Отказ управляющей компании от управления многоквартирным домом. Односторонний отказ от договора

К нам в последнее время поступает всё больше вопросов от управляющих компаний касательно того, могут ли они в одностороннем порядке расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД. И сегодня мы попытаемся проанализировать ситуацию и дать ответ на данный вопрос.

Может ли управляющая компания расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД?

На самом деле нет. И сейчас поясним, почему.

Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.

НО! В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:

• при грубом нарушении договора;
• в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.

Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.

Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания. Но здесь должно присутствовать главное условие - невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления. В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.

Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.

Почему УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства. Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.

Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.

В некоторых случаях, когда УК не удалось найти компромисс с жильцами дома, договор управления может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора установлено данное право. В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.

В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161 , ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома. Это следует из того, что заключение договора управления для жильцов дома обязательно, если УК выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, а условия ДУ одинаковы для всех.

Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг. Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить. В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус.

Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.

Расторжение договора управляющей компанией в судебном порядке

По инициативе управляющей компании договор может быть расторгнут только в судебном порядке, но при обстоятельствах существенного нарушения его условий со стороны жильцов МКД.

Существенным считается такое нарушение условий договора собственников помещений в МКД, которое наносит УК ущерб, лишающий её прибыли, на которую она рассчитывала при заключении. Самым частым и ярким примером подобных нарушений может служить неуплата жильцами дома услуг управляющей компании 2 и более раз подряд или ухудшение по их вине состояния жилого фонда.

Однако, как показывает судебная практика, сегодня подобные дела в судах рассматриваются крайне редко из--за технической сложности, поскольку невозможно вызвать в качестве ответчиков сразу всех собственников помещений в МКД. Поэтому управляющим компаниям остаётся только взыскивать задолженность по оплате с неплательщиков через суд, а по окончании срока действия договора отказаться от пролонгации.

Следующим непростым способом одностороннего расторжения договора управления для УК считается предусмотренный ст.451 ГК РФ метод в связи с существенным изменением обстоятельств. Он применяется, если стороны не достигли компромисса в приведении договора в соответствие с сильно изменившимися обстоятельствами. Тогда договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. При этом должны одновременно соблюдаться следующие условия:

• в момент заключения договора жильцы МКд и УК не предвидели, что в дальнейшем могут произойти сильные изменения обстоятельств;
• изменение обстоятельств вызвано непреодолимыми причинами со стороны заинтересованных участников процесса и невозможностью их выполнения после возникновения;
• исполнение договора без изменения его условий нарушит баланс имущественных интересов сторон и повлечёт для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
• договор не предполагает, что риск изменения обстоятельств ложится на плечи заинтересованной стороны.
• жильцы МКД или управляющая компания могут в судебном порядке потребовать определения последствий расторжения данного договора для справедливого распределения между ними понесённых затрат.

Иск о расторжении договора может быть подан управляющей компанией в суд только после получения отказа каждого собственника помещений в МКД на соответствующее предложение. Также, если ответ не получен в срок, указанный в предложении о расторжении, либо, при отсутствии указанного срока, в тридцатидневный период (п.2 ст.452 ГК РФ) УК имеет право подать иск в суд с требованием о расторжении договора.

Однако следует помнить, что если управляющая компания понесла убытки в результате своей предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, то это нельзя списать на существенные условия для расторжения договора. Об этом сказано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо--Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А63-2036/2008-С3-16. В документе говорится, что факт сам возникновения убытков не является основанием для расторжения договора.

Ст.451 ГК РФ также гласит, что сам по себе факт убыточности управляющей компании в результате деятельности по управлению МКД при отсутствии иных обстоятельств, подтверждающих изменение ситуации на рынке ЖКХ, не относится к причинам, позволяющим расторгнуть договор управления в одностороннем досудебном порядке.

В соответствии с ч.1 и 4 ст.162 Жилищного Кодекса договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Следовательно, договорные условия должны быть одинаковыми для всех. Соответственно, расторжению подлежат все договоры управления, заключенные УК с собственниками помещений в МКД.

Поэтому, если управляющая компания берёт на себя управление каким-либо многоквартирным домом, то она должна иметь ввиду, что не сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор с жильцами дома. Значит ей придётся в любом случае исполнять взятые на себя по договору обязательства на протяжении 5 лет его действия, а затем уже отказываться от продления. Либо долго и мучительно добиваться расторжения через суд. Иных вариантов и оснований для данного действия не предусмотрено.

Многие граждане часто жалуются на то, что обслуживающие и ресурсоснабжающие организации нередко отказывают в помощи при устранении аварийных ситуаций в их квартире на основании того, что у граждан имеются неоплаченные коммунальные счета.

Вот только один пример из реальной жизни: в старой «хрущевке» по договору социального найма проживают пожилая женщина с дочерью и двумя внучками. По оплате коммунальных услуг у них, как, впрочем, и у многих других россиян (вполне, кстати, ранее платежеспособных), за последние два года накопился довольно весомый долг. И вот у них в один прекрасный день неожиданно замыкает электропроводку (которая была проложена еще в прошлом веке при строительстве дома). До пожара, слава богу, не дошло, но прихожая и санузел остались обесточенными. Ответственная квартиросъемщица, естественно, первым делом звонит диспетчеру управляющей компании с просьбой о помощи. Представитель же УК ей в ответ заявляет, что по данному адресу сотрудники выезжать не будут. Во-первых, потому, что по этому адресу имеются неоплаченные жилищно-коммунальные услуги. Во-вторых, это, дескать, вообще не зона ответственности управляющей компании, поскольку имущество не общедомовое, а обслуживание индивидуального осуществляется исключительно на возмездной основе. В аналогичном ключе выдерживают свой ответ и представители ресурсоснабжающей организации, до которых квартиросъемщики дозваниваются следом.

«СП» поинтересовалась у юристов, насколько вообще правомерна такая позиция представителей УК и ресурсоснабжающих организаций с точки зрения действующего законодательства? Или же действительно наличие задолженности по оплате поставок одного или нескольких ресурсов автоматически обрекает должника на «изоляцию»?

Адвокат Олег Сухов считает, что в этом случае следует вспомнить «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», которые были утверждены Правительством РФ постановлением № 354 от 6 мая 2011 года № 354 вообще и пункт 114 в частности.

— Согласно ему, — рассуждает эксперт, — приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг отнюдь не равнозначно расторжению договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг. Соответственно, права и обязанности сторон, включая и управляющую компанию, не могут быть прекращены с того момента, когда жильцам-должникам обрывают поставку того или иного ресурса. В вышеупомянутых «Правилах» присутствует еще пункт 122. Где говорится о том, что приостановление оказания коммунальных услуг не должно приводить к нарушению установленных законом требований пригодности жилого помещения для постоянного проживания.

Кроме того, уточняет он, до сих пор еще никто не отменял и «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», которые были утверждены российским Правительством 28 января 2006 года Постановлением № 47.

— В двенадцатом пункте документа указано, что жилое помещение должно быть оборудовано соответствующими инженерными системами, к которым относятся электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, лифты, вентиляция, отопление и так далее. При этом в пунктах 13 и 14 отмечено, что казанные системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, а также быть размещены и смонтированы в порядке, предусмотренном требованиями безопасности. Соответственно, сотрудники управляющей компании были обязаны принять меры к устранению неисправности.

Что ж, были обязаны, но, тем не менее, не оказали. Интересно, а могут ли граждане должники каким-либо образом заставить коммунальщиков принять соответствующие меры к устранению неисправности, и на основании каких законов или положений это можно сделать? Могут ли пострадавшие искать справедливости, скажем, в суде, выдвинув коммунальщикам претензии за бездеятельность в случае аварии? Насколько велик шанс на успех в этом случае?

Да, подчеркивает Олег Сухов, подразумевается, что жильцы имеют возможность подать против обслуживающей их дом фирмы гражданский иск. Однако шансы на успех в данном случае, на его взгляд, сложно оценить.

— С одной стороны, — рассуждает он, — действия коммунальщиков явно противоречат букве закона. С другой стороны, имеющаяся по делам такого рода судебная практика достаточно бедна: должники активно пытаются добиться снижения размера долга или его аннулирования, однако мало кто из их числа все-таки решается настаивать на принуждении управляющей компании к исполнению прописанных в договоре обязанностей.

Но если человек имеет на что-то вполне законное право, однако не осмеливается настаивать на этом, значит, он чего-то боится? Принимая во внимание тот факт, что многие нормативные акты в сфере жилищно-коммунального хозяйства слишком запутаны, сложны для понимания и нередко противоречат друг другу, можно предположить, что опасаются люди как раз несовершенного законодательства, регулирующего отношения должников с ремонтниками. Какие же «косяки» имеются у действующих законодательных норм и реально ли их как-то избежать? Могут ли представители юридического сообщества предложить какие-то варианты «разруливания» подобных ситуаций, которые стоит принять во внимание законодателям в будущем?

Но как раз-таки закон сам по себе достаточно четко регулирует взаимоотношения должников с представителями ЖКХ, резюмируют эксперты-юристы. Острыми и болезненными возникающие в этом случае конфликты делает тот факт, что обеим сторонам зачастую свойственны как полная правовая безграмотность, так и абсолютный юридический цинизм. И главная проблема, считают многие из них, заключается не в несовершенстве норм закона, а в трех моментах: недостатке правоприменительной практики, незнании действующего законодательства и откровенном пренебрежении его требованиями.

При заключении договора с УК собственникам необходимо думать не только о своих благах, но и об интересах и требованиях самой компании. На сегодняшний день вознаграждение многих управляющих организаций за управление и содержание домов достаточно не большое, а иногда ниже прожиточного минимума. Это связано с тем, что жители не вносят оплату за предоставляемые услуги по каким-то причинам.

На деятельность управляющей компании долги собственников влияют неблагоприятно. При этом она может как испортить отношения с поставщиками ресурсов, так и расторгнуть контракт с жильцами многоквартирного дома (МКД). В судебной практике нередко встречаются дела, связанные с отказом УК от обслуживания МКД. Некоторые из дел рассматриваются, другие, напротив, остаются без рассмотрения. Давайте разбираться — имеет ли право УК отказаться от управления домом и что в этом случае делать жильцам?

Право на защиту своих интересов есть не только у собственников МКД, но и у управляющих организаций, которые хотят также получать выгоду от сотрудничества с собственниками.

Так может ли УК отказаться от обслуживания и расторгнуть договор в одностороннем порядке? Основания для отказа в сотрудничестве строго регламентирует и . Согласно второму законодательному акту расторжение договорных отношений возможно лишь при согласии обеих сторон.

Также ряд определённых действий может стать причиной разрыва отношений, а именно:

1. В случае если одна из сторон не выполняет условия, оговоренные в соглашении. Из-за чего, впоследствии, другая сторона несёт значительные убытки.
2. Существенные изменения в условиях, которые напрямую противоречат тем, что прописаны в соглашении.
3. Расторжение договора управления по инициативе организации с имеющимися серьёзными и существенными условиями (статья 162 ЖК РФ).

Однако при этом необходимо согласие собственников. Собирается общее собрание МКД, на котором УК оглашает своё решение, а жильцы должны одобрить (или не одобрить) этот факт.

Как управляющей компании отказаться от управления домом: пошаговая инструкция

Если управляющая организация выражает своё недовольство в сотрудничестве с жильцами МКД и имеет серьёзные основания для этого, то необходимо выполнить определённый алгоритм действий, чтобы не ущемить права собственников и не нарушить при этом законы РФ.

Итак, алгоритм действий:

1. Подготовка акта управляющей компанией, который должен свидетельствовать о причинах и основаниях разрыва соглашения. При этом причины должны быть серьёзными и не противоречить действующему законодательству.
2. Подготовка необходимых документов и отчётности
3. Передача всей отчетности собственникам МКД или их представителям для ознакомления о проведённых работах за последний период.
4. Оповещение жителей о том, что через 30 дней УК прекратит свою деятельность в отношении их МКД. Желательно это сделать заблаговременно, чтобы собственники смогли подобрать другую УК.
5. Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления. При этом составляются специальные акты, в которых разъясняются все причины принятия такого решения УК.
6. Произведение всех работ по обслуживанию дома УК продолжается до последнего дня прекращения сотрудничества.

Если собственники МКД не подали иск в судебные органы, то соглашение можно считать расторгнутым.

Подбор основания для расторжения договора

Необходимо тщательным образом изучить все основания, если управляющая компания изъявила желание расторгнуть сотрудничество. Проверку можно осуществить двумя способами:

Наиболее распространёнными основаниями являются:

• Большие долги жителей МКД за коммунальные услуги.
• Нарушение договора со стороны собственников.
• Некорректное поведение собственников.
• Задолженность по оплате за содержание и ремонт дома.
• Необоснованные и завышенные требования жильцов к УК, которые не прописаны в соглашении.
• Жители дома мешают УК осуществлять свою деятельность.

Документы

При отказе сотрудничать с МКД управляющая компания должна составить множество различных документов. Впоследствии эти документы должны быть переданы в уполномоченные инстанции, а также отправлены жителям дома.

К ним относятся:

1. Обращения к жителям МКД. Эти бумаги должны содержать все причины и основания для отказа сотрудничать.
2. Письменное обоснование для местной администрации, в котором будут зафиксированы причины отказа.
3. Документ, сформированный для жилищной инспекции с прописанными основаниями о прекращении отношений.
4. Отчёты за последний период проделанной работы УК для предоставления жильцам жилого объекта.
5. Отчётные документы о последних затратах УК.
6. Документы о состоянии лицевых счетов собственников МКД.
7. Документы о состоянии общедомового имущества на момент расторжения соглашения.
8. Акты проведённых собраний, документы, свидетельствующие избрание УК, соглашения о сотрудничестве с поставщиками и подрядчиками.

Что будут делать жильцы после расторжения договора?

Как только УК проинформировала жителей о своём намерении отказаться от управления, собственники должны приступить к поиску другой подходящей организации. При этом необходимо оповестить органы жилищной инспекции, ОМС и СМИ.

Целью оповещения является проведение общего собрания, на котором будут решаться вопросы о выборе новой УК. На общем совете представители разных управляющих компаний могут предлагать свои кандидатуры.

При этом каждая заявка должна перенаправляться в ОМС, а также представителю собственников . Каждый кандидат должен грамотно проинформировать жителей о направлении своей деятельности и видах оказания услуг.

Важно: на совете жильцов должно присутствовать более 50% населения МКД. Именно они должны будут проголосовать и выбрать наиболее подходящую кандидатуру.

Если на совет явилось менее 50%, он автоматически переносится на другую дату. Если ни один из кандидатов УК не набирает по итогу голосования более половины (50%) голосов, то собрание также переносится на другой день. Если кандидат одобрен, далее идёт обсуждение всех нюансов и основных моментов, а после чего подписывается соглашение. Предыдущая управляющая организация должна передать полный пакет документов вновь избранной компании.

При этом передаётся отчётность по затратам и остатку средств на счетах собственников . После подписания соглашения о сотрудничестве копия остаётся у владельца, а оригинал остаётся в офисе действующей УК.

Подводя итоги, можно отметить, что неуважительное и пренебрежительное отношение к управляющей компании может привести к расторжению договора. Поэтому лучше быть бдительными и действовать исключительно на основании заключённого соглашения с УК.

В том случае, если договор управления с управляющей компанией заключен по результатам открытого конкурса, то отказаться от исполнения данного договора в одностороннем порядке собственники могут по истечении каждого последующего года с момента его заключения. Однако решение об одностороннем отказе от договора управления, а также решение о выборе способа управления домом, в данном случае, собственникам необходимо принять до истечения срока действия договора управления (ч. 8.1. статьи 162 ЖК РФ).

Отказ от управляющей компании, выбранной собственниками

То есть, например, собственники приняли решение отказаться в одностороннем порядке от договора с управляющей компанией, поскольку приняли решение о создании ТСЖ , которому будет передано управление домом, либо принято решение о непосредственном управлении. В этом случае, для отказа от услуг управляющей компании искать недостатки в предоставляемых ею услугах нет необходимости, достаточно принять решение об отказе от договора и выборе иного способа управления домом.

См. также публикации:

• Отказ от договора с управляющей компанией . Судебно-арбитражная практика
• Смена управляющей компании – отказ от договора управления . Судебная практика