Механизм создания жилищно-строительного кооператива (далее – жск) в случае банкротства застройщика(стадия наблюдения). Особенности банкротства строительной компании

МЕХАНИЗМ СОЗДАНИЯ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КООПЕРАТИВА (ДАЛЕЕ – ЖСК) В СЛУЧАЕ

БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКА

(стадия наблюдения)

1. Инициативная группа, созданная участниками долевого строительства многоквартирного дома , организует собрание участников долевого строительства многоквартирного дома (далее – дольщики).

2. На основании статьи 112 Жилищного кодекса Российской Федерации решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, проголосовавших за создание ЖСК.

Решение об организации ЖСК считается принятым, если за него проголосовали дольщики, желающие вступить в этот кооператив.

На этом собрании решаются вопросы:

1) о создании и регистрации ЖСК, а так же о размере выплат членами ЖСК (вступительные, членские и паевые взносы);

2) избирают членов Правления ЖСК;

3) рассматривается смета работ по завершению строительства многоквартирного дома;

В перечень документов, необходимых для осуществления государственной регистрации ЖСК, входят следующие документы:

1) заявление о государственной регистрации жилищного кооператива по форме 11001, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 года № 000.

Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного лица (заявителя), подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

Согласно части 1 статьи 8 Федерального закона от 8 июля 2001 года "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" государственная регистрация осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган.

С момента государственной регистрации ЖСК приобретает статус юридического лица, а лица, проголосовавшие за его организацию становятся членами ЖСК (ч. 5 ст. 112 ЖК РФ).

4. Порядок и условия внесения паевого взноса членом ЖСК должны быть предусмотрены в уставе ЖСК (ст.125 ЖК РФ).

Что касается паевого взноса, то между дольщиком и ЖСК оформляется договор об уступке права требования по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, при этом этот договор должен быть также, как и сам договор участия в долевом строительстве, зарегистрирован в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Абзацем 2 пп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК РФ предусмотрена уплата государственной пошлины за государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя.

5. Дольщик уведомляет в письменной форме Застройщика об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

6. После регистрации ЖСК как юридического лица, ЖСК обращается в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Застройщику о признании прав собственности и прав на завершение строительства многоквартирного дома.

К исковому заявлению прилагаются: технический паспорт незавершенного объекта строительства, кадастровый план земельного участка под строящимся многоквартирным домом (выписка из ГЗК), стоимость объекта по ПСД; расчет внесенных денежных средств дольщиками на строительство.

7. После вступления в законную силу судебного решения проводится процедура переоформления прав на земельный участок под строящимся многоквартирным домом.

При создании ЖСК обязательства по завершению строительства многоквартирного дома, в том числе его финансирования возлагаются на ЖСК.

Банкротство жилищного-строительного кооператива

ЖСК является специфической формой юридического лица: добровольным объединением граждан-потребителей для удовлетворения нужд в жилье и управлении многоквартирным домом. Правовое положение ЖСК регулируется, в том числе, жилищным законодательством.

Несмотря на то, что потребительский кооператив это некоммерческая организация и по существу сильно отличается от хозяйственных обществ, законодательство предусматривает возможность банкротства данного вида юридических лиц ().

ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» относит ЖСК к застройщикам - лицам, привлекающим денежные средства участников строительства, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. Соответственно, на ЖСК распространяются особенности рассмотрения дел о банкротстве застройщиков, установленные параграфом 7 данного федерального закона.

При этом законодательством о несостоятельности не предусматривается каких-либо отличительных черт банкротства ЖСК в сравнении с другими формами привлечения средств третьих лиц в строительство (долевое участие, инвестирование и т.д.). То обстоятельство, что члены ЖСК фактически становятся собственниками жилых помещений с момента полной выплаты пая (в силу закона, а не с момента государственной регистрации) законом о банкротстве не учитывается.

Процедуры банкротства ЖСК

При введении наблюдения в отношении ЖСК следующие требования могут быть предъявлены только в рамках арбитражного дела:

О признании/отсутствии права собственности в отношении недвижимого имущества, о его истребовании;

О сносе самовольной постройки; . о признании сделки в отношении недвижимого имущества незаконной;

О передаче недвижимого имущества; . о государственной регистрации перехода права собственности.

Члены кооператива должны обратиться в арбитражный суд с требованиями о возврате внесенных денежных средств или передаче жилых помещений. Формируется два реестра требований участников строительства - реестр требований о передаче жилых помещений и реестр денежных требований.

В реестр требований о передаче жилья включаются данные о том, какие средства еще должен внести участник строительства, если обязательства по договору им выполнены не полностью. Если участник кооператива не намерен далее принимать участие в стройке, он должен заявить требование о расторжении договора и возврате денежных средств. В противном случае член кооператива рискует остаться без жилья и без денежных средств.

Формируется и обычная очередность - текущие платежи, требования первой, второй, третьей, четвертой очередей. Требования участников строительства о выдаче жилья и денежных средств относятся к требованиям третьей очереди.

Поскольку текущие требования и требования первой, второй очередей должны быть погашены до передачи участникам строительства незавершенного строительством объекта, данные требования могут быть погашены участниками строительства при недостаточности денежных средств у должника. От участников строительства требуется волеизъявление, утверждаемое арбитражным судом. Должнику открывается специальный банковский счет в целях финансирования объекта незавершенного строительства.

Общая обязанность застройщиков страховать обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений в случае с ЖСК не реализуется, соответственно, требования членов ЖСК не могут быть погашены за счет таких страховых выплат.

Существует два механизма погашения требований членов ЖСК о передаче жилых помещений: при наличии объекта незавершенного строительства создается новый ЖСК - для его достройки, при этом должно соблюдаться множество условий; если строительство объекта ЖСК-банкрота завершено - жилые помещения передаются членам ЖСК.

В целом, юридическая схема дел о банкротстве ЖСК сложна и запутанна, ее реализация на практике зависит от множества факторов и осложняется столкновением интересов не только различных очередей кредиторов, но и позицией членов кооператива из одной очереди. Решение вопросов, возникающих в связи с рассмотрением дела, производится на собрании участников строительства, в котором имеют право принимать участие и другие кредиторы. Очевидно, что лицам, имеющим разные интересы в получении денежных средств либо жилья, будет непросто договориться.

Яна Польская

Юрист-аналитик. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook .

Если вам понравился этот материал или какие-либо наши иные, то порекомендуйте их вашим коллегам, знакомым, друзьям или деловым партнерам.

Если вам необходима юридическая помощь в сфере банкротства, то обращайтесь к нам без задержки и стеснения.

Иные наши полезные и интересные материалы:

а) ;

б) ;

в) ;

г) ;

д) ;

е) .

ж) .

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Кризисы, накрывшие экономику России, затрагивают большинство отраслей производства, но одной из наиболее «просевших» сфер является строительство. Удорожание импортных стройматериалов, техники, кредитов приводит многие компании в итоге к невозможности продолжать свою деятельность. Отрасль сталкивается с массовым банкротством, которое касается и долевых участников строительства. В данной статье мы разберем как осуществляется банкротство строительной компании, застройщика, какие права у дольщиков и как не потерять деньги.

Банкротство строительной компании: определение

Решение о банкротстве (объявлении своей несостоятельности) строительные компании принимают в ситуациях, когда оказываются неспособны выполнять взятые на себя обязательства перед кредитными организациями, дольщиками, представителям компаний-подрядчиков по заключенным договорам, либо выплачивать положенные налоги и сборы в пользу государственного бюджета.

Чтобы обратится в суд для утверждения своего банкротства, у компании-застройщика должны быть выполнены обязательные условия:

• у застройщика имеются непогашенные долговые обязательства,
• строительная компания не платит по этим долгам как минимум три месяца (из-за проблем с ликвидностью, отсутствием денежных средств и т.д.),
• сумма по неоплачиваемым долгам составляет как минимум 100000 руб.,
• компания не скрывает свои реальные активы и не пытается стать банкротом обманным путем.

Законодательный аспект банкротства строительной компании

Законодательно вся процедура банкротства строительной организации регулируется двумя законами:

1. общий порядок прописан в Федеральном законе под номером сто двадцать семь «О несостоятельности/банкротстве»;
2. процедуры, регламентирующие взаимодействие застройщика-банкрота с дольщиками, сформулированы в Федеральном законе под номером двести четырнадцать «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Процедура банкротства строительной компании

Процедура банкротства для компании-застройщика аналогична по сути банкротству любой компании-должника, обычно состоит из нескольких этапов, представленных в таблице ниже.

Права дольщиков при банкротстве строительной компании

Одной из форм взаимодействия застройщика с покупателями квартир является долевое строительство. Оно предполагает заключение особого договора долевого участия между компанией, строящей дом, и покупателем, которые вносит деньги для постройки многоквартирного здания. После окончания строительства компания должна по договору передать дольщику квартиру, оплаченную им в момент заключения соглашения.

Особенностью дольщика по закону №214 является его особый статус при банкротстве застройщика:

• он не приравнивается к инвесторам, а выступает в особой роли «участников строительства», его право на возврат денег оказывается выше в очередности кредиторов (он объявлен кредитором третьей очереди, т.е. имеет преимущество перед кредитными организациями и инвесторами);
• также законом закреплено право собственности дольщика на купленную при заключении договора квартиру в строящемся доме, даже если этот дом в итоге достроит другая компания;
• если при банкротстве строительной организации оказывается, что дом не был достроен, и суд постановил продать его для погашения задолженностей с помощью публичных торгов, то законодательно установлена доля от полученной суммы, передаваемая дольщикам (четверть);
• если у застройщика-банкрота не выявлена кредиторская задолженность, размер выплат дольщикам может быть увеличен до 85% от вырученной суммы;
• отдельным пунктом закон позволяет дольщикам объединиться в кооператив и получить недостроенное здание в качестве компенсации (при выполнении ряда условий);
• все эти особенности распространяются только на строительство жилых домов и не применяются, если в качестве активов банкрота выступают недостроенные гостиницы, торговые центры, стадионы, общежития и тому подобные объекты.

Процедура передачи жилого дома кооперативу дольщиков при банкротстве застройщика

Граждане, являющиеся дольщиками (участниками строительства), могут сформировать жилищно-строительный кооператив (ЖСК) для защиты своих интересов в суде при банкротстве застройщика. Для этого они должны пройти несколько процедур:

1. создать ЖСК, подготовив нужные документы о его формировании, а также предоставив документальное подтверждение внесения своих паев;
2. вступить в кооператив должны все участники долевого строительства, если их требования указаны в реестре кредиторов и в реестре, требующем передачи жилых помещений дольщикам;
3. на собрании членов ЖСК принять решение о передаче недостроенного дома и земельного участка под строительство этому кооперативу (проголосовать «за» должны три четверти участников);
4. передать комплект документов по ЖСК и принятому решению в суд;
5. если будут выполнены несколько условий для такой передачи, то суд вынесет решение в пользу участников строительства.

Условия передачи жилого дома дольщикам

К обязательным условиям для передачи права на недостроенное жиле здание ЖСК относятся:

• суммарная стоимость требований дольщиков, внесенных в реестр, должна практически полностью совпадать со стоимостью прав застройщика-банкрота на этот дом и землю под строительство (расхождение не более 5%);
• либо 75% кредиторов 4-той очереди (без учета юридических лиц, участвовавших в строительстве) должны согласиться на такую передачу здания в пользу ЖСК;
• у застройщика-банкрота после передачи здания остаются средства, достаточные для выплаты долгов кредиторам первой и второй очередности (либо ЖСК должен внести нужную сумму на депозит в банк);
• в реестре не должны быть указаны кредитные организации, выдавшие застройщику денежные средства под залог этого здания, либо же ЖСК должен компенсировать сумму невыплаченного застройщиком долга;
• количество квартир в недостроенном доме не должно быть меньше, чем количество дольщиков, вошедших в ЖСК (т.е. квартир после достраивания дома должно хватить всем); в противном случае часть дольщиков могут потребовать выплатить им денежную компенсацию;
• здание и участок земли под ним обязаны быть в собственности у компании-застройщика.

Если все условия выполняются, то ЖСК информирует всех кредиторов о своем желании получить здание в качестве «отступных», и передает все документы с суд, который рассматривает дело о банкротстве. При положительном решении недостроенный дом передается ТСЖ, в противном случае ТСЖ распускается, а требования дольщиков переоформляются в денежную форму.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1: Возвращаются ли дольщикам деньги, внесенные на депозит, если суд не передал недостроенное здание ЖСК?

Ответ: Да, происходит полный возврат средств участникам жилищно-строительного кооператива.

Вопрос №2: Если переданное кооперативу здание не покрывает полностью исковые требования дольщиков, происходит ли списание долга с застройщика?

Ответ: Нет, оставшаяся часть требований должна быть преобразована в денежную форму и в дальнейшем выплачена из других активов банкрота.

Вопрос №3: В какую очередь предприятие-банкрот должно выплатить заработную плату своим сотрудникам? Приоритетны ли дольщики перед сотрудниками строительной компании-банкрота?

Ответ: Нет, приоритет выплат зарплаты перед остальными платежами сохраняется и при банкротстве строительных фирм, это долги второй очереди (а дольщики – третьи).

Вопрос №4 : Допустимы ли ситуации субсидиарной ответственности головной строительной фирмы за ее «дочку» при банкротстве последней?

Ответ: Подобное решение суда возможно, когда строительная «дочерняя» компания не может сама погасить задолженности, при одном существенном условии: ее долг/ущерб был предопределен действия «головной» компании.

Вопрос №5: Существуют ли исключения из стандартных правила очередности по требованию выплат долгов в случае банкротства строительной компании?

Ответ: Да, существуют. Исключением являются те долги, которые обеспечены имуществом банкротящейся строительной фирмы. В такой ситуации средства, полученные путем реализации залога, будут переданы кредитору-залогодержателю для погашения задолженности, без учета остальной очередности. Нельзя «пропустить» только кредиторов первой и второй очереди, при условии, что право данных кредиторов появилось раньше залогового договора.

Специальных правил нет

Законодательство не предусматривает специальных процедур банкротства для жилищных, жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов (ЖК). Как и для тех случаев, когда дом строится по 214-ФЗ «О долевом участии…» и квартиры продаются по договорам долевого участия (ДДУ), банкротство застройщика, который возводит жилье по кооперативной форме, регулируется специальным параграфом закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Параграф 7, внесенный в ФЗ в 2011 году, так и называется: «Банкротство застройщиков». Он говорит, что дело о банкротстве в отношении застройщика может быть возбуждено, если он более трех месяцев не может расплатиться с кредиторами или исполнить обязанности по уплате обязательных платежей, минимальная сумма которых превышает 300 тыс. руб.

Не надо бояться банкротства В кризис повышается риск банкротства застройщиков. Это пугает покупателей жилья. Однако если грамотно вести себя >> Как и дольщиков, суд, решивший применить в данном деле 7-й параграф, относит пайщиков ЖК к третьей очереди кредиторов. В первую и вторую попадают те, здоровью и моральному состоянию которых застройщик причинил вред, а также сотрудники самого банкрота.

Сначала в отношении должника вводится процедура наблюдения, когда суд утверждает временного управляющего, который должен попытаться выправить финансовое положение компании. Но обычно сделать это не удается, и вводят процедуру конкурсного производства. Это значит, что должника признали несостоятельным, от ведения дел отстраняют его руководителей, и их место занимает утвержденный судом арбитражный управляющий.

Кредиторам, в том числе и пайщикам кооператива, отводится всего месяц на стадии наблюдения и два месяца на стадии конкурсного производства, чтобы заявить о своих требованиях к банкроту.

Пока у пайщиков все так же, как у дольщиков. Они тоже должны добиться включения своих требований в один из двух списков (или сразу в оба): в общий реестр требований кредиторов и в реестр требований о передаче жилых помещений. Обычно покупатели больше интересуются вторым, так как предпочитают, хоть и после ожидания, все же получить свое жилье, а не деньги, которые за время строительства, возможно, порядком обесценились.

И вот тут начинаются отличия.

Отличие первое. Время - деньги

По 214-ФЗ, если девелопер задержал сдачу дома более чем на два месяца, то он должен будет платить дольщикам пени за каждый день просрочки. Сумма весьма приличная. Например, если квартира стоит 3 млн руб. и срок задержки полгода, то за это время размер неустойки составит 378 тыс. руб. - по 2,1 тыс. руб. в день. Суд - дело небыстрое, и штраф за это время может набежать немаленький.

А вот для пайщиков такой компенсации не предусмотрено. По закону они объединяются в кооператив, чтобы вместе строить жилье. Поэтому претензии о просрочке предъявлять некому, разве что самим себе.

Отличие второе. Сами заплатим

Исходя из той же законодательной логики об объединении пайщиков, если у ЖК не хватает денег для достройки объекта, всем его членам придется скинуться.

Дольщикам и в этом смысле везет гораздо больше: им поможет система обязательного страхования застройщика. Она действует с 2014 года, но распространяется только на дома, которые возводятся по 214-ФЗ. С 2017 года страхование заменят на обязательные отчисления в специальный государственный компенсационный фонд дольщиков. Застройщикам придется направлять в него минимум по 1% с каждого заключенного ДДУ.

Обе системы - и страхование, и фонд - действуют по одному принципу: они берут на себя завершение строительства многоквартирного дома, если застройщик не может этого сделать сам.

Но ни в действующей, ни в новой системе не нашлось места для пайщиков кооперативов. Они сами отвечают за несостоятельность ЖК. В случае банкротства кооператива он все равно достраивает дом. Или создается новый кооператив, куда переходят пайщики. Или они учреждают компанию-застройщика, которая займется завершением строительства по 214-ФЗ. В любом случае денежной помощи пайщикам ждать неоткуда.

Отличие третье. За того парня

Может так получиться, что платить пайщикам придется еще и другим кредиторам, которым задолжал кооператив. Дело в том, что члены ЖК несут субсидиарную ответственность по его долгам.

По закону субсидиарная ответственность за деятельность кооператива наступает только тогда, когда у ЖК возникают убытки. При этом, в соответствии с пунктом 2 статьи 123.3 Гражданского кодекса РФ, субсидиарная ответственность по долгам распространяется только на тех членов кооператива, которые еще не выплатили в полном объеме положенные по уставу взносы.

В большинстве случаев граждане как раз и выбирают кооперативную схему покупки жилья, чтобы получить длительную рассрочку платежей: выплачивать пай в ЖК пайщик может в течение нескольких лет после окончания строительства. Так что на момент банкротства кооператива большинство пайщиков еще не успевают погасить все платежи. Поэтому теоретически на них может быть возложена ответственность ЖК перед другими кредиторами, например, перед подрядчиками.

Конечно, этого можно избежать, если пайщики будут участвовать в управлении кооперативом - таким правом наделяет их Жилищный кодекс РФ. Но обычно пайщикам предлагают подписать соглашение, по которому они доверяют управление сотрудникам этого кооператива или другим уполномоченным лицам. Мотивация вполне логичная: ходить каждый раз на общее собрание пайщиков, чтобы принимать те или иные решения, никому из покупателей не хочется. Например, именно общее собрание должно решать вопрос о приобретении права собственности на земельный участок под строительство и заключении договора с подрядчиками. Многие ли пайщики ЖК могут припомнить, чтобы ходили на подобные собрания? Вряд ли. Гораздо проще перепоручить это доверенным лицам.

А в итоге получается, что эти лица могут внести в устав ЖК какие угодно условия. Разумеется, не в интересах пайщиков.

Кроме того, у пайщиков есть риск оказаться членами кооператива-прокладки. Дело в том, что согласно Жилищному кодексу ЖК сам обязан выступать в качестве застройщика на принадлежащем ему земельном участке. Но эти требования прописаны нечетко, законодательство содержит лазейки, позволяющие недобросовестным компаниям учреждать кооперативы в качестве кассы для сбора денег у граждан. Такой кооператив-посредник заключает с гражданином договор об участии в кооперативе, который, по сути, является просто отделом продаж компании-застройщика. И с этим застройщиком такой ЖК заключает договор подряда или договор об инвестировании в строительство. По завершении строительства члены кооператива, выплатившие пай, получат ключи от квартир и станут собственниками.

Однако если ЖК расторгнет договор с застройщиком или застройщик обанкротится, то пайщикам не у кого будет требовать свои квартиры. Они могут вписаться в реестр кредиторов такого банкрота только на общих основаниях, так как на них уже не будет распространяться действие параграфа 7 закона «О банкротстве». Граждане лишь смогут требовать возврата уплаченных денег.

Вывод: будьте бдительны!

Как купить квартиру в жилищном кооперативе Жилищные кооперативы на первичном рынке распространены меньше, чем долевка: >> Все сказанное не означает призыва избегать схемы кооперативного строительства. Она имеет немало плюсов, о которых мы уже рассказывали в предыдущих публикациях. Например, обычно жилье у ЖК дешевле, чем по 214-ФЗ, а рассрочка платежей более длительная.

Для многих граждан риски ЖК компенсируются выгодой, которую они получают, покупая квартиру по этой схеме.

Главное - быть внимательными при подписании документов о приобретении жилья и не идти на серые схемы, предлагаемые недобросовестными компаниями.

Текст: Надежда Рогожкина Фото: pressfoto.ru