Удержание имущества арендатора. Удержание любого имущества арендатора Акт удержания имущества

Не всегда арендатор может вовремя вносить плату за пользование помещением. В подобных ситуациях многое зависит от хозяина, который может проявить понимание либо, наоборот, требовать возвращения долга любым способом. Во втором случае есть риск, что арендодатель удержит имущество арендатора и очень важно знать, как нужно вести себя в подобной ситуации. В представленной статье мы подробно расскажем, какие причины могут выступать основанием для подобных действий, и каковы особенности процедуры удержания.

○ Условия и основания для законного удержания имущества арендатора.

Возможность удержания имущества арендатора регулируется ст. 359 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

• «Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (п. 1 ст. 359 ГК РФ)».

При этом следует учитывать, что данная статья диспозитивная, дающая участникам соглашения возможность изменить условия по обоюдному согласию. Таким образом, в договор может быть включен пункт, накладывающий запрет на удержание, независимо от его оснований.

Также возможность удержания имущества регламентируется информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 (далее Письмо).

• «Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 Письма)».

Некоторые особенности есть в процедуре удержания, когда сторонами сделки выступают предприниматели.

• «Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (ч.2 п.1 ст. 359 ГК РФ)».

В согласии с настоящим законом, удержанию подлежат не только вещи, но и обстоятельства, по которым не произведена своевременная оплата. Таким образом, арендодатель может удерживать имущество арендатора, собственником которого он является. Однако следует учитывать, что стоимость вещи должна быть соразмерна долгу.

○ Соразмерность при удержании.

Удержание является инструментом стимулирования должника для ускорения внесения оплаты. Если он отказывается выполнять свои платежные обязательства, у арендодателя возникает право реализации удержанного имущества. Именно поэтому крайне важно, чтобы стоимость этих вещей равнялась сумме долга. В противном случае, при реализации арендодатель получит больше финансовых средств, что может классифицироваться как мошенничество.

○ Как правильно произвести удержание.

Чтобы произвести удержание, нужно в первую очередь убедиться, что договор аренды не запрещает подобное действие. Кроме того, чтобы процедура была признана законной, она должно соответствовать следующим условиям:

• Производится только после окончания срока действия договора.
• Сопровождаться составлением описи имущества либо акта удержания.
• Предполагать уведомление арендатора о процедуре.

Удержание вещей производится в присутствии свидетелей (не менее 2), которые подписывают составленный документ (опись либо акт удержания). Этот документ должен быть направлен арендатору заказным письмом не позднее, чем через 3 дня после осуществления акта удержания. После выполнения необходимых действий за арендодателем остается право вывезти вещи на новое место хранения, предварительно уведомив об этом должника.

○ Когда нельзя применять удержание.

Независимо от статуса сторон сделки (юридические или физические лица) ограничения к инициированию процедуры удержания следующие:

• Отсутствие договорных отношений между сторонами.
• Не истекший срок действия договора.
• Не составлен акт удержания.
• Арендатор не уведомлен о процедуре удержания.

○ Незаконное удержание и самоуправство.

Если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, речь идет о самоуправстве.

• «Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст. 330 УК РФ)».

В этом случае закон предусматривает следующие виды наказания:

• Штраф от 80 тыс. руб. либо удержание источника дохода в период до полугода.
• Обязательные работы (максимальный срок 480 часов).
• Исправительные работы (до 2 лет).
• Лишение свободы (до полугода) (ч.2 п. 1 ст. 330 КУ РФ).

Если самоуправство было совершено с участием насильственных мер либо угрозы на их применение, виды наказания:

• Принудительные работы (до 5 лет).
• Арест (до полугода).
• Лишение свободы (до 5 лет).

Чтобы избежать судебных разбирательств и свести риск обвинения в самоуправстве к нулю, крайне важно соблюдать все условия, обеспечивающие законность удержания вещи.

✔ Договор аренды прекращен, передаточный акт подписан.

В данном случае необходимо, чтобы в соглашении отсутствовало условие автоматического продления сделки либо, при его наличии, имеется отказ арендатора о пролонгации. Также участники могут расторгнуть соглашение о обоюдному согласию. В подобных случаях удержание имущества является законным, если подписан передаточный акт, а арендатор покинул помещение, оставив свои вещи. Именно акт приема-передачи делает законным удержание имущества с возможностью его вывоза в иное место хранения.

В данном случае арендодателю нужно составить опись имущества либо акт удержания в присутствии двух свидетелей и отправить заказным письмом арендатору.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор съехал, передаточный акт не подписан.

• «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение (п. 14 Письма)».

Исходя из подобного определения, удержание имущества, оставленного арендатором в данной ситуации, не может быть признано незаконным. В этом случае арендодатель также должен самостоятельно составить опись имущества и отправить его заказным письмом должнику. При соблюдении указанных условий удержание будет признано правомерным.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор пользуется помещением.

Ели время действия соглашения истекло, но арендатор продолжать использовать помещение, не нужно производить принудительное удержание его вещей. Такие действия будут признаны незаконными и повлекут за собой ответственность, в согласии с соответствующими законодательными нормами УК РФ. В данном случае следует составить исковое заявление с ходатайством о выселении.

✔ Есть судебное решение о расторжении договора аренды.

При наличии подобного документа необходимо дождаться его вступления в законную силу, после чего осуществлять удержание вещей должника. Если начать действовать раньше – это может быть классифицировано, как самоуправство и повлечь за собой соответствующее наказание. В данном случае также необходимо направить в судебные органы иск о принудительном выселении.

Нередко в отношениях арендодателя и арендатора помещений любого типа (жилое, коммерческое) возникают разногласия. Чаще всего разногласия связаны с невыплатой или нерегулярной выплатой арендной платы арендатором. В случае если стороны не имеют взаимных претензий материального плана, выходом из ситуации станет расторжение договора аренды и поиск других арендаторов. Но часто имеют место быть именно финансовые претензии, и может возникнуть ситуация, в которой арендодатель удерживает имущество арендатора и выставляет требование погасить задолженность, то есть, имущество является залогом. Следует рассмотреть, насколько это правомерно, и как данное действие расценивается с юридической точки зрения.

Ответственность арендодателя за имущество арендатора

Стоит пояснить, что ответственность арендодателя за имущество арендатора должна быть четко регламентирована договором. В ряде случаев арендодатель не имеет доступа в помещение, сдаваемое в аренду, соответственно ответственности за имущество он нести не может. Но, являясь собственником помещения, он имеет полное право получить доступ в принадлежащее ему помещение любым способом, не противоречащим Законодательству (это может быть взлом дверей, вызов аварийных служб и тому подобное).

Незаконное удержание имущества арендодателем может доставить массу неудобств арендатору: он не может пользоваться принадлежащими ему вещами, иногда в списке удержанного имущества могут оказаться документы, либо предметы, которые используются повседневно.

В случае если предметом удержания (залога) в числе прочего имущества стал паспорт гражданина Российской Федерации, необходимо обратиться в правоохранительные органы, так как согласно Постановлению Правительства РФ №828 от 8.07.1997 и статьи ГК РФ № 336 (п.1) общегражданский паспорт не может являться предметом залога.

Арендодатель не отдает имущество арендатора. Порядок действий без нарушения закона.

1. Ни в коем случае не следует самостоятельно, без ведома арендодателя проникать в помещение любыми возможными способами (если доступ ограничен). Эти действия могут расцениваться как повреждение чужого имущества, так и как уголовное преступление.
2. Необходимо выяснить, что является причиной удержания имущества. Если имеется факт наличия задолженности, то необходимо ее погасить, тем самым не нарушая условия договора аренды.
3. Иногда досудебной договоренности достичь не удается, тогда, в спорных ситуациях, имеет смысл обратиться в суд. Следует помнить, что в случае принятия решения судом в пользу арендодателя, арендатор оплатит все судебные расходы самостоятельно.

Если арендодатель препятствует вывозу имущества, при этом все договорные отношения соблюдены – имеет смысл обратиться в правоохранительные органы. Это стоит делать только в той ситуации, в которой у арендатора нет финансовых обязательств перед арендодателем: иначе сотрудники правоохранительных органов порекомендуют решать вопрос в суде.

При явном нарушении арендатором условий договора и при возникновении задолженности арендодатель имеет право обратиться в суд с заявлением об ограничении доступа и отчуждения арендатора от принадлежащего ему имущества. Это позволит ограничить доступ арендатора к имуществу в рамках закона, а контроль исполнения постановления суда будет осуществлять служба судебных приставов.

Законы РФ предусматривают при заключении договора аренды права и обязанности как арендодателя, так и арендатора, однако довольно часто арендодатель оказывается в более сильной позиции, чем арендатор. Из практики видно, что арендодатель прибегает к различным способам воздействия на арендатора, в том числе и к таким мерам, как удержание имущества арендатора в качестве залога для оплаты просроченной аренды.

Такое развитие событий может представлять серьезную проблему для бизнеса. Удержание имущества арендатора проявляется в воспрепятствовании использованию имущества арендатором или даже в продаже его третьим лицам. Причем стоимость самого имущества может значительно превышать сумму задолженности перед арендодателем.
В законодательстве РФ об удержании имущества должника говорится лишь в двух статьях Гражданского кодекса (статьи 359, 360), и сама процедура удержания вызывает много вопросов.
В каких же случаях арендодатель имеет право удерживать имущество должника?
При заключении договора аренды обе стороны сразу могут установить правила и способы удержания имущества в случае просрочки оплаты аренды. В договоре определяется, в каких случаях и какое имущество может быть удержано. Такое право предоставлено арендатору ст. 359 ГК РФ.
Об этом же говорит Высший Арбитражный Суд РФ: для обеспечения обязательства по внесению арендной платы арендодатель вправе удерживать принадлежащее контрагенту оборудование, оставшееся в помещении после прекращения договора, если эти лица являются предпринимателями. Применимые нормы: п. 1 ст. 359 ГК РФ, п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
Также следует принять во внимание Постановление ФАС Уральского округа от 10.06.2009 N Ф09-3781/09-С6 по делу N А47-5515/2008-11 ГК: "Как установлено судами, спорное имущество передано истцу по договору субаренды, заключенному с общественной организацией, который прекратил свое действие по окончании указанного в нем срока. Доказательств заключения договора аренды между истцом и ответчиками в материалы дела не представлено.
Поскольку из материалов дела усматривается, что между истцом и ответчиками договорные отношения, предметом которых является истребуемое имущество, отсутствуют, вывод судов о неправомерном владении ответчиком данным имуществом следует признать верным.
В удовлетворении требований об обращении взыскания на удерживаемое помещение отказано правомерно, поскольку право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания вещи не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли".
То есть удержание имущества арендатора признается незаконным в случае, когда договор аренды уже прекратил свое действие.
Если договор аренды расторгается по истечении срока договора и арендатор осведомлен о прекращении договора, то не вывезенное вовремя имущество не может рассматриваться как незаконно удерживаемое либо как действие, совершенное помимо воли арендатора. В таком случае за дальнейшее хранение имущества арендатор должен заплатить сумму по договоренности с арендодателем. Этот вывод следует из Постановления ФАС Московского округа от 06.03.2014 N Ф05-1326/2014 по делу N А40-45424/13: "Исходя из положений ст. 359, 896 Гражданского кодекса Российской Федерации суды пришли к правомерному выводу, что истец вправе удерживать вещь, переданную на хранение, в размере задолженности поклажедателя.
Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств направлено не только на удовлетворение требований кредитора за счет стоимости удерживаемой вещи в случае неисполнения (ст. 360 ГК РФ), но и в первую очередь на стимулирование исполнения соответствующего обязательства самим должником, скорейшее разрешение сложившегося конфликта (ст. 359 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 897 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором хранения, расходы хранителя на хранение вещи включаются в вознаграждение за хранение.
По смыслу и содержанию ст. 309, 359, 897 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, удерживающий вещь должника, имеет право на возмещение расходов по хранению данной вещи".
Но если же договор расторгнут досрочно, то арендодатель обязан дать разумные сроки для того, чтобы арендатор мог освободить помещение от своего имущества, в другом случае это может расцениваться как самовольный захват имущества арендатора.
Можно сделать вывод, что целесообразно еще на стадии заключения договора включить в текст положения о том, как и в какой срок будет вывезено имущество арендатора и освобождено помещение и как арендодатель будет осуществлять хранение имущества за счет арендатора при превышении этого срока. Тут вступает в силу глава 47 ГК РФ "Хранение", и все дальнейшие действия должны согласовываться с данной главой.
В ряде источников утверждается, что возможно удерживать только имущество должника, принадлежащее ему на законном основании, что будет подтверждено документально. Бывают случаи, когда арендодатель пытается удержать имущество, принадлежащее на праве собственности третьему лицу, такое удержание является незаконным. То есть, если арендатор предъявит документы, что данное имущество принадлежит третьему лицу либо само третье лицо заявит о праве собственности, тогда арендодателю ничего не остается, кроме как передать вещь ее законному владельцу и прекратить ее удерживать.
Однако в судебной практике бывает иначе. Как видно из Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 06.12.2005 N Ф08-5460/2005 по делу N А53-22384/2004-15, суд необоснованно отклонил довод предприятия о правомерности удержания в порядке ст. 359 ГК РФ 21 единицы автотранспорта в связи с наличием задолженности ОАО "XXX" перед предприятием по договору хранения. Вывод суда основан на том, что ОАО "XXX" не является собственником имущества, поэтому в случае неисполнения им обязательств по договору хранения удержание имущества, принадлежащего третьему лицу, не имеет правовых оснований. Указанный вывод не соответствует законодательству. В силу ст. 359 ГК РФ удержание является односторонней сделкой, совершаемой кредитором с целью исполнения основного обязательства. По смыслу данной статьи названный способ обеспечения обязательства применяется кредитором при условии принадлежности предмета удержания должнику, при этом не имеет правового значения вещный или обязательственный титул владения вещью. В противном случае недопустимость удержания вещи, не принадлежащей должнику на праве собственности, может являться основанием для злоупотребления правом со стороны собственника имущества и должника, поскольку кредитор будет лишен возможности защиты нарушенного права и оперативного понуждения неисправного должника к исполнению обязательства. Отсутствие титула права собственности на удерживаемое имущество у должника не препятствует возможности удовлетворения требований кредитора в порядке, предусмотренном ст. 360 ГК РФ, поскольку право удержания в этом случае не преобразуется в право залога, а лишь является специальным приемом юридической техники путем применения механизма, установленного для реализации заложенного имущества. Поскольку истцом не оспаривается наличие задолженности по договору хранения, предприятие правомерно удерживало автотранспортные средства в порядке удержания с целью понуждения должника к погашению задолженности.
Также мы должны рассмотреть случаи, когда вещь, находящаяся в залоге у арендодателя, была перепродана арендатором третьему лицу. Тут мы должны обратиться к п. 2 ст. 359 ГК РФ. В нем говорится: "Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом".
Какие действия требуется предпринять для правомерного удержания имущества арендатора в случае задержки или неоплаты им аренды?
Первое, что необходимо сделать, - это убедиться, что договором аренды не установлены ограничения или запреты на удержание имущества должника. Второе - удостовериться, что договор аренды является расторгнутым и арендатор уведомлен об этом в установленном законом порядке. Согласно закону и сложившейся судебной практике, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, право на односторонний отказ от договора (его исполнения) может быть осуществлено путем уведомления другой стороны о соответствующем отказе. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными нормативными правовыми актами или договором.
Направление по месту нахождения (месту жительства) арендатора письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства является надлежащим исполнением обязанности арендодателя в рамках ст. 619 ГК РФ. В судебной практике возникают споры относительно того, считается ли арендатор надлежащим образом уведомленным, если он получил уведомление о рассмотрении спора о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и какими доказательствами может быть подтверждено получение такого уведомления.
Следует иметь в виду, что Федеральным законом от 28.06.2013 N 134-ФЗ в ст. 51 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции п. 2 указанной статьи данные государственной регистрации включаются в ЕГРЮЛ. Лицо, добросовестно полагающееся на эти данные, вправе исходить из того, что они соответствуют действительности. Юридическое лицо в отношениях с указанным лицом не вправе ссылаться на данные, не включенные в реестр, а также на содержащиеся в нем недостоверные сведения. Исключение составляют случаи, когда данные внесены в реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица.
Об этом также говорится в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица".
В некоторых случаях арендатор, получив отказ арендодателя от договора, не освобождает арендованное имущество, полагая, что, пока запись о прекращении договора не внесена в ЕГРП, он вправе пользоваться имуществом. Иногда возникают ситуации, когда арендатор ссылается на недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств (ст. 310 ГК РФ).
В-третьих, необходимо составить опись подлежащего удержанию имущества или акт удержания имущества арендатора. Наилучшим способом для этого было бы создать комиссию, в которой, по возможности, должны состоять независимые от арендодателя лица. Однако согласно п. 3 ст. 887 ГК РФ "несоблюдение простой письменной формы договора хранения не лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора о тождестве вещи, принятой на хранение, и вещи, возвращенной хранителем".
Следующим шагом будет уведомление арендатора об удержании имущества с предоставлением одного экземпляра составленной описи.
Нужно помнить, что общая стоимость удерживаемого имущества должна быть равна либо немного больше суммы задолженности.
В случае если цена имущества будет меньше, должник будет не сильно заинтересован в возвращении его. Удержание имущества, цена которого сильно превышает сумму долга, может быть признано незаконным как чрезмерная мера для обеспечения.

Ситуация: Арендатор длительное время не оплачивал арендные платежи. Арендодатель, воспользовавшись своим правом, расторг во внесудебном порядке договор аренды и запретил сотрудникам арендатора доступ в помещение.

Кроме того, Арендодатель опечатал помещение и запретил Арендатору вывозить свое имущество. При этом должнику было указано, что имущество удержано арендодателем в качестве обеспечительной меры.

Вопрос: Вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора в случае наличия задолженности?

Ответ: По общему правилу арендодатель вправе удерживать имущество арендодателя, в качестве обеспечительной меры. Например, в случаях если есть задолженность по арендной плате. Однако есть целый перечень требований и условий при которых удержание имущества должником будет законным.

В пункте 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 прямо сказано, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Такая позиция высшего суда основана на статье 359 ГК РФ, согласно которой кредитор может удерживать вещи должника до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. В отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой удерживаемой вещи или возмещением издержек на нее.

Однако удержание вещи допускается только в случае, когда такое имущество оказалось у кредитора (арендодателя) на законных основаниях. Удержание вещи не может быть следствием ее захвата у должника или получение помимо его воли.

Арендодатель, должен описать такое имущество и уведомить арендатора об удержании. Такой вывод основан на следующем: к отношениям, связанным с удержанием вещи применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Предметом залога может быть только конкретное имущество, т.е. оно должно быть поименовано и идентифицировано. Следовательно, удерживаемое имущество арендатора также должно быть описано. Вывод о необходимости уведомления должника об удержании основан на судебной практике. Смотри, например, постановление ФАС Московского округа от 31.01.2011 № КГ-А40/63-11 по делу № А40-18165/10-109-150.

Арендодатель, удерживающий имущество должен обеспечить его сохранность. Такая обязанность вытекает из ст. 343 ГК РФ, согласно которой залогодатель или залогодержатель (в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество) обязан обеспечить его сохранность. Как мы уже указывали выше к отношениям, связанным с удержанием вещи применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Правильность такого подхода подтверждается судебной практикой. Смотри, например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2012 № Ф03-43/2012 по делу № А51-5337/2011.

Кредитор вправе удерживать имущество должника только если его стоимость сопоставима с размером долга. Смотри, например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.08.2014 по делу № 33-29539. В целом такой подход соответствует принципу о недопустимости злоупотребления правом: совершения юридических действий с намерением причинить вред другому лицу. Таким образом, если стоимость удерживаемого арендодателем имущества существенно превышает размер долга, суд может взыскать с арендодателя убытки, причиненные арендатору.

Таким образом, арендодателю, удерживающему имущество следует придерживаться следующих рекомендаций:

1. Ограничьте доступ арендатора в помещение, письменно уведомив его об этом;
2. Опишите имущество арендатора. Для описи имущества можно пригласить арендатора, а при его уклонении описать имущество в присутствии нотариуса, составив соответствующий протокол об обеспечении доказательства;
3. Письменно уведомьте должника о составе удержанного имущества;
4. Обеспечьте его сохранность (опечатайте помещение, отключите водо- и электроснабжение, упакуйте дорогостоящее имущество);
5. Не удерживайте вещи, стоимость которых существенно превышает размер долга;
6. Обращение взыскания на удержанное имущество осуществляется в судебном порядке.

Нужна консультация? Оставьте заявку

В каких случаях является правомерным

Государственный кодекс РФ предусматривает права и обязанности, как арендатора, так и арендодателя при заключении договора по аренде помещений, но довольно часто арендатор оказывается в более слабой позиции. На практике арендодатели диктуют свои условия и прибегают к различным способам давления на арендатора, в том числе применяют такие меры, как удержание имущества арендатора. Причиной удержания довольно часто бывает не только просрочка арендатором оплаты, но и оспаривание одностороннего увеличения арендной платы арендодателем.

Удержание имущества арендатора

Угроза совершения таких действий представляет серьёзную проблему для любого предпринимателя, который арендует помещение. На практике в подобных случаях удержание имущества арендатора арендодателем проявляется в воспрепятствовании перемещения имущества арендатора или продажи его третьим лицам, а также в захвате и последующем распоряжении данного имущества арендодателем. Стоимость удержанного имущества часто значительно превышает сумму задолженности, и угроза совершения таких действий является для арендатора серьёзной проблемой. Для торговых компаний такие последствия могут быть вообще катастрофическими из-за весьма значительной стоимости товара.

Такие действия со стороны арендодателя часто используются в качестве психологического воздействия на должника, потому что при законном обращении хозяина помещения с целью взыскания задолженностей ждут значительные трудности, связанные с подачей иска в суд, организацией публичных торгов и других действий. В результате арендодатели довольно часто злоупотребляют своими правами и применяют незаконное удержание имущества арендатора. При этом стоимость задержанного имущества бывает значительно больше размера задолженности. В судебной практике до сих пор не существует однозначных критериев по определению законности таких действий со стороны арендодателей. Но в любом случае незаконный самозахват имущества арендатора - нарушение законодательства РФ, потому что для совершения удержания имущества должника нужно проводить все необходимые судебные процедуры с оформлением соответствующих документов.

Основные положения об удержании имущества арендатора в законодательстве РФ

При заключении договора об аренде обе стороны сразу устанавливают правила и требования по удержанию задолженностей в случае неуплаты за аренду или другие убытки в период эксплуатации помещения. В договоре сразу определяется, какое имущество может стать предметом удержания (в соответствии со статьёй №359 ГК РФ). Таким образом, удержание имущества арендатора арендодателем может быть применимо только к задолженностям по арендной плате. но без возмещения других убытков или при соблюдении каких-либо других договорных требований. Если вещь, предназначенная, по договору для удержания за задолженность была продана третьему лицу до вступления арендодателя в законные права на её удержание, то она является уже собственностью покупателя и кредитор не имеет права её удерживать. Также самозахват имущества арендатора помимо его воли и удержание этой собственности является незаконным.

Удержание при расторжении договора аренды

Если договор расторгается по истечении срока аренды, и арендатор осведомлён о прекращении договора, то удержание не вывезенного вовремя имущества не рассматривается как действие, совершённое помимо воли арендатора. В таком случае за дальнейшее хранение имущества арендатор должен заплатить по договорённости. Но если договор расторгнут досрочно, то арендодатель обязан дать разумный срок для вывоза имущества (от месяца до трёх), иначе его действия будут расцениваться как самовольный захват имущества арендатора. Но довольно часто арендодатели злоупотребляют положением и незаконно удерживают имущество должников, создавая им гораздо большие материальные проблемы, чем сумма их долга.

Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора

Согласно статье №359 ГК РФ удерживать имущество арендатора можно только если существуют договорные отношения по предмету удержания, составлен и подписан акт удержания имущества арендатора. Таким образом собственность арендатора, находящуюся в арендуемом помещении, нельзя удерживать, если обе стороны не находятся в договорных отношениях по распоряжению этим имуществом. Поэтому действия арендодателей в таких случаях расцениваются как самовольное удержание имущества арендатора и суд вправе отказать в предоставлении арендодателю защиты за незаконные действия.

• Как правильно арендовать помещение для банкета
• Основные особенности и критерии аренды помещения под банк
• Что делать если арендатор не вносит арендную плату
• Как удержать арендатора
• Причинение ущерба арендованному имуществу и возмещение убытков

Дарим чек-лист

Удержание имущества арендатора

Сегодня предлагаю раскрыть такой способ исполнения обязательств как удержание, обозначить — когда оно может быть применено, что может быть предметом удержания, каким образом максимально обеспечить интересы арендодателя.

Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств возможно применительно к отношениям сторон как по договору подряда, так и по договору транспортной перевозки. В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды.

В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи 359 и 360, а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей.

В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущества арендатора

Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду. бывает у арендодателя встает вопрос: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора . Сразу скажем – не всегда удержание имущества арендатора арендодателем является законным. Более того, в ряде случаев грозит арендодателю обвинением в самоуправстве, если не хищении (краже, грабеже).

Читайте также: Кто может подать на банкротство юридического лица

Допустим, срок аренды истек, а у арендатора осталась задолженность перед арендодателем.

С одной стороны, для возникновения самого права на удержание и его применения нет необходимости заключать специальное соглашение. При этом, конечно, необходимо убедиться, что договором аренды не предусмотрено иное, так как ст. 359, устанавливающая основания удержания является диспозитивной и позволяет сторонам договора изменить основания по соглашению сторон (то есть в договоре может быть прописан прямой запрет на удержание имущества арендатора).

Иногда у арендодателя есть соблазн удержать все оставшееся после арендатора имущество. Но удержание применяется лишь в отношении вещи, принадлежащей должнику на праве собственности. То есть, если арендатор представит документы, подтверждающие, что удерживаемое имущество принадлежит на праве собственности третьему лицу, либо само третье лицо потребует вернуть такое имущество, то арендодателю ничего не останется как перестать удерживать данное имущество.

Отмечу, что есть судебная практика, согласно которой, ряд судов вовсе считает, что удерживаемая для обеспечения исполнения обязательства вещь должна быть индивидуально определенной. Данный вывод является спорным.

При этом об удержании необходимо письменно уведомить должника о намерении удержать вещь. Конечно, уведомление о удержании не предусмотрено действующим законодательством, но письмо об удержании необходимо направить арендатору, дабы не случилось ситуации, что удержанное имущество будет признано неосновательным обогащением и не истребовалось из владения арендодателя. По крайней мере, есть такая судебная практика.

С другой стороны, право арендодателя удержать имущество возникает у только если вещь оказалась на законном основании в его владении. Если вещь захвачена арендодателем помимо воли арендатора, то у арендодателя не возникает право удерживать вещь.

В большинстве арендных споров имущество оказывается во владении арендодателя в отсутствии неправомерных действий с его стороны. Имущество поступает во владение арендодателя в следствии оставления арендатором этого имущества после утраты права пользования соответствующим помещением — истечения срока аренды. Так как подобное владение имуществом не может быть признано незаконным, оно может быть удержано по правилам п. 1 ст. 359.

Соответственно, если арендодатель завладел вещью, принадлежащей другому лицу, незаконно можно не рассчитывать на защиту в суде, даже если арендатор не исполнил свои обязательства. Данный вывод в свое время также нашел свое отражение в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».

Еще один важный момент. Применение удержания возможно только в договорных отношениях. Если договор между сторонами не заключался, например, арендные отношения фактически сложились, но в предусмотренной законом форме договор не заключен, кредитор не может рассчитывать на защиту.

Соответственно целесообразно еще на стадии заключения договора предусмотреть в договоре аренды положение о том, что в случае, если после прекращения договора аренды арендатор оставит в помещении имущество, арендодатель будет осуществлять хранение такого имущества, но за счет арендатора. Если вы предусмотрите в договоре аренды такое условие, то помимо обязанности по обеспечению сохранности имущества арендатора у арендодателя возникает право требовать с арендатора компенсации расходов на хранение имущества.

Как правильно удержать имущество арендатора

Во-первых, необходимо убедиться, что договором аренды не установлено запрета на удержание имущество арендатора.

Во-вторых, необходимо убедиться, что договор аренды является расторгнутым. Удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды является незаконным.

В-третьих, составить опись имущества арендатора или акт удержания имущества арендатора . Для составления данной описи целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить не зависимых от арендодателя лиц – других арендаторов, участкового и пр.

В-четвертых, уведомить арендатора об удержании.

Хорошо, если общая стоимость имущества арендатора, удержанного арендодателем, превышает сумму задолженности и арендатор сильно заинтересован в том, чтобы удержанное имущество вернуть, но так бывает не всегда.

Что делать с удержанным имуществом, если арендатор не исполнит свои обязательства по договору и не погасит задолженность я расскажу с следующей статье.

Вот вы отстаиваете в статье интересы арендодателя. У меня 2 вопроса:
1. А как обстоят дела с интересами арендатора? Например договор расторгнут уже. Аренда не капает. Но сумма удерживаемого имущества в 15 раз больше чем задолженность по аренде. И имущество удерживается против моей воли. Просила письменно произвести подсортировку в действующие магазины и забрать часть товара.
2. Могу ли я признать договор аренды не действительным т.к. мне не сообщили сумму коммунальных расходов в месяц. В договоре указаны только формулы и нет исходных данных. Без исходных данных кол-во м2 и все затраты на отопление и свет нет возможности высчитать суммы. Т.О. сумма коммунальных расходов выставленная мне оказалось значительной 16500 в месяц в результате чего накопился большой долг и я расторгла договор аренды. И еще не подписан акт приема-передачи помещения под торговлю. Подписан только акт приема-передачи под отделку.
Намерена судиться в любом случае. Простой магазина опечатанного составляет 2 месяца. За аренду оплачиваю из выручки с других магазинов.
Могу я написать заявление в полицию на самоуправство представителя арендодателя? Она ко мне видимо испытывает личную неприязнь. Контакт не заладился с первого дня общения по уже заключенному договору. К директору не допускают, больше никто вопрос решить не может.

Mugin Alexandr S.

Добрый день!
1. Не понял вопроса.
2. Просить можете, а будет или не будет договор признан недействительным без всех «вводных» не скажу.
3. Написать заявление в полицию можете, будет ли арендодатель привлечен арендодатель к ответственности или нет, также не скажу.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.

Арендатор имеет большой долг по аренде офиса. Постоянно шли ему на уступки по оплате аренды, входили в его «положения». Был предупрежден об оплате долга. Также был предупрежден о рассторжении договора. Помещение продолжал занимать. Доступ в офис закрыли. Через четыре месяца закончился договор аренды помещения. Арендатор за эти четыре месяца ни разу не обратился, чтобы забрать свои документы. Что делать с документами и орг.техникой? Написать ему уведомление, чтобы он забрал свои документы не можем т.к. не имеем его координат. Можем ли документы, брошюры, информационные буклеты уничтожить? Офис сдать с мебелью в аренду?

Mugin Alexandr S.

Добрый день!
Поступайте на ваше усмотрение, сомневаюсь что у бывшего арендатора есть убедительные, достаточные и относимые доказательства того, что в офисе остались какие либо документы, либо техника.

С наилучшими пожеланиями
Адвокат Мугин Александр С.

Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас!

Удержание имущества при аренде недвижимости: способы защиты для арендатора

В прошлой публикации рассмотрела вопрос о том, дает ли нарушение договора арендатором право арендодателю ограничивать ему допуск на арендуемый объект и удерживать имущество. В этом посте - о факторах, которые влияют на законность действий арендодателя по удержанию имущества, о других мерах, которые он может предпринять при нарушении договора арендатором, а также о способах защиты прав арендатора, если действия арендодателя неправомерны.

Как уже отмечала в предыдущей статье, в некоторых случаях у арендодателя может возникать право на удержание имущества. Но это возможно при соблюдении одного важного условия: имущество должно оказаться во владении кредитора на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата имущества помимо воли должника.

Факторы, определяющие законность удержания имущества арендатора

В каких же случаях имущество арендатора может оказаться во владении арендодателя на законном основании?

1. Арендатор выехал из занимаемых помещений по окончании срока аренды и имеет задолженность по арендной плате, но оставил там свое имущество и не вывозит его, несмотря на звонки и требования арендодателя освободить помещение от своих вещей. При этом возможность удержания имущества арендатора арендодателем может быть как предусмотрена, так и не предусмотрена договором аренды. Арендодатель в этом случае может удержать имущество в качестве обеспечения своего требования об уплате задолженности по арендной плате (так как арендатор сам оставил имущество в его владении). Или, в случае отсутствия задолженности по арендной плате, арендодатель вправе принять имущество на ответственное хранение с предъявлением арендатору стоимости хранения этого имущества. Здесь уже речь идет о хранении, а не о удержании (удержание происходит против воли арендатора).
2. Арендатор в течение срока действия договора не платит арендную плату и в договоре предусмотрено условие, что арендодатель вправе ограничить доступ в помещения арендатору в случае неуплаты в течение от двух месяцев (значительного срока) и имеет праве удерживать имущество до окончания расчетов с арендатором (после погашения задолженности). Это фактически условие по обеспечению исполнения своих обязательств арендатором.
3. Арендатор по окончании срока аренды выехал, но имеет задолженность по арендной плате. Свое имущество не успел вывезти, арендодатель вправе удерживать имущество арендатора в счет обеспечения погашения задолженности перед арендодателем и в договоре аренды предусмотрено такое условие в качестве условия по обеспечению исполнения договора аренды.

Читайте также: Закон об изъятии единственного жилья у должника

Причем во втором и третьем примерах законность владения основана на заключенном договоре (с условием об обеспечении исполнения арендатором своих обязательств перед арендодателем)

В первом примере законность владения обосновывается наличием фактических действий арендатора по оставлению своего имущества в помещениях арендодателя по окончании срока договора аренды, независимо от условий, содержащихся в договоре аренды.

Способы защиты для арендатора

Каковы же способы защиты прав может использовать арендатор в случае ограничения арендодателем использования арендованного имущества? В том числе, при внесении арендной платы авансом за весть срок действия договора аренды.

Полагаю, что в этом случае арендатор вправе:

• предъявить иск к арендодателю о досрочном расторжении договора аренды в связи с тем, что арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества на основании ст. 309. п. 2 ст. 452. п. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ.

Например, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2014 по делу № А39-2284/2013 суд, отказывая в иске арендодателю о взыскании долга по арендной плате и удовлетворяя иск арендатора о расторжении договора аренды недвижимого имущества, пришел к выводу, что недостатки, установленные экспертным обследованием, не были известны обществу на момент заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи, поскольку не были оговорены при заключении договора, следовательно, общество не могло использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением, а значит, у него не возникло обязанности по внесению арендной платы. Допущенные предприятием нарушения договорных обязательств являются достаточным основанием для расторжения спорного договора аренды (ст. 606. 611. 620 ГК РФ).

не только потребовать досрочного расторжения договора аренды, но и взыскать с арендодателя причиненные этим убытки в виде суммы арендной платы за время, в течение которого чинились препятствия и помещение фактически не использовалось арендатором, а также упущенной выгоды на основании ст.15 ГК РФ.

Данное требование основывается на положении, содержащемся в п. 10. информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», а именно:

Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично

Указанная позиция нашла свое развитие в последующей арбитражной практике, связанной с рассмотрением споров между арендаторами и арендодателями по взыскание задолженности по арендным платежам. Приведу примеры судебных актов, в которых отражен принцип внесения арендных платежей за фактическое использование недвижимого имущества по договору аренды:

постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2014 по делу № А43-1416/2013:

…арендодатель вправе требовать внесение арендных платежей до момента возврата объекта найма, учитывая, что до спорной даты в арендуемом помещении находилось имущество, принадлежащее арендатору, и доказательства, объективно свидетельствующие о том, что арендодатель чинил препятствия для вывоза имущества, не представлены

постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.03.2015 № Ф04-14427/2014 по делу № А67-1745/2014:

…..факт передачи арендатору помещений во исполнение условий договора подтверждается актом приема-передачи, а также факт отсутствия препятствий в пользовании помещениями, однако арендатор не представил доказательств возврата помещений после расторжения договора и оплаты за фактическое пользование

Возможные действия арендодателя при задержке или невнесении арендных платежей

Учитывая позицию ВАС РФ и сложившуюся арбитражную практику арендодатель действуя в правовом поле, на основании положений ст. ст. 606, 611 и 614 ГК РФ, в соответствии с которыми арендная плата взимается за фактическое время использования переданного арендатору имущества, в случае задержки оплаты по договору должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В случае невыполнения арендатором указанных требований арендодатель может обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды и взыскании арендных платежей.

Включение в договор условий о допустимых действиях при нарушении обязательств арендатором позволит сохранить баланс интересов

Как соблюсти баланс интересов, принципы беспрепятственного осуществления гражданских прав, добросовестности при исполнении обязанностей, признании равенства участников регулируемых отношений, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, не злоупотребления правом участниками гражданских правоотношений – арендатором и арендодателем при заключении и исполнении договора аренды?

Полагаю, что выполнение данных принципов заключается в использовании участниками гражданских правоотношений инструментов, предусмотренных гражданским законодательством, таких как принцип свободы договора (ст.421 ГК РФ). Подводя итог сказанного, арендатор и арендодатель при заключении договора аренды вправе, учитывая положения п. 4 ст. 421 ГК РФ, вносить в договор условия по своему усмотрению, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В контексте рассматриваемой в настоящей статье ситуации арендатор и арендодатель еще на этапе заключения договора аренды могут договориться о случаях ограничения по использованию арендатором помещений, передаваемых в аренду, в том числе возможности удержания имущества арендатора (п. 1 ст. 359 ГК РФ) в качестве обеспечения исполнения обязанностей арендатора перед арендодателем по внесению арендной платы, в случаях нарушения арендатором сроков, размера и порядка внесения арендных платежей. Поэтому полагаю очень важным условием для сохранения действий сторон договора аренды при исполнении данного договора в рамках «правового поля» является тщательная проработка и согласование условий договора аренды недвижимого имущества между арендатором и арендодателем на этапе его заключения.

• Добрый день. Стоим на очереди на улучшение жилищных условий с 2010 года. Проживаем в квартире коммунального заселения. В том числе ребенок-инвалид. Не проживаем совместно с мужем более двух лет. В марте 2017 г. официально расторгли брак. Комната находится в собственности бывшего мужа. Является ли факт расторжения брака ухудшением жилищных условий. Спасибо

Списки домов под снос 2016:

Аренда помещений: удержание имущества арендатора

Вправе ли арендодатель препятствовать вывозу имущества арендатора из арендуемого помещения? В каких случаях удержание имущества арендатора после расторжения договора аренды будет считаться правомерным? Как арендаторам защитить свои права в случае злоупотреблений со стороны арендодателя?

Арендатор в правоотношениях с арендодателем, как правило, находится в более слабой позиции. Это объясняется как объективными причинами (например, сохранением за арендодателем фактического контроля над арендуемым помещением), так и сложившейся в настоящий момент ситуацией на рынке недвижимости, когда платежеспособный спрос превышает предложение. В результате на практике арендодатель часто диктует арендатору условия пребывания в арендуемом помещении.

Результатом неравенства позиций арендатора и арендодателя является то, что при возникновении конфликтных ситуаций (в особенности касающихся внесения арендной платы) арендодатель зачастую прибегает к различным механизмам давления на арендатора, в том числе к удержанию его имущества. При этом удержание имеет место не только в случаях просрочки оплаты по вине арендатора, но и при наличии спора о размере арендной платы, например при оспаривании арендатором правомерности одностороннего увеличения арендодателем арендной платы.

На практике удержание имущества может проявляться как в воспрепятствовании вывозу имущества арендатора из арендованного помещения (в том числе после его продажи третьим лицам), так и в захвате и последующем перемещении данного имущества арендодателем. Очевидно, что угроза совершения указанных действий является серьезной проблемой для любого арендатора. При этом для торговых компаний, стоимость товаров которых может быть весьма значительной, последствия применения удержания могут стать катастрофическими.

Примечательно, что зачастую рассматриваемая мера используется с целью давления на арендатора, а не как способ обеспечения требований арендодателя, поскольку законное обращение взыскания на удерживаемое имущество связано со значительными практическими трудностями (с подачей искового заявления в суд и проведением публичных торгов). Вместе с тем удержание является достаточно эффективным механизмом давления на арендатора, так как стоимость удерживаемого имущества нередко значительно превышает размер задолженности. В результате порой приходится сталкиваться со злоупотреблением этим правом со стороны арендодателей. Несмотря на достаточное количество споров по данному вопросу, судебная практика до настоящего момента не выработала однозначных и простых в применении критериев для оценки законности действий арендодателя в подобных случаях. Целью настоящей статьи является оценка законности применения удержания имущества в различных ситуациях с точки зрения законодательства РФ.