Тема 2. Источники жилищного права

2.1. Понятие жилищного законодательства. Виды источников жилищного

2.2. Значение Конституции для жилищного законодательства. Федеральные законы и иные нормативные правовые акты как источники жилищного права Конституция является базовым нормативным актом всего российского законодательства, включая жилищное. Согласно ч. 1 ст. 15

Тема 3. Объекты жилищного права 3.1. Жилые помещения Для жилищного права огромное значение имеет понятие «жилое помещение», определение которого важно для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения.Понятие «жилое

3.2. Понятие жилищного фонда и его виды Согласно ст. 19 ЖК, жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется:1) на частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений,

§ 3 Источники жилищного права Главным источником любого российского права, в том числе и жилищного, является Конституция РФ. Наряду с положениями, рассмотренными в предыдущих параграфах, Основной Закон содержит базовые положения для любого законодательства. В

§ 1 Понятие приватизации жилищного фонда. Развитие законодательства о приватизации жилищного

Тема 1. Понятие, предмет и метод жилищного права

Тема 2. Источники жилищного права. Жилищное

Тема 3. Жилищный фонд. Государственный контроль и учет жилищного

Тема III Понятие, сущность и система права План изучения § 1. Понятие права. Государство и право. Объективное и субъективное право § 2. Нормы права и их структура. Действие норм права в пространстве и времени. Источники права (формы): Законодательные нормативные акты и

В учебном пособии в краткой и доступной форме рассмотрены все основные вопросы, которые входят в государственный образовательный стандарт и учебную программу по дисциплине "Жилищное право". Пособие поможет быстро получить основные знания по предмету, а также качественно подготовиться к зачету и экзамену.

Предметом регулирования жилищного права являются разнородные общественные отношения - жилищные отношения. К таким отношениям можно отнести не только отношения по использованию жилья, но и отношения, связанные с эксплуатацией и управлением жилым фондом, с предоставлением жилых помещений по договорам социального найма и т. д.

Традиционно термин «жилищное право» используется в юридической литературе для определения места совокупности правовых норм, регулирующих жилищные правоотношения, в системе российского права, а также в качестве науки, изучающей нормы права, регулирующие жилищные отношения.

С одной стороны, принято считать жилищное право подотраслью, составной частью гражданского права, с другой - жилищное право можно выделить в отдельную отрасль права, в которой одновременно действуют нормы административного, гражданского, семейного и других отраслей права.

Исходя из этого жилищное право как наука взаимосвязано с единой системой юридических наук, оно изучает как общие правовые понятия в сфере жилищных правоотношений, так и конкретные юридические проблемы жилищного законодательства.

Согласно Конституции России жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Лекция 1. Жилищное право как отрасль российского права 6
1.1. Понятие, предмет, методы жилищного права 6
1.2. Принципы жилищного права 12
1.3. Источники жилищного права 16
Лекция 2. Жилищные отношения 20
2.1. Понятие, предмет и содержание жилищных отношений 20
2.2. Основания возникновения и классификация жилищных правоотношений 24
2.3. Участники и субъекты жилищных правоотношений 26
Лекция 3. Полномочия различных органов власти в сфере жилищных правоотношений 32
3.1. Полномочия органов государственной власти Российской Федерации 32
3.2. Полномочия органов государственной власти субъекта Российской Федерации 36
3.3. Полномочия органов местного самоуправления 38
Лекция 4. Жилые помещения и жилищные фонды 40
4.1. Жилые помещения как объект правоотношений в жилищном праве 40
4.2. Понятие и виды жилищных фондов, их классификация 44
4.3. Учет жилищного фонда 47
4.4. Эксплуатация, обслуживание и ремонт жилищного фонда 49
Лекция 5. Смена правового статуса помещений (перевод), перепланировка и переустройство жилых помещений 54
5.1. Перевод помещений 54
5.2. Переустройство и перепланировка жилых помещений 62
Лекция 6. Право собственности на жилые помещения 69
6.1. Права и обязанности собственников жилых помещений 69
6.2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме 71
Лекция 7. Договор социального найма жилого помещения 78
7.1. Соотношение договора социального найма и договора коммерческого найма 78
7.2. Основания, учет и порядок признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий 83
7.3. Предоставление жилого помещения по договору социального найма 89
7.4. Права и обязанности сторон по договору социального найма 93
7.5. Расторжение и прекращение договора социального найма 97
Лекция 8. Жилые помещения специализированного жилищного фонда 99
8.1. Договор найма специализированного жилого помещения 99
8.2. Назначение и специфика предоставления отдельных видов жилых помещений 104
Лекция 9. Приватизация 116
9.1. Понятие, субъект и объект приватизации 116
9.2. Условия осуществления приватизации 120
9.3. Порядок проведения приватизации. Право на деприватизацию 121
9.4. Результат приватизации. Право собственности на жилые помещения 124
Лекция 10. Жилищные, жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы 128
10.1. Понятие жилищного и жилищно-строительного кооперативов 128
10.2. Права и обязанности членов жилищных кооперативов 131
10.3. Организация и порядок управления жилищными кооперативами 135
10.4. Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива 140
10.5. Жилищные накопительные кооперативы 142
Лекция 11. Товарищество собственников жилья 150
11.1. Понятие товарищества собственников жилья 150
11.2. Права и обязанности товарищества собственников жилья 155
11.3. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья 158
11.4. Порядок управления в товариществе собственников жилья 163
11.5. Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья 169
Лекция 12. Ипотека жилых помещений 171
12.1. Понятие ипотеки, договор ипотеки 171
12.2. Закладная 178
12.3. Ипотека объектов незавершенного строительства 183
Лекция 13. Сделки с жилыми помещениями 186
13.1. Купля-продажа 186
13.2. Дарение 191
13.3. Обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, и мена жилых помещений, находящихся в собственности 193
13.4. Наследование жилых помещений 197
Лекция 14. Участие в долевом строительстве 204
14.1. Договор участия в долевом строительстве 204
14.2. Уступка прав по договору участия в долевом строительстве 214
Лекция 15. Оплата жилья 217
15.1. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги 217
15.2. Структура и размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги 221
15.3. Защита прав потребителей в сфере оказания коммунальных услуг 224
Лекция 16. Ответственность за нарушение норм жилищного законодательства 230
Нормативные правовые акты 233.

Бесплатно скачать электронную книгу в удобном формате, смотреть и читать:
Скачать книгу Жилищное право, Курс лекций, Афонина А.В., 2009 - fileskachat.com, быстрое и бесплатное скачивание.

Скачать pdf
Ниже можно купить эту книгу по лучшей цене со скидкой с доставкой по всей России.

ЛЕКЦИЯ № 1. Понятие жилищного права

1. Жилищное право как отрасль права, наука и учебная дисциплина

Человек нуждается в жилище. Эта потребность является основополагающей и неотъемлемой, поэтому необходимость разрешения жилищной проблемы остро встает в любом государстве. Этот вопрос возможно разрешить различными мерами: экономическими (стимулированием жилищного строительства) и юридическими (созданием нормативно-правовой базы, которая являлась бы эффективным регулятором общественных отношений в жилищной сфере). В современной России действует большое число правовых актов и федеральных программ, направленных на всестороннее развитие жилищной сферы. Однако проблема полностью не решена, и огромное число россиян проживает в условиях, которые нельзя признать удовлетворительными.

Право человека на жилище является конституционным, оно закреплено в ст. 40 Конституции Российской Федерации – основного закона РФ. Данное право относится к благу каждого человека и поэтому является по своей сути цивильным, гражданским (в противовес публичному праву государства).

Само понятие «жилищное право» может рассматриваться с трех позиций :

1) жилищное право как отрасль права;

2) жилищное право как наука;

3) жилищное право как учебная дисциплина.

Жилищное право как отрасль права . В науке вопрос о природе жилищного права как отрасли права является дискуссионным. Некоторые ученые отводят жилищному праву самостоятельную роль и считают его комплексной отраслью российской правовой системы. Сторонники данного подхода считают, что жилищное право имеет свой специфический предмет регулирования – общественные отношения по использованию жилого фонда, направленные на возникновение, изменение, отмену жилищных прав у граждан. Слабой стороной данного подхода является отграничение жилищного права от гражданского по методу правового регулирования. Под методом правового регулирования понимают совокупность приемов и способов, при помощи которых та или иная отрасль права воздействует на регулируемые ею общественные отношения. При ближайшем рассмотрении оказывается, что жилищное право в основном использует диспозитивный метод гражданского права, однако в разумном сочетании с императивным методом.

Императивный метод в жилищном праве базируется на силе государственного принуждения, на обязательных для исполнения всеми субъектами указаниях, запретах. Например, норма об обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи жилья – императивная. Диспозитивность предполагает дозволение, предоставление субъекту права действовать определенным образом. Так, лицо, владеющее жилым помещением на праве собственности, вправе осуществить акт распоряжения жилым помещением путем продажи его другому лицу.

Преобладание диспозитивных норм в жилищном праве и позволяет сторонникам второго подхода отказывать ему в самостоятельном, независимом по отношению к гражданскому праву значении.

Недостатком данной точки зрения является то, что жилищное законодательство в настоящее время имеет сложный комплексный характер и включает в себя ряд норм административного права. Однако количество этих норм по сравнению с цивильными нормами невелико, что и позволяет придерживаться той точки зрения, что жилищное право в настоящий момент является одной из крупнейших подотраслей российского гражданского права. Жилищное право регулирует более узкий предмет – возникновение, изменение и прекращение жилищных прав, но использует при этом основной метод гражданского права – диспозитивный.

Предметами регулирования жилищного права являются жилищные отношения в широком смысле этого слова. Жилищные отношения – это общее, родовое понятие, опосредующее различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, управлению и эксплуатации жилищного фонда, контролю его эксплуатации.

Задачами подотрасли жилищного права можно считать:

1) реализацию гарантированного Конституцией РФ права на жилище;

2) создание условий для надлежащего использования жилья;

3) укрепление законности и создание определенного правопорядка в сфере жилищных отношений.

Нормы подотрасли жилищного права возможно систематизировать следующим образом:

1) конституционные основы;

2) общие положения;

3) право собственности и иные вещные права на жилище;

4) жилые помещения, предоставляемые гражданам по договору социального найма;

5) служебные и специализированные жилые помещения;

6) жилые помещения в жилищном или жилищно-строительном кооперативе;

7) товарищества собственников жилья;

8) плата за жилье и коммунальные услуги;

9) управление многоквартирными домами.

Такое деление соответствует действующему Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ЖК РФ).

По мнению Е. И. Седугина жилищные отношения классифицируются по следующим видам :

1) отношения пользования жилыми помещениями на основании договора найма либо по иным основаниям;

2) жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями;

3) жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами);

4) жилищные отношения, возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного найма;

5) отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома или части его.

Более подробно жилищные отношения будут рассмотрены в соответствующей главе.

1) неприкосновенность жилища. Этот принцип установлен в Конституции РФ и получил свое развитие в ст. 3 ЖК РФ. Он означает, что никто не может вторгаться в жилище без разрешения на то его владельца. Однако данный принцип ограничивается законодательно, например при проведении отдельных следственных действий;

2) недопустимость произвольного лишения жилья. Этот принцип означает, что закон жестко закрепляет все случаи, когда гражданин может быть выселен из жилого помещения, и выселение по иным, кроме законных, основаниям не допускается;

3) свобода выбора места жительства. Этот принцип заключается в том, что любое лицо может свободно проживать в любом месте на территории РФ;

4) доступность жилого фонда. Суть данного принципа – декларация того, что каждый гражданин может получить в пользование жилое помещение. На практике он трудно реализуется из-за нехватки жилого фонда;

5) целевое использование жилого фонда. В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуально-предпринимательской деятельности допускается, если это не нарушает прав и интересов других граждан. Так, в жилых помещениях недопустимо размещать промышленные производства. Жилищный кодекс РФ допускает выселение нанимателя жилья за нецелевое использование помещения.

Место жилищного права в системе права. Жилищное право не является самостоятельной отраслью права наравне с такими, например, отраслями права, как государственное, административное, гражданское, уголовное, земельное право. Чтобы определить его место в системе российского права, необходимо проанализировать метод правового регулирования в связи с предметом регулирования отрасли. В литературе жилищное право также характеризуют как комплексную, вторичную отрасль права.

Являясь подотраслью права , жилищное право использует методы правового регулирования. Характерным является гражданско-правовой метод (с использованием административно-правовых средств). Для отношений распределения (предоставления) жилья, управления жилищным фондом, других отношений организационного, управленческого характера применяется метод административного права (метод власти-подчинения). Будучи связаны между собой тем, что обслуживают специфические (жилищные) отношения, существующие и развивающиеся по поводу особого материального объекта (жилища), жилищно-правовые нормы образуют особую вторичную, комплексную отрасль права (правовой комплекс, правовую общность), развивающуюся по своим внутренним закономерностям.

Вместе с тем жилищное право – это не механическая совокупность разнообразных правовых норм. В процессе создания ЖК РФ нормы права были не только объединены в единый комплекс, но и систематизированы для исключения противоречий.

Жилищное право, будучи вторичным, комплексным правовым образованием, характеризуется целостностью, относительной обособленностью и организационным единством. Ему свойственны свои специфические предмет регулирования, принципы, наличие общих (основных) положений, отдельных особых способов и приемов правового регулирования, т. е. наличие специфического механизма, режима правового регулирования, которым это право отличается от смежных отраслей и комплексных правовых образований.

Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) признает наличие особого жилищного законодательства, что, несомненно, свидетельствует о высокой степени обособленности норм жилищного права в системе гражданского права. Авторы, считающие жилищное право самостоятельной отраслью российского права, проводят разграничение между жилищным, гражданским и административным правом по предмету и методу правового регулирования. Их главным аргументом является то, что жилищные отношения как особый предмет правового регулирования обладают спецификой и не затрагиваются ни нормами гражданского права, ни нормами административного права. Использование гражданских и административно-правовых конструкций в жилищном праве, по их мнению, сводится к комбинированию таких общих юридических методов, как императивный и диспозитивный.

Жилищное право как научная дисциплина представляет собой совокупность взглядов, идей, теорий по поводу закономерностей правоотношений, складывающихся по поводу жилища в широком смысле этого слова, анализа действующих норм практики, прогнозов их развития.

Предметом науки жилищного права является изучение нормативного регулирования жилищных отношений, истории, теории и основных тенденций его развития. Жилищно-правовая норма учеными толкуется доктринально.

Как учебная дисциплина жилищное право – это изучаемая в пределах курса «Гражданское право Российской Федерации» совокупность правовых норм и общепринятых теоретических концепций. Целью изучения жилищного права в высших учебных заведениях является освоение студентами разработанных наукой теоретических положений и навыков практической работы. Таким образом, учебная дисциплина жилищного права должна давать достаточно знаний как для научной, так и для практической работы.

Система учебного курса «Жилищное право» выглядит следующим образом:

1) понятие жилищного права;

2) понятие и структура жилищного законодательства;

3) жилой фонд РФ (понятие и классификация);

4) предмет жилищных отношений;

5) субъекты жилищных отношений;

6) возникновение, изменение и прекращение жилищных отношений;

7) охрана жилищных отношений;

8) страхование рисков, связанных с жильем в РФ.

2. Объекты жилищного права. Жилищные фонды: понятие и классификация

Объект в широком смысле этого слова – то, на что воздействует определенный субъект. Объектом регулирования той или иной отрасли права является совокупность определенных объектов материальной или нематериальной действительности, по поводу которых складываются регулируемые отраслью права общественные отношения. Жилищные отношения представляют собой участие жилых помещений в гражданском обороте как объектов вещных и обязательственных прав.

Основными объектами жилищного права являются различные виды жилья.

Статья 16 ЖК РФ относит к жилым помещениям жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир, комнаты (в коммунальных квартирах).

Под жилым домом закон понимает индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, которые предназначены для того, чтобы граждане удовлетворяли бытовые и иные связанные с проживанием нужды.

Квартира – это отдельное, структурно обособленное помещение, расположенное в многоквартирном доме. Квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в таком доме и может состоять из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных связанных с проживанием нужд.

Под комнатой понимают некоторую часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Итак, жилым помещением признается только изолированное жилое помещение, пригодное для проживания граждан. Необходимо иметь в виду, что длительное и даже постоянное проживание граждан в помещении, изначально по замыслу строителей для этого не предназначенном, не делает указанное помещение жилым.

Жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством (ст. 15 ЖК РФ).

Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Законодатель допускает определенные исключения из этого правила. Так, возможно использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или занятия индивидуальным предпринимательством проживающим в помещении гражданином, который имеет право на вселение в указанное жилое помещение. Деятельность гражданина не должна наносить ущерб правам и интересам других лиц, а также требованиям закона, которым должно отвечать жилое помещение.

Размещение в жилых помещениях промышленных производств не разрешается ни при каких условиях.

Правомочие пользования жилым помещением должно осуществляться с учетом:

1) соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей;

2) требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;

3) правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

Жилое помещение пригодно для постоянного проживания, если оно отвечает требованиям жилищного законодательства, законодательства РФ в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, законодательства о градостроительной деятельности. Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами устанавливаются порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Сами критерии отнесения помещений к категории жилья в настоящее время Кодексом не установлены. Данный предмет относится к ведению Правительства РФ.

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» установлен порядок признания жилых помещений непригодными для проживания независимо от их формы собственности и принадлежности к жилищному фонду. Действие названного Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время применяется Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Нормы об общей площади жилого помещения ранее в ЖК РФ не закреплялись. Установление данного положения на уровне закона необходимо для единообразия определения общей площади жилого помещения. Закон не определяет понятия «общая площадь жилого помещения» на федеральном уровне. В настоящее время, например, в Москве в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 9 ноября 1995 г. № 592-РМ «О порядке подсчета площадей жилых зданий» общая площадь квартир определяется как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с соответствующими коэффициентами. Фактически данное положение противоречит действующему законодательству и общепринятой практике.

В литературе вопрос об общей площади является дискуссионным. Некоторые авторы предлагают не включать лоджии, веранды, террасы в общую площадь жилого помещения.

В общую площадь включаются находящиеся в жилом помещении комнаты и помещения вспомогательного использования: коридоры, кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки. Помещения вспомогательного использования, находящиеся не в жилой части квартиры (балконы, лоджии), а также веранды и террасы, являющиеся пристройками жилого дома, в общую площадь жилого помещения не входят.

Региональные правовые акты по вопросам определения общей площади жилого помещения должны соответствовать действующему ЖК РФ, поэтому во многих регионах возникает острая необходимость пересмотреть указанные акты и принять новые.

Для того чтобы обеспечить безопасную среду для проживания людей, без вредного воздействия неблагоприятных факторов при проведении планировки и непосредственно застройки объектов жилищного фонда необходимо строго следовать положениям санитарных правил и норм.

При проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила (п. 2 ст. 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Указанные заключения даются органами градостроительства в соответствии с правилами, сформулированными в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

В Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» определяются технические правила и нормы жилых помещений, правила по их эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции, содержанию жилых помещений и обеспечению их сохранности.

Порядок признания помещения жилым и предъявляемые к нему требования определены Правительством РФ в Постановлении «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Кроме того, соответствующие требования установлены ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам. Это требование является гарантией обеспечения безопасных и безвредных условий проживания (п. 1 ст. 23 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Непригодными для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также помещения, где выявлены вредные факторы среды обитания.

Вопросы признания жилых помещений непригодными для Проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются органами исполнительной власти России и ее субъектов, а также органами местного самоуправления (п. 4 постановления Правительства РФ «Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания»).

Уровень комиссии зависит от статуса жилищного фонда, к которому принадлежит непригодный для проживания или сносимый дом.

Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.

Исходя из общей площади жилого помещения в соответствии с постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» производится расчет федеральных стандартов: социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 м² общей площади жилья на одного гражданина; предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержания и текущего ремонта жилого помещения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения) на 1 м² общей площади жилья в месяц; стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 м² общей площади жилья в месяц.

Жилые помещения могут принадлежать гражданам на определенных основаниях . Рассмотрим эти основания подробнее.

1. Приватизация государственных или муниципальных жилых помещений.

Термин «приватизация» происходит от латинского слова «частный» и означает обращение в частную собственность объектов государственной или муниципальной собственности.

Согласно Федеральному закону РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» приватизация гражданами РФ государственного и муниципального жилищного фонда не предусматривается с 1 марта 2010 г.

2. Законная постройка (ст. 218 ГК РФ).

3. Наследование (ст. 1110 ГК РФ).

4. Приобретение квартир и жилых домов по договору купли-продажи (ст. 454 ГК РФ).

5. Обмен жилых помещений по договору мены (ст. 567 ГК РФ).

6. Безвозмездное получение жилья по договору дарения (ст. 572 ГК РФ).

7. Получение жилых помещений по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ). В соответствии с таким договором гражданин, получающий ренту (питание, денежное вознаграждение, медицинское обеспечение, иное) передает принадлежащий ему жилой дом или квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением такого гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Таким образом, право собственности на жилое помещение возникает у плательщика ренты.

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, т. е. в жилищный фонд входят все многоквартирные жилые дома и другие постройки любой формы собственности, предназначенные для проживания граждан. Те помещения, которые предназначены для иных целей, например для размещения офисов, в жилищный фонд не входят.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (п. 2 ст. 19 ЖК РФ).

В собственности граждан могут находиться индивидуальные жилые дома или их часть, квартиры и комнаты. Частная собственность неприкосновенна, и лишение ее возможно только по решению суда.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование (п. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Новым является введение в законодательство понятия «жилищный фонд коммерческого использования».

Все жилые помещения в РФ подлежат обязательному государственному учету. Форма собственности жилого помещения не влияет на необходимость учета. Частный жилой фонд учитывается наравне с государственным и муниципальным.

В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».

Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей (п. 1 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301)).

Государственный учет жилищного фонда в РФ включает в себя технический (оперативный) учет, бухгалтерский учет и официальный статистический учет (п. 3 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»).

Порядок ведения технического учета устанавливает Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее – БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация (п. 3 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»).

БТИ согласно п. 4 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» осуществляют следующие функции:

1) технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности;

2) заполнение и представление форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

Согласно п. 7 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» БТИ обязаны осуществлять :

1) техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;

2) контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;

3) оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

4) информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке такого помещения в эксплуатацию или при его включении в жилищный фонд. Органы исполнительной власти субъектов РФ могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту жилого помещения, содержащие необходимые для них технические сведения. Выписки и копировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выдачи которых определяется органами исполнительной власти субъектов РФ. Выдача технических паспортов жилых помещений без наличия акта их приемки в эксплуатацию не допускается. Паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых помещений проводятся БТИ за счет средств их собственников по ставкам, утвержденным органами исполнительной власти субъектов РФ. Внеплановые обследования могут производиться БТИ по заявкам собственников жилых помещений по договорным ценам.

Бухгалтерский учет жилищного фонда осуществляется на основании и в соответствии с положениями Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и иных нормативно-правовых актов.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ.

Человек нуждается в жилище. Эта потребность является основополагающей и неотъемлемой, поэтому необходимость разрешения жилищной проблемы остро встает в любом государстве. Этот вопрос возможно разрешить различными мерами: экономическими (стимулированием жилищного строительства) и юридическими (созданием нормативно-правовой базы, которая являлась бы эффективным регулятором общественных отношений в жилищной сфере). В современной России действует большое число правовых актов и федеральных программ, направленных на всестороннее развитие жилищной сферы. Однако проблема полностью не решена, и огромное число россиян проживает в условиях, которые нельзя признать удовлетворительными.

Право человека на жилище является конституционным, оно закреплено в ст. 40 Конституции Российской Федерации – основного закона РФ. Данное право относится к благу каждого человека и поэтому является по своей сути цивильным, гражданским (в противовес публичному праву государства).

Само понятие «жилищное право» может рассматриваться с трех позиций :

1) жилищное право как отрасль права;

2) жилищное право как наука;

3) жилищное право как учебная дисциплина.

Жилищное право как отрасль права . В науке вопрос о природе жилищного права как отрасли права является дискуссионным. Некоторые ученые отводят жилищному праву самостоятельную роль и считают его комплексной отраслью российской правовой системы. Сторонники данного подхода считают, что жилищное право имеет свой специфический предмет регулирования – общественные отношения по использованию жилого фонда, направленные на возникновение, изменение, отмену жилищных прав у граждан. Слабой стороной данного подхода является отграничение жилищного права от гражданского по методу правового регулирования. Под методом правового регулирования понимают совокупность приемов и способов, при помощи которых та или иная отрасль права воздействует на регулируемые ею общественные отношения. При ближайшем рассмотрении оказывается, что жилищное право в основном использует диспозитивный метод гражданского права, однако в разумном сочетании с императивным методом.

Императивный метод в жилищном праве базируется на силе государственного принуждения, на обязательных для исполнения всеми субъектами указаниях, запретах. Например, норма об обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи жилья – императивная. Диспозитивность предполагает дозволение, предоставление субъекту права действовать определенным образом. Так, лицо, владеющее жилым помещением на праве собственности, вправе осуществить акт распоряжения жилым помещением путем продажи его другому лицу.

Преобладание диспозитивных норм в жилищном праве и позволяет сторонникам второго подхода отказывать ему в самостоятельном, независимом по отношению к гражданскому праву значении.

Недостатком данной точки зрения является то, что жилищное законодательство в настоящее время имеет сложный комплексный характер и включает в себя ряд норм административного права. Однако количество этих норм по сравнению с цивильными нормами невелико, что и позволяет придерживаться той точки зрения, что жилищное право в настоящий момент является одной из крупнейших подотраслей российского гражданского права. Жилищное право регулирует более узкий предмет – возникновение, изменение и прекращение жилищных прав, но использует при этом основной метод гражданского права – диспозитивный.

Предметами регулирования жилищного права являются жилищные отношения в широком смысле этого слова. Жилищные отношения – это общее, родовое понятие, опосредующее различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, управлению и эксплуатации жилищного фонда, контролю его эксплуатации.

Задачами подотрасли жилищного права можно считать:

1) реализацию гарантированного Конституцией РФ права на жилище;

2) создание условий для надлежащего использования жилья;

3) укрепление законности и создание определенного правопорядка в сфере жилищных отношений.

Нормы подотрасли жилищного права возможно систематизировать следующим образом:

1) конституционные основы;

2) общие положения;

3) право собственности и иные вещные права на жилище;

4) жилые помещения, предоставляемые гражданам по договору социального найма;

5) служебные и специализированные жилые помещения;

6) жилые помещения в жилищном или жилищно-строительном кооперативе;

7) товарищества собственников жилья;

8) плата за жилье и коммунальные услуги;

9) управление многоквартирными домами.

Такое деление соответствует действующему Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ЖК РФ).

По мнению Е. И. Седугина жилищные отношения классифицируются по следующим видам :

1) отношения пользования жилыми помещениями на основании договора найма либо по иным основаниям;

2) жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями;

3) жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами);

4) жилищные отношения, возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного найма;

5) отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома или части его.

Более подробно жилищные отношения будут рассмотрены в соответствующей главе.

1) неприкосновенность жилища. Этот принцип установлен в Конституции РФ и получил свое развитие в ст. 3 ЖК РФ. Он означает, что никто не может вторгаться в жилище без разрешения на то его владельца. Однако данный принцип ограничивается законодательно, например при проведении отдельных следственных действий;

2) недопустимость произвольного лишения жилья. Этот принцип означает, что закон жестко закрепляет все случаи, когда гражданин может быть выселен из жилого помещения, и выселение по иным, кроме законных, основаниям не допускается;

3) свобода выбора места жительства. Этот принцип заключается в том, что любое лицо может свободно проживать в любом месте на территории РФ;

4) доступность жилого фонда. Суть данного принципа – декларация того, что каждый гражданин может получить в пользование жилое помещение. На практике он трудно реализуется из-за нехватки жилого фонда;

5) целевое использование жилого фонда. В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуально-предпринимательской деятельности допускается, если это не нарушает прав и интересов других граждан. Так, в жилых помещениях недопустимо размещать промышленные производства. Жилищный кодекс РФ допускает выселение нанимателя жилья за нецелевое использование помещения.

Место жилищного права в системе права. Жилищное право не является самостоятельной отраслью права наравне с такими, например, отраслями права, как государственное, административное, гражданское, уголовное, земельное право. Чтобы определить его место в системе российского права, необходимо проанализировать метод правового регулирования в связи с предметом регулирования отрасли. В литературе жилищное право также характеризуют как комплексную, вторичную отрасль права.

Являясь подотраслью права , жилищное право использует методы правового регулирования. Характерным является гражданско-правовой метод (с использованием административно-правовых средств). Для отношений распределения (предоставления) жилья, управления жилищным фондом, других отношений организационного, управленческого характера применяется метод административного права (метод власти-подчинения). Будучи связаны между собой тем, что обслуживают специфические (жилищные) отношения, существующие и развивающиеся по поводу особого материального объекта (жилища), жилищно-правовые нормы образуют особую вторичную, комплексную отрасль права (правовой комплекс, правовую общность), развивающуюся по своим внутренним закономерностям.

Вместе с тем жилищное право – это не механическая совокупность разнообразных правовых норм. В процессе создания ЖК РФ нормы права были не только объединены в единый комплекс, но и систематизированы для исключения противоречий.

Жилищное право, будучи вторичным, комплексным правовым образованием, характеризуется целостностью, относительной обособленностью и организационным единством. Ему свойственны свои специфические предмет регулирования, принципы, наличие общих (основных) положений, отдельных особых способов и приемов правового регулирования, т. е. наличие специфического механизма, режима правового регулирования, которым это право отличается от смежных отраслей и комплексных правовых образований.

Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) признает наличие особого жилищного законодательства, что, несомненно, свидетельствует о высокой степени обособленности норм жилищного права в системе гражданского права. Авторы, считающие жилищное право самостоятельной отраслью российского права, проводят разграничение между жилищным, гражданским и административным правом по предмету и методу правового регулирования. Их главным аргументом является то, что жилищные отношения как особый предмет правового регулирования обладают спецификой и не затрагиваются ни нормами гражданского права, ни нормами административного права. Использование гражданских и административно-правовых конструкций в жилищном праве, по их мнению, сводится к комбинированию таких общих юридических методов, как императивный и диспозитивный.

Жилищное право как научная дисциплина представляет собой совокупность взглядов, идей, теорий по поводу закономерностей правоотношений, складывающихся по поводу жилища в широком смысле этого слова, анализа действующих норм практики, прогнозов их развития.

Предметом науки жилищного права является изучение нормативного регулирования жилищных отношений, истории, теории и основных тенденций его развития. Жилищно-правовая норма учеными толкуется доктринально.

Как учебная дисциплина жилищное право – это изучаемая в пределах курса «Гражданское право Российской Федерации» совокупность правовых норм и общепринятых теоретических концепций. Целью изучения жилищного права в высших учебных заведениях является освоение студентами разработанных наукой теоретических положений и навыков практической работы. Таким образом, учебная дисциплина жилищного права должна давать достаточно знаний как для научной, так и для практической работы.

Система учебного курса «Жилищное право» выглядит следующим образом:

1) понятие жилищного права;

2) понятие и структура жилищного законодательства;

3) жилой фонд РФ (понятие и классификация);

4) предмет жилищных отношений;

5) субъекты жилищных отношений;

6) возникновение, изменение и прекращение жилищных отношений;

7) охрана жилищных отношений;

8) страхование рисков, связанных с жильем в РФ.

Объект в широком смысле этого слова – то, на что воздействует определенный субъект. Объектом регулирования той или иной отрасли права является совокупность определенных объектов материальной или нематериальной действительности, по поводу которых складываются регулируемые отраслью права общественные отношения. Жилищные отношения представляют собой участие жилых помещений в гражданском обороте как объектов вещных и обязательственных прав.

Основными объектами жилищного права являются различные виды жилья.

Статья 16 ЖК РФ относит к жилым помещениям жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир, комнаты (в коммунальных квартирах).

Под жилым домом закон понимает индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, которые предназначены для того, чтобы граждане удовлетворяли бытовые и иные связанные с проживанием нужды.

Квартира – это отдельное, структурно обособленное помещение, расположенное в многоквартирном доме. Квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в таком доме и может состоять из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных связанных с проживанием нужд.

Под комнатой понимают некоторую часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Итак, жилым помещением признается только изолированное жилое помещение, пригодное для проживания граждан. Необходимо иметь в виду, что длительное и даже постоянное проживание граждан в помещении, изначально по замыслу строителей для этого не предназначенном, не делает указанное помещение жилым.

Жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством (ст. 15 ЖК РФ).

Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Законодатель допускает определенные исключения из этого правила. Так, возможно использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или занятия индивидуальным предпринимательством проживающим в помещении гражданином, который имеет право на вселение в указанное жилое помещение. Деятельность гражданина не должна наносить ущерб правам и интересам других лиц, а также требованиям закона, которым должно отвечать жилое помещение.

Размещение в жилых помещениях промышленных производств не разрешается ни при каких условиях.

Правомочие пользования жилым помещением должно осуществляться с учетом:

1) соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей;

2) требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;

3) правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

Жилое помещение пригодно для постоянного проживания, если оно отвечает требованиям жилищного законодательства, законодательства РФ в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, законодательства о градостроительной деятельности. Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами устанавливаются порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Сами критерии отнесения помещений к категории жилья в настоящее время Кодексом не установлены. Данный предмет относится к ведению Правительства РФ.

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» установлен порядок признания жилых помещений непригодными для проживания независимо от их формы собственности и принадлежности к жилищному фонду. Действие названного Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время применяется Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Нормы об общей площади жилого помещения ранее в ЖК РФ не закреплялись. Установление данного положения на уровне закона необходимо для единообразия определения общей площади жилого помещения. Закон не определяет понятия «общая площадь жилого помещения» на федеральном уровне. В настоящее время, например, в Москве в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 9 ноября 1995 г. № 592-РМ «О порядке подсчета площадей жилых зданий» общая площадь квартир определяется как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с соответствующими коэффициентами. Фактически данное положение противоречит действующему законодательству и общепринятой практике.

В литературе вопрос об общей площади является дискуссионным. Некоторые авторы предлагают не включать лоджии, веранды, террасы в общую площадь жилого помещения.

В общую площадь включаются находящиеся в жилом помещении комнаты и помещения вспомогательного использования: коридоры, кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки. Помещения вспомогательного использования, находящиеся не в жилой части квартиры (балконы, лоджии), а также веранды и террасы, являющиеся пристройками жилого дома, в общую площадь жилого помещения не входят.

Региональные правовые акты по вопросам определения общей площади жилого помещения должны соответствовать действующему ЖК РФ, поэтому во многих регионах возникает острая необходимость пересмотреть указанные акты и принять новые.

Для того чтобы обеспечить безопасную среду для проживания людей, без вредного воздействия неблагоприятных факторов при проведении планировки и непосредственно застройки объектов жилищного фонда необходимо строго следовать положениям санитарных правил и норм.

При проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила (п. 2 ст. 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Указанные заключения даются органами градостроительства в соответствии с правилами, сформулированными в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

В Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» определяются технические правила и нормы жилых помещений, правила по их эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции, содержанию жилых помещений и обеспечению их сохранности.

Порядок признания помещения жилым и предъявляемые к нему требования определены Правительством РФ в Постановлении «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Кроме того, соответствующие требования установлены ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам. Это требование является гарантией обеспечения безопасных и безвредных условий проживания (п. 1 ст. 23 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Непригодными для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также помещения, где выявлены вредные факторы среды обитания.

Вопросы признания жилых помещений непригодными для Проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются органами исполнительной власти России и ее субъектов, а также органами местного самоуправления (п. 4 постановления Правительства РФ «Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания»).

Уровень комиссии зависит от статуса жилищного фонда, к которому принадлежит непригодный для проживания или сносимый дом.

Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.

Исходя из общей площади жилого помещения в соответствии с постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» производится расчет федеральных стандартов: социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 м? общей площади жилья на одного гражданина; предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержания и текущего ремонта жилого помещения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения) на 1 м? общей площади жилья в месяц; стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 м? общей площади жилья в месяц.

Жилые помещения могут принадлежать гражданам на определенных основаниях . Рассмотрим эти основания подробнее.

1. Приватизация государственных или муниципальных жилых помещений.

Термин «приватизация» происходит от латинского слова «частный» и означает обращение в частную собственность объектов государственной или муниципальной собственности.

Согласно Федеральному закону РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» приватизация гражданами РФ государственного и муниципального жилищного фонда не предусматривается с 1 марта 2010 г.

2. Законная постройка (ст. 218 ГК РФ).

3. Наследование (ст. 1110 ГК РФ).

4. Приобретение квартир и жилых домов по договору купли-продажи (ст. 454 ГК РФ).

5. Обмен жилых помещений по договору мены (ст. 567 ГК РФ).

6. Безвозмездное получение жилья по договору дарения (ст. 572 ГК РФ).

7. Получение жилых помещений по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ). В соответствии с таким договором гражданин, получающий ренту (питание, денежное вознаграждение, медицинское обеспечение, иное) передает принадлежащий ему жилой дом или квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением такого гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Таким образом, право собственности на жилое помещение возникает у плательщика ренты.

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, т. е. в жилищный фонд входят все многоквартирные жилые дома и другие постройки любой формы собственности, предназначенные для проживания граждан. Те помещения, которые предназначены для иных целей, например для размещения офисов, в жилищный фонд не входят.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (п. 2 ст. 19 ЖК РФ).

В собственности граждан могут находиться индивидуальные жилые дома или их часть, квартиры и комнаты. Частная собственность неприкосновенна, и лишение ее возможно только по решению суда.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование (п. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Новым является введение в законодательство понятия «жилищный фонд коммерческого использования».

Все жилые помещения в РФ подлежат обязательному государственному учету. Форма собственности жилого помещения не влияет на необходимость учета. Частный жилой фонд учитывается наравне с государственным и муниципальным.

В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».

Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей (п. 1 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301)).

Государственный учет жилищного фонда в РФ включает в себя технический (оперативный) учет, бухгалтерский учет и официальный статистический учет (п. 3 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»).

Порядок ведения технического учета устанавливает Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее – БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация (п. 3 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»).

БТИ согласно п. 4 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» осуществляют следующие функции:

1) технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности;

2) заполнение и представление форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

Согласно п. 7 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» БТИ обязаны осуществлять :

1) техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;

2) контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;

3) оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

4) информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке такого помещения в эксплуатацию или при его включении в жилищный фонд. Органы исполнительной власти субъектов РФ могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту жилого помещения, содержащие необходимые для них технические сведения. Выписки и копировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выдачи которых определяется органами исполнительной власти субъектов РФ. Выдача технических паспортов жилых помещений без наличия акта их приемки в эксплуатацию не допускается. Паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых помещений проводятся БТИ за счет средств их собственников по ставкам, утвержденным органами исполнительной власти субъектов РФ. Внеплановые обследования могут производиться БТИ по заявкам собственников жилых помещений по договорным ценам.

Бухгалтерский учет жилищного фонда осуществляется на основании и в соответствии с положениями Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и иных нормативно-правовых актов.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ.

Необходимо различать собственность в экономическом смысле и право собственности.

Собственность в экономическом смысле – это имущественные отношения по производству, распределению, обмену и потреблению вещей. Эти отношения зародились на самых ранних этапах становления человеческого общества и продолжают формировать экономику современности.

Право собственности может быть объективным и субъективным. Объективное право собственности – это совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности, а субъективное право – это совокупность правомочий по владению, пользованию и распоряжению отдельными объектами.

В жилищном праве владение принято рассматривать как установленную законом возможность иметь жилище (для физического лица) или числить его на своем балансе. Пользование – это проживание в жилище или предоставление такой возможности другим лицам. Распоряжение – это перепланировка жилища либо его передача другому собственнику.

Формы собственности в РФ установлены в ч. 2 ст. 8 Конституции РФ, согласно которой в РФ равно признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Частная собственности на жилье подразделяется на собственность граждан и юридических лиц.

Государственная собственность на жилье реализуется через ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, и непосредственную собственность РФ.

Муниципальное жилье также может принадлежать определенному ведомству, а не только муниципальному образованию.