Соглашение о расторжении договора аренды образец. Расторжение договора аренды нежилого помещения

Чтобы правильно понять, как происходит расторжение договора аренды (образец будет описан и представлен в статье далее), следует рассмотреть нормы, касающиеся любого документа такого характера, имеющиеся в законодательстве. Они обозначены в статье 450 ГК.

Общие нормы

Заключение договора и факт окончания его действия в первую очередь представляют собой определенные формы возникновения и прекращения обязательств. Основной особенностью в данном случае является то, что зафиксированы эти формы на бумаге. В этой связи существуют достаточно строгие нормы и порядок, в соответствии с которым осуществляется процесс разрыва отношений между сторонами. Существует три способа, посредством которых осуществляется расторжение договора аренды помещения. К ним относят:

  • Односторонний отказ.
  • Соглашение о расторжении договора аренды.
  • Иск в суд.

Рассмотрим эти способы подробнее.

Соглашение о расторжении договора аренды

Этот способ считается наиболее приемлемым, простым и удобным в плане выполнения юридически значимых мероприятий. Расторжение договора аренды таким образом не обязательно должно основываться на негативных обстоятельствах. Однако при прекращении правоотношений в бумаге крайне важно указать такие моменты, как:


Регистрационный порядок

В случае если договор прошел госрегистрацию, соглашение о его расторжении также должно быть подвергнуто этой процедуре. Порядок осуществления регистрации зафиксирован в ст. 651, 452 (п. 1) ГК. Моментом расторжения по согласию участников считается, в соответствии с общим правилом, дата подписания соответствующего соглашения. Однако законодательством допускается установление и иного числа. Дата, когда будет внесена соответствующая запись в Госреестр, будет считаться моментом, в который произошло официальное расторжение договора аренды.

Иск в суд

Законодательство определяется ряд случаев, в которых допускается заявление требований в судебный орган. В частности, к ним относятся ситуации выявления нарушений условий договора одним из участников и прочие обстоятельства, предусмотренные в нормативных актах. Конкретные случаи нарушений со стороны как арендатора, так и арендодателя прописаны в статьях 620 и 619 ГК.

В случае их выявления наступают соответствующие правовые последствия. Законодательство гарантирует право на защиту своих интересов при ущемлении их действиями либо бездействиями второй стороны. Перечень, приведенный в статьях 620 и 619, не считается исчерпывающим. Непосредственно в самом договоре могут предусматриваться и прочие условия для его расторжения в суде. Данное положение соответствует смыслу ст. 450 п. 2, а также принципам, закрепленным в статье 421 ГК.

Возможные нарушения

Расторжение договора аренды арендатором может осуществляться досрочно в случаях, если:


Основания для прекращения сделки собственником

Расторжение договора аренды нежилого помещения или иного имущества его владельцем производится в случаях, если пользователь неоднократно или существенно нарушает условия контракта. Для определения значительности нарушений собственнику следует воспользоваться нормами ГК. Так, расторжение договора аренды возможно в случае наличия ущерба, в результате которого владелец лишился того, на что мог рассчитывать, вступая в данные отношения. Обязательством пользователя является эксплуатация имущества в соответствии с условиями контракта. При его нарушении допускается расторжение договора аренды без согласия пользователя. Если в контракте отсутствуют четко определенные условия эксплуатации имущества, то она осуществляется в соответствии с назначением, определенным сторонами. Если оно не установлено, то пользование производится в соответствии с обычным предназначением, вытекающим из сути объекта.

Порча имущества

Эксплуатация объектов должна осуществляться так, чтобы собственник получил их обратно в целости и сохранности либо в состоянии нормального износа, свойственного для данного вида деятельности и периода эксплуатации. Например, в качестве значительного ухудшения имущества будет выступать перепланировка комнаты (квартиры, офиса) без одобрения собственника.

Прочие случаи

Достаточно распространенной считается ситуация, когда пользователь имущества несколько раз (более двух) не вносит в установленный срок оплату за использование имущества. Достаточно часто она включается непосредственно в условия контракта. В связи с этим достаточно бывает только одного невнесения платы, чтобы осуществить обоснованное расторжение договора аренды. Образец документа, в соответствии с которым прекращаются правоотношения сторон, должен быть заполнен в соответствии с порядком, установленным в законе.

Особенности судебного рассмотрения

Если расторжение договора аренды осуществлялось по инициативе пользователя, то в обязательном порядке должны быть соблюдены требования, содержащиеся в последнем абзаце ст. 619 ГК. Согласно им, заявление в суд может подаваться только после того, как собственнику будут направлены требования об устранении выявленных нарушений в разумный срок. В связи с тем, что конкретный период законодательство не определяет, это понятие считается оценочным. "Разумный срок" должен определяться индивидуально в каждом конкретном случае.
Как показывает практика, минимальная продолжительность такого периода – от 10 календарных суток. Кроме того, перед тем как подать заявление в суд, согласно ст. 620, пользователь не обязан отправлять требования на устранение нарушений собственнику. В этой связи становится несколько не ясной императивность и статус положения п. 2 ст. 452 ГК, согласно которому данное условие установлено как обязательное.

Односторонний порядок

Отказ от исполнения своих обязательств одним из участников, в соответствии с общими правилами, не допускается. Данное положение считается логическим продолжением закрепленной в ст. 310 нормы, предписывающей недопустимость данного действия. Однако если такая возможность указана в условиях документа, то отказ будет являться легитимным. Соответственно, в качестве правового последствия одностороннего отказа будет выступать расторжение договора аренды. Письмо, образец которого представлен ниже, должно ставить в известность другую сторону о произведенных мероприятиях. В этом случае имеет место так называемый "внесудебный порядок".

Правила оформления

Образец соглашения расторжения договора аренды, вне зависимости от того, каково основание к этому, предусматривает указание реквизитов сторон. Из документа должно быть понятно, между кем заканчиваются правоотношения и по какой причине. При наличии неисполненных обязательств должны быть указаны условия и сроки их выполнения. Например:

"Соглашение о расторжении договора аренды

  1. Стороны пришли к согласию прекратить отношения с ____г.
  2. Сторона 1 берет на себя обязательства вернуть Стороне 2 депозит в объеме
    1/3, что составляет____ руб. Вторая его часть – 2/3, а именно ____ руб., переходит в качестве отступного в собственность Стороны 1, что компенсирует убытки, понесенные в результате отказа Стороны 2 исполнить свои обязательства по договору.
  3. Данный документ полностью прекращает любые обязательства, исходящие из первоначального контракта."

"Уведомление: расторжение договора аренды

____ (число, месяц, год) вашему предприятию был передан в пользование объект ___. Об этом был заключен соответствующий договор аренды ____№___.

Согласно п.___ наша организация имеет право прекратить его в одностороннем порядке, если вашей организацией будут нарушены условия п. ___. В соответствии с п.___ вашему предприятию следовало выполнить____. Однако своих обязанностей ваша организация не выполнила, нарушив, таким образом, п. ___ , что подтверждается__________. В связи с изложенным выше, уведомляем вас, что договор аренды ________от _______г. №________согласно п. 3, ст. 450 ГК и п.___ договора считается расторгнутым с даты получения вашим предприятием данного уведомления.

Требуем ________ до ________г. _________________________

Подпись, число, печать."

Важный момент

Во избежание всякого рода недоразумений эксперты рекомендуют прописывать как можно более конкретные условия в договоре. Это может касаться как непосредственно предупреждений, так и порядка вручения тех или иных бумаг. В частности, это относится к условиям и срокам направления уведомлений.

В заключение

Договор аренды считается достаточно распространенным приемом, обеспечивающим взаимовыгодные отношения между собственником имущества и потенциальным его пользователем. Первый получает доход от того, что предоставляет другому лицу возможность использовать объект по назначению в соответствии с законом и условиями договора. Вторая сторона получает возможность вести свою деятельность с минимальными вложениями в оборудование, недвижимость и прочие объекты, необходимые для успешного ведения бизнеса. Однако в любых правоотношениях есть обязанности, которые необходимо исполнять. Во избежание досрочного расторжения договора аренды необходимо следовать букве закона, а также условиям контракта и своевременно предупреждать друг друга об обстоятельствах, препятствующих этому.

Аренда жилого или нежилого помещения всегда подкрепляется подписанием договора. В договоре указывается точная дата прекращения действия соглашения.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Однако, представленные отношения могут быть расторгнуты по соглашению сторон – к примеру, обоих участников сделки не устраивает ход сотрудничества (постоянно возникают споры и конфликты). Чтобы избавить себя от обязательств, необходимо составить соответствующее соглашение о расторжении договора аренды, о чем далее и пойдет речь.

Что это значит

Расторжение договора аренды по соглашению сторон – это обоюдное согласие на прекращение действия ранее подписанного документа.

Здесь подразумевается тот факт, что арендатор и арендодатель пришли к согласию о прекращении сделки и объект передается собственнику без последующих претензий.

Соглашение необходимо составлять в обязательном порядке по факту прекращения сделки – как по окончании срока договора, так и в случае досрочного расторжения.

Это необходимо для освобождения обязательств сторон, поскольку недобросовестные арендодатели могут воспользоваться случаем и затребовать оплату аренды с арендатора, который уже не пользуется арендованным помещением.

Более того, подписание соглашения о расторжении сделки необходимо для самого арендодателя, если документ был зарегистрирован в Росреестре.

Регистрация сделки по действующему законодательству обязывает арендодателя выплачивать налоги за получение прибыли. Поданное в Росреестр соглашение и заявление на внесение соответствующей записи в ЕГРП освобождает его от ответственности выплачивать налоги.

Как оформляется

Договор арендованного помещения оформляется в соответствии с Российским законодательством. Существуют также специальные статьи, которые регулируют вопросы расторжения сделки – ГК РФ.

Здесь оговаривается обязательное составление соглашения о расторжении, где указывается следующая информация:

  1. Данные сторон. Если в сделке участвуют физические стороны, необходимо указать паспортные данные. При условии, что в сделке участвовали юридические лица, необходимо представить данные учредительных документов. Также обязательно указывается контактная информация каждой стороны.
  2. Предмет соглашения. В данном случае указывается обоюдное намерение прекратить действие документа по факту истечения его срока. В пункте обязательно предоставляются данные о ранее подписанном договоре – номер документа, присвоенный при его регистрации в Росреестре.
  3. Факт передачи жилой квартиры или нежилого помещения. Здесь указывается в какой срок арендатор обязуется передать арендованное помещение собственнику. В пункте указываются данные объекта – юридический адрес, можно указать технические характеристики.
  4. Указать, что соглашение является частью договора – заверить номер документа.
  5. Указать, что документ вступает в силу с момента его подписания сторонами.
  6. Поставить свои подписи и дату подписания.

С датой подписания дела обстоят следующим образом – дата должна совпадать с актом приемки и передачи объекта от арендатора арендодателю. В акте указывается отсутствие претензий со стороны собственника помещения к арендатору, вследствие надлежащего архитектурного и технического состояния объекта.

Если претензий нет, соглашение подписывается сторонами – это указывает на окончательное прекращение сделки.

У соглашения о расторжении договора нет точного образца, поэтому его можно составить в свободной форме, внести уточнения. Составляется документ в двух экземплярах, в которых ставят росписи обе стороны.

Необходимые документы

Соглашение о расторжении договора составляется с использованием определенного пакета документов.

Для самого написания соглашения необходимо приготовить следующие документы:

  • жилой или нежилой недвижимости;
  • ранее подписанный акт приемки и передачи объекта от арендодателя к арендатору;
  • можно подготовить кадастровый и технический паспорт, если информация будет указываться в документе.

Если необходимо пройти регистрацию составленного соглашения, в Росреестр придется подготовить еще дополнительный пакет документов, куда входят:

  • кадастровый и технический паспорт – уже в обязательном порядке;

  • свидетельство о праве собственности на арендованный объект;

  • документ основание, подтверждающий факт наличия прав собственности у арендодателя;
  • ранее подписанный и зарегистрированный договор аренды;
  • подписанное соглашение о расторжении договора аренды;
  • и передаче объекта в пользование арендатору и обратно арендодателю;
  • если в соглашении указываются претензии, необходимо представить новое соглашение о разрешении представленного вопроса – в документе указывают факт исправления неисправностей арендатором;
  • квитанция об оплате госпошлины.

В Росреестре одной из сторон пишется заявление на прекращение действия договора аренды. В течение 2-х месяцев осуществляется рассмотрение дела, после чего вносится соответствующая запись и обязательства сторон перед друг другом ликвидируются.

Сроки

Точные сроки расторжения договора аренды по соглашению сторон указать невозможно. Здесь выделяют следующие моменты:

  1. Во-первых, расторгнуть договор можно по окончании его действия.
  2. Во-вторых, у сторон имеется возможность расторгнуть договор досрочно, но при условии, что оба участника сделки согласны. В этом случае инициатор просто оговаривает условия и сроки прекращения действия ранее подписанного документа. Как только стороны придут к договоренности, подписывается соглашение с указанием даты передачи объекта от арендатора арендодателю.
  3. В-третьих, соглашения между арендатором и арендодателем можно и не достигнуть, тогда придется действовать через суд – как в случае по окончании срока действия договора, так и при досрочном расторжении. В этом случае инициатор отправляет письменное уведомление второй стороне за 3 месяца до предварительно намеченного прекращения договора. У уведомленного участника сделки имеется 30 дней для принятия решения. Если второй участник сделки будет согласен с расторжением, можно подписывать обычное соглашение о расторжении договора аренды помещения. В противном случае инициатору следует обратиться в суд.

Сроки прописаны в статьях Российского законодательства, поэтому ими руководствуются в зависимости от ситуации.

Досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон

Возможно и досрочное расторжение договора аренды, но по соглашению обоих участников сделки. В данном случае у арендатора или арендодателя должна быть веская причина представленной инициативы.

Как правило, в статьях гражданского кодекса существуют утвержденные основания, которые могут стать причиной досрочного расторжения сделки даже в одностороннем порядке.

Договор аренды предусматривает свои условия расторжения, которые должны выполнить обе стороны: арендатор и арендодатель. Факт прекращения договора всегда сопровождается документальным оформлением с помощью соглашения о расторжении договора аренды.

На практике часто происходит смешение понятий «аренда» и «найм», однако на самом деле граница между ними очень четкая:

  1. Аренда – это использование в течение определенного времени и на определенных условиях нежилого помещения (для коммерческих целей): аренда магазина, автостоянки, бассейна и т.п. В этом случае составляется договор аренды, который могут подписать 2 фирмы либо фирма и частное лицо (например, гражданин предоставляет территорию квартиры для аренды офиса). В этом случае стороны сделки называются арендодатель и арендатор.
  2. Найм – это использование для проживания жилого помещения (квартиры, дома, апартаментов). В этом случае подписывается договор найма (между двумя физическими лицами). Стороны сделки – наймодатель и наниматель.

С юридической точки зрения сделки найма и аренды похожи, но не равнозначны – в каждом случае будут свои особенности.

Расторжение договора найма

Процедуру, особенности расторжения правоотношений в случае найма квартиры рассматривает статья 687 Гражданского кодекса. Основания для прекращения действия договора следующие:

  1. Взаимное добровольное согласие. Инициаторами могут выступить как наймодатель, так и наниматели. В любом случае они должны действовать по тому порядку, который всегда указывается в договоре найма. Обычно стороны должны предупредить друг друга о своих планах минимум за 2 или 4 недели. Если же срок не указан, то стороны действуют по закону: предупредить нужно минимум за 3 месяца.

На практике стороны предупреждают друг друга устно: по телефону или при личной встрече. Если же межличностные отношения не позволяют договориться без документального оформления, необходимо направить на адрес хозяина или квартирантов заказное письмо с отметкой о вручении. Тогда срок будет считаться со дня, следующего за датой получения письма.

  1. Судебный порядок предусматривает прекращение правоотношений, которые были нарушены сторонами:

порча имущества;

  • невнесение платы минимум за 6 месяцев;
  • приведение помещения в негодное (аварийное) состояние квартирантами (или в силу объективных обстоятельств);
  • использование квартиры в посторонних целях (минипроизводство, мастерская и т.п.);
  • систематическое нарушение квартирантами общественного порядка.

В этом случае собственник жилья обращается к участковым уполномоченным или сразу готовит исковое заявление в суд с предоставлением соответствующих документальных и иных доказательств.

Расторжение договора аренды

Особенности расторжения договора аренды регулируются статьей 619 Гражданского кодекса России. В мирном варианте договор также расторгается по тому порядку, который был предусмотрен изначально, когда стороны вступали в сделке. Судебный порядок применяется в тех случаях, когда арендатор:

  • портит имущество (сознательно или по неосторожности);
  • пользуется имуществом не по назначению;
  • просрочивает внесение платежа более, чем 2 раза подряд;
  • нарушает другие условия договора.

В этом случае арендодатель также готовит исковое заявление, прикладывая к нему все имеющиеся доказательства.

Соглашение о расторжении: образец 2018

Сам бланк соглашения можно найти и скачать в сети, при необходимости дополнив его существенными пунктами, которые отражают конкретный случай расторжения договора аренды жилого или нежилого помещения.

Расторжение договора найма

Если речь идет о прекращении сдачи квартиры в аренду (т.е. расторжении договора найма), то и соответствующее соглашение расторгает именно этот договор. В соглашении содержатся:

  1. Наименование и дата договора, который прекращает свое юридическое действие.
  2. Персональные данные каждой стороны (ФИО, сведения из паспорта).
  3. Суть расторжения и прочие обстоятельства, связанные с этим решением:
  • передача имущества на основании соответствующего передаточного акта;
  • факт отсутствия каких-либо претензий друг к другу: по качеству услуг аренды, имущества (его состояния), платежей и прочих.

Своими подписями стороны удостоверяют факт отсутствия претензий, а также факт самого соглашения. При этом документ может вступить в силу со дня подписания (чаще всего) или в тот день, который будет указан сторонами.

Комментарий специалиста по некоторым особенностям расторжения договора найма можно увидеть здесь.

Расторжение договора аренды

Прекращение отношений аренды между юридическими лицами, а также между гражданином и юридическим лицом оформляется соглашением о расторжении договора аренды. Один из наиболее распространенных образцов представлен ниже.

В этом документе указывается:

  1. Какой именно договор расторгается (номер, дата).
  2. Дата и место расторжения.
  3. Кто заключал договор (и соответственно, кто его прекращает).
  4. Важные условия расторжения:
  • когда представители юридических лиц договорились о расторжении;
  • когда соглашение вступает в силу (по желанию можно указать конкретный срок, который не всегда совпадает с датой подписания).
  1. Подписи обеих сторон.

В интересах арендодателя всегда учесть в соглашении пункт о дате передачи помещения, а также о том, что оно будет возвращено в годном состоянии, что подтверждается Актом приема-передачи.

Расторжение договора найма или аренды и подписание соответствующего соглашения – одна из наиболее распространенных юридических процедур, которая не составит особой сложности, если заранее знать порядок прекращения правоотношений и процедуру оформления.

О досрочном расторжении договора аренды смотрите видео:

Расторжение договора аренды по соглашению сторон (образец)

Расторжение договора аренды по соглашению сторон - один из вариантов завершения правоотношений между ними (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, далее - ГК РФ).

Обратите внимание! Унифицированного образца такого соглашения законодательством не предложено, поэтому оно составляется в произвольном формате.

В соглашение надлежит включить все значимые реквизиты, характерные для любого договора:

  • наименование и реквизиты сторон;
  • предмет соглашения - расторжение конкретного договора аренды (указать номер и дату такого договора) с определенной даты, порядок приема - передачи объекта договора;
  • прочие положения (в т.ч. порядок урегулирования спорных ситуаций, наличие/ отсутствие претензий и т.д.);
  • дата составления;
  • подписи участников.

Соглашение о расторжении договора аренды (образец) размещен далее:

Об особенностях расторжения рассматриваемого вида соглашений в зависимости от того, кем инициируется расторжение, читайте в наших статьях по ссылкам: Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем , Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора .

Дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, земельного участка

Такая документация составляется по общим правилам, перечисленным выше в статье. Важно! Необходимо правильно указать характеристики объекта договора аренды, позволяющие его однозначно индивидуализировать.

  • наименование объекта недвижимости;
  • его полный адрес;
  • площадь объекта;
  • кадастровый номер;
  • для участка земли также: категория земель и разрешенное использование, описание границ и др.

Обратите внимание! Указание индивидуальных характеристик объекта договора особенно важно, когда аренда расторгается не полностью, а только в отношении одного из нескольких указанных в нем объектов.

О том, как составить и направить письмо о расторжении ДА, читайте в наших статьях по ссылкам: Письмо о расторжении договора аренды - образец , Как направить уведомление о расторжении договора аренды?

Регистрация доп соглашения о расторжении договора аренды

Допсоглашение следует составлять в той же форме, что и сам расторгаемый договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Допсоглашение, являясь неотъемлемой частью ДА:

  1. Не подлежит госрегистрации, если посредством его заключения расторгается ДА, не требующий госрегистрации. Например, заключенный на период до 1 года ДА:
  2. Подлежит госрегистрации, если посредством его использования расторгается договор, подлежащий госрегистрации.

Вывод! Соглашение о расторжении договора аренды оформляется письменно, подписывается обеими его сторонами, подлежит госрегистрации, если и расторгаемый договор требует проведения такой процедуры.

Отдельные нюансы расторжения договора аренды

При расторжении договора аренды могут возникнуть, в частности, следующие вопросы:

  • спор о компенсации за произведенные арендатором улучшения;

    Важно! Ст. 623 ГК РФ исходит из двух критериев при решении этого вопроса: во-первых, являются ли улучшения отделимыми, а, во-вторых, были ли они согласованы с лицом, передавшим имущество в аренду. Так, отделимые улучшения их создатель забирает себе, а за неотделимые получает компенсацию. Однако компенсация выдается лишь тем арендаторам, кто согласовал неотделимые улучшения с арендодателем.

  • расторгнуть ДА можно в отношении части арендуемого имущества; в этом случае, из допсоглашения к ДА должно быть четко понятно, в отношении какого имущества соглашение продолжает свое действие, а в отношении какого является прекращенным;
  • в тех случаях, когда мирно урегулировать вопрос с прекращением арендных отношений сторонам не удалось, задействуется судебный механизм разрешения споров. О судебной практике по ДА читайте в нашем материале по ссылке: Судебная практика по договору аренды .

Итак, в настоящей статье мы представили для скачивания образец соглашения о расторжении ДА, а также обозначили ключевые моменты, связанные с расторжением рассматриваемого вида соглашений.

Поделиться: