Одно ООО продало другому ООО объект недвижимости и земельный участок под ним. Был составлен акт приема-передачи в произвольной форме. Документы сданы в Росреестр для регистрации сделки. В дальнейшем продавец отозвал документы из Росреестра и отказался от совершения сделки. Не смотря на подписание акта приема-передачи, имущество фактически Покупателю не передали (не переданы ключи от здания, документы на недвижимость, заблокирован какой-либо доступ и т.д.). Покупатель обратился в суд с иском о понуждении к гос регистрации сделки. Необходима судебная практика по данному вопросу.

Ответ

См. практику - Постановление АС ВВО от 11.08.2015 № А79-5442/2013, Постановление АС ВВО от 24.06.2015 № А39-2502/2014, Постановление АС ЗСО от 15.09.2016 № А81-5229/2015, Постановление ФАС ДВО от 13.03.2014 № А73-6339/2013.

«Стороны договора купли-продажи недвижимости обязаны обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Если продавец уклоняется от регистрации, то покупатель вправе подать:

• иск о государственной регистрации перехода права, если продавец передал объект;
• иск о передаче недвижимости и государственной регистрации перехода права, если продавец не передал объект.

Перед тем как обращаться в суд, покупатель должен:

• собрать ;
• убедиться, что сможет .

Кроме нематериальных требований, покупатель вправе:

• потребовать , и
• предъявить , которые стороны оговорили в договоре, например штраф за каждый день просрочки.

Кроме того, есть случаи, когда у покупателя нет возможности зарегистрировать переход права из-за продавца. И при этом продавец сознательно не уклоняется от регистрации. См. отдельную рекомендацию .

Что сделать покупателю перед тем, как обращаться в суд

Перед тем как направлять в суд требование о регистрации перехода права собственности на недвижимость, покупатель должен совершить два действия.

Действие 1. Собрать доказательства, что продавец уклоняется от регистрации

Покупателю нужно убедиться, что он сможет доказать уклонение продавца от регистрации. Например, доказательством будет переписка с продавцом, из которой можно сделать вывод, что продавец затягивает или отказывает в предоставлении необходимых документов.

Пример из практики: суд признал, что продавец уклоняется от регистрации, поскольку в ответ на требование подать документы в Росреестр он заявил, что общее собрание участников не одобрило сделку

Покупатель перечислил полную оплату на расчетный счет продавца и принял по акту участок и склад на нем.

Продавец уклонялся от регистрации, и покупатель направил письмо с просьбой в течение пяти дней письменно сообщить о сроке подачи в Росреестр совместного заявления о регистрации перехода права собственности.

В ответ продавец предложил расторгнуть договор, поскольку сделку не одобрило общее собрание участников продавца.

Суд удовлетворил требование покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на участок и склад. Он установил, что указанные обстоятельства говорят об уклонении продавца (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 августа 2015 г. № Ф01-2541/2015 по делу № А79-5442/2013).

Только факт того, что продавец не представил на регистрацию документов, не доказывает уклонение от регистрации.

Пример из практики: покупатель участка имел возможность, но не запросил у продавца его экземпляр договора, прежде чем обращаться в Росреестр за регистрацией перехода права собственности

Покупатель участка обратился в Росреестр за регистрацией перехода права собственности на земельный участок. Росреестр сначала приостановил, а позже прекратил регистрацию, поскольку покупатель не представил второй экземпляр договора купли-продажи.

Покупатель решил, что продавец уклоняется от регистрации. Он обратился в суд с требованием обязать Росреестр провести регистрацию перехода права собственности.

Суд отказал, поскольку «документов, подтверждающих обращение истца к ответчику с запросом о представлении второго экземпляра договора для осуществления процедуры регистрации... судам представлено не было... покупатель земельного участка имел возможность обратиться... с запросом о предоставлении второго экземпляра договора до подачи документов» (постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 июля 2016 г. № Ф05-8335/2016 по делу № А40-62456/2015).

Действие 2. Убедиться, что между ним и продавцом сложились обязательственные правоотношения

Доказательством правоотношений будет, например, подписанный договор купли-продажи, в котором стороны согласовали все существенные условия договора.

Обоснование

Договор считается заключенным, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Если стороны не согласовали существенные условия, то договор считается незаключенным и, следовательно, покупатель не вправе требовать перехода права собственности.

Так, суд отказал покупателю, поскольку пришел к выводу «о незаключенности договора в связи с отсутствием согласованного сторонами существенного условия договора о цене продажи данного объекта недвижимости» (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 декабря 2016 г. № Ф07-9874/2016 по делу № А56-2900/2016).

По другому делу суд отказал покупателю, поскольку стороны в договоре не согласовали условия о предмете договора (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 августа 2016 г. № Ф03-3648/2016 по делу № А73-6112/2015).

С каким иском обратиться в суд

Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). В этом случае Росреестр регистрирует переход права по решению суда.

Есть два варианта исковых требований покупателя, когда продавец уклоняется от регистрации. Выбор между этими вариантами зависит от того, исполнил ли продавец обязательство по передаче имущества и, соответственно, принял ли покупатель объект (п. 61 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее - постановление № 10/22).*

1. Продавец передал недвижимость - покупатель предъявляет иск о государственной регистрации перехода права.

Обоснование

«Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества» (абз. 2 п. 61 постановления № 10/22).

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным только после того, как (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ):

• продавец вручил имущество покупателю и
• стороны подписали документ о передаче.*

2. Продавец не передал недвижимость - покупатель предъявляет иск о передаче объекта и государственной регистрации перехода права.

Обоснование

«…если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче... и о регистрации перехода права собственности» (абз. 3 п. 61 постановления № 10/22).

Продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одной недвижимости. Требование о регистрации перехода права собственности какого из покупателей удовлетворит суд

Ответ зависит от того, успел ли один из покупателей зарегистрировать право собственности.

1. Никто не зарегистрировал право собственности.

Если сразу несколько покупателей предъявили иски о регистрации, то суд удовлетворит иск того лица, во владение которого продавец передал имущество. Иные же покупатели вправе требовать возмещения убытков, которые вызваны неисполнением договора купли-продажи продавцом (абз. 6 п. 61 постановления № 10/22).

2. Один из покупателей успел зарегистрировать право собственности.

Если Росреестр уже зарегистрировал право собственности одного из покупателей, то другой покупатель вправе требовать от продавца только возмещения убытков, которые вызваны неисполнением договора купли-продажи (абз. 7 п. 61 постановления № 10/22).

Внимание! Даже если покупатель докажет, что продавец уклонялся от регистрации, суд откажет в иске, если покупатель пропустил срок исковой давности (три года)

Общий срок исковой давности, на который указывает статья 196 Гражданского кодекса РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или переходе права собственности.

Срок исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать (п. 1 ст. 200 ГК РФ):

• о нарушении своего права и
• о том, кто надлежащий ответчик по иску о защите этого права.

Например, со дня, когда продавец:

• отказался передать документы, которые необходимы для регистрации, или
• создал иные препятствия для такой регистрации.

Такое разъяснение содержит пункт 64 постановления № 10/22.

Пропуск исковой давности - самостоятельное основание для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ; п. 15 постановления Пленума Верховного суда РФ № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»). Это означает, что суд вправе:

• не исследовать иные обстоятельства дела и
• отказать только из-за того, что покупатель пропустил срок исковой давности.

Внимание! Суд откажет покупателю, если он обратится с иском о признании права собственности

Иск о признании права собственности на недвижимость - ненадлежащий способ защиты, если продавец уклоняется от регистрации сделки .

Обоснование

«Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права , основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом» (п. 63 постановления № 10/22).

Что покупатель вправе потребовать от продавца, который уклоняется от регистрации

Покупатель вправе потребовать от продавца возместить убытки, которые вызваны задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Кроме того, стороны могут сами определить в договоре:

• . Например, конкретизировать размер штрафных санкций за нарушение сроков представления документов для государственной регистрации,
• а также .

Пример: Образец пункта договора купли-продажи недвижимости, который устанавливает ответственность продавца за уклонение от регистрации перехода права собственности

«Если Продавец не представит необходимые документы для регистрации перехода права собственности, то выплачивает Покупателю двойную сумму задатка, оплаченного по Договору.

В случае нарушения сроков представления документов на государственную регистрацию перехода права собственности Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере 0,5 процента от стоимости имущества по настоящему Договору за каждый день просрочки»».

Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.

Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.

Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.

Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.

Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.

Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.

Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.

Система и наблюдатель

Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.

Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.

Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.

Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.

Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).

Гипотеза №1. Всевидящее око

Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».

Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.

Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель

Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:

Течение времени

Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.

Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации .

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве , также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 551 ГК РФ, судебная практика применения

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", содержатся следующие разъяснения:

Предметом договора купли-продажи может быть и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Однако для госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Внимание! Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на объект недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

На основании пункта 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Термин "уклонение" является оценочным, поэтому при принятии решения об удовлетворении требований на основании ГК РФ суды принимают во внимание конкретные обстоятельства дела. Анализируя судебную практику, решение о государственной регистрации может быть вынесено при определенных условиях (см. ниже по тексту):

При уклонении продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость иск покупателя подлежит удовлетворению, если это имущество ему передано ( Пленума Верховного Суда РФ N 10, Постановление Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010)

Отказ продавца передать покупателю оригинал акта приема-передачи недвижимости может быть квалифицирован как уклонение от передачи имущества и государственной регистрации перехода права собственности на него ( ФАС Уральского округа от 24.09.2007 N Ф09-7767/07-С6 по делу N А76-792/07)

Примечание: В соответствии с Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость подлежит удовлетворению, если продавец передал имущество. Согласно ГК РФ, в случае если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа. Если это обязательство не выполнено, покупатель вправе в исковом заявлении объединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче имущества ( , ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности на него. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Отказ продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в связи с задолженностью покупателя по внесению арендной платы за пользование имуществом признается уклонением продавца от такой регистрации ( ФАС Уральского округа от 08.11.2010 N Ф09-8377/10-С6 по делу N А60-14998/2010-С2)

Если после отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость лицо, которому она была продана по первоначальному договору, не приняло мер по устранению оснований для такого отказа, то последующая продажа имущества третьему лицу не признается судом уклонением указанного лица от такой регистрации ( ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.03.2011 по делу N А74-1994/2010)

Непредставление продавцом недвижимости необходимых для государственной регистрации перехода права собственности документов в связи с их отсутствием может быть квалифицировано как уклонение от такой регистрации ( ФАС Волго-Вятского округа от 06.07.2012 по делу N А43-23938/2011)

Внимание! При рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд устанавливает наличие между сторонами обязательственных правоотношений, то есть законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также уклонение ответчика от совершения действий по такой регистрации.

См. ФАС Московского округа от 01.04.2014 N Ф05-206/2013 по делу N А41-1479/12

Тематика вопросов

Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалоб Административные споры. Консультации юриста Обращаемся в арбитражный суд. Консультации юриста Обращаемся в мировой суд. Консультации юриста Обращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юриста Калькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсаций Авторское право. Консультации юриста Административная ответственность. Консультации юриста Алименты.Консультации юриста Аренда. Консультации юриста Банкротство. Консультации Юриста Взыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юриста Военная служба. Консультации юриста Госпошлина. Консультации юриста Государственные (муниципальные) закупки. Консультации юриста Договор долевого участия. Консультации юриста Договор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юриста Досудебное урегулирование спора. Консультации юриста Жилищные вопросы. Консультации юриста Займы и кредиты. Консультации юриста Защита прав потребителей. Консультации юриста Защита чести, достоинства, деловой репутации. Консультации юриста Здоровье. Оплата больничных листов. Консультации юриста Земельное законодательство. Консультации юриста Иностранные граждане. Вступление и отказ от гражданства. Консультации юриста Исполнительное производство. Консультации юриста

В настоящее время в гражданских правоотношениях часто возникают споры о порядке владения и пользования объектом недвижимости. Данная категория дел в последнее время набирает особую популярность: количество рассмотренных дел, возникающих из гражданских правоотношений, увеличилось на 3,3% (2005 г. — 360812 дел, 2006 г. — 372781 дело), в частности, прослеживается увеличение количества дел, связанных с неисполнением обязательств по договору аренды (в том числе дела по спорам о регистрации договора аренды, по спорам о регистрации обременений в договоре аренды) на 10,1% .

Так, одной из форм использования объекта недвижимости является договор аренды. В своей статье хотелось бы затронуть вопрос о государственной регистрации договора аренды при уклонении одной из сторон от такой регистрации. Как известно, договор аренды здания, сооружения, помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» аренда признается ограничением (обременением) недвижимого имущества. Под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

Зачастую возникают ситуации, когда после заключения договора аренды одна из сторон не совершает действий по его регистрации или не предоставляет необходимых для регистрации документов. Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) квалифицирует данные действия как уклонение от регистрации сделки. Пункт 3 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В связи с чем в практической деятельности нередко возникают вопросы:

1) какие требования должны быть заявлены для понуждения к регистрации договора;
2) кто выступает ответчиком в этом деле;
3) кого суд привлекает в качестве третьего лица, какой порядок исполнения решения;
4) является ли основанием для отказа в исковом заявлении о регистрации договора аренды отсутствие регистрации права собственности арендодателя?

Судебно-арбитражная практика в вопросах требований, заявленных по такой категории дел, неоднозначна. Дела по таким требованиям условно можно разделить на следующие категории: во-первых, требования об истребовании документов для регистрации договора аренды в Федеральной регистрационной службе; во-вторых, требования о регистрации договора аренды в Федеральной регистрационной службе.

По моему мнению, правильным и обоснованным будет заявлять требования о регистрации договора аренды и установлении обязанности ответчика совершить действия по регистрации договора, что позволит облегчить в последующем исполнение решения суда. Если следовать буквальному толкованию п. 3 ст. 165 ГК РФ, то суд после установления факта уклонения стороны от регистрации договора выносит решение о регистрации договора. В соответствии со ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее по тексту статьи Федерального закона, государственная регистрация проводится Федеральной регистрационной службой. Государственная регистрация — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Рассмотренная позиция по заявлению требований о регистрации договора аренды при установлении факта уклонения стороны от его регистрации подтверждается и в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59.

Хотелось бы также отметить, что решение суда об обязании ответчика представить необходимые для регистрации договора документы без удовлетворения требования о его регистрации не позволяет добросовестной стороне должным образом защитить свои права. Так, к примеру, если после вынесения такого решения уклоняющаяся от регистрации договора сторона сдаст это имущество повторно в аренду третьему лицу или продаст объект, судебно-арбитражная практика исходит из позиции, что после таких действий уклоняющейся стороны исковые требования добросовестной стороны о регистрации договора не могут быть удовлетворены. Так, ст. 28 Федерального закона устанавливает, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Соответственно, решение об обязании к совершению действий уклоняющейся стороны не может рассматриваться как основание для регистрации права, в том числе обременения объекта недвижимости. Соответственно, сторона фактически лишается возможности регистрации договора аренды по правилам ст. 28 Федерального закона и на регистрирующий орган не возлагается обязанность по регистрации договора, при этом в соответствии с положениями указанной выше статьи регистрирующий орган не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда.

Ответчиком по делу должна выступать сторона договора аренды, так как именно ее действия (бездействие) оцениваются судом как уклонение от регистрации договора аренды. Третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования, должен привлекаться регистрирующий орган. Статья 51 АПК РФ устанавливает, что суд привлекает третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, если судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. В связи с тем что регистрация прав на территории РФ осуществляется исключительно Федеральной регистрационной службой, суд обязан привлечь именно ее в дело.

Уклонение стороны от регистрации договора аренды подлежит доказыванию в судебном порядке. Так, лишь сам довод, что договор аренды не зарегистрирован, не является достаточным доказательством уклонения стороны от его регистрации. Статья 26 Федерального закона предусматривает, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды. Соответственно, в судебном процессе факт уклонения стороны должен подтверждаться невозможностью регистрации договора аренды по причине несовершения (или совершения) действий, которые не позволяют осуществить такую регистрацию. В силу ст. 65 АПК РФ данное обстоятельство доказывается истцом.

В судебно-арбитражной практике под уклонением понимается несовершение действий по регистрации договора аренды или непредставление необходимых для регистрации договора аренды документов, такими документами могут быть: поэтажный план объекта недвижимости, учредительные документы, выписка из реестра (если объект является федеральной, муниципальной собственностью), документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего договор аренды, и т.д.

В связи с чем возникает вопрос, должна ли сторона до подачи искового заявления в суд получить официальный отказ от регистрирующего органа о невозможности регистрации договора без документов, которые отсутствуют у добросовестной стороны.

По моему мнению, нет, по смыслу п. 3 ст. 165 ГК РФ правом на такой иск наделена добросовестная сторона сделки. Гражданский кодекс РФ в соответствии с вытекающими из Конституции РФ основными началами гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК РФ) не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных вещно-правовых способов; граждане и юридические лица в силу ст. 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению. Законодательством о регистрации прав предусмотрен исчерпывающий перечень необходимых для регистрации договора аренды документов, поэтому если сторона при подготовке к регистрации пакета документов столкнется с их недостаточностью, а недостающие документы находятся у второй стороны, которая уклоняется их представить, то исковое заявление может быть подано без получения отказа из регистрационной службы. Иное понимание данного вопроса породило бы злонамеренное затягивание восстановления прав добросовестной стороны.

Нередки случаи, когда арендодатель после заключения договора аренды отказывается от его регистрации, при этом право собственности на переданный в аренду объект за ним не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. Судебно-арбитражная практика исходит из того, что если право собственности арендодателя не зарегистрировано, то иск о государственной регистрации договора не подлежит удовлетворению. Позиция судов основывается на том, что согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона государственная регистрация ограничения (обременения) сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Соответственно, для регистрации ограничения (обременения) объекта недвижимости необходимо наличие зарегистрированного права собственности.

В завершение статьи хотелось бы отметить, что требование о государственной регистрации не позволяет в должной мере защитить права добросовестной стороны. Поэтому считаю правильным в договоре аренды более детально прописывать права и обязанности каждой из сторон, связанные с регистрацией договора, это позволит в будущем избежать долгих судебных разбирательств.

А. В. Терновцов,
адвокат, доцент кафедры теории государства и права Юго-Западного государственного университета