Как купить земельный участок у собственника. Как правильно купить участок земли у собственника

При желании приобрести землю в собственность покупателям юристы советуют проявлять бдительность и осторожность. Процесс довольно не простой и сделка с юридической точки зрения имеет много нюансов. Допущенные ошибки могут обернуться не только потерей, но и всех вложенных денежных средств.

Земля считается недвижимым имуществом, требует прохождения в регистрации в госструктурах. Для получения свидетельства о переходе права на собственность требуется пройти ряд процедур. Регистрация участка в отдельности или совместно с домом имеет некоторые отличия.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Проблемы возникают при оформлении доли или получении кадастрового плана. Как не ошибиться при покупке земли, какие основные нюансы нужно учесть при оформлении, когда проведение сделки невозможно и как зарегистрировать участок в собственность на себя правильно рассмотрим подробнее в виде пошаговой инструкции в данной статье.

Земельный кодекс

Нормативы купли-продажи прописаны в кодексе в ст. 450-490 . Сделка, проведенная в несоответствии с указанными нормативами, будет считаться недействительной, влечет за собой не только потерю права на приобретение земли, но и возможно денежные вложения покупателя. Проведение регистрации – поэтапное, соблюдение всех правовых норм крайне необходимо.

Этапы проведения купли-продажи

• Договор между сторонами-участниками сделки составляется в первую очередь с обозначением предмета сделки , его размеров, площади, адреса местонахождения, наличия обременений (если имеются), составления договора (возможно от руки). Далее предоставление в 3 экземплярах совместно с пакетом документов для регистрации в Росреестр. После оплаты госпошлины будет проведено рассмотрение заявки и документации. При отсутствии претензий со стороны госрегистраторов будет проведена перерегистрация прав, покупателю выдано право собственности.
• Подготовка заключается в сборе документации:
  • составленного сторонами договора;
  • паспортов покупателя и продавца;
  • нотариально заверенной доверенности при проведении сделки доверенным лицом;
  • правоустанавливающего документа на участок от продавца (договора купли-продажи мены дарения, свидетельства о наследстве);
  • плана межевания, сведения в котором должны полностью соответствовать указанным в свидетельстве о праве собственность, имеющемся у продавца земли;
  • кадастрового паспорта на объект;
  • акт передачи участка, составление которого обязательно при посещении россрестра;
  • квитанции об оплате госпошлины (300-2000 руб в зависимости от размеров, категории участка).
• Совместная подача заявления в Росреестр, получение свидетельства. Стоит понимать, что после подачи документации и заявления новое св-во на землю может быть выдано только на основании старого, имеющегося на руках у продавца и прошедшего ранее регистрацию о праве на собственность. Документы, выдаваемые в советские годы администрациями района, сегодня недействительны и не имеют юридической силы. Сделка купли-продажи невозможна, если изначально продавцом не пройдена регистрация в госструктурах, и на руки не выдавалось св-во о праве на собственность, также кадастровый план с отражением категории участка, условий по его использованию возможно взятого в аренду или в бессрочное пользование. Земля – это недвижимость и все сделки с ней урегулированы государством.

Особенности составления договора купли-продажи

Проблемы у сторон появляются при неучтении некоторых нюансов особенностей данной сделки. Больше всех рискует покупатель потерей денежных средств.

Перед покупкой нужно собрать полную информацию об объекте:

• имеются ли регистрационные документы на дом при покупке участка совместно с ним;
• принадлежит земля одному владельцу или в росреестре зарегистрировано несколько;
• является ли продавец законным владельцем и дома и участка , возможно на то или другое он не имеет прав;
• на каком основании продавец пользуется землей.

Участки, выданные бессрочно или в пожизненное пользование, не считаются собственными . Кроме того важно проверить наличие у владельца разрешения на застройку. В некоторых случаях, например, близ водной зоны, охраняемых зон заповедников, парков гос. значения оно незаконно.

Возможны ограничения продавца по использованию участка или нарушения (несоответствия) тому, что обозначено в регламенте. Характеристики объекта, приобретаемые сотки должны соответствовать обозначенным в кадастровом плане или прохождение поблизости подземных коммуникаций, когда последующее строительство на участке может стать просто недоступным.

При даче продавцом заведомо ложных сведений покупатель вправе требовать через суд расторжения сделки и возмещения убытков. Процедура при покупке участка может изрядно затянуться, что совсем не в интересах покупателя.

Важно еще при планировании приобретения земли тщательно перепроверить все возможные нюансы, чтобы в итоге не остаться ни с чем. При заключении договора всю информацию (цену, описание предмета сделки, подробное указание адреса, площади, категории земли, вида разрешения на использовании, номер кадастра, границы участка в соответствии с теми, что указаны в межевом плане) отражать только письменно, но по возможности заверить у нотариуса.

• возможности у продавца обратного возврата участка при желании;
• ограничении прав у покупателя по использованию при неучтенных каких-либо условиях;
• возможной подачи претензии третьими лицами.

Возможно укрывание от него информации о качестве почвы, запрете на строительство, или близком расположении воды, проходящих под землей коммуникаций. Часто стоимость завышена, не соответствует действительной. Всего этого можно избежать, если к сделке подойти максимально ответственно. При появлении спорных моментов сначала лучше проконсультироваться с юристом.

При составлении договора стоит обратиться внимание на описание объекта. Информация должны быть предельно подробной и точной. Соглашение имеет юридическую силу и без заверения у нотариуса, но должно быть составлено письменно и правильно. Ошибки допущенные могут обернуться против покупателя, неминуемы потеря денег, также переход прав собственности на землю на нового владельца.

Пакет документов

Продажа своего земельного надела по всем правилам закона требует сбора ряда документов:

• паспорта;
• кадастрового номера (выписки из кадастра);
• карты землепользования (выписки, полученной в районной администрации с печатью и подписью управляющего);
• правоустанавливающего документа;
• квитанции об уплате земельного налога (выданной в бухгалтерии администрации);
• справки по форме №9 тех.паспорта при наличии построенного объекта на участке (при отсутствии можно заказать в БТИ);
• протокола о согласовании границ (выполненной представителем службы геодезии с подписями собственников-соседей);
• справку о разрешении продажи участка (за получением обратиться в отдел архитектуры при администрации города);
• согласие мужа (жены) на проведение сделки , заверенное нотариусом;
• выписку из ЕГРП.

Если постройки на участке отсутствуют, то также потребуется документально подтвердить данный факт. Это общепринятый список документации. По запросу представителей гос. структур возможно потребуются иные дополнительные бумаги.

Какие ограничения существуют со сделками с землей?

Ни покупатель, ни продавец при заключении сделки не могут изменить:

• целевое назначение земли;
• условия использования в случае наличия обременений (ограничений) например, расположение участка в охраняемой зоне или прохождение поблизости линии электропередач;
• предмет договора;
• размер госпошлины (обозначен государством, прописан в налоговом кодексе, стоимость может варьировать с учетом долей на участке).

Основные моменты регистрации

Сделка по купле-продаже вполне прозрачная, но продавцы для получения большей прибыли зачастую идут на разного рода ухищрения, пытающиеся, например, продать участок со строением дороже (домом) без имеющегося разрешительного документа на возведение объекта.

Земли различны тем, что на одних можно выстраивать дома, другие же пригодны исключительно для землепользования, выращивания плодово-ягодных культур. Покупателям нужно быть осторожными.

Прежде чем составлять договор, внимательно изучать его. Он должен отражать в себе подробно описание прилегающей территории к участку. Возможно поблизости находятся заповедники или места захоронений, когда земли принадлежащие государству просто не подлежат выкупу или продаже.

Стоит обратить внимание на состав, характеристики почвы возможно. Может быть, это заболоченные неплодородные места, где выращивание насаждений совершенно бессмысленно.

Важно внимательно изучить всю документацию, в частности кадастровый паспорт, в котором все данные должны соответствовать действительности, четко совпадать с теми, которые были зафиксированы при проведении межевания на участке экспертом.

После самостоятельной поверки всех данных для регистрации участка нужно в регистрационную палату подать документы, оплатив предварительно госпошлину. Участок будет занесен в госреестр, при переоформлении прав собственности на нового владельца в архиве проставлена новая ученая запись.

На приятие решения-разрешения на продажу отводится 10 дней. В случае одобрения новому владельцу будет выдан кадастровый паспорт с внесенными изменениями. Если сделку решено сторонами расторгнуть, то нужно обратиться вновь к регистраторам. В принципе это возможно на этапе не внесения изменений новых записей в рос. реестр.

Если же права переданы новому владельцы, но открылись новые неприятные факты, то расторгнуть договор можно только в суде. При принятии положительного вердикта в пользу покупателя запись в реестре аннулируется, имущество возвращается старому владельцу, который в свою очередь должен вернуть денежную сумму, вложенную покупателем в процессе оформления.

Нюансы проведения кадастрового учета

Купить или продать земельный участок – ответственное дело. Часто покупателям приходится сталкиваться с некоторыми нюансами или ограничениями.

Еще на стадии оформления договора нужно осведомиться о целевом назначении земли. Понятно, что при прохождении рядом дороги или линии электропередач новый владелец не сможет их убрать. К тому же по закону земля не подлежит продаже, если продавец не посуетился пройти ранее процедуру регистрации в службе кадастра, и участок не был поставлен на учет, просто нигде не числится.

Нюансы возникают, если земля находится в долевой собственности, т. е. хозяин не один, а сразу несколько. Покупателю принадлежит лишь доля, а не весь участок в целом. Значит, имеет право собственности только на часть земли. При разделении участка на доли межевание проводится каждой в отдельности, равно как и свидетельство о праве на собственность выдается на каждую отдельно взятую долю.

Еще один нюанс. Собственность считается долевой только в случае четкого разграничения ее на части, каждая из которых зарегистрирована, имеет свой номер кадастра и состоит на учете. При отсутствии такого разграничения долей собственность считается совместной, и продажа своей доли возможна только при согласии всех иных собственников, которых нужно уведомить о продаже, послав извещение в письменной форме.

Если этого сделано не будет, то подобная сделка купли-продажи по суду может быть признана недействительной, к тому же и остальные собственники уже не смогут предложить продавцу разделение своей доли между всеми участниками.

Продажа его невозможна без письменного согласия совершеннолетних членов семьи. Сделка может не состояться в случае отказа от продажи одного из них, даже если он – не собственник участка.

Земля не подлежит продаже, если не состоит на едином гос. учете. Требуется размежевание на доли, постановка на кадастровый учет каждой доли в отдельности. Продажа участка (доли) возможна только в случае регистрации права собственности на них, наличия на руках кадастрового паспорта.

Если при разделе его на доли продавцу досталась лишь одна часть, то в случае продажи он должен получить письменное нотариально заверенное согласие на продажу от иных собственников. Стоит понимать, что доля – это самостоятельный надел. При наличии выданного свидетельства о праве собственности на долю на руки в случае продажи разрешение других собственников уже не требуется.

Перед тем, как заключать договор о продаже нужно составить акт приема-передачи земли. Регистрация прав проводится в ФУГРЦ, куда и нужно обратиться обеим сторонам-участникам сделки, написать заявление, предоставить вышеописанные документы.

Особенности купли-продажи дома с земельным участком

На даче или в загородном доме недвижимых объектов два – дом и участок, оформление прав собственности на которые производится в отдельности. Вот тут и возникают часто недоразумения. Собственник не может продать дом при выделении, например, земли ранее в бессрочное пользование или получении участка в наследство, также не прошедшего процедуру регистрации.

При таких условиях покупателю просто не перейдут права или самостоятельно за свой счет придется пройти ряд процедур:

• вызвать представителя кадастра для проведения работ по межеванию;
• написать заявление в администрацию о желании приобрести участок в собственность с возможностью последующей продажи;
• воспользоваться правом выкупа земли по стоимости кадастра или оформлением ее аренду;
• пройти регистрацию прав в ЕГРП уже совместно с домом , написав соответствующее заявление.

Все это покупателю придется сделать за свой счет, хотя земли, переданные по наследству, подлежат бесплатной приватизации, причем это выгодно покупателю. Нет смысла выкупать землю по завышенным ценам, достаточно ее приватизировать. Закон дает на это право.

Получается противоречие в кодексе. Согласно ст.552 передача земли в собственность, находящаяся под строением, возможна. Однако, с другой стороны дом не может быть продан без земли, на которой построен.

Что можно сделать? Оформить договор купли-продажи сразу на дом и землю или провести кадастровые работы на участке, разделив его на доли. Хотя опять же межевание при наличии дома затруднительно и ограничено.

1. Когда возникают малейшие подозрения в честности продавцов, лучше отказаться от покупки или доверить проверку документов специалистам. Они быстрее узнают, если на землю есть ограничения или обременения, если еще есть претенденты на роль хозяев, например, когда участок достается в наследство и кого-то оставили за бортом.
2. Когда продавец честный, но документов явно не хватает и требуется время для их подготовки, стоит заключить договор о намерениях. Это предварительное соглашение, которое гарантирует обеим сторонам совершение купли-продажи по факту готовности бумаг.
3. Несмотря на естественное стремление сделать все самостоятельно, чтобы удешевить процесс, стоит привлечь профессионалов. При нынешней стоимости земли суммы сделки таковы, что проще отдать часть нотариусу или риелтору, чем накосячить при оформлении и потерять все.
4. Обычная практика передачи денег, это использование банковской ячейки. Банк становится гарантом, что средства будут переданы без проволочек. Условия оговариваются сторонами.
5. К особенностям сделки можно отнести то, что подписанием договора дело не заканчивается. Обычно деньги передаются продавцу не после подписания документа, а после перерегистрации на покупателя.

Приобрести земельный участок просто, если у вас есть деньги. Но даже достаточная сумма на счету не всегда спасает от мошенников. Кроме того, если покупать недвижимость прямо у собственников, то шансы попасть в ловушку вырастают. Законодательство неоднозначно относится к этому вопросу. В частности, требуется немалое количество документов. Правда, большинство из них должен подготовить продавец, а покупателю приходится проверять достоверность предоставленной документации.

Это кажется простым заданием, но оформление каждой бумаги имеет свои нюансы, которых обычный человек не знает. Чтобы не допустить серьезной ошибки, выясняя как купить земельный участок, документы на который вызывают сомнения, желательно обратиться к профессионалу. Специалист оценит риски и проверит бумаги. Если в них будут ошибки или неточности, появится время их исправить. Так что помощь человека, которому знакома процедура покупки и оформления земельного участка, будет весьма кстати, сколько бы его услуги ни стоили.

В общем, законодательная база весьма мощная.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Анализ и проверка документов

Естественно, при покупке земельного участка в собственность без анализа документации не обойтись. Прежде чем ударить по рукам и перейти к официальному оформлению сделки, все же не помешает выяснить некоторые нюансы. Например, что это за земля, кто её владельцы и есть ли вообще хоть какое-то право у продавцов распоряжаться недвижимостью.

Сделку проверяют следующим образом:

Образец выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, которую вы получите через виджет:

Образец выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, которую вы получите через виджет:

• Паспорт продавца тоже не мешало бы проверить, сверяя указанные там данные с информацией из выписки. Эта процедура сделает покупку земельного участка у собственника хоть немного безопаснее. А вот если право на собственность ещё доподлинно не установлено, лучше вообще отказаться от покупки. Также нежелательно покупать недвижимость с проблемными границами. Потом придётся судиться с соседями, что мало кого порадует;
• Задавая вопрос, как правильно купить земельный участок у владельца, который является юридическим лицом, можно ответить, что вся информация о них есть на сайте Федеральной налоговой службы. Кроме того, можно попросить предоставить уставные документы для проверки правоспособности;
• Если есть возможность, запросите кадастровый и межевой планы. Их уже не выдают, но у многих владельцев они сохранились. Планы нужны, чтобы проверить кадастровый номер недвижимости;
• Выписка из ЕГРН должна быть «свежей», то есть не старше десяти дней. Это гарантия того, что недвижимость не находится под арестом и на ней не висят долги;
• Если у продавца есть жена, она должна предоставить заверенное у нотариуса согласие на эту сделку. Иначе процесс покупки земельного участка у собственника будет неправомерным;
• Справка из ИФНС РФ. Этот документ доказывает, что у владельца недвижимости нет имущественных задолженностей. Если долг есть, то регистрацию заморозят и не возобновят до той поры, пока долг не будет полностью выплачен.

Самая трудная, но необходимая работа заключается в том, чтобы измерить покупаемый участок. Не верьте данным, указанным в документах: они могут существенно отличаться от реальности. Вы ведь не хотите переплачивать или переживать, что недвижимость находиться не в вашем владении? Так что берите метр и идите делать замеры. Если полученные эмпирическим методом данные отличаются от тех, что указаны в документах, надо переоформлять бумаги. А это занимает время.

Необходимые документы

Для оформления сделки стороны должны просмотреть документы, оформить договор и провести кучу разных операций, прежде чем смогут считать сделку законченной. Вот главные документы, которые требуется передать в Росреестр, покупая земельный участок под ИЖС или СНТ:

Но это не все документы, ведь сторонам ещё требуется оплатить госпошлину. Хотя это проще, потому что не требуется предоставлять чек.

Особенности покупки в СНТ и ИЖС

Покупка участка в СНТ имеет ряд особенностей, которые связаны с тем, что далеко не все покупатели разбираются, как правильно оформить рассматриваемую сделку. Надо отталкиваться от того, что каждый земельный участок изначально имеет свое назначение. Например, есть участок, предназначенный под садоводческие нужды. Также есть вариант использования земельного участка в качестве объекта дачного хозяйства или под строительство.

Именно садовым участком мы сейчас и займемся. Следует сразу сказать, что если решили покупать землю, которая входит в категорию СНТ, можете смело строить на ней дом. Это разрешено, хотя использовать недвижимость по её прямому назначению все же более предпочтительно, так как это связано с меньшим количеством трудностей.

Вот несколько особенностей, которые усложняют порядок оформления земельного участка в СНТ:

1. Первое, что надо знать потенциальному покупателю подобной недвижимости, - у владельца нет прав на собственность. Дело в том, что официальным владельцем выступает СНТ, а физическим лицам приходиться довольствоваться второстепенной ролью.
2. Посторонний владелец не делает практически никаких ограничений в пользовании землей. Человек спокойно может продать или подарить участок.
3. Если кому-то нужна приватизация, есть возможность её реализовать. Вот только учтите, что получить права на земли садоводства будет непросто. Причем не в плане того, что это не разрешено. Дело в том, что процесс слишком долгий и стоит дорого, поэтому многие владельцы такой недвижимости попросту не видят смысла тратить свое время и деньги на процедуру, оформление которой необязательно.

Как оформить покупку земельного участка, если продавец не его собственник?

Процедура очень простая:

Эта процедура не обязательная, но имеет несколько явных преимуществ. Садовые некоммерческие товарищества обеспечивают участок водой, газом и электричеством. Если не вступать в товарищество, придётся самостоятельно договариваться с компаниями для подачи всех коммунальных услуг. А они необходимы как на этапе строительства, так и во время эксплуатации жилого дома.

Теперь поговорим о процедуре покупки ИЖС. В данном случае надо обратить внимание, где находится участок:

• В пределах городской черты;
• В поселковой области.

Это очень важно, поскольку только в этом случае после строительства дому присвоят адрес и в помещении сможет зарегистрироваться одна семья (но не больше). Особенность в том, что владельцы могут самостоятельно решать, каким будет их дом, а не строить по стандартному типу. Хотя есть условие - высота здания не должна быть выше трех этажей.

Также к этому дому будет возможность подвести все коммуникации и пользоваться коммунальными услугами. Порядок оформления участка описан в Градостроительном кодексе, статья 49. Согласно ему есть два способа получить участок:

Процесс оформления простой, так как заключается в постановке на учет в Кадастровой палате. Делается это до того, как будет заключен договор купли-продажи. А сам договор оформляют в Росреестре, и когда процедура закончена, участок становится собственностью покупателя.

Покупка участка с домом

Покупая землю с недвижимостью, в частности с жилым домом, надо проверить, правильно ли зданиям присудили категорию. Это особенно важно, если на территории находится жилой дом. В таком случае желательно убедиться в том, что на этот дом есть документы, подтверждающие права владельца.

Покупатель должен обратить внимание на следующие моменты:

• Есть ли у продавца вся необходимая документация (на землю, дом и другие постройки);
• Нет ли других владельцев или претендентов на имущество;
• Правильно ли составлен предварительный договор о передаче имущества;
• Место проведение самой сделки и регистрация в соответствующих ведомствах;
• Получение документов о регистрации права собственности.

Аванс или задаток

Вопрос оплаты, пусть и предварительной, стоит особенно остро. Порядок действий при покупке земельного участка у собственника такой, что деньги надо платить в обязательном порядке. Осталось только выбрать вариант, при котором выиграют обе стороны. Это важно, так как практика показывает, что сделка серьезная и есть смысл готовить окончательную сумму.

Итак, покупатель платит владельцу аванс или задаток. Эти два платежа на первый взгляд практически идентичны, но на самом деле таковыми не являются. Например, аванс возвращается покупателю в любом случае, не зависимо от того, кто дал задний ход в сделке. А вот с задатком далеко не все так просто.

Этой схемой пользуются только в том случае, если полностью уверены в том, что сделка состоится. Дело в том, что задаток не возвращается, если от сделки отказывается покупатель. Если же приобретение земельного участка срывается из-за продавца, то он обязан вернуть отданную покупателем сумму в двойном размере.

В любом случае порядок покупки земельного участка предусматривает наличие предварительного договора, в котором четко прописывается сумма аванса или задатка и цель, с которой он был предоставлен. Перед тем как приобрести землю, обязательно оформляйте факт передачи аванса или задатка в документах, чтобы потом не оказаться без земли и без денег.

Риски

Частные собственники часто продают земельные участки, так как в них не нуждаются. Как правило, они дешевле государственных и продаются без аукциона, но сопряжены с определенными рисками:

• На земле могут оказаться различные обременения;
• Законность недвижимости, имеющейся на земельном участке, находится под сомнением, если нет документов, подтверждающих обратное;
• Земля может не соответствовать заявленному предназначению;
• Неправильно оформленные документы на землю;
• Продавец иногда оказывается недобросовестным.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Все без исключения физические и юридические лица имеют право владеть личной собственностью. Таковой фактически может быть все что угодно — за исключением имущества, запрещенного законодательством.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

При этом одним из способов приобретения личной собственности является его покупка. Разновидностью недвижимости, купля-продажа которой осуществляется наиболее часто — это участок земли.

Процесс оформления покупки имеет свои тонкости. Сам процесс перехода прав собственности установлен законодательно. Как и алгоритм продажи данного типа имущества.

Нужно обязательно внимательно изучить все требования законодательных норм. Иначе могут быть в дальнейшем проблемы при постановке на государственный учет в ЕГРП.

Важные аспекты

Многие граждане при наличии возможности в первую очередь вкладывают свои средства именно в недвижимость.

Причем она может быть не только жилой, но и представлять собой только лишь участок земли.

Процесс оформления покупки, а также прав собственности на такое определяется всегда законодательно.

Понадобится подготовить целый ряд специальных документов, ознакомиться с некоторыми тонкостями процесса. Только так можно будет избежать различных затруднений и сложностей в дальнейшем.

Предварительная подготовка к осуществлению самого процесса обращения в Росреестр для постановки на учет.

Это позволит избежать контактов с мошенниками. Особенно следует быть внимательным при оформлении документов, в момент передачи денежных средств.

Наиболее важные тонкости затрагиваются в следующих вопросах:

• основные моменты;
• виды объектов сделки;
• законодательная база.

Основные моменты

Перед тем, как дать свое согласие на приобретение такого вида собственности, нужно внимательно ознакомиться с его документами.

Таким образом можно удостоверить, что данный объект недвижимости вообще можно продавать, свершать перерегистрацию прав.

Ранее нередки были случаи, когда после передачи денежных средств продавец попросту с ними исчезал. При этом саму землю зарегистрировать попросту не представлялось возможным.

К таковым основным моментам нужно отнести:

• правоустанавливающие документы;
• технически паспорт зданий — если таковые имеются на земельном участке;
• кадастровый и технический паспорт.

Под правоустанавливающими документами подразумеваются те, на основании которых была осуществлена регистрация земельного участка на конкретного продавца.

Также прежде, чем заключать договор, нужно обратиться за данными в ЕГРП. В нем обозначается информация по поводу прав собственности.

Кадастровый паспорт участка позволяет получить подробную информацию о границах, сведения о принадлежности земель к определенной категории, а также другую.

Стоит заранее убедиться в отсутствии запретов, других обременений на конкретном объекте продажи.

Виды объектов сделки

Прежде, чем заключить договор купли-продажи и приобрести землю, необходимо убедиться что она относится к нужной категории.

Сам продавец обязательно должен соблюдать специальные условия касательно передачи товара в личную собственность покупателя. Этот вопрос определяется .

Срок исполнения обязательств по такой передаче также устанавливается законодательно — .

Важно учитывать, что определенной формы, установленной НПД, не имеет.

Но существует ряд разделов, присутствовать которые должны обязательно. Отдельным вопросом является продажа недвижимости. Момент данный определяется в §7 ГК РФ.

В нем обозначаются основные тонкости составления договора купли-продажи именно в отношении недвижимого имущества.

Данный параграф также устанавливает необходимость осуществления процесса регистрации прав собственности на приобретаемый земельный участок.

Момент данный определяется . По возможности нужно заранее и самостоятельно разобрать все нюансы оформления недвижимости, договора купли-продажи.

Существует обширный ряд нюансов, связанных с данной процедурой.

При наличии понимания всех аспектов оформления договора, самой покупки земельного участка можно самостоятельно осуществить контроль за соблюдением своих прав.

Это позволит избежать самых разных ошибок, технических и правовых.

Если договор купли-продажи будет составлен не в соответствии с установленным порядком, то он признается частично или же полностью недействительным.

Потому при отсутствии соответствующего опыта лучше обратиться к квалифицированному юристу или же нотариусу для составления документов.

Порядок оформления сделки купли-продажи земельного участка

Процесс оформления сделки купли-продажи земельного участка имеет свои нюансы. Именно в силу специфики типа имущества. Существует обширный ряд особенностей.

По возможности нужно будет предварительно со всеми ними разобраться. К основным вопросам, тонкости которых рассмотреть нужно заранее, относятся:

• какие документы нужно подготовить;
• особенности заключения договора;
• регистрация прав собственности;
• покупка дома вместе с земельным наделом.

Какие документы нужно подготовить

Одним из самых важных, существенных этапов является именно подготовка необходимого перечня документов.

Непосредственно продавец должен будет предоставить следующие:

Обязательным этапом является предоставлением всех необходимых документов на продаваемый объект недвижимости.

В перечень обязательных возможно включить следующие:

Важным моментом является именно первый пункт. Так как согласно объектом купли-продажи может стать только лишь участок, который прошел соответствующим образом государственный кадастровый учет.

Соответственно без кадастрового плана перед прав собственности попросту невозможен. Правоустанавливающий документ — оригинал.

Таковым может быть как договор купли-продажи с прежним хозяином, так и нечто другое. Свидетельство о праве собственности на конкретный объект недвижимости нужно будет приложить обязательно.

Заменить её может . Последним документом является отказ субъекта РФ от покупки.

Таковой обязательно понадобится в случае, если имеет место продажа земель сельскохозяйственного назначения.

Видео: договор купли продажи жилого дома и земельного участка

В отношении такой недвижимости действует приоритетное право субъекта РФ на осуществление покупки.

Если правило данное будет не выполнено — велика вероятность возникновения проблем. Вплоть до аннулирования сделки.

Особенности заключения договора

Все особенности купли-продажи земельных участков отражаются в ст.№37 ЗК РФ. К таковым относятся в первую очередь следующие тонкости :

В качестве объекта сделки купли-продажи могут выступать	Только лишь те земельные объекты, которые соответствующим образом прошли государственный кадастровый учет, поставлены на него
Недействительными априори представлен ряд требований, отраженных продавцом в соглашении	возможность отмены сделки только лишь по желанию бывшего владельца; оказание влияния на формат дальнейшего применения купленного имущества; ограничение в ситуации, когда имеет место предъявление прав требования со стороны иных лиц — физических/юридических
Возникает законное право требовать аннулирования сделки	Признания соглашения ничтожным, если продавец по какой-то причине предоставил ему ложную или же неактуальную информацию по поводу ограничений, обременений на

Продажа земельного участка это процесс передачи прав собственности от одного лица другому. и прежде чем приступить к сделке необходимо с особой тщательностью проверить является ли продавец законным собственником того или иного участка земли.

То есть, первое, что необходимо проверить покупателю земельного участка, это наличие у продавца права собственности на продаваемую землю. В статье мы пошагово разъясним вам как оформить куплю-продажу земельного участка согласно действующего законодательства РФ.

Какие документы проверять при покупке земельного участка

Как оформить куплю-продажу земельного участка и какие документы проверять при проведении сделки? Для того, чтобы убедиться в этом, покупатель должен взять у продавца такие документы, как:

• Свидетельство о праве собственности на земельный участок, если собственность продавца установлена до 15 июля 2016 года. Если права собственности у продавца появились позже этого срока, он должен предоставить выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости, который до 1 января 2017 года носил название ЕГРП, то есть Единый государственный реестр прав собственности). (Закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года (ч. 1 ст. 28), Закон № 360-ФЗ от 03 июля 2016 года (ч. 7 ст. 21).
  Рекомендуем получить еще одну выписку из ЕГРН прямо перед подписанием договора купли-продажи ЗУ, чтобы обезопасить себя от неожиданностей.
• Документ, подтверждающий возникновение обстоятельств, в результате которых права на земельный участок были переданы продавцу. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения или завещание.

После того, как эти документы покупатель просмотрел, дальнейшие действия по покупке ЗУ лучше совершать по нижеприведенному алгоритму.

Заключение договора купли-продажи земли

Как оформить куплю-продажу земельного участка и оформить заключить договор? Для договора купли-продажи земельного участка существенными условиями будут предмет договора и его цена, в соответствии с ГК РФ (ст. 554, 555) и ЗК РФ (ст. 37).

Предмет договора подразумевает адрес земельного участка, его площадь, категорию земель, в которую входит ЗУ, его номер и вид разрешенного использования земли. В описании предмета договора также нужно дать сведения о номере гос. регистрации права собственности в ЕГРН, о дате регистрации права собственности и данные о правоустанавливающих документах продавца.

Цена договора: в договоре должны быть оговорена точная цена земельного участка и порядок расчетов по покупке. Варианты расчета: можно произвести расчет и до государственной регистрации права собственности, и после нее.

Передача ЗУ по акту приема-передачи также может быть произведена в разное время. Главное, чтобы это время было оговорено в договоре. Акт приема-передачи может быть приложением к договору, а может быть и так, что договор выполняет функции акта приема-передачи.

Статья 550 ГК РФ определяет, что неподписание договора обеими сторонами влечет за собой признание договора недействительным.

Важно: договор купли-продажи ЗУ подписывается в трех экземплярах: два для сторон договора и один для Росреестра.

Договор купли-продажи не удостоверяется нотариусом, кроме случаев, предусмотренных в ч. 1 ст. 42 и ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ:

• Подлежат удостоверению нотариусом сделки, в результате которых недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному лицу, отчуждается.
• Подлежат нотариальному удостоверению сделки, в результате которых отчуждаются доли в праве общей собственности на недвижимость. В том числе одна сделка, при которой все участники долевой собственности отчуждают свои доли.

Для регистрации права собственности требуется представить в Росреестр документы, согласно требований Закона № 218-ФЗ (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18):

• Заполняется в отделении Росреестра перед подачей документов: заявление для регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности за покупателем.
• Договор купли-продажи (в трех экземплярах).
• Продавец и покупатель предъявляют паспорта. Если вместо сторон договора принимают участие их представители, они предъявляют нотариально заверенные доверенности.
• Документы, согласно которым право собственности продавца законно (например, договор купли-продажи, мены или дарения, или свидетельство о праве собственности, если оно выдано до 15 июля 2016 года.
• Согласие , если участок приобретался в период брака.
• Акт приема-передачи ЗУ.

Одновременно с этим нужно оплатить госпошлину за регистрацию права собственности.

Размер госпошлины определен в НК РФ (пп. 22, 24, 25 п. 1 ст. 333.33) и составляет:

• 350 рублей, если регистрируется право собственности на участок земли для огороднисества и садоводства, для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для индивидуального жилищного строительства, в том числе для строительства , а также ЗУ категории земель сельхозназначения.
• 2000 рублей во всех других случаях.

Имейте в виду, что при подаче заявления и уплате госпошлины через сайт государственных услуг госпошлина уплачивается с коэффициентом 0,7 (НК РФ, п. 4 ст. 333.35).

Госпошлину можно оплатить в любое время и не требуется представлять квитанцию вместе с заявлением. Однако если квитанции или другого подтверждения оплаты госпошлины не будет в Государственной информационной системе о государственных платежах в течение 5 дней после приема заявления в Росреестр, он вернет документы без рассмотрения, согласно Закона № 218-ФЗ (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25).

Согласно Закона № 218-ФЗ (ч. 1, 2 ст. 18), стороны сделки должны подать документы на регистрацию перехода права собственности от одной стороне к другой. Документы подаются:

• Лично или через доверенное лицо с доверенностью в отделение Росреестра. Так же можно отдать документы в МФЦ. Документы подаются независимо от места земельного участка. На сайте Росреестра опубликован список подразделений, осуществляющих прием по принципу экстерриториальности. Также документы можно передать во время выездного приема уполномоченному лицу Росреестра.
• Документы можно отправить по почте с описью вложения, уведомлением о вручении и с объявленной ценностью.
• Через сайт Росреестра или сайт государственных услуг в электронной форме.

Ход регистрации прав собственности можно отслеживать через электронные сообщения на электронную почту или смс-сообщениями на мобильный номер (Порядок, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ № 137 от 16 марта 2016 г.

Установленный срок регистрации прав собственности составляет 7 рабочих дней с момента подачи заявления в Росреестр. Если документы передаются через МФЦ, срок оформления увеличивается до 9 дней (Закон № 218-ФЗ, п.п. 1, 2 ч. 1 ст. 16).

Тот факт, что государственная регистрация прав собственности прошла, подтверждается получением выписки из ЕГРН (Закон № 218-ФЗ, ч. 1 ст. 28).

Для получения подтверждающей выписки из ЕГРН необходимо в указанный срок прибыть в отделение Росреестра. После получения выписки обычно происходит окончательный расчет и передача земельного участка по акту.

При необходимости выписка из ЕГРН высылается в электронном виде на электронную почту (Закон № 218-ФЗ, ч. 6 ст. 62).

Важная информация для покупателя ЗУ: приобретатели земельного участка становятся плательщиками земельного налога. В случае, если ЗУ относится к категории ИЖС или если он располагается под жилым домом, который приобрел покупатель, то согласно НК РФ (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220, п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 389) покупатель может воспользоваться налоговым вычетом и вернуть НДФЛ с помощью стандартного налогового имущественного вычета.

Для продавца имеет значение следующая информация: если срок владения землей был меньше установленного, то потребуется с дохода от продажи уплатить налог на доходы физических лиц. Однако при этом можно уменьшить сумму дохода на сумму расходов, связанных с продажей ЗУ (НК РФ, п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220, пп. 2 п. 1 ст. 228). Также можно воспользоваться налоговым вычетом.

Шаг 1 - убедиться, что покупаете участок у собственника

Шаг 2 - проверить документы на земельный участок

1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
2. Если продавцом выступает юридическое лицо - запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
3. Сверьте - один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Шаг 3 - оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку , после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток.

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

• Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
• В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи .

Шаг 4 - самостоятельно оформить куплю-продажу в РосРеестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее 5-ти лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

1. Судебное постановление об аресте имущества;
2. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
3. Залоговые обязательства;
4. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
5. Доверительное управление имуществом;
6. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
7. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

• Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
• Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
• Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
• В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.

Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д.

Как составить договор между юр и физ лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

• В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее - чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
• Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
• Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

• о праве продавца выкупить участок;
• ограничений на пользование землей после покупки;
• отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Какие документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

1. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.);
2. Регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
3. Кадастровый паспорт участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
4. Паспорт гражданина РФ;
5. Покупателю настоятельно рекомендую заказать выписку из ЕГРН , из которой вы узнаете, нет ли ограничений в отношении участка (ареста) или обременений правами третьих лиц.

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель . Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой - хуже. Будьте внимательны - следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности. Чтобы перестраховаться - требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Выводы

1. Благодаря темпам развития инфраструктуры городских окраин, стоимость земельных участков стремительно растет, но вместе с ценой растут и риски;
2. Для самостоятельной покупки нужно минимально разбираться в юридических тонкостях и иметь свободное время для оформления документов;
3. Существует угроза многоразовой перепродажи прав собственности, по актам старых образцов или без кадастровых номеров, поэтому юридическую чистоту имущества проверяют перед покупкой заблаговременно.