Типовой договор продажи нежилого помещения. Образец договора купли-продажи нежилого здания

Спрос на нежилые помещения стабильно высок, а значит – в гражданском обороте высока доля сделок с этими объектами. Нежилое помещение, полученное по договору купли-продажи, может использоваться новым собственником для административных, торговых, складских, производственных и других целей, кроме проживания физических лиц.

Предметом сделки могут быть помещения, расположенные в жилых зданиях или встроенно-пристроенные к ним. Эти объекты не приспособлены для постоянного проживания граждан или для использования в качестве служебного жилья.

Как оформить договор купли-продажи нежилого помещения: образец 2019 года

Заключение сделки – самый простой и распространенный способ отчуждения имущественных прав. Такое соглашение предполагает, что продавец обязуется передать право собственности на объект, а покупатель – принять объект, заплатив за него заранее оговоренную денежную сумму.

В качестве сторон договора купли-продажи нежилого помещения могут выступать как физические лица (граждане), так и юридические лица. В некоторых случаях сторонами выступают муниципальные образования и иные субъекты Российской Федерации. Пример такой сделки – реализация муниципального или государственного имущества.

Если договор купли-продажи нежилого помещения заключает коммерческая организация, она должна обладать правоспособностью. Правоспособность возникает с момента государственной регистрации юридического лица. Физическое лицо для участия в сделке должно быть дееспособным. Если покупатель или продавец недееспособен, от его имени может действовать законный представитель.

Договор купли-продажи нежилого помещения заключается в простой письменной форме и скрепляется подписями сторон. Если объект находится в общей (долевой) собственности, то соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению. После заключения сделки покупатель должен зафиксировать в Росреестре переход права собственности.

В тексте соглашения должны присутствовать такие пункты:

• определение предмета (адрес, площадь, планировка, этаж, данные кадастрового паспорта);
• цена (за весь объект или за единицу площади);
• порядок передачи имущества;
• права, обязанности и ответственность сторон.

В соответствии со ст.433 ГК РФ, договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным с момента подписания его сторонами. Право собственности на помещение официально сохраняется за продавцом до момента государственной регистрации перехода права собственности.

Факт передачи нежилого помещения продавцом и факт его принятия покупателем может быть отражен в передаточном акте.

Договор купли-продажи нежилого помещения (строения) содержит приложения:

• график платежей;
• описание помещения;
• кадастровый паспорт;
• документ, подтверждающий право собственности.

Вместе с договором вы можете скачать:

• акт приема-передачи недвижимости;
• дополнительное соглашение;
• протокол разногласий;
• протокол согласования разногласий.

В этой статье мы постараемся затронуть все нюансы проведения сделки и оформления договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2019 году. Тем более что сейчас самый благоприятный момент для покупки нежилой недвижимости.

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в 2019 году одним из объектов кадастрового учета является «Помещение» с назначением «нежилое». В обиходе этот объект учета называется по-прежнему – нежилое помещение (НП).

Признаки

Нежилое помещение – это объект недвижимости, состоящий на кадастровом учете и обладающий следующими признаками:

• расположен в здании (жилом или нежилом);
• обособлен от других помещений в здании;
• имеет отдельный вход;
• состоит из нескольких «частей», необходимых для его функционирования;
• не предназначен для постоянного проживания;
• используется в коммерческих, административных или общественных целях;
• имеет назначение «нежилое», зафиксированное в ЕГРН.

Виды использования

Нежилые помещения в зависимости от их использования можно разделить на несколько видов. Наиболее часто встречаемые:

• офисы помещения в зданиях;
• торговые помещения в зданиях;
• организации общепита в зданиях;
• гостиницы в зданиях;
• развлекательные центры в зданиях;
• для оказания бытовых услуг;
• размещение аптек и оказание медицинских услуг;
• другие.

Покупаем нежилое помещение

Чтобы избежать ошибок при заключении договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2019 году, нужно последовательно совершить несколько шагов.

В контексте настоящей статьи физические лица – это граждане, не имеющие статуса «индивидуальный предприниматель».

Выбор объекта

Среди большого количества нежилых помещений на рынке недвижимости подобрать подходящее не так уж и просто. Руководствоваться необходимо здравым смыслом, ограничиваясь необходимыми параметрами и отметая ненужные.

Если самым важным из них является цена, ищите помещение на 7%-10% дороже, чем можете себе позволить. Торг — одна из важнейших церемоний. Скидку делают всегда, т.к. она чаще всего изначально включена в цену.

Нежилое помещение должно соответствовать цели, для которой оно приобретается.

Работа с продавцом

Как только нежилое помещение подобрано, начинается первичная работа с продавцом. Она включает в себя:

• Выявление действительного собственника НП. Их может быть несколько или один. Самый правильный вариант, когда только помещение подобрано, заказать по нему расширенную актуальную выписку из ЕГРН. Сведения, указанные в ней, дадут ответы на многие вопросы. Доверять продавцу на все 100% в этом деле нельзя. Заказать выписку может любое физическое лицо.
• Покупателю необходимо внимательно изучить содержащуюся в выписке информацию о НП. Нужно обратить внимание на вид права: единоличная (один собственник), общая долевая или общая совместная (несколько собственников). От этой информации будет зависеть порядок проведения сделки.
• Осмотр правоустанавливающих документов продавца на НП. Правоустанавливающие – это документы, объясняющие, как продавец стал собственником НП. Основные из них: договоры гражданско-правового характера, свидетельство о праве на наследство, судебное решение.

Зачем смотреть на эти документы, если есть выписка, подтверждающая право собственности? Из этих документов можно понять, насколько велики шансы, что заключаемая сделка может быть оспорена. Свидетельство о праве на наследство – может неожиданно появиться «неучтенный» наследник.

Судебное решение — может быть оспорено судом высшей инстанции. Всего не предусмотришь. Поэтому чем больше лет прошло с получения продавцом правоустанавливающего документа, тем лучше.

• Обязательно посмотреть в выписке наличие или отсутствие обременений права собственности. В их качестве могут выступать: ипотека, долгосрочный договор аренды, наложенный решением суда арест. Если обременения наложены, необходимо получить объяснения продавца и обговорить с ним возможность снятия обременений.
• Проверка отсутствия несогласованной перепланировки. У собственника есть техплан помещения или техпаспорт, если право собственности возникло давно. В любом из них есть план помещения. Необходимо сравнить этот план с фактической планировкой помещения. При расхождениях собственник должен предоставить документы, подтверждающие, что она узаконена.

Что делать, если таких документов нет, а помещение устраивает полностью? При заключении ДКП в простой письменной форме и без привлечения заемных средств совершить его ничего не помешает. Но надо понимать, что с момента государственной регистрации ответственность за несогласованную перепланировку будет нести новый собственник!

• Обсуждение и согласование условий сделки. Это цена, размер аванса (задатка), порядок расчетов, сроки заключения ДКП и передачи НП покупателю.

Основной договор купли-продажи

Для перехода к заключению ДКП стороны должны прояснить для себя следующие моменты.

Форма договора.

Договор заключается в простой письменной форме, если собственник у НП только один и оно переходит в собственность одного человека. Подготовить такой документ стороны могут или сами, или воспользовавшись услугами риэлтора. Законную силу ДКП приобретает с момента подписания сторонами.

Если на стороне покупателя или собственника выступает более одного человека, такой договор заключается только в нотариальной форме. Его готовит и заверяет нотариус. Расценки у нотариуса недешевы, но их придется оплатить. Юридический статус договор приобретает после удостоверения его нотариусом.

Разделы договора купли-продажи (ДКП)

В какой бы форме не заключался ДКП, он обязательно должен включать в себя важные разделы, без которых он может считаться незаключенным:

• наименование, дата и место заключения ДКП;
• сведения об участниках сделки (по каждому указывается ФИО, дата/место рождения, реквизиты паспорта, адрес регистрации);
• описание предмета договора, т.е. нежилого помещения (по данным Выписки из ЕГРН): наименование, кадастровый номер, адрес и площадь НП;
• описание правоподтверждающих документов, данные об обременениях прав собственника НП;
• стоимость НП и способ расчетов;
• порядок передачи НП;
• ответственность сторон за неисполнение обязательств;
• дополнительные условия по требованию кредитного учреждения, если покупка производится с привлечением заемных средств.

Стороны могут дополнить ДКП и другие пунктами.

Предварительный договор купли-продажи

До заключения ДКП стороны имеют право подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП), юридически закрепляющий намерения сторон. Если основной договор будет заключен без нотариуса и без заемных средств, ПДКП заключать не обязательно.

Почему все-таки рекомендуется его оформлять? Этот договор побуждает стороны исполнить свои намерения добровольно. При необходимости он поможет добиться этого в суде. И сторона, отказавшаяся от совершения сделки, понесет материальную ответственность.

Условия ПДКП такие же, как в основном договоре, кроме некоторых нюансов. В ПДКП стороны дополнительно указывают:

• сроки, когда они заключат основной ДКП;
• размер аванса/задатка (это разные вещи);
• кто несет расходы — при нотариальной форме договора;
• когда НП будет передано покупателю;
• другие условия по требованию кредитного учреждения, если покупка производится с привлечением заемных средств.

Расчеты

Порядок расчетов с продавцом законодательством не регламентируется. Поэтому стороны самостоятельно выбирают порядок расчетов, за исключением покупки НП за счет кредитных средств.

На практике расчеты с продавцом проводятся в следующем порядке: на первом этапе расчетов происходит передача аванса или задатка в счет приобретаемого НП под расписку продавца, второй (основной) этап расчетов, как правило, производится при подписании основного договора купли-продажи и тоже под расписку.

Чем отличается аванс от задатка? Для обычного человека ничем. Но с юридической точки зрения они имеют разные правовые последствия.

Аванс – это частичная предоплата. В случае отказа любой из сторон от совершения сделки аванс просто возвращается покупателю.

Задаток — оформляется с помощью договора о задатке. В случае отказа покупателя от совершения сделки задаток ему не возвращается. При отказе собственника НП – он возвращает покупателю двойную сумму задатка.

На получение аванса/задатка продавец обязательно дает расписку.

Наиболее часто используемые способы расчетов между сторонами:

• аренда банковской ячейки. Продавец получит деньги только после предоставления выписки о регистрации перехода права;

• с оформленным ДКП стороны направляются в банк и перечисляют деньги на карточку продавца, который дает расписку в их получении;
• открывается депозит в пользу продавца, который получает деньги после предоставления выписки из ЕГРН о проведении госрегистрации;
• покупатель просто передает наличные продавцу из рук в руки под расписку.

Передача помещения покупателю

При передаче НП обязательно составляется передаточный акт (ст. 556 ГК РФ). В нем проставляется дата передачи, основания для передачи (реквизиты ДКП), адрес и площадь передаваемого НП, кратко о состоянии НП (удовлетворительное-неудовлетворительное). И подписи: продавец сдал, а покупатель принял НП.

Расходы по оформлению

Перечень расходов сторон зависит от нескольких нюансов.

• Если договор оформляется нотариально, потребуется проведение независимой оценки рыночной стоимости нежилого помещения. Она нужна нотариусу для расчета размера госпошлины. Как правило, нотариус сравнивает кадастровую стоимость с рыночной и берет пошлину с большей из них. Если собственник один, а продавцов несколько, то «виновником» нотариальной формы является продавец, и наоборот. Если стороны спорят о том, кто какие затраты несет, то есть основания возложить затраты по оценке и по оплате госпошлины на «виновника». Оценка – от 3000 рублей, госпошлина с техническими работами – от 10 000 рублей.
• В случае, если НП приобретается с привлечением займа, банк также запросит независимую оценку стоимости НП. В данном случае расходы на оценку несет покупатель, потому что кредит берет он.
• В случае, если НП приобретено продавцом в браке (за исключением дарения или завещания), потребуется нотариальное согласие второго супруга на продажу НП.

Государственная регистрация перехода права

ДКП подписан, расчеты произведены. Теперь предстоит сдать документы на госрегистрацию перехода права собственности на НП к покупателю.

Для подачи документов надо дойти до многофункционального центра (МФЦ) или в отделение Росреестра, где будут приняты заявление сторон и необходимые для этого документы. Для регистрации перехода права нужны:

• Правоподтверждающие документы Продавца на НП.
• ДКП в количестве экземпляров, равных числу лиц по договору, + 1 экземпляр для регистрирующего органа.
• Передаточный акт в количестве экземпляров, равных числу лиц по договору, + 1 экземпляр для регистрирующего органа.
• Нотариальное согласие второго супруга (если НП относится к совместно нажитому имуществу).
• Нотариальная доверенность, если лицо, подписавшее договор и/или подающее документы в МФЦ, действует от имени участника сделки.
• Кредитный договор, если НП приобретается с использованием заемных средств.
• Квитанция об оплате госпошлины (может не предоставляться, если оплата была произведена в электронном виде). Размер госпошлины – 2000 руб. Если договор с ипотекой – 1000 руб. Оплачивает госпошлину покупатель.

Также необходимо взять документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя и СНИЛСы.

Сроки госрегистрации: при подаче в МФЦ – 9 дней, в Росреестр -7 дней, по нотариально удостоверенной сделке – 5 и 3 дня соответственно.

Если все было сделано правильно, то покупатель станет полноценным собственником с даты регистрации, в подтверждение чего получит выписку из ЕГРН.

г. ______________ "___"___________ ____ г. ___________________________________, именуем__ в дальнейшем "Продавец", (полное наименовании организации) в лице _________________________________________, действующ___ на основании (должность, Ф.И.О.) _____________________, с одной стороны, и ________________________________, (устава, доверенности) (полное наименование организации) именуем__ в дальнейшем "Покупатель", в лице ______________________________, (должность, Ф.И.О.) действующ___ на основании ______________________________, с другой стороны, (устава, доверенности) заключили настоящий Договор о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. По настоящему Договору Продавец передает в собственность Покупателю нежилое помещение площадью ____ (_________) кв. м, расположенное по адресу: _______________________________, кадастровый номер ____________, __________, (указать иные характеристики помещения) (далее по тексту - "Помещение"), а Покупатель принимает вышеуказанное Помещение и уплачивает за него цену в размере и порядке, предусмотренных настоящим Договором 1 .

1 Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора является существенным условием договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).

1.2. Покупателю одновременно с передачей права собственности на Помещение передается право ___________________________________ на земельный (указать вид передаваемого права) участок, занятый этим Помещением и необходимый для его использования 2 .

2 В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. п. 2, 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ).

1.3. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается ______________________________ от "___"__________ ____ г., Свидетельством о государственной регистрации права собственности N _____ от "___"_________ ____ г., выданным _______________________ г. ____________, о чем была сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N _____ от "___"____________ ____ г. 3 .

3 В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).

1.4. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора Помещение никому другому не продано, не обещано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

1.5. Технические характеристики и иные сведения о Помещении указаны в кадастровом паспорте N _______ по состоянию на "___"__________ ____ г. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена передаваемого по настоящему Договору Помещения составляет _____ (____________) рублей 4 .

4 Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, не применяются (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ).

2.2. Цена Помещения, указанная в п. 2.1 настоящего Договора, уплачена Покупателем до заключения настоящего Договора.

2.3. Расходы, связанные с оформлением перехода права собственности на Помещение, Стороны несут поровну в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

3. ПЕРЕДАЧА ПОМЕЩЕНИЯ

3.1. Продавец обязуется в _____-дневный срок с даты заключения настоящего Договора передать Покупателю Помещение по акту приема-передачи, подписываемому обеими Сторонами.

3.2. Подписание акта приема-передачи Помещения свидетельствует о произведенном Покупателем осмотре Помещения, и его согласии принять Помещение в том техническом состоянии, в котором Помещение находится на дату подписания акта приема-передачи.

3.3. Право собственности на Помещение возникает у Покупателя с момента регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в __________________________________________________________________________. (указать орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним)

3.4. Риск случайной гибели или повреждения Помещения до момента государственной регистрации перехода права собственности на Помещение к Покупателю лежит на Продавце.

3.5. В случае передачи Продавцом Покупателю Помещения, не соответствующего условиям настоящего Договора, если недостатки Помещения не были оговорены Продавцом, Покупатель, которому передано Помещение ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от Продавца:

Соразмерного уменьшения покупной цены;

Безвозмездного устранения недостатков Помещения в срок не более ______________ с момента ________________________;

Возмещения своих расходов на устранение недостатков Помещения.

3.6. В случае существенного нарушения требований к качеству Помещения (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Продавец обязан:

4.1.1. Передать Покупателю Помещение в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором.

4.1.2. Представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы для регистрации перехода права собственности на Помещение в срок _______________ с даты заключения настоящего Договора.

4.1.3. Предоставить Покупателю все необходимые сведения и информацию, связанную с передаваемым Помещением, в том числе сведения о недостатках Помещения.

4.2. Покупатель обязан:

4.2.1. Уплатить цену Помещения в порядке, предусмотренном настоящим Договором.

4.2.2. Принять Помещение в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

4.2.3. Представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на Помещение.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

5.1. За нарушение Продавцом обязанностей, установленных п. 4.1.3 Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты штрафа в размере _____% от цены Помещения, указанной в п. 2.1 настоящего Договора.

5.2. За нарушение Продавцом обязанностей, установленных п. п. 3.1, 4.1.2 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере _____% от цены Помещения, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки.

5.3. За нарушение Продавцом срока устранения недостатков Помещения, предусмотренного п. 3.5 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере _____% от цены Помещения, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки.

5.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Сторонами иных обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров.

6.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в Арбитражный суд ____________________ в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ 5

5 Наряду с условием о предмете договора, а также условиями, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, существенными условиями договора являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, стороны вправе определить для себя любое условие в качестве существенного, при несогласованности которого договор не может считаться заключенным.

7.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами всех обязанностей по нему.

7.2. Все дополнения и изменения к настоящему Договору должны быть составлены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами.

7.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

7.4. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются положениями действующего законодательства Российской Федерации.

7.5. Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, по одному для каждой из Сторон, третий - для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец: ______________________________________________________

________________________________________________________________

________________________________________________________________

Покупатель: ____________________________________________________

________________________________________________________________

________________________________________________________________

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец: Покупатель: _____________/________________ _______________/_______________ М.П. М.П.

Похожие документы

Составление договора купли-продажи является распространенным на рынке способом передачи прав собственности на предмет имущества от одного человека к другому. По письменному соглашению между сторонами, покупаться и продаваться может как движимое — транспортное средство, мебель, так и недвижимое имущество — квартира, дом с участком, гараж, нежилое помещение. Ключевые моменты осуществления сделки зафиксированы в следующих законодательных актах:

• закон о ЗПП;
• глава 30 Гражданского Кодекса;
• Конвенция ООН «О договорах международной купли-продажи товаров».

Об особенностях составления договора купли-продажи нежилого помещения читайте в этой статье.

Условия приобретения нежилого помещения

Нежилым помещением считается офис, склад, рыночные и производственные площадки, которые не предназначены для постоянного проживания. Вышеперечисленное недвижимое имущество является коммерческим объектом.

Приобретать по договору купли-продажи нежилое помещение могут как юридические, так и физические лица. Информация, подлежащая отображению в договоре купли-продажи, разнится в зависимости от того, кто выступает покупателем и продавцом. В отличие от приобретения жилой собственности следует учитывать, что покупатель будет нуждаться в решении вопросов с земельными органами в большинстве случаев.

Ключевые условия заключаемого соглашения — это обязательное фиксирование в документе предмета купли-продажи и стоимости договора. Предметом в данном случае выступает недвижимость, не предназначенная для проживания. Если все условия приобретения недвижимости соблюдены и договор купли-продажи подписан сторонами, то считается, что сделка состоялась.

Договор купли-продажи в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.

Подготовка к покупке

Оформление предварительного договора купли-продажи нежилого помещения предшествует заключению окончательного соглашения о сделке. Подписанное предварительное соглашение выступает гарантом выполнения согласований между участниками.

В документе в обязательном порядке устанавливается целевое предназначение недвижимости, как коммерческой, выполняющей функцию коммерческого объекта. Приобретаемый объект не должен быть обременен штрафными санкциями, что и подтверждается соответствующей документацией от продавца. В предварительном договоре купли-продажи нежилого помещения указывается время, когда будет осуществлено подписание настоящего соглашения.

Правовое действие предварительного документа длится 1 год, если другое не предусмотрено условиями соглашения о приобретении недвижимого имущества, не предназначенного для проживания. Есливременной период истек, а подписание документации не произошло, то один из участников сделки может обратиться в судебный орган для принудительного исполнения условий договора. При бездействии договор купли-продажи нежилого помещения считается аннулированным.

Скачать образец предварительного соглашения о покупке недвижимости можно по ссылке .

Оформление договора купли-продажи нежилого помещения

Преступление к написанию договора купли-продажи нежилого помещения подразумевает достижение взаимного мнения по его ключевым пунктам — покупатель сделал выбор коммерческой недвижимости, с продавцом была установлена договоренность о стоимости.

Структура договора по приобретению нежилого помещения включает в себя нижеприведенные сведения:

• информация о покупателе и продавце — данные из паспорта (ФИО, дата рождения) или информация о названии юридического лица и его государственной регистрации;
• данные об объекте договора — адрес, кадастровый №, размер площади;
• стоимость: валюта, используемая в соглашении — рубли;
• порядок уплаты авансового платежа, основной суммы денежных средств, период и способ (наличными или посредством банковского перевода);
• установление стороны договора купли-продажи нежилого помещения, ответственной за несение издержек по проведению государственной регистрации. Обычно этим лицом выступает приобретатель недвижимого имущества, однако условиями соглашения может быть указан продавец;
• указание срока, когда право собственности на коммерческую недвижимость передается другому гражданину;
• прописание ответственности за ненадлежащее исполнение или нарушение ключевых пунктов договора купли-продажи.

Бланк договора на приобретение нежилого помещения можно скачать . О правилах приобретения доли будет рассмотрено более подробно далее в статье.

Покупка доли

Если продавец обладает только долей нежилого помещения, то потребуется заручиться согласием всех собственников коммерческой недвижимости. Вышеуказанные лица имеют преимущественное право на приобретение недвижимого имущества. После них осуществить покупку по договору купли-продажи имеет право администрация и только потом все остальные граждане. Однако, если нежилое помещение находится в бизнес-центре, то получение согласия от совладельцев на продажу доли не потребуется — только от администрации.

В соглашении купли-продажи нежилого помещения описывается отчуждаемая доля и перечисляются необходимые характеристики. После подписания соглашения, следует оформить государственную регистрацию документа. В ЕГРН удостоверяется передача права собственности новому лицу, будь то физическое или юридическое лицо.

Если нежилое помещение находится на участке земли, то приобретать придется вместе с ним. Как проходит регистрация договора купли-продажи, рассмотрим далее.

Регистрация соглашения купли-продажи нежилого помещения в Росреестре

После заключения договора купли-продажи нежилого помещения, следует отправиться в Росреестр для завершения процедуры передачи прав собственности покупателю. Обращение в отделение производится сразу обеими сторонами сделки — продавцом и покупателем.

Пишется соответствующее заявление, к которому прилагается следующая документация:

• свидетельство о праве собственности лица, продающего нежилое помещение;
• подписанный договор купли-продажи;
• документ из БТИ, подтверждающий стоимость недвижимого имущества;
• кадастровый паспорт;
• документ из ЕГРП, доказывающий отсутствие наложения арестов или обременений;
• согласие на осуществление купли-продажи нежилого помещения, если продаваемая недвижимость является совместно приобретенным имуществом;
• одобрение службы органа опеки и попечительства на проведение сделки, если продавцом выступает несовершеннолетний гражданин;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Участие в сделке юридического лица предполагает дополнительные документы:

• устав предприятия/организации, учредительное соглашение, справка из ЕГРЮЛ, свидетельство о госрегистрации организации и утверждение на учет в ФНС;
• письменное доказательство функций директора предприятия;
• согласие на совершение сделки советом учредителей.

Месячный срок утвержден для перепроверки всей необходимой документации и осуществления регистрации прав собственности на нежилое помещение. Размер пошлины для физических лиц составляет — 2.000 рублей, для юрлиц — 22.000 рублей.

Расторжение после регистрации

Расторжение договора купли-продажи нежилого помещения возможно после осуществления регистрации, по главе 29 действующего Гражданского Кодекса с 450 по 453 статью.

Инициировать аннулирование соглашения можно:

• в одностороннем порядке;
• при обоюдном согласии.

В последнем случае можно составить и подписать соглашение о расторжении и осуществлении передачи нежилого помещения обратно продавцу. Этот документ подлежит регистрации в Росреестре.

Если желание расторгнуть соглашение купли-продажи исходит только от одного участника сделки, то следует сделать попытку досудебного урегулирования проблемы. В письменной форме отсылается предложение о прекращении сделки. В течение тридцатидневного срока, если продавец/покупатель отказал или не дал ответа на предложение, то подается исковое заявление в судебный орган.

Основания для аннулирования договора купли-продажи нежилого помещения:

• оплата покупателем осуществлена не в полном объеме или полностью отсутствует;
• гражданин, подписавший документ, признан недееспособным;
• подписание документа было осуществлено по принуждению и т. д.

Все эти факты рассмотрит судья и вынесет свое решение по данному делу.

Договор купли-продажи нежилого помещения (скачать образец)

Рассматриваемый договор обычно имеет следующую структуру:

• Сведения о сторонах. Сведения о новом правообладателе будут в дальнейшем внесены в ЕГРН. О том, что такое ЕГРН, рекомендуем узнать из нашей статьи по ссылке Единый государственный реестр недвижимости - ЕГРН. Так, в отношении физлица — гражданина РФ указываются Ф. И. О., дата и место рождения, гражданство, номер СНИЛС, название и реквизиты документа, удостоверяющего личность (п. 50 Порядка ведения ЕГРН..., утв. приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943).
• Предмет договора: обязанность продавца продать конкретный объект нежилой недвижимости, а покупателя — принять такой объект и оплатить его в соответствии с договором. При формулировании условий о предмете договора купли-продажи нежилого помещения надлежит как можно более точно описать сам объект договора и привести его характеристики, позволяющие его индивидуализировать (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).
• Цена договора. При отсутствии данного условия договор будет квалифицирован как незаключенный (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
• Порядок оплаты.
• Права и обязанности сторон.
• Регламент приема-передачи недвижимости.
• Ответственность сторон. Здесь можно описать порядок начисления неустойки в случае нарушения сторонами своих обязательств (см. статью Если договором не преду смотрена неустойка?).
• Сведения об обременениях объекта договора (в т. ч. об аренде и залоге).
• Прочие условия, которые стороны посчитали необходимым включить в договор (порядок разрешения споров, основания и порядок расторжения и т. д.).
• Приложения (в т. ч. необходимые схемы и планы, график платежей и т. д.).
• Реквизиты и подписи сторон.

Составить упомянутый документ можно по шаблону, размещенному по ссылке: Договор купли-продажи нежилого помещения - образец.

Составление предварительногодоговора купли-продажи нежилого помещения

Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения предназначается для фиксации обязательства сторон подписать в дальнейшем основное соглашение на предварительно согласованных условиях (ст. 429 ГК РФ).

Учитывая, что такой договор должен отражать все существенные условия будущего основного соглашения (п. 3 ст. 429 ГК РФ), в такой документ в рассматриваемой нами ситуации надлежит в обязательном порядке включить следующие положения:

• Предмет договора, т. е. обязательство в последующем заключить основной договор в отношении конкретного предмета нежилой недвижимости (следует отразить все характеристики такого нежилого помещения, позволяющие однозначно его определить в дальнейшем). Необходимо отметить, что, если какие-либо из индивидуальных характеристик объекта в основном соглашении будут изменены и это не будет предусмотрено по условиям предварительного, сторона может отказаться от подписания основного соглашения по мотиву фактического отсутствия нежилого помещения с характеристиками, согласованными в предварительном договоре (например, апелляционное определение ВС Респ. Татарстан от 03.10.2016 по делу № 33-16747/2016).
• Цену будущего договора.

С какого момента договор купли-продажи нежилого помещения (здания) считается заключенным

Моментом заключения договора будет момент его подписания сторонами (п. 1 ст. 433, ст. 550 ГК РФ). При этом надлежит учесть, что:

• переход права собственности на объект недвижимости должен в обязательном порядке пройти процедуру госрегистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ);
• сам же договор купли-продажи не регистрируется, хотя и входит в комплект документации, представляемой сторонами в Росреестр для регистрации перехода права.

Резюмируем: договор следует считать заключенным с момента его подписания, а не с даты госрегистрации, т. к. госрегистрация сделки и госрегистрация самого договора — это разные юридические процедуры, не совпадающие по своему содержанию (см. апелляционное определение Томского облсуда от 03.04.2015 по делу № 33-1028/2015).

В случае если законодательство предусматривает необходимость госрегистрации сделок, правовые последствия таких сделок наступают после проведения в их отношении данной процедуры (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Получается, право собственности на объект юридически будет сохранено за продавцом до момента госрегистрации перехода такого права и покупатель не правомочен распоряжаться купленным имуществом до завершения этой процедуры.

Какие документы нужны для продажи доли в нежилом помещении

Если один из собственников недвижимости намеревается продать свою долю и покупателем выступает не другой владелец доли в этом же имуществе, то первый обязан по закону уведомить иных сособственников о предстоящей продаже, т. к. они наделены преимущественным правом покупки (п. 1 ст. 42 закона № 218):

• либо путем направления соответствующего письма;
• либо путем размещения извещения в интернете (см. приказ Минэкономразвития России «Об утверждении порядка…» от 17.11.2016 № 724).

В дальнейшем к договору об отчуждении доли при проведении госрегистрации сделки должны быть приложены такие уведомления и, возможно, письменные отказы прочих собственников от покупки доли (п. 4 ст. 42 закона № 218), если к моменту проведения госрегистрации еще не истек регламентированный законом срок в 1 месяц со дня информирования собственником доли других сособственников о ее продаже.

Действующая редакция закона № 218 (равно как и ст. 250 ГК РФ) не содержит прямого указания на необходимость нотариального оформления таких отказов, однако нужно помнить, что рассматриваемая сделка на основании ст. 42 закона № 218 подлежит нотариальному удостоверению. Следовательно, для того чтобы нотариус мог расценивать отказы от реализации преимущественного права как достоверные, на практике, как правило, требуется нотариальное удостоверение такого волеизъявления.

Сам договор купли-продажи доли в недвижимости по своей структуре соответствует договору, оформляющему сделку по продаже недвижимого объекта целиком. Однако в нем надлежит дополнительно отразить следующие данные:

• размер продаваемой доли (в виде дроби или процентного соотношения);
• подтверждение факта исполнения продавцом обязанности по извещению иных сособственников продаваемого объекта недвижимости и их отказа от покупки или отсутствия ответа от них в установленный законом срок.

Итак, существенными условиями договора купли-продажи нежилого помещения являются:

• предмет;
• цена;
• иные условия, которые стороны считают существенными.

Данный договор является заключенным с момента его подписания сторонами, однако сама сделка требует госрегистрации.