Договор аренды удержание имущества арендатора. Удержание имущества арендатора

Здравствуйте, Евгения.

Да, такое удержание правомерно, если Вы выступали как предприниматели по договору и если иное не установлено Вашим договором.

Гражданский кодекс

Статья 359. Основания удержания

Порядок реализации указанного имущества такой же как и для имущества в залоге. Поэтому, Вы не сможете забрать это имущество на реализацию.

Гражданский кодекс

Статья 360. Удовлетворение требований за счет удерживаемой вещи

Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

С уважением! Г.А. Кураев

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Я правильно вас поняла, я ИП, следовательно арендодатель действует законно. А он не обязан составить со мной акт о принятии моего имущества на ответственное хранение? Меня очень беспокоит этот моментально завтра я могу прийти, а мне скажут здесь вашего ничего нет, вы освободили помещение, о каком имуществе вы говорить?

получен
гонорар 33%

Адвокат, г. Москва

Общаться в чате
• 10,0 рейтинг
• эксперт

Добрый день, Евгения.


В данном случае действия арендодателя незаконны.


По закону он может удерживать только ту вещь, которая была ему передана на законных основаниях. В Вашем же случае Вы ему мебель не передавали - это Ваше имущество и его удерживать он не имеет права.


Кроме того удерживать можно только ту вещь, которая является предметом договора между арендатором и арендодателем, но не другие вещи, но имеющие ничего общего с заключенным между сторонами договором.



1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
2. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.
3. Правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.


Хотя есть и другая практика:


Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»Приложение
ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ
14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.








Ответ юриста был полезен? + 2 - 0

Свернуть

получен
гонорар 33%

Юрист, г. Пермь

Общаться в чате

Евгения, здравствуйте.

Если срок оплаты подошёл, вы не рассчитались и ваши отношения оформлены между предпринимателями - он имеет право на такое удержание.

ГК РФ Статья 359. Основания удержания
1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправев случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели .
3. Правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.


Стоит посмотреть в договоре, нет ли там условий об удержании? Вы могли такое удержание в договоре запретить, к примеру.

С уважением,

Роман Новиков

Ответ юриста был полезен? + 2 - 0

Свернуть

Уточнение клиента

Спасибо за консультацию. Я являюсь ИП, а арендодатель ООО, соответственно статья на которую он ссылается, наши отношения не регламентирует? В договоре удержание не фигурирует.

Юрист, г. Санкт-Петербург

Общаться в чате
• 7,9 рейтинг
• эксперт

Здравствуйте, Евгения!

Как указано в ст. 360 ГК РФ:

Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом .

А в соответствии со ст. 349 ГК РФ:

1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.
При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.
2. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.

То есть кредитор (арендодатель) вправе, но не обязан обращать взыскание на предмет залога (в данном случае - предмет удержания).

Тут надо понимать, что удержание вещи - это способ обеспечения исполнения Вами обязательства по погашению задолженности по арендной плате. И за счет продажи удерживаемого имущества погасить долг можно только по соглашению с кредитором (арендодателем).

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

Юрист

Общаться в чате
• 7,4 рейтинг

Уважаемая Евгения! Здравствуйте! Хорошо бы посмотреть сам договор аренды, но если про удержание ничего не сказано, то, на мой взгляд, не законно.

Вам надо подать претензию бывшему Арендодателю, а далее (при отказе в удовлетворении претензии) иск в суд в порядке ст.ст.10,15,304 Гражданского кодекса Российской Федерации, тем более при наличии подписанного акта возврата (передаточного акта)

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Сыктывкар

Общаться в чате
• 9,4 рейтинг
• эксперт

Здравствуйте, Евгения!




К сожалению для Вас, это законно.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.
Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение которого ответчик (арендодатель) передал истцу в аренду нежилое помещение (цех вентиляции и пневмотранспорта) сроком на пять лет. В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности.
По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требование статьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Впоследствии истец попытался вывезти свое имущество, однако ответчик чинил препятствия и удерживал оборудование.
В письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживает принадлежащее истцу имущество на основании пункта 1 статьи 359 ГК РФ в связи с неисполнением последним обязательства по внесению арендной платы в полном объеме и после погашения долга истцом вернет его имущество.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 359 Кодекса, согласно которому право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
В апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием. Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.
Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям.
Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.
Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.
С учетом изложенного требования истца (собственника оборудования) о возврате имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению.




С Уважением, Олег Рябинин.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Шведов Сергей

Юрист, г. Содом

• 953 ответа

  297 отзывов

Евгения, добрый день!


На основании ст. 359 ГК РФ, на которую ссылается Арендодатель

ГК РФ Статья 359

Основания удержания

1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
2. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.
3. Правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.

Если договором не ограничивалась такая возможность, то Арендодатель имеет право на удержание Вашего имущества.
С Уважением, С.А. Шведов


Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Екатеринбург

Общаться в чате
• 10,0 рейтинг
• эксперт

По соглашению сторон, мы расторгли договорные отношения с через Соглашение о расторжении, в котором прописали моё обязательство оплатить имеющуюся задолженность.
Евгения


Евгения, добрый день. Судя по вышеизложенному Вами на данный момент договорные отношения между вами прекращены. Теперь Ваши обязательства по договору трансформировались в обязанность по оплате задолженности. То есть даже если в договоре и было установлено право на удержание, то сейчас его уже нет в силу того, что договор расторгнут соглашением сторон.

Если в этом соглашении не указано о том, что Ваше имущество остается в распоряжении арендодателя, то его действия по удержанию имущества являются незаконными.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Раменское

Общаться в чате
• 8,5 рейтинг

Законны ли действия Арендодателя?
Евгения


Добрый день. К сожалению, пока имеется задолженность арендодатель вправе удерживать ваше имущество, но при наличие акта удержания имущества арендатора, без данного акта удержание незаконно

ГК РФ Статья 359. Основания удержания
1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
2. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.

Некоторую ясность в данном вопросе внес Президиум ВАС РФ в своём Информационном письме от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».


1. К моменту применения данного вида ответственности имущество должно находится у Арендодателя на законных основаниях.
3. Стоимость удерживаемого имущества должна быть соразмерна сумме задолженности арендатора, требуемой к взысканию.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Вологда

Общаться в чате
• 8,3 рейтинг

Добрый день, Евгения.

Ну такая практика обычна. Ни чего нового.

Вам нужно писать заявление в полицию на основании следующих правовых актов:

Преступлением такие действия могут быть квалифицированы по нормам Уголовного кодекса (ст. 330 - самоуправство, ст. 160 - присвоение и растрата).
В качестве административного правонарушения подобные действия могут расцениваться по нормам Кодекса об административных правонарушениях РФ (ст. 19.1).
Гражданское законодательство преследует цель не наказать, а вернуть, поэтому содержит нормы, позволяющие потребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).
Судебная практика, касающаяся рассмотрения некоторых правонарушений в виде удерживания чужого имущества, систематизирована в постановлении пленума Верховного суда «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате» от 27.12.2007 № 51.

Обычно желание решать вопрос таким способом моментально отпадает после заявления в полицию.

Удачи вам.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Раменское

Общаться в чате
• 8,5 рейтинг

А он не обязан составить со мной акт о принятии моего имущества на ответственное хранение? Меня очень беспокоит этот моментально завтра я могу прийти, а мне скажут здесь вашего ничего нет, вы освободили помещение, о каком имуществе вы говорить?
Евгения

Да, обязан составить акт удержания. без данного акта удержание незаконно. Я рекомендую направить письменное требование заказным письмом с уведомлением о предоставлении доступа в помещения для вывоза имущества, в случае отказа, далее вправе обратиться в суд


И в независимости сколько стоит моё имущество, он имеет право удержать его всё?!?! Или только на сумму равную моей задолженности перед ним?
Евгения


Как указала ранее удержание должно быть соразмерно сумме задолженности

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 33%

Адвокат, г. Москва

Общаться в чате
• 10,0 рейтинг
• эксперт


Евгения


Я думаю сейчас Вам нужно в любом случае направить арендодателю претензию, хотя бы потому что как я понимаю у Вас сейчас вообще нет доказательств того, что имущество у него и если он его завтра продаст, то вряд ли Вы потом сможете это доказать.

Поэтому Вам нужно направить претензию к которой:

1. Сообщить о том, что Вы предпринимаете все меры для погашения задолженности, однако принимаемых мер недостаточно и Вы просите вернуть Вам удерживаемые арендодателем вещи, чтобы их продать и рассчитаться с ним.

2. Попросить его связаться с Вами и подписать акт о том, что он удерживает Ваше имуществом.

То есть Вам помимо прочего нужно обязательно, чтобы был документ. в котором было бы указано, что имущество действительно у него.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 33%

Юрист, г. Новосибирск

Общаться в чате
• 10,0 рейтинг

Я правильно вас поняла, я ИП, следовательно арендодатель действует законно. А он не обязан составить со мной акт о принятии моего имущества на ответственное хранение? Меня очень беспокоит этот моментально завтра я могу прийти, а мне скажут здесь вашего ничего нет, вы освободили помещение, о каком имуществе вы говорить? И в независимости сколько стоит моё имущество, он имеет право удержать его всё?!?! Или только на сумму равную моей задолженности перед ним?
Евгения


Как указала коллега, Вы можете оспорить соразмерность удержания.

Если опасаетесь хищения Вашего имущества, то можете обратиться в полицию по поводу неоформления удержания, либо направить претензию арендодателю в которой указать о несоразмерности удержания и необходимости составить опись имущества, определить стоимость удерживаемого итмущества.

С уважением! Г.А. Кураев

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 33%

Юрист, г. Пермь

Общаться в чате

Я правильно вас поняла, я ИП, следовательно арендодатель действует законно.
Евгения


Если отношения между вами были оформлены как ИП или ИП и юр лицо - то да.


А он не обязан составить со мной акт о принятии моего имущества на ответственное хранение?
Евгения

За ответственное хранение вы ещё и денег должны будете.


ГК РФ Статья 896. Вознаграждение за хранение
1. Вознаграждение за хранение должно быть уплачено хранителю по окончании хранения, а если оплата хранения предусмотрена по периодам, оно должно выплачиваться соответствующими частями по истечении каждого периода.

я бы советовал составить акт об удержании этого имущества - и он не оспаривает, и у вас документы в порядке.


И в независимости сколько стоит моё имущество, он имеет право удержать его всё?!?! Или только на сумму равную моей задолженности перед ним?
Евгения


На сумму задолженности

Президиум ВАС РФ
Информационное письмо от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
Согласно п. 14 выше указанного Информационного письма «Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.»В данном случае: для реализации данного права на наш взгляд должны присутствовать три условия:
1. К моменту применения данного вида ответственности имущество должно находится у Арендодателя на законных основаниях.
2. Право на удержание возникает у Арендодателя в случае неисполнения Арендатором обязательства по оплате арендной платы, срок которого уже наступил; Договор аренды должен быть прекращен.
3. Стоимость удерживаемого имущества должна быть соразмерна сумме задолженности арендатора, требуемой к взысканию .


Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Шведов Сергей

Юрист, г. Содом

Среди способов обеспечения исполнения обязательств удержание имущества должника используется не очень часто и в основном в рамках определенных видов обязательств (например, в договоре подряда для обеспечения исполнения денежных обязательств заказчиком). В то же время сфера применения данной обеспечительной конструкции намного шире, поскольку она может быть использована и вне обязательств по оплате удерживаемой вещи. Один из вариантов — как способ защиты интересов арендодателя от неисполнения арендатором обязанности по оплате пользования предоставленным объектом недвижимости.

Как правило, в арендных отношениях в качестве «слабой стороны» выступает арендатор; в некоторой мере он зависит от воли арендодателя, особенно если очень заинтересован в использовании конкретного объекта аренды, скажем, офиса. Однако в защите от недобросовестных контрагентов порой нуждаются и арендодатели, поскольку в реальной жизни арендаторы очень часто не вносят плату по договору или вносят, но в меньшем размере и с нарушением сроков. Суммы такой задолженности могут вырасти до баснословных размеров, если арендодатель (умышленно или нет) вовремя не возьмет ситуацию под свой контроль. Что же делать в таком случае? Обращение в суд не всегда бывает лучшим решением, поскольку требует много времени, сил и опять же денег. Кроме того, нет гарантий, что к концу тяжбы у арендатора будет имущество, на которое можно обратить взыскание в счет удовлетворения требований арендодателя. Указанная проблема ставит вопрос о поиске действенных и эффективных мер, направленных на защиту прав и законных интересов арендодателя.

Удержание имущества арендатора не всегда законно

Для осуществления текущей дея­тельности в арендуемых помещениях арендаторы завозят свое имущество: офисную мебель, оргтехнику, оборудование и др. Стороны договора аренды могут заключить договор залога такого имущества в обеспечение исполнения обязательств арендатора. Однако далеко не каждый арендатор согласится на такие условия сотрудничества. К тому же для того, чтобы договор залога считался заключенным, необходимо согласовать в нем условие о предмете: предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (ч. 1 ст. 339, ст. 432 ГК РФ). Между тем на момент заключения договора аренды его стороны не знают, какое именно имущество арендатор завезет в арендуемое помещение и будет завозить и оставлять в нем в дальнейшем.

Однако арендодатель в отношениях, связанных с предпринимательской деятельностью, может удерживать такое имущество по правилам об удержании (§ 4 главы 23 ГК РФ). Согласно ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или по возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после поступления этой вещи во владение кредитора права на нее приобретены третьим лицом.

Для применения права удержания требуется соблюдение ряда условий:

• имущество оставлено арендатором в арендованном помещении (здании, сооружении) по своей воле (постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.07.2009 № Ф03-3098/2009 по делу № А73-13639/2008);
• между сторонами есть непогашенное обязательство, в котором арендатор выступает должником (постановление ФАС Поволжского округа от 11.10.2007 по делу № А72-3138/2005-25/180);
• кредитор и должник связаны обязательством, срок которого наступил, а удержание не исключено соглашением сторон в соответствии с п. 3 ст. 359 ГК РФ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 по делу № А56-69617/2010);
• арендодатель законно владеет оставленным арендатором имуществом (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 08.10.2007 по делу № А79-11689/2006, Цент­рального округа от 03.10.2006 по делу № А54-612/2006-С19, Восточно-Сибирского округа от 27.04.2009 по делу № ­А58-5012/08-Ф02-1542/09).

Если основанием поступления имущества арендатора во владение собственника помещения является оставление арендатором его в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на помещение, такое владение оборудованием в порядке удержания не может быть признано незаконным (п. 14 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Правила о залоге имущества обычно применимы и для его удержания

Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 ГК РФ). Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не преду­смотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Удов­летворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом. В договоре о алоге, содержащем условие об обращении взыс­кания на заложенное имущество во внесудебном порядке или условие о порядке реализации заложенного имущества на основании решения суда, могут быть предусмотрены способ либо несколько способов реализации заложенного имущества, которые залогодержатель вправе использовать по своему усмот­рению, в том числе в определенной последовательности или в зависимости от каких-либо иных условий (ст. 349 ГК РФ).

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

В договоре о залоге движимого имущества, который предусмат­ривает внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество и сторонами которого являются юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели, в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, стороны также могут указать один или несколько способов реализации предмета залога, в том числе преду­смотреть оставление за собой предмета залога залогодержателем или продажу предмета залога третьему лицу залогодержателем или комиссионером, действующим на основании заключенного между ним и залогодержателем договора комиссии (п. 3 ст. 28.1 Закона РФ от 29.05.92 № 2872-1 «О залоге», далее — Закон о залоге).

Из системного анализа приведенных законоположений следует, что арендодатель вправе обратить взыскание на имущество арендатора, которое он удерживает, путем его продажи третьему лицу. Для этого необходимо в договоре аренды предусмотреть такое право арендодателя и механизм его реализации.

Например, представим до­говор аренды со следующим условием. Стороны договариваются о том, что при наличии у арендатора перед арендодателем непогашенных денежных обязательств в любом размере арендодатель вправе удерживать имущество должника. При просрочке со стороны арендатора более десяти календарных дней арендодатель вправе указанное имущество продать полностью или частично. Способ, форму и иные условия реализации самостоятельно определяет арендодатель.

Для определения рыночной стоимости продаваемого имущества арендатора арендодатель обязан пригласить профессионального оценщика. По установленной им цене арендодатель вправе продать имущество арендатора любому лицу. Свои расходы на проведение экспертизы арендодатель погашает за счет стоимости реализуемого имущества арендатора. Оценщик не привлекается только в том случае, если стоимость имущества арендатора является явно незначительной.

Арендатор во всяком случае соглашается с результатом оценки, если оценщик отвечает установленным законом требованиям. Арендатор дает безусловное согласие на продажу своего имущества арендодателем и предоставляет ему все необходимые полномочия для этого. Арендатор не будет возражать против продажи своего имущества по цене, определенной независимым оценщиком. Вырученные от реализации имущества арендатора средства арендодатель направляет на погашение долгов арендатора. Если вырученная от реализации имущества сумма превышает сумму долга арендатора, то арендодатель перечисляет положительную разницу между этими суммами арендатору по реквизитам, указанным в договоре аренды или вносит в депозит нотариуса. Арендодатель обязан в письменной форме известить арендатора о приглашении оценщика и дате проведения оценки, а также выслать ему копию заключенного договора о продаже имущества арендатора. Стороны признают для себя обязательную силу данного условия, которое они рассматривают в качестве непоименованного в законе способа обеспечения исполнения обязательств арендатора. Арендатор гарантирует арендодателю, что он имеет все необходимые разрешения на принятие на себя такого условия.

Приведенные выше примерные условия для договора аренды в законодательстве прямо не предусмотрены, однако и не противоречат ему, а потому допустимы в силу принципа свободы договора. Возможность их установления в договоре аренды следует из системного анализа взаимосвязанных нормативных положений ст. 349, 350, 360 ГК РФ и ст. 28.1 Закона о залоге . Никаких запретов на включение подобных положений в до­говор в законе не содержится. Они не ограничивают правоспособность арендатора и автономию его воли, не нарушают баланс интересов, поскольку он добровольно на него согласился. Цель таких условий — защита прав арендодателя. Арендатор не лишен возможности надлежащим образом исполнять свои обязательства и не допустить продажу своего имущества.

Право распоряжаться имуществом путем его продажи принадлежит собственнику, однако в данном случае арендатор предоставляет такое право арендодателю. Предоставление третьему лицу права на продажу имущества является одним из видов распоряжения собственником принадлежащим ему имуществом в соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ . Продажа его по цене, определенной независимым оценщиком, гарантирует соблюдение прав и законных интересов арендатора, который не лишен возможности оспорить проведенную оценку.

Разумеется, такие условия для арендатора не выгодны, и мало кто из потенциальных арендаторов расценит их как положительные. В то же время если у арендодателя есть основания сомневаться в добросовестности будущего бизнес-партнера, то благодаря подобным договорным положениям он сможет защитить себя в случае неисполнения обязательств арендатором. Если арендодатель будет иметь в наличии несколько договоров аренды — с данным условием и без него, это может служить доказательством того, что предлагаемый им к заключению договор аренды не является договором присоединения, поскольку арендаторы были вправе настаивать на исключении тех или иных условий.

Удержание имущества должника и самовольный захват необходимо разграничивать

Для арендодателя, который по­желает воспользоваться рас­смат­риваемым способом защиты своих интересов, крайне важно понимать различие между законным удержанием и распоряжением имуществом должника и его самовольным ­захватом.

К примеру, если сам арендатор арендовал движимое имущество у третьего лица, являющегося его собственником, тогда собственник имущества вправе истребовать его из владения арендодателя, если тот еще не произвел его отчуждение. С одной стороны, арендодатель владеет им на законном основании, на праве удержания. Однако право собственности, будучи правом абсолютным, пользуется безусловным приоритетом в защите. Если арендодатель имеет право на защиту своего права удержания только против арендатора, который не исполняет свои обязательства, то собственник — против всех третьих лиц.

Иным образом обстоит дело, если арендодатель уже успел произвести реализацию имущества третьему лицу. Виндикационный иск собственник может предъявить только тому лицу, во владении которого оно фактически находится. Собственник лишен возможности оспорить саму сделку по реализации имущества и требовать признания ее недействительной. Как указал Конституционный суд РФ, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунк­тами 1 и 2 ст. 167 ГК РФ . Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя: безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др. (постановление КС РФ от 21.04.2003 № 6-П).

Удовлетворение виндикационного иска собственника возможно только при условии, что он сможет индивидуализировать истребуемое имущество. Но в нашем случае речь идет об имуществе, которое не всегда подвергается строгому учету и имеет индивидуализирующие признаки, а потому идентифицировать его может быть затруднительно. Действительно, как собственник докажет, что находящаяся у третьего лица мебель принадлежит именно ему? Однако при удовлетворении виндикационного иска третье лицо предъявит требование арендодателю, продавшему ему имущество. Обратного требования у арендодателя к арендатору уже не будет, поскольку он не проявил должной осмотрительности и не проверил принадлежность имущества арендатору.

При невозможности предъявить арендодателю виндикационный иск собственник реализованного имущества вправе потребовать взыскания неосновательного обогащения. Такое требование подлежит удовлетворению, если собственник имущества в обязательстве с арендодателем не состоит и не является его должником. Арендодатель при этом должен знать о том, что собственником отчужденного им имущества является именно третье лицо. Так, в одном деле суд установил, что арендодатель в счет долгов своего арендатора продал его имущество. Однако данное имущество принадлежало суб­арендатору. Суд отметил, что субарендатор не являлся стороной по договору аренды и не выступал в качестве должника арендодателя в смысле ст. 359 ГК РФ . В материалах дела имелось также письмо арендодателя в ответ на претензию субарендатора, из которого следовало, что ему было известно о наличии на арендуемом складе имущества, принадлежащего суб­арендатору. При таких обстоятельствах суд удовлетворил иск субарендатора о взыскании неосновательного обогащения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу № ­А56-11593/2009).

В то же время арендодатель может указать в договоре аренды, что арендатор гарантирует принадлежность всего имущества именно ему, и последний обязуется отвечать за все претензии и требования со стороны любых третьих лиц. В таком случае у арендодателя отпадает необходимость выяснять судьбу имущества. Он вправе будет предъявить регрессное требование арендатору, если к нему заявит иск третье лицо, которому он продал имущество. В договоре аренды также следует указать, что арендатор обязан ставить в известность арендодателя обо всем имуществе, которое он завозит в арендуемое помещение, если оно ему не принадлежит на праве собственности. В отсутствие информации об ином арендодатель рассмат­ривает его как собственность арендатора.

Возможности реализации имущества должника ограничены законом

Как было сказано выше, арендодатель вправе удерживать имущество должника, и при неудовлетворении денежных требований реализовать его с пуб­личных торгов по общим правилам о реализации заложенного имущества. Однако необходимо также учитывать, что не всякое имущество арендодатель может продать. Если на его продажу требуется лицензия, которой кредитор не обладает (к примеру, на реализацию алкогольной продукции), такая реализация невозможна.

С учетом изложенного предложенная модель обеспечения прав арендодателя может быть рекомендована к использованию с некоторыми оговорками. Механизм реализации и все необходимые гарантии следует включать в договор аренды. Реализовывать арендодателю следует только вещи, попавшие к нему от арендатора, обладающие родовыми признаками, исключив тем самым возможность удовлетворения виндикационного иска, если вдруг имущество окажется собственностью другого лица. Индивидуально определенное имущество арендодатель вправе просто удерживать и реализовывать по правилам, предусмотренным в законе.

Достоинство использования приведенного механизма заключается в оперативной реализации имущества арендатора и получении удовлетворения арендодателем. Он не тратит время и деньги на организацию и проведение торгов для продажи имущества. После себя арендатор в помещении может оставить скоропортящиеся вещи (продукты питания и др.). Удерживая это имущество и дожидаясь проведения торгов, арендодатель рис­кует его утратить. Незамедлительно же его реализовав, он удовлетворит свои требования, не допустит порчи продукции и уменьшит задолженность арендатора перед собой. Такая ситуация только укрепляет разумный баланс интересов сторон договора аренды.

к сведению

Как было сказано в начале этого материала, удержание как способ обечения исполнения обязательств часто используется сторонами договора подряда. Дело в том, что ГК РФ специально предусматривает такую возможность: при неисполнении заказчика обязанности оплатить выполненные работы подрядчик вправе удержать результат работ, а также переданные для его создания оборудование и материалы до момента исполнения такой обязанности должником (ст. 712 ГК РФ). Причем право на удержание остается у подрядчика и в том случае, когда сам договор уже расторгнут. Правда, только если размер удерживаемого имущества существенно не превышает размер задолженности (Определение ВАС РФ от 24.01.2011 № ВАС-18406/10 по делу № А36-1/2010).

Удержание является эффективным способом обеспечения и в догово­ре хранения. Хранитель вправе удержать переданную на хранение вещь при неоплате соответствующих услуг. Правда, поклажедателем не всегда является собственник вещи. Потому неизбежно встает вопрос о правомерности удержания хранителем имущества третьего лица, которое в отношениях по хранению не участвует.

Встречаются судебные акты, в которых суды допускают возможность удержания имущества, переданного на хранение поклажедателем-несобствеником, однако они приняты достаточно давно (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.12.2005 № Ф08-5460/2005 по делу № А53-22384/2004-15). А вот в более свежих актах такая возможность опровергается (Определение ВАС РФ от 03.09.2010 № ВАС-11275/10 по делу № А71-9732/2009). Потому в данной ситуации для хранителя удержание — не самый безопасный способ защиты своих прав.

Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Статьи, комментарии, ответы на вопросы. Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 3.11. Вывод из судебной практики: Удержание арендодателем имущества арендатора, в том числе незаконное, не освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период. Статья: Как поступить, если арендатор оставил имущество? (Зуев С.) («Арсенал предпринимателя», 2015, N 7) Удерживаем имущество Формы документов.

Дисциплинировать недобросовестного арендатора могут удержание имущества и залог

В то же время сфера применения данной обеспечительной конструкции намного шире, поскольку она может быть использована и вне обязательств по оплате удерживаемой вещи. Один из вариантов - как способ защиты интересов арендодателя от неисполнения арендатором обязанности по оплате пользования предоставленным объектом недвижимости. Как правило, в арендных отношениях в качестве «слабой стороны» выступает арендатор; в некоторой мере он зависит от воли арендодателя, особенно если очень заинтересован в использовании конкретного объекта аренды, скажем, офиса.

Дарим чек-лист

В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды. В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи 359 и 360, а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей. В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущества арендатора Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду.

Удержание имущества должника

по договору аренды арендатор завез имущество в помещение и арендодатель самостоятельно не принимал никаких мер к захвату имущества - не перевозил, не передавал третьим лицам и т.п.). Данное условие следует из п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66. Таким образом, не может удерживать имущество лицо, не являющееся арендодателем для собственника имущества - речь идет о договоре субаренды, когда первый арендодатель удерживает имущество не в чем невиновного субарендатора за долги посредника - арендатора.

Имеет ли право арендодатель удерживать имущество третьих лиц

Суд постановил выплатить им эти деньги и назначил арест квартиры. На данный момент я так и не оплатила эту задолженность. Возникают вопросы: 1) Могу ли я оспорить решение суда?

2) Могут ли забрать квартиру в счет погашения оплаты за задолженность? Так же, существует задолженность по коммунальным платежам в размере 90 тысяч рублей. Возникает следующий вопрос: — Если я оплачу стоимость коммунальных платежей (90 тысяч рублей), сможет ли семья соседей забрать квартиру. Читать ответ » Списки домов под снос 2019: Аренда помещений: удержание имущества арендатора Вправе ли арендодатель препятствовать вывозу имущества арендатора из арендуемого помещения? В каких случаях удержание имущества арендатора после расторжения договора аренды будет считаться правомерным? Как арендаторам защитить свои права в случае злоупотреблений со стороны арендодателя? Арендатор в правоотношениях с арендодателем, как правило, находится в более слабой позиции.

В каких случаях является правомерным удержание имущества арендатора

На практике арендодатели диктуют свои условия и прибегают к различным способам давления на арендатора, в том числе применяют такие меры, как удержание имущества арендатора. Причиной удержания довольно часто бывает не только просрочка арендатором оплаты, но и оспаривание одностороннего увеличения арендной платы арендодателем. Удержание имущества арендатора Угроза совершения таких действий представляет серьёзную проблему для любого предпринимателя, который арендует помещение.

Главное меню

359 ГК РФ, по смыслу которой, право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью. Однако, право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. Законность данного условия договора зачастую вызывает сомнение у арендатора и как следствие, обращение в судебные инстанции. Некоторую ясность в данном вопросе внес Президиум ВАС РФ в своём Информационном письме от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Согласно п. 6 июня 2014 года

Нередко в отношениях арендодателя и арендатора помещений любого типа (жилое, коммерческое) возникают разногласия. Чаще всего разногласия связаны с невыплатой или нерегулярной выплатой арендной платы арендатором. В случае если стороны не имеют взаимных претензий материального плана, выходом из ситуации станет расторжение договора аренды и поиск других арендаторов. Но часто имеют место быть именно финансовые претензии, и может возникнуть ситуация, в которой арендодатель удерживает имущество арендатора и выставляет требование погасить задолженность, то есть, имущество является залогом. Следует рассмотреть, насколько это правомерно, и как данное действие расценивается с юридической точки зрения.

Ответственность арендодателя за имущество арендатора

Стоит пояснить, что ответственность арендодателя за имущество арендатора должна быть четко регламентирована договором. В ряде случаев арендодатель не имеет доступа в помещение, сдаваемое в аренду, соответственно ответственности за имущество он нести не может. Но, являясь собственником помещения, он имеет полное право получить доступ в принадлежащее ему помещение любым способом, не противоречащим Законодательству (это может быть взлом дверей, вызов аварийных служб и тому подобное).

Незаконное удержание имущества арендодателем может доставить массу неудобств арендатору: он не может пользоваться принадлежащими ему вещами, иногда в списке удержанного имущества могут оказаться документы, либо предметы, которые используются повседневно.

В случае если предметом удержания (залога) в числе прочего имущества стал паспорт гражданина Российской Федерации, необходимо обратиться в правоохранительные органы, так как согласно Постановлению Правительства РФ №828 от 8.07.1997 и статьи ГК РФ № 336 (п.1) общегражданский паспорт не может являться предметом залога.

Арендодатель не отдает имущество арендатора. Порядок действий без нарушения закона.

1. Ни в коем случае не следует самостоятельно, без ведома арендодателя проникать в помещение любыми возможными способами (если доступ ограничен). Эти действия могут расцениваться как повреждение чужого имущества, так и как уголовное преступление.
2. Необходимо выяснить, что является причиной удержания имущества. Если имеется факт наличия задолженности, то необходимо ее погасить, тем самым не нарушая условия договора аренды.
3. Иногда досудебной договоренности достичь не удается, тогда, в спорных ситуациях, имеет смысл обратиться в суд. Следует помнить, что в случае принятия решения судом в пользу арендодателя, арендатор оплатит все судебные расходы самостоятельно.

Если арендодатель препятствует вывозу имущества, при этом все договорные отношения соблюдены – имеет смысл обратиться в правоохранительные органы. Это стоит делать только в той ситуации, в которой у арендатора нет финансовых обязательств перед арендодателем: иначе сотрудники правоохранительных органов порекомендуют решать вопрос в суде.

При явном нарушении арендатором условий договора и при возникновении задолженности арендодатель имеет право обратиться в суд с заявлением об ограничении доступа и отчуждения арендатора от принадлежащего ему имущества. Это позволит ограничить доступ арендатора к имуществу в рамках закона, а контроль исполнения постановления суда будет осуществлять служба судебных приставов.