Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости. Особенности расторжения кредитного договора по требованию банка
НПА: глава 34 ГК, ФЗ №122 – регистрация договоров аренды, ИП Президиума ВАС 11.01.2002 №66, ИП от 01.06.2000 №53
Понятие и признаки
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606).
Известен со времен римского права. Римское право – три вида найма. Найм работ, услуг, вещей. Могли передаваться как движимые, так и недвижимые. Континентальное право.
В англо-саксонском – отдельно найм движимых вещей и недвижимости.
Советский период – был закреплен во всех ГК. За нанимателем – статус титульного (законного) владельца. Были ограничения по объекту – не могли передаваться предприятия, жилые помещения, земли с/х назначения, средства производства. Ограничения по субъектам – физические лица не могли выступать в качестве наймодателей на постоянной основе – нетрудовые доходы.
Гл. 34 ГК. ГК как синонимы использует термины аренда и имущественный найм.
Общие положения, об отдельных видах.
Виды аренды – пять. Прокат, аренда транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансовая аренда (лизинг). Общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно.
Специальные правила, п. 1 гл. 34, ч. 1 ГК, специальные законы и подзаконные акты.
Особенности:
1. относится к группе договоров по передаче имущества.
· в отличие от купли-продажи, мены, дарения, ренты имущество передается не в собственность, а во владение и пользование или только пользование
· плоды, продукция, доходы, полученные от используемого имущества, поступают в собственность арендатора
· арендатор является титульным владельцем имущества, но только если ему переходят владение и пользование. Если только пользование, то вообще не является владельцем
· характерно право следования – можно рассматривать как обременение имущества
613 – право следования, императивная норма
3. виды аренды выделены в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества, за исключением проката и лизинга
Правовая природа: консенсуальный, передача имущества – исполнение заключенного договора.
Возмездный – вносится арендная плата. Если не вносят плату – безвозмездное пользование имуществом. Двусторонне-обязывающий. Взаимный – обязанности сторон носят взаимный характер.
Элементы договора аренды
Стороны – арендатор и арендодатель. Арендодатель – лицо, которое сдает имущество в аренду. Ст. 608 – только собственник, а также лица, которые наделены таким правом в силу закона (унитарные предприятия), либо уполномоченные собственником (по договору поручения, доверенность, доверительный управляющий). От имени ППО в качестве арендодателей выступают органы – Правительство, ОМС.
Если арендодатель не имеет надлежащих полномочий, то договор ничтожен по ст. 168.
Арендатор – любой субъект гражданского права.
Предмет договора (объект – ст. 607).
Имущество, которое передается в аренду. Предмет должен быть четко индивидуализирован (п. 3 ст. 607). Если данные не указаны или не позволяют четко установить предмет, то договор незаключенный.
Не могут быть предметом денежные средства, физические лица. Ограничения по водным объектам, по ЛК, ЗК. Не могут быть потребляемые вещи – договор займа. Все объекты, которые не относятся к вещам.
Могут быть только непотребляемые индивидуально-определенные вещи.
Срок может быть определен или нет. Не является существенным условием. Любая сторона может отказаться от него по желанию,но должна предупредить другую сторону за месяц, если движимое имущество, либо за 3 месяца, если недвижимое имущество. Сроки диспозитивны.
В случае истечения срока аренды если ни одна из сторон не направит второй стороне предложение о его изменении или расторжении, то он считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях.
По истечении срока аренды арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 621). Арендатор должен быть добросовестным. Должен предупредить арендодателя о желании заключить новый договор до истечения срока данного договора. Если нарушено, может потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей арендатора и возмещение убытков, или только возмещение, если утратил интерес.
Продление на неопределенный срок не будет применяться к аренде транспортных средств.
Для подачи иска – годичный срок.
Цена:
1 т.з. – Б. и В., является существенным условием, но при ее отсутствии договор не будет незаключенным, за исключением недвижимости.
2 т.з. – не является существенным условием, можно определить оп ст. 424. Является только в договоре аренды недвижимости. Толстой, Сергеев, Садиков.
Может выплачиваться в разных вариантах – в виде денежной суммы, в виде выполнения работ, оказания услуг в пользу арендодателя,в виде передачи ему имущества, другие варианты. Твердая денежная сумма единовременно, либо платежи, которые вносятся периодически. Могут быть проценты от полученных доходов от использования имущества. Иные варианты.
Если сдача в аренду имущества гос или муниципальной собственности, то плата определяется актами органов.
Форма – письменная, если недвижимость или одна из сторон - юр лицо. В остальных случаях письменная форма необходима, если договор заключается на срок более года. Специальные правила установлены для аренды недвижимости – договор подлежит гос регистрации. Считается заключенным с момента регистрации. Аренда зданий и сооружений - гос регистрация необходима, только если договор заключен на срок более года или на один год. Если с 1 января по 31 декабря – заключен на год.
Проблемный вопрос относительно нежилых помещений – с одной стороны недвижимое имущество (п.1. гл. 34), с другой стороны являются частью зданий и сооружений (п. 4 гл. 34). ИП №53 – п. 4 гл. 34
Передача должна быть оформлена документально – расписка, акт
Обязанности арендодателя:
· Должен предоставить имущество арендатору в состоянии, согласно условиям договора и назначению имущества. + передаются принадлежности и необходимые документы на объект. Передача в срок по договору или в разумный. Отв-ть – арендатор вправе истребовать имущество принудительно в суде, при этом можно применять ст. 398, + возмещение убытков, или он может расторгнуть договор и + потребовать возмещение убытков. Арендатор будет нести отв-ть за недостатки сданного имущества, за исключением тех, которые были известны арендатору или заранее оговорены арендодателем, или м.б. обнаружены путем простого просмотра. Отв-ть – аналогично ст. 475, можно удержать реальный ущерб из арендной платы с предварительным уведомлением. Тогда арендодателю дается право без промедления заменить имущество на аналогичное или безвозмездно устранить недостатки. Передача им-ва д.б. оформлена документально.
· Предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Отв-ить – арендатор м. потребовать снижения арендной платы или расторжение договора + возмещение убытков 613.
· Производить капитальный ремонт. Дисп. Отв-ть - арендатор сам может его произвести и зачесть затраты в счет арендных платежей. Не производство кап ремонта может явиться основанием для расторжения договора по ст. 620.
· Воздерживаться от любых действия, создающих для арендатора препятствования пользования имуществом.
Обязанности арендатора:
1. пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или целевым назначением имущества, если условия не определены. Расторжение договора + возмещение убытков
2. поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт за свой счет, нести бремя расходов на содержание данного имущества. Ст. 616. Текущий ремонт – систематическое проведение работ по сохранению имущества от преждевременного износа и устранение мелких неисправностей. Не требует капитальных затрат. Капитальный ремонт – проведение работ по восстановлению, замене существенных частей вещи в связи с их износом, которые требуют значительных затрат. Ремонт нужно отличать от бремени расходов по содержанию имущества. Бремя возложено на арендатора.
3. внесение арендной платы в установленный срок, или разумный срок, или в течение 7 дней по требованию арендодателя.
Арендную плату нужно отличать от платежей по содержанию имущества. Например, от коммунальных платежей. Арендная плата – встречное предоставление за переданное имущество, а не бремя расходов по его содержанию. Арендная плата должна уплачиваться помимо коммунальных платежей.
4. вернуть имущество по прекращении договора. То же самое имущество, в надлежащем состоянии, с учетом нормального износа, с принадлежностями и документами, которые необходимы для использования имущества и были ранее вручены арендатору. Место передачи имущества должно быть определено в договоре. Если нет, положения общей части ГК. Арендодатель вправе требовать возврата самого имущества. Некоторые полагают, что виндикацию применять нельзя, так как между сторонами есть обязательство. Другие считают, что обязательство прекратилось, можно использовать. Разъяснения в ИП №66 – нельзя, так как есть обязательство. Истечение срока аренды не влияет на существование обязательства, оно продолжает существовать, так как обязательство прекращается только при надлежащем исполнении. Предъявляется иск об истребовании имущества (о возврате имущества) по правилам из договора аренды, гл. 34, а не из виндикации. Неустойка за несвоевременный возврат имущества. Носит штрафной характер – ст. 622. Возврат имущества должен быть оформлен надлежащим образом, документально - либо в тексте самого договора, либо передаточный акт. Недостатки должны быть прописаны.
Возникает вопрос о судьбе улучшений. Зависит от того, отделимы они или нет. Также от соблюдения порядка их производства – было ли согласие арендодателя. От того, за счет чьих средств они произведены. Ст. 623.
Дополнительные права арендатора:
1. может с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, передавать права и обязанности другому лицу (замена лица в обязательстве – перенайм), передавать имущество в безвозмездное пользование (договор ссуды), вносить право аренды в качестве залога, вклада, в качестве паевого взноса – если иное не установлено законом. По договору проката – нельзя передавать.
Договор субаренды – на срок не более срока самой аренды, следует судьбе основного договора.
2. может быть предусмотрено договором право на выкуп арендованного имущества.
Только в случаях, предусмотренных договором и законом. Ст. 624. Форма аналогична купле-продаже. Зависит от вида имущества. Иные правила о купле-продаже не применяются. Нужно отличать от купли-продажи с рассрочкой платежа. По договору аренды первоначально имущества дается в пользование, право собственности наступает потом. ИП №66 (п. 2). Момент перехода права собственности определяется сторонами.
В законе может быть предусмотрен запрет на выкуп имущества.
3. преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Ст. 621. Заключается новый договор. Необходимо, чтобы арендатор был добросовестным и направил предложение арендодателю. Если право нарушено, то иск – в течение года после окончания срока действия договора.
РАСТОРЖЕНИЕ И ИХМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ.
Этот вопрос регулируется пар 1 гл 34 + часть 1 гк (450-453)
450 – договор м.б. расторгнут по инициативе 1 стороны, при сущестенном нарушении условий договора другой стороной.
По пар 1 гл 34 – указаны существенные нарушения относительно договора аренды. 619-620. Например, арендатор может потребовать досочного расторжения договора, если вторая сторона не осуществляет капитальный ремонт или не предоставляет имущество в пользование арендатору.
Арендодатель м. расторгнуть договор, если арендатор существенно ухудшает имущество, или регулярно 2 раза подряд не платит и т.д. перечень закрытый, но договором м.б. другие.
При досрочном расторжении нужно всегда соблюдать досудебный порядок урегулирования споров – первоначально нужно направить предложение о расторжении или изменении договора. Если этого не сделать, то суд оставит заявление без рассмотрения.
Способы и порядок расторжения договора.
Способы расторжения или изменения –
· По соглашению сторон
· По требования одной стороны в судебном порядке
· Односторонний отказ от исполнения договора – тоже в случаях, пред зак или дог. Нужно уведомить контрагента, с момента получения уведомления он считается расторгнутым.
5 видов договора аренды.
Тема: договор проката.
1. Понятие и правовое регулирование
2. Элементы
Пор 2 гл 34
З. о защите прав потребителей
Пост плен вс РФ о практике … защите прав потребителей 29 09 1994 №7.
Кабалкин, санникова «договор проката 2000
1 вопрос. 626
Это соглашение в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество во ременное владение и пользование за плату. 626.
Правовая природа: концессуальный, возмездный, двусторонне обязывающий, публичный (426-445), срочный – до 1 года!.
Правовое регулирование:
Пар 2 гл 34
Пар 1 гл 34 – не применятся правила возобновления договора по истечению срока, о преимущественном праве арендатора на возобновление договора на новый срок.
Часть 1 гк
Защите прав потребителей – но не всегда, если арендатор ФЛ. Пост плен №7 рассматривает этот договор как договор возмездного оказания услуг, применяются правила гл 3 о услугах (хотя по сути это договор по передаче имущества)
Элементы:
Арендодатель и арендатор.
Арендодатель – субъект предпринимательской деятельности, м.б. некоммерческая организация. Д.б. основной и постоянной, но ряз ученых это оспаривают.
Арендатор – любой субъект, и ППО тоже. Но при бытовом прокате – это только физическое лицо.
Предмет договора – только движимое имущество. Перечня нет. Если предметом проката выступает автомобиль, то этот договор надо отличать от аренды транспортного средства без экипажа. Отличия:
· По субъекту
· Прокат это публичный договор, аренда эта – нет
· Разные распределение обязанностей по ремонту (если прокат, то ремонт на арендодателе)
· Наличие правомочия распоряжения. – при прокате у арендатора нет вообще права распоряжаться имуществом.
При договоре проката одновременно передается правомочия и владения и пользования.
Особое целевое назначение предмета проката – презюмируется для потребительских целей.
Прокат для предпринимательских нужд нужно отличать от договора лизинга –
· По сроку. Лизинг сроком не ограничен
· По предмету. У лизинга нет презумпции для предприним нужд
· По обязанностям сторон
· М.б. сублизинг. А субпроката – нет.
Форма договора –
Письменная. Квитанция.
Дополнительные обязанности арендодателя -
· Проверить исправность сдаваемого в аренду имущества в присутствии арендатора.
· Ознакомить с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании имуществом. Взять роспись.
· Осуществлять текущий и капитальный ремонт имущества. Арендатор не в праве сам производить ремонт. Если арендодатель докажет, что арендатор нарушил правила эксплуатации и содержание имущества, то транспортировку, ремонт будет оплачивать арендатор. Если бытовой прокат то + обязанности по защите прав потребителей. Это например предоставить информацию об изготовителе арендодателе.
Обязанности арендатора – специфические
· Арендная плата уплачивается только в денежной форме
· Оплата идет только за время фактического нахождения арендатора, то есть если вернул раньше. То оплата меньше.
· Задолженность по ар плате м.б.взыскана в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.
Арендатор не имеет права распоряжаться имккществом, даже с согласия арендодателя. Иначе ничноотеж. ОН должен испольщвть имущество лично и не может передавать рпоава другим лицам.
Особенности расторжения договора.
Для арендатора устаеовлен льгостный порядок расторжения договора – в любое время может растргнуть договор. Предупрелив арендодателя за 10- дней. Какие основания – значения не имеет.
Арендодатель м.. расторгнутьдоговор по 619. За искл п. 4.
ТЕ МА: договор аренды транспортных средств.
По р3 гл 34
воздушный кодекс
Кодекс торгового мореплавания
Кодекс внутрненнего водного транспорта
Устав ЖД транспорта
Иванова международно-правовые аспекты ответствиенности наступающей в следствие авиационной проишествии. 2002
Косовская опредедление понятия договора морской перевозки груза.
Новый договор. 632.
аТс – соглашение в силу которого арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием услуг арендодателем по управлению и технической эксплуатации либо без оказания таких услуг.
АТС с экипажем и без.
Тайм – чартем, договор интрактования на время –с экипажем
Бербоут чартер –без экипажа.
Отличать от договора перевозки –
По предмету – передача имущества. А там – оказание услуги.
По обязанностиям
По наличию правомочия распоряжения тс. – в АТС есть возможность заключить договор субаренды, в перевозке- вообще нет права распоряжения тс.
По АТС само тс передается во владение и пользование.. а там нет передачи им-ва, только перевозится и передатеся багаж.
Правовая природа договора –
Двустороннеобязывающий
Возмездный срочный
Срок любой. Реальный или концесс? Споры. Калкин масляев – концессуальный., 197, 211 ктм (код торг морепаавания) – там они как комцесс. По пар 3 гл 34 обязанности переать тс не закрелено. В общмх подлож об аренде есть такая обязанность. Суд практиее такую непередача = неисполнение договора, суды считают его конценсуальным.
В науке АТС с экипажем иногда рассматривают как комплексный чодержит элементы аренды догвор об возмездном оказании услуг. Но гк не распространяет д-е договра оказания услуг. Тк отсылки на применение этих провит нет – то самстоятешный договра
Правовое регуоирвание – пар 3 гл 34
Пар 1 гл 34
Уставы и кодексы
Часть 1 гк
Элементы.
Стороны – арендодатель и арендодатель. Спец требований нет. Однако они м.б. установлены иными законами и правовыми актами. Например, если арендатор будет сам управлять транспортным средством, то он должен иметь водительское удостоверение, если аренда с экипажем, то оно не требуется. На воздушном арендатор должен иметь статус экплуатанта, что подтверждается свидетельствами при аренде судна без экипажа. Если с экипажем – то такое свидетельство должны иметь члены экипажа. На внутреннем водном транспорте – гл 5 кодекса водного транспорта, 4 гл кодекса торгового мореплавания, на воздушном – гл 8 воздушного кодекса – посмотреть к семинару.
Если арендатор будет осуществлять перевозочную деятельность, то он должен иметь лицензию в случаях, установленных фз о лицензировании. Например, на перевозочную д-ь на всех видов транспорта (кроме автомобильного), перевозка пассажиров – везде. Новый закон о лицензировании. По договору аренды никакой лицензии не надо, а чтобы что-то перевозить – надо.
На практике случаи, когда работодатель сдает авто своему работнику по договору аренды без экипажа, раб-ль пытается сложить отв-ть за причинение вреда третьим лицам. Но суды выясняют, действительно ли были арендные, а не трудовые отношения (был ли приказ на работу, оформлено ли в трудовой книжке и т.д. выдаются ли путевые листы) – устанавливается, что были трудовые правоотношения, договор аренды недействителен, датель должен возместить вред третьему лицу.
Предмет договора – транспортное средство, которое передается во владение и пользование.
Этот договор надо отличать от договора возмездного оказания услуг есть ли переход правомочия в полозование? при услуге – нет, он сам привозит и увозит инвентарь (спецтехнику). Если же описано. На какой срок он передается, с экипажем или ент и т.д. – то эо аренда транспортного ср-ва.
Единого понятия транспортного ср-ва не существует. Для разных видов транспорта. Например,
Пдд и фз о безопасности дд – устройство, предназначенное для перевозки по дорогам людей, грузов или оборудования, установленного на нём. Для автомобильного транспорта.
Об осаго – тоже понятие. Оговорка –то что машин производственного назначения – не являются транспортным средством (бульдозеры. Экскаваторы).
Судебная практика – толкует расширительно, то есть машины производственного назначения – тоже рассматривается транспортное средство.
Кодекс торгового мореплавания – судно – самоходное или не самоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания. Цели – для перевозок грузов, пассажиров, багажа, промыслов вод-био рес, подъема затонувшего им-ва, учебные, спортивные и т.д. цели.
Кодекс внутреннего водного транспорта - судно – самоходное или нет плавучее сооружение, используемое в целях судоходства, в т.ч. судно смешанного плавания (река-море)., в т.ч. паром, плавучий кран и др. технич сооружения подобного рода.
Воздушный кодекс = ст. 32 – возд судно – летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом.
Устав ЖД не дает вообще понятия. Разграничения
ЖД – транспорта – ср-во, предназначенное для перевоз
ЖД пути – выполняются вспомогат ф-ю при перевозках, делятся на пути общего и специального пользования.
Если предметом договор выступают контейнер и ли вагоны – то это договор ар тс.
Фз о ЖД транспорте
Предметом договора м.б. только те тс, которые нуждаются в спец управлении , чтобы получить это управление нужен документ (водительское удостоверение) и требует надлежащей технической эксплуатации. Например, в этом смысле не будет предметов этого договора велосипеды, лодки, телеги, лошадь.
Браг вит – управление тс по этому договору должен осуществлять именно экипаж, т.е. 2 или более профессионала а не 1 человек (дураки). На практике управляются экипажем не все тс, апример, на автомобилях этого тредования нет, и они думают, что этот вид ареды не регулируется этим параграфом, а тут общие положения пар 1 гл 34 об аренде. Суд практика – не придерживается этой точки зрения и в отношении авто транспорта применяет пар 3 гл 34.
Тс – это источник повышенной опасности - особые тредования к эксплуатации и управляющему персоналу. Тс подлежат регистрации в органх в зависимости от вида. Проходят периродически техосмотр.
Трелования к управляющему персоналу – в авто – не требо, в торг морепл, возд кодекс – ино гр-не и лица без гр-ва не м занимать олжности капитана, механика, входить в летный экипах и т.д.
не м.б. предметом договора магистральный трубопроводный транспорт. Это общие положения об аренде.
Браг вит – целевой хар-р использования транспортного стр-ва – перевозок людй юагажа и почты. Но в кодексах цели шире.
Существенные условия:
Ст. 200 и 213 кодекса торгового мореплавания – перечень существенных условий – предмет – намерения сторон. Название судна, его тех характеристики и т.д.
Статья 213. Содержание бербоут-чартера
Это без экипажа
В бербоут-чартере должны быть указаны наименования сторон, название судна, его класс, флаг, технические и эксплуатационные данные (грузоподъемность, грузовместимость, скорость и другие), количество расходуемого им топлива, район плавания, цель фрахтования, время, место передачи и возврата судна, ставка фрахта, срок действия бербоут-чартера.
Форма договора – простая письменная. Хоть и некоторые виды тс являются недвижимостю, никокай гос регистрации не надо 633.
Нужна ли доверенность арендатору на управление тс? Не надо, тк. По этому договору переходит и владение и пользование, хотя на практике гос органы требуют доверенности (тупые). Так что лучше подстраховаться и сделать. Но только доверенность оформить этот договор нельзя, доверенность вообще только для удовлетворения ложных потребностей гаи и экономии вашего времени.
Аренда тс с экипажем – арендодатель обязан
· Поддерживать в надлежащем состоянии тс, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей. + прохождение техосмотра
· Предоставляет арендатору услуги по управлению тс и услуги по технической эксплуатации. Эти слуги осуществляет сам арендодатель или члены экипажа. Управление – вождение, пилотирование, навигационные услуги, услуги связи.
· Оплачивает услуги членов экипажа.
· Страховать тс и ответственность за ущерб который м.б. причинен самому тс или третьим лицам (например, пешеходам). Эта обязанность по договору м.б. возложена и на арендатора.
· Обязанность передать тс. Лучше передавать по акту приема-пердачи. Чтобы доказать потом, что фактическая передача тс все-таки была. Нельзя одновременное передать одно и то же тс в аренду нескольким лицам, т.к. по этому договору переходяи владение и пользование одновременно.
Арендатор –
· Должен уплатить арендную плату и нести расходы по коммерческой эксплуатации тс (дтспозитивно) – это использование тс для получения прибыли. В расходы включается – оплата топлива, масла, сборов (зо получение лицензии), пошлин (при перевозке грузов через границу). Не входит стоимость деталей и механизмов.
· Если аренда тс с экипажем, то управляется оно самим арендатором или его членами экипажа – то обязанности вернуть тс нет.
· Дополнительное право арендатора – сдавать тс в субаренду без согласия арендодателя если иное не предусмотрено договором.
Ответственность за вред – (с экипажем)
· Вред, причиненный самому тс - несёт арендодатель за искл случаев, если докажет наличие вины арендатора.
· Причиненный транспортным средством третьим лицам – несет арендодатель, т.к. он является владельцем источника повышенной опасности ответственность наступает независимо от вины. Имеет право регресса к арендатору если докажет его вину.
АРЕНДА ТС БЕЗ ЭКИПАЖА.
У арендодателя только 1 обязанность – предоставить само тс в надлежащем состоянии. Все остальные обязанности (выше) на арендаторе.
Отв-ть за вред причиненный 3им лицам или тср-ву – арендатор, как владелец источника повышенной опасности и как лицо, обязанное осуществлять управление и техническую эксплуатацию.
особенности на отдель6ых видах траспорта – сама
ТЕМА: АРЕНДА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ.
Пар 4 гл 34
ЗК в части прав на зем уч по зданием или сооружением
Фз о гос регистрации №122
Инф письмо президиума вас РФ №66 от 11 01 2002.
№51 01 06 2000.
Определение кон суда РФ 0507 2001 №122-о.
Брагинский
Даншян «договор аренды нежилых помещений» 2003
Ерш «здания и сооружения как предмет аренды» 2000
Инф письмо №59 президиума вас РФ от 16 02 2001
Договор аренды зданий и сооружений – соглашение в силу которого арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение во временное владение и пользование или только во временное пользование.
Правовая природа – конценс, взаимный, возмездный.
Сроки – указаний нет, на опр и неопр. 610. – любая сторона м расторгнуть договор, только уведомить.
Правовое регулирование –
Пар 4 гл 34
Правила об аренде недвижимого имущества из пар 1
Все иные нормы пар 1 гл 34
Иные З. и подз акты.
Элементы –
Арендатор и арендодатель. Нет спец требо.
Если предметом жилое помещение и жилое здание – то арендатором м.б. только ЮЛ и должны использовать их для проживания граждан. Гражданам жилые помещения предоставляются по иным договорам – социального или коммерческого найма.
Предмет –
Здание и сооружение.
Особенности –
· и то и то недвижимое имущество
· рассчитаны на длительное использование
· обладают значительной стоимостью
· создаются искусственно
· в договоре они д.б определенно установлены – наименование, адрес, площадь назначение, качественные хар-ки.
Объекты незавершенного строительства – не м.б. предметом этого договора.
Здание – архитектурное сооружение, вид сооружения вообще. Ерш.
Здание – предназначено для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы. А сооружение имеет произвобственные цели. Люди там находятся временно.
Жилые помещения имеют строго целевое назначение и не могут использоваться для размещения промышленного производства.
Здания можно разделить на
· основные
· служебные – имеют второстепенное значение и необходимы для обслуживания осн зданий
· делимые
· неделимые – нельзя выделить отдельные помещения
· здание –
· помещение – внутренняя часть здания, они тоже м.б. жил и нежилые как и само здание, однако т.к. они м. использоваться самостоятельно, то на практике они не рассматриваются как элемент здания, а как самостоятельный объект. Их аренда буде регулироваться общими положениями гл. 34. Инф письмо №53 президиума вас РФ – к договору аренды нежилых помещений применяются правила п. 2 ст. 651. Относительно применения других норм пар 4 – указаний нет – те. Будет регулирваться общими положениями пар 1 гл 34 (общие положения об аренде )
сооружение – всегда не являются жилыми, не предназначены для постоянного нахождения людей. Автозаправочные станции, участки для добычи пи, котельная.
Существенное условие –
Размер арендной платы, иначе незаключенным. Т.к. объект этого договора индивидуально определенная вещь. Форма платы ден, и не денежная. Она определяется исходя из фактического размера здания и сооружения. В твердой сумме ил на единицу площади.
Арендная плата включает в себя амортизационные отчисления, арендный процент (сам доход арендодателя), плата за пользование землей (если иное не пред З. или дог), может включать расходы на комм услуги либо они м. уплачиваться отдельно и т.д.
Размер – по требованиям бухгалтерии. Если сдается соб-ть ппо – то ставки устанавливаются нормативно, а не для каждого арендатора отдельно.
Форма договора –
· письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами. Не может заключаться путем обмена документами с использованием различных средств связи. Если на срок более года – регить.
Если здания и сооружения находятся в фед соб-ти – то надо проводить торги на право заключения договора аренды этих объектов. Если одна из сторон уклоняется – другая сторона м. предъявить иск
Приложить к договору поэтажный план здания с указанием арендуемого помещения и его площади.
Если договор заключен на срок менее 1 года – не надо регить и в случае пролангации. Инф письмо 59 П 10 – практику
· Передача здания и сооружения осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами. Произвольная форма. Обязанность арендодателя с момента подписания передаточного акте – исполнена.
· Фактически передать объект арендатору – передать ключи.
Если одна и сторон уклоняется от подписания акта – это как отказ от исполнения обязательства, потом применяются правила ст. 328.
Возврат объекта тоже оформляется передаточным актом.
Арендатор приобретает опр права на земельный участок, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования. Какие права приобретает арендатор – зависит от того,какие права на это учсток имеет собственник здания. Если он был собственником – то арендатору предоастваляется право аренды либо иное право на этот зем ууч по дог. Если он не собсвтенник – то согласия собсвтенника земли не требо а аренду здания, если это не противоречит условиям пользования зем уч, закону или догогвору.
Если памятник культуры – арендодатель должен следить за его состоянием, согласовывать ремонт с ОГВ, е допускать его разрушения или порчи за свой счет.
Расторжение договора – это одна из тем, которая порождает неисчерпаемое многообразие практических ситуаций. Материалов по ней достаточно. Однако это никак не уменьшает количества заинтересованных лиц в профессиональных суждениях и предлагаемой помощи по теме расторжения договора. Этот вывод подтверждает Постановление Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 "О последствиях расторжения договора " (далее – Постановление). Подробно свои комментарии на проект этого акта я приводил в другом .
Так же логично, что относимость норм о расторжении договора к любому договору позволяет применять их к таковым только при наличии в отдельных случаях соответствующих специальных норм (например, ). Это означает, что если нет в соответствующей главе конкретного вида гражданско-правового договора оснований или порядка его расторжения, то обязательно будут применять общие нормы.
Именно для того, что помнить и верно применять эти общие нормы, избавиться от ряда заблуждений, связанных с расторжением договора, я подготовил этот материал.
Закон разделяет расторжение договора () и отказ от исполнения обязательства (). Несмотря на идентичность правовых последствий расторжения договора и отказа от исполнения обязательства, который возник из договора, основания и порядок совершения необходимых действий отличаются.
Отличия в правовом регулировании основания и порядка расторжения договора и отказа от исполнения обязательства приводят к тому, что:
- заблуждающаяся в толковании условия договора или норм закона сторона выберет ошибочный путь для своих действий, в том числе изберет неверный способ защиты гражданских прав. Следствием этого явится как отказ в защите прав, так и финансовые потери. Это также будет сопровождаться ненужным использованием имеющихся временных и материальных ресурсов.
- заблуждающаяся сторона не получит желаемого правового эффекта. Следствие – договор, например, будет продолжать действовать, и контрагент по договору сможет требовать исполнения обязательства, возмещения убытков или изберет иные варианты воздействия.
Тут напомню о том, что толкование условий договора осуществляется с помощью . Если в результате грамматического толкования не удается понять содержание условий договора, то подлежит выяснению действительная воля сторон соглашения с учетом цели договора. Соответственно, цель договора должна быть определяемой или определенной заранее.
Расторжение договора возможно по соглашению сторон. Достаточно "скучное" основание. Стороны едины в желаниях и, если они захотят, то соглашением о расторжении договора они могут прекратить все свои обязательства. Но и здесь есть свои нюансы, отраженные также в Постановлении. Например, вопрос по гарантийным обязательствам.
Также обращу внимание, что это Постановление позволяет установить последствия расторжения договора, иные чем те, которые предусмотрены законом в пределах общих ограничений свободы договора.
Расторжение договора возможно по решению суда. Это значит, что прекращение прав и обязанностей сторон невозможно без обращения в суд.
На мой взгляд, условия договоров про "одностороннее расторжение договора" должны толковаться только как констатация возможности подачи иска в суд о расторжении договора. Глупость либо однозначные происки врагов. Выбирайте сами. Но ошибочность при выборе правильного условия должна иметь негативные последствия (за исключением случая, который предусмотрен в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 № 16 " ").
Законодатель не указывает, что расторжение договора, именно расторжение, а не использование иных правовых институтов, может быть произведено без обращения в суд.
После того как становится ясным один из элементов порядка расторжения договора в отсутствие соглашения сторон об этом, перейду к самим основаниям.
Основания расторжения договора указаны также в ГК РФ ( ). Расторжение договора допустимо в одном из следующих случаев:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Определение существенности нарушения договора также приведено законом - существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора ().
Возможно, что при доказывании существенности истцу будет проще и легче, если будут доказательства, однозначно и определенно указывающие на понимание каждой из сторон получаемого по этому договору (сторона рассчитывала на получение).
Также случаем, предусмотренным ГК РФ, является существенное изменение обстоятельств (). Более подробно по этому основанию мы в будущем разместим отдельный материал.
Соответственно, после определения суда как единственного органа, обладающего компетенцией по расторжению договора и случаев, когда такое может быть произведено, обратим внимание на сам порядок. указала, что обращение в суд с иском о расторжении договора может быть произведено после направления досудебного требования контрагенту и истечения месячного срока, если иной не предусмотрен договором.
Если контрагент пришел в суд, минуя изложенное в законе, то ему остается только ждать оставления дела без рассмотрения (например, п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 февраля 2002 г. № 66 " ", п. 60 Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 " ", ФАС ЗСО от 18.02.2014 по делу № А70-5156/2013).
Кстати, про желаемый правовой эффект. Согласно обязательства сторон будут прекращены. Но это не значит, что сторона, представившаяся свое исполнение контрагенту и не получившая ничего в ответ, при расторжении договора, теряет его. Абсолютно нет. Она может получить его обратно или получить встречное исполнение (см. п. 4 Постановления).
И в конце я остановлюсь на одностороннем отказе от обязательства.
Как уже сказано ранее, отказ от обязательства возможен. Односторонний отказ по обязательствам, возникающим в сфере предпринимательской деятельности, допускается. А вот по обязательствам, никак не связанным с предпринимательством подобное невозможно.
Поэтому если в договоре между предпринимателями стороны желают указать о прекращении обязательств по договору без обращения в суд и в одностороннем порядке (при уведомлении об этом контрагента), то необходимо пользоваться и включить условие про односторонний отказ от обязательства.
Мое мнение:
- односторонний отказ от обязательства (договора) и одностороннее расторжение договора это разные вещи, хоть и с одинаковыми последствиями;
- различия в правовом регулировании приводят к признанию неправомерными действий по одностороннему расторжению договора без обращения в суд;
- различия в регулировании дают предпринимателям возможность включать в договоры условия об одностороннем отказе от обязательства.
Гражданский кодекс РФ регламентирует основные положения кредитного договора, предоставляя банком широкую компетенцию по установлению условий договора. Отношения с банком носят долгосрочный характер, в основном, финансовое положение заемщика в период исполнения договора может измениться как в худшую, так и в лучшую сторону, что нередко приводит к расторжению договора. Аналогичным образом может измениться положение кредитной организации на рынке банковских услуг, что отражается на отношениях к заемщикам. В этой связи законодательством предусмотрены обстоятельства, наступление которых дает сторонам право расторгнуть кредитный договор. Однако сразу отметим, что эти нормы не закрепляют исчерпывающего перечня обстоятельств, исходя из чего, можно сформировать следующий принцип, которым руководствуются банки, требующие досрочного расторжения договора: кредитор вправе требовать расторжения договора в случаях, не противоречащих законодательству.
Отметим нормы, регламентирующие основания и условия расторжения договора:
1. Гражданский кодекс РФ:
Нарушение влечет существенный ущерб кредитора (ст. 450 ГК РФ);
Нарушение условий договора, предоставляющих право расторжения договора (ст. 450 ГК РФ).
2. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости):
Залогодатель при заключении последующего договора не сообщил залогодержателю о существовании ипотеки (ст. 44).
3. ФЗ « О потребительском кредитовании»:
Нарушение сроков возврата основной суммы долга и (или) уплаты процентов более 60 дней в течение полугода (ст. 14);
Неуплата основного долга и (или) процентов в течение 10 и более дней, если кредит краткосрочный, то есть менее 60 дней (ст. 14);
Между тем в данных нормах отсутствует указание на исчерпывающий характер оснований и условий, что позволяет кредиторам на основании ст. 450 ГК РФ устанавливать дополнительные условия, основания, которые нередко нарушают права заемщиков.
Принципиально отличаются конструкции правоотношений кредитора и заемщика в зависимости от правового статуса последнего. В связи с этим следует рассмотреть отдельно правоотношения заемщика - физического лица с кредитором и заемщика - юридического лица с кредитором.
Заемщик - физическое лицо
Рассмотрим различные ситуации, при которых банки могут предъявлять требования о досрочном погашении кредита. ФЗ «О потребительском кредите (займе)» устанавливает в ст. 14 основания, когда кредитная организация вправе требовать досрочного расторжения договора. Однако список не исчерпывающий, что позволяет банкам устанавливать дополнительные условия. Например, переезд на новое место жительства, расторжение трудового договора, ухудшение финансового состояния. При этом, Закон России «О защите прав потребителей» гарантирует защиту прав экономически слабого заемщика - потребителя. Если договор явно ущемляет права потребителя, то договор может быть признан недействительным, что свойственно типовым договорам. Например, в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом ВС РФ 22 мая 2013 г. суд пришел к выводу, что дополнительные условия расторжения договора кредитные организации устанавливать не могут, выходя за рамки закона. Определением СК ВС № 77-КГ 12-2 от 19 июня 2012 г., также установлено, что включение в типовой договор дополнительных условий досрочного расторжения кредитного договора - нарушение прав потребителей. Кроме того, суд отметил несколько распространенных условий, дающих право банку на одностороннее расторжение договора, которые устанавливаются банками, но при обращении в суд будут признаны недействительными:
- Расторжение трудового договора.
- Смена места жительства.
- Непредоставление справки о доходах за определенный период по требованию банка и иные.
Прежде чем доказать противозаконность требования о расторжении договора, необходимо доказать, что заемщик не имел возможности влиять на условия договора.
Однако при явных нарушениях и периодического неисполнения договорных обязательств со стороны заемщика банк вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать уплаты денежных средств. Как правило, суды, принимая решение по таким вопросам, исходят из добросовестности заемщика. Подтверждением этого могут быть: заявление о реструктуризации долга, рефинансировании, ответ на претензию (требование) банка, внесение какой-либо суммы в счет погашение задолженности.
Заемщик - юридическое лицо
Превалирующий принцип взаимодействия юридических лиц - свобода договора. В условиях равной экономической защищенности стороны вольны самостоятельно согласовывать условия договора, если это прямо не запрещено законом. Сразу отметим, что требование о досрочном погашении кредита фактически означает одностороннее расторжение кредита (см. Определение ВАС № 17763/09 от 11 февраля 2011 г.). ВАС РФ неоднократно утверждал обзоры практик по данному вопросу. Суд признает на стадии заключения договора кредитную организацию более сильной стороной правоотношений, нежели юридическое лицо, о чем можно сделать вывод исходя из Информационного письма Президиума ВАС РФ № 147 от 13 сентября 2011 г. Также суд разъяснил, что стороны имеют право на одностороннее расторжение договора, однако сторону нужно об этом уведомить и мотивировать свое решение. Важное разъяснение, на наш взгляд, свидетельствует о том, что кредитная организация не вправе требовать при досрочном погашении кредита проценты на его использование на период, в который заемщик не пользовался денежными средствами, аналогичное мнение выражено в отношении комиссии. Также кредитная организация при одностороннем расторжении договора и требовании возврата денежных средств должна исходить из принципов разумности и добросовестности. Более того п.6 упомянутого письма свидетельствует о том, что суд, решая вопрос о возмещении убытков, причиненных банку, будет обращать внимание на фактические и юридические обстоятельства нарушений заемщика и наличие причинно-следственной связи между нарушениями и образовавшихся убытков банка.
Интересы юридических лиц в контексте взаимодействия с банками законодатель не защищает специальными актами, в связи с чем, кредиторы нередко пользуются доминирующим положением в отношениях, заключая кредитный договор, заведомо содержащий невыгодные условия для заемщика, в том числе о расторжении договора, более распространенными являются права банка на:
- Расторжение договора в связи с задержкой уплаты кредита или процентов на 5 и более дней (например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 5 апреля 2011 г. по делу № А73-8317/2010).
- Расторжение договора в связи с перерегистрацией юридического лица.
- Расторжение договора в связи с уменьшением уставного капитала.
Рассмотрим последствия неисполнения законного требования банка. Для исполнения требования банка, прежде всего, необходимо установить, законны ли действия банка, так как, пользуясь своим особым правовым статусом и природой кредитного договора, банк нередко нарушает права заемщиков. Законное требование банка может быть удовлетворено в досудебном порядке или судебном. Нередко банки находят экономически более выгодным уступить долговые обязательства коммерческой организации по договору факторинга, в том числе коллекторам, чья деятельность законодательством не урегулирована, что вызывает сложности во взаимодействии с ними.
Требовать исполнения договора досрочно банк может в случае существенного нарушения договора, в основном, при уклонении от оплаты аннуитетных платежей. Банк должен доказать, что предоставленная сумма не будет возвращена заемщиком в срок в судебном порядке. В иных случаях требование незаконно, и договор должен быть признан недействительным в части.
Кредитный договор может быть расторгнут в судебном порядке при неисполнении требований банка. В данном вопросе нужно исходить из конкретных условий договора. Иногда банк сильно завышает штрафы, пени, процентную ставку при нарушении сроков договора, с чем заемщик либо соглашается, либо оспаривает в судебном порядке. Примечательно, что на основании ст. 333 ГК РФ суд вправе снизить размер неустойки, если сочтет заявленный размер штрафа завышенным. В судебном порядке также можно оспорить размеры комиссии за обслуживание счета. Как разъяснено в Информационном письме Президиума ВАС РФ № 147 от 13 сентября 2011 г., если комиссия была закреплена договором как самостоятельная услуга, то банк имеет право на взыскание суммы, в обратном случае (комиссия - часть кредита) суд будет оценивать разумность их начисления.
Выводы
Незаконное требование о расторжении кредитного договора - удел экономически нестабильных банков. Законодательством не установлен исчерпывающий перечень обстоятельств, позволяющих требовать расторжения кредитного договора.
В связи с нестабильной экономической обстановкой ЦБ РФ ужесточает контроль за деятельностью банков, в результате чего банки стремятся минимизировать финансовые потери, в том числе от неуплат платежей по кредитным договорам, что, в свою очередь, приводит к нарушению прав кредиторов.
Расторжение договора в одностороннем порядке ГК РФ рассматривает как ситуацию исключительную, хотя и возможную. Этот способ прекращения обязательств можно применить в строго определенных случаях, с учетом процедурных особенностей.
Одностороннее расторжение договора по ГК РФ: общие положения
Расторжение (ст. 452 ГК РФ) и отказ от исполнения (отказ от договора) (ст. 310, 450.1 ГК РФ) — 2 самостоятельных способа прекращения договора. Их отличия в следующем:
- расторжение производится судом по обращению заинтересованной стороны, отказ — по заявлению стороны;
- до предъявления в суд иска о расторжении договора направляется предупреждение (уведомление) и ожидается ответ, отказ же действителен с момента уведомления контрагента (ст. 450.1 ГК РФ).
Расторжение по процедуре и последствиям может быть аналогично отказу. Об этом читайте ниже.
В ст. 450, 452 ГК РФ указаны основания, по которым допускается расторжение договора по инициативе стороны:
- при его существенном нарушении;
- в случаях, предусмотренных законом или договором;
- при существенном изменении обстоятельств.
Расторгнуть можно только действующий договор. Это вытекает из ст. 408, 450-453 ГК РФ (см. определение ВАС РФ от 13.05.2010 № ВАС-5792/10).
Существенное нарушение договора как основание для его расторжения
Такое основание для расторжения договора в одностороннем порядке возникает, если сторона в значительной мере лишается причитающегося ей предоставления по договору. Норма сформулирована с расчетом на оценочную деятельность суда.
Нарушение может быть существенным в случаях:
- Нарушения основного обязательства для данного вида договоров. Это передача товара покупателю, передача имущества в аренду, выполнение работ, уплата денег (см., например, постановление президиума ВАС РФ от 10.06.2014 № 1999/14). Если основное обязательство не исполнено частично, суд может отказать в расторжении договора, поэтому сторонам следует более гибко использовать другие способы воздействия на контрагента (например, приостановить встречное исполнение).
- Длительной просрочки исполнения.
- Более чем 1 случая ненадлежащего исполнения (в частности, нарушения сроков поставки) и др.
- Нарушения существенного условия (установленного законом или договором) о товаре, месте, времени исполнения и т. д. (см., например, постановление ФАС ЗСО от 16.06.2010 по делу № А45-3418/2008).
Оценка нарушения в качестве существенного может представлять сложность. Это видно на примере дела № 5-КГ12-51, рассмотренного СК по гражданским делам ВС РФ 02.10.2012. Договор ренты был расторгнут, поскольку плательщик самовольно заменил содержание в натуре денежными выплатами, тогда как получатель ренты по состоянию здоровья нуждалась в обеспечении лекарствами.
Существенное изменение обстоятельств как основание расторжения договора в одностороннем порядке
Ст. 451 ГК РФ содержит перечень характеристик, которые в их совокупности дают основание трактовать изменение обстоятельств как существенное.
По каждому из пунктов должны быть представлены доказательства. Обращает на себя внимание п. 3 ч. 2 этой статьи: необходимо доказать будущие обстоятельства, что на практике вызывает затруднения.
Так, суды отказывают в расторжении договоров по предъявляемым в большом количестве «кризисным» искам (см. апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04.06.2015 по делу № 33-8952/2015). Изменение курса валют и экономический кризис не относятся к числу обстоятельств, которые нельзя предвидеть.
Ситуации, в которых может возникнуть необходимость в расторжении по данному основанию, разнообразны. Общие правила вывести невозможно.
В целом такие обстоятельства должны не только отвечать 4 условиям, изложенным в ст. 451 ГК РФ, но и носить объективный характер. Например, к таким обстоятельствам не относятся:
- ухудшение финансового положения (постановление ФАС МО от 19.03.2014 по делу № А40-68115/2013),
- недостаточность бюджетного финансирования (постановление АС УО № Ф09-2054/17 от 14.06.2017 по делу № А47-5021/2016),
- изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю (п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ N 1 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2017.
Иные основания и условия для расторжения договора в одностороннем порядке
Договор аренды может быть расторгнут по ст. 619, 620 ГК РФ. Дополнительные основания в договоре должны быть указаны вполне определенно, формулировка «иные основания» судом будет отклонена (определение ВС РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004). Возможность немотивированного отказа от договора следует формулировать прямым текстом.
Несмотря на то, что ГК РФ напрямую называет способ внесудебного прекращения договора стороной односторонним отказом, на практике очень часто стороны включают в договор условие о возможности одностороннего расторжения с предупреждением за «_ дней». Суды считают такие условия применимыми (иногда приравнивают их к отказу). Примером является определение ВАС РФ от 01.08.08 № 10903/08.
Однако для уверенности в применимости такие условия следует формулировать:
- как право на односторонний немотивированный отказ (по ст. 450.1 ГК РФ);
- либо как право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке без указания мотивов расторжения.
Расторжение договора в одностороннем порядке регулируется только нормами ГК РФ и условиями договора, но не распорядительными актами органов власти. Так, при решении вопроса о возможности расторжения договора аренды земельного участка в связи с отменой постановления о его предоставлении в аренду, ВС РФ установил, что такое основание в договоре отсутствовало, и в иске о расторжении договора было отказано (п. 1 обзора судебной практики от 04.03.2015 № 1 (2015)).
Образец уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке и срок ожидания ответа
Для выполнения требований ст. 452 ГК РФ до обращения в суд:
- по ч. 2 ст. 450 ГК РФ следует предпринять попытку приведения договора в соответствие с изменениями (известить, предложить иные условия);
- в остальных случаях и при отказе от внесения изменений необходимо направить предложение расторгнуть договор (ч. 2 ст. 452 ГК РФ).
В договорных условиях расторжения, как правило, также предусматривают предварительное направление уведомления.
Уведомление должно содержать:
- реквизиты договора, подлежащего расторжению;
- подлежащую применению норму;
- основание (причину), если не предусмотрена возможность расторгнуть договор без указания мотивов;
- предложение расторгнуть договор или извещение о расторжении по истечении определенного срока (договорный внесудебный порядок).
Образец уведомления о расторжении договора можно посмотреть здесь: Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке - образец.
Необходимо выждать срок для ответа — 30 дней (ч. 2 ст. 452 ГК РФ) или тот, который предусмотрен договором. При более раннем обращении суд оставит иск без рассмотрения.
Все исполненное до прекращения договора должно быть принято и оплачено, встречные обязанности соразмерно исполнены.
Таким образом, расторжение договора возможно при соблюдении процедуры и условий, подлежащих применению, со всеми указанными выше особенностями.
Дата написания: 2013-10-14
Любой договор всегда когда - нибудь заканчиваются. Бывают, конечно, бессрочные договоры, но это скорее исключение из правил, на деле же любым договорным отношениям рано или поздно приходит завершение. Прекращение договорных отношений возможно двумя способами.
- Окончание срока действия договора
- Досрочное расторжение договора
Окончание срока действия договора это естественный и наиболее часто встречаемый вариант прекращения договорных отношений. Здесь следует учитывать два обстоятельства:
Во-первых, согласно ст 425 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ)
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Во-вторых, необходимо помнить, что окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Более сложным является осуществление досрочного расторжения договорных отношений. В этом случае также возможны два варианта реализации событий.
- Расторжение договора по соглашению сторон
- Односторонний отказ от исполнения договора
Расторжение договора по соглашению сторон наиболее безопасный, комфортный и быстрый вариант досрочного расторжения договора. Я всегда советую идти именно по этому пути. Как известно договор это соглашение двух или более лиц об установлении гражданских прав и обязанностей. Соответственно и прекращение договора рекомендуется оформлять соглашением, выражающим волю сторон о прекращении ими договорных отношений.
Но не всегда договорные отношения складываются гладко, порой требуется досрочное их прекращение ввиду наличия объективных или субъективных обстоятельств. В этом случае законодатель, в ряде случаев, предусмотрел такую возможность путем одностороннего отказа от исполнения договора (расторжение договора по требованию одной из сторон).
Этот вариант событий наиболее сложен и противоречив, особенно в части судебной практики.
Следует сразу сказать, что данная область правоотношений регулируется преимущественно императивными нормами. Лишь небольшая часть из них имеет диспозитивный характер. Это необходимо исключительно для стабильности договорных отношений.
Осуществление расторжения договора по инициативе одной из сторон реализуется одним из двух способов, в зависимости от условий указанных в договоре и/или законе.
- Внесудебный порядок расторжения договора
- Расторжение договора в судебном порядке
Общим основанием расторжения здесь является ст. 450 ГК РФ.
Независимо от порядка (судебный или внесудебный) прекращения договорных отношений по требованию одной из сторон всегда следует учитывать три основных момента.
- Основание расторжения
- Порядок расторжения
- Последствия расторжения
Внесудебный порядок
Внесудебный порядок расторжения договора по инициативе одной из сторон довольно часто встречается в договорных отношениях. Здесь важно чтобы такая возможность была согласована сторонами в самом договоре либо прямо предусматривалась законом (например, статья 523 ГК РФ предусматривает право продавца отказаться от исполнения договора в случае невыборки товара покупателем в установленный срок либо потребовать от покупателя оплаты товара).
Основным слабым звеном в процессе расторжения договора по инициативе одной из сторон является, как правило, основание расторжения . Именно вокруг этого вопроса и вертится основная масса споров. Дело в том, что судебная практика по данной категории дел во главу угла ставит такое оценочное понятие как "существенность нарушения условий договора". Но любое оценочное понятие всегда является субъективным, и порой в сложных ситуациях определить меру существенности бывает не так просто. Иногда это не составляет труда когда законодатель прямо в законе указывает какое из нарушений является существенным. Но чаще законодатель дает только оценочные категории, предоставляя право сторонам самим определить, что они считают для себя существенным нарушением. В этом случае в договоре желательно корректно согласовать перечень условий, нарушение которых, стороны признают существенным. Это поможет в дальнейшем избежать необходимости доказывать существенность того или иного нарушения.
Обратите внимание, что в судебной практике существует двоякая позиция по поводу того, могут ли быть включены в договор основания для одностороннего отказа от договора отличные от существенных. Отсутствие в договоре указание на то, что некое нарушение является существенным (при отсутствии подобного в законе), при возникновении спора, данный пункт договора могут признать ничтожным. Главный посыл правоприменителей здесь примерно таков: "стороны не вправе согласовывать в договоре ничем не мотивированное право стороны отказаться от исполнения договора". Считаю, это утверждение спорным, но тем не мене такая практика существует.
Постановление ФАС Московского округа от 28.01.2009 № КГ-А40/11736-08
Постановление ФАС Московского округа от 13.03.2008 № КГ-А40/1773-08
Таким образом для обеспечения надежности и устойчивости договорных отношений в договоре необходимо четко определить перечень оснований, позволяющих односторонний отказ от договора. Далее, для избежания в дальнейшем возможных сложностей, указываем что приведенные нарушения, являющиеся основанием для одностороннего отказа от договора, стороны признают существенными.
Определение в тексте договора простого и четкого порядка расторжения не менее важно чем непротиворечивое формулирование оснований расторжения. Обычно указывают следующий алгоритм. Сторона договора, имеющая основание отказаться от его исполнения, должна письменно уведомить другую сторону о своем намерении путем направления соответствующего уведомления контрагенту. Это Уведомление направляется контрагенту заказной (ценной) почтой, как правило, с уведомлением о вручении, либо доставляется нарочно, где на втором экземпляре делается отметка о вручении.
Общие нормы устанавливающие последствия расторжения договора приведены в ст. 453 ГК РФ. Договором или специальными нормами (регулирующие конкретный вид договора) может быть предусмотрено иное. Также обратите внимание на п. 5 ст. 453 ГК РФ, согласно которому, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.
В судебном порядке
Расторжение договора в судебном порядке по большому счету мало чем отличается от внесудебного за исключением двух моментов.
Во-первых, инициатору расторжения необходимо соблюсти определенный досудебный порядок урегулирования спора, в том числе доказать в судебном разбирательстве факт принятия им всех мер по существующему вопросу.
Так согласно ст. 452 ГК РФ
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Отсутствие необходимых доказательств, подтверждающих направление требования к ответчику о расторжении договора в досудебном порядке может повлечь за собой отмену судебного решения в апелляционной или кассационной инстанциях.
Данная правовая позиция подтверждается и судебной практикой.
Пункт 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 6/8 от 01.07.1996 года.
Таким образом, так как в основе судебного процесса лежит принцип состязательности сторон, из которого вытекает требование о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается, в суде инициатору расторжения необходимо будет представить все доказательства подтверждающие обстоятельства, имеющие значения для дела (факт нарушения договорного условия, факт существенности нарушения, принятые меры, отправка уведомления и т.д.).
Во-вторых, ГК РФ помимо такого основания как существенное нарушение договорных условий предусматривает также и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
Согласно ст. 452 ГК РФ
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Таким образом, как видно из вышеприведенного, расторжение договора это не всегда простой и быстрый способ завершение договорных отношений. Это еще раз приводит к мысли о том, что необходимо более тщательно подходить к проработке условий подписываемого договора. Будьте внимательны.