Застройщик банкротится – что делать дольщику? Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщику Отношении застройщика введена процедура наблюдения.

Долевое строительство – распространенная форма сотрудничества застройщиков и людей, мечтающих о покупке жилья на первичном рынке. Однако может сложиться ситуация, когда строительная компания утрачивает финансовую устойчивость. В этом случае проводится процедура банкротства. Дольщики в ней выступают в качестве кредиторов.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Общие положения

Закон о несостоятельности в 2011 году был видоизменен — появился 7 параграф, который особым образом гарантирует права дольщиков в случае строительной компании.

Дольщики получили приоритетные права в плане расчетов с кредиторами.

Кроме того, с целью снижения рисков от банкротства застройщика при был принят закон о гражданской ответственности застройщика.

Если компания объявила себя банкротом до сдачи готового объекта в эксплуатацию, она понесет ответственность перед дольщиками в виде выплаты денежной компенсации.

Если застройщик стал банкротом, то ситуацию будет контролировать арбитражный суд. Процедура банкротства имеет несколько стадий.

По окончании процесса дольщики могут получить готовую квартиру, долю в недостроенном доме либо деньги.

Под банкротством понимается процедура юридического признания организации-застройщика финансово несостоятельным.

Компания не имеет возможности погасить накопившиеся долги перед контрагентами, кредиторами и собственными работниками. Нет средств и на то, чтобы компенсировать дольщикам понесенные ими расходы, то есть вернуть деньги.

Причины банкротства могут быть разным:

• некорректно составленный ;
• нарушение рабочего процесса;
• повышение стоимости стройматериалов и услуг, в том числе вследствие валютных скачков;
• другие обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор).

Важно, что банкротство может быть объективным и фиктивным. В последнем случае речь идет махинациях, для выявления которых нужно привлекать специалистов ФНС.

Если будет вскрыто фиктивное банкротство, то застройщику грозит уголовное преследование.

Что это такое

По сути банкротство застройщика – это установление его финансовой несостоятельности проведения судебного разбирательства с целью удовлетворения тем или иным способом требований кредиторов.

У компании-банкрота должны быть долги перед поставщиками, подрядчиками, государственными органами, муниципальными предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги, и пр.

Суд проводит предварительную процедуру наблюдения, чтобы выявить возможность или невозможность финансового оздоровления компании-застройщика.

В определенных ситуациях санация помогает нормализовать работу, однако по факту проводится крайне редко.

При этом процедура проводится без участия прежнего руководства — все делает арбитражный управляющий.

Кто попадает под категорию

Согласно законодательству, кредитором застройщика может быть любое юридическое лицо, имеющее какие-то имущественные или денежные претензии к компании.

Кроме того, потребовать возврата денег или иной формы компенсации могут и физические лица.

Законность претензий со стороны кредиторов должна подтверждаться официальными документами (договор, квитанция об оплате, накладные и пр.). Предъявить требования к банкроту можно лишь в рамках проводимого судебного разбирательства.

Куда обращаться

Непосредственно дольщики не могут инициировать процедуру банкротства компании-застройщика.

Сделать это может руководство строительной компании, его представитель, муниципальный орган ФНС или кредитор-юрдицо, который не получает причитающихся ему денег длительное время.

Заявление о финансовой несостоятельности подается в арбитражный суд того города, где расположен офис застройщика-банкрота.

При этом должны быть соблюдены такие условия:

Основанием для инициации банкротства является заявление кредиторов.

Однако сложность ситуации в том, что именно они получат выплаты в последнюю очередь, согласно существующей очереди. Поэтому многие кредиторы не спешат обращаться в суд.

Дольщики могут обратиться в арбитражный суд в рамках заведенного дела. Цель обращения – включение в реестр кредиторов.

Если кто-то из участников долевого строительства ранее подал заявление в мировой суд о передаче квартиры в недостроенном либо несданном в доме на основании либо долевого участия, то такие дела после инициации банкротства закрываются.

В процессе банкротства все имущество застройщика, включая недостроенный объект, войдет в конкурсную массу и будет продано с молотка.

Действовать будет арбитражный управляющий, а цена на имущество должника окажется очень низкой по сравнению с рыночными ценами.

Именно поэтому вряд ли удастся получить ту сумму, которую дольщик вложил в проект на этапе заключения договора.

Важно следующее. Если дом почти достроен, есть разрешение на его ввод в эксплуатацию, а процедура банкротства еще не начата, то дольщик имеет право обратиться в районный мировой суд с иском о передаче квартиры ему как собственнику этого имущества.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Процедура банкротства полностью регламентирована законодательством. Она имеет несколько стадий, причем не все обязательно будут пройдены.

Дело может завершиться уже после первого этапа, если наблюдатель от арбитражного суда увидит возможности для восстановления платежеспособности застройщика.

Для дольщика банкротство застройщика не является фатальным. Дело может кончиться получением долгожданной квартиры. В этом случае будут затянуты сроки вступления в , но деньги сохранятся.

При худшем развитии ситуации можно вообще остаться ни с чем либо получить минимальную выплату после продажи имущества банкрота с молотка. Как именно решится вопрос, зависит от многих сопутствующих факторов.

Какие стадии

Процесс банкротства предполагает несколько стадий, которые строго регламентированы законодательством.

Процедура включает такие этапы:

1. Арбитражное наблюдение за деятельностью компании.
2. Санация, или финансовое оздоровление.
3. Назначение внешнего управления.
4. Инициация конкурсного производства.
5. Заключение мирового соглашения.

По факту дело ограничивается всего двумя стадиями. Сначала в обязательном порядке проводится наблюдение (арбитражный суд изучает реальное положение дело в компании, ищет вариант для оздоровления ситуации), затем назначается конкурсное производство.

Задача первого этапа наблюдения – подготовить основания для перехода к стадии конкурсного производства. Для этого арбитражный управляющий тщательно анализирует хозяйственную и финансовую деятельность застройщика.

Под санацией, или финансовым оздоровлением подразумеваются шаги, которые позволят потенциальному банкроту выправить ситуацию.

Это может быть следующая помощь:

На практике возможности для санации весьма ограничены. Что касается мирового соглашения, то оно возможно на любом этапе банкротства.

В данном случае претензии кредитора снимаются. Однако такое соглашение должно быть одобрено судом в рамках инициированного дела.

Что делать дольщику

У дольщика после в процессе начавшегося дела о банкротстве есть два основных варианта действий:

Дело в том, что после инициации банкротства арбитражный суд отрывает реестр кредиторов. Чтобы получить денежную выплату или жилье, дольщик должен попасть в этот реестр, подав соответствующее заявление.

Нельзя ждать, что ситуация разрешится сама собой. Если инициировано банкротство, нужно успеть с заявлением, чтобы остудить положенное. Другого варианта нет.

В какой реестр подать заявление, зависит от стадии строительства. Если дом построен и квартиры в нем уже существуют, в том числе квартира дольщика, то можно и нужно попытаться получить ее.

Это возможно, но лишь при условии вовремя поданного заявления.

Выбор в пользу получения квартиры – это самое правильное решение. Заявив о своем желании реализовать право собственности при долевом строительстве, дольщик выведет свое имущество из конкурсной массы.

В противном случае, если будет подано заявление на включение в общий реестр, дольщик получит лишь часть денег, уплаченных застройщику, да и то после продажи имущества банкрота.

Поскольку продаваться все будет по очень низким ценам, рассчитывать хотя бы на возврат своих денег вряд ли придется. Скорее всего, сумма будет меньше.

Вместе с заявлением о включении в реестр дольщик должен предоставить в распоряжение суда подтверждающие документы:

Проверив правильность сведений, суд внесет сведения о кредиторе в реестр на возврат денег или передачу квартиры в собственность. Останется ждать решения суда.

Какие имеет права

Законодательство относит дольщиков к особой категории кредиторов, наделенной особыми правами.

Имеется ввиду преимущественное погашение требований по сравнению с прочими кредиторами. Дольщики получат деньги в третью очередь, тогда как другие кредиторы только в четвертую.

Что касается первых двух очередей, то к ним относятся:

Права дольщиков, таким образом, изначально находятся в приоритете. Если в ситуации банкротства все сделать правильно и в срок, то выйти из сложной ситуации можно с минимальными потерями.

Какие права имеет дольщик при разрешении ситуации с банкротством в целом:

Получить квартиру можно не только в случае, если она расположена в уже готовом доме. Безусловно, завершенное строительство позволяет рассчитывать на благополучное завершение дела.

Но даже если дом заморожен на стадии начала строительных работ, у дольщиков есть шансы получить удовлетворение по договорам долевого участия.

Если недостроенный дом будет передан другому застройщику, то право собственности на квартиру сохранится.

Другой вариант получения жилья – организоваться в ЖСК и достроить дом своими силами. Этот вариант возможен в том случае, если арбитражный суд одобрит такое ходатайство, поданное дольщиками.

Право получить квартиру или полную денежную выплату появится только в том случае, если заключен правильный договор долевого участия.

Недобросовестные застройщики могут заменить его инвестиционными договорами или договорами предварительно купли-продажи квартиры.

В этом случае важно доказать, что несмотря на формулировку речь шла именно о финансировании проекта, то есть о долевом участии в строительстве.

В любом случае дольщикам как особой категории кредиторов предоставляется право включение в оба кредиторских реестра, а также возможность получить неустойку за просроченные сроки передачи квартиры в собственность.

Каковы последствия

Если дольщик выиграл судебный процесс, то еще до инициации процедуры банкротства он может получить свои средства обратно. В этом случае не в интересах застройщика тянуть.

Чтобы не было неприятностей с банкротством, строительная компания просто возвращает деньги пострадавшему лицу.

Если дом уже построен и сдан в эксплуатацию, то дольщик может получить неустойку за каждый день просрочки по срокам, указанным в договоре. В этом случае также требуется решение суда с соответствующим постановлением.

Последствия банкротства для дольщиков могут быть разными. Все зависит от того, на какой стадии было заморожено строительство и как поведут себя дольщики в конкретной ситуации.

Какие варианты существуют:

Сколько денег получит дольщик? Ему по закону положена вся сумма, вложенная в строительство, плюс сумма ущерба (это разница между стоимостью квартиры и той суммой, которая уже была за нее выплачена).

На практике дольщик получит столько, сколько на его долю останется после продажи имущества банкрота, погашения задолженности по первым двум очередям и раздела оставшейся суммы между кредиторами.

Видео: как выбрать надежного застройщика

Особые нюансы

Судебная практика относительно банкротства застройщика при долевом строительстве имеет свои особенности.

Дело в том, что не до конца урегулированы законодательством вопросы достраивания и введения в эксплуатацию дома после передачи новому застройщику.

Банкротство строительной организации является страшной новостью для любого гражданина, заключившего .

Как это не печально в последнее время очень часто случается разорение, как небольших фирм, так и крупных строительных компаний. Но, самым ужасным является не сам факт банкротства, а последствия – и огромные долги.

А иногда бывает и по-другому: компания преднамеренно заявляет о несостоятельности и осуществляет ликвидацию с целью ухода от ответственности.

Что же делать обманутому дольщику? Где искать защиту и как минимизировать финансовые потери?

Законодательное регулирование вопроса

В 2004 г. произошло принятие , направленного на защиту интересов граждан, инвестировавших собственные или заемные средства в строительство многоквартирного дома. Этот же закон гарантирует возврат денежных средств в случае банкротства или ликвидации застройщика.

Некоторые строительные фирмы заманивают вкладчиков иллюзорными гарантиями и убеждают, что заключение договора – это абсолютно бесполезная процедура. Ни в коем случае нельзя верить подобным обещаниям! Такое поведение говорит о том, что перед Вами находятся обманщики.

Законодательный акт, принятый в августе 2011 года, защищает обманутых дольщиков, как в части возврата внесенной денежной суммы, так и в части предоставления дорогостоящей покупки в натуральном выражении. Вне зависимости от текущего состояния, гражданин-инвестор имеет право получить квартиру в собственность и обустраивать ее самостоятельно.

Закон «Об инвестиционной деятельности» говорит о том, что никто не может ограничить дольщика во владении, пользовании и распоряжении приобретенным имуществом. Правда, при условии, что все финансовые обязательства, описанные в договоре о долевом строительстве, погашены своевременно.

Если случилось так, что фирма-застройщик обанкротилась, совсем немного не завершив строительные работы, то гораздо более целесообразно требовать признания права собственности на новоявленное жилье, нежели бороться за возврат внесенных средств. Причина предельно проста – компания, осуществляющая процедуру ликвидации, вряд ли будет располагать большими денежными сбережениями, необходимыми для возврата дольщикам.

Описание процедуры

Банкротство застройщика зачастую объясняется объективными причинами, например, неправильная организация бизнес-процесса.

Наступление дефицита бюджета зачастую случается ввиду следующих обстоятельств :

• повышение стоимости строительных материалов и удорожание подрядных услуг;
• резкий рост курса валюты, что неизбежно приводит к пересмотру рыночных цен в большую сторону;
• форс-мажорные ситуации (погодная аномалия, человеческий фактор и т.д.), срывающие установленный в договоре срок сдачи готового жилья.

Дольщик или инвестор может самостоятельно ознакомиться с неблагоприятными событиями, посредством регулярного просмотра черных списков строительных компаний, составляемых государственными структурами.

Что такое реестр требований кредиторов

Реестр требований представляет собой документ, отображающий список всех задолженностей фирмы-застройщика.

Несоблюдение срока исполнения указанных здесь обязательств, зачастую, является причиной объявления банкротства.

Реестр предусматривает очередность исполнения требований дольщиков. Каждому инвестору следует внимательно следить за тем, чтобы информация о нем была зафиксирована в данном списке, в противном случае, маловероятно, что долг будет возвращен.

Отражение данных о дольщике в реестре требует соблюдения определенных условий, касающихся оформления и подачи заявки. Направление заявления и перечня необходимых приложений осуществляется посредством арбитражного суда. В официальном обращении обязательно должна содержаться информация о полном наименовании фирмы-застройщика, точном адресе, актуальных реквизитах, а также номере дела должника.

Кроме того следует помнить о том, что законодательно определен срок , в течение которого кредитор может предъявить свои требования к предприятию, осуществляющему процедуру банкротства. Дольщику отводится 30 календарных дней на реализации своего права.

Если кредитор не смог своевременно направить информацию в реестр требований, то он может стать заложником определенных негативных правовых последствий. Он все еще может претендовать на возврат вложенных средств, но теперь только после того, как банкрот полностью произведет расчет со всем списком конкурсных кредиторов. Следовательно, шансы на возврат денежной суммы, внесенной за планируемое к возведению жилье, значительно снижаются.

На что имеет право дольщик

Какие действия должен предпринять дольщик после получения уведомления о банкротстве строительной фирмы? Ликвидация фирмы должна сопровождаться рассылкой уведомлений соответствующего содержания. Срок – 5 дней. Текст документа обязательно должен включать информацию о том, что у дольщика есть право на подачу требования, касающегося передачи ему построенного жилья или возврата внесенной денежной суммы, увеличенной на размер процентов.

Дальнейшее развитие событий напрямую зависит от того, на каком этапе была заморожена стройка. Если компания-застройщик успела возвести дом , то дольщикам следует обращаться в арбитражный суд, с целью получения документов, свидетельствующих о внесении денежной суммы. Право собственности на новостройку можно оформить в соответствии с реестром, специально создаваемом в подобных случаях.

Гораздо более неприятной является ситуация с недостроенным домом . Строительная фирма при этом открывает конкурсное производство. Но, самым худшим в подобных обстоятельствах является тот факт, что компенсирование средств, внесенных дольщиками, откладывается на потом. Сначала предприятие должно рассчитаться с гражданами, пострадавшими физически от взаимодействия с застройщиком, потом выплатить заработную плату подчиненным и только после этого можно начать заниматься средствами, внесенными в соответствии с договорами о долевом строительстве.

Действующее законодательство старается всячески защищать граждан, решившихся на приобретение новостройки подобным способом. Дольщики могут компенсировать собственные взносы, неустойку, процент по и причиненный моральный ущерб. Кроме того, в соответствии с ФЗ № 214 им полагается обязательная страховка , направленная на погашение всех убытков вкладчика. Но, как это ни печально, данная мера также не дает 100% гарантии, так как страховые компании также не всегда справляются с подобным объемом выплат и объявляют о собственном банкротстве.

Что делать, если фирма-застройщик сообщала о вынужденной ликвидации, а гражданин вложил в долевое строительство даже не собственные средства, а оформил ипотечный кредит? Если организация не успела возвести дом, то гражданину достается весьма печальная участь: отсутствие жилья и огромный долг перед банком. В данной ситуации некоторые заемщики перестают вносить ежемесячные платежи, так как считают, что раз нет залоговой квартиры, то и отвечать перед банком должен не сам человек, а организация-застройщик. На самом деле мнение является ошибочным, так как денежные средства в финансовом учреждении занимал именно человек, соответственно, и возвращать ему. При этом фирма, обещавшая завершить строительство, должна компенсировать внесенную сумму. Правда, если этих средств не хватит для полного погашения ипотечного долга, то гражданину придется самостоятельно выходить из сложившейся ситуации.

Порядок и правила выставления требований

Чтобы защитить свои права, дольщик должен побеспокоиться о составлении искового заявления . Гражданин имеет право требовать как возврата вложенной денежной суммы, так и передачи жилого помещения. Конечно, просить предоставить жилую площадь целесообразно только в том случае, если застройщик успел завершить возведение дома. Информацию о требованиях дольщика следует сообщить судебным органам, а также внести в соответствующий реестр, регулирующий последовательность предоставления возвратов.

Просьбы о материальных выплатах обычно касаются следующих моментов:

Кроме того, дольщик должен составить заявление и включить свои требования в общий реестр . Данное мероприятие предполагает предоставление следующих данных:

• наименование судебного органа, на рассмотрении которого находится дело;
• подробная информация о банкротящемся предприятии;
• личные сведения о финансовом управляющем, назначенном на должность;
• контактная информация о лице, подающем заявление;
• номер и дата соглашения;
• информация, конкретизирующая приобретаемую жилплощадь;
• стоимость планируемого к возведению помещения и общая величина денежной суммы, переданная строительной фирме;
• документы, свидетельствующие о том, что должник игнорирует свои обязательства.

Заявление обязательно должно сопровождаться договором о долевом строительстве, зарегистрированном в установленном порядке, а также платежками, гарантирующими внесение денежных средств.

Какой вариант компенсации выбрать

Если строительная фирма разорилась уже после того, как построила дом, но не успела осуществить внутреннюю отделку или подключить какие-либо коммуникации, то, конечно же, лучше добиваться оформления права собственности на жилье . Осуществить данную задумку можно только посредством подачи заявления в арбитражный суд.

Возврат внесенной денежной суммы является очень даже приемлемым вариантом, а порой и единственным, особенно, если планируемая квартира так и не смогла материализоваться. При этом дольщик должен понимать, что возврат вложенных средств не является первостепенной выплатой. Сначала предприятие-банкрот должно перечислить компенсации пострадавшим в физическом смысле (если таковые имеются), выплатить заработную плату подчиненным и только после этого приступать к материальным перечислениям в пользу вкладчиков.

Некоторые нюансы

О том, что строительная фирма близка к банкротству, можно определить по следующим параметрам: организация не может рассчитаться по счетам, не занимается перечислением обязательных платежей в бюджет и т.д.

Если банкротство близко, но судебного дела еще нет

В соответствии с действующим законодательством, дольщики могут :

• создать ЖКХ-кооператив и в самостоятельном порядке завершить строительство жилья;
• вернуть вложенные средства.

Кроме того, можно попытаться «оживить» фирму, например, привлечь инвесторов, обратиться с просьбой о предоставлении льготного налогообложения или о финансовом вливании со стороны государства.

Если фирма уже не ведет прежней активной деятельности, но так и не объявила себя банкротом, то дольщик может обратиться с соответствующей просьбой в суд.

Передача прав третьему лицу

Смена застройщика является вынужденной мерой, к которой зачастую прибегают только в том случае, если девелопер испытывает серьезные финансовые проблемы. Вне зависимости от того, чьи ошибки легли в основу данных событий, дольщик оказывается в непростой ситуации.

Наибольшая опасность состоит в том, что новый застройщик заговорит о дополнительном финансировании, так как в соответствии с ФЗ № 214 – подобные обстоятельства являются единственным законным поводом для увеличения цены договора. Дольщик вправе не соглашаться на подписание дополнительного соглашения и оспаривать свои права в судебном порядке.

О порядке действий дольщиков при банкротстве строительной фирмы смотрите в следующем видеосюжете:

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. (далее – Закон № 127-ФЗ) регламентирует процедуру банкротства застройщика, являющегося юридическим лицом. Процесс начинается с выдачи арбитражным судом соответствующего решения по месту нахождения разорившегося предприятия. Банкротство застройщика может быть добровольным и принудительным.

Причины

К причинам банкротства застройщика относятся:

• изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
• нарушение рабочего процесса;
• резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
• форс-мажорные обстоятельства.

Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.

Фиктивное банкротство

В некоторых случаях строительные компании специально пытаются объявить о своей несостоятельности – чтобы получить прибыль на вложенные инвестиции, выведя крупную часть денежных средства из актива компании. Для этого они оформляют с подрядчиками фиктивные договоры, в которых специально указывают высокую стоимость стройматериалов.

Чтобы доказать преднамеренную несостоятельность, представители ФНС проверяют правильность операций с финансовыми средствами компании в течение последних 36 месяцев. В случае обнаружения нарушений защита дольщиков при банкротстве застройщика возможна только в судебном порядке, когда можно вернуть большую часть инвестиций.

Процедура

Банкротство застройщика, в зависимости от того, добровольная эта процедура или принудительная, имеет несколько стадий.

В случае добровольного объявления несостоятельности в соответствии с законом признание факта разорения устанавливается решением арбитражного суда. Обратиться в суд вправе конкурсный кредитор. Он предоставляет суду информацию о банкротстве строительной организации.

После того как суд выносит положительное решение о признании застройщика банкротом, должны быть выполнены предусмотренные ст. Закона № 127-ФЗ процедуры.

На первом этапе назначается судебный исполняющий, который будет заниматься организацией ликвидационной комиссии. После этого заполняется форма № Р15001 для налогового органа. Данные о работающих в строительной компании сотрудниках за 3 месяца до ликвидации компании подаются в службу занятости. Работников письменно предупреждают об увольнении за 2 месяца. Затем информация о несостоятельности размещается в государственных печатных органах.

На следующем этапа имущество и средства застройщика распределяются в соответствии с очередностью, установленной законом.

После окончательного формирования финансового баланса подрядчик получает от ФНС выписку из Единого госреестра юридических лиц, свидетельствующую об окончательной ликвидации компании.

В каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, влияющие на процедуру банкротства застройщика.

Особенности процедуры

С учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений...»

№ 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, появились новые особенности.

После получения решения суда о начале процедуры наблюдения дело передается для рассмотрения по месту размещения обанкротившейся строительной компании или по месту проживания большинства дольщиков.

• устанавливается запрет для собственника земельного участка на его передачу другим юридическим или физическим лицам или на сдачу объекта в аренду;
• паевые дольщики оповещаются в 5-дневный срок о возбуждения дела о банкротстве строительной организации;
• рассматриваются возникшие требования дольщиков по передаче им готовых квартир, имеющихся на балансе должника;
• происходит передача недвижимости пайщикам. Сумма, которую они желают получить в качестве компенсации, не должна превышать стоимости объекта более чем на 5%.

После этого происходит окончательная ликвидация юридического лица.

Ситуация при долевом строительстве

Каждый дольщик очень хочет получить от подрядчика готовую квартиру или возвратить вложенные в строительство дома деньги. Для этого необходимо знать, как проверить застройщика на банкротство и обезопасить себя на этапе подписания договора. Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. определены права и обязанности дольщика. По этой причине при заключении договора между строительной компанией и дольщиком нужно правильно указывать наименование сторон. Дольщик должен быть именно дольщиком, а не инвестором, так как в случае начала процедуры он получает по закону значительные преимущества по защите своих финансовых средств. Именно дольщик имеет первоочередное право на получение квартиры в будущем доме застройщика. Получить вместо квартиры денежную компенсацию дольщик может в третью очередь. В первую очередь деньги получают физические лица, здоровью которых во время работы у застройщика был нанесен вред, а затем выплачивают задолженность сотрудникам по заработной плате.

Когда в договоре вместо дольщика указан инвестор, то он относится к категории кредиторов, требования которых будут выполняться в последнюю очередь.

Если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или здание выкупается другим юридическим лицом, дольщик вправе претендовать на получение указанной в договоре квартиры. Но сделать это можно только после получения соответствующего решения судебного органа.

Не менее важно для дольщика, чтобы назначенный судом арбитражный управляющий правильно составил «Реестр о передаче в собственность помещений жилого типа».

Если квартира к моменту банкротства не была достроена и по решению судебного органа она будет затем реализована на открытых торгах, то принцип распределения полученных денег будет иным. От полученной суммы после продажи имущества доля погашения денежных требований дольщиков составит 25%. При отсутствии у застройщика кредиторской задолженности процентная доля выплат может достигать 85%.

Что делать дольщику при нарушении его прав

Арбитражный управляющий в течение 5 дней после утверждения решения уведомляет всех дольщиков о том, что было введено наблюдение или открыто конкурсное производство. Это позволяет дольщикам предъявлять свои требования к застройщику в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.

В зависимости от стадии банкротства подрядчика, у дольщика возникает несколько способов защитить свои права.

Обращение с заявлением об установлении требований в судебный орган

Участник вправе в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ подать заявление в арбитражный суд, в котором излагаются требования о передаче жилья или же об одностороннем отказе компании от исполнения договорных обязательств, предусматривающих передачу жилой недвижимости и возврат денег.

Если же до момента банкротства стороны подписали передаточный акт, то у дольщика есть право обратиться, в соответствии со ст. 201.8 и ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, в арбитражный суд с просьбой о признании права собственности на помещение жилого типа.

Форма и содержание заявления, а также правила его подачи в арбитражный суд должны отвечать установленным ст. 125 и АПК РФ нормам. За подачу иска нужно уплатить госпошлину в размере 6 тысяч рублей.

Копия иска и прилагаемые к нему документы нужно направить застройщику. По результатам рассмотрения иска судом выносится решение, на основании которого за дольщиком, в соответствии с п. 8 ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ, признается право собственности на жилое помещение.

Требование о передаче жилого помещения

При завершенном строительстве дома у дольщика есть право через арбитражный суд потребовать квартиру и включения его в реестр требований кредиторов (ст. 201.1 ,п. 2 ст. 201.4 , ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

Предъявление денежного требования

Если застройщик отказывается исполнять договора на стадии конкурсного производства, то дольщик имеет право заявить одно из предусмотренных ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ) денежных требований:

• возвратить уплаченные до расторжения договора деньги;
• возместить убытки в виде причиненного застройщиком реального ущерба;
• возвратить деньги после признания судом договора недействительным или незаключенным.

В этом случае дольщик, в соответствии с

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ " " (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый "подреестр" – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований "за реестром", что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника ( , ). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен )" ( , Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, ).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав ( , ). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, (оставленное в силе ), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86"Б").

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в . Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ " " и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса , Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ " "). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 " ".

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.