Банкротство застройщика – что делать? Процедура взыскания неустойки по дду, если застройщик обанкротился Строительная компания банкротится чтобы не платить неустойку.

В первую очередь вопросом потенциальной защиты своих прав должен обеспокоиться сам дольщик. На основании закона о долевом строительстве, у него существует несколько вариантов действий при возникновении чрезвычайных ситуаций:

• в досудебном или судебном порядке с вменением застройщику требования вернуть внесенные средства;
• дольщик имеет право потребовать дополнительно выплатить неустойку, за нарушение сроков предоставление возможности стать собственником жилья, взыскать сумму за моральный вред и потребовать оплаты неустойки.

Например, по законодательству о долевом строительстве можно вменить застройщику требование возместить суммы, потраченные на аренду жилья на период превышения сроков сдачи объекта ДДУ.

С иском можно обратиться в:

• Роспотребнадзор;
• прокуратуру;
• судебные инстанции.

Одним из значимых оснований быть уверенным в восстановлении своих прав становится точное знание, что участок, на котором производится строительство, юридически находится в залоге у всех дольщиков. Для возврата средств взимание взыскания сумм может быть направлено на этот участок и недостроенный объект строительства.

Дополнительной гарантией успешного решения проблемы становится направление в организацию по защите прав потребителей. Они являются структурами, задачей которых становится предоставление бесплатной консультации по любым спорным вопросам в отношении исполнения Закона о защите прав потребителей. Представители этой организации также готовы рекомендовать специалистов, готовых взяться за решение любой юридической коллизии.

Важно помнить, что законодательно все судебные издержки в такой ситуации обязан возместить застройщик.

Если застройщик — банкрот

В той ситуации, если застройщик официально признается банкротом, порядок действий оказывается несколько сложнее. В настоящий момент в законодательстве четкий порядок действий в таком случае юридически не прописан. По этой причине дольщику потребуется внимательно изучить все документы об участии в таком строительном проекте, которые существуют и могут быть у него на руках.

Какие виды договоров могут учитывать правоотношения сторон строительства?

Точнее говоря, потребуется проверить, когда такой договор заключался. В ситуации, если это произошло после 1 января 2005 года порядок взаимоотношений между дольщиком и застройщиком регулируется специально разработанным законодательным документом №214-ФЗ. В этом Законе строго зафиксированы варианты исполнения своих обязательств застройщиком:

• поручительство;
• залог.

На предмет залога, которым чаще всего становится объект строительства и земельный участок его размещения, может направляться взыскание. В случае поручительства обязанность решения финансовых вопросов перенаправляется на поручителя.

В случае, когда застройщик объявляет себя банкротом, по Закону «О несостоятельности (банкротстве)» залог взыскивается только в судебном порядке.

Порядок действий дольщика

В тех случаях, когда застройщик признан несостоятельным, то есть является банкротом, дольщику неизбежно придется обращаться в суд. Только на основании судебного решения он получает возможность заявить свои права на возврат вложенных средств. При всей внешней прозрачности указанной процедуры, в каждом случае банкротства «строителя», те, кто ждет момент долгожданного въезда на отдельные площади, могут столкнуться с различными типовыми ситуациями, каждая из которых предполагает отдельный порядок действий.

1. Дольщик выиграл суд , но денег застройщик по разным причинам не выплачивает. Для обеспечения возможности получения своих денег, несостоявшемуся домовладельцу потребуется подать заявление с требованием признать его включенным в реестр кредиторов. Такой документ подается в арбитражный суд или тому арбитражному управляющему, который занимается обеспечением процедуры банкротства компании, выполнявшей строительство. Одновременно можно подать аналогичное заявление и в суд общей юрисдикции. В том числе по причине назначения такими судами к взысканию в пользу пострадавшей стороны существенно более значимых по размеру сумм.
2. В случае, когда застройщик оказывается мошенником , судьба возврата сумм сложнее и драматичнее. В таком случае застройщикам рекомендуется и обратиться в суд и одновременно создать товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое в качестве юридической организации получает право получить недостроенное сооружение в управление, достроить его своими силами и вступить в права собственников.
3. В ситуации, когда права застройщика передаются другой компании по итогам проведения процедура банкротства, права дольщиков сохраняются и они могут или продолжить сохранять статус потенциального обитателя строящегося строения или получить от нового застройщика квартиры в другом жилом объекте.

Нарушения договора

При подписании договора долевого строительства стоит обращать внимание, что права и обязанности распространяются в нем на обе стороны соглашения. Нарушить свои обязательства может любой участник такой сделки. Тем не менее, чаще в юридической практике рассматриваются случаи нарушения договора стороной, выполняющей возведение здания.

Самым распространенным нарушением становится задержка предоставления возможности подписать акт приемки готового строения дольщиков и въезда в законченную и подготовленную к заселению квартиру. В этой ситуации дольщику можно пробовать решить спорный вопрос в досудебном порядке. На основании положений таком строительстве тот, кто заветные квадратные метры в срок получить не может, имеет право:

• потребовать возврата средств и расторжения соглашения;
• потребовать оплатить неустойку, в том числе выплатить возмещение сумм, потраченных на аренду жилья в те недели и месяцы, в которые проживать в уже должном быть сданном строении не удалось;
• потребовать возмещение морального вреда.

Штрафы за несоблюдение

Возможность взыскания штрафных сумм предусматривается как в отношении дольщика. В качестве штрафов налагаемых на того, кто здание возводит, учитывается неустойка за срок срыва даты сдачи. В несостоятельного «строителя» может взыскиваться неустойка.

На будущих владельцев квадратных метров могут накладываться финансовые взыскание за неисполнение соблюдения сроков внесения постоянных платежей по ипотечным договорам. Или за невнесение указанных в подписанном документе о взаимодействии сумм, направляемых на содержание возводимого строения.

Порядок взыскания неустойки

Взыскание такой неустойки определяется в досудебном или судебном порядке. При отсутствии возможности решить конфликтную ситуацию без вмешательства юридических структур, неустойка выплачивается на основании судебного решения. Срыв сроков выплат становится поводом для несостоявшегося обладателя квартиры обратиться в службу судебных приставов. А как ее рассчитать?

При расчете суммы к выплате неустойки применяется специализированная формула. Сумма по этой формуле определяется на основании умножения цены договора на число дней просрочки и на ставку рефинансирования Центрального банка страны, которые делятся сначала на 100, а потом на 150 для физических лиц или на 300 для юридических лиц и предпринимателей.

Претензия по долевому строительству

Такая возможность изначально предусмотрена в договоре долевого участия. Такая претензия направляется стороной, считающей, что её права нарушены, второй стороне. Документ обязательно утверждается нотариально. В нем указывается строк устранения причин, ставших основанием для направления претензии.

В заключении стоит отметить, что рост числа строений, возводимых по договорам долевого участия, стал основанием для подробной проработки законодательства. В последние годы с ситуациями отсутствия возможности решить спор сторон такого договора представители юридических организаций сталкиваются уже не столь часто, как в прошлые десятилетия, когда рынок только формировался.

Здравствуйте, я заключил договор участия в долевом строительстве с застройщиком, по которому он должен был передать мне квартиру в сентябре 2014 года. Квартиру я получил в январе 2015 года. Недавно я узнал, что он подал заявление в суд о признании себя банкротом. В какой суд мне обращаться за взысканием неустойки – в суд общей юрисдикции или арбитражный?

• Вопрос: №1759 от: 2015-04-10.

Здравствуйте, по существу Вашего вопроса сообщаем следующее:

В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ (далее - ФЗ «Об участии в долевом строительстве») в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта (недвижимого имущества) договора застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то указанная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно абз. 4 ст. 2 Федерального закона от 27 сентября 2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - ФЗ «О банкротстве») № 127-ФЗ под денежным обязательством понимается обязанность должника уплатить кредитору определённую денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному законом основанию.

По смыслу абз. 4 ст. 2 и п. 2 ст. 4 ФЗ «О банкротстве» финансовые санкции, подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в частности, неустойка), являются денежным обязательством, хотя и не учитываются при определении признаков банкротства.

В ст. 201.1 ФЗ «О банкротстве» определено, что является денежным требованием участника строительства к застройщику. Неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства не является таким требованием.

Однако обязанность застройщика уплатить участнику долевого строительства указанную неустойку является ответственностью застройщика за нарушение основного обязательства по договору об участии в долевом строительстве. Т.е. данная обязанность по существу является денежным обязательством (исходя из толкования абз. 4 ст. 2 и п. 2 ст. 4 ФЗ «О банкротстве).

Как указал Верховный Суд РФ в «Обзоре судебной практики» от 4 марта 2015 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ (далее - «Обзор судебной практики»), использование при банкротстве застройщиков понятия «денежное требование участника строительства» не означает, что в рамках дела о банкротстве участник строительства вправе предъявить к должнику - застройщику только те денежные требования, перечень которых содержится в пп. 4 п. 1 ст. 201.1. ФЗ «О банкротстве». Положения данной статьи должны применяться в совокупности со ст. 2 и 4 ФЗ «О банкротстве».

В силу абз. 2 п. 1 ст. 63, абз. 2 п. 1 ст. 81, абз. 8 п. 1 ст. 94, абз. 7 п. 1 ст. 126 ФЗ «О банкротстве» с даты введения наблюдения финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в деле о банкротстве в порядке ст. 71 или 100 указанного закона.

Таким образом, требование участника строительства о взыскании с застройщика неустойки за нарушение определенного договором срока передачи недвижимого имущества должно быть предъявлено к должнику только в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве, как и денежные требования, перечисленные в пп. 4 п. 1 ст. 201.1. ФЗ «О банкротстве». Данная позиция подтверждается и судебной практикой.

Для получения более развернутой консультации рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко 20В, офис 414, тел.: 8-919-865-42-20.

Внимание! Информация, предоставленная в статье, актуальна на момент ее публикации.

В последнее время дольщики, вложившие свои денежные средства на покупку квартир у застройщиков – банкротов, задают вопросы о возможности и целесообразности взыскания неустойки за просрочку передачи квартир (речь идет о дольщиках компаний М-Индустрия, Премиум, РосПолиТехПроект и иных застройщиков).
Исходя из нашего опыта ведения дел по защите прав дольщиков и ведения дел по банкротству застройщиков можем, дать следующие разъяснения.

1. Возможность взыскания неустойки.

Действующее законодательство позволяет взыскивать с застройщика неустойку за просрочку передачи жилого помещения. Размер неустойки рассчитывается в соответствии с Законом о долевом строительстве (214-ФЗ), Законом о защите прав потребителей и иных нормативных актов. Неустойка рассчитывается за период с даты передачи квартиры (или окончания строительства), указанной в договоре, по дату введения в отношении застройщика процедуры наблюдения в деле о банкротстве.
Учитывая, что в соответствии с Законом о защите прав потребителей граждане освобождаются от уплаты государственной пошлины с суммы иска до одного миллиона рублей, мы рекомендуем остановиться на этой сумме. Однако, если дольщик готов оплатить государственную пошлину, то сумма неустойки может быть и выше, в любом случае с 1 млн. рублей пошлина не уплачивается.

2. Целесообразность взыскания неустойки.

Очевидно, что если застройщик находится в состоянии банкротство «живых» денег с него не получить. Однако, установленная арбитражным судом в деле о банкротстве неустойка будет включена как денежное требование дольщика наравне с другими денежными требованиями иных кредиторов. Кстати, есть мнение некоторых судей, что неустойка по договору с застройщиком может являться требованием ТРЕТЬЕЙ очереди (после введения правил о банкротстве застройщика – параграф 7 главы 9 Закона о банкротстве). То есть требования дольщиков по неустойке возможно будут включены в третью очередь, а требования иных денежных кредиторов перейдут в четвертую очередь.
Что может дать дольщикам установленный размер неустойки в виде денежного требования к застройщику-банкроту?
Прежде всего, это даст дольщику возможность противопоставить свои денежные требования требованиям иных кредиторов.
Не секрет, что в деле о банкротстве застройщика устанавливаются требования иных денежных кредиторов, эти требования включаются в реестр, и эти кредиторы могут влиять на принятие решения собранием кредиторов, решения не всегда принятые в интересах дольщиков. Дольщики, установившие денежные требования могут участвовать в собрании кредиторов, и принимать решения в своих интересах.
Кроме того, нельзя забывать, что Закон о банкротстве в некоторых случаях связывает возможность передачи дольщикам жилых помещений с компенсацией требований иных денежных кредиторов.
Так вот для того, что бы дольщики потратили меньшие деньги на компенсацию требований иных денежных кредиторов, необходимо противопоставить требованиям иных денежных кредиторов свои требования по уплате неустойке.

Вы можете выбирать варианты:

1) с момента введения наблюдения подать в суд ходатайство о приостановлении или прекращении производства по делу. Попутно направить требование о включении в реестр требований кредиторов;

2) не подавать такое ходатайство, однако суд может оставить ваше требование о включении в реестр кредиторов без рассмотрения;

3) дождаться вступления решения в силу и направить требование о включение в реестр уже в конкурсном производстве.

Надежнее избрать первый вариант.

Обоснование:

Ответ на Ваш вопрос содержится в пунктах 28-29 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»

Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступает следующее последствие: по ходатайству кредитора приостанавливается производство по делам, связанным с взысканием с должника денежных средств, и кредитор в этом случае вправе предъявить свои требования к должнику в порядке, установленном данным Законом.
По этой причине, если исковое заявление о взыскании с должника долга по денежным обязательствам или обязательным платежам, за исключением текущих платежей, было подано до даты введения наблюдения, то в ходе процедур наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления право выбора принадлежит истцу: либо по его ходатайству суд, рассматривающий его иск, приостанавливает производство по делу на основании части 2 статьи 143 АПК РФ, либо в отсутствие такого ходатайства этот суд продолжает рассмотрение дела в общем порядке; при этом в силу запрета на осуществление по подобным требованиям исполнительного производства в процедурах наблюдения, финансового оздоровления и внешнего управления (абзац четвертый пункта 1 статьи 63, абзац пятый пункта 1 статьи 81 и абзац второй пункта 2 статьи 95 Закона о банкротстве) исполнительный лист в ходе упомянутых процедур по такому делу не выдается. Суд не вправе приостановить по названному основанию производство по делу по своей инициативе или по ходатайству ответчика.
При наличии соответствующего ходатайства истца суд приостанавливает производство по делу до даты признания должника банкротом (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве) или прекращения производства по делу о банкротстве, на что указывается в определении о приостановлении производства по делу. Впоследствии, если должник будет признан банкротом, суд по своей инициативе или по ходатайству любого участвующего в деле лица возобновляет производство по делу и оставляет исковое заявление без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.
Если впоследствии будет прекращено производство по делу о банкротстве по любому основанию, кроме утверждения мирового соглашения, рассматривающий иск суд по своей инициативе или по ходатайству любого участвующего в деле лица возобновляет производство по делу и продолжает рассмотрение иска, при этом, если требование истца было заявлено в деле о банкротстве, рассматривающий иск суд должен учитывать, что установленные судебными актами по делу о банкротстве обстоятельства (в том числе о наличии или отсутствии у истца требования к должнику) не подлежат доказыванию вновь (часть 2 статьи 69 АПК РФ).
Если же в этой ситуации требование истца было установлено в деле о банкротстве, то рассматривающий иск суд по своей инициативе или по ходатайству любого участвующего в деле лица возобновляет производство по делу и прекращает производство по нему применительно к пункту 2 части 1 статьи 150 АПК РФ.

29. Наличие неприостановленного и непрекращенного искового производства по требованию кредитора, заявленному в деле о банкротстве, является основанием для оставления судом, рассматривающим дело о банкротстве, такого требования без рассмотрения применительно к пункту 1 части 1 статьи 148 АПК РФ, за исключением случая, когда кредитор подал в указанном исковом производстве ходатайство о приостановлении или прекращении производства по делу.
Однако если о наличии такого искового производства станет известно после вынесения рассматривающим дело о банкротстве судом определения о включении или об отказе во включении требования в реестр, но до вынесения судом решения по исковому производству, то названное обстоятельство не является основанием для отмены вынесенного в рамках дела о банкротстве определения - в таком случае рассматривающий иск суд приостанавливает производство по делу или оставляет иск без рассмотрения с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 28 настоящего постановления.
Если же будут вынесены и определение по результатам рассмотрения требования в деле о банкротстве, и решение суда в рамках искового производства, то в случае противоречия этих судебных актов рассматривающий дело о банкротстве суд руководствуется принятым в рамках дела о банкротстве судебным актом.

Кроме того:

Вопрос №8. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015)

В силу абзаца второго п. 1 ст. 63, абзаца второго п. 1 ст. 81, абзаца восьмого п. 1 ст. 94, абзаца седьмого п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в деле о банкротстве в порядке ст. 71 или 100 данного закона.
Следовательно, требование участника строительства (в том числе гражданина) о взыскании с должника неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого участия может быть предъявлено к должнику - застройщику только в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве, как и денежные требования, перечисленные в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве.