Ивакин В.Н.

Жилищное право: конспект лекций

Непосредственной сдаче экзамена или зачета по любой учебной дисциплине всегда предшествует достаточно краткий период, когда студент должен сосредоточиться, систематизировать свои знания. Выражаясь компьютерным языком, он должен «вывести информацию из долговременной памяти в оперативную», сделать ее готовой к немедленному и эффективному использованию. Специфика периода подготовки к экзамену или зачету заключается в том, что студент уже ничего не изучает (для этого просто нет времени): он лишь вспоминает и систематизирует изученное.

Предлагаемое пособие поможет студентам в решении именно этой задачи применительно к курсу «Жилищное право».

Издание предназначено студентам высших учебных заведений.

Принятые сокращения

1. Нормативные правовые акты

2. Официальные издания

3. Органы власти

Тема 1. Понятие жилищного права

1.1. Предмет регулирования жилищного права

1.2. Право граждан на жилище

1.3. Жилищные права и обязанности граждан

1.4. Содействие государства и органов местного самоуправления гражданам в осуществлении права на жилище

1.5. Принципы жилищного права

1.6. Место жилищного права в системе права

Тема 2. Источники жилищного права

2.1. Понятие жилищного законодательства. Виды источников жилищного права

2.2. Значение Конституции для жилищного законодательства. Федеральные законы и иные нормативные правовые акты как источники жилищного права

2.3. Жилищное законодательство субъектов РФ как источник жилищного права

2.4. Значение постановлений Конституционного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ для применения норм жилищного права

Тема 3. Объекты жилищного права

3.1. Жилые помещения

3.2. Понятие жилищного фонда и его виды

3.3. Изменения правового режима помещений

3.4. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Тема 4. Управление жилищным фондом

4.1. Учет жилищного фонда

4.2. Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними

4.3. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда

4.4. Управление жилыми домами

4.5. Участие граждан в управлении жилищным фондом

Тема 5. Особенности приобретения жилья в современных условиях

5.1. Использование ипотеки при приобретении жилья

5.2. Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

5.3. Приватизация гражданами жилых помещений

Тема 6. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

6.1. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

6.2. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Тема 7. Социальный наем жилого помещения

7.1. Общие положения о найме жилых помещений

7.2. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

7.3. Договор социального найма жилого помещения: основные положения

7.4. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения

7.5. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

7.6. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

7.7. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Временные жильцы

Тема 8. Специализированный жилищный фонд

8.1. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда и их предоставление

8.2. Договор найма специализированного жилого помещения

Тема 9. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

9.1. Создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

9.2. Правовое положение членов жилищных кооперативов

Тема 10. Жилищные накопительные кооперативы

10.1. Общие положения о жилищных накопительных кооперативах

10.2. Создание, реорганизация и ликвидация кооператива

10.3. Основные положения о деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений

10.4.Управление кооперативом

10.5. Обеспечение финансовой устойчивости деятельности кооператива и контроль за деятельностью кооператива

Тема 11. Товарищество собственников жилья

11.1. Создание и деятельность товарищества собственников жилья

11.2. Правовое положение членов ТСЖ

Тема 12. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Нормативные правовые акты

Судебная практика

Принятые сокращения

Нормативные правовые акты

Конституция – Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993.

ГК – Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ; часть вторая от 26.01.1996 №14-ФЗ; часть третья от 26.11.2001 № 146-ФЗ.

ЖК – Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

ЖК РСФСР– Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983. Утратил силу.

НК – Налоговый кодекс Российской Федерации: часть первая от 31.07.1998 № 146-ФЗ; часть вторая от 05.08.2000 № 117-ФЗ.

БК – Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 №145-ФЗ.

Градостроительный кодекс – Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

ЗК – Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-Ф3.

УК – Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 №63-Ф3.

КоАП – Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.1991 № 195-ФЗ.

Закон об ипотечных ценных бумагах Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Закон о кредитных историях – Федеральный закон от 30.12.2004 № 218-ФЗ «О кредитных историях».

Закон об участии в долевом строительстве Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Закон о кооперативах – Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Закон о введении ЖК – Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Закон о приватизации жилья – Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Закон о внесении изменений в ГК Федеральный закон от 30.12.2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

Закон о регистрации прав на недвижимость Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Закон об ипотеке – Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

2. Официальные издания

БВС РФ – Бюллетень Верховного Суда РФ.

ВСНДиВС (РСФСР, РФ) – Ведомости съезда народных депутатов и Верховного Совета (РСФСР, РФ).

РГ – «Российская газета».

САПП РФ – Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации.

СЗ РФ – Собрание законодательства Российской Федерации.

СП (РСФСР, РФ) – Собрание постановлений Правительства (РСФСР, РФ).

Органы власти

Минфин России – Министерство финансов Российской Федерации.

Минюст России – Министерство юстиции Российской Федерации.

Прочие

абз. – абзац (-ы).

БТИ – бюро технической инвентаризации.

гл. – глава (-ы).

др. – другой (-ие).

п. – пункт (-ы).

разд. – раздел (-ы).

РСФСР – Российская Советская Федеративная Социалистическая Республика.

руб. – рубль (-и).

РФ – Российская Федерация.

СССР – Союз Советских Социалистических Республик.

ст. – статья (-и).

утв. – утверждено.

ч. – часть (-и).

Право граждан на жилище

Статья 40 Конституции провозглашает право каждого гражданина Российской Федерации на жилище. Посредством реализации данного права обеспечивается удовлетворение жизненно важной потребности человека в жилье.

В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека от 10 декабря 1948 г. «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» (ст. 25).

Согласно Международному пакту об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г. (участником которого Российская Федерация является в качестве правопреемника СССР) «участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая большое значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии» (ст. 11).

Конституционная норма о праве граждан на жилище появилась в нашей стране сравнительно недавно. Впервые это право было закреплено в Конституции СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции, а также в кодифицированных и других жилищных законах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.;ЖК РСФСР, Федеральном законе от 12.01.1996 № 9-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации „Об основах федеральной жилищной политики“»).

В ч. 1 ст. 40 Конституции положение о праве на жилище («каждый имеет право на жилище») содержит гарантию охраны этого права: «Никто не может быть произвольно лишен жилища». Часть 2 ст. 40 Конституции предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Необходимо отметить, что в связи с переходом к рыночной экономике изменился подход к вопросу о путях обеспечения жильем граждан России. Если ранее значительную часть жилых помещений они получали из государственного, ведомственного и общественного жилищного фонда, то в настоящее время потребность в жилье в основном должна удовлетворяться посредством индивидуального жилищного строительства, приобретения жилых помещений за счет своих средств на рынке жилья либо коммерческого найма жилых помещений. Бесплатно же или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами жилье должно предоставляться лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам (ч. 3 ст. 40 Конституции). К «иным указанным в законе гражданам» относятся военнослужащие, участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, лица, пострадавшие в результате чрезвычайных обстоятельств (в том числе потерпевшие от землетрясений, наводнений и т. п., беженцы, вынужденные переселенцы), и некоторые другие категории граждан.

Закреплением в Конституции права на жилище государство принимает на себя ответственность за обеспечение и охрану этого права человека, которое означает возможность каждого иметь жилище и в необходимых случаях пользоваться защитой государства от его произвольного лишения.

В ЖК конкретизируются положения Конституции об обеспечении условий для осуществления права на жилище. Согласно ст. 2 ЖК органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

4) стимулируют жилищное строительство;

5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

В российском законодательстве понятие «жилище» не раскрывается полностью, что вызывает споры на практике. Термином «жилище» обычно обозначается особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующими вспомогательными помещениями (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т. п.), а также другие объекты жилого дома, используемые при его эксплуатации (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование).

Анализ норм, содержащихся в Конституции и федеральном законодательстве, показывает, что на данном этапе развития жилищных отношений право на жилище может быть реализовано следующими способами:

1) путем предоставления жилых помещений по договору социального найма в домах, составляющих жилищный фонд социального использования. Согласно Конституции таким правом обладает лишь ограниченный круг лиц.

В соответствии со ст. 49 ЖК по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

Малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в установленном ЖК порядке по договорам социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда.

Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанным по установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта РФ.

Названным выше категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае их наделения в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями. Данные жилые помещения предоставляются в порядке, установленном ЖК, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ.

Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное;

2) путем передачи жилых помещений в пользование в соответствии с договором так называемого коммерческого найма (формулировка «коммерческий наем», соответствующая экономической сути данного вида найма, в действующем законодательстве (гл. 35 ГК) не применяется, а используется общая формулировка «наем жилого помещения», распространяющаяся и на этот вид найма, в качестве же разновидности найма жилого помещения выделяется социальный наем). По данному договору в наем может сдаваться жилье из государственного, муниципального и частного жилищного фонда, на условиях, которые существенно отличаются от договора социального найма. Круг граждан, имеющих право на заключение такого договора, не ограничен.

Необходимо отметить, что нормами ГК, в отличие от ранее действовавших ЖК РСФСР и Закона РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», не предусмотрено заключение между гражданами и субъектами, предоставляющими в пользование жилые помещения, договоров аренды. Такие договоры могут заключаться только между указанными субъектами и юридическими лицами, которые затем передают арендованные ими жилые помещения в пользование гражданам, обычно своим работникам;

3) путем строительства или приобретения жилых помещений в домах различных жилищных фондов за собственные средства. При этом необходимо учитывать общую норму п. 2 ст. 213 ГК, согласно которой количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных п. 2 ст. 1 ГК (защита основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц и т. д.). Поскольку в отношении жилых помещений подобные ограничения законом не предусмотрены, гражданин может иметь в своей собственности любое количество жилых помещений без установления каких-либо пределов их площади и стоимости.

Граждане во многих случаях решают свои жилищные проблемы посредством индивидуального или кооперативного жилищного строительства, а также заключения гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, приобретения жилья в порядке наследования либо через жилищный кооператив. Конституция (ч. 2 ст. 40) предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать иные условия для осуществления права граждан на жилище.

Право на жилище имеет сложное содержание и может быть сведено к следующим основным юридическим возможностям:

1) возможность приобретения жилого помещения нуждающимся в нем гражданином в собственность или получения его указанными выше способами в пользование;

2) возможность стабильного и свободного от постороннего незаконного вторжения пользования занимаемым жилым помещением;

3) возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина – нанимателя этого помещения и членов его семьи, но и передачи жилого помещения с соблюдением определенных условий для проживания другим гражданам на основании договора поднайма или в качестве временных жильцов;

4) обеспечение в жилых домах (жилых помещениях) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека;

5) обеспечение защиты граждан от произвольного лишения жилища.

Отсюда видно, что конституционное право на жилище не тождественно по своему содержанию субъективному праву на жилую площадь, поскольку, помимо возможности пользоваться жилым помещением, оно включает в себя и другие возможности.

Как одно из основных прав человека, право гражданина на жилище возникает с момента его рождения (ч. 2 ст. 17 Конституции). Данное свойство этого права проявляется в том, что согласно ч. 1 ст. 69 ЖК к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, имеющим равные с нанимателем права, относятся и проживающие совместно с ним его несовершеннолетние дети. Применительно к коммерческому найму жилых помещений несовершеннолетние дети нанимателя могут входить в состав постоянно проживающих вместе с ним граждан и также обладать равными с ним правами по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК).

Право на жилище обладает свойством неотчуждаемости (ч. 2 ст. 17 Конституции), в связи с чем никто не может быть лишен его либо ограничен в его объеме, кроме случаев, прямо указанных в законе. Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Что же касается права на жилище, то, даже в случае введения чрезвычайного положения, оно в соответствии с ч. 3 ст. 56 Конституции не подлежит ограничению.

Неотчуждаемость права на жилище нашла свое конкретное выражение в ч. 4 ст. 3 ЖК, согласно которому никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК, другими федеральными законами.

Жилищные права граждан охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище.

Конституционному праву гражданина России на жилище соответствует обязанность государства по обеспечению реализации данного права, которая конкретизируется в ряде более узких по своему содержанию обязанностей. К последним, в частности, относятся обязанности государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением малообеспеченным и другим указанным в законе категориям граждан жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; с расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного жилищного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем; с обеспечением правильного распределения общественных жилищных фондов; гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользования жилищем.

Конкретные положения, относящиеся к реализации права на жилище, содержатся в нормах ЖК, в частности, определяющих интересы граждан, подлежащие учету при предоставлении жилых помещений по договору социального найма (ст. 58), и требования, предъявляемые к предоставляемому по такому договору жилому помещению (ст. 62).

Большое значение имеет выделение в составе жилищного фонда специального «жилищного фонда социального использования» – совокупности предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК, ч. 1 ст. 672 ГК). Кроме того, если первоначально не было установлено, кому предоставляются жилые помещения из данного жилищного фонда, то Конституцией были внесены изменения в порядок и условия обеспечения граждан жильем за счет государственного, муниципального и других жилищных фондов, в соответствии с которыми жилье из этих фондов предоставляется бесплатно или за доступную плату лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Согласно ч. 1 ст. 27 Конституции каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При толковании данной конституционной нормы следует иметь в виду, что под местом жительства в законе понимается как место, где гражданин проживает постоянно, так и место, где гражданин проживает преимущественно, т. е. больше, чем в других местах (ч. 1 ст. 20 ГК), следовательно, эта норма распространяется на обе формы жительства.

Длительное время в нашей стране существовал институт прописки, который ограничивал свободу выбора гражданами места жительства, поскольку проживание в жилом помещении допускалось лишь при наличии прописки, а получение последней требовало соблюдения ряда условий, нередко превращавшихся в непреодолимое препятствие для лиц, желающих проживать в данном жилом помещении. К таким препятствиям относилась, например, необходимость соблюдения установленной нормы жилой площади на одного человека, нарушение которой рассматривалось как искусственное создание нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий.

Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» вместо прописки введен регистрационный учет граждан России. В соответствии с данным Законом были приняты Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713). При этом первоначально была предпринята попытка ввести ограничения для постановки на регистрационный учет, аналогичные ограничениям, ранее установленным для прописки, однако Постановлением Конституционного Суда РФ от 02.02.1998 № 4-П п. 10, 12 и 21 указанных Правил были признаны не соответствующими Конституции и утратили силу. В данном Постановлении Конституционный Суд РФ указал, что Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» Правительство РФ уполномочено разработать только порядок регистрации и снятия граждан с регистрационного учета, но ему не предоставлено право на установление оснований отказа в регистрации.

Однако в последнее время участились случаи постановки на регистрационный учет в жилых домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, посторонних для этих граждан лиц, в связи с чем вновь ставится вопрос о необходимости введения ограничений постановки на регистрационный учет в зависимости от размера жилой площади. Но решением этой проблемы может быть только федеральный закон, допускающий в соответствии с нормой Конституции в определенных случаях ограничение прав и свобод граждан России (ч. 3 ст. 1 ЖК). Конкретным же способом ее разрешения могло бы быть внесение соответствующего дополнения в Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». В то же время необходима большая осторожность при введении подобных ограничений в постановке на регистрационный учет, чтобы ими не были чрезмерно ущемлены интересы граждан.

Принципы жилищного права

В сфере жилищных отношений, как и в любой другой области общественных отношений, регулируемых правом, действует принцип законности. Применение данного принципа к жилищным отношениям имеет свою специфику. Так, эти отношения регулируются не только Конституцией и федеральными законами, как многие другие отношения, но также законами и другими нормативными правовыми актами субъектов РФ. Следовательно, для соблюдения указанного принципа требуется выполнение предписаний не только федерального законодательства, но и законодательства субъектов РФ. Кроме того, для реализации этого принципа необходимо, чтобы региональные нормативные правовые акты, принимаемые по вопросам жилищного права, не противоречили федеральным законодательным актам. При расхождении тех и других должны применяться нормы федерального закона как имеющие большую юридическую силу.

Имеется специфика и в характере тех отношений, на которые распространяется действие принципа законности как принципа жилищного права. Так, весьма важным является соблюдение законности при постановке на учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставлении жилья на условиях социального найма, где на практике нередко встречаются нарушения. Равным образом недопустимо нарушение жилищных норм при заключении, исполнении и расторжении договоров как социального, так и коммерческого найма, а также других правил, относящихся к области жилищных отношений.

Принцип стабильности права на жилище выражается в обеспечении особой устойчивость пользования жилищем. В связи с этим Конституция (ч. 1 ст. 40) предусматривает недопустимость произвольного лишения жилища. Согласно ч. 4 ст. 3 ЖК никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Кодексом, другими федеральными законами. Данный принцип получил дальнейшее развитие в жилищном и гражданском законодательстве, где предусмотрен ограниченный перечень оснований расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя и установлено, что такое расторжение договора производится в судебном порядке (ч. 4 ст. 83 ЖК, п. 2 ст. 687 ГК).

Следующий принцип жилищного права – принцип доступности пользования жильем, который выражается в обеспечении всем гражданам реальной возможности иметь жилье и пользоваться им на различных основаниях: на праве собственности, по договору социального или коммерческого найма и т. д. Реализация этого принципа обеспечивается прежде всего посредством оказания помощи гражданам со стороны государства, муниципальных образований, предприятий, организаций, воинских частей и формирований в приобретении или строительстве жилья. Эта помощь осуществляется в форме содействия гражданам в получении банковских кредитов, непосредственном предоставлении безвозмездных субсидий, установлении налоговых льгот, выпуске жилищных ценных бумаг. Указанный принцип осуществляется также посредством предоставления жилых помещений внаем или по иным основаниям малоимущим гражданам, военнослужащим и другим указанным в законе категориям граждан, нуждающимся в жилье.

Принцип неприкосновенности жилища направлен на обеспечение таких условий пользования жилыми помещениями, которые обеспечивают покой граждан и ограничивают получение сведений об их частной жизни без их согласия. Для достижения этих целей в ст. 25 Конституции четко определено, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Применительно к данной норме важно отметить, что запрещение проникновения в жилище означает не только недопустимость вхождения в жилище, но и получения сведений о том, что в нем происходит (например, посредством установки в жилом помещении подслушивающих устройств) без согласия на то проживающих в нем граждан. Незаконное проникновение в жилище, совершенное вопреки воле проживающих в нем лиц, образует состав преступления (ст. 139 УК).

Согласно ч. 3 ст. 3 ЖК проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и порядке, предусмотренных федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Жилые помещения

Для жилищного права огромное значение имеет понятие «жилое помещение», определение которого важно для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения.

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в различном смысле: 1) в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т. п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения (см., например, ст. 673 ГК); 2) для обозначения части жилого дома (квартира, комната в многоквартирном доме); 3) в качестве учетной категории наряду с жилым домом.

Жилые помещения в первом более широком смысле указываются законодателем в качестве объектов жилищных прав и подразделяются на следующие виды:

1) жилой дом (за исключением многоквартирного дома), часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

По определению законодателя, жилым домом является индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. С юридической точки зрения, строение является жилым домом с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда, – бюро технической инвентаризации (БТИ) и др.

Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16ЖК).

Среди домов встречаются строения смешанного типа, в которых, наряду с жилыми помещениями, имеются также нежилые помещения: административные, лечебные, коммунально-бытовые и т. п. Жилые помещения, находящиеся в таких домах, входят в состав жилищного фонда.

В ЖК (ст. 15) содержатся положения, относящиеся к общему понятию «жилое помещение». Так, в нем под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК, другими федеральными законами.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Для характеристики жилого помещения важно выделение внутри помещения общей (полезной) и жилой площади. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК). Жилая площадь включает только площадь всех жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха.

Определение понятия «жилое помещение» имеет значение для решения вопроса о предмете договора найма жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 673 ГКи ст. 62 ЖК таким предметом может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть жилого дома или квартиры). Не могут быть самостоятельным предметом договора найма неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК).

Исходя из нормы ч. 1 ст. 19 ЖК, в состав жилищного фонда включаются не только жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания, но вообще все пригодные для проживания помещения, находящиеся на территории РФ. Соответственно, жилые помещения могут быть подразделены на два вида: 1) предназначенные для постоянного проживания, т. е. рассчитанные на длительный период их использования; 2) временного характера, которые должны использоваться проживающими в них лицами в течение ограниченного периода времени.

1 В. Н. Ивакин Жилищное право Краткий курс лекций 5-е издание, переработанное и дополненное Êíèãà äîñòóïíà â ýëåêòðîííîé áèáëèîòå íîé ñèñòåìå biblio-online.ru Ìîñêâà Þðàéò 2014

2 УДК 34 ББК я73 И17 И17 Автор: Ивакин Валерий Николаевич кандидат юридических наук, заслуженный работник высшего образования, почетный работник высшего профессионального образования РФ, доцент кафедры адвокатуры и нотариата факультета правоведения Института адвокатуры, доцент кафедры гражданского процесса Московского государственного юридического университета им. О. Е. Кутафина (МГЮА), доцент кафедры гражданского, арбитражного и административного процессуального права Российской академии правосудия. Ивакин, В. Н. Жилищное право: краткий курс лекций / В. Н. Ивакин. 5-е изд., перераб. и доп. М. : Издательство Юрайт, с. Серия: Хочу все сдать! ISBN Непосредственной сдаче экзамена или зачета по любой учебной дисциплине всегда предшествует краткий период, когда студент должен сосредоточиться, систематизировать свои знания. Выражаясь компьютерным языком, он должен «вывести информацию из долговременной памяти в оперативную», сделать ее готовой к немедленному и эффективному использованию. Специфика периода подготовки к экзамену или зачету заключается в том, что студент уже ничего не изучает (для этого просто нет времени): он лишь вспоминает и систематизирует изученное. Соответствует Федеральному государственному образовательному стандарту высшего профессионального образования третьего поколения. Предлагаемое пособие поможет студентам в решении именно этой задачи применительно к курсу «Жилищное право». Для студентов высших учебных заведений. Информационно-правовая поддержка предоставлена компанией «Гарант» УДК 34 ББК я73 ISBN Ивакин В. Н., 2012 Ивакин В. Н., 2013, с изменениями ООО «Издательство Юрайт», 2014

3 Содержание Принятые сокращения... 5 Тема 1. Понятие жилищного права Предмет регулирования жилищного права Право граждан на жилище Жилищные права и обязанности граждан Содействие государства и органов местного самоуправления гражданам в осуществлении права на жилище Принципы жилищного права Место жилищного права в системе права Тема 2. Источники жилищного права Понятие жилищного законодательства. Виды источников жилищного права Значение Конституции для жилищного законодательства. Федеральные законы и иные нормативные правовые акты как источники жилищного права Жилищное законодательство субъектов РФ как источник жилищного права Значение постановлений Конституционного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ для применения норм жилищного права Тема 3. Объекты жилищного права Жилые помещения Понятие жилищного фонда и его виды Изменения правового режима помещений Переустройство и перепланировка жилого помещения Тема 4. Управление жилищным фондом Учет жилищного фонда Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль Управление жилыми домами Участие граждан в управлении жилищным фондом Тема 5. Особенности приобретения жилья в современных условиях Использование ипотеки при приобретении жилья Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Приватизация гражданами жилых помещений Тема 6. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников Тема 7. Социальный наем жилого помещения Общие положения о найме жилых помещений Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

4 7.3. Договор социального найма жилого помещения: основные положения Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Временные жильцы Тема 8. Специализированный жилищный фонд Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда и их предоставление Договор найма специализированного жилого помещения Тема 9. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы Создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов Правовое положение членов жилищных кооперативов Тема 10. Жилищные накопительные кооперативы Общие положения о жилищных накопительных кооперативах Создание, реорганизация и ликвидация кооператива Основные положения о деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений Управление кооперативом Обеспечение финансовой устойчивости деятельности кооператива и контроль за деятельностью кооператива Тема 11. Товарищество собственников жилья Создание и деятельность товарищества собственников жилья Правовое положение членов ТСЖ Тема 12. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги Нормативные правовые акты...174

5 ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ 1. Нормативные правовые акты Конституция Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. ГК Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от ФЗ; часть вторая от ФЗ; часть третья от ФЗ; часть четвертая от ФЗ ЖК Жилищный кодекс Российской Федерации от ФЗ ЖК РСФСР Жилищный кодекс РСФСР от Утратил силу НК Налоговый кодекс Российской Федерации: часть первая от ФЗ; часть вторая от ФЗ Градостроительный кодекс Градостроительный кодекс Российской Федерации от ФЗ ЗК Земельный кодекс Российской Федерации от ФЗ УК Уголовный кодекс Российской Федерации от ФЗ КоАП Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от ФЗ Закон об ипотечных ценных бумагах Федеральный закон от ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» Закон о кредитных историях Федеральный закон от ФЗ «О кредитных историях» Закон об участии в долевом строительстве Федеральный закон от ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Закон о кооперативах Федеральный закон от ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» Закон о введении ЖК Федеральный закон от ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» Закон о приватизации жилья Закон РФ от «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» Закон о внесении изменений в ГК Федеральный закон от ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» Закон о регистрации прав на недвижимость Федеральный закон от ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Закон об ипотеке Федеральный закон от ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 2. Прочие абз. абзац (-ы) БТИ бюро технической инвентаризации гл. глава (-ы) 5

6 др. другой(-ие) Минфин России Министерство финансов Российской Федерации Минюст России Министерство юстиции Российской Федерации п. пункт(-ы) разд. раздел(-ы) РСФСР Российская Советская Федеративная Социалистическая Республика руб. рубль(-и) РФ Российская Федерация СССР Союз Советских Социалистических Республик ст. статья(-и) утв. утверждено ч. часть(-и)

7 ТЕМА 1. ПОНЯТИЕ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА 1.1. Предмет регулирования жилищного права Жилищное право совокупность правовых норм, регулирующих жилищные отношения. В нашей стране возникновение жилищного права как сравнительно нового правового образования (80-е гг. XX в.) было обусловлено прежде всего потребностью в комплексном подходе к решению вопросов, связанных с обеспечением граждан жильем. В ЖК впервые определен круг жилищных отношений. Согласно ч. 1 ст. 4 жилищное законодательство регулирует отношения по поводу: 1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда; 2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; 3) пользования общим имуществом собственников помещений; 4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда; 5) учета жилищного фонда; 6) содержания и ремонта жилых помещений; 7) переустройства и перепланировки жилых помещений; 8) управления многоквартирными домами; 9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; 10) предоставления коммунальных услуг; 11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; 12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства; 13) осуществления государственного жилищного надзора. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Положения ЖК применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено ЖК или другим федеральным законом (ч. 2 ст. 4 ЖК). Особенность жилищного права заключается в том, что оно регулирует, с одной стороны, организационные отношения, складывающиеся на началах власти и подчинения (в частности, по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилых помещений), а с другой отношения, для которых характерным является равенство их субъектов (отношения, связанные с пользованием жилыми помещениями) Право граждан на жилище Статья 40 Конституции провозглашает право каждого гражданина Российской Федерации на жилище. Посредством реализации данного права обеспечивается удовлетворение жизненно важной потребности человека в жилье. 7

8 В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека от 10 декабря 1948 г. «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» (ст. 25). Согласно Международному пакту об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г. (участником которого Российская Федерация является в качестве правопреемника СССР) «участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая большое значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии» (ст. 11). Конституционная норма о праве граждан на жилище появилась в нашей стране сравнительно недавно. Впервые это право было закреплено в Конституции СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции, а также в кодифицированных и других жилищных законах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.; ЖК РСФСР, Федеральном законе от ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации Об основах федеральной жилищной политики»). В ч. 1 ст. 40 Конституции положение о праве на жилище («каждый имеет право на жилище») содержит гарантию охраны этого права: «Никто не может быть произвольно лишен жилища». Часть 2 ст. 40 Конституции предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Необходимо отметить, что в связи с переходом к рыночной экономике изменился подход к вопросу о путях обеспечения жильем граждан России. Если ранее значительную часть жилых помещений они получали из государственного, ведомственного и общественного жилищного фонда, то в настоящее время потребность в жилье в основном должна удовлетворяться посредством индивидуального жилищного строительства, приобретения жилых помещений за счет своих средств на рынке жилья либо коммерческого найма жилых помещений. Бесплатно же или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами жилье должно предоставляться лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам (ч. 3 ст. 40 Конституции). К «иным указанным в законе гражданам» относятся военнослужащие, участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, лица, пострадавшие в результате чрезвычайных обстоятельств (в том числе потерпевшие от землетрясений, наводнений и т.п., беженцы, вынужденные переселенцы), и некоторые другие категории граждан. Закреплением в Конституции права на жилище государство принимает на себя ответственность за обеспечение и охрану этого права человека, которое означает возможность каждого иметь жилище и в необходимых случаях пользоваться защитой государства от его произвольного лишения. 8

9 В ЖК конкретизируются положения Конституции об обеспечении условий для осуществления права на жилище. Согласно ст. 2 ЖК органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: 1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище; 2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений; 3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда; 4) стимулируют жилищное строительство; 5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда; 6) обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда; 7) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства; 8) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный жилищный надзор. В российском законодательстве понятие «жилище» не раскрывается полностью, что вызывает споры на практике. Термином «жилище» обычно обозначается особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующими вспомогательными помещениями (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также другие объекты жилого дома, используемые при его эксплуатации (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование). Анализ норм, содержащихся в Конституции и федеральном законодательстве, показывает, что на данном этапе развития жилищных отношений право на жилище может быть реализовано следующими способами: 1) путем предоставления жилых помещений по договору социального найма в домах, составляющих жилищный фонд социального использования. Согласно Конституции таким правом обладает лишь ограниченный круг лиц. В соответствии со ст. 49 ЖК по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. Малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в установленном ЖК порядке по договорам социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда. 9

10 Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанным по установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта РФ. Названным выше категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае их наделения в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями. Данные жилые помещения предоставляются в порядке, установленном ЖК, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное; 2) путем передачи жилых помещений в пользование в соответствии с договором так называемого коммерческого найма (формулировка «коммерческий наем», соответствующая экономической сути данного вида найма, в действующем законодательстве (гл. 35 ГК) не применяется, а используется общая формулировка «наем жилого помещения», распространяющаяся и на этот вид найма, в качестве же разновидности найма жилого помещения выделяется социальный наем). По данному договору внаем может сдаваться жилье из государственного, муниципального и частного жилищного фонда, на условиях, которые существенно отличаются от договора социального найма. Круг граждан, имеющих право на заключение такого договора, не ограничен. Необходимо отметить, что нормами ГК, в отличие от ранее действовавших ЖК РСФСР и Закона РФ от «Об основах федеральной жилищной политики», не предусмотрено заключение между гражданами и субъектами, предоставляющими в пользование жилые помещения, договоров аренды. Такие договоры могут заключаться только между указанными субъектами и юридическими лицами, которые затем передают арендованные ими жилые помещения в пользование гражданам, обычно своим работникам; 3) путем строительства или приобретения жилых помещений в домах различных жилищных фондов за собственные средства. При этом необходимо учитывать общую норму п. 2 ст. 213 ГК, согласно которой количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных п. 2 ст. 1 ГК (защита основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц и т.д.). Поскольку в отношении жилых помещений подобные ограничения законом не предусмотрены, гражданин может иметь в своей собственности любое количество жилых помещений без установления каких-либо пределов их площади и стоимости. 10

11 Граждане во многих случаях решают свои жилищные проблемы посредством индивидуального или кооперативного жилищного строительства, а также заключения гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, приобретения жилья в порядке наследования либо через жилищный кооператив. Конституция (ч. 2 ст. 40) предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать иные условия для осуществления права граждан на жилище. Право на жилище имеет сложное содержание и может быть сведено к следующим основным юридическим возможностям: 1) возможность приобретения жилого помещения нуждающимся в нем гражданином в собственность или получения его указанными выше способами в пользование; 2) возможность стабильного и свободного от постороннего незаконного вторжения пользования занимаемым жилым помещением; 3) возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина нанимателя этого помещения и членов его семьи, но и передачи жилого помещения с соблюдением определенных условий для проживания другим гражданам на основании договора поднайма или в качестве временных жильцов; 4) обеспечение в жилых домах (жилых помещениях) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека; 5) обеспечение защиты граждан от произвольного лишения жилища. Отсюда видно, что конституционное право на жилище не тождественно по своему содержанию субъективному праву на жилую площадь, поскольку, помимо возможности пользоваться жилым помещением, оно включает в себя и другие возможности. Как одно из основных прав человека, право гражданина на жилище возникает с момента его рождения (ч. 2 ст. 17 Конституции). Данное свойство этого права проявляется в том, что согласно ч. 1 ст. 69 ЖК к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, имеющим равные с нанимателем права, относятся и проживающие совместно с ним его несовершеннолетние дети. Применительно к коммерческому найму жилых помещений несовершеннолетние дети нанимателя могут входить в состав постоянно проживающих вместе с ним граждан и также обладать равными с ним правами по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК). Право на жилище обладает свойством неотчуждаемости (ч. 2 ст. 17 Конституции), в связи с чем никто не может быть лишен его либо ограничен в его объеме, кроме случаев, прямо указанных в законе. Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Что же касается права на жилище, то, даже в случае введения чрезвычайного положения, оно в соответствии с ч. 3 ст. 56 Конституции не подлежит ограничению. Неотчуждаемость права на жилище нашла свое конкретное выражение в ч. 4 ст. 3 ЖК, согласно которому никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе 11

12 в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК, другими федеральными законами. Жилищные права граждан охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище. Конституционному праву гражданина России на жилище соответствует обязанность государства по обеспечению реализации данного права, которая конкретизируется в ряде более узких по своему содержанию обязанностей. К последним, в частности, относятся обязанности государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением малообеспеченным и другим указанным в законе категориям граждан жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; с расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного жилищного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем; с обеспечением правильного распределения общественных жилищных фондов; гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользования жилищем. Конкретные положения, относящиеся к реализации права на жилище, содержатся в нормах ЖК, в частности, определяющих интересы граждан, подлежащие учету при предоставлении жилых помещений по договору социального найма (ст. 58), и требования, предъявляемые к предоставляемому по такому договору жилому помещению (ст. 62). Большое значение имеет выделение в составе жилищного фонда специального «жилищного фонда социального использования» совокупности предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК, п. 1 ст. 672 ГК). Кроме того, если первоначально не было установлено, кому предоставляются жилые помещения из данного жилищного фонда, то Конституцией были внесены изменения в порядок и условия обеспечения граждан жильем за счет государственного, муниципального и других жилищных фондов, в соответствии с которыми жилье из этих фондов предоставляется бесплатно или за доступную плату лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам. Согласно ч. 1 ст. 27 Конституции каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При толковании данной конституционной нормы следует иметь в виду, что под местом жительства в законе понимается как место, где гражданин проживает постоянно, так и место, где гражданин проживает преимущественно, т.е. больше, чем в других местах (п. 1 ст. 20 ГК), следовательно, эта норма распространяется на обе формы жительства. Длительное время в нашей стране существовал институт прописки, который ограничивал свободу выбора гражданами места жительства, поскольку проживание в жилом помещении допускалось лишь при наличии прописки, а получение последней требовало соблюдения ряда условий, нередко превращавшихся в непреодолимое препятствие для лиц, желающих проживать в данном жилом помещении. К таким препятствиям относилась, например, необходимость соблюдения установленной нормы жилой площади на одного человека, нарушение которой рассматривалось как искусственное создание нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий. 12

13 Законом РФ от «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» вместо прописки введен регистрационный учет граждан России. В соответствии с данным Законом были приняты Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от). При этом первоначально была предпринята попытка ввести ограничения для постановки на регистрационный учет, аналогичные ограничениям, ранее установленным для прописки, однако Постановлением Конституционного Суда РФ от П п. 10, 12 и 21 указанных Правил были признаны не соответствующими Конституции. В данном Постановлении Конституционный Суд РФ указал, что Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» Правительство РФ уполномочено разработать только порядок регистрации и снятия граждан с регистрационного учета, но ему не предоставлено право на установление оснований отказа в регистрации. Однако в последнее время участились случаи постановки на регистрационный учет в жилых домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, посторонних для этих граждан лиц, в связи с чем вновь ставится вопрос о необходимости введения ограничений постановки на регистрационный учет в зависимости от размера жилой площади. Но решением этой проблемы может быть только федеральный закон, допускающий в соответствии с нормой Конституции в определенных случаях ограничение прав и свобод граждан России (ч. 3 ст. 1 ЖК). Конкретным же способом ее разрешения могло бы быть внесение соответствующего дополнения в Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». В то же время необходима большая осторожность при введении подобных ограничений в постановке на регистрационный учет, чтобы ими не были чрезмерно ущемлены интересы граждан Жилищные права и обязанности граждан Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Осуществление гражданами своих жилищных прав и исполнение ими своих обязанностей, вытекающих из жилищных отношений, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Ограничение права граждан на свободу выбора жилого помещения для проживания допускается только на основании ЖК, другого федерального закона (ч. 2 5 ст. 1 ЖК). 13

14 Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; 2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; 3) из судебного решения, установившего жилищные права и обязанности; 4) в результате приобретения жилого помещения по основаниям, допускаемым федеральным законом; 5) в результате членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах; 6) вследствие действий участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей. Основным жилищным правом граждан является право пользования жилым помещением в качестве собственника, нанимателя (поднанимателя), членов их семьи, временного жильца. При этом законом устанавливается право определенных категорий лиц предоставлять жилое помещение в пользование другим гражданам. Согласно ст. 11 ЖК защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных ЖК, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде. Защита жилищных прав осуществляется путем: признания жилищного права; восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; признания судом недействующим полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо органа местного самоуправления, нарушающего жилищные права и противоречащего ЖК или принятым в соответствии с ЖК федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим бóльшую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа либо органа местного самоуправления, юридическую силу; неприменения судом такого нормативного правового акта; прекращения или изменения жилищного правоотношения; иными способами, предусмотренными ЖК, другим федеральным законом. 14

15 Одной из основных жилищных обязанностей граждан является использование жилых помещений по назначению. Как указывается в ст. 17 ЖК, жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Согласно жилищному законодательству (ч. 3 ст. 17 ЖК) не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Гражданским же законодательством (п. 3 ст. 288 ГК) запрещается размещать промышленные производства в жилых домах, из чего следует, что недопустимым является предоставление для нужд промышленного характера и нежилых помещений, находящихся в жилых домах. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. К обязанностям лиц, пользующихся жилыми помещениями, относится также обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии (ч. 4 ст. 30, п. 2, 3 ч. 3 ст. 67 ЖК, ч. 1 ст. 678 ГК). Статья 20 ЖК предусматривает осуществление государственного жилищного надзора уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством РФ. В отличие от ранее действовавшего законодательства, ГК предусмотрел ответственность собственников за использование жилого помещения не по назначению либо с нарушением прав и свобод соседей. Согласно ст. 293 ГК, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Закон предусмотрел также в качестве крайней меры и возможность аналогичного прекращения права собственника на жилое помещение в случаях бесхозяйственного обращения с жильем, влекущего его разрушение. Данная мера может быть применена в судебном порядке после назначения собственнику соразмерного срока для ремонта помещения. 15

16 К числу обязанностей собственников жилых помещений может относиться их страхование. Такое страхование может осуществляться в целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, в соответствии с законодательством (ст. 21 ЖК) Содействие государства и органов местного самоуправления гражданам в осуществлении права на жилище В настоящее время меры, направленные на решение жилищной проблемы в нашей стране, осуществляются в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на годы, утвержденной постановлением Правительства РФ от Данная программа является основным инструментом реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». В качестве основных целей программы определены формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством. Основными задачами на современном этапе являются: создание условий для развития массового строительства жилья экономкласса; повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка; обеспечение повышения доступности жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми помещениями (33 кв. м общей площади жилого помещения для одиноких граждан, 42 кв. м на семью из 2 человек, по 18 кв. м на каждого члена семьи из 3 человек и более). Как указывается в данной программе, включение задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания в число приоритетных национальных проектов наряду с развитием образования и здравоохранения определило социальную направленность нового этапа экономических преобразований в стране. В рамках реализации программы планируется отработать комплексный подход при строительстве жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, с учетом поддержки как спроса, так и предложения жилья экономкласса на рынке жилья. Указанный подход сбалансированной поддержки будет способствовать увеличению объемов ввода жилья экономкласса, снижению его стоимости и увеличению количества граждан, способных самостоятельно улучшить свои жилищные условия. Граждане при строительстве или покупке жилья вправе получить в установленном порядке социальные выплаты, льготные кредиты, ссуды. Указом Президента РФ от «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы», в частности, предусматриваются меры по организации ипотечной и иной 16

Жилищное право. Конспект лекций Ивакин Валерий Николаевич

Тема 1. Понятие жилищного права

1.1. Предмет регулирования жилищного права

Жилищное право - совокупность правовых норм, регулирующих жилищные отношения. В нашей стране возникновение жилищного права как сравнительно нового правового образования (80-е гг. XX в.) было обусловлено прежде всего потребностью в комплексном подходе к решению вопросов, связанных с обеспечением граждан жильем.

В ЖК впервые определен круг жилищных отношений. Согласно ч. 1 ст. 4 жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Положения ЖК применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено ЖК или другим федеральным законом (ч. 2 ст. 4ЖК).

Особенность жилищного права заключается в том, что оно регулирует, с одной стороны, организационные отношения, складывающиеся на началах власти и подчинения (в частности, по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилых помещений), а с другой - отношения, для которых характерным является равенство их субъектов (отношения, связанные с пользованием жилыми помещениями).

Из книги Римское право: конспект лекций автора Пашаева Ольга Михайловна

Тема 1 Понятие римского права. Его системы и источнки

Из книги Жилищное право: конспект лекций автора Пименова Елена Николаевна

ЛЕКЦИЯ № 1. Понятие жилищного права

Из книги Жилищное право. Конспект лекций автора Ивакин Валерий Николаевич

2. Объекты жилищного права. Жилищные фонды: понятие и классификация Объект в широком смысле этого слова – то, на что воздействует определенный субъект. Объектом регулирования той или иной отрасли права является совокупность определенных объектов материальной или

Из книги Жилищное право автора Крашенинников Павел Владимирович

1.5. Принципы жилищного права В сфере жилищных отношений, как и в любой другой области общественных отношений, регулируемых правом, действует принцип законности. Применение данного принципа к жилищным отношениям имеет свою специфику. Так, эти отношения регулируются не

Из книги Жилищное право автора Ромашкова Ирина Ивановна

1.6. Место жилищного права в системе права В юридической науке имеются различные суждения по поводу юридической природы жилищного права. По мнению ряда ученых (И. Л. Брауде, В. Н. Литовкин и др.), жилищное право представляет собой институт, составную часть или подотрасль

Из книги Правоведение: учебное пособие автора Автор неизвестен

Тема 2. Источники жилищного права

Из книги автора

2.1. Понятие жилищного законодательства. Виды источников жилищного

Из книги автора

2.2. Значение Конституции для жилищного законодательства. Федеральные законы и иные нормативные правовые акты как источники жилищного права Конституция является базовым нормативным актом всего российского законодательства, включая жилищное. Согласно ч. 1 ст. 15

Из книги автора

Тема 3. Объекты жилищного права 3.1. Жилые помещения Для жилищного права огромное значение имеет понятие «жилое помещение», определение которого важно для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения.Понятие «жилое

Из книги автора

3.2. Понятие жилищного фонда и его виды Согласно ст. 19 ЖК, жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется:1) на частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений,

Из книги автора

§ 3 Источники жилищного права Главным источником любого российского права, в том числе и жилищного, является Конституция РФ. Наряду с положениями, рассмотренными в предыдущих параграфах, Основной Закон содержит базовые положения для любого законодательства. В

Из книги автора

§ 1 Понятие приватизации жилищного фонда. Развитие законодательства о приватизации жилищного

Из книги автора

Тема 1. Понятие, предмет и метод жилищного права

Из книги автора

Тема 2. Источники жилищного права. Жилищное

Из книги автора

Тема 3. Жилищный фонд. Государственный контроль и учет жилищного

Из книги автора

Тема III Понятие, сущность и система права План изучения § 1. Понятие права. Государство и право. Объективное и субъективное право § 2. Нормы права и их структура. Действие норм права в пространстве и времени. Источники права (формы): Законодательные нормативные акты и

ФГОБУ ВО «Финансовый университет
при Правительстве Российской Федерации»

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО
Под ред. д-ра юрид. наук, проф. Г.Ф. Ручкиной

iJuSTITIA
М ОСК ВА * 2016

УДК 347.254(075.8)
ББК 67.404/2я73
Ж 72
Авторский коллектив сотрудников Финансового университета
при Правительстве Российской Федерации:
Ручкина Гульнара Флюровна, зав. кафедрой «Предпринимательское и корпоративное
право», декан юридического факультета, д-р юрид. наук, проф., -введение, главы 1,2,
Баранов Виктор Алексеевич, заведующий кафедрой «Гражданский и арбитраж­
ный процесс», канд. юрид. наук, доцент, заслуженный юрист РФ - главы 19, 20,
Венгеровский Евгений Леонидович, преподаватель кафедры «Предприниматель­
ское и корпоративное право», аспирант -глава 21,
Гущин Василий Васильевич, проф. кафедры «Гражданский и арбитражный процесс»,
д-р юрид. наук, проф. -глава 18,
Демченко Максим Владимирович, доц. кафедры «Предпринимательское и корпо­
ративное право», канд. юрид. наук, доц. - главы 10,13,
Кириллин Алексей Владимирович, доц. кафедры «Предпринимательское и корпо­
ративное право», канд. юрид. наук, доц. - главы 3,15,
Ключникова Ярославна Анатольевна, доц. кафедры «Предпринимательское и кор­
поративное право», канд. юрид. наук, доц. -главы 4 ,5 ,6 ,7 ,8 ,1 1 ,1 2 ,1 4 ,2 2 ,
Петюкова Оксана Николаевна, проф. кафедры «Гражданский и арбитражный про­
цесс», д-р юрид. наук, доц. - глава 17,
Ромашкова Ирина Ивановна, доц. кафедры «Предпринимательское и корпоратив­
ное право», канд. юрид. наук - глава 9.
Рецензент
Илюшина М.Н., зав. кафедрой предпринимательского права, гражданского и ар­
битражного процесса ФГБОУ ВО «Всероссийский государственный университет
юстиции (РИА Минюста России)», д-р юрид. наук, проф.
Ж 72
Ж илищ ное право: учеб н и к / к о л л ек ти в авто р о в; под ред. Г.Ф. Р учк ин ой - М осква: Ю С Т И Ц И Я, 2016. - 370 с. - (Бакалавриат).
ISBN 978-5-4365-0702-6
DOI 10.15216/978-5-4365-0702-6
Учебник подготовлен в соответствии с учебной программой по жилищному праву
и включает основные темы данного курса. В учебнике проанализировано действу­
ющее жилищное законодательство Российской Федерации, проведен критический
анализ некоторых положений жилищного законодательства, содержащих противо­
речия и пробелы. В учебнике также анализируется правоприменительная практика
в сфере жилищных правоотношений.
Соответствует ФГОС 3+.
Предназначается для бакалавров, магистров, аспирантов, преподавателей юриди­
ческих факультетов и вузов, юристов-практиков, служащих государственных и м у­
ниципальных органов, а также всех интересующихся вопросами жилищного права.
УДК 347.254(075.8)
ББК 67.404/2я73
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО
Изд. №8248. Подписано в печать 11.05.2016. Формат 60x90/16.
Гарнитура «Newton». Печать офсетная.
Уел. печ. л. 23,0. Уч.-изд. л. 19,0. Тираж 500 экз.
ООО «Юстиция».
107076, г. Москва, переулок Колодезный, д. 14.
Тел.: 8-495-741-46-28.
E-mail: [email protected] http://www.iyst.ru
Отпечатано в ПАО «Т8 Издательские Технологии».
109316, г. Москва, Волгоградский проспект, д. 42, корп. 5.
Тел.: 8-495-221-89-80.
© Коллектив авторов, 2016
ISBN 978-5-4365-0702-6
© ООО «Юстиция», 2016

С одержание
Введение.....................................................................................................9
РАЗДЕЛ 1. ОБЩ ИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЖИЛИЩ НОГО ПРАВА
Глава 1. Понятие жилищного права.
Общие положения жилищного права............................................................ 12
1.1. Право граждан на жилище................................................................ 12
1.2. Понятие жилищного права............................................................... 14
1.3. Предмет и метод жилищного права.................................................. 15
1.4. Основные принципы жилищного права.......................................... 17
Контрольные вопросы................................................................................20
Анмит ические вопросы и задания............................................................. 20
Т е ст......................................................................................................... 20
Глава 2. Жилищное законодательство.......................................................... 22
2.1. Система жилищного законодательства............................................ 22
2.2. Жилищное и гражданское законодательство: соотношение............25
2.3. Действие жилищного законодательства во времени.........................26
2.4. Применение жилищного законодательства по аналогии.................27
Контрольные вопросы................................................................................27
Ана.1итические вопросы и задания............................................................. 28
Т ест......................................................................................................... 28
Глава 3. Жилищные правоотношения........................................................... 29
3.1. Понятие и виды жилищных правоотношений................................. 29
3.2. Объект и субъекты жилищных правоотношений............................. 30
3.3. Основания возникновения жилищных правоотношений................32
3.4. Содержание жилищных правоотношений....................................... 33
Контрольные вопросы............................................................................................... 33
Ана.1итические вопросы и задания............................................................. 34
Т е ст......................................................................................................... 34
Глава 4. Жилое помещение как предмет жилищных правоотношений...........35
4.1. Понятие жилого помещения, требования кжилому помещению.... 35
4.2. Виды жилых помещений................................................................... 42
4.3. Назначение жилого помещения.
Пользование жилым помещением.......................................................... 43
Контрольные вопросы................................................................................46
Ана.1итические вопросы и задания............................................................. 47
Т е ст......................................................................................................... 47
Глава 5. Жилищный фонд.............................................................................49
5.1. Понятие и виды жилищного фонда.................................................. 49
5.2. Государственный учет жилищного фонда........................................ 52
Контрольные вопросы............................................................................................... 53
Аналитические вопросы и задания............................................................. 54
Задачи....................................................................................................... 54
Глава 6. Перевод жилого помещения в нежилое
и нежилого помещения в жилое помещение.................................................. 56
6.1. Условия перевода жилого помещения в нежилое
помещение или нежилого помещения в жилое помещение...................56

H
6.2. Документы, необходимые для перевода жилого
помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое.........................58
6.3. Порядок перевода жилого помещения в нежилое
и нежилого помещения в жилое.............................................................. 60
6.4. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое
помещение или нежилого помещения в жилое...................................... 61
Контрольные вопросы................................................................................62
Аналитические вопросы............................................................................63
Т е ст.............................................................................................................................. 63
Задача........................................................................................................63
Глава 7. Переустройство и перепланировка жилого помещения....................64
7.1. Понятие переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения...................................................... 64
7.2. Документы, представляемые для согласования
переустройства и (или) перепланировки жилого помещения................67
7.3. Процедура согласования переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения.......................................... 69
7.4. Отказ в согласовании переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения.......................................... 70
7.5. Последствия самовольного переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения.......................................... 71
Контрольные вопросы............................................................................................... 73
Аналитические вопросы и задания............................................................ 74
З а дачи.......................................................................................................74
РАЗДЕЛ 2. ПРИОБРЕТЕНИЕ ГРАЖДАНАМИ
ЖИЛЫХ ПОМ ЕЩ ЕНИЙ В ЧАСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ
Глава 8. Право частной собственности на жилые помещения......................76
8.1. Понятие и особенности права частной собственности
на жилые помещения. Права и обязанности собственника
жилого помещения и иных проживающих лиц...................................... 76
8.2. Договор купли-продажи как основание приобретения
жилых помещений в частную собственность.......................................... 78
8.3. Договор мены как основание приобретения
жилых помещений в частную собственность.......................................... 82
8.4. Договор дарения как основание приобретения
жилых помещений в частную собственность.......................................... 84
8.5. Договор ренты как основание приобретения
жилых помещений в частную собственность.......................................... 90
Контрольные вопросы................................................................................97
Аналитические вопросы и задания............................................................. 98
Т ест.............................................................................................................................. 98
Глава 9. Вещные права на жилые помещения лиц,
не являющихся собственниками................................................................. 100
9.1. Права на жилое помещение членов кооператива
до выплаты паевого взноса.................................................................... 103
9.2. Права на жилые помещения членов семьи
собственника жилого помещения......................................................... 109

9.3. Права на жилые помещения бывших членов семьи собственника.... 112
9.4. Пользование жилым помещением, предоставленным
по завещательному отказу...................................................................... 115
9.5. Пользование жилым помещением на основании
договора пожизненного содержания с иждивением.............................118
9.6. Выселение гражданина, право пользования жилым
помещением которого прекращено или который нарушает
правила пользования жилым помещением........................................... 120
Контрольные вопросы..............................................................................123
Аналитические вопросы...........................................................................123
Задачи......................................................................................................123
Глава 10. Оформление прав на жилое помещение и сделок с ним................125
10.1. Форма сделок, направленных на приобретение
жилых помещений в частную собственность........................................ 125
10.2. Государственная регистрация прав
на жилое помещение и сделок с ним..................................................... 132
10.3. Государственная регистрация обременений (ограничений)
жилого помещения как объекта недвижимого имущества....................137
Контрольные вопросы..............................................................................139
Ана.1итические вопросы и задания........................................................... 139
Задачи......................................................................................................139
Глава 11. Общее имущество собственников в многоквартирном доме.........140
11.1. Право собственности на общее имущество собственников
в многоквартирном доме....................................................................... 140
11.2. Имущество, относящееся к общему имуществу
собственников в многоквартирном доме.............................................. 142
11.3. Порядок определения и приобретения долей в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме............145
11.4. Правомочия собственников общего имущества
в многоквартирном доме и содержание такого имущества.
Изменение границ помещений в многоквартирном доме....................147
11.5. Право собственности на общее имущество собственников
комнат в коммунальной квартире. Содержание общего
имущества в коммунальной квартире................................................... 150
Контрольные вопросы..............................................................................152
Ана.1итические вопросы и задания........................................................... 153
Т ест....................................................................................................... 153
Задача......................................................................................................154
РАЗДЕЛ 3. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ
ГРАЖДАН ЖИЛЫ М И ПОМ ЕЩ ЕНИЯМ И
Глава 12. Предоставление жилого помещения
по договору социального найма................................................................... 156
12.1. Понятие и особенности договора социального найма
жилого помещения.................................................................................156
12.2. Основания предоставления жилых помещений
по договору социального найма............................................................ 158

I*
12.3. Предоставление жилых помещений по договорам

в качестве нуждающихся в жилых помещениях................................... 162
12.4. Права, обязанности и ответственность наймодателя, нанимателя
и членов семьи нанимателя по договору социального найма...............168
12.5. Поднаем жилого помещения и правовой статус
временных жильцов...............................................................................174
Контрольные вопросы..............................................................................176
Аналитические вопросы и задания........................................................... 177
Задачи......................................................................................................177
Глава 13. Предоставление жилых помещений по договорам
найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.... 179
13.1. Понятие и особенности договора найма жилых помещений
жилищного фонда социального использования................................... 179
13.2. Основания и порядок предоставления жилых помещений
по договору найма жилых помещений жилищного фонда
социального использования.................................................................. 185
13.3. Пользование жилыми помещениями по договорам
социального найма гражданам, состоящим на учете
в качестве нуждающихся в жилых помещениях................................... 189
13.4. Права, обязанности и ответственность сторон

фонда социального использования....................................................... 189
13.5. Права и обязанности членов семьи нанимателя
по договору найма жилых помещений жилищного
фонда социального использования....................................................... 191
Контрольные вопросы..............................................................................192
Аналитические вопросы и задания........................................................... 192
Задачи......................................................................................................193
Глава 14. Предоставление специализированных жилых помещений..........194
14.1. Понятие и виды специализированных жилых помещений..........194
14.2. Понятие и особенности договора найма
специализированного жилого помещения........................................... 198
14.3. Основания и особенности предоставления
специализированных жилых помещений............................................. 200
Контрольные вопросы..............................................................................202
Аналитические вопросы и задания........................................................... 202
Задачи......................................................................................................202
РАЗДЕЛ 4. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ
ЖИЛИЩ НЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ
Глава 15. Изменение жилищных правоотношений..................................... 204
15.1. Изменение жилищных правоотношений при изменении
договора социального найма жилого помещения................................ 204
15.2. Изменение жилищных правоотношений при вселении
и выселении из жилого помещения членов семьи нанимателя
жилого помещения по договору социального найма............................205

Л
15.3. Обмен жилыми помещениями, предоставленными
на основании договора социального найма.......................................... 207
Контрольные вопросы..............................................................................211
Анмит ические вопросы и задания...................................................................... 211
Задачи......................................................................................................................... 211
Глава 16. Прекращение жилищных правоотношений................................. 212
16.1. Основания прекращения жилищных правоотношений...............212
16.2. Прекращение жилищных правоотношений при расторжении
договора социального найма и выселении нанимателя и членов
его семьи.................................................................................................217
16.3. Прекращение жилищных правоотношений при расторжении
договора найма жилых помещений жилищного фонда социального
использования и выселении нанимателя и членов его семьи...............226
16.4. Прекращение жилищных правоотношений
при расторжении договора найма специализированного
жилого помещения и выселения нанимателя и членов его семьи.......230
Контрольные вопросы..............................................................................232
Ана.1итические вопросы и задания........................................................... 233
Задачи......................................................................................................233
РАЗДЕЛ 5. Ж ИЛИЩ НЫ Й КОНТРОЛЬ (НАДЗОР).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ В Ж ИЛИЩ НОМ ПРАВЕ
Глава 17. Правовое регулирование жилищного контроля (надзора)............236
17.1. Российское законодательство о жилищном контроле (надзоре)... 236
17.2. Общие положения о жилищном контроле (надзоре)....................238
17.3. Порядок проведения жилищного контроля (надзора)..................243
Контрольные вопросы..............................................................................251
Ана.1итические вопросы и задания........................................................... 251
Т ест....................................................................................................... 252
Задача......................................................................................................252
Глава 18. Общая характеристика ответственности
за нарушение жилищного законодательства............................................... 254
18.1. Специфика ответственности в жилищном праве..........................254
18.2. Гражданско-правовая ответственность в жилищном праве.........256
18.3. Административная ответственность в жилищном праве..............258
Контрольные вопросы..............................................................................260
Ана.1итические задания...........................................................................260
РАЗДЕЛ 6. УПРАВЛЕНИЕ Ж И ЛИ Щ Н Ы М ФОНДОМ
Глава 19. Управление многоквартирными домами...................................... 262
19.1. Общие положения об управлении многоквартирными домами.... 262
19.2. Способы управления многоквартирным домом............................266
19.3. Непосредственное управление многоквартирным домом
собственниками помещений................................................................. 267
19.4. Управление многоквартирным домом, находящимся
в государственной или муниципальной собственности........................271
19.5. Совет многоквартирного дома...................................................... 272
19.6. Создание условий для управления многоквартирными домами... 277

I
Контрольные вопросы..............................................................................279
Аналитические задания...........................................................................279
Задачи......................................................................................................279

Глава 20. Управление многоквартирным домом, осуществляемое
товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом
или иным специализированным потребительским кооперативом.................281
20.1. Понятие и особенности товарищества собственников жилья,
порядок создания товарищества собственников жилья........................281
20.2. Права и обязанности товарищества собственников жилья
в сфере управления многоквартирным домом...................................... 288
20.3. Органы управления и контроля товарищества
собственников жилья.............................................................................290
20.4. Правовое положение членов товарищества собственников жилья... 296
20.5. Особенности правового статуса жилищных и жилищно­
строительных кооперативов и иных специализированных
потребительских кооперативов............................................................. 300
20.6. Особенности управления многоквартирными домами
товариществом собственников жилых помещений
и специализированными потребительскими кооперативами...............310
Контрольные вопросы..............................................................................316
Аналитические задания........................................................................... 317
Задачи......................................................................................................317
Глава 21. Управление многоквартирным домом,
осуществляемое управляющей организацией.............................................. 319
21.1. Правовой статус управляющей организации в сфере
управления многоквартирными домами............................................... 319
21.2. Лицензирование деятельности управляющей организации
по управлению многоквартирными домами......................................... 322
21.3. Договор управления многоквартирным домом.............................327
Контрольные вопросы.............................................................................. 333
Аналитические вопросы и задания........................................................... 333
Задачи.....................................................................................................333
РАЗДЕЛ 7. ОПЛАТА ЖИЛЬЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
Глава 22. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги....................336
22.1. Структура и размер платы за жилое помещение
и коммунальные услуги......................................................................... 336
22.2. Особенности внесения платы за жилое помещение
и коммунальные услуги......................................................................... 341
Контрольные вопросы..............................................................................348
Аналитические вопросы и задания........................................................... 348
Задача......................................................................................................349
Глоссарий...................................................................................................350
Библиографический список........................................................................ 362
Нормативные правовые акты................................................................ 362
Судебная практика.................................................................................364
Основная литература..............................................................................365
Дополнительная литература................................................................. 365

Введение

Знание правовых норм, регулирующих жилищные правоотношения,
актуально в условиях стремительного развития рыночных отношений.
Учебник отражает современное состояние жилищного права не только
как учебной дисциплины, но и как науки. В действующее жилищное
законодательство регулярно вносится большое количество изменений
и дополнений, в связи с этим требуется периодическое обновление
учебно-теоретического материала, который должен учитывать послед­
ние поправки в нормативных правовых актах, а также научные пози­
ции ведущих специалистов, занимающихся исследованием жилищных
правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования
и распоряжения жилыми помещениями, управления и эксплуатации
жилищного фонда, обеспечения его сохранности, учета нуждаемости
в жилье граждан и предоставления жилых помещений, использования
пригодных для постоянного проживания помещений и т.д.
В учебнике на основании норм Жилищного кодекса Российской
Федерации рассматриваются такие вопросы, как порядок возникно­
вения, осуществления, изменения и прекращения права владения,
пользования и распоряжения жилыми помещениями государственно­
го и муниципального жилищного и частного фонда; порядок отнесе­
ния помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда,
содержания и ремонта жилищного фонда; основания перепланиров­
ки и переустройства жилых помещений; способы управления много­
квартирными домами; порядок создания и деятельности жилищных
и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников
жилья; порядок оказания коммунальных услуг, внесения платы за жи­
лое помещение и коммунальные услуги, контроля за использованием
и сохранностью жилищного фонда.
В результате освоения дисциплины студент должен
знать:
понятийный аппарат в сфере правового регулирования жилищных от­
ношений;
основные положения жилищного законодательства Российской Фе­
дерации;
структуру органов исполнительной власти и их роль в регулировании
жилищных отношений;
основные функции и задачи государственных органов Российской
Федерации, органов местного самоуправления, органов управления
жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ соб­
ственников жилья и иных юридических лиц в жилищной сфере;

1. Понятие, предмет и метод жилищного права. Право граждан на жилище

1. В предмет жилищного права входят общественные отношения, которые складываются при использовании жилых помещений для проживания; взаимоотношения с органами государственной власти и местного самоуправления по поводу изменения правового режима помещения или регистрации прав на жилое помещение и др. Предмет гражданского права и предмет жилищного права частично совпадают, поскольку гражданское право также регулирует вопросы использования жилых помещениях. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ) устанавливает, что жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

☝возникновения, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного, муниципального и частного жилищного фонда;

☝пользования общим имуществом собственников помещений и др.

2. Под объектом жилищного права понимается жилое помещение и правоотношения, возникающие при его использовании. Жилищное право нельзя считать отдельной отраслью, так как часть правоотношений урегулирована гражданским правом, другая часть – гражданским и жилищным, третья – только жилищным.

3. Система способов, которыми регулируется та или иная отрасль права, составляет метод правового регулирования. Существуют следующие методы правового регулирования:

☝императивный, характеризующийся властными предписаниями; данный метод основан на запретах, обязанностях, наказаниях;

☝диспозитивный, предусматривающий равноправие сторон, координацию; основан на дозволениях;

☝поощрительный (вознаграждение за определенное заслуженное поведение).

4. Жилищное право, так же как и гражданское, регулируется диспозитивным методом с элементами императивного. Жилищное право можно назвать подотраслью гражданского права, но не его институтом, поскольку оно само состоит из институтов. В систему жилищного права входят следующие институты: права собственности, социального найма, правового регулирования товарищества собственников жилья и т. д.

5. Жилищное право – это система общеобязательных, формально определенных юридических норм, выражающих общественную волю, устанавливаемых, обеспечиваемых государством и направленных на урегулирование общественных отношений, складывающихся по поводу его предмета.

6. В объективном смысле это жилищное законодательство РФ, практика его применения, юридические обычаи. В субъективном – мера юридически возможного поведения, удовлетворяющего интересы лица – пользователя жилым помещением. Субъективные жилищные права – конкретные права и свободы личности относительно жилого помещения, которые принадлежат субъекту и зависят от его воли и сознания.

7. Статья 40 Конституции РФ провозглашает право каждого гражданина Российской Федерации на жилище. Посредством реализации данного права обеспечивается удовлетворение жизненно важной потребности человека в жилье. В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека от 10 декабря 1948 г. «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» (ст. 25).

8. Конституционная норма о праве граждан на жилище появилась в нашей стране сравнительно недавно. Впервые это право было закреплено в Конституции СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции РФ, а также в кодифицированных и других жилищных законах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г., Жилищном кодексе РСФСР, Федеральном законе от 12 января 1996 г. № 9-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»).

9. Закреплением в Конституции РФ права на жилище государство принимает на себя ответственность за обеспечение и охрану этого права человека, которое означает возможность каждого иметь жилище и в необходимых случаях пользоваться защитой государства от его произвольного лишения.

10. В ЖК РФ конкретизируются положения Конституции РФ об обеспечении условий для осуществления права на жилище. Согласно ст. 2 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

✓ содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

✓ используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

✓ в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

✓ стимулируют жилищное строительство;

✓ обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

✓ обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

✓ обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

2. Субъекты и объекты жилищного права

1. К субъектам жилищного права относятся лица, участвующие в данных правоотношениях. В соответствии со ст. 4 ЖК РФ субъектами жилищных правоотношений являются граждане и юридические лица, Российская Федерации, субъекты РФ, муниципальные образования. Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом.

2. Субъектами жилищных правоотношений могут выступать:

☝стороны жилищного обязательства;

☝пользователи жилых помещений, не совпадающие со сторонами обязательства;

☝лица, которые имеют самостоятельное право пользования жилыми помещениями;

☝лица, права которых имеют зависимый, производный характер, и т. д.

3. В качестве примера можно привести жилищные организационные отношения, сторонами которых выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и граждане, имеющие право на получение жилья в данном жилищном фонде.

4. Жилищные имущественные отношения в качестве пользователя жилого помещения имеют только граждан и членов их семей. Жилищное право дает иное, чем семейное, понятие семьи. Она определяется как группа лиц, общность людей, основанная на браке, родстве, свойстве или совместном проживании в одном жилище и ведущая с нанимателем жилого помещения совместное хозяйство (включая общий бюджет, взаимную заботу и т. д.). Тем не менее законодательство построено таким образом, что семья как общность людей субъектом жилищных отношений не является.

5. В соответствии с ч. 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищного права являются жилые помещения, к которым относятся жилые дома, их части; квартиры и их части; комнаты. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством РФ непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускаются.

6. Законодательство предъявляет к жилому помещению определенные требования. Во-первых, оно должно быть жилым, т. е. функционально предназначенным для проживания граждан круглогодично. Это означает, что жилой дом, в котором находится жилое помещение, должен быть строением капитального типа.

7. Во-вторых, всевозможные времянки, вагончики и иное к таковым строениям не относятся и в состав жилищного фонда не включаются. В подобных помещениях могут проживать граждане, но с ними должен заключаться договор аренды (имущественного найма). Предметом жилищного права не могут быть подсобные помещения (кухни, коридоры и т. п.).