Покупка недвижимости: как правильно за нее рассчитаться (анализ судебной практики) (Чакински А.)

Дата размещения статьи: 26.03.2018

Итак, свершилось. Деньги за квартиру заплачены, договор подписан и зарегистрирован, ключи от квартиры получены. Можно справлять новоселье и спокойно обустраиваться на новом месте? Не всегда. Возможен вариант, когда обиженный продавец, считающий, что он "продешевил" при совершении сделки, подаст в суд на расторжение договора купли-продажи недвижимости и заявит при этом, что никаких денег он не получил. Как обезопасить себя от такого неутешительного варианта развития событий, расскажем далее...

СПОСОБЫ ОПЛАТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Практика совершения сделок с недвижимостью в нашей стране вывела четыре основных способа передачи покупателем продавцу денежных средств. Самый простой из них - передача наличности "из рук в руки". Второй способ - с использованием аренды индивидуального банковского сейфа или, по-простому, "банковской ячейки". Возможна также оплата с использованием банковских учреждений, в частности с помощью открытия банковского аккредитива. И, наконец, последний способ - передача денег при покупке жилья с использованием депозита нотариуса.

ДЕНЬГИ "ИЗ РУК В РУКИ": ПРОТИВОРЕЧИВАЯ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Наиболее часто встречающийся способ. Где-нибудь в районе кабинета нотариуса покупатель передает продавцу деньги за желанную недвижимость. В договоре купли-продажи недвижимости (вариант - в передаточном акте) указывается, что деньги получены продавцом в полном объеме. Производится государственная регистрация недвижимости. Все отлично? Нет, не так все просто.
Дело в том, что отечественная судебная практика имеет два совершенно противоположных мнения по рассматриваемому вопросу.
В первом случае отечественная Фемида утверждает, что раз в договоре указано, что расчет за столь желанный купленный "угол" произведен, а продавец не привел доказательств обратного, то и деньги им за недвижимость, стало быть, получены.
К.В.В. обратился в суд с иском к Я.О.Ш. о признании недействительным договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...> край, станица <...>, ул. <...>, указав в обоснование исковых требований, что 24 марта 2010 г. между ним и Я.О.Ш. был заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. 20 апреля 2010 г. за Я.О.Ш. зарегистрировано право собственности на данное недвижимое имущество, однако оплата по договору ответчицей до настоящего времени не произведена.
Ответчица иск не признала, просила отказать в удовлетворении заявленных требований.
Решением Ленинградского районного суда Краснодарского края от 29 мая 2013 г. в удовлетворении исковых требований К.В.В. было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 августа 2013 г. решение суда первой инстанции было отменено. На данное апелляционное определение ответчиком была подана кассационная жалоба.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ нашла, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения кассационной жалобы и отмены Апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 августа 2013 г.
В судебных заседаниях судов первой и апелляционной инстанций представитель ответчицы ссылался, что получение истцом денежных средств по договору купли-продажи от 29 марта 2010 г. подтверждено текстом самого договора, в п. 3 которого указано, что расчет произведен между сторонами полностью до его подписания.
Данный договор имеет все существенные условия и прошел государственную регистрацию, при этом каких-либо письменных доказательств, свидетельствующих о неправомерности действий ответчицы при заключении данного договора, истцом не представлено и в материалах дела нет. Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определила: Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 августа 2013 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (Определение Верховного Суда РФ от 09.09.2014 N 18-КГ14-99).
Второй случай - когда суды представляют прямо противоположную позицию.
М.С.Н. обратился в суд, обосновывая требования тем, что он является собственником квартиры, расположенной по адресу: <...>, в отношении <...> доли которой <...> между ним и М.А.А., от имени которой действовала мать М.Н.А., была совершена сделка купли-продажи. Между тем денежные средства за отчужденную <...> долю по настоящее время ему не выплачены, в связи с чем просил взыскать с ответчика <...> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами.
Решением суда исковые требования удовлетворены частично.
С постановленным решением суда не согласилась ответчик, в апелляционной жалобе просила его отменить как незаконное и необоснованное.
Заслушав пояснения истца, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что, согласно разделу IV договора цена доли квартиры определена в размере <...> руб., также определено, что покупатель выплачивает продавцу <...> руб. в день подписания договора перед государственной регистрацией договора купли-продажи.
Истец, обосновывая свои исковые требования, указывал, что покупателем (ответчиком) не произведена оплата приобретенной недвижимости по договору. Анализируя собранные по делу доказательства, принимая во внимание, что ответчиком не представлено допустимых законом доказательств в обоснование своих доводов, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что исковые требования о взыскании с покупателя денежных средств подлежат удовлетворению.
Из материалов дела следует, что факт заключения вышеуказанного договора купли-продажи и передачи доли ответчиком не оспаривался, следовательно, ответчик как покупатель недвижимого имущества должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи истцу денежной суммы по данному договору.
Между тем, достоверных письменных доказательств, подтверждающих оплату по договору купли-продажи объекта недвижимости, М.Н.А. не представлено. При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, соответствует установленным обстоятельствам и требованиям закона. Правовых оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется (Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 01.12.2015 по делу N 33-4547/2015).
Отметим также, что доказательства передачи денег, по мнению российских судов, должны быть именно письменные. Свидетельские показания в подтверждение факта передачи денег суды в расчет не принимают.
Представляется, что необходимы соответствующие разъяснения Верховного Суда РФ о том, считать ли утверждение в договоре купли-продажи недвижимости (передаточном акте), что деньги получены, юридическим фактом их получения, без предоставления каких-либо дополнительных доказательств, или нет.

БАНКОВСКАЯ ЯЧЕЙКА - "ДЬЯВОЛ КРОЕТСЯ В ДЕТАЛЯХ"

Если стороны договора купли-продажи недвижимости решают осуществить сделку с использованием банковской ячейки, то применяется следующая схема. С банком заключается договор аренды индивидуального банковского сейфа (банковской ячейки), сторонами которого являются, в том числе, и покупатель, и продавец. Покупатель закладывает в банковскую ячейку деньги, а продавец, в соответствии с условиями договора аренды, через некоторое время получает к ним доступ, чтобы забрать их.
Но "дьявол кроется в деталях", и самые каверзные условия договора аренды банковской ячейки, как правило, прописываются мелким шрифтом. Возможный результат: недвижимость продана, а к получению денежных средств из банковской ячейки возникают непреодолимые препятствия...
Истец Р.Е.В. обратилась в суд с исковыми требованиями, в которых просила признать недействительной государственную регистрацию права, на основании которой Е.Н.В. стала собственником земельного участка.
В обоснование заявленных исковых требований З.И.Н. указывает, что по указанному договору купли-продажи земельного участка Р.Е.В. обязана была оплатить ей денежные средства в размере <...> рублей, однако передала только наличными <...> рублей, остальные денежные средства были положены в банковскую ячейку. При этом, по условиям заключенного между сторонами и банком договора аренды индивидуального банковского сейфа, получение продавцом З.И.Н. уплаченных за земельный участок денежных средств возможно лишь при личном присутствии супруга покупателя - Р.А.Н., который всячески уклонялся от явки в банк, в связи с чем она не получила от покупателя причитающиеся по договору денежные средства.
Между тем, материалами дела было подтверждено, что обещанные З.И.Н. денежные средства в размере <...> руб. за спорный земельный участок до настоящего времени не выплачены Р.Е.В., однако данное обстоятельство не является основанием для расторжения договора купли-продажи (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2016 по делу N 33-43103/2016).
Деньги из банковской ячейки истица впоследствии по решению суда все-таки получила. Но, согласитесь, что тратить на это свое время, силы и нервные клетки, а также нести дополнительные судебные расходы не входило в ее планы!
Еще один пример, в котором судебными инстанциями был сделан прямо противоположный вывод о том, что неполучение денежных средств из банковской ячейки является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости.
Ф. обратилась в суд с иском к М.А.С. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в связи с неоплатой и возврате квартиры в собственность. В обоснование заявленных требований истица указала, что <...> года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого истица продала ответчику принадлежащую ей квартиру по адресу: <...>. Покупатель осуществил передачу денежной суммы путем аренды индивидуального банковского сейфа в АКБ "ФОРА-БАНК", для чего Ф. и М.А.С. заключили с АКБ "ФОРА-БАНК" (АО) договор аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями.
20 марта 2015 г. истица обратилась в банк для получения доступа к сейфу с представлением паспорта и договора купли-продажи, однако банком отказано в доступе к ячейке, поскольку допущена опечатка в договоре, в п. 5.1.1 указан покупателем Ф., а должен быть указан в качестве покупателя М.А.С. С 20 по 23 марта 2015 г. истица звонила М.А.С., чтобы совместно с ним посетить банк и исправить опечатку, чтобы Ф. могла получить доступ к ячейке и получить денежные средства за проданную квартиру. 23.03.2015 истица письменно обратилась в банк для получения доступа к ячейке, однако в этом ей было отказано. Доступ к банковской ячейке у истицы был до 25.03.2015, с 26.03.2015 - доступ исключительно у покупателя. При этом ответчик в банк не явился, денежные средства истице не переданы.
Решением Люблинского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 г. в удовлетворении иска Ф. к М.А.С. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и возврате квартиры в собственность было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 февраля 2016 г. было постановлено:
решение Люблинского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 г. отменить, вынести по делу новое решение, которым исковые требования Ф. к М.А.С. удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <...>, заключенный между Ф. и М.А.С. <...> года. Возвратить в собственность Ф. квартиру, расположенную по адресу: <...>.
В кассационной жалобе М.А.С. просил отменить Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 февраля 2016 г., оставить в силе решение Люблинского районного суда г. Москвы от 13 августа 2015 г.
Было вынесено определение об отказе в передаче дела в кассационную инстанцию по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Ф., суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи не содержит условий о расчете между продавцом и покупателем путем аренды банковской ячейки, расчет между сторонами по договору купли-продажи подтверждается наличием указанной выше расписки и передаточным актом, подписанным сторонами, в связи с чем оснований считать, что расчет между сторонами произведен не был, не имеется. Кроме того, ни законом, ни договором купли-продажи истице не предоставлено право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.
Судебная коллегия, рассмотрев дело в апелляционном порядке, с выводами суда первой инстанции не согласилась.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4), продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.
Как указала судебная коллегия, из существа договора купли-продажи квартиры получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец прежде всего рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы.
Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости, в том числе квартиры, знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.
Дав оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности, судебная коллегия пришла к выводу, что со стороны покупателя М.А.С. договор купли-продажи квартиры исполнен не был, поскольку он не уплатил за квартиру предусмотренную договором купли-продажи цену, продавец квартиры Ф. денежные средства не получила, так как не получила доступ к банковскому сейфу, в котором находились причитающиеся ей по договору купли-продажи денежные средства.
На основании изложенного судебная коллегия правомерно отменила решение суда первой инстанции и расторгла договор купли-продажи квартиры (Определение Московского городского суда от 28.04.2016 N 4г-4632/2016).
Таким образом, и в этом примере, несмотря на то что договор купли-продажи недвижимости был в итоге отменен, невнимательное чтение договора аренды индивидуального банковского сейфа также привело к негативным последствиям в виде потерянного пострадавшей стороной времени и расходов на судебные издержки.

ПЛАТЕЖНЫЕ ДОКУМЕНТЫ КАК НЕОПРОВЕРЖИМЫЕ ДОКАЗАТЕЛЬСТВА

Деньги за приобретаемый "домашний очаг" можно передать продавцу, используя банковские учреждения. Например, с использованием банковских аккредитивов, заключаемых между продавцом и покупателем. В этом аккредитиве прописываются условия оплаты, извещения продавца и покупателя, а также их основные реквизиты. При этом продавцом открывается в своем банке специальный счет, а банком покупателя переводится на этот счет необходимая сумма. Но продавец сможет получить ее только после завершения сделки и получения его банком всех необходимых документов, подтверждающих факт ее совершения.
В этом случае отечественной судебной практикой демонстрируется поразительное единообразие. Практически любые банковские документы могут служить подтверждением сделки по купле-продаже недвижимости. Это вытекает из правового анализа содержания ст. 161 - 162 Гражданского кодекса РФ и изложенной в Постановлении от 27 марта 2002 г. N 245пв-01пр правовой позиции Президиума Верховного Суда РФ по их толкованию и применению в отношении вопроса о допустимых доказательствах, подтверждающих факт передачи денег покупателем продавцу по сделкам купли-продажи недвижимого имущества. Необходимо представлять письменные доказательства в подтверждение передачи денег за приобретаемую недвижимость (платежные документы: банковское поручение, расписку и т.п.).

ДЕПОЗИТ У НОТАРИУСА КАК ГАРАНТИЯ НАДЕЖНОСТИ СДЕЛКИ

И, наконец, с 1 января 2015 г. появилась возможность совершать сделки по купле-продаже недвижимости, используя депозит нотариуса. Работает эта схема следующим образом. Покупателем переводятся деньги на специальный депозитный счет нотариуса. Им удостоверяется сделка, право собственности покупателя регистрируется Росреестром, и далее нотариусом продавцу переводятся денежные средства.
В этом случае судебного спора о том, была ли произведена покупателем оплата недвижимости, возникнуть просто не может. Более того, внесение покупателем денежных средств на депозит нотариуса свидетельствует о его намерении исполнить договор купли-продажи недвижимости (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 22.09.2014 по делу N 33-9172/2014).

ПОДВОДИМ ИТОГИ

Итак, делаем выводы о том, как лучше действовать осмотрительному покупателю недвижимости.
Собрались передавать деньги из рук в руки? Требуйте с продавца расписку, написанную собственноручно, о том, что денежные средства получены им в полном объеме.
Передаете деньги с использованием банковской ячейки? Внимательно читайте договор ее аренды.
Переводите деньги через банк? Способ надежный, но будьте готовы нести расходы, связанные с банковскими комиссиями и т.п.
А лучше всего использовать депозит нотариуса! Как говорил герой одного культового фильма, это недорого, надежно и практично!

Особенностью договоров купли-продажи является наличие огромного количества его правовых конструкций и видов, начиная от договоров розничной купли-продажи и заканчивая договорами купли-продажи (контрактами) бизнес-активов, акций и долей участия (предмет последних носит виртуальный характер).

Понятие договора

Договорами купли-продажи (товара) является сделка, в соответствие с которой продавцом передается товар в собственность покупателя за установленное договором вознаграждение. Исходя из обзора судебной практики, объектами договоров считают действия продавца, связанные с передачей права собственности на товар и самого товара непосредственно, а также действия покупателя, которые свидетельствуют о его принятии и оплате товара (ст. 129 ГК РФ).

Наиболее распространенным видом сделок в гражданском обороте является договор розничной купли-продажи, который осуществляют граждане каждый день. В соответствии с гражданским законодательством (ст. 168 ГК РФ) запрещено заключение договоров розничной купли-продажи, а также и других видов сделок, предметом которых являются товары, ограниченные в обороте, а также запрещенные к продаже. Сделки, которые нарушают вышеизложенные требования закона, могут быть признаны в судебном порядке недействительными.

В Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» изложена правовая позиция, в соответствии с которой к правилам продажи товаров субъектами хозяйствования, в которых покупателем выступают граждане, приобретающие товар для личных нужд (как правило, это договора розничной купли-продажи), применяются нормы ГК России и Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей».

Пример судебной практики по договору розничной купли-продажи, который разъясняет правовые основания для признания его недействительным:
Пермским краевым судом было вынесено определение от 13 июня 2012 года «О признании недействительным договора розничной купли-продажи 33-4041», в котором истцу было отказано в удовлетворении исковых требований. Основанием отказа послужил факт того, что приобретенный по договору купли-продажи товар (пылесос) был принят покупателем после его демонстрации, и после внесения предоплаты по договору, в течении договорного срока была внесена и остальная (полная) сумма за товар. Наличие в товаре существенных дефектов или невозможность его использования по целевому назначению не были подкреплены допустимыми доказательствами в суде.

Недействительность сделок

Для некоторых видов договоров обязательной является письменная форма (договор купли-продажи автомобиля, недвижимого имущества), несоблюдение которой может быть правовым основанием для признания договора недействительным.

Отдельные виды договоров, таких как договор купли-продажи недвижимости, должны быть выполнены в письменной форме, а также они подлежат обязательной регистрации права на недвижимость, которая является предметом договора. Судебная практика говорит о том, что достаточно большое количество договоров признается недействительными при отсутствии государственной регистрации права, поскольку законом предусмотрена необходимость регистрации прав на недвижимое имущество.

Как показывает обзор судебной практики, большое значение придается волеизъявлению сторон при совершении сделки. Если же договор содержит признаки мнимой или притворной сделки (ст. 170 ГК России) и реализация волеизъявления не направлена на достижение правовых последствий, которые отражены в сделке, например, по договору купли-продажи недвижимости, то такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной.

Для совершения сделки, которая будет иметь все правовые последствия, связанные с достижением цели сделки, необходима полная дееспособность лица, которое является стороной договора. В случае доказывания факта того, что стороной договора являлось недееспособное лицо или обладающее неполной дееспособностью, такая сделка может быть признана недействительной. Также за судом определено право: применять все правовые последствия недействительности сделки по договору купли-продажи, при этом стороны по договору приводятся в первоначальное правовое положение, существовавшее до совершения незаконной сделки. Это значит, что в случае признания, например, договора купли-продажи квартиры недействительным, в обязанность продавца входит возвращение всего объема полученных средств по договору, а покупатель обязан возвратить квартиру (земельный участок, недвижимость) продавцу.

Сделки, которые касаются договоров купли-продажи недвижимости, при совершении которых необходимым является согласие органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК России), без наличия такого согласия являются ничтожными. К таким категориям сделок относятся сделки, которые совершались лицом с ограниченными полномочиями (ст. 174 ГК России), несовершеннолетними (ст. 175 ГК России), недееспособными лицами (ст. 176 ГК России), совершенные гражданами, которые не могут понимать значений своих действий (ст. 177 ГК России).

Недействительным признается договор купли-продажи недвижимого имущества, автомобиля и др., совершенный под влиянием заблуждения (статья 178 ГК РФ). (Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. Информационное письмо от 10 декабря 2013 года N 162. Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, когда был заключен предварительный договор, который определял дальнейшие основания заключения договора купли-продажи, при признании недействительным основного договора, предварительный договор также признается недействительным. Предварительные договоры, как правило, заключаются с целью обеспечения гарантий того, что будет впоследствии заключен основной договор в срок и на условиях, определенных предварительным договором. Такой вид договора не порождает прав и обязанностей, которые отражены в условиях основного договора, поэтому признавать отдельно недействительным предварительный договор, в случае если был заключен или исполнен основной договор полностью или частично, правовые основания отсутствуют.

Предварительные договоры заключаются, как намерение заключить в последующем сделку купли-продажи недвижимости (земельного участка, квартиры, и т. д.), автомобиля, поставки, аренды, перевозки и т.д.

Исходя из анализа судебной практики при разрешении споров, связанных с исполнением или признанием недействительными договоров купли-продажи автомобиля, недвижимости, квартиры, мебели другого имущества, можно сделать следующие выводы. Договор купли-продажи недвижимости представляет собой юридический факт, который устанавливает, изменяет или прекращает определенный объем гражданских прав и обязанностей. Во время его заключения в обязанности сторон входит согласование всех его условий, которые стороны определяют как существенные.

Исполнение договоров

Одним из примеров судебного решения, касающегося вопроса исполнения договоров, является дело № 33-10 от 12.01.12 года (Воронежский областной суд), в соответствии с которым истец (Общество) предъявил исковое требование о признании отказа от исполнения договора правомерным. Кроме того, было предъявлено требование о взыскании денежной суммы, связанной с убытками, компенсацией морального вреда и неустойки за неисполнение договорных обязательств. Суть спора состояла в том, что в соответствии с договором купли-продажи автомобиля были определены гарантийные обязательства на него. После совершения договора купли-продажи, а также совершения передачи автомобиля, истец в процессе его использования обнаружил определенные недостатки (шум двигателя) и некоторые дефекты, которые при первоначальном осмотре были незаметны. Ответчиком автомобиль был принят на гарантийный ремонт, однако недостатки, указанные истцом, на деле устранены не были. На этом основании истец отказался от исполнения договора купли-продажи автомобиля и предъявил вышеуказанные исковые требования.

Поскольку обязанность предоставления доказательственной базы суду в качестве обоснования своей правой позиции лежит на сторонах, а договор купли-продажи обязывает каждую из сторон исполнить свои обязательства, то для отказа от исполнения договора субъектам права должны быть предоставлены достаточные правовые основания, которые обосновывают невозможность его исполнения. Как было установлено судом, в данном случае истец не предоставил допустимых доказательств того, что автомобиль невозможно эксплуатировать, и того, что договор купли-продажи автомобиля может быть не исполнен. На вышеизложенном основании судом было отказано в удовлетворении исковых требований истцу в полном объеме.

Обязанность доказывания в судебном процессе

В большинстве случаев, когда спор о признании недействительным договора касается договоров купли-продажи автомобиля, мебели, движимого имущества, в соответствии ст. 224 ГК России такие договора считаются исполненными в момент передачи имущества и денег друг другу сторонами правоотношений. Основанием для признания этих видов договоров недействительными может быть только неисполнение своих обязательств одной из сторон. Как свидетельствует судебная практика , для того, чтобы признать недействительным договор купли-продажи автомобиля, недостаточно наличия каких-либо дефектов в автомобиле. Необходимым условием для указанных правовых оснований будет только невозможность использования автомобиля по целевому назначению. То же самое касается и других видов имущества, мебели или бытовых принадлежностей. Обстоятельства невозможности использования по целевому назначению приобретенного по договору купли-продажи имущества должны быть доказаны в судебном порядке с предоставлением допустимых доказательств (судебно-товароведческих экспертиз, инженерно-технических экспертиз, заключений специалистов). Показания свидетелей не могут в этих случаях являться доказательствами.

Необходимым является доказывание момента, с которого имущество стало непригодным для использования по целевому назначению, или образования в нем существенного дефекта.

Договоры купли-продажи регулируются положениями ст. 454 ГК России. Договоры купли-продажи недвижимости считаются незаключенными, когда в них не определены обязательные условия (требования ст. 554, 555 ГК России). В соответствии с указанными статьями такими условиями являются предмет договора и его цена.

Исходя из анализа судебной практики, не могут быть предметами договора купли-продажи имущество, недвижимость, автомобиль, если таковое находится под обременением. В порядке, установленном действующим законодательством, если обременение зарегистрировано в Государственном реестре, то для совершения сделки должно быть зарегистрировано и снятие обременения органом или собственником, которые его накладывал. Продажа недвижимости с обременением – очень редкий вид сделок.

Важно : с приобретением недвижимости к новому собственнику переходят и ограничения (обременения).

В случае, когда отчуждается квартира, которая является общей долевой собственностью и обременение наложено только на долю одного из собственников, отчуждению подлежит только необремененные запретом продажи доли.

Исходя из анализа судебной практики, достаточно большой процент решений касается принуждения одной из сторон по договору купли-продажи квартиры, недвижимого имущества, автомобиля или мебели — исполнить денежные обязательства. Одним из примеров таких решений является решение Сернурского районного суда Республики Марий Эл по делу № 2-106/2015-М-99/2015, в соответствии с которым были удовлетворены исковые требования гражданки ХХХ и взыскано с ответчиков 1 и 2 в интересах истца задолженность по договору купли-продажи квартиры в установленном размере.

Принято Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"

1. Будущий объект недвижимости, выступающий в качестве предмета договора купли-продажи

Ключевое разъяснение: предмет договора купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества может быть индивидуализирован должным образом даже до того момента, как он будет создан, зарегистрирован и не получил кадастрового номера.

В соответствии с положениями пункта 2 Постановления №54, отсутствие в договоре купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано либо приобретено в будущем, указание на его кадастровый номер не является подтверждением того факта, что стороны не договорились о распоряжение предмета договора.

Судебная практика по договору купли-продажи недвижимости была закреплена разъяснениями, данными Пленумом ВАС РФ. Он указал на то, что предмет договора купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества может быть индивидуализирован другими способами, которые позволяют установить недвижимость, передаваемую по договору покупателю. Например, это может быть ориентировочная площадь будущей постройки, местонахождение возводимого объекта, свойства недвижимости, определенные в проектной документации. Кроме того, Пленум ВАС РФ разъяснил тот факт, что данный договор невозможно признать незаключенным даже в том случае, если в нем отсутствует достаточное количество данных для проведения индивидуализации предмета соглашения, но при этом они находятся, например, в акте приема-передачи недвижимости по договору.

В соответствии с пунктом 2 Постановления №54, территориальные органы Росреестра не имеют права в данной ситуации выражать отказ на проведение государственной регистрации прав лица на недвижимое имущество и сделки с ним. Таким образом, Пленум ВАС РФ дал расширенное пояснение к статье 554 ГК РФ, в которой не содержится определенного перечня методов индивидуализации объектов недвижимого имущества для их продажи. При этом он не указал на обязательную регистрацию недвижимости в ЕГРП на момент заключения договора. Но, вместе с тем, ВАС РФ отдельно выделяет, что в таких договорах предусматривается цена реализуемого имущества, установление которой может производиться за единицу площади или другим способом (согласно пункту 3 статьи 555 ГК РФ). В другом случае соглашения будут являться незаключенными (согласно пункту 1 статьи 550 ГК РФ).

В пункте 3 Постановления №54 указано, что неопределенность по предмету договора купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества может считаться основанием для того чтобы признать соглашение незаключенным. Но при этом ВАС РФ приводит несколько ориентиров, посредство которых становится возможным установить действительную волю обеих сторон. Сделать это можно, ориентируясь на положение договора и другие доказательств по делу из практики взаимоотношений сторон и обычаев делового оборота.

Установлено, что если доказательства достижения соглашения между сторонами при обсуждении предмета договора отсутствуют, договор купли-продажи считается незаключенным.

Если же у лиц имеются доказательства, которые подтверждают тот факт, что соглашение о купле-продаже будущего объекта недвижимости было заключено под влиянием заблуждения об индивидуализации его предмета, заблуждающаяся сторона может потребовать возмещения ущерба в результате признания договора незаключенным. Для этого необходимо доказать наличие вины в действиях продавца, реализующего объект недвижимого имущества.

2. Исполнение договора купли-продажи будущей недвижимости

Ключевое разъяснение: в случае, если продавец по договору на момент исполнения соглашения не владеет либо не выступает в статусе собственника такого объекта, его нельзя принудить к исполнению обязательства, а также к государственной регистрации перехода права собственности на самого продавца.

Пленум ВАС РФ указал на две возможные ситуации, которые может повлечь за собой принудительное исполнение договора купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества. В том случае, если продавец по договору не является собственником или владельцем данной вещи, его нельзя принудить к совершению действий по ее созданию либо приобретению. В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, истец может требовать возврата уплаченной суммы денежных средств и уплаты процентов от нее. Также он может выступить с требованием о возмещении убытков, которые были ему причинены. Такой вид возмещения предусматривает, например, уплату разницы между стоимостью недвижимости, предусмотренной договором купли-продажи, и текущей рыночной ценой такого объекта.

В случае, если суд получит исчерпывающие доказательства того факта, что ответчик является владельцем недвижимого имущества, который выступает в качестве предмета договора и является его незарегистрированным собственником, то арбитражный суд может обязать ответчика исполнить свои обязательства по договору (согласно статье 398 ГК РФ), Требование ответчика может быть выражено в передаче объекта недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности на него в рамках договора купли-продажи.

Кроме того, пленум ВАС РФ специально отметил, что требования о признании права собственности на недвижимость и истребованию ее у ответчика можно определить как требования, которые понуждают к исполнению обязательства по передаче определенной вещи и государственной регистрации перехода прав собственности на нее.

3. Возведение объекта недвижимого имущества на участке заказчика

Ключевое разъяснение: в статусе договора строительного подряда могут пребывать соглашения, в которых рассматривается создание будущего объекта недвижимого имущества на участке земли, находящемся во владении другого лица по договору.

В пункте 6 Постановления №54 разъяснено, что договор, который предусматривает создание недвижимого объекта на участке земли, принадлежащем другой стороне по данному договору, то такие отношения необходимо определять, как отношения строительного подряда. В данной ситуации сторона, которая осуществляет строительство, имеет право получить оплату за работы, выполненные в соответствии с договором. Когда это условие не выполняется, кроме указанной суммы денежных средств сторона может потребовать возмещения убытков с уплатой неустойки, предусмотренной по условиям договора. Также она может воспользоваться своим правом, которое предоставляется ей по правилам статьи 712 ГК РФ.

В случае, если оплата строительных работ по договору производится на в денежной форме, а с предоставлением в собственность помещения в возведенном здании, то этот договор можно квалифицировать как смешанный, и в соответствующей его части будут выполняться строго определенные требования, которые предусмотрены договором купли-продажи недвижимости.

4. Определение договора о будущем объекте недвижимого имущества как договора простого товарищества

Ключевое разъяснение: договором простого товарищества можно считать соглашение по поводу будущего объекта недвижимого имущества, предусматривающее, что каждая сторона делает свой вклад в достижение общей цели.

Договором простого товарищества является соглашение относительно будущей недвижимости. В пункте 7 Постановления №54 дается разъяснение по поводу того, что договор простого товарищества предусматривает равный вклад каждого участника сделки в будущий объект. Например, один участник передает деньги, второй – выполняет работы, третий – поставляет строительные материалы и т.д. Результатом сотрудничества по договору простого товарищества становится готовый объект недвижимости.

По указанию Пленума ВАС РФ, в случае, если вопреки основным условиям договора один из товарищей, который должен внести свой вклад в создание объекта недвижимости в виде передачи земельного участка в общую собственность или права аренды, уклоняется от выполнения своих обязательств, то в этом случае остальные участники могут требовать исполнения таких обязанностей в судебном порядке. Этот факт закреплен в пункте 3 статьи 551 ГК РФ. Исковые заявления товарищей, в которых выражается требование о признании права собственности на долю в созданном общими силами объекте недвижимого имущества, в соответствии с разъяснениями Пленума ВАС РФ, данными в пункте 7 Постановления №54, следует квалифицировать так же.

Во всех вышеперечисленных случаях необходимо учесть, что право собственности каждого товарища, который предъявляет вышеуказанное требование, может возникнуть только после проведения государственной регистрации такого права на основании судебного акта, в котором указан факт удовлетворения этого требования.

5. Договор инвестирования нельзя квалифицировать как самостоятельный вид гражданско-правовых договоров

Ключевое разъяснение: договор инвестирования нельзя считать самостоятельным видом договоров. Именно поэтому, в каждом случае необходимо определять правовую природу такого соглашения.

В пункте 4 Постановления №54 разъяснен тот факт, что договоры, которые связаны с инвестиционной деятельностью, не могут обладать специальным правовым регулированием обязательственных отношений, которые складываются между сторонами.

Пленум ВАС РФ отметил, что в данном случае арбитражные суды должны сначала установить правовую природу таких договоров (подряд, купля-продажа, простое товарищество). Кроме того, он обратил внимание на тот факт, что право собственности на объект недвижимого имущества, который создается согласно положениям «инвестиционного договора», может возникнуть у лиц, заключивших это соглашение, с того момента, когда будет проведена государственная регистрация права. Этот факт закреплен в пункте 2 статьи 223 ГК РФ.

6. Заключение предварительного договора купли продажи недвижимости

Ключевое разъяснение: предварительный договор купли-продажи недвижимости, который был заключен на условиях предварительной оплаты, можно считать договором купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества.

Пленум ВАС РФ в пункте 7 Постановления №54 разъяснил, что предварительный договор купли продажи недвижимости между лицами, которые обязуются заключить договор купли-продажи имущества, созданного в будущем, на условиях предварительной оплаты большей части общей стоимости или полной цены объекта следует определять как договор купли-продажи будущей недвижимости.

Пленум ВАС РФ указал, что требование к индивидуализации объекта договора купли-продажи распространяется также на предмет будущего соглашения, который обозначен в предварительном договоре. Именно поэтому, данный предварительный договор нельзя считать незаключенным в том случае, если должным образом была проведена индивидуализация объекта в предварительном соглашении, но, например, без указания кадастрового номера недвижимости.

7. Процедура регистрации договора купли-продажи жилого помещения

Ключевое разъяснение: процедура государственной регистрации договоров купли-продажи жилого помещения необходима только в том случае, если на момент заключения этого договора продавец является собственником указанного объекта.

В соответствии с положениями пункта 9 Постановления №54, Пленум ВАС РФ пояснил, что государственная регистрация должна быть проведена в отношении договора купли-продажи жилого помещения в том случае, если к моменту его заключения предмет соглашения находится в собственности продавца (согласно пункту 2 статьи 558 ГК РФ). В противном случае будет считаться, что с момента своего подписания договор не является заключенным.

Также установлено, что выражение отказа со стороны территориальных органов Росреестра по поводу государственной регистрации права собственности на помещение жилого типа, не принадлежащего продавцу на момент заключение договора купли-продажи и не зарегистрированного соответствующим образом, можно считать незаконным в том случае, если отказ объясняется исключительно отсутствием этой регистрации.

8. Заключение договора долевого строительства.

Ключевое разъяснение: пояснения Пленума ВАС РФ, которые следуют из Постановления №54, не распространяется на те отношения, которые связаны с долевым строительством многоквартирных домов.

Данное утверждение относится к объектам, регулируемых Федеральным законом от м30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Третий практикуемый способ защиты интересов покупателя, который используется при продаже жилой недвижимости по заниженной цене, является юридически более интересным и заключается в следующем. В договор купли-продажи вносится условие, по которому продавец обязуется выполнить предпродажный ремонт квартиры на деньги покупателя. Стоимость расходов покупателя на ремонт равняется разнице между реальной и указанной в договоре ценами квартиры. Вторая расписка пишется по данному условию о ремонте. Одновременно с выдачей продавцом расписки о получении денег на ремонт покупатель подписывает будущей датой акт приемки выполненных работ и что претензий по ремонту не имеет. Данный акт защитит продавца от недобросовестного покупателя, если тот потребует назад переданные на ремонт денежные средства, основываясь на фактическом отсутствии произведенного ремонта.

Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости

Правовая схема с двумя расписками влечет правовые риски также и для продавца, так как вторая расписка, имеющаяся у покупателя, является доказательством неуплаты продавцом налогов, а это грозит продавцу взысканием неуплаченного налога, пени, штрафа и привлечением к уголовной ответственности. Кроме того, если на момент подписания договора фактическая оплата квартиры произведена только частично, а остальная сумма должна быть выплачена продавцу после подачи документов на государственную регистрацию права и сделки (или после такой регистрации), то недобросовестный покупатель после факта подписания договора имеет право реальную цену приобретаемой недвижимости не оплачивать, ссылаясь на размер своего денежного обязательства, установленный исключительно условиями договора купли-продажи.
III.

Покупка квартиры по заниженной цене

Занижение цены в договоре в договоре купли-продажи недвижимости или завышение цены - нередкая ситуация в сделках купли-продажи. Бред конечно, но увы, таковы реалии нашей жизни. ? Разберемся подробно, в каких ситуациях одна из сторон сделки просит занижение цены в договоре или завышение цены в договоре.

Содержание статьи

• Занижение цены в договоре
  • Причины занижения продавцом цены квартиры
  • Чем опасно занижение цены для Покупателя
  • Чем опасно занижение цены для Продавца
  • Завышение цены в Договоре купли-продажи
  • Разъяснение других сложных моментов

Покупатели недвижимости могут столкнуться с предложением Продавца сделать занижение цены в договоре.

Занижение стоимости квартиры

Он обращается в суд с иском о расторжении кабальной сделки, ведь цена в договоре меньше рыночной более чем на 30 % Суд иск удовлетворяет и обязывает его вернуть денежные средства, указанные в договоре. Что он и делает. -А 1 700 000.0? -А извиняйте, они к договору купли-продажи квартиры не относятся! А это другое судебное разбирательство, растянутое на годы.

Внимание

Может по три копейки и будет возвращать, как знать. Вывод: Очень обдуманно отнеситесь к предложению о занижении цены. Если это не очень большая сумма, то можно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений или мебели.

Но это тема другой статьи. Другая ситуация с возможными потерями для Покупателя. С 2015 года налоговый вычет с покупки жилых помещений предоставляется в размере 2 000 000.0 не на объект недвижимости, как было ранее, а на налогоплательщика.

Занижение стоимости недвижимости в договоре купле-продажи

Во-вторых, при расторжении договора покупатель имеет право потребовать от продавца только возврата уплаченной за квартиру суммы (п. 2 ст. 475 ГК РФ) и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ), но никак не выплаты неустойки в связи с неисполнением продавцом своих обязательств, послужившим основанием для расторжения договора. В-третьих, даже если суд и признает право покупателя на выплату ему неустойки, то, скорее всего, применит ст.
333 ГК РФ для существенного уменьшения штрафной санкции ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства. При возмещении убытков покупатель также не вернет себе полностью фактически уплаченные за квартиру денежные средства, так как его убытки могут заключаться только в росте цен на аналогичное жилье в данной местности за период с момента подписания договора и до момента его расторжения. II.

Занижение суммы в договоре купли-продажи

Итог — налоговая моей супруге — либо платите, либо подаем в суд. Платить, ессесно — нечем. Итог — полгода условно! Как же она переживала Евгений Палько Риэлтор 25 июн.

2010

Инфо

Роман Фадеев писал(а): На личном опыте. Супруга продала квартиру. В расписке написали полную стоимость, в ДКП миллион.

К новому хозяину через какое то время пришла налоговая, она (новый хозяин) отдала им расписку. Итог — налоговая моей супруге — либо платите, либо подаем в суд.
Платить, ессесно — нечем. Итог — полгода условно! Как же она переживала А расписка наверное была одна и в ней написала, что всю сумму получила именно за проданную квартиру? Тогда ничего удивительного внешняя ссылка Русова Екатерина 25 июн. 2010 Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а): Роман Фадеев писал(а): На личном опыте. Супруга продала квартиру. В расписке написали полную стоимость, в ДКП миллион.

Ошибка 404

Налог при покупке квартиры, налог на имущество, налоги на физических лиц и организацию. Сколько налогов, когда и как оплачивать и как получить налоговый вычет (возврат налога) при покупке недвижимости.

Решил купить квартиру, но владелец меня огорошил: в договоре купли/продажи вместо 5 млн.руб. напишем 2 млн.руб, а в расписке о передаче денег напишем полную сумму (5 млн.руб.). Дескать никаких рисков, и что все так работают. Прошу написать потенциальные риски и, возможно, случаи из реальной практики.

Заранее благодарен за участие в обсуждении. Николай Тюленев Риэлтор 25 июн. 2010 1. В случае двухсторонней реституции суд может не принять во внимание расписку и обязать вернуть Вам лишь сумму, указанную в договоре.2.

Заниженная цена в договоре купли-продажи недвижимости

С точки зрения Налогового кодекса РФ указанный вариант договорных отношений в целях ухода от уплаты подоходного налога идеальным не является. Камнем преткновения является ремонт, выполняемый продавцом для покупателя.

Если работы по предпродажной отделке квартиры выполняются продавцом возмездно, то стоимость такого ремонта (для того чтобы у недобросовестного продавца не было оснований взыскать с покупателя стоимость произведенной работы) должна составлять часть стоимости квартиры по договору или часть суммы, получаемой продавцом по второй, «ремонтной», расписке. В любом случае это будет являться доходом продавца, к которому нормы о налоговом вычете не применяются и с которого придется платить подоходный налог.

Занижение суммы в договоре купли продажи

Также имеют место ситуации, когда предварительно оплаченные сделки срываются еще до момента их государственной регистрации, что также может привести к невозврату покупателю всей фактически уплаченной им суммы. Для сведения к нулю указанных рисков риелторы и юристы предлагают самые разнообразные правовые механизмы.

I. Например, предлагается включать в договор условие о штрафных санкциях для продавца в случае расторжения договора по его вине, где размер штрафной санкции равен разнице между суммой, уплаченной реально, и суммой по договору. Однако у такой схемы есть свои недостатки. Во-первых, такой вариант возможен только при расторжении договора, который соответственно должен пройти государственную регистрацию и являться действительным, так как при ничтожности договора или вследствие его незаключения любые условия сделки также являются ничтожными (несогласованными).
Информация закрыть Information Please note that this is beta English version. Some pages may not be translated. If you experience difficulties, please contact our administrator: [email protected] . We will be happy to assist. Здравствуйте, коллеги. Возник следующий вопрос: если стороны указывают цену договора купли-продажи недвижимости ниже реальной, как эффективно обезопасить интересы покупателя и исключить в случае проблем со сделкой потерю разницы между реально переданными денежными средствами и формальной ценой договора? ключевые слова: недвижимость Школа права «СТАТУТ» Юридические семинары для профессионалов Практические вопросы подготовки и ведения судебных дел

• 21.05 – 15.06. Онлайн
• Тай Ю.В., Щекин Д.М., Карапетов А.Г. и др

Банкротство юридических лиц и граждан. Вечерний курс

• 22 мая-4 июля. Москва
• Витрянский В.В., Зайцев О.Р.

• При звонке из службы безопасности банка - Вы назовете цену, указанную в договоре, а не реальную
• Все объявления с фактической ценой будут сняты с сайтов объявлений, иначе банк может засомневаться и отказать в выдаче кредита.

Чем опасно завышение цены для Продавца

• Если Вы ошиблись по обязательству уплаты подоходного налога - завышение ведет к увеличению суммы отчислений
• Если не уничтожена расписка, она может попасть в налоговую службу, может по ошибке Покупателя, а может специально, а последствия непредсказуемы.
• Если договор будет расторгнут по решению суда, суд обяжет вас ввернуть Покупателю всю сумму, указанную в договоре.

В любом случае изменения фактической цены требует тщательной оценки ситуации!!! Всегда рада разъяснить.
Статья 556. Передача недвижимости 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.2.