сожительствовать с Ключниковой Н.Е., которая вместе с двумя детьми от первого брака (ответчиками по делу) вселилась в спорную квартиру и была зарегистрирована в ней. После смерти Ключниковой Н.Е. в декабре 1997 г. ее дети переехали жить к прабабушке Никитиной А.П. в частный дом, где и проживают до настоящего времени.

По делу установлено, что Ключникова Н.Е. и ее несовершеннолетние дети вселились в спорную квартиру к Цуканову И.Н. с его согласия и проживали на данной жилплощади в качестве членов семьи истца. После смерти Ключниковой Н.Е. постановлением главы Чердаклинского района от 11.02.1998 опекуном над несовершеннолетними Ключниковыми был назначен Никитин Е.П. На период пребывания несовершеннолетних у опекуна за ними было закреплено жилое помещение в спорной квартире. Непроживание на данной жилой площади в период пребывания у опекуна само по себе не влечет утрату ими права на жилую площадь.

Поэтому решением Чердаклинского районного суда от 12.09.2005, оставленным без изменения определением судебной коллегии от 01.11.2005, в иске Цуканову И.Н. о расторжении договора социального найма жилого помещения было отказано, а встречный иск Ключниковых о признании за ними права на жилую площадь и вселении в спорную квартиру был удовлетворен.

Часть 3 статьи 54 ЖК РФ предусматривает, что решение об отказе в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях может быть обжаловано в судебном порядке.

На стадии постановки граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях отсутствует спор о праве на жилое помещение, поскольку жилищные правоотношения еще не возникли и данные отношения носят публичный характер, так как гражданин оспаривает действия органа местного самоуправления. Поэтому решения органов местного самоуправления об отказе в принятии на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях могут быть оспорены в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ (статья 247 ГПК РФ).

Исковые же требования о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма должны предъявляться, как правило, лицами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Имели место случаи предъявления исков о внеочередном предоставлении жилых помещений лицами, не относящимися к категории граждан, предусмотренных ч. 2 ст. 57 ЖК РФ.

Так, р ешением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 31.08.2005 отказано в удовлетворении заявленных Денисовой Т.М. исковых требований к администрации г. Ульяновска о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и компенсации морального вреда.

Указанные требования Денисовой Т.М. были заявлены в связи с тем, что 17 июня 2004 года в доме № 56 по ул. Мостостроителей г. Ульяновска произошел пожар, в результате которого принадлежащая ей на праве собственности квартира № 1 в этом доме, в которой она проживала, приведена в нежилое состояние. В предоставлении ей другого жилья по договору социального найма администрацией г. Ульяновска было отказано.

Отказывая Денисовой Т.М. в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что до пожара истица в установленном законом порядке нуждающейся в улучшении жилищных условий признана не была, в очереди по месту жительства на получение жилья не состояла. Согласно ст.ст. 210, 211 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества. Денисова Т.М. в связи с пожаром от страховой компании получила страховое возмещение в размере 57 000 рублей. К категории граждан, которым в соответствии с ч. 2 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения предоставляются во внеочередном порядке, она не относится, в связи с чем право на предоставление жилья в связи с пожаром во внеочередном порядке у нее не возникло. Отсутствие у истицы жилья порождает у нее лишь право на обращение в муниципальные органы для постановки ее на учет в качестве нуждающейся в жилье.

Определением судебной коллегии от 11.10.2005 решение суда было оставлено без изменения.

В связи с прекращением семейных отношений или временным отсутствием нанимателя или членов его семьи (ст.ст. 69, 71 ЖК РФ) возникает значительное число споров о признании права пользования жилым помещением либо о признании утратившим право на жилое помещение.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст. 67 ЖК РФ).

Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке могут быть признаны и иные лица.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

В соответствии с ч. 4 ст. 69 ЖК РФ если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.

Согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

При разрешении споров между нанимателями и бывшими членами их семьи по вопросу сохранения права на жилплощадь либо споров с наймодателями по вопросу возникновения права на жилплощадь суды не всегда правильно определяли и не в полной мере исследовали обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем принимали ошибочные решения.

Так, р ешением от 26.07.2005 Ленинский районный суд г. Ульяновска удовлетворил иск Шестернина Д.А. к квартирно-эксплуатационной части (КЭЧ) г.Ульяновска о признании права на жилую площадь, признав за истцом право пользования жилым помещением в квартире № 11 дома 27 по ул. Поливенской г.Ульяновска, и обязал КЭЧ г.Ульяновска заключить с ним договор найма на это жилое помещение.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд исходил исключительно из объяснений самого истца о том, что в указанное жилое помещение он вселился с согласия нанимателя, его бабушки Садовниковой Л.П., и с этого времени постоянно проживал с ней одной семьей. В мае 2005 г. они обратились в паспортный стол КЭЧ с просьбой о регистрации его (истца) по указанному месту жительства, но ему было отказано, поскольку он был зарегистрирован по другому месту жительства. Сняться с регистрации по прежнему месту жительства он не успел, так как бабушка умерла.

Допрошенные по ходатайству истца свидетели Калыгин В.И., Циркин Ю.В., Пронина Н.П. показали, что они видели истца у его бабушки Садовниковой Л.П.

Исходя из этих доказательств, суд и сделал вывод о том, что истец был вселен надлежащим образом в спорную квартиру.

Вместе с тем судом не учтено, что право на жилое помещение в соответствии со ст. 54 ЖК РСФСР и ст. 69 ЖК РФ возникает при наличии семейных отношений. Однако эти обстоятельства, имеющие существенное значение по делу, по существу не были исследованы судом. Те же обстоятельства, которые суд указал в решении, не могут бесспорно свидетельствовать о возникновении семейных отношений истца с нанимателем жилого помещения и возникновении у истца права на жилое помещение в спорной квартире. Суд также оставил без внимания и то обстоятельство, что истец зарегистрирован и имеет право на проживание в другом жилом помещении со своей матерью и это право он не утратил.

Поэтому определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда от 30.08.2005 решение суда по данному делу было отменено с направлением дела на новое рассмотрение.

Вместе с исками о признании права на жилую площадь продолжают иметь место иски об изменении договора социального найма жилых помещений и разделе жилого помещения. При разрешении таких споров суды обосновано исходят из того, что порядок и основания изменения договора социального найма жилого помещения установлены статьей 82 ЖК РФ, которая не предусматривает раздел жилого помещения и выдачу отдельных ордеров.

Данная норма права, в отличие от ранее действующей ст. 86 ЖК РСФСР, предусматривая право граждан, проживающих в одной квартире, на заключение с кем-либо одним из них договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений, не содержит положения, которое позволяло бы совершеннолетнему члену семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма жилого помещения.

В соответствии с частью 2 статьи 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

ЖК РФ и другие федеральные законы не содержат нормы, предоставляющей члену семьи нанимателя право требовать заключения с ним отдельного договора найма с выделением ему изолированного жилого помещения.

Статьей 5 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что к жилищным отношениям, возникшим до введения Жилищного кодекса Российской Федерации, ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Из вышеизложенного следует, что после 1 марта 2005 года право граждан на заключение отдельного договора социального найма с выделением изолированного помещения не может быть реализовано, так как к данным правоотношениям должны применяться положения статьи 82 ЖК РФ, которая предусматривает право граждан на заключение одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Обмен жилыми помещениями осуществляется в соответствии со ст. 72 ЖК РФ. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

На основании договора об обмене жилыми помещениями и согласия соответствующих наймодателей ранее заключенные договоры социального найма расторгаются и заключаются новые. Выдача обменных ордеров новым Жилищным кодексом РФ не предусмотрена.

Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможности обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности, и жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Так, Сосин В.А., Сосина Л.П., Сосин К.В. обратились в суд с иском к Сосиной Н.В. о принудительном обмене жилой площади, указывая, что брак Сосина К.В. и Сосиной Н.В. расторгнут, в связи с чем совместное проживание в одной квартире невозможно. Ответчице неоднократно предлагались варианты обмена, однако соглашение по обмену достигнуто не было, поскольку ответчица для себя и несовершеннолетнего сына требует отдельную однокомнатную квартиру.

Решением Заволжского районного суда г. Ульяновска от 18.04.2005 заявленные истцами требования были удовлетворены. Истцы переселены из занимаемой квартиры в две комнаты жилой площадью 28,6 кв.м с общей кухней. Ответчица Сосина Н.В. с несовершеннолетним сыном переселена в комнату жилой площадью 13,59 кв.м в трехкомнатной квартире.

Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что до обмена стороны (5 человек) проживали в двухкомнатной квартире со смежными комнатами общей жилой площадью 27,4 кв.м, в которой на каждого члена семьи приходилось по 5,48 кв.м. Предложенным истцами вариантом обмена квартиры жилищные права Сосиной Н.В. и ее сына не нарушаются. Комната в 3-х комнатной квартире, в которую переселены ответчица с сыном, имеет площадь 13,59 кв.м, т.е. по 6,79 кв.м на каждого, комната изолированная. В квартире имеются все удобства: водопровод, канализация, центральное отопление, газ, ванная комната, балкон. По сравнительной характеристике это жилое помещение не уступает ранее занимаемому. Отсутствие согласия Сосиной Н.В. на обмен по тем основаниям, что в той же квартире проживают двое других нанимателей, по мнению суда, не могло служить основанием для отказа в иске, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, каждая из сторон уже не пользовалась отдельной квартирой.

Статья 59 ЖК РФ (ранее ст. 46 ЖК РСФСР) регулирует порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. Такие жилые помещения предоставляются одному из нанимателей или собственников в указанной квартире при условии, что на момент освобождения жилого помещения эти граждане признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, обеспеченными жилой площадью менее нормы предоставления на одного человека либо при отсутствии таковых - гражданам по договору купли-продажи, если они обеспечены жилой площадью менее нормы предоставления. При отсутствии в коммунальной квартире всех перечисленных категорий граждан освободившееся жилое помещение предоставляется другим гражданам на основании договора социального найма

Так, Соколов Л.А., Соколова О.Н., Соколов О.Н. обратились в суд с иском к администрации (мэрии) г. Ульяновска о передаче им в пользование освободившегося жилого помещения, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Луговая, д. 4, кв. 4, указывая на то, что на основании ордера, выданного 13.03.1998, они проживают в комнате размером 9,2 кв.м. Соседнюю комнату в этой квартире занимал Иванов В.И., который в августе 2004 г. умер. Администрация (мэрия) г. Ульяновска отказала в удовлетворении их просьбы о передаче им в пользование жилой площади, освободившейся в связи со смертью Иванова В.И.

Решением Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от 23.06.2005 в удовлетворении исковых требований Соколовых было отказано по тем основаниям, что по данным технической инвентаризации 1980 года каждое из жилых помещений, занимаемых Ивановым В.И. и семьей Соколовых, фактически представляют собой изолированные двухкомнатные квартиры.

Вместе с тем по делу установлено, что согласно выданным ордерам Иванову В.И. - на вселение в комнату размером 16,8 кв.м. и Соколовым - на вселение в комнату размером 9,2 кв.м. обе эти комнаты расположены в одной и той же квартире. Это же подтверждается справками по лицевому счету по оплате за проживание в разных комнатах одной и той же квартиры, справкой формы № 8. Переустройство квартиры в два изолированных жилых помещения не узаконено. Разрешая спор, суд первой инстанции сделал неправильный вывод, что семья Соколовых и Иванов проживали в разных изолированных жилых помещениях.

Кроме того, установлено, что спор между истцами и администрацией (мэрией) г. Ульяновска по поводу закрепления за семьей Соколовых жилой площади, освободившейся в связи со смертью Иванова В.И., возник еще в период действия ЖК РСФСР, в связи с чем в соответствии с требованиями ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» при разрешении данного спора следовало руководствоваться требованиями ст. 46 ЖК РСФСР.

На основании изложенного судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда определением от 02.08.2005 отменила решение суда первой инстанции и постановила новое решение об удовлетворении заявленных Соколовыми требований о передаче им освободившейся жилой площади в той же квартире.

Порядок и основания расторжения договора социального найма жилого помещения установлен статьей 83 ЖК РФ.

По изученным делам такие иски предъявлялись в основном нанимателем или членами его семьи по основаниям, предусмотренным ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, согласно которой в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Ранее действовавшее жилищное законодательство (ст. 89 ЖК РСФСР) также предоставляло право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считался расторгнутым со дня выезда.

Согласно п. 9 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 03.03.1987 «О практике применения судами жилищного законодательства» доказательствами выезда нанимателя на другое постоянное место жительства могли быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др.

Действующая с 1 марта 2005 года статья 83 ЖК РФ в отличие от статьи 89 ЖК РСФСР не предусматривает по спорам о расторжении договора найма жилого помещения такого юридически значимого обстоятельства, как выезд (бывшего) члена семьи на «постоянное жительство» в другое место. Достаточно установить факт добровольного выезда нанимателя и (или) членов его семьи в другое место жительства. Сам по себе факт сохранения прописки (регистрации) в жилом помещении без соблюдении требований, предъявляемых к нанимателю и членам его семьи по содержанию жилья и его оплате, правового значения не имеет.

Так, Чибирева Л.В. обратилась в суд с иском к Чибиреву А.П. о расторжении договора найма жилой площади в однокомнатной квартире № 79 дома 18 по ул. Минаева в г. Ульяновске, ссылаясь на то, что с ответчиком совместно не проживает с 1994 года, он добровольно выехал из квартиры на другое постоянное место жительства.

Ленинский районный суд г. Ульяновска привлек к участию в деле в качестве третьих лиц УМУП «УК ЖКХ Ленинского района», МУП «ЕРКЦ» и решением от 13.05.2005 исковые требования Чибиревой Л.В. удовлетворил.

Делая в решении вывод о выезде Чибирева А.П. на другое постоянное место жительства, суд принял во внимание то обстоятельство, что брак между сторонами расторгнут, Чибирев А.П. вывез из спорной квартиры все свое имущество, вступил в зарегистрированный брак с Чибиревой О.М., имеет в новом браке сына Александра 1991 года рождения, с момента выезда из спорной квартиры проживает с новой семьей по ул. Клубной, д. 8а, кв. 29. Никаких расходов по содержанию спорной квартиры Чибирев А.П. в течение более 10 лет не нес, никаких мер к размену квартиры не принимал. Данные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о расторжении им договора найма спорной квартиры.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласилась.

Примером неправильного применения данной нормы материального права может служить р ешение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 15.07.2005, которым оставлен без удовлетворения иск Симаковой Т.А. к Симакову Г.А. о расторжении договора найма жилого помещения со снятием с регистрационного учета и удовлетворен иск Симакова Г.А. о вселении в спорную квартиру.

Отказывая истице в иске, суд сослался в решении на то, что выезд ответчика из квартиры в 1992- 1993 г.г. был вынужденным в связи с невозможностью совместного проживания с истицей.

Вместе с тем, как следует из дела, на основании ордера от 16.01.1987 Симаковой Т.А. на семью из 3-х человек - она, муж Симаков Г.А. и сын Симаков А.Г., умерший 4 апреля 2005 года, - предоставлена 2-комнатная квартира по ул. Корунковой, д. 19, кв. 78.

Брак Симаковых расторгнут 05.01.1995 по инициативе ответчика. Истица пыталась сохранить семью, но Симаков Г.А. от примирения отказался и в спорную квартиру не вернулся. При разбирательстве дела судом установлено, что Симаков Г.А. выехал из квартиры добровольно в связи с тем, что решил создать новую семью с Гриценко Л.В., с которой совместно проживает в гражданском браке в ее квартире с 1994 года. Указанное обстоятельство ответчик не отрицал, оно было подтверждено показаниями свидетелей и его сожительницы Гриценко Л.В.

Таким образом, Симаков добровольно выехал из занимаемой ранее квартиры на другое место жительства, более 10 лет не проживал на спорной жилплощади, не пытался вселиться в квартиру, обязанности по договору найма не исполнял, квартплату не оплачивал, участия в ремонте квартиры и содержании ее в надлежащем состоянии не принимал. Довод суда о том, что у Симакова Г.А. нет другого постоянного места жительства, признан коллегией несостоятельным, поскольку он не является юридически значимым обстоятельством в силу ч. 3 ст. 83 ЖК РФ.

Поэтому определением судебной коллегии от 23.08.2005 решение суда отменено и постановлено новое решение об удовлетворении требований Симаковой Т.А. о расторжении договора найма жилого помещения с Симаковым Г.А. и отказе ему в иске о вселении.

Определением судебной коллегии от 06.09.2005 также отменено с направлением дела на новое рассмотрение решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 07.06.2005 по делу по иску Козловой И.М. к Козлову-Ирия А.В. о расторжении договора найма жилого помещения.

Удовлетворяя требования истицы (матери ответчика), суд указал, что Козлов-Ирия А.В. в 1998 году выехал из жилого помещения в Португалию, где зарегистрировал брак с гражданкой Португалии Катариной Изабель Маркеш Ирия и поселился у неё в квартире, длительное время в спорной квартире не проживает, квартплату и коммунальные услуги не оплачивает, в Португалии имеет работу и место жительства, т.е. добровольно расторг договор найма.

Вместе с тем без надлежащей оценки суд оставил юридически значимые обстоятельства, свидетельствующие о временном характере непроживания ответчика в спорной квартире: Козлов-Ирия в Португалии обучается на первом курсе педагогического института по квалификации мастер (специалист в музыкальной терапии); регулярно представлял матери документы о временном проживании в другом государстве, которые служили основанием для неначисления на него платы за коммунальные услуги; учителем музыки работает временно, замещая отсутствующего на работе педагога. В 2004 году ответчик подтвердил свое российское гражданство, сменив паспорт; в 2004 году - представил истице доверенность на совершение от его имени действий по приватизации спорной квартиры и закреплении за ним причитающейся 1/3 доли. Суд первой инстанции все перечисленные обстоятельства оставил без внимания, в связи с чем судебная коллегия не могла признать решение законным.

При повторном рассмотрении дела решением Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 26.10.2005 требования Козловой И.М. о расторжении договора найма жилого помещения с Козловым-Ирия А.В. оставлены без удовлетворения. Определением судебной коллегии от 29.11.2005 новое решение суда оставлено без изменения.

В отдельных случаях истцами заявлялись противоречивые (или взаимоисключающие исковые требования), по которым суд выносил такие же решения.

Например, по делу по иску Михайловой Т.А. и Михайлова А.Г. к Абдул Светлане Николаевне, Абдул Вахеду, Абдул Вахаб и другим членам их семьи Ленинский районный суд г. Ульяновска вынес решение о признании ответчиков не приобретшими право пользования жилым помещением в квартире истцов и расторжении с ними договора найма жилого помещения. Из дела следует, что ответчики лишь были зарегистрированы по указанному адресу, однако фактически в квартиру не вселялись и ни одного дня в ней не проживали, следовательно, договор найма с ними не заключался и, соответственно, не мог быть расторгнут.

Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении в качестве членов его семьи, определены статьей 31 ЖК РФ.

Как правило, иски по поводу жилых помещений собственника предъявлялись бывшими членами его семьи при прекращении семейных отношений с собственником.

В силу части 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Следует, однако, иметь в виду, что данная норма может применяться в исключительных случаях, когда, к примеру, собственник настолько материально состоятелен, что может приобрести другое жилье для бывших членов своей семьи, на содержание которых он выплачивает алименты. Приобретение такого жилья не может производиться в зачет алиментных обязательств.

Так, Сагало Н.В., действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына Сагало М.В., обратилась в суд с иском к бывшему мужу Сагало В.В. о возложении обязанности по обеспечению ее с сыном иным жилым помещением в счет исполнения алиментных обязательств. Требования мотивированы тем, что 01.09.2000 в качестве супруги ответчика она вселилась и была зарегистрирована в однокомнатной квартире № 114 в доме № 21 по бульвару Пензенскому в г. Ульяновске, собственником которой является ответчик. От брака с ответчиком имеет сына Михаила, который также зарегистрирован в данной квартире. 24.03.2005 ее брак с ответчиком расторгнут, на ответчика возложена обязанность выплачивать алименты на содержание сына. Ответчик постоянно учиняет скандалы, избивает ее, выгоняет из квартиры, требуя их выселения. Ребенок другого жилья не имеет, имущественное положение не позволяет ей иметь иное жилое помещение.

Решением Заволжского районного суда г.Ульяновска от 19.10.2005, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 22.11.2005, в удовлетворении исковых требований Сагало Н.В. об обязании обеспечить жилым помещением отказано. Встречные исковые требования Сагало В.В. удовлетворены, право пользования его жилым помещением Сагало Н.В. с сыном прекращено со снятием их с регистрационного учета по указанному адресу.

Отказывая истице в удовлетворении заявленных требований об обеспечении за счет ответчика ее и ее сына иным жилым помещением взамен алиментных обязательств, суд первой инстанции и судебная коллегия исходили из того, что действующее законодательство не предусматривает такой замены.

По делу установлено, что истица Сагало Н.В. имеет на праве совместной собственности 2-комнатную квартиру в доме 37 по пр. Созидателей. Стороны перестали быть членами одной семьи, и истец вправе требовать выселения из квартиры ответчицы, тем более, что она является собственницей доли другой двухкомнатной квартиры.

Несостоятельными посчитал суд и доводы истицы о том, что их сын после расторжения брака не перестал быть членом семьи Сагало В.В., в связи с чем якобы не теряет право пользования квартирой и не может быть снят с регистрационного учета. Входя в противоречие с данной позицией, истица в ходе судебного разбирательства поясняла, что ее сын будет проживать с ней. Намерение истицы проживать совместно с ребенком подтверждено также решением суда о взыскании с ответчика алиментов на содержание сына.

В силу статьи 20 Семейного кодекса РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14-летнего возраста, признается место жительства их законных представителей - родителей. В данном случае место жительства несовершеннолетнего ребенка с истицей Сагало Н.В. было в бесспорном порядке определено сторонами, никем по делу не оспорено. Как следствие, данное обстоятельство указывает на безосновательность требований истицы.

В качестве примера неправильного применения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ можно привести дело по иску Архипова В.А. к Архиповой Н.В. о прекращении права пользования ею и их несовершеннолетним сыном жилым помещением, расположенным по ул. Локомотивная, 29- 12 г. Ульяновска. Заявляя данные требования, истец указал, что квартира, по поводу которой возник спор, является однокомнатной. Данная квартира была приобретена им до брака с Архиповой Н.В. и является его собственностью. Брак с Архиповой Н.В. расторгнут, и ответчица вместе с ребенком выехала из его квартиры в трехкомнатную квартиру своей матери.

Архипова Н.В. обратилась со встречными требованиями к Архипову В.А. об обеспечении ее и сына другим жилым помещением.

Решением Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от 27.04.2005 в иске Архипову В.А. было отказано. При этом суд сослался на то, что ранее спор между сторонами по поводу пользования этой квартирой судом уже рассматривался. Вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от 16.09.2004 за Архиповой Н.В. и ее несовершеннолетним сыном было признано право пользования указанной квартирой, на тот момент стороны состояли в зарегистрированном браке. Несмотря на вступление в силу нового Жилищного кодекса РФ, права Архиповой Н.В. и ее ребенка на спорное жилое помещение, по мнению суда, сохраняются, правоотношения по пользованию спорным жилым помещением не изменились, следовательно, часть 4 статьи 31 ЖК РФ применена быть не может.

Однако на момент рассмотрения настоящего дела фактические обстоятельства по данным правоотношениям изменились, брак супругов Архиповых расторгнут 20.12.2004. Поэтому вывод суда о том, что правоотношения между сторонами не изменились, нельзя признать правильным. Поскольку на момент рассмотрения данного дела Архипова Н.В. является бывшим членом семьи собственника квартиры, выводы суда о том, что нормы нового Жилищного кодекса в данном случае неприменимы, не могут быть признаны правильными.

Определением судебной коллегии от 31.05.2005 решение суда первой инстанции отменено в связи с неправильным применением норм материального права и дело направлено на новое рассмотрение. При повторном рассмотрении дела решением того же суда от 29.06.2005, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда от 02.08.2005, исковые требования Архипова В.А. были удовлетворены. Суд прекратил право пользования Архиповой Н.В. жилым помещением, занимаемым истцом, со снятием ее с регистрационного учета. В иске Архиповой Н.В. об обеспечении ее и ее несовершеннолетнего сына иным жилым помещением отказано.

Статьей 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Таким образом, при разрешении споров о прекращении права пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника судам следует выяснять, каким образом возникло право собственности на жилое помещение и не относится ли ответчик к категории лиц, предусмотренных приведенной выше нормой.

В вопросе порядка применения части 4 статьи 31 ЖК РФ следует отметить следующее.

Указанная норма предусматривает, что при наличии определенных обстоятельств право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, на основании решения суда может быть сохранено на определенный срок за бывшим членом семьи. При этом, если собственником жилого помещения заявлен иск о выселении бывшего члена его семьи, то суд решает только вопрос о сохранении права на жилое помещение, но не вопрос о порядке пользования указанным помещением.

Суд может разъяснить сторонам, что они вправе подать иск об определении порядка пользования соответствующим жилым помещением.

При решении вопроса о том, какое жилое помещение должно быть сохранено за бывшим членом семьи, суду следует учитывать все обстоятельства, имеющие значение по данному делу, в том числе и мнение собственника жилого помещения о том, какое жилое помещение должно быть выделено бывшему члену его семьи, кроме того, судом в каждом конкретном случае может быть принят во внимание и существующий порядок пользования указанным жилым помещением.

Положения части 4 статьи 31 ЖК РФ распространяются на требования о выселении бывших членов семьи собственника жилых помещений и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи были прекращены до введения в действие ЖК РФ.

При этом под «прекращением семейных отношений» понимается расторжение зарегистрированного брака. Нахождение в браке с собственником жилого помещения является юридическим основанием для сохранения права пользования жилым помещением. Фактическое прекращение семейных отношений при наличии зарегистрированного брака не является основанием для выселения члена семьи собственника из занимаемого жилого помещения.

Заявления встречного иска ответчиком о сохранении права пользования жилым помещением на определенный срок не требуется, ответчику достаточно заявить об этом в своем возражении на иск.

При определении срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением, суд должен исходить из конкретных обстоятельств по каждому делу, учитывая основания, которые предусмотрены в указанной статье. Ни максимального, ни минимального срока норма не содержит.

Из положений части 5 статьи 31 ЖК РФ, которая предусматривает, что право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается досрочно одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника, или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, следует, что срок, на который за бывшим членом семьи сохраняется право пользования, может быть сокращен по требованию собственника жилого помещения при наличии соответствующих условий.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 статьи 31 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

При этом статья 31 ЖК РФ не содержит запрета на повторное обращение в суд за продлением срока, установленного решением суда, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением. Следовательно, при наличии обстоятельств, которые не позволяют бывшему члену семьи собственника жилого помещения обеспечить себя иным жилым помещением, суд может продлить этот срок.

Предоставление специализированных жилых помещений и пользование им.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 92 ЖК РФ).

Статья 99 ЖК РФ устанавливает, что специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (уполномоченных органов местного самоуправления) гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. На основании такого решения заключается договор найма специализированного жилого помещения (п. 2 ст. 100 ЖК РФ).

Так, Колпаков А.Н. обратился в суд с иском к администрации г Димитровграда и МУП «Управление жилищным фондом» о признании права пользования служебной квартирой № 87 дома № 14 по ул. Курчатова в г. Димитровграде и заключении договора найма специализированного жилого помещения, указав в обоснование иска на то, что решением администрации города и общественной комиссии по жилищным вопросам при администрации от 11.03.2004 удовлетворено заявление УВД г. Димитровграда о признании спорной квартиры служебной и о предоставлении ему как заместителю начальника управления - начальнику криминальной милиции УВД г. Димитровграда данной квартиры для проживания с семьей. В июне 2004 года, получив ключи от квартиры, он вселился в нее с детьми, а 03.11.2004 зарегистрировался по указанному адресу. На неоднократные просьбы о выдаче ордера и открытии лицевого счета получал отказ.

Администрация г. Димитровграда обратилась со встречным иском к Колпакову А.Н. о признании регистрации истца и его детей в спорной квартире незаконной, снятии их с регистрационного учета, прекращении права пользования квартирой и выселении, ссылаясь на то, что истец вселился в квартиру самовольно при отсутствии ордера на жилое помещение.

Решением Димитровградского городского суда от 04.07.2005, оставленным без изменения определением судебной коллегии от 16.08.2005, иск Колпакова А.Н. удовлетворен, за ним с детьми признано право пользования специализированным жилым помещением. На МУП «Управление жилищным фондом» возложена обязанность по заключению с ним договора найма указанного специализированного жилого помещения. В удовлетворении заявленных администрацией г. Димитровграда встречных исковых требований о прекращении права пользования жилым помещением и выселении Колпакова отказано.

Согласно ст. 101 ЖК РСФСР (действовавшей в момент возникновения правоотношений между сторонами) служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Жилое помещение включается в число служебных решением исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов. Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры.

Указанные положения закреплены и в действующем ЖК РФ.

Законом РФ «О милиции» (ст. 30) на органы исполнительной власти и местного самоуправления возложена обязанность по первоочередному предоставлению жилья в виде отдельной квартиры сотрудникам милиции, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий.

По делу установлено, что приказом начальника УВД Ульяновской области от 04.02.2003 Колпаков А.Н. в порядке перевода из УВД Заволжского района г.Ульяновска был назначен на должность заместителя начальника управления - начальника криминальной милиции УВД г. Димитровграда. В названном городе жильем он обеспечен не был.

Постановлением главы г. Димитровграда от 22.03.2004 утвержден протокол заседания общественной комиссии по жилищным вопросам от 11.03.2004 о предоставлении Колпакову А.Н. указанной служебной муниципальной квартиры на состав семьи 4 человека, в которую истец вселился и зарегистрировался с детьми 03.11.2004.

При таких обстоятельствах суд обоснованно сделал вывод о том, что вселение Колпакова с детьми в указанную служебную квартиру не было самовольным, данное вселение было произведено на законном основании, и в связи с этим суд признал за истцом право пользования квартирой и обязал ответчика заключить с ним договор найма этого жилого помещения.

При разрешении споров о пользовании жилыми помещениями по договору коммерческого найма (ст.ст. 676, 678, 684 ГК РФ, п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ) судам следует правильно применять нормы материального права.

Так, СПК «Сызранский» обратился в суд с иском о выселении Сучкова А.В. с семьей из квартиры дома № 5 в с. Верхняя Маза Радищевского района Ульяновской области без предоставления другого жилого помещения, указав в обоснование заявленных требований, что по совместному решению Совета ЗАО «Сызранское» и профкома от 15.12.1999 Сучкову А.В. была выделена служебная квартира. В 2000 г. с Сучковым был заключен договор найма жилого помещения, согласно которому (п. 3) в случае истечения срока трудового договора, увольнения по собственному желанию, если из членов семьи никто не работает в хозяйстве, Сучков А.В. должен освободить квартиру в 3 - х месячный срок со дня предупреждения. 18.10.2004 Сучков А.В. уволился по собственному желанию, его жена уволилась еще ранее. Ответчики в квартире не проживают, живут в г. Сызрани Самарской области. Квартира построена на денежные средства кооператива и находится на балансе СПК «Сызранское». Срок договора найма жилого помещения истек 12.01.2005, ответчики своевременно за 3 месяца были предупреждены об отказе в заключении договора на новый срок в связи с решением не сдавать квартиру внаем в течение года.

Решением Радищевского районного суда от 03.08.2005, оставленным без изменения определением судебной коллегии от 20.09.2005, иск СПК «Сызранский» удовлетворен. Сучков А.В. с женой и сыном выселены из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд и судебная коллегия исходили из того, что занимаемое ответчиками жилое помещение построено истцом (правопреемником ЗАО «Сызранское») за счет собственных средств. Право истца владеть, пользоваться и распоряжаться им никем не оспаривалось. Это жилое помещение в муниципальную собственность не передавалось. СПК заселяло в эту квартиру только своих работников. По совместному решению Совета ЗАО «Сызранское» и профсоюзного комитета от 15.12.1999 квартира передана Сучкову А.В. без права приватизации. Как следует из договора «аренды жилого помещения» от 14.01.2000, жилое помещение предоставлено в пользование, ордер на жилое помещение не выдавался. Ответчики использовали предоставленное жилое помещение для проживания, обеспечивали его сохранность и поддерживали в надлежащем состоянии, а также вносили плату за жилое помещение и коммунальные услуги по расценкам, установленным СПК.

С учетом этих обстоятельств и требований норм права (ст.ст. 676, 678 ГК РФ) суд правильно сделал вывод о заключении между сторонами договора коммерческого найма. Такой договор является срочным. Срок договора найма жилого помещения истек. Согласно сообщению администрации с. Верхняя Маза ответчики в квартире не проживают. Истец 25.09.2004 и 10.10.2004 предупредил ответчиков об отказе в заключении договора на новый срок в связи с принятым решением не сдавать жилое помещение внаем в течение года. Ответчики работали в хозяйстве по трудовым договорам как наемные работники, членами кооператива не являлись.

Поэтому по окончании срока договора найма истец в соответствии со ст. 684 ГК РФ вправе был отказать ответчикам в его продлении.

В отдельных случаях, разрешая спор о предоставлении жилого помещения, находящегося в жилищном фонде акционерных обществ, суды ошибочно применяли нормы ЖК РФ, регулирующие вопросы предоставления жилых помещений по договору социального найма, в связи с чем выносили ошибочные решения.

В качестве примера неправильного применения норм материального права можно привести дело по иску Давыдова А.Н. к ОАО «Ульяновское» по племенной работе», отделу по учету и распределению жилой площади при администрации г.Ульяновска о признании недействительными совместных постановлений администрации и профкома ОАО «Ульяновское» по племенной работе» от 24.11.2004 №2 и от 30.11.2004 №12 о предоставлении ему двух комнат в четырехкомнатной квартире во вновь построенном доме, возложении на ответчиков обязанности по перераспределению жилых помещений и выделению ему в соответствии со списком очередности отдельной двухкомнатной квартиры.

Требования истца были мотивированы тем, что с федеральным государственным унитарным предприятием «Ульяновское» по племенной работе он состоял в трудовых отношениях и по месту работы с составом семьи 5 человек состоял в очереди на улучшение жилищных условий. Совместным постановлением администрации и профкома ОАО «Ульяновское» по племенной работе» от 30.11.2004 № 12 ему были распределены две комнаты площадью 9,4 кв.м и 14,6 кв.м в четырехкомнатной квартире вновь построенного дома по ул. Ипподромная. Поскольку на состав его семьи необходимо было выделить отдельную двухкомнатную квартиру, то считает, что права его нарушены. В настоящее время его семья проживает в однокомнатной квартире площадью 15,8 кв.м. В очереди на улучшение жилищных условий он состоит под №5.

Решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 24.02.2005 иск Давыдова А.Н. был удовлетворен частично. Суд признал недействительными в части вопросов, касающихся распределения жилья, совместное постановление администрации и профкома ОАО «Ульяновское» по племенной работе» №2 от 24.11.2004 «Распределение жилых помещений в 22-квартирном жилом доме в пос. Госплемобъединения по ул. Ипподромная» и № 12 от 30.11.2004. В остальной части в иске было отказано.

Между тем, разрешая спор, суд не в полном объеме определил значимые для дела обстоятельства, не исследовал их и не дал им правильной правовой оценки.

Признав, что оспариваемыми постановлениями нарушены жилищные права истца, суд исходил из норм Жилищного кодекса РСФСР и Временных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений на территории Ульяновской области, регулирующих порядок предоставления жилья по договорам социального найма. Однако суд не определил, кому и по какому праву принадлежит распределяемое в ОАО «Ульяновское» по племенной работе» жилье, к какому жилищному фонду оно относится. Каких-либо доказательств, что указанное жилье является муниципальной или государственной собственностью, в материалах дела не имеется.

Суд оставил без внимания и не дал правовой оценки информации территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ульяновской области, что указанный жилой дом по ул. Ипподромной включен в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП «Ульяновское» по племенной работе» как незавершенный строительством объект и включен в уставный капитал акционерного общества. В связи с этим суду следовало выяснить, принадлежат ли указанные жилые помещения ответчику на праве собственности, не включены ли они в реестр муниципальной собственности, и учесть, что, поскольку собственник имеет право в силу статьи 209 ГК РФ совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, то ответчик вправе был установить порядок и условия предоставления жилой площади, находящейся в его собственности.

В связи с этим определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда от 12.04.2005 решение суда первой инстанции было отменено с направлением дела на новое рассмотрение.

Судебная коллегия
по гражданским делам
Ульяновского областного суда

И Н Ф О Р М А Ц И О Н Н О Е П И С Ь М О
по результатам обобщения практики назначения
судебных экспертиз по гражданским делам

Ульяновским областным судом было проведено обобщение практики назначения судебных экспертиз по гражданским делам, рассмотренным судами области за 8 месяцев 2005 года. Как показало обобщение, судами в основном соблюдались общие положения назначения экспертизы и требования, предусмотренные Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» и ГПК РФ.

Наиболее распространенным видом судебных экспертиз является строительно-техническая экспертиза.

При разрешении земельных споров суды также назначали экспертизы, именуя их по-разному (земельные, земельноустроительные, земельно-технические). Однако в соответствии с приказом Минюста РФ от 14 мая 2003 года № 11 для исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с объектами, в том числе с целью проведения их оценки, проводится строительно-техническая экспертиза.

В равной степени экспертизы назначались по инициативе суда и истцов и в малой степени - по инициативе ответчиков.

Обобщение показало, что судами не во всех случаях соблюдались нормы ГПК РФ, а также своевременность и правильность назначения экспертиз.

По некоторым делам, несмотря на очевидную необходимость назначения экспертизы по делу исходя из заявленных требований и приобщенных документов на домовладение и земельные участки, по поводу которых возник спор, экспертиза назначалась судом лишь в процессе судебного разбирательства после неоднократного отложения дела слушанием.

Примером может служить дело по иску Г-ой Н.Р. к Г-ой А.Р. о признании права собственности на домовладение и земельный участок (Сенгилеевский районный суд). Экспертиза по делу была назначена в 10-м судебном заседании, через 4 месяца после принятия дела к производству суда.

Не всегда судами соблюдалось требование о представлении на экспертизу материалов, достаточных для разрешения предмета спора; поставленные вопросы не всегда соответствовали предмету и характеру проводимой экспертизы и обстоятельствам дела. Так, по делу по иску Л-ой Е.В. к ООО «Мечта», ГСК «Мечта», мэрии г. Ульяновска о признании права собственности на гаражные боксы (Засвияжский районный суд) экспертом была проведена экспертиза, которая не была использована судом при вынесении решения, так как суд в определении дал неправильные исходные данные, что повлекло и дачу экспертом неправильного заключения.

Федеральным законом № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» не регламентированы сроки проведения экспертизы. В связи с этим представляется правильной практика судов, которые устанавливают в определениях разумный срок для исполнения экспертизы, либо указывают этот срок в последующих запросах.

В большинстве случаев причиной длительного срока проведения экспертиз являлась неоплата расходов за проведение экспертизы, невозможность доступа эксперта к объектам исследования, что не зависело от деятельности судов. Вместе с тем имели место массовые случаи, когда по вине судов несвоевременно направлялись определения о назначении экспертизы на исполнение. Временной промежуток от даты вынесения определения о назначении экспертизы до их направления на исполнение составлял от 20 дней и более.

С целью искусственного соблюдения сроков рассмотрения дела суды несвоевременно возобновляли производство по делам после получения экспертных заключений.

По изученным делам проведение экспертизы поручалось экспертам: 1. Ульяновской лаборатории судебной экспертизы; 2. Торгово-промышленной палаты; 3. других учреждений и организаций.

Для того, чтобы обоснованность и достоверность выводов, сделанных в заключении эксперта, могла быть проверена судом и сторонами по делу, и заключение было убедительным для других участников процесса, предусмотрена единая форма заключения (статья 25 ФЗ № 73 от 31 мая 2001 года, статья 86 ГПК РФ).

Учитывая, что не всегда экспертами строго соблюдаются требования о полноте исследования и требования к форме экспертного заключения, судам следует тщательно знакомиться не только с выводами экспертов, но и с исследовательской частью заключения, со списком использованной экспертами литературы; проверять, не ссылаются ли эксперты на нормативные акты, утратившие силу, либо на акты, противоречащие законодательству. И лишь после тщательной оценки заключения в совокупности с другими доказательствами по делу постанавливать законные и обоснованные решения.

Судебная коллегия по гражданским делам

Общие положения о жилищном обеспечении военнослужащих

Общие положения о жилищном обеспечении военнослужащих

Право на жилище гарантировано статьей 15 Федерального закона от 27.05.98 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" , в соответствии с данной статьей , государство гарантирует военнослужащим обеспечение их жилыми помещениями в форме предоставления им денежных средств на приобретение или строительство жилых помещений либо предоставления им жилых помещений в порядке и на условиях, установленных настоящим Федеральным законом , другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, за счет средств федерального бюджета.

На весь срок военной службы служебными жилыми помещениями обеспечиваются:

Военнослужащие, назначенные на воинские должности после получения профессионального образования в военной профессиональной образовательной организации или военной образовательной организации высшего образования и получения в связи с этим офицерского воинского звания (начиная с 1998 года), и совместно проживающие с ними члены их семей;

Офицеры, заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 1998 года, и совместно проживающие с ними члены их семей;

Прапорщики и мичманы, сержанты и старшины, солдаты и матросы, являющиеся гражданами, поступившие на военную службу по контракту после 1 января 1998 года, и совместно проживающие с ними члены их семей.

Согласно обеспечение жилым помещением военнослужащих, имеющих общую продолжительность военной службы 10 лет и более, при увольнении с военной службы в связи с организационно-штатными мероприятиями и членов их семей при перемене места жительства осуществляется федеральными органами исполнительной власти, в которых предусмотрена военная служба, за счет средств федерального бюджета на строительство и приобретение жилого помещения, в том числе путем выдачи государственных жилищных сертификатов; документы о сдаче жилых помещений Министерству обороны Российской Федерации (иному федеральному органу исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба) и снятии с регистрационного учета по прежнему месту жительства представляются указанными гражданами и совместно проживающими с ними членами их семей при получении жилого помещения по избранному месту жительства.

Лицам, отказавшимся начиная со дня вступления в силу настоящего Федерального закона от предложенного жилого помещения, расположенного по месту военной службы или по избранному до дня вступления в силу настоящего Федерального закона месту жительства, которое соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, а также изъявившим желание изменить место жительства, предоставляется жилищная субсидия.

Пунктом 2.1 статьи 15 указанного Федерального закона установлено, что обеспечение жилыми помещениями граждан, уволенных с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более и которые до 1 января 2005 года были приняты органами местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, и совместно проживающих с ними членов их семей осуществляется за счет средств федерального бюджета по выбору гражданина, уволенного с военной службы, в форме предоставления:

жилого помещения в собственность бесплатно;

жилого помещения по договору социального найма;

единовременной денежной выплаты на приобретение или строительство жилого помещения.

На основании статьи 15.1 Закона норма предоставления площади жилого помещения, предоставляемого в соответствии с настоящим Федеральным законом в собственность бесплатно или по договору социального найма, составляет 18 квадратных метров общей площади жилого помещения на одного человека.

Военнослужащий, имеющий воинское звание полковник, ему равное и выше, проходящий военную службу либо уволенный с военной службы по достижении им предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, командир воинской части, военнослужащий, имеющий почетное звание Российской Федерации, военнослужащий - преподаватель военной профессиональной образовательной организации или военной образовательной организации высшего образования, военной кафедры при государственной образовательной организации высшего образования, военнослужащий - научный работник, имеющий ученую степень и (или) ученое звание, при предоставлении им жилого помещения, в том числе служебного жилого помещения, имеют право на дополнительную общую площадь жилого помещения в пределах от 15 до 25 квадратных метров.

Согласно статье 44 Федерального закона от 06.02.97 N 27-ФЗ "О внутренних войсках Министерства внутренних дел Российской Федерации" военнослужащие внутренних войск, проходящие военную службу по контракту в воинских частях по охране важных государственных объектов, специальных грузов и сооружений на коммуникациях, и члены их семей, проживающие совместно с ними и являющиеся таковыми в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее в настоящей статье - проживающие совместно с ними члены их семей), на период прохождения военной службы в этих воинских частях обеспечиваются служебными жилыми помещениями и жилыми помещениями в общежитиях, относящимися к жилым помещениям специализированного жилищного фонда.

Выводы судов по вопросам жилищного обеспечения военнослужащих

Обеспечение жильем при увольнении со службы

Определение Верховного Суда РФ от 24.04.2014 N 210-КГ14-5

Исковые требования: Кривцу К.Н. было отказано в предоставлении ему распределенного жилого помещения по избранному месту жительства в связи с обеспечением ранее жильем за счет государственного жилищного фонда его жены и дочери. Истец не согласился с отказом и обратился в суд.

Позиция суда: решением Североморского гарнизонного военного суда от 27 февраля 2013 года, оставленным без изменения апелляционным определением Северного флотского военного суда от 12 апреля 2013 года, Кривцу К.Н. отказано в удовлетворении заявления.

Определениями судьи Северного флотского военного суда от 9 июля 2013 года и судьи Верховного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2013 года в передаче кассационных жалоб для рассмотрения в судебном заседании президиума флотского военного суда и Военной коллегии Верховного Суда Российской Федерации заявителю и его представителю отказано.

Однако Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих судов.

По месту жительства в Кривец Н.Л. вместе с дочерью и сыном проживает в качестве члена семьи заявителя. Другого жилья на территории Российской Федерации они не имеют. Кривец К.Н. имеет общую продолжительность военной службы более 10 лет.

Согласно п.14 ст.15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" обеспечение жилым помещением военнослужащих, имеющих общую продолжительность военной службы 10 лет и более, совместно проживающих с ними членов их семей, осуществляется при получении жилого помещения по избранному месту жительства.

Таким образом, заявитель правомерно поставил вопрос об обеспечении его жилым помещением по избранному месту жительства после увольнения с военной службы с учетом супруги и дочери.

Иск об обязании предоставить жилье

Апелляционное определение Ростовского областного суда от 15.07.2015 по делу N 33-10482/2015

Исковые требования: Шульженко Ю.А. обратился в суд с иском к Администрации г.Новошахтинска Ростовской области об обязании предоставить жилое помещение.

Позиция суда: Решением Новошахтинского городского суда Ростовской области от 1 апреля 2015 года в удовлетворении исковых требований Шульженко Ю.А. отказано.

Вышестоящий суд согласился с нижестоящей инстанцией.

Обязательным условием обеспечения жилым помещением граждан вышеуказанной категории является принятие решения органами местного самоуправления о принятии на учет их в качестве нуждающихся в жилых помещениях и включении их в список нуждающихся в жилых помещениях. Однако, как следует из материалов дела, истец является включенным в список граждан, подлежащих переселению из ветхого жилого фонда, ставшего в результате ведения горных работ ликвидированной шахтой имени газеты "Комсомольская правда" ОАО "Ростовуголь" непригодным для проживания по критериям безопасности.

Как следует из материалов дела, истцу неоднократно Администрацией г.Новочеркасска разъяснялось о том, что он может обратиться в Администрацию города с заявлением о принятии на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Сведений о том, что Шульженко Ю.А. обращался с заявлением в Администрацию г.Новошахтинска и ему было отказано по каким-либо основаниям, у суда не имеется.

Признание недействительным решения о предоставлении жилого помещения

1. Апелляционное определение Омского областного суда от 23.04.2014 по делу N 33-2531/2014

Исковые требования: Министерство обороны РФ обратилось с иском к К.А., действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетней К.Е., К.Г. о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения, договора социального найма жилого помещения.

Позиция суда : в исковых требованиях отказано. Ответчик был поставлен на учет как нуждающийся в улучшении жилищных условий, на момент предоставления спорного помещения он и члены семьи не имели в собственности либо в пользовании иного жилья, предоставленное помещение по площади соответствует установленной норме предоставления.

На момент предоставления жилого помещения ни один из членов семьи не имел по праву собственности либо в пользовании по иным основаниям жилого помещения. Предоставление жилого помещения по площади соответствует норме предоставления жилого помещения, определенной Постановлением Мэра города Омска от 06.05.2005 N 251-п.

2. Апелляционное определение Омского областного суда от 23.04.2014 по делу N 33-2454/2014

Исковые требования: ФГКУ "Восточное региональное управление жилищного обеспечения" Министерства обороны РФ обратилось в суд с иском к Р.А., действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына Р.М., Р.Е. о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения, договора социального найма жилого помещения.

Решение суда: В удовлетворении исковых требований отказано. На момент предоставления жилого помещения ни один из членов семьи не имел по праву собственности, либо в пользовании по иным основаниям жилого помещения. Предоставление жилого помещения по площади соответствует норме предоставления жилого помещения, определенной Постановлением Мэра города Омска от 6 мая 2005 года N 251-п.

Отказ в постановке на учет на получение постоянного жилья

Определение Московского городского суда от 24.03.2014 N 4г/4-2361

Исковые требования: Истец обратился в суд с вышеуказанным иском, в котором просил признать действия, связанные с отказом ответчика в постановке Т.С.Г. и членов его семьи в очередь нуждающихся на получение постоянного жилья по избранному месту жительства при увольнении с военной службы, неправомерными.

Решение суда: В передаче кассационной жалобы на судебные акты по делу о признании права в постановке на жилищный учет уволенного с военной службы офицера и членов его семьи отказано.

Военнослужащие, уволенные в запас и принятые на учет нуждающихся в постоянном жилье в избранном месте жительства органами местного самоуправления до 01.01.2005, при наличии оснований, предусмотренных ст.51 ЖК РФ , могут быть обеспечены жилым помещением органами местного самоуправления по месту постановки на учет в установленном порядке.

Решения о принятии Т.С.Г. на учет или об отказе в принятии на учет нуждающихся в жилых помещениях, которое должно быть вынесено уполномоченным органом в соответствии с п.5 Инструкции , утвержденной Приказом Министра обороны Российской Федерации от 15.02.2000 N 80 "О порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации" , не выносилось.

Снятие с учета военнослужащего

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 12.02.2014 N 33-1604/2014

Исковые требования: А.И. обратился в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с заявлением, в котором оспаривал решение ФГКУ "Западное региональное управление жилищного обеспечения" Министерства обороны Российской Федерации от <дата> N <...> о снятии заявителя с учета нуждающихся в жилых помещениях и решение этого же учреждения Министерства обороны Российской Федерации от <дата> N <...> об отказе в предоставлении жилого помещения по адресу: <адрес>, общей площадью <...>, ранее распределенной А.И.

В качестве мер по восстановлению нарушенного права А.И. просил суд возложить на ФГКУ "Западное региональное управление жилищного обеспечения" Министерства обороны Российской Федерации обязанность предоставить квартиру.

Решение суда: Решением Смольнинского районного суда г.Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении заявления А.И. отказано.

В решении апелляционной инстанции решение уполномоченного органа о снятии бывшего военнослужащего с учета нуждающихся в предоставлении жилых помещений признано незаконным. В остальном требования оставлены без удовлетворения.

Право А.И. на обеспечение его жилым помещением, возникшее вследствие принятия Санкт-Петербургским гарнизонным военным судом <дата> решения по делу N <...>, по смыслу части 2 статьи 58 ЖК Российской Федерации должно реализовываться посредством предоставления ему однокомнатной квартиры общей площадью, определяемой по правилам статьи 15.1 Федерального закона от 27.05.98 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" и с учетом права заявителя, предусмотренного пунктом 16 статьи 15 этого же Федерального закона , а также с учетом приходящейся на заявителя доли площади квартиры.

Включение в реестр военнослужащих, нуждающихся в жилье

1. Апелляционное определение Московского городского суда от 04.03.2014 по делу N 33-4898

Исковые требования: о признании права на обеспечение жилым помещением по договору социального найма, обязании включить в реестр военнослужащих.

Истец просил признать за ним и членами его семьи право на обеспечение Министерством обороны РФ жилым помещением по договору социального найма, обязать Министерство обороны РФ и Департамент жилищного обеспечения Министерства обороны РФ восстановить Б. и членов его семьи в едином реестре военнослужащих, нуждающихся в жилом помещении (компьютерной базе данных).

Решение суда: в заседание судебной коллегии Б. были представлены документы, свидетельствующие о том, что истец был включен в единый реестр данных по жилью военнослужащих, и ему выделено жилое помещение в виде двух квартир, о чем ему сообщено в установленном законом порядке. Таким образом, ДЖО МО РФ фактически признал незаконность своих действий и восстановил Б. на учете с последующим предоставлением ему жилой площади.

2. Определение Мурманского областного Суда от 08.04.2015 по делу N 33-1019/2015

Исковые требования: иск Малахова Ю.И. к Федеральному государственному казенному учреждению "Западное региональное управление жилищного обеспечения" Министерства обороны Российской Федерации в лице отдела N 4 г.Североморск о признании права на обеспечение жилым помещением, включении в список участников программы.

Позиция суда: Материалами дела подтверждается, что после увольнения с военной службы в запас, Малахов Ю.И. убыл на избранное постоянное место жительства в....

Доказательств того, что в соответствии с действующим на тот период времени законодательством истец встал на учет в исполнительном комитете Советов народных депутатов по избранному месту жительства, истцом суду не представлено. Равно как не представлено и доказательств постановки его на жилищный учет в срок до 1 января 2005 года в органе местного самоуправления по избранному месту жительства.

При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал Малахову Ю.И. в удовлетворении иска.

Как происходит решение вопросов по гражданским делам в судебной практике? Каков срок исковой давности жилищных споров? Какие бывают виды жилищных споров и как они решаются в суде?

Жилищный вопрос в России - в числе самых острых. Даже после того, как человек уже стал счастливым обладателем жилплощади, судьба иногда преподносит неприятный сюрприз, который порождает жилищные споры.

Из чего они рождаются и как в них преуспеть, расскажу вам я, Валерий Чемакин - консультант по правовым вопросам. Я объясню, какие виды жилищных споров бывают и дам советы , как их избежать или по-крайней мере не доводить до стадии судебного разбирательства.

Сотрудники юридических компаний, обзор которых я сделал в конце статьи, помогут решить вашу проблему максимально эффективно.

1. Что такое жилищные споры

Для подавляющего большинства граждан России жильё - единственный дорогостоящим актив, за который они готовы сражаться до конца.

Право иметь крышу над головой есть у каждого человека. Конституция и законы призваны защищать его как одно из фундаментальных прав человека.

Это конфликтные ситуации между людьми, вытекающие из нарушения жилищных прав какой-либо из сторон.

Споры по жилищным делам широко распространены, но невозможно найти две абсолютно одинаковых ситуации. Такие дела юристы относят к наиболее сложным и непредсказуемым.

Кроме того, жилищная тематика охватывает очень большой спектр взаимоотношений, начиная от права собственности и заканчивая вопросами оплаты коммунальных услуг.

Одни жилищные споры годами развиваются из вялотекущего конфликта, иные возникают внезапно и развиваются так стремительно, что это повергает в шок обе стороны. Особенно этим «грешат» , речь о которых идёт в нашей отдельной статье.

Судебные разбирательства тоже иногда длятся годами, но инициировать их можно только в строго установленные временные рамки.

Постановление пленума ВС РФ о жилищных спорах разъясняет, что при их разрешении используется общий для всех исков 3 летний срок давности, если иного нет в жилищном законодательстве по конкретному случаю.

Сегодня нет единого закона, который бы регулировал порядок разрешения жилищных споров, поэтому используется Гражданский и Жилищный кодексы, а также судебная практика.

Тем не менее есть три варианта урегулирования таких конфликтов:

1. Административный.
2. Внесудебный.
3. Судебный.

Решение об использовании того или иного варианта принимается в зависимости от конкретной ситуации. К примеру, вопросы о незаконной перепланировке или использовании квартиры не по назначению рассматриваются в административном порядке жилищной инспекцией, а споры по незаконному выселению - в судах.

Согласно судебной практике, решения по жилищным спорам принимаются чаще всего в вопросах выселения, при жилищно-коммунальных разбирательствах, а также взаимоотношениях между соседями и родственниками. Подробнее о том, какие бывают жилищные споры, читайте далее.

2. Когда возникают жилищные споры - обзор основных ситуаций

Так как вопросы жилья так или иначе присутствуют совершенно во многих направлениях человеческих взаимоотношений, то и ситуаций, приводящих к возникновению споров, несчётное количество.

Выделим несколько распространённых и рассмотрим их подробнее.

Ситуация 1.

Нередко развод супругов сопровождается скандалами и взаимными обвинениями. Конфликт обостряется, когда благоверные успели нажить хоть немного совместного скарба.

Если штучное добро хоть как-то удаётся разделить, то делёж жилья без суда не обходится. Лица, участвующие в таких жилищных спорах: разводящиеся супруги, их родители и другие родственники.

Ситуация 2. Оформление прав на недвижимость

При оформлении прав на недвижимость после её приобретения могут появиться третьи лица, тоже претендующие на них. Это достаточно распространённая ситуация, особенно, когда юридическая чистота сделки не была проверена должным образом.

Пример

Сергей заключил сделку мены с пенсионером Владимиром Ивановичем. Обмен 1 комнатной квартиры на 3 комнатную с доплатой. Однако при регистрации выяснилось, что были нарушены права внучки-инвалида, находящейся на иждивении у деда.

Ситуация была сложная, а разрешить её получилось только в суде, в который были приглашены представители органа опеки.

Ситуация 3. Регистрация или выписка жильцов

Хотя сейчас такой атавизм как прописка отменён, существует понятие регистрация по месту жительства и месту пребывания. При этом многие процедуры без соответствующего штампа в паспорте затруднительны, а его полное отсутствие - это административное правонарушение.

Такая ситуация, по статистике, порождает множество злоупотреблений, ведущих впоследствии к жилищным спорам.

Пример

Мария Ивановна поддалась на уговоры своего сына Никиты и зарегистрировала его друга Сергея в своей квартире. Однако фокус в том, что собственник по своему желанию может только «прописать» человека, а «выписать» без его согласия уже не имеет права.

Когда женщина решила разменять жильё, молодой человек своё согласие не дал, хотя и не проживал по соответствующему адресу. Разрешить этот жилищный спор помогло только обращение с иском в суд.

Ситуация 4. Приватизация квартиры

Нередки случаи, когда органы местного самоуправления не спешат расставаться с муниципальным жильём и не позволяют его приватизировать, ссылаясь на различные причины. На этой почве возникают жилищные споры между жильцами и органами власти. Точку в них может поставить только суд.

Ситуация 5. Вступление в наследство

Смерть человека, имеющего жильё и много родственников, зачастую порождает жилищные споры. Их разрешение тесно связано с нормами наследственного права и требует участие специалистов, хорошо разбирающихся в таких запутанных делах. Особенно тяжелые случаи возникают, когда отсутствует завещание, а наследство делится по закону.

3. Как проходит разрешение жилищных споров - 5 основных этапов

Нельзя написать общий алгоритм, который бы гарантировал защиту прав при разрешении абсолютно любых жилищных споров. Последовательность действий и их механизм сильно отличаются в зависимости от ситуации.

Рассмотрим подробнее конкретный случай: ваши соседи снизу сдали квартиру в аренду под студию звукозаписи без соответствующих процедур перевода помещения в нежилое.

Этап 1. Подготовка заявления об административном правонарушении

Так как хозяин квартиры, по вашему мнению, нарушил некие правила административного характера (он не получил разрешение и не переоформил свою квартиру в нежилое помещение), разбирательством должна заниматься специальная государственная служба - жилищная инспекция.

Её сотрудники вправе и обязаны провести проверку по обращению граждан о выявленном правонарушении. Поэтому вам нужно написать соответствующее заявление и направить его в жилищную инспекцию. Хорошо, если к заявлению будут приобщены фотографии и контактные данные соседей, которые готовы подтвердить ваши показания.

Этап 2. Проверка полученных данных и уведомление всех участников спора

По вашему заявлению будет проведена проверка, по результатам которой принимают решение о привлечении к административной ответственности, если есть основания.

В ходе проверочных мероприятий проведут опрос жильцов дома, запросят документы из других государственных органов, осмотрят жилое помещение. О результатах уведомят всех участников спора.

Этап 3. Составление протокола об административном правонарушении

Сотрудники жилищной инспекции составят протокол об административном правонарушении на хозяина квартиры и с приложением других документов направят его на рассмотрение начальнику службы. В протоколе отразят все полученные сведения и диспозицию административного правонарушения. Там же распишутся свидетели и правонарушитель.

Этап 4. Проверка документов и рассмотрение дела по существу

Начальник территориальной жилищной инспекции проверяет весь пакет документов, вызывает правонарушителя и свидетелей, после чего рассматривает административное дело. При этом КоАП РФ позволяет привлекать защитника, эксперта, переводчика и других необходимых для разрешения дела лиц.

Особенности доказывания состава административного правонарушения по делам, вытекающим из жилищных споров, в том, что нужно установить и подтвердить факт нарушения норм жилищного законодательства.

Этап 5. Назначение админнаказания или передача дела в суд

Законодательство по административным делам по жилищным спорам позволяет должностному лицу самостоятельно принимать решение, а в некоторых случаях передавать дело в суд по подведомственности. Поэтому на виновное лицо будет наложено наказание в виде штрафа непосредственно в жилищной инспекции или в виде приостановления деятельности в суде.

Теперь самое время посмотреть тематический видеоролик, чтобы закрепить прочитанное.

4. Профессиональная помощь в разрешении жилищных споров - обзор ТОП-3 юридических компаний

Юридические услуги по разрешению жилищных споров оказывает большинство компаний, имеющих дело с недвижимостью.

Найти жилищного юриста несложно, а вот нанять хорошего адвоката по жилищным вопросам уже тяжелее. Я предлагаю обзор нескольких компаний, где к вашим услугам будут именно опытные и квалифицированные юристы.

Неважно где вы живёте, в Москве или в глухой деревне, где нет ни одного юриста. Теперь получить консультацию о путях разрешения жилищного спора можно где угодно. Нужен только доступ к интернету, а он сегодня есть практически везде. Интернет-портал стал самой известной площадкой в Рунете, где все желающие получают грамотные консультации по любым юридическим вопросам.

С компанией сотрудничает более 18 тыс. юристов, каждый из которых готов прийти на помощь. Система построена так, что на ваш вопрос ответит тот юрист, который сделает это профессиональнее и дешевле других. Вам нужно только посетить сайт и описать свою ситуацию в специальной онлайн форме. Или просто позвоните по многоканальному телефону.

На страницах сайта есть множество уже разобранных примеров. Ознакомьтесь с ними. Возможно, вы найдёте ситуацию, аналогичную вашей, и все вопросы отпадут сами собой.

Юристы Правоведа способны не только оказать консультационные услуги, но и подготовить различные документы или даже организовать досудебное урегулирование жилищного спора.

Эта компания работает уже более 15 лет по различным правовым направлениям. Разрешение жилищных споров - один из множества успешно решаемых вопросов. Хороший опыт в этой сфере позволяет сотрудникам готовить документацию для работы за 1 - 2 дня, что очень быстро, учитывая сложность дел.

Услуги компании:

№	Услуга	Состав услуги
1	Представительство в суде	Судебная защита клиентов по жилищным спорам, включая участие в третейских судах, заключение мирового соглашение или подача кассационной жалобы на решение суда по жилищному спору
2	Взаимодействие с государственными органами власти	Запрос справок, выписок, а также досудебное урегулирование жилищных споров на различных этапах их развития
3	Жилищно-коммунальные разбирательства	Споры по коммунальным платежам, при заливе квартиры, причинении ущерба при ремонтных работах, оспаривание договоров найма
4	Административные вопросы	Разрешение жилищных споров в административном порядке, в том числе с участием военнослужащих

Компания занимается всеми вопросами, связанными с вопросами жилья. Неважно какой суд по подсудности рассматривает жилищный спор, так как представительства компании есть во множестве крупных городов России. Особенно поднаторели юристы этой фирмы в наследственных делах, когда на кону стоит унаследованное жильё.

Им нет равных при разрешении не только жилищных, но и . Ведь зачатую спор идёт о частном доме, расположенном на земельном участке, а эти объекты не могут отчуждаться раздельно. Сайт компании очень удобен и информативен, поэтому рекомендую посетить его и самим убедиться в серьёзности этой фирмы.

5. Как избежать жилищных споров - 3 полезных совета

Лучшая битва - та, которую удалось избежать. Как не банально это звучит, но огромная часть жилищных споров просто не возникнет, если не допускать очевидных ошибок.

Вот несколько советов, которые помогут вам сохранить деньги и нервы.

Совет 1. Внимательно прописывайте людей на своей жилплощади

Знайте, что, прописав на своей жилплощади человека, выписать сможете только с его согласия. Если он откажется или просто уедет, сделать это можно будет только через суд. Неважно, на каких основаниях вы пользуетесь квартирой, по праву собственности или по договору найма, придёт время, когда нужно будет её продать или приватизировать.

Постоянно зарегистрированные граждане могут стать серьёзной проблемой. Кроме того, если вы зарегистрируете постороннего человека, а он проживать в квартире не будет, сотрудники миграционных подразделений полиции могут привлечь вас к административной и даже уголовной ответственности - есть такое понятие «резиновая квартира».

Соблюдайте все правила эксплуатации жилого помещения, чтобы не навлечь на себя гнев соседей или жилищно-коммунальных служб.

Конфликты по жилищным вопросам — явление довольно частое. Суды регулярно рассматривают дела о вселении или выселении, об утверждении права собственности на жилое помещение, о выделении доли в натуре и др.

Судебная практика по жилищным спорам на сегодняшний день существует практически по всем возможным ситуациям в сфере регулирования жилищного законодательства. Все это значительно упрощает рассмотрение дел, а также подготовку к ним всех участников судебных разбирательств.

Обобщение судебных решений осуществляется судами всех уровней, в том числе и Верховным Судом Российской Федерации. Данный судебный орган регулярно готовит обзоры судебной практики по жилищным спорам, в которых приводятся наиболее характерные судебные решения по самым разным вопросам жилищного права. Суды различных уровней при рассмотрении конкретных дел могут прибегнуть к данным обзорам с целью уточнения сложившейся правоприменительной практики по рассматриваемому вопросу. В то же время данные обзоры не обязывают судей выносить аналогичные решения, а только позволяют им сопоставить свою позицию с мнением коллег. На этот факт также стоит обращать внимание, так как исключить вариант, что судья, рассматривающий дело, не примет решение, не соответствующее сложившейся практике, нельзя. Поэтому всегда стоит обращать внимание и на подобные «нетипичные» решения, которые могут быть включены в обзоры судебной практики.

Также Пленумом по гражданским делам Верховного Суда РФ периодически принимаются постановления, которые разъясняют отдельные положения законодательства, в том числе и порядок их применения на практике судами. Положения данных постановлений носят обязательный характер не только для судебных органов, но и для всех иных участников правоприменительного процесса. Таким образом, с помощью судебной практики устраняются пробелы в действующем законодательстве. Отметим, что именно положения Постановлений ВС РФ в ряде случаев являются определяющими при рассмотрении некоторых видов жилищных споров.

Кроме того, Гражданско-процессуальный кодекс РФ и ряд его подзаконных актов, четко определяют круг вопросов, которые могут быть решены исключительно путем обращения в суд. Например, признание сделки недействительной осуществляется только судом. Поэтому практика рассмотрения этих категорий дел имеет наиболее серьезное значение. Опыт показывает, что судебные органы при рассмотрении вопросов, которые находятся в полной компетенции суда и практически не зависят от воли сторон процесса, всегда выносят однотипные решения, в том числе и основанные на тех, что приводятся в обзорах судебной практики. Данный факт значительно упрощает подготовку искового заявления, так как достаточно познакомиться с несколькими подобными делами, чтобы иметь четкое представление, каким-образом должны быть заявлены требования и чем подтверждены, чтобы иск был удовлетворен. Либо, при отсутствии положительной практики, истцу имеет смысл отказаться от искового заявления, так как вероятность положительного решения отсутствует.

Совет: вынесенное решение суда по делу не позволяет истцу обращаться в суд с аналогичными исковыми требованиями, поэтому на основе анализа судебной практики, истцу необходимо найти четкую формулировку исковых требований, которые будут удовлетворены.

Используется судебная практика по жилищным спорам и в частном порядке. Каждый опытный юрист, принимающий участие в разрешении конфликта, еще на стадии досудебной работы уделяет особое внимание судебной практике. Такой анализ позволяет:

• Определить насколько будет перспективно обращение в суд за защитой прав;
• Подготовить определенный перечень доказательств, которые суд сочтет достаточными для удовлетворения заявленных требований;
• Обеспечить стратегию поведения в судебном заседании, которая приведет к положительному решению суда.
• Выявить способы обжалования решения суда.

Судебная практика используется при составлении исковых заявлений, где примеры используются для обоснования позиции истца. Также примеры из практики могут быть использованы при составлении отзыва на исковое заявление, встречного иска, направления ходатайства.

Большинство споров в сфере жилищного законодательства, а соответственно и судебную практику по ним, можно разделить на следующие группы:

1. О выселении;
2. О вселении в жилое помещение;
3. О признании права пользования жилым помещением или признании такого права недействительным;
4. Об изменениях условий договора социального найма;
5. О признании сделки с жилой недвижимостью недействительной;
6. О разделе жилой недвижимости, в том числе о выделении доли в натуре;
7. Об определении порядка пользования жилым помещением;
8. Споры в сфере долевого строительства;
9. Споры по приватизации объектов жилой недвижимости.

Многие споры в сфере жилищного права тесно взаимосвязаны с другими отраслями гражданского законодательства: по семейным спорам , по наследственным вопросам и др. Что делает судебную практику по жилищным спорам еще более актуальной для всех субъектов правоотношений в указанных направлениях права. И её исследование должно строиться именно с учетом подобной специфики. Причем, первоначально анализировать надо саму конфликтную ситуацию, определяя, из каких правоотношений возникает спор. Только после этого можно прибегнуть к обработке судебной практики, которая охватывает все отрасли права, затронутые в сложившейся ситуации.

Совет: некоторые жилищные споры рассматриваются судами в рамках другой отрасли права, например, семейного – это необходимо учитывать при подборе судебной практики по делу.

Судебная практика по жилищным спорам является обширным источником отражения практического использования норм права, как судебными органами, так и другими участниками правоотношений. Но её использование требует определенного опыта, поэтому при возникновении конфликта стоит обратиться к юристу. Специалист проанализирует сложившуюся ситуацию и подберет наиболее подходящие примеры из судебной практики, тем самым исключив вероятность неверного толкования норм права и судебных решений неспециалистом. Гражданские дела , особенно по жилищным вопросам, весьма непростая категория дела, имеющая множество нюансов, поэтому без опытного юриста, в большинстве случаев, успешного разрешения спора не достичь.