Главная » Полезности » О практике приватизации части нежилого помещения. О практике приватизации части нежилого помещения Условия выкупа муниципальных помещений

О практике приватизации части нежилого помещения. О практике приватизации части нежилого помещения Условия выкупа муниципальных помещений

Не следует также забывать, что льготный выкуп действует только до 01 июля 2018 года, и после этой даты приобретение арендуемого имущества по 159-ФЗ станет невозможным. Право приватизации может быть реализовано при соблюдении ряда условий. В частности, есть требование к непрерывной продолжительности договора аренды. Кроме того, закон предусматривает право субъектов РФ и муниципалитетов утверждать перечни помещений, которые не могут быть приватизированы. И, наконец, есть требования к самим субъектам малого и среднего предпринимательства, несоответствие которым сделает невозможным льготным выкуп.

Так, например, правом на выкуп арендуемых помещений обладают не все «малые предприниматели», а только те, кто соответствуют следующим требованиям:

арендует муниципальное или государственное имущество непосредственно (заключив договор с управлением имуществом, комитетом, территориальным отделом и т.д.). Если Вы арендуете имущество у ГУП или МУП, вам его продавать не обязаны;
выкупаемое имущество должно непрерывно находиться в Вашем владении по договору аренды более двух лет. Причем арендовать вы должны все помещение, которое хотите выкупить;
можно выкупить только помещение целиком, а не его часть (есть возможность арендаторам частей выкупить помещение совместно);
отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления на приобретение арендуемого имущества;
арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

С Порядком и особенностями выкупа арендуемого объекта можно ознакомившись с Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Также арендаторам недвижимости в городе Москве необходимо изучить и Закон г. Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

Многие чиновники открыто высказываются, что реализация данного Закона невыгодна для субъектов РФ и муниципалитетов. Поэтому при подаче документов заявитель сталкивается с большим количеством ограничений и всевозможным затягиванием процесса.

Опыт наших экспертов и юристов позволяет уменьшить количество препятствий и противодействий со стороны органов власти, встречающихся на пути у реализации законного права арендаторов на льготу при выкупе помещений по 159-ФЗ.

В рамках господдержки субъектов малого и среднего бизнеса граждане могут воспользоваться преимущественным правом выкупа в соответствии с ФЗ №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Был инициирован ряд поправок в закон.

Как данные поправки отразились на предпринимательском сообществе и деловом климате страны в целом?

С какими трудностями коммерсанты могут столкнуться при взаимодействии с госорганами?

Что гласит буква закона

Трудности по выкупу помещений у города начались у предпринимателей после внесения ряда поправок в закон ФЗ-159. Эти поправки и будут критериями получения льготного права на выкуп городского помещения, как одна из мер поддержки субъектов малого и среднего бизнеса. Но все ли так прозрачно? Делимся рядом инструментов и пошаговыми инструкциями как получить преимущественное право выкупа с беспроцентной рассрочкой на максимально выгодных для вас условиях, которые могут показаться наиболее привлекательными для стартаперов.

Ключевая льгота для предпринимателя: выкуп помещения на льготных условиях с 5-летней рассрочкой по льготной ставке (1/3 ставки рефинансирования), а также возможность не платить 18% НДС.

Что необходимо учитывать? В первую очередь, не полениться и бегло ознакомиться с новой редакцией Федерального закона №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Этот закон – ваш базис и инструктаж к дальнейшим процедурам получения льготного выкупа или оспаривания кадастровой стоимости имущества в случае разногласий по цене, установленной государственными органами.

Критерии для получения льготы на выкуп недвижимости: памятка предпринимателю

Во-первых, помещение, которое намерен выкупить предприниматель, должно находиться у него в аренде не менее двух лет, в соответствии с поправками в 159-ФЗ от 01.07.2015 года. Будьте внимательны! Договоры, заключенные позднее 01.07.2013 - не будут соответствовать критериям льготного выкупа. В случае, если вы правомерно ведете свой бизнес на протяжении 2-х лет, а также зарекомендовали себя, как добропорядочный резидент, а ваше имущество не было подвержено арестам, не сдавалось в субаренду, исправно начислялись платежи по аренде и налогам, тогда проблем со сбором документов и взаимодействии напрямую с департаментом государственного имущества у вас точно не возникнет.

Во-вторых, у владельца компании должна отсутствовать задолженность по арендной плате и неустойкам. Таким образом, подача предпринимателем заявления о реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность ранее арендуемого помещения, по факту предполагает отсутствие у субъекта малого бизнеса каких-либо задолженностей, связанных с арендой этого помещения.

В-третьих, помещение должно находиться в Росреестре (Федеральная кадастровая палата и все изменения о субъектах, находящихся в ее реестре теперь можно отследить в Росреестре) и должно быть установлено право собственности со стороны муниципального образования. Для этого Вы можете заранее запросить кадастровую выписку и сверить ее с техническим чертежом в договоре. Если расхождения по стоимости помещения незаметны, скорее всего, все будет хорошо с согласованием вашей кандидатуры на выкуп помещения на льготных условиях и с беспроцентной рассрочкой сроком на 5 лет. Вы также сами должны находиться официально в реестре субъектов МСП, иначе льготу от государства вы не получите.

В-четвертых, помещение не должно сдаваться в незаконную субаренду. Нецелевое использование объекта аренды, предоставленный в пользование городом, - исключено.

Также имейте ввиду, что в случае прохождения бюрократических процедур по сбору пакета документов на право выкупа и их подача в межведомственную комиссию департамента городского имущества города Москвы, у Вас могут возникнуть проблемы с согласованием подаваемых информационных данных об объекте. Также очень важно подать документы в срок, в соответствии с регламентом Правительства Москвы. Информационные центры по поддержке малого и среднего предпринимательства есть в каждом районе Москвы и в каждом субъекте РФ, консультации проводятся специалистами на безвозмездных началах в рамках господдержки малого и среднего бизнеса.

Следует резюмировать, что если вы состоите в реестре субъектов малого и среднего бизнеса, у вас отсутствуют задолженности по арендной плате и налогам; помещение, которое вы хотите выкупить не выставлено на торги для сдачи в аренду другим резидентам и департамент государственного имущества провел объективный технический аудит вашего помещения для последующего определения кадастровой стоимости, - если все заявленные условия соблюдены, тогда вы смело можете воспользоваться преимущественным правом выкупа. Но во многих случаях есть свои исключения. И не всегда приятные.

ПРАВИЛО ТРЕХ «ЕСЛИ»

При взаимодействии с госорганами не все так прозрачно и не всегда можно добиться желаемого результата. Самый главный камень преткновения, - согласование по цене помещения, поскольку оценщик от ДГИ (Департамента государственного имущества) назначит максимально завышенную цену, не всегда посильную рядовому предпринимателю, особенно если это молодой человек или девушка до 30 лет.

В соответствии с этим, сценариев дальнейшего развития событий у вас может быть несколько:

1. Если не согласен с кадастровой оценкой, назначенной Департаментом государственного имущества вашего города, оспорь ее за счет инструмента привлечения независимого оценщика и составления протокола разногласий.

На этапе оспаривания стоимости помещения, вы столкнетесь с тремя его оценками. Первая оценка, - непосредственно с вашей стороны, вторая - оценка технического специалиста из ДГИ и третья оценка «перманентного арбитра» в лице назначения судебной экспертизы. Но это крайняя мера, однако владельцы бизнеса зачастую обращаются к нам по оспариванию кадастровой стоимости помещения и ее последующего снижения через процедуры апелляции и кассации, инициированные мэрией примерно на 30-40%.

2. Если не устраивает сам процесс согласования цены с городом и на взаимодействие с госорганами у вас аллергия, для вас наиболее подходящий инструмент - переуступка прав аренды, то есть продажа вашего юридического лица и права на аренду потенциальному покупателю, а без грамотного due diligence и бухгалтерского аудита тут не обойтись.

Вообще переуступка прав аренды (ППА) является, на наш взгляд, привлекательным способом инвестирования свободных средств, но только при условии, если имущество продавца ликвидно и ценится по качественным характеристикам на рынке стрит-ритейла. В этом случае покупатель заключает два договора купли-продажи и с юридическим лицом, выставившим свое ИП на продажу вместе с правами на аренду, и в дальнейшем с ДГИ.

Конечно, можно столкнуться с рисками, связанные с приобретением проблемного и «нечистого» юридического лица, как зачастую это бывает при покупке квартиры, но компетентных специалистов по юридическому аудиту еще никто не отменял. При вдумчивом due dilligence со стороны юристов покупателя и правильном сопровождении сделки, эти риски получится существенно уменьшить.

3. Если с оценкой помещения, которое вы хотите выкупить, со стороны департамента городского имущества все в порядке и вас все устраивает по финансовым условиям, можете смело приступать к сбору документов при условии серьезного подхода к этому процессу. Но помните, что процесс согласования на межведомственной комиссии вашей кандидатуры и получение договора купли-продажи может занять до 40 дней, в соответствии с процессуальными нормами.

Помните, что малейшая ошибка может стоить вам временных и моральных затрат.

Наберитесь терпения: взаимодействие с госорганами проще, чем вы думали

При подаче документов в департамент городского имущества города Москвы следует обратить внимание на то, что согласование пакета документов на выкуп помещений на максимально льготных условиях для предпринимателя (в пакет документов входят справка об отсутствии задолженностей по аренде и налогам, наличие предприятия в реестре субъектов малого и среднего бизнеса, оценка помещения, технический план, определение цены) требует временных затрат. Сама процедура рассмотрения документов на выкуп межведомственной комиссией составляет от 30 до 40 рабочих дней, что замедляет процесс преимущественного права выкупа.

Если оценка специалиста из ДГИ не соответствует вашему техническому плану помещения и независимой экспертизе сторонних специалистов, следовательно, Ваши действия следующие:

1. Составление протокола разногласий с приложением экспресс оценки помещения (в случае если вы не согласны с назначенной мэрией кадастровой стоимостью вашего помещения, вы можете оспорить ее в судебном порядке). Кассации и апелляции в данном случае не избежать, но вы должны держаться стойко и набраться терпения. Результат не заставит вас ждать. Долгий судебный процесс сопровождается результатом снижения кадастровой цены в среднем на 30-40% и возможность экономной рассрочки сроком на 5 лет в соответствии с предлагаемой льготой в рамках господдержки предпринимательского сообщества.

2. После подготовки протокола разногласий с департаментом городского имущества с приложенной экспресс оценкой помещения следует назначение судебной экспертизы по его объективной оценке со стороны сторонних независимых экспертов, что обеспечивает объективизм бухгалтерского аудита и due diligence . Напоминаем, что возможность снижения кадастровой стоимости может осуществляться через комиссию или через суд.

3. После прохождения всех процедур заключается договор купли-продажи с городом на выгодных для вас условиях, и городское имущество отчуждается в вашу пользу на льготных условиях (рассрочка на 3-5 лет, по тарифу 1/3 ставки рефинансирования) и освобождение от уплаты 18% НДС.

Таким образом, вы используете свое преимущественное право на выкуп помещения для последующего ведения своего бизнеса в соответствии с законом и программой господдержки малого и среднего бизнеса, инициированной Правительством РФ.

Специально для ЗА ЧЕСТНЫЙБИЗНЕС

Потоцкая Я.М.

О малых сих замолвлено слово Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) был принят в целях государственной поддержки малого и среднего предпринимательства.

Согласно Закону N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства (далее - арендаторы) при соответствии определенным условиям имеют преимущественное право на приватизацию арендуемого ими помещения (далее - преимущественное право). Но на практике даже при соблюдении этих условий реализация преимущественного права может быть затруднена. Нередко из соображений хозяйственной экономии органы государственной власти сдают в аренду части помещений. Арендатор формально лишается возможности реализовать преимущественное право в связи с тем, что арендованное имущество не является самостоятельной недвижимой вещью и не имеет кадастрового номера, в отличие от помещения, частью которого оно является. Толкование Закона N 159-ФЗ дано Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) в информационном письме N 13 4 , пункт 8 которого, в частности, гласит: "Реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект" (выделено нами. - Ю.Х., Ю.Н.). Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Таким образом, ВАС РФ допускает реализацию преимущественного права применительно к частям помещений при условии, что такие части можно обособить. Одно это толкование тем не менее не дает ответов на многие вопросы, возникающие на практике.

Слово и дело

Во-первых, неясно, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения. Возникает несколько вариантов: получение справок в соответствующих органах (например, проектно-инвентаризационные бюро) либо проведение экспертизы. Второй вариант, безусловно, надежнее, но является гораздо более дорогостоящим. Во-вторых, отсутствует регламентированный механизм взаимодействия сторон при обособлении помещения. Так, невозможно определить, на кого возлагается обязанность или право установить возможность обособления части помещения и непосредственно произвести обособление части помещения (включая затраты - материальные, финансовые, организационные). Даже в случае обращения арендатора за обособлением имущества нет гарантий содействия со стороны органа власти, так как отсутствует четко закрепленная обязанность. Более того, шансы на оказание содействия со стороны государственного органа обычно очень малы, поскольку он, как правило, больше заинтересован в продаже помещения с торгов. В отсутствие регламентированного законодательством порядка подачи и рассмотрения заявления арендатора о реализации преимущественного права в отношении части помещения, в том числе сроков, в ходе производства экспертизы, сбора доказательств (а занимает это, как правило, немалое время) помещение уже может быть выставлено на торги целиком. Это усложнит осуществление преимущественного права и даже может послужить основанием для отказа в его реализации. Обособление части помещения зависит от воли арендодателя (органа власти, реализующего права собственника), что, с учетом существующего в данной области правового вакуума, является серьезным коррупциогенным фактором. Безусловно, в случае неправомерного отказа государственного органа у арендатора есть право на судебную защиту, но в силу отсутствия законодательной регламентации рассматриваемых отношений перспективы подобных споров неоднозначны. Данная проблема усугубляется еще и тем, что практически единственный источник правового поля в такой ситуации - информационное письмо N 134.

Практическая сторона

В отсутствие особых правил реализации преимущественного права в отношении части помещения суды, ссылаясь на пункт 1 статьи 209 ГК РФ , часто указывают, что "собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом", в силу чего его отказ разделить помещение не может быть признан незаконным. Так, в решении по делу N А79-2127/2010 отмечено, что в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения и распоряжения своим имуществом, в связи с чем необходимо его волеизъявление на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, и при отсутствии такого волеизъявления упомянутая часть указанного нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи. Такой же аргумент приводится судом в решении по делу N А33-5998/2010. Оба решения оспаривались в апелляционной инстанции, однако отменены не были. В Северо-Западном округе аналогичная позиция нашла отражение в немногих постановлениях (например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (далее - ФАС СЗО) от 11.05.2012 по делу N А56-22715/2011). При этом суд сослался на то, что в силу пункта 9 информационного письма N 134 соарендаторы вправе выкупить не каждый свою часть единого помещения, а все помещение в общую долевую собственность. Аналогичная позиция высказана в Определении ВАС РФ от 21.01.2010 N ВАС-17757/09.

Точка бифуркации

Следует отметить, что выработанная судами позиция правомерна, если правильно назвать все ее составляющие. Действительно, продажа арендованной части помещения возможна лишь после ее обособления. Обособление возможно по воле (с согласия) собственника. При этом в ситуации, когда все помещение сдано в аренду нескольким субъектам преимущественного права, может быть произведен не раздел помещения, а выкуп его в общую собственность. Иное толкование не позволило бы примирить позиции, сформулированные в пунктах 8 и 9 информационного письма N 134. Однако такая позиция не является исчерпывающей и универсальной. К примеру, она не охватывает ситуации, в которых в аренду сдана только часть помещения, а другие части не являются объектами аренды или арендованы субъектами, не подпадающими под действие Закона N 159-ФЗ. Механическое применение сформулированного выше подхода в такой ситуации привело бы к нарушению прав арендатора. Представляется, что в подобной ситуации - отсутствия возможности долевого выкупа арендуемого помещения - для реализации смысла Закона N 159-ФЗ и рекомендаций пункта 8 информационного письма N 134 необходимо выработать новую правовую позицию. Ее зачатки видны в практике ФАС СЗО. В Постановлении ФАС СЗО от 05.07.2011 по делу N А42-5124/2010 говорится, что арендатор просил признать незаконным отказ в реализации преимущественного права и обязать администрацию принять решение и совершить действия по реализации этого права. Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении заявления отказали, сославшись на то, что арендуется часть помещения и не сформирован самостоятельный объект. Суд кассационной инстанции отменил акты и направил дело на новое рассмотрение, указав при этом, что судам надлежит оценить возможность формирования самостоятельного объекта. Как следует из Постановления ФАС СЗО от 10.03.2011 по делу N А56-95597/2009, арендатор обратился с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) в реализации преимущественного права и понуждении заключить договор купли-продажи. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования полностью. Суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении жалобы КУГИ и поддержал требования общества, указав, что:

а) по делу установлена возможность формирования отдельного объекта;
б) Законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости;
в) доказательств невозможности формирования спорной площади в качестве обособленного объекта в материалы дела не представлено.

Как видно, суд кассационной инстанции указал, что именно на КУГИ лежало бремя доказывания невозможности формирования отдельного объекта и что для реализации преимущественного права не имеет значения отсутствие кадастрового учета арендуемой части. Однако как примирить свободу волеизъявления собственника и реализацию преимущественного права арендатора на часть помещения, если долевой выкуп всего неразделенного помещения невозможен? Очевидно, можно опереться на то, что одним из участников рассматриваемых имущественных отношений, в том числе по разделу помещения, является публичный субъект. Во-первых, деятельность публичных образований в качестве субъектов гражданских правоотношений хотя и осуществляется на равных началах и они руководствуются правилами для юридических лиц, но все же "если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов" (). Выступающие от имени публичных субъектов органы действуют "в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов" (). Как известно, основной задачей органов власти является реализация законодательства, исполнение государственных функций. Поэтому публичные образования хотя и участвуют в частных отношениях на равных началах, но с учетом особого содержания деятельности публичных субъектов. Это мнение косвенно подтверждается и позицией Конституционного Суда Российской Федерации о специфике участия публичных образований в гражданских правоотношениях. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 297-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного общества "Центральная телекоммуникационная компания" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 2 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации". Во-вторых, в подпункте 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" развитие субъектов малого и среднего предпринимательства в целях формирования конкурентной среды в экономике Российской Федерации устанавливается в качестве основной цели. Одной из форм поддержки является предоставление преимущественного права в соответствии с Законом N 159-ФЗ - при этом перечень оснований для отказа в реализации преимущественного права Законом N 159-ФЗ ограничен и не содержит такого основания, как нежелание собственника обособлять в принципе обособляемую арендуемую часть помещения. В-третьих, упомянутое в пункте 8 вышеназванного информационного письма N 134 условие о наличии возможности формирования обособленного помещения явно подразумевает техническую возможность обособления (что отражено и в названных постановлениях ФАС СЗО), а не возможность получения согласия собственника. В противном случае ВАС РФ привязал бы возможность реализации преимущественного права непосредственно к усмотрению органа власти. Наконец, коль скоро публичные субъекты участвуют в гражданских отношениях по общему правилу на равных основаниях, к соответствующим отношениям с их участием применим и институт злоупотребления правом (). Если реализация права собственности публичного субъекта путем усмотрения в вопросе раздела помещения направлена на лишение арендатора преимущественного права, такое право собственника не подлежит защите. Аналогичная позиция - отказ в защите прав публичного образования как собственника в связи со злоупотреблением правом ввиду неучета социальной значимости отношений - была уже сформулирована ВАС РФ, что дополнительно подтверждает наличие актуальных, значимых для правоприменения особенностей участия публичных субъектов в имущественных отношениях. См.: пункт 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации". Пока в арбитражной практике мало примеров воплощения подобного подхода. Например, в решении по делу N А56-33851/2012 суд указал, что ввиду отсутствия возможности выкупа помещения в долевую собственность (поскольку в аренду сдана лишь часть помещения) и вследствие отказа комитета в обособлении части помещения и в реализации преимущественного права общества на приобретение части помещения общество было лишено предусмотренного Законом N 159-ФЗ права по основаниям, которые данный Закон не содержит. Таким образом, имеются необходимые предпосылки для дальнейшего развития практики применения Закона N 159-ФЗ в ситуациях, когда имеется фактическая возможность обособления арендуемой малым или средним предприятием части помещения и отсутствует возможность выкупа всего такого помещения соарендаторами в долевую собственность. Необходимо найти баланс между соблюдением преимущественного права и прав публичного субъекта как собственника. Простое применение выводимого из статей 209 и 214 ГК РФ правила о невозможности раздела помещения вопреки желанию собственника означает фактическое освобождение публичного субъекта от обязанностей, возложенных на него специальным законодательством, регулирующим особые имущественные отношения по поддержке малого и среднего предпринимательства в России.

Халимовский Ю.А., кандидат юридических наук, доцент юридического отделения Института гуманитарного образования ФГБОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный политехнический университет".
Нечаева Ю.В., студентка 4-го курса юридического отделения Института гуманитарного образования ФГБОУ ВПО "Санкт-Петербургский государственный политехнический университет".

Как правильно выкупить арендуемое у города помещение: условия, процедура, порядок оплаты и налогообложения.

В России существует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, позволяющий выкупить арендуемое у государства или города помещение по преимущественному праву – когда-то действие этого закона должно было закончиться в 2013 году, потом в 2015-м. И вот теперь действие закона вновь продлено, на сей раз до июля 2018 года.

Условия

Итак, для начала разберемся, почему же именно «преимущественное право» и как его реализовать в Санкт-Петербурге (в иных субъектах Российской Федерации по аналогии). Что интересно, ранее (в частности, до 1 января 2009 года) организации и индивидуальные предприниматели могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений, только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний они вправе по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое арендуют. Дело в том, что имущество у города можно купить только на торгах. Такой порядок установлен законодательством о защите конкуренции (ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Однако ФЗ № 159 позволяет приобрести помещение у города без участия в торгах. Более того, на торгах стоимость помещения будет лишь увеличиваться, а на основании преимущественного права выкупа можно приобрести помещение по максимально низкой цене, предложенной городом. В ФЗ № 159 указано три основных критерия, которые должны быть соблюдены для осуществления преимущественного права выкупа помещения у города:

юридическое лицо или индивидуальный предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательство;
по состоянию на 01.07.2015 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет;
отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи.

Если есть желание выкупить арендуемое помещение и все указанные выше пункты выполнены, то можно действовать. Обращаем внимание, что в законе существуют и иные условия, но они специфичны, относятся далеко не ко всем желающим выкупить помещение. Общие же правила перечислены выше.

Подача заявления

Для начала необходимо подать заявление на преимущественное право выкупа помещения. Форму данного заявления можно скачать в интернете или в справочно-правовых системах. Данное заявление утверждено распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости». Примечание: Хотелось бы обратить особое внимание на то, что Комитета по управлению городским имуществом в Санкт-Петербурге больше не существует. Он объединился с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству и был реорганизован в Комитет имущественных отношений (далее - КИО) Санкт-Петербурга (находится он на площади Стачек), который действует, начиная с 21.04.2015 года и по сей день (см. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 19.01.2015 № 5 «О мерах по совершенствованию управления городским имуществом и земельными ресурсами Санкт-Петербурга»). Для того, чтобы подать заявление, к нему необходимо приложить необходимые документы. Список этих документов также утвержден Распоряжением № 233-р (также добавлены некоторые документы, которые может запросить КИО):

оригинал или нотариально заверенная копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
копии учредительных документов со всеми изменениями (для юридических лиц);
решение уполномоченного органа управления юридического лица о приобретении арендуемого объекта нежилого фонда (для юридических лиц);
выписки из реестра акционеров/списка участников общества по состоянию за обусловленный период;
копия документа, подтверждающего полномочия исполнительного органа (для юридических лиц);
справка об отсутствии задолженности по договору аренды;
документ, подтверждающий среднюю численность работников за обусловленный период;
объем выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость за обусловленный период.

Также обращаем внимание на то, что в случае, если заявление подает представитель, то необходима доверенность. Для подачи заявления и консультации специалиста достаточно простой доверенности на бланке организации. В дальнейшем, при общении с Фондом имущества Санкт-Петербурга, в частности, для подписания договора и получения свидетельства о праве собственности в Росреестре, понадобится нотариальная доверенность. Примечание: Рекомендуем обратиться к специалистам КИО, прежде чем подавать заявление. Дело в том, что есть мелочи, которые необходимо добавлять в заявление. Без них подавать его можно не единожды, и каждый раз - безрезультатно. Также можно обратиться в специализированные организации, специалисты которых полностью сопровождают процесс осуществления преимущественного права выкупа помещения о города. Например, одной из таких организаций является Объединенная Консалтинговая группа.

Что дальше?

Итак, заявление подано. С момента подачи заявления в течение 2-3 месяцев будет осуществляться проверка преимущественного права выкупа, организации/индивидуального предпринимателя-заявителя, самого помещения. В частности, госорган обязан будет произвести следующие действия:

В двухмесячный срок со дня получения заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.
В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Следует иметь в виду, что предприниматель при несогласии с результатами оценки стоимости помещения вправе обжаловать их в судебном порядке. При этом 30-дневный срок на заключение договора купли-продажи приостанавливается до вступления в законную силу решения суда. Когда проверка пройдет, будет вынесено Распоряжение КИО либо об одобрении заявления, либо об отказе. В случае, если заявление не одобрено, у потенциального покупателя есть законное право на его обжалование. Зато, если заявление одобрено – вам прямая дорога в Фонд имущества Санкт-Петербурга. Данный орган уполномочен городом на заключение договоров купли-продажи помещений от его имени. У заявителя есть 30 дней на заключение договора купли-продажи. После подписания договора заявитель полноправно может считать себя собственником помещения. Он также вправе получить в Росреестре свидетельство о праве собственности на помещение (даже несмотря на то, что выкупная стоимость еще не оплачена полностью).

Оплата

Оплачивается приобретаемое недвижимое имущество единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Выбор способа оплаты – это право покупателя помещения. Покупатель также может выбрать период рассрочки, однако он не может быть менее трех лет. Стоит обратить внимание на то, что на сумму рассрочки начислят проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Но потом стоимость этого имущества можно оплатить досрочно. Начислению процентов нужно уделить пристальное внимание, поскольку иногда они начисляются неправильно. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 10.07.2013 № А66-5536/2012 судьи признали неправомерным начисление процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору, при этом проценты должны были начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка. А вот если покупатель будет допускать просрочку исполнения обязательств по внесению платежей, по условиям договора купли-продажи ему может быть начислена неустойка, и не только на выкупные платежи, но и на проценты (например, Постановление ФАС МО от 20.01.2014 № Ф05-15603/2013). При покупке имущества в рассрочку оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (и если в договоре пропишут, что данное правило не применяется, это условие будет являться ничтожным). Это говорит о том, что когда будет получено заявление о праве собственности, то в нем будет сделана отметка о наличии обременения в виде залога.

Налогообложение

Если право собственности перешло к организации или индивидуальному предпринимателю в порядке реализации им своего преимущественного права, то такое отчуждение государственного и муниципального имущества не подлежит обложению НДС. Такое условие действует уже с 2011 года (см. письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 августа 2011 г. № 03-07-14/88).

Утрата преимущественного права

Преимущественное право выкупа помещения не бесспорно, будьте осторожны, его можно утратить. Обстоятельствами, которые могут повлечь утрату преимущественного права выкупа помещения являются:

отказ от заключения договора;
истечение 30 дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок, за исключением случаев приостановления срока при оспаривании достоверности рыночной стоимости объекта оценки;
расторжение договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Отдельно заметим, что если арендодатель направил письмо с решением о приватизации и проектом договора купли-продажи, отдельные условия которого не устраивают предпринимателя, то последнему следует в течение 30 дней со дня получения письма направить арендодателю протокол разногласий. Если арендодатель откажется их принимать, рекомендуем не быть столь настойчивыми, а согласиться на условия города. Дело в том, что при отказе от заключения договора в установленный срок право на преимущественный выкуп помещения будет считаться утраченным. Одновременно с подписанием договора покупатель вправе воспользоваться правом на обжалование отказа в условиях, указанных им в протоколе разногласий. Таким образом, юридические лица и индивидуальные предприниматели, арендующие помещение у города, вправе воспользоваться преимущественным правом на выкуп данного помещения. Безусловно, не все желающие обладают этим правом. Но, если необходимые условия ими выполняются, то стоит задуматься. На данный момент возможность выкупа помещения по преимущественному праву продлена до июля 2018 года. Рекомендуем все же воспользоваться ей своевременно. Кто знает? Может быть, следующий раз продления не будет - ведь закон отнюдь не бессрочен.

Малый и средний бизнес в Москве и крупных городах России, силу законов рынка, был практически лишен возможности получения недвижимости в собственность, по причине ее дороговизны для этой категории предпринимателей. Поэтому выкуп недвижимости у города в соответствии с принятым в 2008 году Федеральным законом 159-ФЗ, стал одной из тех льгот, благодаря которым государство создало условия субъектам малого и среднего предпринимательства (далее - МСП) не только для поддержания себя на плаву, но и для дальнейшего развития.

Условия выкупа недвижимости у города

Однако выкуп по договору аренды дается субъектам МСП при соблюдении определенных условий. Юристы юристы Legal support рекомендуют внимательнее относиться к их соблюдению, так как практика компании показывает: желая выкупить по договору аренды помещение у муниципалитета, предприниматели получают правомерный отказ со ссылкой на несоблюдение ими требований закона.

Итак, преимущественный выкуп по 159-ФЗ арендуемого помещения возможен только при соблюдении субъектами МСП ряда условий. В ином случае помещение будет передано новому владельцу в результате конкурса или аукциона (178-ФЗ) в полной зависимости от воли тех государственных органов, которые, согласно 159-ФЗ, уполномочены государством на отчуждение имущества.

Критерии для получения льгот при условии выкупа недвижимости у города

Таких основных условий несколько. Попытаемся кратко их обозначить.

Во-первых, помещение, которое намерен выкупить субъект МСП, должно находится у него в аренде не менее двух лет. Точкой отсчета ранее был день вступления в силу закона 159-ФЗ, т.е. 5 августа 2008 года, но сегодня в силу естественных причин эта дата потеряла свою актуальность. Датой отсчета выступает 01.07. 2015. Будьте внимательны. Договоры, заключенные позднее первого июля тринадцатого года - не будут соответствовать критериям льготного выкупа.

Во-вторых, у субъекта малого и среднего предпринимательства должна отсутствовать задолженность по арендной плате и неустойкам, чтобы отсутствовали даже формальные причины для выкупа по договору аренды. Таким образом, подача предпринимателем заявления о реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность ранее арендуемого помещения, по факту предполагает отсутствие у субъекта малого бизнеса каких-либо задолженностей, связанных с арендой этого помещения.

В-третьих, помещение должно быть откадастрировано и право собственности на него муниципального образования должно быть установлено. Вы можете заранее запросить кадастровую выписку и сверить ее с техническим чертежом в договоре. Если расхождения незаметны, скорее всего все будет хорошо.

Что делать тем предпринимателям, кому не посчастливилось быть арендаторами подобных помещений, а воспользоваться возможностью хочется, тем более что по 159-ФЗ полагается 5 летняя и практически беспроцентная рассрочка. Конечно, переуступать права аренды по договорам с Департаментом имущества нельзя, но можно уступить права корпоративные, т.е. вы можете купить такой договор вместе с юридическим лицом. На сегодняшний день на сайтах недвижимости существует огромное количество объявлений с надписью "переуступка прав аренды от ДИГМ" (Департамент имущества города Москвы).

Конечно, есть риски связанные с приобретением “старого” юрлица, но при вдумчивом due diligence со стороны юристов покупателя, правильном сопровождении сделки, эти риски получается существенно уменьшить.

А потенциальная привлекательность рассрочки и возможность оспорить, предложенную оферентом цену договора в судебном порядке, делает данное направление надежным и доходным способом инвестирования средств.