Управление земельными ресурсами государственного образования. Основы управления земельными ресурсами

Основной предпосылкой управления земельными ресурсами на территории муниципального образования является то, что земля является одним из основных резервов общественного развития. Каждый гражданин, проживающий на территории любого административного уровня, в том числе и муниципального образования, считает ее общественной собственностью, в т.ч. и своей. Поэтому управление земельными ресурсами конкретной территории должно осуществляться с учетом экономического уклада и сложившегося менталитета населения. Земельная политика, как результат деятельности органов управления для достижения поставленных целей, должна быть проста, прозрачна и отвечать принятым в данном месте понятиям справедливости. Это возможно при условии разграничения и определения содержания процедур и условий управления земельными ресурсами на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, начиная от функционирования земельного рынка, формирования земельного участка и определения его целевого назначения до определения кадастровой стоимости участка, установления обременений в его использовании, проведения земельного контроля, принятия мер ответственности за состояние участка.

В системе управления муниципальной недвижимостью наиболее существенными являются задачи разграничения земель по формам собственности, выбора наиболее эффективного направления использования земельных участков и организация процесса передачи прав на землю.

Объектом управления земельными ресурсами в муниципальных образованиях выступает земля в установленных границах фиксированной площади и местоположения, земельные участки, территориальные зоны, земельные доли (паи) и права на них.

Земля на территории муниципального образования может находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности. К государственным землям отнесены федеральные земли и земли субъектов Федерации, муниципальным - земельные участки, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям. Земли в пределах границ муниципального образования, не отнесенные к государственной, частной и иной собственности, а также земли, приобретенные органами местного самоуправления за пределами черты муниципального образования, также являются землями собственности муниципального образования (рис. 9.1).

Можно сформулировать следующие принципы, которые необходимо учитывать при формировании структуры исполнительного органа местного самоуправления.

1. Принцип целевой ориентации муниципального образования.

Формирование и дальнейшее развитие любого муниципального образования базируется на определенных целях совместной деятельности, определение и устанавление которых является наиболее важным и значимым элементом управления. Первичное определение целей и задач деятельности муниципального образования происходит при его формировании разграничения посредством компетенции.

Исходя из общественно-государственной природы местного самоуправления, существуют два способа наделения полномочиями органов местного самоуправления:

Возложение определенных обязанностей со стороны государства путем формирования законодательства. Это право реализовано в статье 6 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;

Возложение определенных обязанностей со стороны населения через уставы муниципальных образований.

Таким образом, осуществляется формирование границ ответственности органов местного самоуправления перед государством и населением. В рамках этих границ формируются приоритетные направления развития муниципального образования, в соответствии с которыми должна создаваться структура ис­полнительного органа местного самоуправления.

2. Принцип горизонтального разделения функций. Как уже указывалось выше, функции, выполняемые органами местного самоуправления, достаточно различны, поэтому федеральным законодательством предусматривается многовариантность построения структур органов местного самоуправления. Под разделением функций по горизонтали подразумевается разграничение функций между органами и должностными лицами одного уровня.

Исполнительный орган местного самоуправления должен осуществлять:

Исполнительно-распорядительные функции;

Готовить предложения по комплексному социально-экономическому развитию территории, местному бюджету и иным вопросам, отнесенных к ведению органов местного самоуправления.

Можно выделить не­сколько групп структурных подразделений, деятельность которых охватывает комплекс вопросов, решаемых исполнительным органом местного самоуправления:

Структурные подразделения общей компетенции, выполняющие функции финансового и экономического планирования, аналитические и контрольные подразделения администрации;

Отраслевые структурные подразделения, занимающиеся конкретными отраслями городского хозяйства и управления;

Подразделения, выполняющие функции сервисного обслуживания структур, первых двух групп.

3. Принцип вертикального разделения функций.

На территории муниципального образования существует ряд федеральных и региональных структур, без которых невозможно управление муниципальным образованием. К ним относятся:

Хозяйствующие субъекты федерального и регионального подчинения любых форм собственности;

Общественные организации, объединения граждан, иные формы самоорганизации, имеющих органы управления в регионах или Федерации;

Территориальные отделы областных администраций.

Рис. 9.1. Характеристика муниципальных земель

В отношении вышеперечисленных групп органы местного самоуправления могут исполнять несколько различных функций. Например, хозяйствующие субъекты могут выступать как нормативный орган, как заказчик на определенные виды работ, как организация, обеспечивающая условия для осуществления хозяйственной деятельности, как собственник муниципальных предприятий.

4. Принцип комплексности. Этот принцип важен для построения целостной структуры управления.

Муниципальные земли используются в соответствии с установленным для них правовым режимом. Правовой режим земельного участка определяет совокупность правил использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга земель, которые устанавливаются земельным, лесным, водным и иным законодательством и распространяются на земли определенной категории. Правовой режим включает целевое назначение и разрешенное использование. На землях, отнесенных к нескольким категориям, действуют все правила и ограничения, установленные для соответсвующих категорий. При этом приоритет имеет категория земель более строгого правового режима.

Целевое назначение земель – это разрешенное законодательством использование земли для удовлетворения потребностей граждан и юридических лиц. Оно определяется порядком, условиями и использованием земель для конкретных целей на основании градостроительной и землеустроительной документации.

Целевое назначение земель указывается в следующих документах государственного земельного кадастра и документах, удостоверяющих право на землю:

Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей;

Свидетельство на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей;

Свидетельство на право собственности на землю;

Свидетельство на право бессрочного (постоянного) пользования землей;

Свидетельство на право пожизненного наследуемого владения землей;

Договор аренды на земельный участок (земельную долю);

Договор временного пользования землей.

Разрешенное использование земель - использование земель с учетом целевого назначения, установленных ограничений (обременений), сервитутов. Разрешенное использование земель определяется на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации и может содержать ряд требований (вне зависимости от видов прав на данный земельный участок):

1) запрещение использования земель способами, которые ведут к деградации земель и снижению плодородия почв или ухудшению окружающей природной среды;

2) ограничение по плотности, высоте, глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

3) сохранение зеленых насаждений;

4) установление предельно допустимых норм нагрузки на окружающую природную среду;

5) наличие иных требований, установленных как федеральным и региональным законодательством, так и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Разрешенное использование земель определяется органами местного самоуправления и указывается в правоустанавливающих документах, а также в документах государственного учета и регистрации.

земель государственной собственности - органами государственной власти по согласованию с органами местного самоуправления;

муниципальных земель поселений - органами местного самоуправления;

земель особо охраняемых территорий регионального и местного значения - законодательными органами субъекта Федерации по согласованию с органами местного самоуправления.

Категории земель указываются: в решениях органов государственной власти субъекта Федерации и органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель особо охраняемых территорий и земель иного назначения; в свидетельствах, договорах и иных документах, удостоверяющих право на землю; в документах государственного земельного кадастра и государственной регистрации прав на землю.

Нарушение установленного порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием, во-первых, для признания недействительными актов органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также сделок с земельными участками, совершенных на их основании; во-вторых, для отказа в государственной регистрации прав на землю.

Земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, распоряжаются органы местного самоуправления. Система управления муниципальными землями практически во всех муниципальных образованиях отделена от системы управления зданиями и сооружениями. Исключение составляют небольшие по территории и численности поселки и города, как правило, областного подчинения, где функции управления недвижимостью сосредоточены в одном структурном подразделении местной администрации.

Система управления муниципальными землями, будучи важнейшей составной частью системы управления муниципальной недвижимостью, предусматривает достижение нескольких целей: 1) эффективное использование муниципальных земель; 2) оптимизация структуры доходов местного бюджета за счет доходов от земельной собственности; 3) создание цивилизованного рынка недвижимости на территории муниципального образования; 4) обеспечение гарантий имущественных прав на объекты недвижимости; 5) увеличение доходной части муниципального бюджета за счет увеличения собираемости земельных платежей; 6) экономия бюджетных средств; 7) снижение затрат времени на управленческие решения.

Для достижения указанных целей, в том числе при разработке и реализации программ социально-экономического и градостроительного развития территории, муниципальные образования определяют наиболее эффективное направление и форму использования земельных участков, в частности, продажу земли под приватизированными предприятиями, приватизацию объектов незавершенного строительства, передачу земельных участков в аренду и другие мероприятия.

При этом должны учитываться следующие условия и характеристики системы управления муниципальными землями:

1) наличие региональной и муниципальной нормативной базы по управлению земельным ресурсам;

2) наличие местной информационной базы (базы данных, методики расчета эффективности, региональные нормативы и пр.)

3) обеспечение положительной динамики уровня доходов от использования земли и иного недвижимого имущества;

4) обеспечение положительного соотношения доходов от использования земельных ресурсов и расходов на содержание социально ориентированной системы УЗР;

5) создание положительной динамики технико-эксплуатационных характеристик объектов земельно-имущественного комплекса;

6) повышение уровня спроса на объекты земельно-имущественного комплекса;

7) формирование уровня рыночных цен на объекты земельно-имущественного комплекса;

8) контроль за динамикой стоимости и спроса на продукцию и услуги, производимых государственными и муниципальными унитарными предприятиями, в области управления земельными ресурсами;

9) соответствие использования недвижимого имущества различным нормативам;

10) развитие институтов профессиональной деятельности в области земельно-имущественного комплекса (независимая оценка, риэлторская деятельность и т.д.);

11) динамика котировок субфедеральных и муниципальных ценных бумаг;

12) динамика объемов инвестиций и т.п.

До настоящего времени существовал подход, который заключался в том, чтобы большинство объектов собственности, приносящих доход, было приватизировано, а в ведении муниципалитетов оставались лишь те объекты, существование которых возможно лишь за счет бюджетного финансирования.

С целью наиболее полного обеспечения социальных потребностей населения территории муниципалитеты должны максимально активно участвовать в тех сферах рынка недвижимости, где возможно получение прибыли. Этот подход оправдывается, во-первых, необходимостью экономической самостоятельности местных органов власти, во-вторых, сложившейся экономической ситуацией и небольшими объемами федерального и регионального финансирования.

Предметом управления являются формирование процессов использования земельных ресурсов в границах муниципального образования.

На уровне муниципального образования объектом управления являются земли, находящиеся в границах административных районов и населенных, пунктов, кроме земель, находящихся в государственной, частной и коллективной собственности.

Как отмечалось, субъектами местного управления являются органы местного самоуправления. Кроме того, имеются также субъекты внутрихозяйственного управления земельными участками, которыми являются собственники, землепользователи, арендаторы в лице граждан и юридических лиц.

Функции управления земельными ресурсами подразделяются между различными органами муниципальных образований следующим образом:

Местные законодательные органы осуществляют принятие нормативных актов и программ;

- районные, городские, поселковые и сельские администрации осуществляют финансирование мероприятий по управлению земельными ресурсами муниципальных образований, перераспределению земель, регулированию земельного рынка, экономическому стимулированию рационального землепользования;

Территориальные органы Федеральной службы по земельному кадастру осуществляют земельную политику и непосредственное управление земельными ресурсами муниципальных образований;

- органы Государственной лесной службы осуществляют изучение земельных ресурсов, принимают участие в принятии и реализации мероприятий по внутриотраслевому перераспределению земель, проводят государственный земельный контроль на землях лесного фонда;

Органы Госстроя РФ осуществляют изучение земельных ресурсов, принимают участие в разработке и реализации мероприятий по перераспределению земель, проводят государственный земельный контроль на застроенных территориях;

Органы Минприроды РФ осуществляют изучение земель под водными и лесными ресурсами, принимают участие в принятии и реализации мероприятий по внутриотраслевому перераспределению земель, способствуют экономическому стимулированию рационального землепользования, осуществляют государственный земельный контроль на муниципальных землях;

- органы Минздрава РФ, Минимущества РФ осуществляют участие в мероприятиях по перераспределению земель;

Органы Министерства юстиции РФ осуществляют регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принимают участие в мероприятиях по государственному контролю и разрешению земельных споров.

Процесс планирования, как отмечалось ранее сам по себе является системой, которая имеет собственные цели, функции (исследование среды, ситуации, выбор структуры и альтернативы, оценка действия), потоки информации (между ведомствами и специалистами по планированию и пользователями) и план развития муниципалитета, для выполнения которого управленческие структуры осуществляют необходимые мероприятия.

Территория муниципального образования как объект анализа для планирования, объединяет в себе пространственные и социально-экономические (поведенческие) условия. Пространственное планирование связано с непрерывным развитием физических систем (например, планирование использования земель и размещения промышленности). При планировании социально-экономических условий анализируются социальные и экономические системы, определяются возможные последствия предполагаемых управленческих действий на поведение отдельных лиц или групп людей. Оно может быть связано, например, с проблемой снижения налогов и мотивацией людей вкладывать деньги в земельно-имущественный комплекс и т.д.

Планирование целесообразно рассматривать с точки зрения анализа в широком и узком смысле. Общее планирование объединяет в один план широкий спектр социально-экономических вопросов, таких как характер транспортных потоков, условия землепользования, муниципальные расходы, общественные услуги, отношения между центральными и местными властями. Специализированное планирование ограничивает сферу исследования до одной проблемы (например, муниципальные доходы), избирательно рассматривая факторы окружения, которые воспринимаются как прямо или косвенно воздействующие на конкретный вопрос.

Определить перспективу развития муниципального образования, обеспечить выполнение поставленных целей и задач возможно только при скоординированном взаимодействии структур.

Исходя из того, что любое муниципальное образование, являясь сложной системой, подвержено влияниям внешних факторов (рис. 9.2.), можно сделать вывод, что успешное развитие территории муниципального образования во многом определяется деятельностью федеральных законодательных и исполнительных органов, а также субъекта Федерации.

К факторам, влияющим на систему управления муниципальными землями, можно отнести:

Политические;

Экономические;

Конкурентные;

Социальные;

Рыночные;

- экологические и др.

Важную роль будет играть согласованность действий муниципальных органов управления и органов государственной власти в выработке взаимоувязанной с субъектом РФ программы развития в сфере пересечения общих интересов. При этом повышается значение межмуниципальной кооперации, прежде всего с соседними муниципальными образованиями, для совместного представления и защиты интересов городов и районов в государственных органах субъектов Федерации и непосредственно в федеральных органах. Однако решение многих вопросов управления территорией во многом зависит непосредственно от деятельности органов местного самоуправления.

Интересы федеральных органов и органов местного самоуправления в сфере управления земельными ресурсами в основном совпадают, но заинтересованность в пополнении местных бюджетов заставляет глав местного самоуправления подходить к вопросу управления в основном только с финансовой точки зрения.

Управление землями на территории муниципального образования включает в себя принятие нормативных правовых актов органами местного самоуправления и раскрывается через мероприятия, каждое из которых представляет собой обособленный вид деятельности, имеющей цель и порядок осуществления. В соответствии с действующим законодательством, органы местного самоуправления могут активно влиять на развитие и становление земельного рынка, не дожидаясь решения земельного вопроса на федеральном уровне.

Кроме того, подвлиянием экономических, экологических, социальных факторов может меняться соотношение категорий земельного фонда или даже формироваться новые категории земель. Генеральный план города, в котором раньше четко определялись объекты строительства, и который являлся основным градостроительным документом, рассматривается в настоящее время лишь как концепция развития территории поселения. Поэтому на территории поселений могут появляться, как постоянные объекты, строительство которых предусмотрено генпланом, так и временные объекты (торговые павильоны, палатки, киоски, остановочные комплексы), порядок предоставления земельных участков под которые не определен. Кроме этого, проводятся ремонтные, аварийные работы, связанные с использованием земель, порядок предоставления которых также не определен. В этом случае порядок предоставления участков для размещения вышеперечисленных объектов должен устанавливаться органами местного самоуправления.

Рис. 9.2. Влияние факторов на систему управления муниципальными землями

Поэтому система управления земельными ресурсами любого муниципального образования должна разрабатываться, исходя из следующих положений:

1. Составляться на основе анализа состояния и перспектив развития социально-экономической и политической ситуации в стране, регионе, муниципальном образовании на основе материальных, интеллектуальных и прочих ресурсов, которыми распологает или которые может реально привлечь муниципальное образование для своего развития.

2. Учитывать долгосрочные перспективы развития муниципального образования, сообщества муниципальных образований, а также интересы соседних территорий, органов власти субъекта Федерации и федерального центра.

3. Охватывать основные направления развития муниципального образования: экономическое, социально-культурное, градостроительное, экологическое и прочие.

4. Быть совокупностью программ, развернутых задач и конкретных мероприятий с примерной оценкой их стоимости, ожидаемого эффекта и определением конкретных разработчиков и исполнителей.

5. Обеспечивать периодическую конкретизацию в форме годовых планов в соответствии с изменениями социально-экономической ситуации, взглядов сообщества муниципального образования на развитие территории.

Исходя из сложности системы, в основу процесса управления земельными ресурсами муниципального образования должна быть положена земельно-информационная система (ЗИС), которая позволит:

Проводить мониторинг состояния объекта управления;

Обеспечить контроль исполнения решений и эффективности исполнительных механизмов;

Осуществлять анализ внешних и внутренних проблемных ситуаций и прогнозирование их развития;

Проводить поддержку процедур принятия решений;

Осуществлять управление деятельностью органов местного самоуправления;

Обеспечить надежное хранение и оперативный избирательный доступ к большим объемам информации;

Осуществлять автоматизированную поддержку процедур обработки информации;

Формировать внешние и внутренние коммуникации, а также обеспечить поддержку доступа к удаленным источникам и фондам.

Для того, чтобы создать реально действующую систему и избежать необоснованных финансовых затрат при создании муниципальной земельно-информационной системы, необходимо обеспечить следующие условия:

1. Обязательность интеграции (добровольной или принудительной), так как только в этом случае информация будет полной, достоверной, точной и актуальной.

2. В основу принципа создания ЗИС должно быть положено движение информации снизу вверх, что не требует значительных единовременных финансовых затрат, формирования дополнительных контролируемых органов, жесткой исполнительной дисциплины.

3. Структура земельно-информационной системы для управления должна учитывать роль конкретных ведомств в ведении ЗИС (земельные комитеты, органы архитектуры, БТИ, комитеты по управлению имуществом и др.). Поэтому целесообразно создание специализированных информационных центров, осуществляющих сбор и обобщение информации.

4. Обязательность учета существующих регистров информации, которые ведут потенциальные участники системы.

Основой земельно-информационной системы административного района, предназначенной для управления территорией, может стать автоматизированная информационная система земельного кадастра. Это обусловлено тем, что объектом земельного кадастра является земельные участки являющиеся необходимым условием существования человечества и системообразующим компонентом. Поэтому земельный фонд административного района, его структура оказывает существенное влияние на систему расселения, на размещение предприятий, а в поселениях – на организацию их территории.

Процесс формирования показателей для муниципальной земельно-информационной системы можно разделить на три части.

1. Выявление главных функций (свойств, целей, предназначения). На этой стадии происходит формирование (выбор) основных предметных понятий, используемых в системе, определяется тип выхода: материальный, энергетический, информационный. В системе управления выходом является информация о состоянии системы, которая может быть представлена в виде тематических карт, графиков, диаграмм, таблиц.

2. Выявление основных частей (блоков, модулей) системы и их функции, формирование единства этих частей в системе.

На этой стадии происходит описание внутреннего содержания системы, выявляется состав основных блоков и их роль в системе. Кроме того, выявляют сведения о структуре и характере основных связей. Такие сведения удобно представлять и изучать при помощи структурных схем, где выясняется наличие и характер соединения частей (параллельный, последовательный), направленность воздействия между частями, выявляются системообразующие факторы (связи, взаимообусловленности).

3. Выявление основных процессов в системе, их роль, условия осуществления, выявление скачков, смен состояний в функционировании системы. В системах управления выявляются и изучаются основные управляющие факторы, изучается динамика важнейших изменений в системе, ход событий, вводятся параметры состояния, рассматриваются факторы, изменяющие эти параметры, обеспечивающие течение, а также условия начала и конца процессов. Изучается степень управляемости процессов и их влияние на осуществление системой своих главных функций. Для систем управления на этом этапе также необходимо уточнить основные управляющие воздействия, их тип, источник и степень влияния на систему.

Основным результатом на выходе системы управления муниципальным образованием является информация. В свою очередь, информационный фонд в условиях создания, функционирования и развития систем управления является главным источником эффективного принятия решений. Система должна обеспечить необходимой информацией орган управления и все подсистемы в требуемые сроки и в удобной для пользователя форме, поэтому информацию целесообразно разделять на отчетную и оперативную. Отчетная информация применяется в основном для планирования и прогнозирования и задачи, решаемые с применением этой информации, характеризуются, как правило, большими размерами и объемом работ. Оперативная информация применяется для решения задач, требующих незамедлительного решения. Время для решения этих задач, как правило, лимитировано, частота изменения исходных данных велика.

Для системы управления территорией необходимы следующие виды информации:

Нормативные и справочные данные, составляющие информационный базис системы;

Текущие сведения и оперативная информация, поступающие из окружающего информационного пространства, требующие ответной реакции системы или влияющие на алгоритм выработки решений;

Накапливаемые учетные и архивные сведения, необходимые для планирования и развития системы.

При использовании земельно-информационных технологий эффективным и наглядным является картографический способ представления информации в виде тематических и топографических карт - главного источника пространственно-временной информации в системе географических и прямоугольных координат, которые служат основой для координатной привязки (географической локализации) информации, поступающей в систему и имеющую пространственную природу.

Картографический способ позволяет: проводить картографический анализ, один из наиболее эффективных способов выявления географических закономерностей, связей, зависимостей при формировании баз знаний, осуществления картографического моделирования и является главным средством преобразования информации в процессе принятия решений управления, проведения экспертиз;

Визуальный образ дает представление о пространственном и временном распределении различных процессов и явлений;

- формировать как реальные пространства, так и условные, такие как экономические характеристики, распространение социальных явлений, зоны влияния различных факторов, при этом происходит увязка и детализация границ этих пространств.

Данные в графической базе данных муниципальной ГИС представлены слоями. Принятая концепция послойного представления графической информации предполагает пространственное размещение описываемых объектов и их координатную привязку к местности, а также предусматривает связи семантических и графических баз данных, что обеспечивает широкие возможности для формирования пользовательских интерфейсов и работы с различными форматами растрового и векторного представления графических данных.

Рассмотрим особенности управления земельными ресурсами муниципалитетов на примере г. Добрянка Пермской области.

Систему органов самоуправления городского сообщества города Добрянки образуют:

1) городская дума- представительный орган городского самоуправления;

2) администрация города - исполнительный орган, через который глава городского самоуправления осуществляет свои полномочия на территории муниципального образования;

3) администрации поселковых и сельских поселений - исполнительные органы, через которые глава городского самоуправления осуществляет свои полномочия;

4) старосты - выборные должностные лица поселков, сел, деревень;

5) органы территориального общественного самоуправления - выборные коллегиальные органы территорий, не являющихся муниципальными образованиями (рис. 9.3.)

Введение

Раздел 1. Теоретическая часть

Раздел 2. Аналитическая часть

2.4 Оценка стоимости земельного участка

Раздел 3. Проектная часть

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность курсовой работы обусловлена тем, что управление земельными отношениями и земельными ресурсами является одной из основных задач муниципальных властей. Проводимые на современном этапе земельные преобразования требуют совершенствования системы управления муниципальными земельными ресурсами, финансового, информационного и кадрового обеспечения, системы качественной и экономической оценки земель и т.д. Острота земельных отношений выдвигает их в качестве основного направления экономической и социальной политики государства, что определяет народнохозяйственную значимость эффективного управления земельными ресурсами.

Повышение эффективности использования земли связано с многогранностью и взаимозависимостью функций и свойств земли, что, в свою очередь, влияет на сущность, содержание и механизмы управления земельными ресурсами.

Глобальной целью управления земельными отношениями на муниципальной территории, является повышение стоимости земли и объектов недвижимости за счет рационального использования и охраны земель, сохранения и создания благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, защиты прав на землю граждан, юридических лиц и органов государственной и муниципальной власти, развития различных организационно-правовых форм хозяйствования на земле.

Объектом курсового проекта выступило муниципальное образование г.Подольск.

Предметом - повышение эффективности управления муниципальной земельной собственностью.

Цель курсового проекта - разработать мероприятия по повышению эффективности использования муниципальных земель г.Подольска.

1. Рассмотреть земельные ресурсы как объект управления.
2. Определить основные направления по совершенствованию управления муниципальными земельными ресурсами.
3. Проанализировать управление земельными объектами г.Подольска.
4. Предложить мероприятия по совершенствованию управления муниципальными земельными ресурсами г.Подольска.

Раздел 1. Теоретическая часть

1.1. Земельные ресурсы как объект управления

Наиболее дискуссионным в проблеме земельных отношений является вопрос о земле как об объекте "купли-продажи". Земля как объект хозяйствования не исключает развитие земельного рынка, но не рынка как такового в его полном объеме, а рынка прав владения, пользования и аренды, который требует своих структур, механизмов учета движения земельных ресурсов и управления ими, строгого определения прав и ответственности земельных пользователей.

Земля как объект собственности в силу ее потенциально высокой цены становится практически не доступной широкому кругу землепользователей. В то же время как объект хозяйствования земельные участки более привлекательны, поскольку арендная плата (в любой обоснованной системе арендных отношений), составляет лишь часть годового дохода, а аренда земли не требует значительных разовых вложений в ее приобретение. И не случайно, в мировой системе земельных отношений роль аренды (и без того господствующая) неуклонно растет.

Российскую земельную политику следует подчинить не решению задачи повсеместного изменения форм земельной собственности, а формированию комплекса факторов, обеспечивающих сохранность земель, их эффективное использование.

Эффективное производство на землях сельскохозяйственного назначения в широкой практике ведется и без частной собственности, что подтверждает опыт стран с развитым арендным землепользованием. В связи с этим первоочередное внимание следует уделять не вопросам собственности на землю, а проблемам совершенствования управления земельными ресурсами.

Управление земельным фондом представляет собой распорядительную деятельность соответствующих государственных органов, направленную на обеспечение рационального использования и охраны единого земельного фонда страны. В обеспечении рационального использования и охраны земельного фонда помимо государственного управления существенное значение имеет также внутрихозяйственное управление им, которое можно рассматривать как неотъемлемый элемент государственной системы управления земельным фондом.

Являясь объектом управления, земельные ресурсы, в свою очередь, влияют на функции управления этими ресурсами, определяют состав и объем информации, необходимой для управления ими.

Наряду с этим управление земельными ресурсами невозможно без владения достоверной информации о качественной характеристике каждого конкретного рабочего участка, т.к. неправильная оценка их потенциальных возможностей может свести на нет результаты планирования, которое является одной из основных функций управления.

Регулирующая функция управления земельными ресурсами наиболее ярко проявляется в дифференцированном доведении плановых заданий до структурных подразделений землепользователей; при оценке их деятельности; при перспективном переустройстве и реорганизации хозяйств; при распределении единого государственного земельного фонда между отраслями народного хозяйства. Основным инструментом регулирования земельных ресурсов должна быть теория ренты, обеспечивающая объективный дифференцированный подход не только к предоставлению и использованию земли, но и к налогообложению результатов деятельности на ней.

Процессы управления, по своей внутренней сущности, являются информационными процессами, то есть единые для всех систем свойства управления основаны на наиболее общих законах получения, хранения, преобразования и передачи информации. Таким образом, управление представляет собой процесс, в ходе которого управляющая система получает информацию об объекте управления и состоянии внешней среды, накапливает эту информацию и перерабатывает ее в управляющие воздействия, которые передаются объекту управления.

Эффективность управления в определяющей степени зависит от качества его информационного обеспечения. Поэтому создание целостной, эффективной и гибкой системы управления невозможно без комплексной автоматизации сбора информации, ее регистрации, передачи, хранения, переработки и доведения выработанных решений до объектов управления. Для этого необходим комплекс технических и программных средств, позволяющий автоматизировать информационные процессы, возникающие при управлении как социально-экономическими системами в целом, так и их отдельными ресурсами. Системный подход к управлению предполагает использование такого комплекса в рамках автоматизированных информационных систем.

1.2. Направления совершенствования управления муниципальными земельными ресурсами

Пути совершенствования управления муниципальными земельными ресурсами на настоящем этапе является:

• полная инвентаризация земельных ресурсов;
• классификация всех земельных участков в соответствии с принятой муниципалитетом системой критериев;
• рыночная оценка отдельных земельных участков;
• проведение работы по выполнению постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 по установлению границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, объекты электро- тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения населения.

При заключении договоров аренды на землю, муниципалитеты вступают на поле гражданско-правовых отношений, где действуют принципы свободы договора и равенства его участников. Но предоставить муниципальным чиновникам право вести эксклюзивные переговоры об условиях договора аренды (сроках, цене и т. д.) невозможно. Олицетворяя собой публичную власть, органы местного самоуправления обязаны:

• регламентировать свою деятельность нормативно-правовыми актами;
• действовать в интересах всех членов местного сообщества;
• обеспечивать гласность и прозрачность своей деятельности.

Отсюда вытекает необходимость разработки местного нормативно-правового акта (Положение об аренде) о порядке передачи в аренду земельных участков, находящегося в муниципальной собственности, утверждения его местным представительным органом власти и доведения его до сведения всех заинтересованных лиц через средства массовой информации.

Для достижения эффективности в управлении, в документе должна быть регламентирована методика расчета арендной платы, учитывающая качество сдаваемых в аренду земельных участков и помещений, их местонахождение, наличие инфраструктуры и прочие существенные показатели. При необходимости поддержки каких-либо видов деятельности арендаторов, следует ввести и коэффициент вида деятельности.

Важно заранее учесть вероятность объективного роста цен (инфляции), введя в Положение об аренде способ механического повышения арендной платы при изменении какого-нибудь внешнего показателя. Таким показателем - ориентиром могут служить законодательно установленный минимальный размер оплаты труда (МРОТ), курс доллара или средний уровень заработной платы в регионе. Ранее было доказано, что в условиях финансовой нестабильности, первые два ориентира оказались несостоятельными, зато последний отразил реальное изменение ценовых пропорций.

Для арендаторов умеренные цены, стабильность и предсказуемость условий аренды, открытые конкурсы на право аренды, выявляющие истинную стоимость объектов аренды, имеет особое значение. Именно благодаря этим факторам предприниматели охотнее арендуют муниципальные земельные ресурсы.

Раздел 2. Аналитическая часть

2.1. Характеристика органов управления муниципальными земельными ресурсами

Комитет по управлению имуществом г.Подольска (в дальнейшем - Комитет) создан в соответствии с Законом Российской Федерации от 07.07.91 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" .

Комитет в соответствии с Уставом осуществляет от имени муниципального образования управление и распоряжение муниципальной собственностью.
Комитет в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Московской области, Уставом и иными нормативными правовыми актами г.Подольска. Глава г.Подольска вправе установить для Комитета перечень вопросов, решения по которым принимаются только по согласованию с ним.

В целях реализации закрепленных за Комитетом задач и функций Комитет в пределах своей компетенции взаимодействует с органами исполнительной и законодательной власти Московской области и Российской Федерации, со всеми структурными подразделениями администрации г.Подольска, с предприятиями, учреждениями и организациями, осуществляющими деятельность на территории города, а также с другими организациями.

Структура комитета по управлению муниципальным имуществом состоит из следующих структурных подразделений:ОТДЕЛ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

• ОТДЕЛ ЭКСПЛУАТАЦИИ ИМУЩЕСТВА
• КОНТРОЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ СЕКТОР
• СЕКТОР РЕЕСТРА
• ЮРИДИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ
• БУХГАЛТЕРИЯ
• ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ОТДЕЛ
• ОТДЕЛ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМИ ПРЕДПРИЯТИЯМИ И УЧРЕЖДЕНИЯМИ
• ОТДЕЛ ПРИВАТИЗАЦИИ
• ОТДЕЛ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
• ОТДЕЛ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
• КОНТРОЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ
• ОТДЕЛ МОНИТОРИНГА ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
• ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ

Основными направлениями деятельности являются (Схема 2.1).

1. Обеспечение экономически эффективного управления муниципальным имуществом в пределах полномочий, определенных настоящим Положением и законодательством.
2. Реализация на основе действующего законодательства единой государственной политики по приватизации муниципального имущества.
3. Разработка и реализация Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества, утверждаемого Советом депутатов г.Подольска на основе требований законодательства РФ и Московской области.
4. Осуществление контроля за использованием имущества муниципального образования «г.Подольск». Защита имущественных интересов муниципального образования в соответствии с действующим законодательством.
5. Реализация иных задач, исполнение которых возлагается на Комитет органами государственной власти РФ, Московской области, а также органами местного самоуправления г.Подольска в пределах их компетенции.

Функции отдела земельных отношений состоят в следующем:

Рассматривает просьбы граждан и юридических лиц о предоставлении земельных участков для разных видов использования, готовит проекты правоустанавливающих документов на распоряжение земельными участками (в пределах компетенции администрации муниципального образования);

Готовит предложения по планированию использования земель, находящихся в ведении муниципального образования;

Организует разработку и осуществление планов земельно-хозяйственного устройства территории г. Подольска;

Согласовывает изъятие и предоставление земель, осуществляемые (в установленном законом порядке) органами государственной власти и управления;

Осуществляет контроль за взиманием платы за землю;

В пределах полномочий осуществляет контроль за использованием и охраной земель;

Принимает необходимые меры в области защиты прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов;

Участвует (в пределах компетенции и предоставленных полномочий) в разрешении земельных споров;

Организует ведение работ по землеустройству, дает заключение по планам землеустроительных работ, производимых на территории г. Подольска.

Определяет и согласовывает условия проведения изыскательских работ на территории города;

Готовит в соответствии с законодательством решение о наложении штрафов за ущерб, причиненный земельным и другим природным ресурсам, за нарушение условий договоров аренды, а так же предложения об обращении в суд по вопросам, входящим в его компетенцию;

Готовит и проводит аукционы по продаже земельных участков в собственность или прав аренды на территории города;

Готовит проведение различных комиссий по земельным вопросам (в пределах компетенции);

Разрабатывает и готовит проекты нормативно-правовых актов, издаваемых органом местного самоуправления по вопросам землепользования;

Создает и ведет базу данных по вопросам, касающихся распоряжения землей;

Взаимодействует со смежными службами, городскими и Федеральными структурами по вопросам своей компетенции.

Консультирует граждан и юридических лиц по вопросам оформления правоустанавливающих документов на землю, использования земель.

Отдел аренды земельных участков является структурным подразделением отдела земельных отношений.

Его основные функции состоят в следующем:

• оформление и заключение договоров аренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на основании принятых постановлений о предоставлении земельных участков;
• подготовку проектов распоряжений председателя Комитета о заключении договоров аренды, купли-продажи земли, безвозмездного срочного пользования землей;
• оформление и заключение дополнительных соглашений к договорам аренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей;
• подготовку проектов распоряжений председателя Комитета о заключении дополнительных соглашений к договорам аренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей:
• расторжение договоров аренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей путем подготовки соглашений о расторжении договоров;
• подготовку проектов распоряжений председателя Комитета о передаче прав аренды земельных участков, о сдаче земельных участков в залог и субаренду;
• оформление проектов доверенностей от имени Комитета юридическим и физическим лицам на осуществление государственной регистрации права собственности на земельные участки;
• ведение учета плательщиков арендной платы за землю, взимание арендной платы за землю, осуществление контроля за правильностью ее исчисления и полнотой уплаты;
• осуществление контроля за полнотой уплаты средств от продажи земли;
• осуществление работы с письмами плательщиков по зачетам, изменению кодов бюджетной классификации, возвратам платежей по договорам аренды земельных участков;
• осуществление сверки с арендаторами начисленной и уплаченной арендной платы за землю по договорам аренды земли;
• осуществление работы по погашению задолженности по арендной плате за землю путем оформления и направления арендаторам земли предарбитражных предупреждений;
• подготовку документов в суд по взысканию задолженности по арендной плате за землю по договорам аренды земли;
• подготовку и направление арендаторам земли уведомлений о размере арендной платы за землю;
• подготовку и направление арендаторам земли уведомлений об истечении срока аренды земельных участков;
• подготовку и направление юридическим лицам и гражданам писем о необходимости заключить договоры аренды, купли-продажи земли, безвозмездного срочного пользования землей и т.д.

Отдел мониторинга земельных отношений также является структурным подразделением отдела земельных отношений Комитета и выполняет следующие функции:

Систематические сбор информации и наблюдение за состоянием и использованием земельных участков и находящихся на них, прочно связанных с ними объектов недвижимости, исходя из их целевого назначения и разрешенного использования.

Комплексное проведение мониторинговых наблюдений за состоянием и использованием земельных участков и находящихся на них, прочно связанных с ними объектов недвижимости один раз каждые 3 года.

Своевременное выявление нарушений, связанных с порядком и правилами использования земельных участков (захламление земель, невыполнение обязательств перед администрацией города по улучшению земель, самовольное строительство, использование земельных участков не по целевому назначению, самовольное занятие земельных участков, нарушение градостроительных регламентов, нарушение требований установленного режима использования)

Выявление и постановку на учет земельных участков, которые не используются, или используются не по целевому назначению, а также зарезервированных генпланом для строительства объектов городского назначения и с установленным режимом использования. Внесение предложений по формированию земельных участков, как объектов недвижимости.

Анализ изменений состояния земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости на основании оценки изменений показателей, изменений границ земельных участков по отношению к базовым наблюдениям, а также соответствия состояния городских земель разнообразным нормативам земельного законодательства.

Участие в рассмотрении и согласовании проектов планировки, застройки и межевания, а также проектов развития транспортной, социальной инфраструктур и благоустройства территории.

Хранение и предоставление геоинформационных данных подразделениям администрации города в соответствии с исполняемыми ими функциями, систематизация топографической информации по земельным и имущественным объектам.

Организация работы по инвентаризации городских земель.

Приемка и хранение межевых дел.

Организация работы по установлению на местности границ земельных участков, территориальных зон.

Формирование земельных участков как объектов недвижимости для проведения торгов, конкурсов и аукционов.

В целях выполнения возложенных на него задач Комитет в целом осуществляет следующие функции:

1. Обеспечение в соответствии с законодательством формирования муниципального имущества, составляющего собственность муниципального образования, ведение Реестра муниципальной собственности, обеспечение его достоверности и сохранности.
2. Управление муниципальным имуществом путем заключения гражданско-правовых договоров с юридическими и физическими лицами, приобретающими в отношении переданного по договорам имущества права владения и (или) пользования.
3. Решение задач социально-экономического развития города путем участия в качестве учредителя от имени муниципального образования при создании, реорганизации и ликвидации муниципальных предприятий и учреждений.
4. Закрепление муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями и на праве оперативного управления - за муниципальными учреждениями, а также передача его в пользование в установленном действующим законодательством и органами местного самоуправления порядке на основании договоров.
5. Осуществление контроля за использованием по назначению и сохранностью муниципального имущества, находящегося в хозяйственном ведении муниципальных предприятий и в оперативном управлении муниципальных учреждений и органов местного самоуправления, а также переданного в пользование юридическим и физическим лицам на договорной основе.
6. Разработка проектов решений, постановлений и распоряжений по вопросам приватизации, формирования, управления и распоряжения муниципальным имуществом, по приему-передаче объектов государственной собственности в муниципальную собственность, а также контроля за его использованием.
7. Осуществление функций продавца недвижимого муниципального имущества, включая земельные участки организаций, внесение в их уставные капиталы муниципального имущества в виде имущественных вкладов или нематериальных активов, в том числе права аренды муниципального имущества.
8. Учет и распределение жилой площади, оформление с физическими и юридическими лицами сделок купли-продажи, мены, дарения квартир и жилых помещений, находящихся в собственности или приобретаемых в собственность муниципального образования Организация обследования состояния муниципального имущества (включая нежилые помещения, здания, сооружения, объекты, не завершенные строительством, и земельные участки), переданного в аренду или другие виды пользования, с привлечением для проведения обследований соответствующих служб администрации города и иных организаций.
9. Осуществление в пределах своей компетенции необходимых действий по устранению нарушений законодательства РФ в области приватизации, управления и распоряжения муниципальным имущество.
10. Предъявление исков, связанных с нарушением прав собственности муниципального образования и нарушением условий приватизации муниципального имущества.
11. Представление в соответствующие органы форм отчетности об управлении и распоряжении муниципальным имуществом, а также бухгалтерской и статистической отчетности о деятельности Комитета как юридического лица.
12. Ведение бухгалтерского учета, делопроизводства, обеспечение хранения документов по приватизации и использованию муниципального имущества и подготовка их к передаче в архив в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Муниципальная собственность может передаваться Комитетом по управлению имуществом в аренду без проведения торгов в случаях, если:

1) арендатору предоставляется имущество взамен изымаемого для муниципальных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом арендуемых зданий или сооружений;

• заявителем является федеральный орган государственной власти, территориальный орган федерального органа государственной власти, орган государственной власти иного субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, учреждение, учредителем которого является Российская Федерация, иной субъект Российской Федерации или муниципальное образование;
• заявителем является организация, созданная в процессе приватизации, и в аренду сдается муниципальная собственность, находящаяся на балансе этой организации, стоимость которой при приватизации не была включена в ее уставный капитал;

4) заявителем является арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, срок действия которого истек;

При заключении и переоформлении договора аренды его условия согласовываются с главой сельской (поселковой) администрации и балансодержателем.

Комитет в течение 10 дней со дня получения заявления издает приказ о предоставлении в аренду помещения либо принимает решение об отказе.

Решение об отказе принимается в случаях, если:

• представлены не все документы или они не соответствуют установленным требованиям;

2) в представленных документах содержится неполная и/или недостоверная информация;

3) предлагаемые заявителем условия аренды не соответствуют законным требованиям.

Итак, круг обязанностей КУМИ не ограничивается подготовкой объектов к приватизации. На них возложено:

• выполнение программы демонополизации (коммерциализации) сферы розничной торговли, бытовых услуг, общественного питания с созданием вместо единых торгов и трестов множественности юридических лиц - муниципальных предприятий;
• оформление прав муниципальной собственности на предприятия, движимое и недвижимое имущество;
• инвентаризация муниципального имущества;
• создание на базе принятого в муниципальную собственность имущества структуры муниципальных предприятий и учреждений и закрепление за ними муниципального имущества на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Работа по подготовке муниципальных объектов к приватизации включает в себя решение следующих задач:

• оценка объекта приватизации (в том числе оценка финансово-экономического состояния, недвижимости, ликвидности);
• разработка конкурсных условий (в том числе необходимость сохранения или изменения вида деятельности приватизируемого предприятия, правопреемство покупателя по его правам и обязанностям, отношения с трудовым коллективом и т. д.)
• выбор способа приватизации;
• обеспечение конкуренции между покупателями муниципального имущества.

2.2 Характеристика объекта исследования

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объектов, а также описания самих объектов, их состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.

Следующий этап оценки - определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

Затратный подход;

Сравнительный подход;

Доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надёжные.

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке.
2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.
3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки.
4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.
5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
6. Составление и передача заказчику отчета об оценке.

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и обобщение полученных стоимостных оценок для приведения к единой стоимости объекта. Процесс обобщения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка.

Процесс обобщения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

2.3 Характеристика объекта оценки

Объект оценки состоит из незастроенного земельного участка.

Земельный участок № 01234 расположен в г.Подольске, на ул. Лесная. Площадь участка 580 кв.м.

Доступ и подъезд к участку свободен и осуществляется по дороге с твердым покрытием. Вблизи объекта оценки расположены основные объекты социальной инфраструктуры (почта, аптека, школа, торговые павильоны), рядом расположена автобусная остановка.

Оцениваемый объект представляет собой земельный участок, расположенный по адресу: Россия, Московская область, г.Подольск, ул.Лесная, уч. 01234. Текущее использование - земельный под строительство коттеджа.

Состав объекта оценки: незастроенный земельный участок 0,58 га, под строительство коттеджа.

Описание земельного участка приведено в таблице 2.1:

Таблица 2.1

Описание объекта оценки

Местоположение участка	г.Подольск, ул. Лесная
Кадастровый номер участка
Форма участка	Прямоугольная
Площадь участка, кв.м.
Рельеф участка
Водные ресурсы	Нет информации
Экологическое состояние	Удовлетворительное
Оцениваемые улучшения участка
Описание окружения	Городская зона
Транспортная доступность	По ул. Лесной
Инженерные сети и коммуникации	Водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение
Разрешенное использование	Эксплуатация зданий и сооружений, находящихся на участке

2.4 Оценка стоимости земельного участка

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Анализ рынка земельных участков г.Подольска и мониторинг предложений о продаже земельных участков аналогичного назначения позволяет сделать вывод о наличии достаточной и достоверной информации для оценки рыночной стоимости права собственности земельного участка традиционными методами.

В связи с рассмотренными выше особенностями рынка недвижимости г.Подольска в связи с кризисом, а также отсутствием достоверной информации о проводимых сделках, было решено возможным проанализировать текущее предложение аналогичных объектов на вторичном рынке за период с января по март 2010 г., заложив в их стоимость потенциальное уменьшение цены в размере 5% в результате вероятных торгов. Данное предположение сделано на основе анализа сделок купли-продажи земельных участков в различных районах г.Подольска и Подольского района.

При выборе аналогов оценщиками была проанализирована информация в газетах: «Из рук в руки», «Недвижимость»; материалы на сайтах: www.cian.net, www.miel.ru, www.all-realty.ru, www.winner.ru и собственные наблюдения оценщиков.

В первую очередь проведем оценку стоимости участка как незастроенного.

Для проведения оценки нами было выбрано три сопоставимых объекта для оцениваемого участка. Признак сопоставимости основан прежде всего на наиболее эффективном использовании сравниваемых объектов земельных участков под производство или склад. При этом учитывалось схожесть месторасположения, площадь участка и назначение.

Процесс расчета приведен в таблице 2.2.

Таблица 2.2

Процесс расчета оценки земельного участка

Характеристики объектов	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Цена продажи, приведенная по времени, тыс. р.
Условия финансирования	Собств. ср.	Собств. ср.	Собств. ср.	Собств. ср.	Собств. ср.
Корректировка
Скорректированная цена, т. р.
Общая площадь, кв. м.
Цена продажи, р./кв. м.
Скорректированная по площади цена, тыс. р.
Условия продажи (чистота сделки)	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке
Корректировка
Скорректированная цена, т. р.
Местоположение	Ул.Лесная	Ул.Лесная	Ул.Лесная	Ул.Лесная	Ул.Чапаева
Корректировка
Скорректированная цена, т. р.
Состояние объекта				отличное
Корректировка
Скорректированная цена, т. р.
Наличие парковки
Корректировка
Скорректированная цена, т. р.
Отклонение от целевого исп.
Корректировка
Скорректированная цена, т. р.
Среднее значение

Определение вносимых корректировок:

Условия финансирования. Поправка не учитывается, поскольку все объекты финансируются из собственных средств.

Площадь. Обычно, при прочих равных условиях, большие по площади объекты продаются по более низкой в пересчете на единицу площади цене. Объект оценки и аналоги отличаются по площади, поэтому данный факт вносит соответствующие корректировки при определении рыночной стоимости земельного участка.

Условия продажи. Поправка не учитывается, поскольку все объекты продаются на открытом рынке.

Местоположение. Корректировка учитывает зависимость цены объекта от удаленности от центра. В данном случае размер поправки определялся только для аналога №4, поскольку все остальные объекты аналоги находятся в одном районе.

Отклонение от целевого использования. Поправка не учитывается, поскольку все объекты используются по назначению

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составляет (округленно), с учетом НДС:

Определение стоимости объекта затратным подходом

Данный подход неприменим к оценке рыночной стоимости земельного участка, поскольку земля - объект недвижимости природного характера и не имеет затрат на ее создание.

Определение стоимости объекта доходным подходом

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем капитализации или дисконтирования дохода, приносимого данным объектом собственнику.

Объект производственной недвижимости может приносить доход собственнику двумя способами - либо опосредованно в процессе использования в производстве, либо при сдаче данного объекта в аренду.

В настоящее время собственник не использует и не предполагает использовать оцениваемый объект недвижимости в каком-либо производственном процессе.

В связи с неразвитостью рынка аренды незастроенных земельных участков в районе расположения оцениваемого объекта мы не располагаем какими-либо сведениями о сделках по аренде или потенциальном спросе и предложении на такую недвижимость. Так же мы не располагаем сведениями, с помощью, которых мы могли бы обосновать рыночную арендную ставку для подобных объектов оценки. В связи с этим мы вынуждены отказаться от применения доходного подхода.

Таким образом, целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостной оценки. Пpеимуществa каждого подхода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости определяются по следующим критериям:

1.Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2.Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ.

3.Способность параметров, используемых подходов, учитывать коньюнктуpные колебания и стоимость денежных средств.

4.Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Затратный подход к оценке не применялся.

Доходный подход в данной оценке не применялся.

Исходя из анализа всех данных, относящихся к рассматриваемым объектам оценки, ниже приведены полученные результаты анализа стоимости объекта (табл. 2.3):

Таблица 2.3

Результат оценки

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: Россия, Московская область, г.Подольск, ул.Лесная, уч. № 01234 по состоянию на 10 марта 2010 года, с учетом округления составляет (с учетом НДС):

600 000 (шестьсот тысяч) рублей.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду и т.п.

Раздел 3. Проектная часть

3.1. Мероприятие по предоставлению ипотеки земельных участков

Ипотека земельных участков - разновидность имущественного залога, который служит обеспечением исполнения обязательства по кредиту, полученному владельцем участка.

В целях создания эффективно функционирующей национальной системы земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве разработана Концепция системы земельно-ипотечного кредитования, утвержденная на заседании межведомственной рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Развитие АПК» при Совете при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике.

Реализация Концепции системы земельно-ипотечного кредитования в Российской Федерации будет способствовать:

Привлечению в агропромышленное производство внебюджетных финансовых ресурсов;

Повышению инвестиционной привлекательности сельского хозяйства и уровня финансово-экономического состояния сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств;

Расширению возможностей доступа сельскохозяйственных товаропроизводителей к дешевым и долгосрочным кредитам для целей развития сельскохозяйственного производства и улучшения социально-экономических условий на селе;

Эффективному развитию агропромышленного комплекса;

Активизации процесса вовлечения в реальный экономический оборот земель сельскохозяйственного назначения и формирования их реальной стоимости;

Укреплению и развитию национальной кредитно-финансовой системы АПК.

Важным условием создания целостной системы земельно-ипотечного кредитования в АПК является совершенствование нормативной правовой базы по залогу земель сельскохозяйственного назначения.

В этих целях осуществляется разработка федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования земельно-ипотечных отношений в сельском хозяйстве».

Региональные органы власти и органы местного самоуправления с участием Россельхозбанка ведут широкомасштабную просветительскую и ознакомительную кампанию, чтобы довести до собственников земли возможности привлечения ими заемных средств на основе земельно-ипотечных кредитов.

Они содействуют созданию условий для оформления, ускоренной и упрощенной регистрации прав собственности сельских товаропроизводителей на их земельные участки, совместно с коммерческими банками обеспечивают функционирование нормального процесса оборота прав собственности на землю. В конце 2005 года Минсельхоз России и ОАО «Россельхозбанк» направили в регионы совместное письмо, в котором указаны основные направления совместных действий региональных органов власти и подразделений банка, связанных с формированием их заинтересованности в реализации программы.

Россельхозбанк на основе разработанной им программы в 2006 году начал реализовывать ряд пилотных проектов земельно-ипотечного кредитования в нескольких регионах Российской Федерации и в дальнейшем планирует наращивать объемы такого кредитования по мере появления конкретных заемщиков.

В дальнейшем для развития системы земельно-ипотечного кредитования (после формирования достаточного объема ипотечных кредитов) предусматривается создание земельно-ипотечного агентства, которое возьмет на себя основную задачу по созданию инфраструктуры подобного кредитования, в частности развитие рынка земельно-ипотечных ценных бумаг.

Банк планирует включить в эту систему и другие коммерческие банки, которые могут рефинансироваться у него под залог своих земельно-ипотечных активов.

В соответствии с действующим законодательством в залог могут быть переданы:

Земельные участки, принадлежащие физическому или юридическому лицу на праве собственности;

Земельные участки, выделенные в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности на земельные участки.

Не могут быть предметом ипотеки:

Земельные участки, изъятые из гражданского оборота, в том числе земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности;

Земельные участки или части земельных участков, площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

Земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые по закону не может быть обращено взыскание.

Предметом ипотеки может быть как сам земельный участок, так и арендные права на него. Закон устанавливает для этого вида залога особый режим, согласно которому ипотека этого права может осуществляться только с согласия собственника земельного участка (арендодателя) на срок, не превышающий срок аренды.

Ипотечный кредит под залог земельных участков является инвестиционным и предоставляется на долгосрочные цели, связанные с развитием сельскохозяйственного производства, улучшением земель сельскохозяйственного назначения, приобретением земельных участков и т.д.

3.2. Мероприятие по повышению поступлений от земельных платежей

В настоящее время при формировании доходной базы бюджетов всех уровней Российской Федерации, в первую очередь местных бюджетов, возрастает роль имущественных налогов и таких из них, как земельный налог и арендная плата за землю (далее земельные платежи).

С целью повышения поступлений от земельных платежей должно идти по пути:

• расширения налоговых полномочий органов власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления;
• законодательного закрепления основных доходных источников (собственные налоги и отчисления от налоговых поступлений) за регионами и местными бюджетами на долгосрочной основе согласно разграничению расходных полномочий и обязательств;
• сокращения размеров расщепления налоговых поступлений по уровням бюджетов, предусматривая зачисление со временем 100 процентов поступлений по определенным видам налогов и сборов за бюджетом одного уровня;
• отказа от практики централизации поступлений по региональным и местным налогам, к которым относятся земельный налог и арендная плата, в вышестоящие бюджеты и осуществления других мероприятий.

Совершенствование земельных отношений, бюджетной политики в части земельных платежей должно отвечать принципам бюджетного федерализма и стратегии развития страны на долгосрочную перспективу, обеспечивать эффективность бюджетного устройства, бюджетную самостоятельность и ответственность, социальную справедливость, консолидацию и рациональную территориальную интеграцию.

3.3. Формирование единого объекта недвижимости на базе земельного участка

Предлагается в г.Подольске отработать технологию формирования и ведения учета единого объекта недвижимого имущества на базе Государственного земельного кадастра. Для этого поэтапно следует создавать Реестр единых объектов недвижимости в Подольске (РЕОН). Формирование единого объекта предполагает включение в единый имущественно-земельный комплекс земельного участка в установленных границах и расположенных на нем зданий, строений и сооружений с указанием границ застройки и основных характеристик зданий, а также привязку объектов, неразрывно связанных с землей, к государственной кадастровой системе учета земельных участков. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города уже проводил работу по созданию Реестра объектов собственности Подольске, но только по жилищной сфере. Этот опыт будет учтен при создании РЕОН. Формирование единых объектов недвижимого имущества позволит повысить эффективность использования городской собственности, увеличить поступления от земельно-имущественных платежей, а также усовершенствовать процедуру оформления земельно-имущественных отношений.

Основная идея мероприятия состоит в том, что под государственным кадастром объектов недвижимого имущества является свод документов содержащих сведения о земельных участках и связанных с ними объектах недвижимого имущества.

Формирование единых объектов недвижимого имущества это один из этапов подготовки к введению налога на недвижимость взамен налога на имущество и земельного налога. Создание такой системы существенно упростит процедуру регистрации недвижимости в городе и сделает более прозрачными механизм распоряжения городскими ресурсами.

Для этого необходимо отработать на городском уровне технологии проведения комплекса работ, целью которых является формирование единого объекта недвижимого имущества в качестве единицы кадастрового учета.

По определению под единым объектом недвижимого имущества следует понимать земельный участок в установленных границах и расположенные на этом земельном участке здания, строения и сооружения с указанием границ застройки и основных характеристик зданий (этажность, материал стен, функциональное назначение) без учета характеристик внутренних помещений.

При создании системы формирования и учета единых объектов недвижимости предполагается использовать представление данных на векторной топографической основе. Представление данных в векторном формате позволит отслеживать всю полноту и целостность информации по объекту. То есть каждому реальному объекту местности будет соответствовать информация о его характеристиках, число которых не ограничено.

Такой подход позволит перейти от разрозненных, ведомственных реестров и баз данных к целостной системе учета, оценки, регистрации прав на недвижимое имущество, которая наглядно представит пространственное положение объекта в городской среде и даст его полное описание с использованием геоинформационной системы.

Базисом для единого объекта служит земельный участок, поэтому учет единого объекта необходимо осуществлять на базе государственного земельного кадастра.

В то же время на всей территории города Подольска необходимо провести проверку фактического использования земельных участков. Это позволит собрать сведения об их фактических размерах и состоянии, оценить фактическую способность объектов кадастрового учета соответствовать их назначению (разрешенному использованию), а также выявить факты использования объекта с нарушениями.

Заключение

В результате выполнения курсовой работы было выяснено, что земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

Для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

Для личного подсобного хозяйства;

Для коллективного садоводства и огородничества;

Для подсобных сельскохозяйственных производств;

Для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

1. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.
2. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
3. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.
4. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.
5. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.
6. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Для повышения эффективности управления земельными ресурсами г.Подольска были разработаны мероприятия, которые смогут оптимизировать доходы бюджета и усовершенствовать использование муниципальных земель.

Список использованной литературы

1. Положение «О комитете по управлению имуществом г.Подольска» № 500 от 19.04.2004 г./ГАРАНТ
2. Постановление «О прогнозе социально-экономического развития муниципального образования г.Подольск Московской области на 2007 год.»/ГАРАНТ
3. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости, М.; МЭГУ, 2004. - 354с.
4. Горемыкин В.А. Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация права и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: Филтнъ, 2004. - 537с.
5. Земельное право России / Под редакцией В.В. Петрова // М.: ТВИС, 2005. - 629с.
6. Кутафин О.Е.. Фадеев В.И. Муниципальное право Российской Федерации. М,: Юристъ, 2004.
7. Кухтин П.В., Левов А.А. Методология управления земельно-имущественным комплексом в регионе. Учебно-методическое пособие. М.:ФГНУ РНЦГМУ, 2003.
8. Кухтин П.В., Левов А.А. Основы государственного и муниципального управления недвижимостью. Учебно-методическое пособие. М.:ФГНУ РНЦГМУ, 2004.
9. Кухтин П.В., Левов А.А., Лобанов В.В., Семкина О.С. Управление земельными ресурсами. Учебное пособие. Спб.: Питер. 2005.
10. Мабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. М.: Филинъ, - 389с.
11. Руднев А. В., Кухтин П. В., Левов А. А., Семкина О. С, Морозов В. Ю., Хованова Н. В., Львов А. А.Система муниципального управления: Учебник для вузов. 4-е изд. (исправленное и дополненное) Под редакцией В. Б. Зотова. Питер, СПб 2008.
12. Севостьянов В.А., Севостьянов А.В. Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру / А.В. Севостьянов, В.А. Севостьянов // Труды Инженерно-экономического института. - М.: Изд-во Рос. Экон. Акад., 2000. - с. 368-379.
13. Севостьянов В.А. Особенности оценки развития и управления территориями поселений: Монография/Под ред. А.В. Севостьянова // Итоги научно-исследовательской работы Гос. ун-та по землеустройству в 1996-2000 гг. - М.: ГУЗ, 2001. - с. 88-92.
14. Севостьянов В.А., Конокотин Н.Г. Оценка земель в системе управления земельными ресурсами города / Н.Г. Конокотин, В.А. Севостьянов//Недвижимость: экономика, управление. Международный научно-технический журнал. №3, 2007. - с. 88-91.
15. Шейнин Л.Б. Земельное право России: Учебное пособие. М.: Эскмо, 2007.

Реферат

Управление земельными ресурсами муниципального образования

Выполнил: студент группы ЗК-45а

А. А. Колбенева _______________

Проверил: старший преподаватель

Д.А. Кирик____________________

«___» _____________________2011

Введение

1. Земельный ресурс как объект управления

2. Нормативно-правовая база управления земельными ресурсами

3. Управление земельными ресурсами муниципального образования

Заключение

Литература

Введение

В социально-экономическом развитии общества земельным ресурсам, землепользованию и земельным отношениям всегда принадлежит ведущая роль. Поэтому характер и масштабы земельных преобразований следует рассматривать как один из решающих факторов, которые определяют темпы и эффективность развития национальной экономики, становления рыночных отношений.

Управление земельно-ресурсным потенциалом страны охватывает весь спектр общественных отношений. Вместе с тем, земельные ресурсы как основное национальное богатство имеют ряд особенностей консервативного характера, которые не зависят от системы общественных отношений и которые не присущи другим средствам производства. В частности, земля является продуктом природы и возникла независимо от деятельности людей, земля, в отличие от всех других средств производства, в процессе использования не амортизируется и не уменьшает свои полезные свойства, использование земли связано с постоянством местоположения и ограниченностью пространства, в то время как иные средства производства в меру развития производительных сил количественно увеличиваются и качественно видоизменяются.

Земля - главный национальный ресурс, который относится к длинным активам. Нигде в мире земли (особенно сельскохозяйственные) не обращаются свободно на рынке, обязательно во всех странах введены определенные ограничения, чем ценнее земля по местоположению, тем больше ограничений. Практика землепользования России показала, что отсутствие таких ограничений, особенно в пригородных и курортных зонах, а также в населенных пунктах, привело к возникновению феномена огромного теневого рынка земли.

Проблема организации системы управления земельно-ресурсным потенциалом страны заключается в обеспечении рациональных масштабов государственного вмешательства в процессы распределения, использования и охраны земли, в формировании эффективных механизмов объединения административных и рыночных способов регулирования этих процессов, в поиске оптимальных организационных структур и форм управления данными процессами. Эти действия одновременно должны быть направлены на стимулирование деловой, инвестиционной активности и повышение эффективности использования земельной собственности, которая как объект предпринимательской деятельности служит определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с соответствующим доходом, что в условиях рынка является определяющим для каждого землевладельца и землепользователя.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ

А.В. Руднев

1 к.э.н., доцент кафедры муниципального управления

Государственной Академии Управления

им. Серго Орджоникидзе

Аннотация

В учебном пособии рассматривается механизм формирования земельных отношений в муниципальных образованиях. Даны основные понятия и особенности городской земли как объекта исследования и управления, механизмы формирования земельного рынка, методы оценки городской недвижимости. Анализируются различные подходы к системе управления земельными ресурсами городов, взаимоотношения муниципальных органов власти к проведению земельной реформы. Изложены механизмы осуществления деловых операций на рынке городской земли, основы коммерческого землепользования и данные о влиянии земельных платежей на бюджет городов и пути совершенствования рассматриваемой проблемы.

Учебное пособие построено на основе действующих российских нормативных актов и содержит базовый материал по управлению земельными ресурсами г. Москвы.

управление город земля муниципальное образование

• ВВЕДЕНИЕ
• 1. ГОРОДСКИЕ ЗЕМЛИ КАК ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЯ
• 2. МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ГОРОДСКУЮ ЗЕМЛЮ
• 3. ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ГОРОДСКОЙ ЗЕМЛИ
• ЛИТЕРАТУРА
• ВВЕДЕНИЕ
• Одним из главных элементов современной земельной реформы является формирование земельных отношений в городах. Земельная реформа коренным образом меняет земельный строй страны -- ушла в прошлое исключительная собственность государства на землю, появились различные формы собственности, земля становится объектом гражданско-правовых сделок, земельные споры рассматриваются в судах.
• Деятельность землепользователей в городах и других поселениях, особенности управления муниципальной землей представляет несомненный интерес. Городские земли -- уникальный ресурс -- пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека. К названным землям законодательство относит все земли, находящиеся в пределах черты поселений, которая является для них внешней границей. Черта поселений отделяет городские земли от иных земель.
• Сегодня местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления муниципальной собственностью. Наделенные определенными полномочиями в области земельных отношений, органы местного самоуправления планируют использование земли, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют права собственности на землю, участвуют в осуществлении контроля, а так же взимают плату за землю. Однако в нашей стране земельные платежи в общей структуре доходов местных бюджетов составляют незначительную часть, хотя в других странах земельные налоги традиционно являются одним из главных источников бюджета.
• Общеизвестно, что реальность и эффективность местного самоуправления определяется прежде всего материально-финансовыми ресурсами, имеющимися в их распоряжении. Отсутствие достаточных финансовых средств в бюджетах городов заставляет власти города совершенствовать бюджетную и налоговую политику. И в первую очередь это установление платежей за пользование природными ресурсами и, в частности, платы за городские земли.
• Управление земельными ресурсами городов на современном этапе связано, прежде всего, с практическим определением права собственности на городские земли, разграничением земель городов, находящихся в муниципальной собственности по территориальным уровням управления, совершенствованием системы управления имущественно-земельным комплексом города, разграничением функций управления городской недвижимостью между различными ветвями власти, определением дифференцированного норматива платы за городскую территорию в зависимости от рыночной стоимости земли, проведением оценки городских земель, развитием рынка городских земель, созданием инфраструктуры этого рынка.
• Вместе с тем, чтобы понять проблемы сегодняшнего и завтрашнего дня современного города, необходимо также иметь четкое представление о градообразующих факторах каждого административно-территориального образования, возможностях влияния средствами управления и права на состояние развития города, его окружающей природной среды.
• От того, насколько оперативно, эффективно и удачно будут решены эти вопросы, будет зависеть градостроительная, социальная и бюджетная политика города, реализация социально-экономических приоритетов городского развития. В рамках учебного пособия студентам специальности 061000 «Государственное и муниципальное управление» даются общие сведения и представления о деятельности землепользователей в городе, рациональном использовании земель поселений и системе управления муниципальными землями, которые дополняют курс лекций, читаемых автором на кафедре муниципального управления.
• 1. ГОРОДСКИЕ ЗЕМЛИ КАК ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЯ
• Земля представляет собой поверхностный слой земной коры, включающий голую материнскую породу, поверхность дна водоемов, почвы и другие элементы. Земля обеспечивает основное пространство и сырьевые ресурсы, необходимые во всех видах производства.
• Земельные ресурсы -- земли, которые находятся в границах территории государства, за исключением территориального моря.
• Земельные отношения -- общественные отношения между органами государственной власти и местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.
• Земельный участок -- часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
• Граница земельного участка фиксируется на планах и выносится в натуру. Площадь земельного участка определяется после выноса границы в натуру. Правовой статус земельного участка включает в себя целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения.
• Владельцы земельного участка -- общее наименование лиц, имеющих право собственности на земельный участок постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды земельного участка.
• Землеустройство представляет собой систему государственных мероприятий, направленных на регулирование земельных отношений, учет и оценку земельных ресурсов, организацию использования и охраны земель, составление территориальных и внутрихозяйственных планов землеустройства.

Мониторинг земель представляет собой систему наблюдений (съемки, обследования и изыскания) за состоянием земель, оценок этих изменений, прогноз и выработку рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов, а также систему информационного обеспечения ведения государственного земельного кадастра, землепользования, землеустройства, государственного контроля за использованием и охраной земель, иных функций государственного и местного управления земельными ресурсами.

Земля проявляет различные функции, которые обуславливают ее взаимосвязь с человеком. Как природный объект, существующий независимо от воли человека, земля выполняет экологическую функцию; как место и условие жизни человека -- социальную; как территория государства, пространственный предел государственной власти -- политическую; как объект хозяйствования -- экономическую функцию.

Классификация функций и качеств земли представлена на рис. 1.Имея столь разнообразные и обширные функции, земля являлась предметом пристального внимания и изучения на всем протяжении человеческой истории, так как именно она является основой для существования человечества.

Исследования проводились в рамках различных научных дисциплин, включая географию, юриспруденцию, социологию и экономику. В каждой научной дисциплине земля изучается различными путями, поэтому существуют разнообразные определения самого понятия земли.

Поэтому формирование земельных отношений в городах должно строиться на понимании всех концепций, только это позволит создать основу и базовые знания для эффективного управления земельными ресурсами.

Географическая концепция земли во многом формирует основы знаний о земле, которые необходимы при исследовании данного вопроса. Землю можно использовать для множества целей -- сельское хозяйство, объекты торговли, промышленности, жилищного строительства, отдыха и т.д.

Конкретные решения о землепользовании определяются климатом, топографией и распределением природных ресурсов, наличием центров народонаселения и условиями развития региона, элементами технологии и культуры. Степень воздействия каждого элемента изменяется в зависимости от географического положения. И поэтому предмет географических исследований имеет важное значение для земельного регулирования.

Сущность юридической концепции земли как объекта недвижимости определена тем, что переход на современном этапе к ликвидации монополии государственной собственности на землю существенным образом изменил характер и содержание земельных отношений. В результате установления множественности форм земельной собственности и включения земли как объекта недвижимости в систему рыночного оборота путем совершения купли-продажи, залога, наследования, аренды земельные отношения приобрели имущественный характер. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Если физические характеристики и юридические ограничения в большей степени влияют на характер землепользования, то все большее количество социальных групп проявляет интерес к тому, как используется земля и каким образом распределены соответствующие права.

Многие люди хотят сохранить первозданную красоту земли и ставят во главу угла экологические аспекты землепользования -- социальная концепция, другие рассматривают землю, в первую очередь, как важный рыночный товар и стремятся интенсивно его использовать -- экономическая концепция земли.

Сочетание интересов данных групп и их регулирование определяется правительством и местными органами власти.

Существуя как природный объект без воздействия человека, земля как средство производства обладает рядом качеств.

Важнейшей отличительной особенностью земли, позволяющей ей выступать в сельском, лесных и садово-парковых хозяйствах главным средством производства, является плодородие. Плодородие в значительной степени определяет потребительскую стоимость земли, ее полезность и способность в соединении с трудом быть источником получения продукции.

В отличие от других средств производства, которые в процессе использования изнашиваются, уменьшают свои полезные свойства, выходят из хозяйственного оборота, естественная производительная способность земли не уменьшается, а увеличивается при правильном и рациональном использовании.

В то время, как другие средства производства могут быть созданы в необходимых количествах и размерах, поверхность земли не может быть расширена. Выясняя, что же отделяет землю от других материальных предметов, то обнаружим, что основным свойством земли является ее площадь. Пространственная ограниченность земли, как объективное свойство, означает не ограниченность ее производительных сил, а лишь необходимость и возможность использования земли в тех пространственных пределах, которые определены природой. Фиксированное значение земли ограничивает ее предложение, что порождает возникновение земельной ренты.

С пространственной ограниченностью земли тесно связана такая особенность, как постоянство ее местонахождения, т.е. необходимость использования земельного участка там, где он размещается. Местоположение земельного участка, в свою очередь, определяет экономические, социальные, административные и физические факторы.

Существенной особенностью земли является ее незаменимость, т.е. невозможность использовать вместо нее какие-либо иные средства производства. Незаменимость земли создает объективную необходимость повышения уровня интенсивности использования земельных участков путем вложения дополнительных затрат.

Земельные участки и права на них, а также прочно связанные с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и другие) находятся в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом. Земельный участок может быть делимым и неделимым:

делимым признается земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и использования может быть разделен на части, каждая из которых может образовать самостоятельный участок;

неделимый участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки.

Земельным законодательством в соответствии с их целевым назначением все земли Российской Федерации подразделяются на семь категорий:

Земли сельскохозяйственного назначения;

Земли населенных пунктов (городов и других поселений);

Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и т. п.;

Земли особо охраняемых территорий (природоохранного, природно-заповедного фонда, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения);

Земли лесного фонда;

Земли водного фонда;

Земли запаса.

В учебном пособии будут рассмотрены только вопросы, связанные с землепользованием в городах.

Городская земля -- это не просто территория, пространство, служащее местом размещения промышленных объектов, развития производительных сил общества; это природная среда, предназначенная создать для существования и развития общества благоприятные условия. К городским землям законодательство относит все земли, находящиеся в пределах черты городских поселений, которая является для них внешней границей.

Черта городских поселений отделяет земли городов от иных земель. Установление и изменение черты поселений определяется, на основе утвержденной градостроительной и землеустроительной документации, законами субъектов Российской Федерации.

Городские земли образуют сложный состав, в который входят земельные участки:

жилой и общественной застройки, занятые жилыми, культурно-бытовыми, административными, культовыми и иными зданиями, строениями и сооружениями и предназначенные для этих целей; общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, парками, скверами, бульварами, пляжами и иными объектами и предназначенные для удовлетворения общественных нужд населения;

промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки;

транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые зданиями и сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного и других видов транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи;

особо охраняемых территорий и объектов природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, занятые памятниками природы, парками, садами, а так же памятники истории и культуры, музеи-заповедники, музеи-усадьбы;

водных объектов, занятые замкнутыми и поверхностными водоемами, акваториями, водоохранными зонами;

сельскохозяйственного использования, занятые сельскохозяйственными угодьями, а также зданиями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного производства.

Значительная часть территории города занята жилыми домами, объектами культурного назначения, т. е. жилой и общественной застройкой. Жилищные органы муниципалитетов и частные владельцы обязаны содержать придомовые территории, улицы и проезды в порядке и чистоте, сохранять зеленые насаждения. Если земли заняты ведомственными жилыми домами, то соответствующие функции в качестве субъектов землепользования выполняют предприятия и организации -- владельцы домов.

Пользователями участков городской застройки, предоставленных для промышленности, являются государственные, муниципальные, частные предприятия и общественные организации. Вокруг каждого предприятия устанавливается санитарно-защитная зона; ее ширина зависит от степени вредности производства. Земли этой зоны предприятиям не передаются, но благоустраиваются и озеленяются за счет предприятия.

Земли общего пользования, как правило, находятся в муниципальной собственности, которыми ведают земельные комитеты, комитеты культуры, коммунального хозяйства, администрации парков и т.д.

Земли, занятые городскими лесами, водоемами и объектами особо охраняемых территорий, выполняют санитарно-гигиеническую функцию, улучшают микроклимат, защищают экологическое благополучие города.

К землям сельскохозяйственного использования относят небольшие земельные участки в черте города, которые при необходимости расширить городскую застройку изымаются из оборота.

Городская земля как объект недвижимости, приносящий доход, обладает целым рядом особых характеристик:

1. Потенциальный рост цены земли. Изменения в системе землепользования, миграция населения, относительный дефицит участков, урбанизация территории, инфляционные процессы и другие факторы повышают цену городской земли.

2. Неравномерные денежные потоки. Инвестиции в недвижимость требуют неравных затрат, от отрицательных денежных потоков при приобретении земельного участка и сооружения объекта до положительных во время эксплуатации и продажи.

3. Риск и неопределенность. Поскольку земля является физически недвижимой, инвестиции в нее подвержены более широкому спектру рисков, чем другие вложения. Земля обладает низкой ликвидностью.

4. Гибкие условия финансирования и особая налоговая политика.

5. Стратифицированные рынки. Рынки недвижимости являются узкими, локальными, сегментированными и персонализированными.

По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром -- объектом хозяйственного оборота, то есть практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя стоимость и цена.

Стоимость -- это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект, это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемый земельный участок. Существует много видов стоимости, они необходимы в силу различных потребностей и функций (заемная, страховая, инвестиционная, арендная и т. д.). Однако в общем стоимость может быть разделена на две широкие категории: рыночная и потребительская.

Рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену продажи объекта, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе спроса и предложения. Ее также иногда называют объективной стоимостью или стоимостью в обмене.

Потребительская (субъективная, инвестиционная) стоимость отражает цену объекта, предназначенного для конкретного пользователя.

Во многих странах мира земли несельскохозяйственного назначения оцениваются для целей налогообложения по их рыночной цене, а угодья сельскохозяйственные -- по потребительской. На базе рыночной цены земли формируется стоимостная шкала, используемая при налогообложении земельной собственности. Наиболее важными компонентами рыночной стоимости являются: полезность объекта; спрос и дефицитность; возможность передачи прав; степень ликвидности.

Стоимость земли не есть что-то данное, само по себе присущее, она зависит от совокупности факторов и социально-экономических явлений. Классические факторы, влияющие на стоимость земли и использующиеся при оценке земли, можно разделить на четыре категории: экономические, социальные; юридические, административные или политические; физические, связанные с местоположением (рис. 2).

Перечисленные факторы нельзя отделять друг от друга, они непосредственно взаимосвязаны и представляют основной исходный материал при проведении оценки земли и формировании стоимости.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов, которые могут быть объединены в следующие четыре группы:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

3. Принципы, связанные с рыночной средой.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны и могут использоваться одновременно. Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают следующие: полезность, замещение и ожидание.

Полезность -- это способность земли участка удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость земли определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой участок земли с эквивалентной полезностью. Данный принцип лежит в основе трех традиционных подходов к цене, используемых в процессе оценки: доходного, затратного и сравнения продаж.

Ожидание -- это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения землей. С этим принципом связаны два понятия: стоимость денег во времени и дисконтирование. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями, включают: остаточную продуктивность, вклад, возрастающие и уменьшающиеся доходы, сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение.

Остаточная продуктивность -- это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал.

Вклад -- это сумма, на которую увеличивается или уменьшается цена земельного участка или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы, хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

Определение сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная цена земли.

Экономический размер -- это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая цена объекта.

Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Потоки доходов в большей степени зависят от того, как местоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства автострады или из-за конкурента, способного благодаря своему местоположению «перехватывать» потенциальных клиентов, может серьезно уменьшить доход. Таким образом, стоимость земельного участка подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

Принцип соответствия -- в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Принцип спроса и предложения является краеугольным камнем в теории оценки стоимости. Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет рыночную стоимость собственности, которая, в свою очередь, отражается в рыночных ценах.

Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку предложение ее, по существу, является величиной фиксированной. Это означает, что цены на земельные участки в городах будут определяться факторами спроса, например, плотностью населения и темпами экономического роста, уровнями занятости и дохода, местной транспортной системой и т. д.

Изменение уровня ставок арендной платы в сторону повышения приведет к превышению предложения земли над спросом. В таких условиях земля не будет пользоваться спросом и произойдет снижение арендной платы. Если же уровень ставок понизится, то спрос на землю превысит ее неизменное положение и произойдет повышение арендной платы.

Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на рынке земли обостряется конкуренция. Разумная конкуренция стимулирует развитие бизнеса, но при ее избытке конкуренция уничтожает нормальную прибыль от бизнеса и происходит наращивание спекулятивной, незаработанной прибыли от уникального положения земли, которую необходимо использовать в рамках всего общества.

Принцип изменения, как и принцип ожидания, вскрывает необходимость определения рыночной стоимости для целей налогообложения на определенную дату, так как территории переживают четырехфазные периоды развития -- рост -- стабильность -- упадок -- обновление. Эти перемены происходят постоянно, и рыночная стоимость определяется динамикой экономических, политических и демографических факторов на этой территории. Поскольку предложение земли фиксированно, ее стоимость сильно зависит от колебания этих факторов рынка.

Анализируя основные подходы к оценке городских земель, следует отметить, что экономическая наука и практика выработала и использует три основных подхода:

сравнения продаж земельных участков;

затратный метод;

метод капитализации дохода.

Основным приемом оценки земли является метод сравнения продаж. Этот метод использует цены продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по существенным характеристикам как базовые для последующего анализа.

Предполагается, что цена, за которую земельный участок был продан, отражает равновесие спроса и предложения, и если условия на рынке недвижимости существенно не изменились, то аналогичный по своим характеристикам земельный участок может быть оценен на том же уровне. Метод основан на принципе замещения, рациональный покупатель не заплатит за земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Процедура метода следующая:

выявление фактических продаж земельных на соответствующем рынке;

проверка информации о сделках, что сделки не являются вынужденными и все стороны действовали экономически рационально;

внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком (размер, местоположение, форма и глубина участка, рельеф и др.).

На практике используется несколько приемов оценки земли этим методом, это прием единицы сравнения и прием базового, стандартного участка. Когда анализируются участки на основе фактической стоимости единицы сравнения (гектар, кв. метр и др.) и реального или гипотетического базового участка. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Высокие средние отклонения по зонам показывают, что, возможно, необходимы дальнейшие уточнения, основанные на рыночной информации и реальной действительности. Как только для каждой зоны определена стоимость единицы сравнения, производится уточнение на уровне отдельных земельных участков.

Оптимальным определением стоимости единицы сравнения является земельный участок квартала. Такой прием позволяет учесть большинство отклонений в пределах этой территории, а в показатели меньших земельных участков вносятся лишь незначительные поправки по размеру, но относительно похожи в отношении других параметров.

Когда не хватает информации для применения метода сравнения продаж, используют другие методы.

Одним из таких методов является метод абстрагирования, известного так же как метод оценки земли по остаточной стоимости. Стоимость освоения, взятая из затратной модели, вычитается из цены продажи освоенного участка, что дает оцененную стоимость земли по остаточному принципу. Этот метод дает более точные цифры для земельных участков с относительно новыми сооружениями, для которых легко определить затраты на возведение нового сооружения равной полезности и износ.

Многие риэлторские фирмы в России используют при оценке городской земли метод остатка для земли. Оценщики используют вместо общей стоимости застроенного участка доходность объекта недвижимости. Поэтому применение данного метода возможно, когда известна стоимость сооружения на участке, доходность, приносимая объектом, и срок эксплуатации сооружения. Метод применим для оценки свободных участков и участков с новыми объектами, приносящими доход. Остаточный доход для земли -- это сумма, оставшаяся после удовлетворения известных требований к доходу сооружения, которая затем капитализируется для оценки стоимости земельного участка. Данный метод нельзя использовать для оценки стоимости земли напрямую, а только как информацию для других методов.

Одним из основных методов оценки недвижимости является затратный метод.

Затратный метод иначе называют методом суммирования затрат, что больше соответствует его содержанию. Этот метод основан на принципе добавочной продуктивности. Затратный подход может дать оценку стоимости, приносящей доход собственности. Лучше всего этот метод подходит для определения обоснованности нового строительства, варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, в реновационном анализе, при оценке страхования рисков, поимущественного налогообложения и других целей. При затратном подходе сначала оценивается стоимость воспроизводства, а затем из полученной суммы вычитается оцененный износ. Основными недостатками такого подхода при оценке объектов недвижимости являются, во-первых, невозможность отделения зданий и сооружений от земли; во-вторых, невозможность сооружения нового, уже изношенного здания. Метод следует применять с большой осторожностью и может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений.

Современная практика оценки недвижимости применяет также метод капитализации дохода. Метод капитализации дохода подразумевает оценку дохода (земельной ренты), который приносит объект недвижимости, и капитализацию его в цену участка на момент оценки. Предполагается, что потенциальный владелец земельного участка рассчитывает на получение потока доходов от его эксплуатации, при этом обязательно учитываются альтернативные варианты вложения капитала.

В основе метода лежит простое соотношение: стоимость земельного участка равна отношению дохода, полученного от его эксплуатации, к ставке капитализации:

где V -- стоимость земельного участка; I -- доход от эксплуатации земельного участка (арендная плата); R -- ставка капитализации.

Ставка капитализации берется аналогично тем ставкам, которые инвесторы получают на помещение капитала с той же степенью риска. Поскольку данный метод предполагает оценку потока доходов за несколько лет (от 1 до n), необходимо провести дисконтирование этого потока денежных поступлений. Тогда стоимость земли будет определяться:

V = I1 / (1 + R) + I2 / (1 + R)2 + . . . + In / (1 + R)n . (2)

Используя данный метод, трудно определить на будущее истинную стоимость городских земельных участков, что соответственно отразится на земельной ренте при долгосрочной аренде. Однако вследствие роста населения и развития инфраструктуры цена участка повысится, поэтому земельная рента обычно несколько выше годовой стоимости участка в начале срока аренды и намного ниже ее к концу этого срока. Метод капитализации дохода наиболее перспективный для оценки городских земель.

Земельным законодательством РФ предусматривается следующий механизм оценки земельных участков:

1. Для проведения оценки земельных участков образуются оценочные комиссии, в состав которых входят государственные и независимые эксперты, имеющие соответствующие лицензии. Председатель и члены оценочной комиссии должны быть компетентными и обладать опытом оценки земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости.

2. Оценочная комиссия готовит заключение о цене застроенных и незастроенных земельных участков, а также о правах на земельный участок, если эти сведения запрашиваются собственниками, владельцами, пользователями земельных участков, компетентными органами, судами и другими лицами. Собственники, пользователи земли предоставляют оценочной комиссии необходимые документы и сведения для проведения оценки.

3. Основой определения цены конкретных земельных участков служат рыночные цены. Для установления цены используется сравнительная оценка по аналогии с известным земельным участком или оценка по доходности земельного участка.

4. Оценочная комиссия осуществляет ведение и сбор информации о ценах на земельные участки и связанные с ними объекты недвижимости на основе поступающих в органы государственной регистрации прав на земельный участок договоров купли-продажи.

Полученная информация накапливается в банке данных и наносится на карту. По этим данным ежегодно определяется среднетерриториальная цена земельных участков.

Комиссия составляет сборник среднетерриториальных цен земельных участков, который передается органам налоговой инспекции в целях контроля налогообложения и публикуется для информирования населения.

5. В случае продажи земельного участка по более высокой цене доход, полученный сверх среднетерриториальной цены земельного участка, поступает в соответствующий бюджет.

Проведенный анализ показал, что городская территория должна рассматриваться как взаимосвязанное, взаимообусловленное ресурсное и факторное пространство, а использование земель должно строиться на комплексной экономической оценке, которая позволит более эффективно использовать территориальные ресурсы.

2. МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ГОРОДСКУЮ ЗЕМЛЮ

Начало земельной реформе в России было положено еще в 1990 г. союзным законодательством (принятие закона «О собственности в СССР» и «Основ законодательства СССР и союзных республик о земле»), более радикальное проведение земельной реформы и коренное изменение земельных отношений произошло с принятием Закона РСФСР «О земельной реформе» и Земельного кодекса РСФСР 1991 г.

Земельный кодекс ликвидировал монополию исключительной государственной собственности на землю и установил различные формы собственности на землю, включая и частную. С принятием Указа Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. открылся новый этап в земельной реформе. В интересах дальнейшего совершенствования земельных отношений в условиях рыночной экономики гражданам и юридическим лицам -- собственникам земельных участков -- было предоставлено право совершать гражданско-правовые сделки с землей, т.е. продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду и т.д., а также передавать земельный участок или его часть в качестве взносов в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, в том числе с иностранными инвестициями. Государство гарантировало неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.

Это было также подтверждено Конституцией Российской Федерации, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно. Право собственности -- право конкретного субъекта использовать имущественные объекты своей властью и в своем интересе на основе и в пределах установленного в государстве правопорядка. Структура форм собственности на землю представлена на рис. 5.Кроме того, возникли и другие формы права на землю. Это -- право пожизненного наследуемого владения землей; право пользования (бессрочное, краткосрочное и долгосрочное); право аренды (краткосрочное и долгосрочное). Право государственной собственности на землю в России исчисляется столетиями, а последние семьдесят лет оно было исключительным, т.е. другой собственности не допускалось -- было только пользование. Сегодня земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и субъектов Федерации, являются государственной собственностью. Из государственных земель выделяются земли федерального значения. К ним относятся земли, которые имеют общероссийское значение, правовой режим которых установлен федеральными законами или распоряжениями, а управление осуществляется органами государственной власти РФ. В состав земель федерального значения входят:

земельные участки, занятые объектами министерств обороны и безопасности государства;

земельные участки, занятые федеральными энергетическими и космическими системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности, связи, транспорта и других объектов федерального значения;

земельные участки государственных природных заповедников, национальных парков, памятников природы, культуры и искусства федерального и всемирного значения;

земельные участки Российской академии наук, отраслевых академий наук, научных и образовательных учреждений федерального значения и др.

Также следует отметить, что все земельные участки, занимаемые федеральными объектами (здания федеральных органов власти, сооружения, предприятия и др.), относятся к федеральной собственности.

Субъекты Федерации -- собственники земли и других природных ресурсов на своих территориях. Разграничение государственных земель происходит согласно законам о разграничении имущества и договоров между федеральным центром и регионами.

Право муниципальной собственности на землю установлено в 1990 году.

Муниципальная собственность на землю -- это собственность муниципальных образований. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», принятый 12 августа 1995 года, предусматривает, что финансово-экономическую основу местного самоуправления составляет муниципальная собственность, в состав которой входят муниципальные земли [ст. 28, 29].

Объектами права муниципальной собственности на землю являются земельные участки в границах муниципальных образований, отнесенных к муниципальной собственности на основании законодательных актов. Т. е. в муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты города (поселения), за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность, также земельные участки за чертой города, переданные в муниципальную собственность органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут дополнительно безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности

Субъектами права муниципальной собственности на землю являются городские, районные, поселковые и другие муниципальные образования, в лице органов местного самоуправления, наделенные в соответствии с уставом муниципального образования собственной компетенцией в решении вопросов владения, пользования и распоряжения землями, находящимися в муниципальной собственности. Муниципальные земли городов устанавливаются методом так называемого вычитания -- это земли на территории муниципального образования, за исключением земель федеральных, субъектов Федерации и находящихся в собственности физических и юридических лиц.

Основанием отнесения городских земель к объектам муниципальной собственности являются:

решение об отводе земельных участков под объекты муниципальной собственности; решение органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование, за исключением земель, занятых объектами государственной собственности и необходимых для их обслуживания;

решения о предоставлении органами местного самоуправления земли в аренду юридическим и физическим лицам, кроме земельных участков, на которых размещены объекты государственной собственности;

решения органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков в срочное пользование;

решения о предоставлении органами местного самоуправления земельных участков физическим лицам в пожизненное наследуемое владение;

договоры о приобретении земельных участков в муниципальную собственность как в границах, так и за пределами территории муниципального образования, в том числе посредством выкупа;

отсутствие правоустанавливающих документов на земельные участки (включая земли общего пользования, инженерной инфраструктуры), кроме земель, отнесенных действующим законодательством к государственной собственности;

отсутствие собственника или отказ собственника от права владения земельным участком (бесхозная недвижимая вещь);

решения органов государственной власти о передаче земельных участков, находящихся в государственной собственности в муниципальную собственность.

Передача земель, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, осуществляется Правительством РФ, земель, находящихся в государственной собственности субъекта РФ, органами государственной власти субъекта Федерации.

Споры, возникающие в связи с отнесением земельных участков к объектам права муниципальной собственности на землю, разрешаются посредством согласительных процедур или в судебном порядке.

Органы местного самоуправления в соответствии с законодательством вправе передавать земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, другим лицам в собственность, срочное или постоянное пользование, сдавать в аренду, отчуждать, передавать гражданам в пожизненное наследуемое владение, а также совершать с ними иные сделки. Безвозмездная передача земель, находящихся в муниципальной собственности, в государственную не допускается.

Обмен земель, находящихся в муниципальной собственности, между муниципальными образованиями производится на основании договоров между ними. Представительный орган местного самоуправления устанавливает порядок управления и распоряжения землями, находящимися в муниципальной собственности, в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Нормативные правовые акты органов местного самоуправления по вопросам регулирования земельных отношений, не противоречащие действующему законодательству и изданные в соответствии с их полномочиями, действуют на всей территории муниципального образования и обязательны для всех владельцев земельных участков, независимо от формы собственности и других прав на земельный участок.

Механизм предоставления земельных участков из муниципальных земель для застройки включает:

1. В соответствии с территориальным планированием использования земель и потребностями развития территории органы местного самоуправления по собственной инициативе объявляют конкурсы и аукционы на право застройки незанятых земельных участков из муниципальных земель либо строительного подряда для промышленных, транспортных, коммерческих и иных целей за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов или средств застройщиков. При этом сообщается, на каком праве предоставляется земельный участок.

2. Конкурсы и аукционы на право застройки объявляются в средствах массовой информации не менее чем за три месяца до их проведения.

3. Аукцион на право застройки может быть объявлен после получения необходимых документов об отводе земельного участка для указанной цели, определения основных показателей застройки.

4. Конкурс на право застройки проводится посредством выбора предложений заявителей, оптимально отвечающих требованиям устроителя конкурса.

5. Высокая стоимость с тенденцией постоянного увеличения и, как правило, социальная значимость земли предполагают соблюдение принципа публичности при совершении сделок с ней.

Поэтому предоставление городских земель происходит только через конкурс или аукцион.

Конкурсы и аукционы на право застройки земельных участков проводятся в соответствии с гражданским законодательством.

Характеристика различных способов предоставления земельных участков представлена в таблице 1.

6. С победителем конкурса или аукциона не ранее чем по истечении месячного срока заключается договор о предоставлении (продаже) земельного участка на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды с определением всех обременений, прав и обязанностей застройщика, в том числе порядка утверждения проектной документации, сроков начала и окончания строительства, минимальной стоимости строительства, порядка расторжения договора при невыполнении обязательств и других условий.

7. Итоги конкурса или аукциона должны быть объявлены публично в средствах массовой информации не позднее чем через семь дней после завершения конкурса или аукциона.

Решение конкурсной или аукционной комиссии может быть обжаловано в суд в месячный срок и признано судом недействительным, если нарушены правила проведения конкурса или аукциона, в том числе если ограничено число участников вследствие действий должностных лиц органов местного самоуправления либо других участников.

В случае продажи земельного участка в собственность под застройку его начальная цена не может быть ниже нормативной цены. Если на конкурс или аукцион явился единственный претендент, конкурс или аукцион считается несостоявшимся, а претенденту по истечении месяца земельный участок может быть предоставлен на общих основаниях.

В случае необходимости сноса зданий, строений, сооружений и изъятия земельных участков при предоставлении земельных участков под застройку органы местного самоуправления могут объявить конкурс или аукцион на право застройки земельных участков не ранее, чем будет утверждена, объявлена и зарегистрирована в Государственном земельном кадастре зона отчуждения земельных участков и другой недвижимости, на каком бы праве владения земельные участки ни находились у граждан и юридических лиц, и не ранее выкупа их недвижимости.

Зона отчуждения земельных участков должна быть объявлена не позднее чем за год до изъятия земельных участков. Изъятие земельного участка ранее чем за год допускается с согласия его владельца.

Граждане и юридические лица, получившие земельные участки в собственность, наследуемое владение, постоянное пользование, аренду или в результате сделок с недвижимостью, вправе осуществлять строительство, снос или реконструкцию приобретенных ими зданий, сооружений в соответствии законодательством при выполнения установленных условий.

Право начала строительства наступает после согласования и утверждения в установленном порядке его проекта, получения разрешения на строительство от местных органов власти. На земельных участках, предоставленных в срочное пользование, допускаются временные постройки, подлежащие по истечении срока сносу за счет средств владельца.

Государственная регистрация права муниципальной собственности на землю осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Земельные участки регистрируются в Государственном земельном кадастре.

Характеристика способов предоставления муниципальной земли

Коммерческий аукцион

Инвестиционный конкурс

Быстрая продажа земли

Максимальная цена

Продажа при соблюдении местных цен

Более высокая цена

Инвестирование в развитие объекта

2. Преимущественное назначение для:

Небольших участков

Мелких и средних объектов

Крупных массивов

3. Обязательства потенциальных инвесторов:

Участие в торгах

Внесение залога

Отправление своих предложений по почте

Принятие указанных условий

Назначение первоначальной цены или более высокой

Принятие особых условий

4. Преимущества:

Быстрый, несложный

Гласность

Присутствие всех потенциальных покупателей

Немедленное достижение результатов

Соревнование

Возможность повышения цены

Нет необходимости в специальном помещении

Возможность устанавливать условия

Вероятность более высоких цен

5. Недостатки

Потребность помещения

Невозможность устанавливать условия

Возможность сговора

Длительная процедура

Медленнее других способов

Больше затрат на проведение

Государственный земельный кадастр представляет собой систему необходимых и достоверных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков, об их качественной характеристике, о владельцах земельных участков, правовом режиме землепользования, об оценке земельных участков, иных необходимых и достоверных сведений о земле. Сведения Государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению при использовании и охране земель, предоставлении и изъятии земельных участков, совершении сделок с землей, определении размеров платежей за землю, проведении землеустройства, оценке хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий по использованию и охране земель. Государственный земельный кадастр является фискально-правовой системой, обеспечивающей рациональное налогообложение объектов недвижимости, дающей информацию для управления ими и создающей основу для обеспечения гарантий пользователей на эти объекты (рис. 7).

Государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется по месту расположения земельного участка и включает в себя внесение в государственный реестр (Поземельную книгу):

сведений о лице, приобретающем право на земельный участок;

сведений об условиях договора о предоставлении земельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременениях в его использовании;

сведений о совершенных сделках и иных действиях по распоряжению земельным участком;

сведений о наложении запрета на совершение сделок с земельным участком;

решений уполномоченных органов о включении земельного участка в зону отчуждения для государственных нужд.

Государственная регистрация сделок с земельным участком осуществляется при наличии плана земельного участка, являющегося предметом сделки. Регистрация прав на земельный участок проводится в десятидневный срок с момента поступления в орган государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых документов о правах на земельный участок. Затем выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистраторе.

При государственной регистрации сделки с земельным участком, не влекущей за собой отчуждения земельного участка, соответствующая запись о совершении сделки с земельным участком вносится в государственный реестр (Поземельную книгу). Если совершается сделка с земельным участком, влекущая за собой отчуждение земельного участка, документ продавца о правах на землю подлежит сдаче в орган государственной регистрации прав на земельный участок. Порядок регистрации прав на земельные участки и связанную с ними недвижимость определяется федеральными законами о Государственном земельном кадастре и о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

Подобные документы

Управление системами жизнеобеспечения муниципального образования и анализ состояния системы распределения компетенций муниципальных образований, тенденций ее развития. Разработка модели распределения компетенций между органами местного самоуправления.

контрольная работа , добавлен 20.04.2012


Изучение персонала как объекта управления на предприятии. Современные методы оценки деятельности коллектива. Оценка источников найма и критерии отбора муниципальных служащих. Проведение проверки деловых, профессиональных и личных качеств кандидата.

курсовая работа , добавлен 30.03.2015


Сущность и характеристики человеческих ресурсов. Анализ современного состояния управления человеческими ресурсами в российских организациях. Особенности формирования внутрифирменного механизма управления, разработка рекомендаций по его совершенствованию.

курсовая работа , добавлен 23.01.2013


Городские земли как объект исследования и управления. Состав, характеристики и классификация земель местного самоуправления. Муниципальная собственность на городскую землю. Земельная собственность в России. Формирование рынка городской земли.

курсовая работа , добавлен 20.01.2008


Теоретическое исследование систем городского управления за рубежом, процесса их формирования и развития. Обзор основных моделей местного самоуправления. Анализ общих принципов городского управления и распределения компетенций и средств их выполнения.

курсовая работа , добавлен 18.07.2014


Изучение стоимости предприятия, ее виды и роль в управлении. Определение основных подходов к оценке бизнеса. Рассмотрение механизма формирования и управления финансовыми ресурсами предприятия. Проведение расчета стоимости на примере ОАО "Татнефть".

дипломная работа , добавлен 24.07.2014


История формирования понятия управления, определение его основных принципов. Определение сущности, отличительных признаков, ограничителей и процессов проекта. Особенности управления координацией, целями, человеческими ресурсами, поставками и рисками.

контрольная работа , добавлен 06.09.2010


Оценка системы управления человеческими ресурсами на примере ООО "Автобус", методика и цели ее формирования, содержание и значение. Переподготовка кадров и управление карьерой персонала как основные элементы системы управления человеческими ресурсами.

курсовая работа , добавлен 09.11.2016


Планирование здравоохранения на уровне муниципальных образований. Определение объемов медицинской помощи, оказываемых населению муниципального образования в рамках государственных гарантий. Формирование муниципального задания участковой больницы.

реферат , добавлен 20.04.2011


Понятие, сущность и организационно-правовые основы формирования прибыли как объекта управления. Общая характеристика и анализ финансового состояния исследуемого предприятия. Оценка формирования и использования прибыли, пути оптимизации управления.