Когда заключается договор коммерческого найма? Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к его форме.
Новая редакция Ст. 60 ЖК РФ
1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
1. Большинство статей гл. 8 Кодекса содержат новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях данной главы правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения (об основных отличиях договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма и договора найма специализированного жилого помещения см. комментарий к ст. 49 Кодекса).
Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые правила о договоре социального найма применяются к договорам найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (об этом см. ч. 5 ст. 100 Кодекса и комментарий к указанной статье).
Из определения договора социального найма жилого помещения, установленного в ч. 1 комментируемой статьи, следует, что наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное им лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.
Нанимателем по указанному договору является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 Кодекса (см. также ст. ст. 51 — 55 Кодекса и комментарий к указанным статьям). По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (см. п. 2 ст. 672 ГК РФ).
Статья 60 Кодекса не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ).
Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая в данном случае включает в себя: а) плату за пользование жилым помещением (плату за наем); б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; в) плату за коммунальные услуги (см. ч. 1 ст. 154 Кодекса). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится по правилам раздела VII Кодекса (см. также комментарии к статьям указанного раздела).
При этом, как уже отмечалось, из данного правила Кодексом предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением (платы за наем) лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (см. ч. 9 ст. 156 Кодекса). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.
Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем (о содержании понятий «владение» и «пользование» см. комментарий к ст. 1 Кодекса; об особенностях пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, см. ст. 61 Кодекса и комментарий к ней).
2. В отличие от договора коммерческого найма, о котором говорилось выше, договор социального найма заключается без установления срока. Поэтому отношения, связанные с владением и пользованием жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, являются постоянными, бессрочными.
В связи с этим наниматель и члены его семьи фактически владеют и пользуются соответствующим жилым помещением как своим собственным. Однако это не позволяет им приобрести жилое помещение в собственность в силу приобретательной давности <1>. Стать собственником жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, наниматель может только в результате приватизации этого помещения до тех пор, пока она допускается законодательством <2>.
———————————
<1> См. подробно: Приобретательная давность: комментарии и судебная практика / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010.
<2> См. подробно: Приватизация жилых помещений: комментарии, официальные разъяснения, судебная практика, образцы документов / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011.
3. Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 комментируемой статьи речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.
Другой комментарий к Ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации
1. Договор социального найма заключается в письменной форме на основе решения о предоставлении жилья.
По этому договору наймодатель (собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда) обязуется передать нанимателю (гражданину) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. От имени собственника действует уполномоченный им государственный орган или орган местного самоуправления (либо управомоченное им лицо).
Малоимущим гражданам жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ) по решению органа местного самоуправления.
Что касается иных категорий граждан, которые не являются малоимущими, то такие категории граждан, а также порядок обеспечения их жильем определяются федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ).
Согласно ч. 4 ст. 49 ЖК этим категориям граждан могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда в случае наделения данных органов в установленном порядке государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жильем (см. комментарий к этой статье).
2. Обязанность заключить договор социального найма вытекает из решения соответствующего органа, предписывающего наймодателю предоставить гражданину (нанимателю) возможность занять жилое помещение.
Нанимателем по этому договору может быть только гражданин. Данное положение соответствует ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение предназначено для проживания граждан. Профессиональная и предпринимательская деятельность в таком помещении допустима только проживающими в нем гражданами (см. комментарий к ст. 17).
Предметом договора должно быть жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (жилой дом понимается в данном случае как одноквартирный).
3. Жилищный кодекс РФ предоставляет нанимателю по договору социального найма значительное число прав.
Так, он может вселить туда других граждан в качестве членов своей семьи (на условиях, предусмотренных ст. 70); обменять жилое помещение (ст. 72 — 75); передать жилое помещение или его часть в поднаем (ст. 76 — 79); разрешить проживание временных жильцов (ст. 80). Как видим, эти права содержат элементы распоряжения жилым помещением (в большей или меньшей степени). Однако обязательным условием реализации указанных прав является согласие наймодателя (в письменной форме).
4. Жилищный кодекс РФ не только предоставляет нанимателю права, но и возлагает определенные обязанности, неисполнение которых влечет определенную законодательством ответственность (ст. 68, 83).
Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма предусмотрены ст. 65 (см. комментарий к ней).
5. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи договор социального найма заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), что способствует стабильности жилищных отношений.
Логическим продолжением нормы ч. 2 является правило ч. 3 ст. 60: изменение оснований и условий, дающих право получить жилье по договору социального найма, не влечет расторжения этого договора.
В то же время возможны последствия такого изменения. Согласно ч. 9 ст. 156 ЖК граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Поэтому следствием повышения материального статуса семьи должно явиться установление платы за наем (ст. 154 ЖК РФ).
6. Законодатель обязывает наймодателя передать нанимателю жилое помещение, но не касается момента заселения.
Обратимся к ст. 153 ЖК РФ. Эта статья позволяет сделать вывод, что заключение договора социального найма и означает заселение. Дело в том, что обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг возникает у нанимателя с момента заключения договора (ч. 2), а до заселения жилищно-коммунальные расходы несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ч. 3).
Типовой договор социального найма предусматривает обязанность наймодателя передать нанимателю жилье в течение 10 дней со дня подписания договора.
7. Договор социального найма существенно отличается от договора найма, предусмотренного гл. 35 ГК РФ («коммерческий» наем). Договор «коммерческого» найма являет собой правовую форму использования жилищного фонда всех форм собственности, заключается на срок до 5 лет и обладает рядом других особенностей (см. комментарий к ст. 19).
НАЕМ
передача во временное пользование имущества за установленную плату.
Источник: Краткий словарь экономиста
Наем
предоставление имущества его владельцем (наймодателем) другой стороне (нанимателю) во временное пользование за определенную плату. См. Аренда
Источник: Бизнес-словарь
наем
1) имущественный наем - договор, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования;
2) личный наем - соглашение, в силу которого одна сторона (нанимающийся) предоставляет за известное вознаграждение использование своей рабочей силы другой стороне (нанимателю).
Источник: Справочный коммерческий словарь
НАЕМ
(hiring) Принятие на работу новых сотрудников. Это важная функция руководителей фирмы. Наем менее подвержен государственному регулированию по сравнению с увольнением, если это касается количественной стороны. Однако существуют различные законные ограничения путей подбора новых рабочих: например, дискриминация по расовой или половой принадлежности может быть незаконной, а с другой стороны, дискриминация по национальной принадлежности может быть обязательной.
Источник: Экономика. Оксфордский толковый словарь
НАЁМ
1) прием на работу или взятие чего-то во временное пользование за плату; 2) предоставление одной стороной (наймодателем) другой стороне (нанимателю) имущества во временное пользование за определенную плату. В России условия Н. определяются Гражданским кодексом РФ, а также отдельными нормативными актами, в том числе правилами найма разных видов имущества. Срок договора имущественного Н. не должен превышать 10 лет; если же он заключен без указанного срока, то считается заключенным на неопределенный срок.
Для отношений между организациями закон устанавливает менее продолжительные сроки действия договора.
Источник: Глобальная экономика. Энциклопедия
НАЕМ
1. взятие на работу или во временное пользование за плату; 2. предоставление одной стороной (наймодателем) другой стороне (нанимателю) имущества во временное пользование за определенную плату. В России условия Н. определяются Гражданским Кодексом РФ, а также отдельными нормативными актами, в том числе правилами найма разных видов имущества. Срок договора имущественного Н. не должен превышать 10 лет, если же он заключен без указанного срока, то считается заключенным на неопределенный срок. Для отношений между организациями закон устанавливает менее продолжительные сроки действия договора — пять лет при найме строения или нежилого помещения, один год — при найме оборудования и иного имущества.
Коммерческий наем жилья
Договор, в котором хотя бы одной стороной является организация, должен быть совершен письменно. Такое же требование предъявляется к договорам между гражданами, заключаемыми его на срок более одного года.
Источник: Большой бухгалтерский словарь
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки: достаточно достигнуть соглашения по всем существенным пунктам.
Объектом договора найма может быть жилое помещение, отвечающее ряду формальных требований. Оно должно соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарным нормам, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д. Кроме того, дома (помещения) после их строительства либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами. Такими органами являются бюро технической инвентаризации. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя может выступать любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения. Что касается нанимателя, то им может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может переда-
ваться только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.
Договор найма жилого помещения является срочным договором. В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).
Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре найма жилого помещения. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно проживать с нанимателем могут только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать с нанимателем и пользоваться жилыми помещениями могут любые лица. Однако эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жилым помещением, но не несут обязанностей. Как следует из ст. 677 ГК РФ, обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.
Однако заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступать и как сонаниматели. В этом случае возникает множественность лиц в обязательстве из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой стороны в качестве нанимателя выступают два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате, от каждого из них.
В отличие от договора социального найма жилого помещения, в котором нормируется размер платы за пользование жилыми помещениями, в договоре коммерческого найма он устанавливается по соглашению сторон. Вместе с тем ГК РФ допускает возможность принятия специального закона, в котором может быть установлен максимальный размер платы за жилое помещение, однако пока такой закон не принят.
Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Срок внесения платы за пользование жилыми помещениями должен быть указан в договоре. Если это не сделано, то в соответствии с п. 3 ст. 682 ГК РФ оплата должна производиться ежемесячно.
Участниками жилищных правоотношений, помимо наймодателя и нанимателя, могут быть также поднаниматели и временные жильцы, которые самостоятельных прав пользования жилым помещением не имеют.
Для вселения как тех, так и других требуется согласие всех постоянно проживающих с нанимателем лиц. Временные жильцы пользуются жилой площадью безвозмездно в течение ограниченного срока. При этом конкретная часть жилого помещения в пользование им не выделяется и согласия наймодателя не требуется. Нанимателю следует лишь уведомить наймодателя о вселении временных жильцов.
Временные жильцы могут вселяться либо на заранее определенный срок, либо на неопределенный срок. Если срок был согласован, то по его истечении пользование жилыми помещениями прекращается. Если же срок проживания временных жильцов не был оговорен, то наниматель либо любой проживающий на данной жилой площади гражданин могут потребовать выселения временных жильцов, которые обязаны выехать с занимаемой площади не позднее семи дней после предъявления требования о выселении.
Что касается поднанимателей, то в отличие от временных жильцов они должны оплачивать пользование предоставленным им жилым помещением. Существенным условием договора поднайма является срок, который не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма.
В отличие от временных жильцов поднаниматель получает во владение и пользование определенную часть жилого помещения (или все жилое помещение). Однако самостоятельного права пользования он не приобретает, и за его действия, нарушающие договор найма, ответственность несет наниматель. Не обладает он какими-либо полномочиями и по распоряжению переданным ему в пользование помещением.
Как следует из п. 2 ст. 685 ГК РФ, договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Эта норма составляет 12 кв. м жилой площади (ст. 38 ЖК). Поэтому, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее нормы, сдача жилого помещения в поднаем не допускается.
На договор поднайма жилого помещения не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав нанимателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 664). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если же наймодатель по каким-либо причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. В случае если наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещения внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст.
В ГК РФ (ст. 687) определяются условия и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Договор может быть расторгнут по инициативе как наймодателя, так и нанимателя. В частности, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Решение расторгнуть договор найма жилого помещения должно быть принято всеми совершеннолетними гражданами, постоянно проживающими с нанимателем. Если из жилого помещения выедут не все, то договор не прекратит своего действия: права на жилое помещение утратят лишь выбывшие к другому месту жительства.
Договор найма жилого помещения может быть также расторгнут по инициативе любой из сторон, если санитарное и техническое состояние жилого помещения делают его непригодным для дальнейшего проживания. Такая непригодность определяется специальны-
ми комиссиями, создаваемыми из представителей органов местной администрации (бюро технической инвентаризации, санитарного надзора, пожарного надзора и т.д.).
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.
Под использованием не по назначению понимается использование помещения не для проживания (организация производства, создание складов и т.д.) или не только для проживания (жилье используется одновременно для проживания и для других целей).
Нарушающими права и интересы соседей являются любые действия, причиняющие существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем.
К таким действиям относятся скандалы, включение в ночное время громкой музыки и т.д.
Что такое коммерческий найм жилья
Причем закон особо подчеркивает, что эти действия должны быть неоднократными, т.е. носить систематический характер.
Если и после предупреждения наниматель или другие лица, постоянно с ним проживающие, продолжают использовать жилое помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей, суд может вынести решение о расторжении договора найма жилого помещения. Вместе с тем и в этом случае суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при повторном обращении к нему расторгнуть договор. Юридические последствия расторжения договора состоят в том, что наниматель и все проживающие с ним лица выселяются из занимаемого жилого помещения.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя также в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз - по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о
расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Таким образом, нанимателю дается льготный срок для восстановления ранее существовавшего положения. Если и этот срок не будет им использован и не будут приняты даже меры организационного характера (например, заключение договора на ремонт разрушенного жилого помещения), договор с ним может быть расторгнут.
Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки, достаточно достигнуть соглашения по всем существенным условиям.
Предметом договора коммерческого найма жилого помещения может быть жилое помещение, отвечающее ряду требований:
· соответствие требованиям строительных норм и правил, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д.;
· дома (помещения) после их строительства, либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома уполномоченными на то органами;
· жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
Стороны договора: наймодатель и наниматель. Наниматель - только гражданин. Наймодатель - любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения.
Форма договора: письменная.
Срок договора: срочный, определен договором (ст. 683 ГК РФ). В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. Если срок договора не определен, то договор считается долгосрочным.
Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно могут проживать с нанимателем только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать и пользоваться могут любые лица. Однако эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жилым помещением, а обязанности (ст. 677 ГК РФ) несет сам наниматель.
Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступать и как сонаниматели. В этом случае возникает множественность лиц в обязательстве, ще с одной стороны выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения, а с другой стороны в качестве нанимателя выступают два и более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате, от каждого из них.
Размер оплаты за пользование жилым помещением , в отличие от договора социального найма, устанавливается по соглашению сторон. Срок внесения платы за пользование жилым помещением должен быть указан в договоре.
Наниматель имеет право:
· заключать договор на новый срок в приоритетном порядке (ст.
Статья 60 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения
684 ГК РФ). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо, не позднее чем за три месяца до истечения срока, известить о заключении договора на тех же, либо на иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в найм. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещение убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ);
· производить замену нанимателя (заменить себя в договоре другим лицом, постоянно проживающим с нанимателем с согласия наймодателя), а также согласовать размер платы за жилое помещение;
· расторгнуть договор;
· давать согласие на переоборудование жилого помещения на условиях, указанных в законе.
Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилья аналогичны обязанностям по договору социального найма жилого помещения.
⇐ Предыдущая30313233343536373839Следующая ⇒
Дата публикования: 2015-02-03; Прочитано: 228 | Нарушение авторского права страницы
Studopedia.org — Студопедия.Орг — 2014-2018 год.(0.001 с)…
Договор коммерческого найма жилого помещения
В договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем. Указанные граждане подлежат ознакомлению с условиями договора коммерческого найма. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – наймодатель — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо обязуется предоставить другой стороне — нанимателю — гражданину жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение для проживания в нем.
Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Предельных размеров предоставления жилья по договору коммерческого найма закон не устанавливает. Более того, неоднократно подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров и площадей.
Гражданский кодекс РФ вводит новую категорию лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего объектом договора коммерческого найма, кроме нанимателя и лиц, постоянно с ним проживающих, — сонанимателей (ст. 677 ГК РФ).
ГК РФ исходит из того, что в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений. Как было указано выше, все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Лица, желающие проживать в жилом помещении, заключая договор коммерческого найма, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях возникает множественность лиц в обязательстве, вытекающем из договора коммерческого найма, где, с одной стороны, выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой стороны, наниматель — два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГКРФ) . В таком случае, как следует из ст. 323 ГК РФ, наниматель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
Статья 60. Договор социального найма жилого помещения
Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения.
По Гражданскому кодексу РФ коммерческий наем жилого помещения является срочным договором . ГК РФ устанавливает два вида срока такого договора: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то он считается долгосрочным договором, заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).
На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию. Чаще всего такой «привязкой» выступает работа гражданина в организации, предоставившей жилище. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет, в целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и в особенности нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ).
Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Гражданский кодекс РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.
ПОСМОТРЕТЬ ЕЩЕ:
Договор аренды и договор найма жилого помещения — это договоры имущественного найма, то есть договоры, по которым имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование.
1. Стороны договора
Если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, — нанимателем. Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (ст. 671 ГК РФ).
В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором. Обратите внимание на то, что организация-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника (ст. 606, п. 2 ст. 671 ГК РФ).
2. Форма и государственная регистрация договора
Как для договора найма жилого помещения, так и для договора аренды жилья обязательна письменная форма (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ).
Договоры аренды жилья, заключенные на срок один год и более, должны быть зарегистрированы (п.
Что такое коммерческий найм жилого помещения и в чём его отличия от социального найма?
2 ст. 609 ГК РФ).
Требование о государственной регистрации договора найма законом не установлено, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Обратите внимание!
За несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 1 500 руб. до 2 000 руб.
За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).
3. Срок договора
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).
4. Расторжение договора
Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).
Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.
По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ):
- в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Связанные вопросы
Что предусмотреть в договоре найма квартиры? >>>
Нужна ли госрегистрация договора аренды жилья? >>>
Какие документы наймодателя нужны для заключения договора коммерческого найма квартиры? >>>
Как продлить договор найма квартиры? >>>
Поиск других статейСтраницы в журнале: 71-76
О.В. КИРИЧЕНКО,
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова e -mail : okskir @yandex .ru
Заключение договора коммерческого найма жилого помещения основано на принципе свободы договора. Гражданское законодательство лишь предусматривает обязательную письменную форму данного договора, оставляя при этом многие вопросы, связанные с его оформлением, недостаточно урегулированными. В свою очередь заключение долгосрочного договора коммерческого найма путем составления одного документа, подписанного сторонами, позволяет не только в доступной для понимания форме закрепить все условия, о которых договариваются стороны, но и гарантировать соблюдение прав и обязанностей по договору.
Ключевые слова: порядок заключения договора, требования к форме договора, долгосрочный договор коммерческого найма жилого помещения, фактическая передача жилого помещения, акт приемки-передачи жилого помещения.
The order of concluding the contract hiring of commercialdwelling, the requirements for its form
Kirichenko O.
Conclusion of the contract commercial tenancy is based on the principle of freedom of contract. Civil law provides for a mandatory written form of the contract, leaving many questions related to its design, is not quite clarified. In turn, conclude a long-term commercial contract of employment by drawing up one document signed by the parties, allows not only easy to understand to fix all the conditions to which the parties agree, and guarantee the rights and obligations under the contract.
Keywords: order of the contract, the requirements for the form of the contract, the contract term commercial tenancy, the actual transfer of the dwelling, the act of acceptance and transfer of the dwelling.
Договорам социального найма и найма специализированных жилых помещений, в отличие от соглашений коммерческого найма, не свойствен принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, кроме того, являясь публичными по своей юридической природе, данные договоры относятся к договорам присоединения (ст. 428 ГК РФ). Это объясняется тем, что существование типовых договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений ведет к фактическому отсутствию согласования условий данных договоров между сторонами (ч. 2 ст. 63, ч. 8 ст. 100 ЖК РФ). При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон, и, таким образом, не является обязательным.
Заключая договор коммерческого найма жилого помещения, стороны руководствуются ст. 421 ГК РФ. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор по собственной воле: ни та ни другая сторона не может понудить другую сторону вступить с нею в договорные отношения или принять предложенные условия договора. Наймодатель и наниматель по своему усмотрению определяют условия и содержание договора коммерческого найма жилого помещения, при этом заключаемый договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).
Заключению договора коммерческого найма предшествует процедура преддоговорных контактов сторон. Представляется, что на момент заключения договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель находится в более выгодных условиях, чем наниматель, поскольку в любой момент, если условия будущего договора его не устраивают и путем переговоров не удается устранить разногласия или вызывает сомнение платежеспособность нанимателя, он может отказаться от заключения договора. Ведь наймодатель заинтересован в том, чтобы извлечь доход, а не в том, чтобы сдать жилое помещение конкретному лицу. Поэтому неслучайно его стремление заключить договор с надежным, платежеспособным нанимателем. Наниматель же хочет получить внаем благоустроенное жилье при наименьших затратах. Все это объясняет необходимость преддоговорных контактов сторон с целью уточнения условий договора.
Процесс переговоров по заключению договора начинается с момента, когда необходимость в передаче внаем жилого помещения и принятия его во временное пользование уже осознана сторонами, просчитана экономическая эффективность и коммерческая выгода сделки и стороны обладают достаточной информацией друг о друге как о будущих контрагентах. Вместе с тем совсем не обязательно, чтобы каждая из сторон имела свой проект договора для его дальнейшего обсуждения и выработки приемлемого варианта.
При заключении договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений используются типовые договоры, утвержденные Правительством РФ. При этом в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры коммерческого найма.
Правовое значение такого рода договоров определено в ст. 427 ГК РФ. В отличие от типового, примерный договор не является обязательным для сторон. Для того чтобы сделать примерный договор обязательным, стороны должны дважды выразить свою волю, согласовав, во-первых, заключение между собой договора и, во-вторых, внесение в его текст отсылки к примерному договору как таковому или к отдельным его условиям. Если такой отсылки не окажется, примерный договор согласно ст. 5 и п. 2 ст. 427 ГК РФ по своей юридической силе приравнивается к обычаям делового оборота. Это значит, что содержащиеся в нем правила поведения будут действовать только при восполнении пробелов, образовавшихся как в заключенном договоре, так и в обязательных для сторон положениях законодательства.
В зарубежных странах примерные договоры найма жилых помещений широко распространены и часто используются гражданами при заключении договоров найма жилья. Так, в Канаде примерный договор найма жилого помещения можно купить в любом газетном киоске за 1 канадский доллар. Указанные договоры утверждаются как на уровне правительства (например, постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 утверждены формы договоров найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан), так и на уровне отдельно взятых организаций нанимателей (квартиросъемщиков) и наймодателей (например, в Англии в регулярно проводимом конкурсе на лучший примерный договор найма жилого помещения в 2008 году победителем стала организация квартиросъемщиков из небольшого города Хаддерсфилд).
К сожалению, приходится констатировать, что в нашей стране практика разработки и внедрения примерных договоров коммерческого найма жилого помещения распространения не получила. На наш взгляд, во многом это объясняется недостаточностью правового регулирования отношений коммерческого найма, имеющимися пробелами в действующем законодательстве. При этом значимость и необходимость таких договоров состоит в том, что будущие стороны договора коммерческого найма, прежде всего граждане, не имеющие необходимых юридических знаний и тем более практических навыков по заключению договора как такового, могут использовать такие примерные договоры (долгосрочного, краткосрочного коммерческого найма) при согласовании собственных условий, прав, обязанностей и ответственности, внеся в них необходимые изменения и дополнения, не прибегая к дорогостоящей помощи профессионального юриста либо агентства недвижимости.
На наш взгляд, примерные договоры коммерческого найма жилого помещения должны быть разработаны и утверждены соответствующим постановлением Правительства РФ в целях эффективного регулирования отношений коммерческого найма с учетом различных форм собственности на жилые помещения.
Статья 674 ГК РФ предусматривает обязательную письменную форму договора коммерческого найма жилого помещения. При этом в связи с отсутствием в главе 35 ГК РФ указания о специальных последствиях, связанных с нарушением правила о письменной форме договора, в тех случаях, когда договор коммерческого найма заключен устно, необходимо руководствоваться п. 1 ст. 162 ГК РФ: неблагоприятные для сторон последствия сводятся к лишению их права в случае спора ссылаться в подтверждение самого договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Отсутствие заключенного в письменной форме договора коммерческого найма жилого помещения создает правовую неопределенность в положении его сторон, что, в свою очередь, осложняет правоприменительную деятельность суда. Обзор судебной практики по жилищным делам Ульяновского областного суда за 2010-2011 гг. показывает, что в большинстве рассмотренных судом дел, связанных с оспариванием жилищных прав, отношения между собственниками жилых помещений и фактическими нанимателями юридически оформлены не были.
Анализ принятых по таким делам постановлений позволяет выявить следующие позиции суда:
Проживание лица в чужом жилом помещении и оплата коммунальных услуг не являются основаниями приобретения таким лицом права пользования жилым помещением, если не заключен (прежде всего письменно) договор коммерческого найма с собственником данного жилого помещения. Проживающее в жилом помещении лицо признается судом временным жильцом и подлежит выселению в установленном законом порядке. При этом в качестве доказательства оформления договорных отношений коммерческого найма суд принимает внесение жильцом платы за проживание (наем) собственнику жилья;
Суд признает наличие фактически сложившихся отношений коммерческого найма жилого помещения между собственником жилья и бывшими членами его семьи, другими совместно проживающими с ним родственниками, свойственниками. В таких отношениях, как правило, не определен срок найма (суд исходит из заключения договора найма на максимальный срок - 5 лет с момента вселения нанимателя), права, обязанности сторон. В данном случае суд принимает решение о выселении нанимателей только при истечении срока договора найма, учитывая другие заслуживающие внимания обстоятельства: отсутствие у нанимателя другого жилья; наличие в семье нетрудоспособных граждан, несовершеннолетних детей и т. д.
Таким образом, выявленные в правоприменительной деятельности судов трудности указывают на недостаточность законодательного регулирования порядка заключения договора коммерческого найма жилого помещения.
Очень часто на практике, преимущественно в сельской местности, вообще не заключаются письменные договоры найма. При этом особенно высоки риски нанимателей, так как при отсутствии заключенного в письменной форме договора коммерческого найма наймодатели зачастую безнаказанно злоупотребляют своими правами: предоставляют жилое помещение, несвободное от прав иных лиц, в том числе уже сданное внаем; препятствуют пользованию жильем; произвольно повышают плату за наем; без предварительного предупреждения, разрешения нанимателя и даже в его отсутствие вторгаются в жилое помещение в целях проверки, чем нарушают право нанимателя на неприкосновенность жилища; обвиняют нанимателей в порче находящегося в жилом помещении имущества; требуют проведения как капитального, так и текущего ремонта и т. д. Проблемы возникают и у наймодателей. Так, они часто сталкиваются с неоплаченными счетами за международные телефонные переговоры, неоплатой жилого помещения (либо плата вносится в сумме, гораздо меньшей, чем оговоренная, с задержками), недобросовестным отношением нанимателя и проживающих с ним граждан к жилью, нецелевым его использованием, порчей имущества и т. д.
В целях избежания указанных выше проблем риелторы, в частности, агентства недвижимости Москвы «МИЭЛЬ-недвижимость», Московское инвестиционное агентство недвижимости (МИАН), компания «Георгиев и партнеры», рекомендуют заключать договор коммерческого найма жилого помещения в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, в котором четко должны быть указаны все существенные условия данного договора.
Такая позиция риелторов поддерживается и большинством нанимателей и наймодателей договора коммерческого найма, которые полагают, что составление рассматриваемого договора (особенно договора долгосрочного коммерческого найма) в виде одного документа, подписанного сторонами, в полной мере позволяет не только в доступной для понимания форме закрепить все условия, о которых договариваются стороны, но и гарантировать соблюдение прав и обязанностей по договору, а в случае их нарушения такой договор послужит важнейшим доказательством в суде. Указанные предложения и практические рекомендации по составлению договоров коммерческого найма жилого помещения широко представлены на форумах, сайтах в Интернете.
Продолжая анализ процедуры заключения договора коммерческого найма, следует обратить внимание на такой вопрос, как момент вступления в силу рассматриваемого договора и его зависимость от момента передачи жилья нанимателю. Договор коммерческого найма является консенсуальным договором (т. е. считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора - п. 1 ст. 432 ГК РФ). Таким образом, для вступления договора в силу совсем не обязательно, чтобы передача жилого помещения была уже свершившимся фактом. Стороны вправе указать в договоре срок, в течение которого наймодатель обязуется передать жилое помещение нанимателю в пользование.
Согласно общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а таковым в силу п. 1 ст. 433 ГК РФ признается момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Глава 35 ГК РФ не содержит указания о том, что договор коммерческого найма считается заключенным с момента передачи жилого помещения, как и не содержит требования о его обязательной государственной регистрации (пункты 2, 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому если данный договор составляется в виде одного документа, он вступает в силу с момента его подписания сторонами.
Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Как уже отмечалось, на практике стороны договора коммерческого найма чаще стремятся оформить свои отношения путем составления одного документа. Прежде всего это касается долгосрочных договоров коммерческого найма, которые связывают стороны на достаточно продолжительный период времени и предоставляют нанимателю более широкий объем прав, по сравнению с краткосрочным договором, так как такой порядок заключения договора коммерческого найма дает и наймодателю, и нанимателю дополнительную гарантию устойчивости их отношений.
На наш взгляд, положение ст. 674 ГК РФ не в полной мере отвечает потребностям сторон рассматриваемого договора, в том числе не учитывает особенности краткосрочного и долгосрочного договоров коммерческого найма. Полагаем, что долгосрочный договор коммерческого найма жилого помещения по аналогии закона со ссылкой на п. 1 ст. 651 ГК РФ должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение указанной формы договора коммерческого найма повлечет его недействительность.
Такой порядок заключения долгосрочного договора коммерческого найма, во-первых, предоставит его сторонам неоспоримое доказательство принятых ими на себя обязательств и, во-вторых, станет дополнительной гарантией исполнения таких обязательств каждой стороной.
С учетом сказанного предлагаем изложить ст. 674 ГК РФ в следующей редакции: «Договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года (долгосрочный наем), заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы такого договора коммерческого найма жилого помещения влечет его недействительность».
Статья 674 ГК РФ не предусматривает обязанности сторон по нотариальному удостоверению договора коммерческого найма жилого помещения. В соответствии с п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариуса или другого должностного лица, имеющего право совершать такое нотариальное действие. При этом удостоверяемый договор должен соответствовать требованиям ст. 160 ГК РФ, а именно выражать волю сторон и быть ими подписанным. Пункт 2 ст. 163 ГК РФ содержит важное правило, согласно которому нотариальное удостоверение сделок является обязательным не только в силу прямого указания закона, но и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Таким образом, стороны в договоре коммерческого найма жилого помещения могут предусмотреть обязательное нотариальное удостоверение данного договора в целях защиты своих интересов и гарантии выполнения обязанностей по договору.
Мы рассмотрели порядок и особенности заключения договора коммерческого найма жилого помещения. Что же касается вопроса фактической передачи жилого помещения, то, на наш взгляд, она должна осуществляться по аналогии с передачей здания или сооружения (ст. 655 ГК РФ) на основании передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения, подписываемого сторонами. При этом обязательство наймодателя считается исполненным после предоставления нанимателю во владение и пользование жилого помещения и подписания сторонами соответствующего документа о его передаче, если иное не установлено договором коммерческого найма жилого помещения. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, может рассматриваться как отказ соответственно наймодателя от исполнения обязанности по передаче жилья, а нанимателя - от его принятия.
При передаче жилого помещения существенное значение имеет точная фиксация его состояния, а также наличия и состояния находящегося в нем имущества. Если состояние жилого помещения и передаваемого вместе с ним имущества не были описаны с достаточной точностью на момент заключения договора, то в случае прекращения договора наймодателю придется доказывать, что уничтожение, порча имущества произошли по вине нанимателя, и сделать это будет достаточно трудно.
В свою очередь рискует и наниматель. Так, наймодатель может потребовать от него возмещения убытков, которые существовали уже до использования жилого помещения и находящегося там имущества и не были обусловлены проживанием в нем нанимателя. Таким образом, передаточный акт позволит наймодателю избежать бремени доказывания убытков, возникших в связи с проживанием нанимателя в жилом помещении, а нанимателю - необоснованных обвинений в растрате или порче имущества наймодателя.
Передаточный акт целесообразно оформить в момент, когда стороны осматривают жилое помещение и наймодатель передает нанимателю ключи от него. При этом важно зафиксировать количество комплектов ключей и их распределение. В передаточном акте также должна быть отражена опись имущества, находящегося в жилом помещении, если оно сдается вместе с жилым помещением. Как показывает практика, в опись необходимо включать не только мебель, ковры, бытовую технику, но и посуду, белье - все, что представляет для наймодателя ценность. Те предметы, которые не войдут в список, а после будут утеряны, повреждены или присвоены жильцом, вернуть окажется почти невозможно.
Составление описи требует и внимательного отношения нанимателя. Так, наниматель должен проследить за тем, чтобы в перечень не был случайно включен предмет, существующий исключительно в воображении наймодателя. В интересах обеих сторон следует дать каждой вещи подробное письменное описание, например, в отношении бытовой техники или мебели указать название, модель, количество, приблизительный год выпуска, степень износа, имеющиеся дефекты и повреждения.
Таким образом, подписание передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения позволит сторонам избежать неблагоприятных последствий, связанных с передачей (возвращением) жилого помещения в состоянии, не соответствующем условиям договора коммерческого найма. Данное правило не является императивным, и договором коммерческого найма могут быть установлены иные требования, касающиеся порядка передачи жилого помещения.
В заключение необходимо указать на то, что сторонам рассматриваемого договора следует уделить особое внимание его юридически грамотному оформлению. Целесообразно было бы порекомендовать сторонам для решения различных юридических и технических вопросов обратиться за помощью к квалифицированным специалистам - юристу, нотариусу. Кроме того, потенциальные наймодатель и наниматель могут обратиться в агентство недвижимости, работники которого не только помогут подобрать приемлемый вариант, но и проведут юридическое сопровождение самой сделки.
По аналогии с зарубежным законодательством (Таиланда, Японии) стороны договора коммерческого найма при его заключении могут предусмотреть обеспечительные меры на случай неисполнения и ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств, например, задержки передачи жилого помещения в срок, указанный в договоре, порчи находящегося в нем имущества. Такими обеспечительными мерами могут выступать внесение определенной суммы в депозит наймодателя (обычно равной сумме наемной платы за 1-3 месяца), передача вещи, имущества в залог и т. д.
Библиография
1 См. подробнее: Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения // Юрист. 2005. № 9. С. 42-43.
2 См.: Семенова Е. Социальный наем в типовом оформлении // Домашний адвокат. 2006. № 2. С. 34-38.
3 Проекты договоров удобно использовать на переговорах сторон в процессе согласования условий договора коммерческого найма. См.: Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция. 1998. № 6-7. С. 21.
4 URL : www .vn -nn .ru (дата обращения: 21.07.2011).
5 Позиция суда в этом вопросе не всегда однозначна: некоторые судьи считают, что между указанными лицами возникают отношения ссуды (если плата за наем не вносится).
6 При этом некоторые авторы высказываются за обязательное нотариальное удостоверение договора коммерческого найма жилого помещения. См.: Чечулина И.В. Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения: автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 1999. С. 9; Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации: автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 2003. С. 9. Со своей стороны полагаем, что государственная регистрация рассматриваемого договора в большей степени стабилизирует гражданский оборот и усиливает правовую защищенность его участников.
7 См.: Раскина О. Аренда жилья в международном масштабе // Жилищное право. 2010. № 11. С. 25.
Согласно ст.19 п.4 жилищного Кодекса РФ, к жилищному фонду коммерческого использования относятся все жилые помещения, находящиеся в собственности граждан или публичных субъектов: государства или муниципального образования, которые предоставляются собственниками для проживания гражданам на условиях возмездного пользования.С жильем, которое находится в собственности граждан, все понятно – собственники могут использовать его для личного проживания или сдавать в найм за определенную плату, т.е. по договору коммерческого найма. Жилой фонд, находящийся в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципалитетов может предоставляться гражданам, как по договорам социального найма, так и по договорам коммерческого найма.
Чтобы получить жилье по договору социального найма, который не отменяет право последующей приватизации этого жилого помещения, необходимо выполнение многих условий: нуждаемость, малоимущность и пр. Для получения жилья, находящегося в собственности муниципалитета в коммерческий найм, выполнения этих условий не требуется, но и приватизировать это жилье наниматель права не имеет.
Особенности договора коммерческого найма
Это договор двусторонний. Наймодателем может быть как частное лицо, так и публичное, а нанимателем – только гражданин. Основанием для заключения договора коммерческого найма является свободное волеизъявление сторон, а не акт управления, как в случае заключения договора социального найма. Для этого не требуется выполнение каких-то условий и предпосылок, как при социальном найме, в том числе не нормируется и размер предоставляемых жилых помещений. Если собственником жилого помещения является частное лицо, не нормируется и наемная плата. Но в том случае, когда речь идет о публичной форме собственности, размер этой платы лимитируется в соответствии с ЖК РФ.Если в договоре коммерческого найма специально не оговаривается срок, на который он заключается, по умолчанию он принимается равным 5 годам. Наниматель обязан самостоятельно оплачивать услуги ЖКХ, если стороны не оговорили этот пункт в договоре. Следует отметить важное условие, гарантирующее права нанимателя. Согласно ст.675 ГК РФ, при смене собственника жилого помещения, договор коммерческого найма не теряет своей силы, и условия его не изменяются, меняется лишь наименование одной из сторон в договоре. Все граждане, которые будут постоянно проживать в данном жилом помещении, должны быть перечислены в договоре.
Страница 1 из 3
ГЛАВА 6. ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Форма договора коммерческого найма жилого помещения. Срок в договоре коммерческого найма
§ 2. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА
§ 3. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
§ 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Гражданский кодекс РФ, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения (гл. 35), в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма).
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - наймодатель - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо обязуется предоставить другой стороне - нанимателю-гражданину жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем.
Коммерческий наем жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, стояние в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д. Коммерческое жилье не подлежит приватизации.
В некоторых субъектах РФ (г. Москва) установлено, что при невозможности улучшения жилищных условий гражданина путем предоставления жилой площади по договору социального найма, он имеет право сам выбрать вариант улучшения жилищных условий путем получения жилья по договору коммерческого найма или приобретения его в собственность. В связи с этим формируются основные списки граждан, которым жилье предоставляется по договорам коммерческого найма. Граждане, которым предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имеют право на выкуп занимаемого ими жилого помещения в порядке и на условиях, установленных договором.
Стороны договора коммерческого найма. Договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться во всех жилищных сферах, в том числе в частном, государственном и муниципальном жилищных фондах.
Коммерческий наем широко применяется в индивидуальном жилищном фонде: сторонами договора в этих случаях являются гражданин - собственник жилого помещения (наймодатель) и гражданин, выступающий в качестве нанимателя.
Гражданин - собственник жилого помещения вправе вселять в дом других граждан, а также сдавать его внаем на условиях, определенных соглашением сторон.
В качестве наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения могут выступать также организации.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Так, частная фирма, получившая по договору аренды от собственника жилое помещение, не может использовать его под свой офис, а вправе лишь сдать это помещение для проживания своему сотруднику или другому гражданину по договору. То есть фирма должна использовать жилое помещение только по прямому назначению, а именно предоставить его для проживания граждан. Жилые помещения по договору коммерческого найма предоставляются обычно гражданам, не состоящим на учете по улучшению жилищных условий. Однако, как сказано выше, жилые помещения по договору коммерческого найма могут быть предоставлены и гражданам, которые состоят на таком учете, - в случае, например, их отказа от получения жилья социального назначения.
Граждане - собственники жилых помещений при сдаче жилых помещений в коммерческий наем утрачивают право на льготы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилых помещений.
Другой стороной договора коммерческого найма (нанимателем), как и договора социального найма, выступает гражданин.
Гражданский кодекс РФ по-новому определяет круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма право пользования жилым помещением имеют постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых, кроме членов семьи нанимателя, могут быть и лица, не входящие в состав семьи нанимателя; при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 677, 679 ГК РФ).
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равное с ним право по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия постоянно проживающих с ним граждан, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (п. 3 ст. 677 ГК РФ).
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договора о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями. Поэтому в случае исполнения одним из сонанимателей полностью солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения обязанности кредитору (наймодателю), а сонаниматель, исполнивший такую обязанность (например, оплативший за жилье и коммунальные услуги), имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях: за вычетом доли, падающей на него самого (см. ст. 325 ГК РФ).
Объект договора коммерческого найма. Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.
Неизолированное жилое помещение не может быть объектом договора найма.
В отличие от договора социального найма, в отношении которого жилищное законодательство устанавливает дополнительное требование о благоустройстве жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 40 ЖК РСФСР), законодательство о коммерческом найме предусматривает в качестве основного требования то, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
Разумеется, соглашением сторон объектом договора коммерческого найма может быть определено также благоустроенное жилое помещение. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, т. е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям и т. д.
В многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением наниматель по договору коммерческого найма имеет право пользоваться частью общего имущества, причитающейся собственнику сдаваемого внаем жилого помещения (ст. 290, п. 2 ст. 673 ГК РФ).
Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение. До принятия нового Гражданского кодекса на практике встречались случаи, когда во время существования жилищного правоотношения происходил переход права собственности на жилое помещение от одного лица к другому (замена наймодателя), в связи с чем договор найма жилого помещения расторгался либо изменялись условия договора. Это нередко влекло за собой нарушение жилищных прав нанимателей и членов их семей.
Новый Гражданский кодекс содержит важную гарантию сохранения стабильности договора найма жилого помещения в таких случаях. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение, говорится в ст. 675 ГК РФ, не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Форма договора коммерческого найма жилого помещения. Срок в договоре коммерческого найма
Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения. С другой стороны, несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно закону такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).
В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ). Таким образом, стороны договора коммерческого найма могут договариваться о сроке найма по своему усмотрению на срок, не превышающий пяти лет.
Пункт 2 ст. 683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п. 2 ст. 677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Права и обязанности сторон договору коммерческого найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения, в том числе и коммерческого найма, является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности. В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.
Основная обязанность наймодателя - предоставление нанимателю жилого помещения, являющегося объектом договора коммерческого найма.
Предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение по договору коммерческого найма имеет назначением удовлетворение жилищных потребностей нанимателя и членов его семьи. Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя.
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Во время действия договора найма наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ).
В ГК РФ воспроизведены нормы ранее действовавшего законодательства о распределении обязанностей между сторонами договора найма по производству ремонта жилого дома (жилого помещения).
Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Производство капитального ремонта сданного внаем жилого помещения осуществляется наймодателем (жилищно-эксплуатационной конторой и т. п.) за свой счет. При невыполнении наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту наниматель жилых помещений вправе произвести ремонт с отнесением всех расходов по их сметной стоимости за счет наймодателя.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. С другой стороны, для наймодателя согласие нанимателя на переоборудование дома требуется лишь тогда, когда переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением. При этом мнение совместно проживающих с нанимателем постоянных пользователей жилого помещения в этом случае во внимание не принимается, тогда как прежнее жилищное законодательство, исходя из равенства жилищных прав, учитывало их согласие или отказ на переоборудование.
Кроме того, если при социальном найме целью переоборудования жилого помещения является повышение благоустройства квартиры, то такое указание в ГК отсутствует. Закон также не употребляет понятие "перепланировка жилого помещения" наряду с его переоборудованием.
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Если вселяются несовершеннолетние дети, то такого согласия не требуется (ст. 679 ГК РФ). В качестве обязательного условия для такого вселения требуется, чтобы было соблюдено требование законодательства о норме жилой площади на одного человека. Соблюдение этого условия не обязательно, если вселяются несовершеннолетние дети.
Одной из основных обязанностей нанимателя является внесение платы за жилое помещение, предусмотренной договором коммерческого найма.
Собственно коммерческий наем и имеет одной из главных целей получение наймодателем от сдачи жилого помещения определенного дохода за счет платы за жилье и коммунальные услуги.
По ранее действовавшему законодательству извлечение (получение) таких "нетрудовых доходов", если это носило систематический характер, могло повлечь за собой для собственника (наймодателя) неблагоприятные последствия, вплоть до безвозмездного изъятия у него жилого дома (дачи или иного строения) либо части дома (дачи, иного строения) (см. ст. 111 ГК РСФСР 1964 г.).
Ныне действующее законодательство коренным образом изменило такое положение, предоставив собственнику (наймодателю) свободно распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением (жилым домом), в том числе сдавать его внаем, получая собственный доход, прибыль.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Последнее правило применимо только в жилищных отношениях, в которых наймодателем является гражданин - собственник жилого помещения либо организация, созданная как частный собственник.
Одной из обязанностей нанимателя, предусмотренных ГК РФ, является обязанность нанимателя производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ), т. е. внутриквартирный текущий ремонт. На наймодателя закон, как сказано выше, возлагает обязанность по производству капитального ремонта, а также текущего ремонта, не относящегося к внутриквартирному.
К числу прав нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения относится право сдачи жилого помещения в поднаем, а также право вселения временных жильцов.