Главная » Без рубрики » Предварительный договор аренды нежилого помещения: понятие, основные положения. Предварительный договор аренды нежилого помещения - образец Предварительный договор аренды с задатком образец

Предварительный договор аренды нежилого помещения: понятие, основные положения. Предварительный договор аренды нежилого помещения - образец Предварительный договор аренды с задатком образец

При заключении сделок между несколькими юридическими лицами важно своевременно составить письменный договор, в котором будет отражено желание одной стороны вступить во взаимоотношения. В частности, это касается договора аренда нежилых помещений. Когда сразу составить окончательный договор нет возможности, а у потенциального арендатора есть опасения потерять объект, на помощь придет предварительный договор.

Понятие и значение правого института

Действующим законодательством РФ форма предварительного договора аренды нежилого помещения не утверждена. Несмотря на это, существуют нормативы, несоблюдение которых влечёт за собой признание сделки недействительной.

Во-первых, согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ объект аренды должен быть чётко определён , то есть нужно указать индивидуальные характеристики, присущие только данному объекту.

Во-вторых, согласно статье 608 ГК РФ арендодателем может выступать только собственник помещения (или лицо, действующее по доверенности, либо в рамках закона).

В некоторых случаях, в частности, на этапе строительства, выполнение требуемых условий невозможно . Выходом как раз служит заключение предварительного договора. отражает требования, предъявляемые к содержанию рассматриваемого договора.

Важно заметить, что имущественные отношения между участниками не возникают. Предметом договора является не помещение , как может показаться на первый взгляд, а необходимость подписания основного договора по истечению заданного времени.

Заключение сделки такого рода носит правовой характер , организуя взаимоотношения между участниками соглашения и снижая предпринимательские риски.

Рассматриваемый договор накладывает условия, принуждая стороны к их выполнению, в ином случае — к возмещению убытков.

Будущему арендатору гарантируется пользование конкретным помещением на зафиксированных условиях. Арендодателю же не придется тратить время на поиски арендатора после того, как объект будет готов к сдаче . Это позволяет ему укрепить своё финансовое положение, снизив предпринимательские риски, и спрогнозировать прибыль.

Требования к форме и содержанию

В процессе составления предварительного договора следует, в первую очередь, руководствоваться статьей 429 ГК РФ , определяющей требования, предъявляемые к соглашениям такого типа. Следуя утверждённым правилам предварительный договор нужно заключать в той же форме, что и основной договор в будущем.

В случае, если форма основного договора не утверждена, то в письменной форме . Некорректно составленный документ может быть признан недействительным.

Предварительное соглашение должно содержать следующие необходимые условия:

Следует прописать срок, по истечению которого возникает обязательство заключить основной договор. Согласно статье 190 ГК РФ срок может быть прописан конкретной датой , периодом времени, либо наступлением определённого неизбежного события. Если же такой пункт не указан, то срок по умолчанию составляет один календарный год с даты заключения предварительного договора.

Недопустимо исчислять срок заключения в зависимости от даты завершения строительства, государственной регистрации объекта или прав на него и каких-либо действий сторон, так как данные события имеют субъективный характер, зависимы от сторон и не являются неизбежно осуществимыми.

В таком случае сделка не будет признана недействительной , но срок заключения основного договора составит один год с даты подписания предварительного документа.

Приведём краткое описание структуры типового соглашения . При необходимости, некоторые пункты можно исключить, либо, наоборот, прописать дополнительные моменты.

Структура предварительного договора аренды нежилого помещения включает в себя следующую информацию:

дата и место составления;
обозначения сторон;
предмет договора;
период действия договора;
арендная плата;
внесение обеспечительного платежа или задатка;
общие положения;
реквизиты сторон.

Ниже приведем образец составления документа.

Платеж и задаток

Широко распространено закрепление величины арендной платы в рамках предварительных договоренностей. Следует также указать, кто будет нести расходы по коммунальным и эксплуатационным платежам , по оплате парковочных мест и так далее. Не лишним будет договориться о порядке и сроках уплаты аренды.

В статье 380 ГК РФ дано определение, что является задатком. Им считается денежная сумма, уплачиваемая одной из сторон в пользу другой в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного документа. Соглашение о задатке заключается отдельно. Без письменного соглашения задаток может быть приравнен к авансу, что приведёт к утрате его основной функции.

Практика показывает, что задаток все же более применим к сделкам, исполняемым в определённый момент времени (купля-продажа), а для длящихся договоров (аренда) наиболее востребовано получение обеспечительного платежа.

Под обеспечительным платежом подразумевается выплата, являющаяся обеспечением денежного обязательства, в том числе для покрытия убытков. Причём данная оплата может быть применена в действующем договоре в счёт будущего договора.

Последствия для сторон

Согласно статье 445 ГК РФ если один из участников будет уклоняться от заключения основного договора, то возможно его принудительное заключение по результатам судебного заседания. В противном случае уклоняющаяся сторона должна будет понести убытки.

Рассмотрим подробнее последствия, с которыми могут столкнуться как арендодатель, так и арендатор в случае внесения задатка, либо оплаты обеспечительного платежа.

Если арендодатель не исполнил свои обязательства, вследствие которых стало невозможным заключить основное соглашение, то задаток ему не возвращается.

Если же основной документ не заключён по вине арендатора, тогда арендодатель имеет право требовать вернуть двойной размер задатка. Кроме того, если договором не оговорено иное , то пострадавшая сторона имеет право потребовать компенсацию убытков с учётом размера задатка.

В отличие от задатка обеспечительный платёж уже подразумевает под собой покрытие возможных убытков. В случае невыполнения обязательств со стороны арендатора, обеспечительный платёж удерживается арендодателем для компенсации долга, неустойки и тому подобного.

При несоблюдении условий сделки со стороны арендодателя обеспечительный платёж необходимо вернуть. Если в договоре не указано иное, то, проценты согласно статье 317.1 ГК РФ за пользование арендатором денежными ресурсами арендодателя не начисляются.

Расторжение договора

Допускается расторжение сделки по соглашению сторон с указанием последствий для каждой стороны. Для расторжения в одностороннем порядке нужны веские основания, такие как невыполнение стороной своих обязательств , вследствие чего-либо был нанесен урон финансовому положению другой стороны. В случае одностороннего расторжения требуется соответствующее решение суда.

Предварительное соглашение также прекращает своё действие в случае, если по истечению срока основной документ так и не был заключён, или же не было отправлено письменное предложение от одной из сторон с предложением подписать основной договор.

Резюмируя вышеизложенное, можно прийти к заключению, что предварительный договор аренды нежилого помещения имеет много плюсов, являясь определённым гарантом безопасности и благотворно влияя на материальное положение сторон при условии выполнения его требований.

Подробнее о предварительном договоре смотрите ниже на видео.

Предварительное соглашение (далее также – подготовительное, изначальное) об аренде применяется, как правило, в сфере предпринимательских отношений, а арендуемые помещения используются для целей размещения офисов, производственных и промышленных помещений, складов и др.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

И хотя предварительный контракт об аренде заключается в редких случаях, следует рассмотреть его особенности. В этой статье мы рассмотрим – когда же он составляется, при каких обстоятельствах действует и в каких случаях в нем нет необходимости.

Для чего он нужен

Нормативные положения содержатся в ГК РФ (далее – Кодекс).

Так, в силу ч. 1 представленной статьи, согласно подготовительному договору, участники процесса обязуются когда-либо в будущем времени заключить основной контракт о передаче имущества, причем на условиях, которые указаны в предварительном соглашении.

Область применения предварительного соглашения об аренде, в отличие от других видов предварительных договоров, крайне узка. Ведь что может мешать сторонам процесса сразу заключить основной договор? По сути, ничего.

И лишь в одном случае такой договор может пригодиться – при строительстве или реконструкции нежилых помещений, которые, по окончании строительных и монтажных работ, будут сдаваться в аренду. Но почему же?

Дело в том, что изначальные контракты заключаются тогда, когда стороны по тем или иным причинам не могут “здесь и сейчас” заключить основной договор.

Если рассматривать аренду недостроенных и не сданных в эксплуатацию объектов, то это как раз-таки представленный случай.

Кодекса устанавливает, что договор аренды недвижимости в обязательном порядке нужно регистрировать в Росреестре, если иное не установлено Кодексом.

И тут же Кодекса регламентирует, что не подлежат госрегистрации договоры аренды нежилых зданий и сооружений, заключенные на срок менее 12 месяцев.

Таким образом, если планируется долгосрочная аренда (на срок более 12 месяцев), договор нужно регистрировать, но в случае с недостроенными объектами это невозможно. Соответственно, и договор аренды заключить не удастся.

Именно при таких обстоятельствах сторонам и потребуется изначальный договор аренды, о содержании и особенностях которого мы поговорим далее.

Предварительное соглашение нужно составлять в той же форме, в которой будет заключен основной контракт, а если форма основного договора не определена – то в письменной форме. Если не соблюсти форму, указанную законом, соглашение могут признать как недействительное.

О форме основного договора говорится в ст. 609 Кодекса. Так, на основании положений ч. 1 указанной статьи, в устном виде можно заключить, если:

обе стороны процесса – физические лица;
и срок аренды менее 1 года.

Во всех остальных случаях, в том числе, и когда хотя бы одна из сторон – юрлицо, требуется письменная форма.

Соответственно, предварительный договор также нужно составлять письменно, как и основной (и наоборот, если законом допускается устная форма сделки, в этой форме можно заключить и предварительный).

Рассмотрим, какие условия должны быть в предварительном договоре аренды согласно ст. 429 Кодекса:

предмет договора (аренда нежилого помещения, адрес местонахождения, иные идентифицирующие признаки);
все условия сделки, которые будут указаны в основном договоре;
период заключения основного контракта (срок можно и не указывать, в таком случае, основной подлежит заключению в течение 12 месяцев после предварительного).

Получается, что изначальный договор даже “шире” основного – помимо всех условий главного контракта, он содержит еще и дополнительные.

Некоторые полагают, что в договор нужно включать условия об ответственности за уклонение от заключения основного контракта.

Отметим, что такие условия можно включать, а можно не включать – все равно закон стоит на защите того, чьи интересы были нарушены.

Так, согласно Кодекса, если какая-либо сторона уклоняется от заключения основного договора, контрагент вправе обратиться в судебный орган с прошением о понуждении к заключению контракта.

В этом случае контракт считается заключенным на условиях, указанных в судебном вердикте. Суд может также обязать уклоняющуюся от исполнения обязательств сторону компенсировать все материальные убытки, причиненные таким уклонением.

Как заключить и его образец

Заключать изначальный договор следует в простой письменной форме путем составления 1-го документа, подписанного сторонами, но в нескольких экземплярах. Рекомендуется составить 3 экземпляра – один останется у арендатора, второй – у арендодателя, третий – для разрешения различных споров.

Унифицированная форма подготовительного договора аренды отсутствует. Стороны процесса могут самостоятельно разработать бланк, или же воспользоваться нашим образцом, в котором уже есть все существенные положения.

Обращаем внимание, что, на основании разъяснений от Президиума ВАС РФ, указанных в Информационном письме от 16 февраля 2001 года № 59, п. 14, изначальный договор, согласно которому стороны обязуются заключить основной, подлежащий госрегистрации, такой госрегистрации не подлежит.

Это значит, что вне зависимости – будет ли регистрироваться в Росреестре основной договор или нет – регистрировать предварительный не нужно.

Какие нужны документы

Поскольку подготовительный договор содержит все условия основного, сторонам нужно внимательно отнестись к его заполнению и проверке всех предоставленных контрагентом сведений.

Так, арендатору не мешает проверить право арендодателя на сдачу нежилого помещения в аренду. Если речь идет об объекте незавершенного строительства, следует проверить всю разрешительную документацию.

Арендодателю, в свою очередь, нужно проверить платежеспособность контрагента – сможет ли он в будущем вносить своевременные арендные платежи или нет?

Стороны сделки должны предоставить друг другу все документы, которые свидетельствуют о правомерности будущей сделки.

Срок

О времени, в течение которого должен быть заключен основной контракт, говорится в ч. 4 ст. 429 Кодекса. В силу нормативных положений, стороны процесса могут указать в документе срок, а могут и не указать.

Если срок не указан, действует стандартное правило – заключить основной договор нужно в течение 12 месяцев после заключения предварительного.

Если в течение указанного времени ни одна из сторон так и не изъявит желания заключить основной контракт, действие предварительного прекращается (то есть как будто бы его и не существовало).

Предварительный договор аренды нежилого помещения с задатком и его образец

О задатке, как о мере обеспечения выполнения обязательств, сказано в и Кодекса.

На основании ч. 1 ст. 380, задатком признается заранее определенная сумма финансово-материальных средств, которая передается одной из сторон другой стороне в счет причитающихся в будущем времени платежей, как доказательство заключения договора.

Поскольку, согласно основному договору, платежи обязан будет совершать арендатор, то именно он и должен вносить задаток.

Если арендодатель, получивший задаток, не исполнит обязательства по заключению основного договора в установленные предварительным сроки, то он обязан уплатить арендатору двойную сумму задатка.

Если же обязательства, наоборот, не исполнит арендатор, то сумма задатка просто остается у арендодателя.

Долгое время ВАС РФ и ВС РФ не могли прийти к единому мнению относительно целесообразности использования задатка в подготовительных договорах.

Верховный Арбитражный суд основывал свою позицию на том, что задаток, как мера обеспечения, должна применяться исключительно к финансово-денежным обязательствам.

Изначальный договор же финансовых расчетов не предусматривает и влечет лишь одно обязательство – по заключению основного контракта в будущем.

Верховный Суд, напротив, указывал на допустимость использования задатка, рассматривая его как обеспечение исполнения денежного обязательства по основному договору.

Противоречие было устранено путем внесения поправок в Кодекс, а именно, в ч. 4 ст. 380. Теперь задаток совершенно законно можно использовать и в предварительных договорах, в том числе, и аренды.

Договор задатка не обязательно заключать отдельно – соответствующие положения можно прописать непосредственно в предварительном соглашении об аренде.

Судебная практика

По поводу предварительных договоров аренды судам частенько приходится решать следующие споры:

арендатор желает получить денежную компенсацию за срыв сроков заключения договора арендодателем;
арендатор желает получить денежное возмещение из-за банкротства арендодателя и, как следствие, незавершенных строительных работ;
при мошеннических действиях со стороны арендодателя, при составлении заведомо недействительного договора путем обмана или злоупотребления доверием.

Итак, изначальный договор аренды нужен для того, чтобы обязать сторон заключить основной в будущем.

Сроки стороны могут установить самостоятельно – если они не регламентированы, то заключить основной нужно в течение 1 года. В документе может присутствовать условие о задатке или о другой мере обеспечения обязательств.

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения для Росреестра рассматривается в статье.

Собственникам строящихся помещений выгодно пускать их в дело уже на этапе возведения или даже до его начала, ведь на вырученные деньги можно покрыть часть расходов. Один из таких способов получения прибыли с недостроенной недвижимости – это предварительный договор аренды.

Понятие и значение предварительного договора аренды нежилого помещения

Суть предварительного договора в том, что за определенную плату, после ввода помещения в эксплуатацию, оно будет сдано в аренду именно этому лицу и никому другому. Сумма, уплачиваемая за это, весьма существенна, и поэтому собственники идут на такой шаг, несмотря на то, что в будущем им могут подвернуться более выгодные варианты. Законодательно все дела, касающиеся этого вида соглашений, регулируются 429-ой статьей гражданского кодекса РФ.

Образец

Образец юридически грамотной формы предварительного договора аренды нежилого помещения в формате word.

Особенности и условия договора

Соглашения, связывающие стороны до начала основных взаимоотношений, имеют ряд особенностей и рисков, обусловленных многими факторами, включая то, что стороны договариваются в отношении виртуального предмета, который не может быть измерен или как-то непосредственно оценен.

При заключении подобных контрактов учитывают:

Высокий риск обмана . Несмотря на возможные опасности, которые, безусловно, оправданы, бизнесмены довольно часто бронируют себе таким образом аренду, поскольку это позволяет обойти конкурентов еще на ранних стадиях. Например, предположим, что в людном месте строится помещение для магазина, соответственно, выиграет та компания, которая успеет раньше других предложить его владельцу арендную плату. А если возводится несколько помещений, то заняв их все, можно не допустить появления в данном районе магазинов другой сети. Но такая тактика работает, мягко говоря, 50 на 50, так как строительный бизнес, особенно, в нашей стране – один из самых нестабильных. Об этом можно судить по многочисленным недостроенным зданиям, которыми изобилует практически любой российский город. Надо ли говорить, что в случае банкротства и, как следствие, прекращения застройщиком работ, арендатор, заплативший за предварительный договор, останется ни с чем? Скорее всего, нет.
Долгие и нудные судебные разбирательства в случае обмана, так как законы в этой области очень слабо проработаны;
Фактор времени – в нестабильном государстве сложно с уверенностью сказать, что будет, когда помещение достроят, но деньги вернуть уже не получится.

Требования к форме и содержанию

Форма предварительного контракта вызывает множество споров: с одной стороны, по обычаю любое приложение к основному документу заполняется тем же способом, что и основной бланк. Однако здесь договора аренды как такового еще нет, поэтому, основной договор нужно будет заключать в том же виде, что и предварительный: либо оба ручкой или оба на компьютере.

Бланк заполняется в свободной форме, при этом контракт должен давать реальные гарантии исполнения сторонами их обязанностей, то есть должен быть составлен юридически грамотно.

В контракте должно быть прописано:

Предельно конкретные и точные параметры помещения, его физический адрес , этаж, сторона от лестничной клетки, площадь, количество комнат и т.д. Все это потом может потребоваться на суде;
Сроки, по истечении которых должен быть заключен основной договор;
Штрафные санкции , которые понесут стороны в случае невыполнения обязательств;
Денежные суммы не должны фигурировать в предварительном контракте , в соответствии с ГК РФ. Как правило, деньги передаются сторонами “между собой”.

Как минимизировать вероятность обмана

Неисполнение владельцами своих обязанностей является одной из главных проблем предварительной аренды. Дело в том, что уплачиваемая при заключении соглашения сумма идет в счет арендной платы, или проще говоря, во время самой аренды клиент будет платить меньше. Естественно, арендодателю выгодно обмануть арендатора и найти на его место другого, который будет платить полную сумму, а лазейки в законах очень хорошо позволяют проводить такие махинации.

Любая сделка по закону должна содержать точное описание своего предмета, а идентифицировать помещение в недостроенном здании при отсутствии технического плана и нумерации крайне сложно. Часто этим пользуются, чтобы обойти закон, и судебная практика в этом вопросе весьма противоречива. Для того, чтобы максимально обезопасить себя, стороны стараются заранее оговорить и запротоколировать все спорные моменты.

Так, например:

Арендатор предоставляет собственнику банковскую гарантию того, что он может платить. От этого выигрывают обе стороны – хозяин будет уверен, что денежный поток не прекратится, а клиент, таким образом, в случае обмана, сможет опровергнуть в суде показания арендодателя о его неплатежеспособности;
Во избежание мошенничества, подписание договора сопровождается предоставлением сторонами как можно большего количества информации друг о друге , и в случае, если кто-то будет что-то скрывать, доверия между сторонами не возникнет, а значит, не будет речи и о сделке;
Для пущей уверенности за неисполнение обязанностей по договору стороны назначают друг другу штрафные санкции. Это может быть просрочка ввода помещения в эксплуатацию, предоставление его в аренду кому-то другому, а также отсутствие регулярных платежей со стороны клиента.
В интересах арендатора максимально полно идентифицировать помещение, являющееся предметом сделки, так как это ключевой момент: в случае обмана, он сможет вернуть свои деньги через суд, но если судья решит, что помещение, о котором идет речь невозможно найти, мошенничество, к сожалению, будет иметь успех.

Определение срока заключения основного договора

По закону (п.4 ст. 429 ГК РФ) предварительное соглашение не может быть бессрочным, и заключается либо на один год, если иное не указано в соглашении, либо на срок, оговоренный сторонами. Таким образом, с точки зрения права вступление в силу основного договора привязывается не к конкретному событию, например, вводу помещения в эксплуатацию или регистрации права собственности, а к некой дате, которая сама по себе ничего не означает. При этом считается, что стороны обязаны заключить основное соглашение только до тех пор, пока будет действовать предварительный договор.

На примере это выглядит так: индивидуальный предприниматель А и строительная компания Б договариваются, что не позднее 31-го декабря 2017 года Б передаст А в аренду помещение в строящемся здании. Однако, если не учесть тот факт, что здание могут не успеть построить к этому сроку, А потратит деньги на ветер. Поэтому обычно стороны дополнительно уточняют, что в случае просрочки ввода здания в эксплуатацию Б понесет штрафные санкции.

Задаток и обеспечительный платеж в предварительном договоре аренды

Предварительный договор всегда сопровождается уплатой арендодателю денежной суммы, которая, собственно, и является целью этой процедуры. Плату называют по-разному: задаток, обеспечительный платеж, аванс и так далее, но сути это не меняет: арендатор покупает себе место для будущей аренды.

Однако по закону, в силу ст. 380 п.1 ГК РФ, денежные суммы могут фигурировать только в денежных обязательствах, а предварительное соглашение, согласно ст. 429, не является таковым. Поэтому оплата передается сторонами только “между собой” и либо не фиксируется ни в каких документах, либо происходит по иному механизму, например, по дарственной.

Данный нюанс также является почвой для мошеннических действий и очень часто арендодатель сначала платит, а после заключения основного договора или окончания срока аренды через суд требует вернуть задаток. Закон же в этом случае практически всегда защищает арендатора, так как арендодатель не имеет права взимать плату за предварительные договоры.

Типичный пример такого разбирательства: постановление ФАС УО от 09.06.2008 № Ф09-4135/08-С6, в котором собственника помещения обязали вернуть аванс с процентами, под предлогом незаконного обогащения.

Судебная практика

Судебная практика очень богата разбирательствами по предварительным договорам, она содержит самые разные случаи: от банального недопонимания и до целенаправленного мошенничества.

Приведем наиболее типичные случаи, встречающиеся чаще всего:

Индивидуальный предприниматель А перечислил застройщику Б 570 тысяч рублей в виде аванса, которые Б потратил на облицовку помещения. Однако проект закончен не был и срок заключения основного договора был просрочен. По закону А и Б больше не связаны обязательствами, однако А, согласно договору, должен вернуть Б его задаток с процентами. Суд первой инстанции отказал Б в иске, ссылаясь на то, что предварительный договор не может содержать товарно-денежных и иных материальных отношений, а может лишь связать стороны обязательствами. После этого А подал апелляцию в суд второй инстанции, где его ждало то же самое, и лишь с третьей попытки А удалось вернуть свои деньги, доказав, что Б обогатился, не имея на то законных оснований.
Та же самая ситуация, только хозяин помещения Б решил обмануть А, путем составления юридически-неправильного договора. В соглашении не было указано точных параметров помещения, включая площадь и технический план, а присутствовали лишь общие фразы наподобие: “комната на n-ом этаже” и “вторая от окна”. Суд постановил признать договор недействительным, и А остался без денег и с неприятным осадком на душе.
Также часто встречается и следующая схема: заключается грамотный контракт, учитывающий все нюансы, но застройщик после уплаты аванса, неожиданно банкротится, соответственно вернуть деньги арендатор не может. При этом, обычно, здесь еще имеет место заключение нескольких договоров на одно помещение с разными лицами, и соответственно, получение нескольких задатков.

Для чего нужно заключать данный договор

От предварительных контрактов выигрывают обе стороны: наниматель может забронировать себе место и выиграть, таким образом, в перспективе, а наймодатель получает деньги непосредственно на этапе строительства помещения, когда они нужны для его отделки. Кроме того такой договор связывает стороны обязательствами, неисполнение которых будет иметь для них последствия.

Во избежание недоразумений, неприятных сюрпризов и долгих судебных тяжб, юристы советуют перед заключением договора тщательно изучить судебную практику, чтобы знать все подводные камни такого рода отношений.

Важно понимать, что предварительные договоренности очень плохо регулируются законом, поэтому на 90% они строятся на “честном слове”. Иногда гарантом доверия может выступать собранный компромат, а иногда обстоятельства, которые держат стороны в тисках.

Производственного оборудования, складов и т.д. Суть предварительного договора заключается в том, что в нем прописываются основные положения будущей сделки, а так же определяется срок, когда будет заключен главный договор. Кроме того, в предварительном договоре определяется ответственность сторон, в случае, если в последствие одна из них будет уклоняться от совершения основной сделки. В зависимости от вида основного договора, предварительный договор может содержать определенные особенности. В данной статье, мы поговорим о нюансах предварительного договора аренды нежилого помещения.

Особенности предварительного договора аренды нежилого помещения

Основные положения, касающиеся правил заключения любого предварительного договора, содержаться в ст.429 ГК РФ . Хотелось бы сразу отметить, что область применения предварительного договора аренды нежилого помещения только одна – это сфера строительства и реконструкции нежилых зданий (нежилых помещений), которые, впоследствии, будут сдаваться в аренду. Такой предварительный договор не заключают в отношении уже имеющихся (готовых) нежилых помещений, поскольку в этом случае он просто не имеет смысла. Предварительные договоры заключаются с целью письменно закрепить намерения сторон в будущем совершить ту или иную сделку .

Как правило, подобные договоры имеют место быть тогда, когда стороны правоотношения, в силу тех или иных обстоятельств на данный момент времени не могут заключить основной договор. В случае с арендой нежилого помещения таким обстоятельством является то, что предмет договора является недостроенным и, соответственно, он не зарегистрирован как объект недвижимости. В связи с этим, он не может участвовать в обороте. По закону, договор аренды недвижимости должен быть зарегистрирован , и, соответственно, заключаться он может только в отношении зарегистрированного объекта. В связи с этим, в отношении такого предмета договора может быть заключен предварительный договор аренды – до момента, пока объект не будет зарегистрирован государственными органами. В предварительном договоре прописываются основные условия будущего договора, а так же, оговариваются требования, соблюдение которых сторонами обязательно, для того, чтобы будущий аренды мог быть заключен.

Предварительный договор аренды нежилого помещения содержит большое количество нюансов, которые следует учесть, поскольку данный договор относится к соглашениям с повышенными рисками, обусловленными сферой применения данного предварительного договора – в правоотношениях по поводу еще не достроенного здания (помещения). Стороны соглашения договариваются заключить договор аренды после того, как здание (помещение) будет достроено, введено в эксплуатацию и зарегистрировано.

Поскольку, сам по себе процесс строительства и введения созданного объекта в эксплуатацию, его государственная регистрация, сопряжены с большим количеством этапов и всевозможных проблем, чтобы снизить риски возникновения обстоятельств, препятствующих заключению , стороны должны оговорить друг с другом, до заключения, либо при заключении предварительного договора, меры обеспечения обоюдного исполнения обязательств . К таким мерам обеспечения относятся:

Предоставление арендатором , подтверждающей его платежеспособность. Так же, внесение арендатором определенной суммы в качестве авансового арендного платежа, задатка, аванса и т.д. (данное действие должно быть подтверждено платежными документами и отражаться в предварительном договоре). То, как будет называться данный платеж, стороны определяют самостоятельно, главное помнить о правовых различиях в понятиях задаток, аванс, арендный платеж и т.д., поскольку, они влекут за собой различные правовые последствия для сторон.

Предоставление арендодателем исчерпывающей информации о своей деятельности, сведений об арендодателе как о , об иных арендаторах помещений в строящемся объекте и т.д. Объем предоставляемой информации устанавливается по соглашению сторон.

Установление штрафных санкций для обеих сторон (устанавливаются по соглашению сторон), при невыполнении ими своих обязательств – необходимо установить объем возмещаемых убытков, причиненных неисполнением договора.

Помимо указанных выше гарантий, стороны могут договориться об иных мерах обеспечения исполнения предварительного договора и заключения последующего договора аренды. Данные меры обязательно должны быть отражены в предварительном договоре.

О содержании предварительного договора аренды нежилого помещения поговорим дальше, а пока хотелось бы указать на форму заключения данного договора . Как правило, предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основной договор. Однако, для данного предварительного договора сделано исключение – обычно, он составляется в простой письменной форме . Связано такое исключение с тем, что объект недвижимости еще не зарегистрирован, а значит, не может быть зарегистрирован и договор с ним. Однако, вопрос о форме данного предварительного договора на практике, зачастую, вызывает значительное количество споров.

Так же, прежде чем перейти к рассмотрению обязательных положений предварительного договора аренды нежилого помещения, хотелось бы указать на следующую особенность. В соответствии со ст.429 ГК РФ , обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Содержание предварительного договора аренды нежилого помещения

Поскольку одной из основных функций предварительного договора является установление условий, понуждающих стороны в будущем заключить договор аренды, в него, помимо основных положений договора аренды, должны быть включены специфические пункты, направленные на исключение возможности одной из сторон уклониться от заключения договора аренды. В связи с этим, в предварительный договор аренды нежилого помещения обязательно должны быть включены следующие моменты :

-срок передачи помещения арендатору (данный срок, по сути дела, является сроком окончания действия предварительного договора и сроком, когда должен быть заключен договор аренды). Можно указать не конкретный день передачи, а период времени, в течение которого помещение (здание) должно быть передано арендатору – в рамках этого срока арендодатель не будет нести ответственности за просрочку исполнения договора. Такое условие вполне допустимо, учитывая специфику , где возможны различные просрочки и изменения сроков возведения объектов. В то же время, целесообразным является указание в договоре на штрафные санкции, применяемые к арендодателю, за каждый день просрочки передачи объекта, свыше указанного срока передачи (вплоть до расторжения предварительного соглашения и возмещения причиненного ущерба).

-положение об ответственности сторон – объем ответственности каждой из сторон должен быть четко определен в соглашении.

----ответственность за несвоевременную передачу помещения арендатору . По данному предварительному договору аренды нежилого помещения, в большей степени рискует арендатор, поскольку в случае просрочки сдачи объекта арендодателем, либо вовсе невозможности сдать объект, арендатор несет существенные убытки. В связи с этим, чтобы обезопасить себя, арендатор вправе внести в договор положение о возмещении ему всех видов убытков, в случае невыполнения арендодателем своих обязательств (вопрос о включении в данные убытки упущенной выгоды, решается по соглашению сторон). В свою очередь, арендодатель может указать, что он не несет ответственность при наступлении форс-мажорных обстоятельств (при этом крайне важно перечислить все те обстоятельства, которые стороны будут считать форс-мажорными).

----обязанность сторон заключить основной договор аренды . Заключение договора аренды нежилого помещения возможно только после государственной регистрации возведенного здания. В связи с этим, арендатор вправе устанавливать различные штрафные санкции (возмещение убытков) для арендодателя, в случае уклонения последнего от совершения регистрационных действий, а так же, от последующего заключения . Как правило, аналогичные санкции предусматриваются и для арендатора (удержание арендодателем внесенных арендатором платежей, возмещение причиненных убытков), при его уклонении от заключения договора.

Обеим сторонам соглашения следует помнить, что когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения (ст.445 п.4 ГК РФ ) о принуждении данной стороны к заключению основного договора в судебном порядке, на основании обращения в суд другой стороны.

Помимо таких специфических пунктов, предварительный договор аренды нежилого помещения должен содержать основные положения будущего договора аренды , такие как:

-описание предмета договора (его местонахождение, адрес, площадь, иные помещения (здания). К предварительному договору может прилагаться проектная (техническая) документация на здание (его часть, помещение). Указание на предмет договора является существенным условием соглашения, без него договор считается не заключенным. Кроме того, подробное описание предмета договора (с приложением соответствующих документов) позволит в будущем избежать споров между сторонами, по поводу того, что построенный объект не соответствует предварительным договоренностям.

-срок, на который будет заключен будущий договор аренды . Как правило, данные договора заключаются на срок свыше одного года.

-срок, в который стороны обязуются заключить договор аренды . Указание на срок, является существенным условием договора, и без него соглашение может быть признано не заключенным. Об этом сроке (целесообразно указывать календарные сроки), уже было сказано выше, но хотелось бы уточнить, что если данный срок установлен сторонами не будет, то по общему правилу, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

-размер арендной платы . В гражданском законодательстве установлены правила, согласно которым может происходить изменение размера арендной платы. Однако, стороны могут уточнить данный вопрос в соглашении и кроме того, детализировать его указанием на то, может ли быть изменен размер платы при заключении договора аренды, с учетом произошедших за истекший период времени .

-порядок распределения расходов между сторонами : расходов, связанных с будущим заключением договора аренды; расходов, связанных с оплатой коммунальных платежей; расходов на текущий ремонт и т.д.

Так же хотелось бы напомнить, что передача помещения (здания) осуществляется арендатором по акту приема-передачи , который является неотъемлемой частью соглашения аренды. До подписания данного акта, арендатор обязан произвести осмотр возведенного здания (помещения). Подписание акта означает, что здание (помещение) передано арендатору. При этом пункт о возможности предварительного осмотра арендатором помещения (до заключения договора аренды), может быть установлен в предварительном договоре.

В начале нашего разговора о предварительном договоре аренды нежилого помещения, упоминалось о том, что данный договор относится к соглашениям с повышенными рисками. Многие положения, касающиеся данного предварительного договора, касающиеся его формы, платежей арендатора, определения срока заключения основного договора и т.д., являются предметом правовых споров и требуют юридической доработки. В связи с этим, сторонам, решившим заключить предварительный договор аренды недвижимого имущества , следует тщательно подходить к вопросам его составления и согласовывать как можно большее количество нюансов.

на заключение договора аренды нежилого помещения

В лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор аренды недвижимого имущества, основные условия которого Стороны определяют в настоящем договоре, который является предварительным договором.Договор аренды должен быть заключен Сторонами настоящего договора в течение с момента получения Арендодателем свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое будет сдаваться в аренду. Обязательства из будущего договора аренды возникнут у Сторон настоящего договора с момента заключения основного договора аренды.

2. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ БУДУЩЕГО ДОГОВОРА

1. Предмет договора.

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: общей площадью кв. м, в состоянии, позволяющем его эксплуатировать для .

2. Обязанности сторон.

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Производить капитальный ремонт за свой счет.

2.1.2. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры по устранению ее последствий.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Использовать помещение исключительно по его прямому назначению в соответствии с настоящим договором.

2.2.3. Своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт, оплачивать коммунальные платежи по содержанию арендованного имущества.

2.2.4. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендодателю.

2.2.5. Не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения Арендодателя.

2.2.6. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет собственных средств или возмещает ущерб, причиненный Арендодателю, в установленном законом порядке.

3. Расчеты по договору.

3.1. Арендатор будет производить арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме рублей в с учетом налога на добавленную стоимость.

3.2. Оплата производится ежемесячно (ежеквартально) путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды.

3.3. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере % от суммы задолженности, но не более % от общей суммы арендной платы.

3.4. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.

4. Срок действия, порядок изменения и расторжения будущего договора.

4.1. Срок аренды устанавливается с «»2014 г. по «»2014 г.

4.1.1. По истечении срока договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора.

4.1.2. За месяц до истечения срока аренды Арендатор должен уведомить Арендодателя о намерении продлить срок договора.

4.1.3. Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

4.2. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон.Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

4.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор выселению:

4.3.1. При использовании Арендатором помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды;

4.3.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения;

4.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату в течение трех месяцев;

4.3.4. Если Арендатор не производит ремонтов, предусмотренных договоров аренды.

4.4. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора:

4.4.1. Если Арендодатель не производит вменяемого ему капитального ремонта помещения.

4.4.2. Если помещение в силу обстоятельства, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, негодном для использования.

5. Форс-мажор.

5.1. Сторона освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при настоящих условиях обстоятельствах.

5.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п.5.1 настоящего Договора, каждая сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения стороной своих обязательств по настоящему Договору.

5.3. Если сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п.5.2 настоящего Договора, то она обязана возместить второй стороне понесенные второй стороной убытки.

5.4. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п.5.1 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.

6. Разрешение споров.

6.1. Все споры и разногласия, возникающие между Сторонами из условий настоящего Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров.

6.2. В случае не урегулирования споров путем переговоров споры разрешаются Арбитражным судом , в установленном Законом порядке.

3. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

3.1. Любые изменения и дополнения, дополнительные соглашения к настоящему Договору действительны, при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

3.2. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме. Уведомления и сообщения будут считаться исполненными надлежащим образом, если они посланы заказным письмом, по телеграфу, телетайпу, телексу, телефаксу или доставлены лично по юридическим (почтовым) адресам сторон с получением под расписку соответствующими должностными лицами.

3.3. Настоящий Договор совершен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у Арендодателя и Арендатора.

3.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.