Нередко участники предварительного договора, принимая на себя обязательства по заключению основного договора, обеспечивают их исполнение задатком. При этом они предусматривают, что при отказе от заключения основного договора стороны, уплатившей задаток, последний остается у другой стороны, а в случае отказа от заключения основного договора стороны, получившей задаток, он подлежит возврату контрагенту в двойном размере. Допустимо ли обеспечение задатком обязательств, возникших из предварительного договора?

МНЕНИЯ РАЗДЕЛИЛИСЬ

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 No 13331/09 по делу No А40-59414/08-7-583 (далее – Постановление No 13331/09) содержится вывод о том, что задаток не может применяться в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору. Противоположная точка зрения отражена в Определении ВС РФ от 22.07.2008 No 53-В08-5 (далее – Определение No 53-В08-5), в котором указано, что обеспечение задатком предварительного договора законодательно не запрещено.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

С учетом этого и в теории гражданского права, и в судебной практике выделяют три функции задатка:

• обеспечительную (задаток обеспечивает исполнение обязательств по договору);
• доказательственную (задаток выдается в доказательство заключения договора);
• платежную (задаток выдается в счет причитающихся по договору платежей).

Именно такими соображениями руководствовался Президиум ВАС РФ при вынесении Постановления No 13331/09, отмечая, что согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Поскольку предварительный договор не порождает возникновения денежного обязательства (его предметом, как уже указывалось выше, является обязательство заключить основной договор), задаток по такому договору выдан быть не может.

Тем не менее на практике платежи по предварительному договору все-таки производятся. Цель их совершения зачастую состоит в том, чтобы подтвердить серьезность намерений сторон заключить сделку, платежеспособность приобретателя имущества, обеспечить собственника отчуждаемого объекта денежными средствами, необходимыми для подготовки к сделке, и т. п. Как правило, такие платежи уплачиваются в счет цены основного договора, который должен быть заключен в будущем.

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОЙ КВАЛИФИКАЦИИ

При возникновении спора о такого рода платежах суды сталкиваются с необходимостью их правовой квалификации.

Арбитражные суды с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении No 13331/09 в основном квалифицируют такие платежи в качестве аванса, в т. ч. в случае, когда они поименованы в договоре как задаток (определения ВАС РФ от 19.10.2009 No ВАС-13238/09 по делу No А32-25114/2008-48/354, от 04.03.2011 No ВАС-1693/11 по делу No А76-34349/09-64-653, от 29.03.2013 No ВАС-3157/13 по делу No А40-139849/10-60-903, постановления ФАС Уральского округа от 18.08.2010 No Ф09-5958/10-С6 по делу No А07-22967/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2011 по делу No А38-281/2011, ФАС Западно-Сиабирского округа от 08.12.2011 по делу No А70-5494/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 22.06.2012 по делу No А32-19421/2011, ФАС Дальневосточного округа от 11.10.2012 No Ф03-4486/2012 по делу No А73-668/2012, ФАС Поволжского округа от 28.02.2013 по делу No А65-9973/2012, ФАС Центрального округа от 13.09.2013 по делу No А23-2114/2012, ФАС Московского округа от 02.10.2013 по делу No А41-2121/13, ФАС Северо-Западного округа от 03.03.2014 по делу No А56-27498/2013).

Нередко формальным поводом для такой квалификации служит п. 3 ст. 380 ГК РФ, согласно которому в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Между тем аванс точно так же, как и задаток, имеет платежную функцию. Разница между ними состоит в том, что в отличие от задатка аванс не является способом обеспечения исполнения обязательств. И если за платежом, вносимым согласно условиям предварительного договора в счет цены основного договора, который будет заключен в будущем, признавать платежную функцию, то проблем с возможностью признания такого платежа задатком не возникает. Именно такой подход был применен ВС РФ при вынесении Определения No 53-В08-5.

В Определении No 53-В08-5 ВС РФ отклонил доводы ответчика, ссылавшегося на то, что основной договор между сторонами заключен не был, поэтому денежное обязательство отсутствует, т. е. уплаченная согласно предварительному договору денежная сумма не выполняла платежной функции. Не отрицая того, что предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон заключить в будущем основной договор, ВС РФ пришел к выводу о том, что исполнение именно этого обязательства обеспечивалось задатком. Денежным же являлось одно из обязательств покупателя по основ ному договору, в зачет которого в случае его заключения поступила бы внесенная покупателем сумма задатка. Таким образом, по мнению ВС РФ, уплаченные покупателем по предварительному договору денежные средства в данной ситуации выполняли платежную функцию, вследствие чего могли быть квалифицированы как задаток.

Практику совершения платежей по предварительному договору ВАС РФ признает, предлагая в подобных обстоятельствах руководствоваться следующим.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных в нем условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или ее существенную часть, то суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Этот вывод сформулирован ВАС РФ в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 No 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.

Однако такой подход не позволяет в полной мере решить проблему, связанную с осуществлением платежей по предварительному договору, поскольку:

• он неприменим в ситуации, при которой предварительный договор заключается в отношении объекта, на момент его заключения уже находящегося в собственности продавца;
• он не позволяет переквалифицировать предварительный договор в основной в случаях, когда согласно предварительному договору оплачивается незначительная часть цены основного договора;
• неоправданная переквалификация заключенного сторонами договора в любом случае ущемляет свободу договора, которая возведена в ранг принципа гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

В ходе осуществления предпринимательской деятельности часто возникает необходимость в письменном оформлении сторонами предварительно согласованных условий предполагаемой к совершению в будущем сделки. При этом стороны, даже достигнув соглашения по ряду вопросов, не готовы заключить непосредственно саму сделку. Причин тому может быть много, включая отсутствие предмета будущей сделки в распоряжении сторон, наличие неопределенности в отношении наступления тех или иных правовых событий. В отдельных случаях участники сделок начинают нести издержки, связанные с подготовкой к будущей сделке с момента завершения преддоговорного этапа и, соответственно, находятся в более уязвимом положении при совершении сделки в будущем. Отсутствие защиты в таком случае может привести к злоупотреблениям другой стороны. Чтобы исключить подобные ситуации, в ст. 429 ГК РФ закреплен институт предварительного договора. Разберемся с особенностями предварительных договоров и их отличиями от других соглашений.

На практике стороны могут именовать предварительные соглашения по-разному (соглашение о намерениях, меморандум и пр.), однако независимо от наименования суды квалифицируют документы исходя из их условий и действительной воли сторон в соответствии со ст. 431 ГК РФ. Соответственно, документы, оформляющие достигнутые сторонами договоренности, могут быть квалифицированы либо как предварительный договор и влечь за собой последствия, предусмотренные ст. 429 ГК РФ, либо как основная сделка с соответствующими последствиями, либо вовсе как соглашение, не влекущее правовых последствий.

Основные черты предварительного договора

Надо отметить, что форма фиксации достигнутых договоренностей имеет важнейшее значение для обеспечения в дальнейшем их соблюдения. Правовые последствия любой формы договоренностей определяются судом (в случае возникновения спора) исходя из существа обязательства и направленности волеизъявления сторон. Инструментарий ГК РФ предоставляет суду возможность правильно квалифицировать договор для корректного применения к нему соответствующих норм и требований, установленных законом. Соответственно, предварительный договор согласно ст. 429 ГК РФ имеет следующие характерные особенности, позволяющие квалифицировать его в таком качестве:

предмет предварительного договора представляет собой обязательство заключить в будущем основной договор, а условиями предварительного договора должны определяться существенные условия основного договора;

предварительным договором установлен срок заключения основного договора (если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного дог

В то же время включение в предварительный договор условий, не характерных для него (не соответствующих его правовой природе), может повлечь за собой переквалификацию такого договора в иной вид, поименованный ГК РФ. Таким образом, сама по себе конструкция предварительного договора в результате некорректной подготовки может повлечь за собой правовые последствия, на которые стороны (или одна из сторон) при его подписании не рассчитывали. В частности, сложившаяся правоприменительная практика знает примеры, когда предварительные договоры признавались судом:

основным договором;

акцептом поступившей оферты;

соглашением об определении размера, порядка возмещения будущих потерь;

письменным доказательством, позволяющим определить действительное волеизъявление сторон при заключении основного договора, или иным письменным доказательством.

Важно отметить, что, определяя правовую природу любых документов, рассматриваемых в ходе разрешения спора, суд исходит из буквального значения содержащихся в них слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ). При этом суды, определяя правовую природу правоотношений сторон, исходят из необходимости их квалификации в соответствии с предусмотренными законом (поименованными в ГК РФ) видами договоров (см., например, п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», далее - Постановление № 54). Соответственно, любые предварительные соглашения рассматриваются судами с точки зрения возможности их квалификации в качестве предварительного или основного договора.

Каковы основные характеристики, различающие предварительный договор, основной договор и иные письменные доказательства, договором не являющиеся?

Основной договор устанавливает предмет и иные существенные условия сделки, права и обязанности сторон по ее исполнению, а также ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. Следует отметить судебную практику, в которой предварительные договоры признавались судом незаключенными в связи с их квалификацией в качестве основных договоров (смешанных) и установлением факта отсутствия соглашения сторон по существенным условиям соответствующего вида договора (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.02.2010 по делу № А27-6107/2009).

В рамках предварительного договора стороны согласовывают предмет и иные существенные условия будущего основного договора, определяют круг условий, по которым считают необходимым достичь соглашения при заключении основного договора, устанавливают сроки совершения основной сделки. Однако ответственность в рамках предварительного договора устанавливается исключительно за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по заключению основного договора на определенных в предварительном договоре условиях.

Таким образом, предварительный договор:

направлен на установление обязанности каждой из сторон заключить впоследствии основное соглашение (о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг) на указанных в предварительном договоре условиях;

Соответствие подписанного сторонами документа приведенным требованиям влечет за собой его квалификацию в качестве предварительного договора. Если же документ приведенным требованиям, предъявляемым к предварительным договорам, не отвечает, он не повлечет за собой прав и обязанностей сторон по заключению сделки в будущем (см., например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2017 № 09АП-65198/2016 по делу № А40-107421/16).

Предварительный договор могут признать основным

Существует сложившаяся судебная практика, в которой предварительный договор (соглашение о намерениях) признавался основным. В частности, суд, установив согласование сторонами в рамках соглашения о намерениях всех существенных условий основного договора, может прийти к выводу о том, что в действительности воля сторон при его заключении была направлена на установление правоотношений в рамках основного договора, поименованного ГК РФ. Так, например, в одном деле при рассмотрении спора о признании недействительным соглашения о социально-экономическом сотрудничестве суд пришел к выводу о том, что в подписанном сторонами документе определены именно условия основного договора, а не только лишь обязанность заключения сделки в будущем. При таких обстоятельствах правоотношения сторон квалифицированы как связанные с исполнением основного договора (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2016 № 04АП-3337/2016 по делу № А19-18371/2015).

Предварительный договор как акцепт поступившей оферты

Исходя из характера фактических правоотношений сторон, предшествовавших им переговоров и переписки, а также последовавших за ними конклюдентных действий, достигнутые сторонами предварительные соглашения могут быть квалифицированы судами как акцепт поступившей оферты.

В первую очередь здесь следует обратить внимание на предоставленную действующим законодательством участникам гражданского оборота свободу в формах и способах совершения сделок. В частности, ст. 434 ГК РФ допускает заключение договора в любой форме, предусмотренной для совершения сделок (устной, письменной - простой или нотариальной). При этом совершение сделки в простой письменной форме не предполагает обязательного составления единого документа, подписанного сторонами. Речь идет о заключении договора путем направления оферты (предложения лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с лицом, его принявшим, - ст. 435 ГК РФ) и ее акцепте (принятии оферты). Ограничения по форме акцепта оферты законом также не предусматриваются: допускается акцепт в виде конклюдентных действий (действий, направленных на исполнение договора) с одним лишь условием - акцепт должен быть полным и безоговорочным (ст. 438 ГК РФ).

Такого рода правовая конструкция позволяет в отдельных случаях признавать предварительный договор акцептом полученной оферты. Так, например, при рассмотрении одного дела (постановление ФАС Поволжского округа от 10.10.2008 по делу № А12-9135/08-С45) при разрешении вопроса о привлечении компании, осуществляющей деятельность по передаче (трансляции) и распределению программ телевидения, к административной ответственности на основании ч. 3 ст. 14.1 КоАП РФ (осуществление предпринимательской деятельности с нарушением требований и условий, предусмотренных лицензией), суды первой и кассационной инстанций пришли к выводу, что представленные обществом разрешительные письма и протоколы о намерениях свидетельствуют об акцепте вещателями предложения по заключению договоров на вещание. В приведенном случае факт подтверждения совершения сделки путем заключения сторонами соглашения о намерениях/предварительного договора (акцепта полученной оферты) позволило ретранслятору обосновать отсутствие в его действиях состава административного правонарушения и избежать привлечения к ответственности.

В предварительном договоре можно закрепить условия о возмещении будущих потерь

Анализ сложившейся правоприменительной практики свидетельствует о том, что посредством заключения предварительного договора сторонами могут быть урегулированы как вопросы определения условий самой сделки (существенных условий основного договора), так и договоренности об определении размера, порядка возмещения будущих потерь. Например, при рассмотрении дела (постановление АС Северо-Западного округа от 19.11.2015 по делу № А56-15943/2015) о возмещении ущерба, причиненного имущественным правам истца из-за ликвидации проезда транспорта к его земельному участку, суды сформировали следующие правовые позиции:

предварительный договор (соглашение о намерениях) является надлежащей формой согласования сторонами размера и порядка возмещения потерь;

факт подписания такого договора исключает необходимость последующего доказывания как размера, так и самого факта несения лицом, чьи имущественные права нарушены, расходов в действительности.

В частности, суд при рассмотрении указанного дела отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении судебной экспертизы, целью которой являлось определение действительного размера понесенных истцом расходов. В обоснование принятого судебного акта положен сам факт достижения сторонами соглашения по всем вопросам компенсации ущерба (включая определение размера компенсации) при подписании соглашения. Указанные выводы поддержали суды трех инстанций.

Содержание предварительного договора поможет правильно толковать условия основного

Достаточно распространено рассмотрение судами соглашений о намерениях и предварительных договоров в качестве письменных доказательств, позволяющих определить действительное волеизъявление сторон при заключении основного договора. Здесь в первую очередь речь идет об определении сторонами существенных условий будущего основного договора.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям. При этом существенными являются как условия, прямо определенные законом (предмет, иные условия для соответствующих видов договоров, поименованных в ГК РФ), так и условия, признанные самими сторонами существенными для будущей сделки. Как отметил Президиум ВАС РФ в информационном письме от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Договор не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения.

Нередко на практике соглашения о намерениях рассматриваются судами как иные письменные доказательства, подтверждающие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела по существу. В частности, при рассмотрении одного спора о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка (постановление ФАС Центрального округа от 18.04.2012 по делу № А23-4165/2011) апелляция и кассация, отменяя решение первой инстанции, установили, что заключенным соглашением о намерениях (в совокупности с иными доказательствами) подтверждаются обстоятельства, исключающие (существенно ограничивающие) возможность использования арендованного земельного участка, что в соответствии со ст. 611, 612 ГК РФ является основанием для соразмерного уменьшения арендной платы.

При рассмотрении другого спора о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по внесению арендной платы (постановление ФАС Центрального округа от 31.07.2014 по делу № А23-3864/2013) соглашение о намерениях, заключенное ответчиком, в совокупности с иными доказательствами суд принял в качестве доказательства надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств, предусмотренных договором аренды (в том числе обязательств по использованию арендованных земельных участков в соответствии с целевым назначением).

Значимость института предварительного договора нельзя недооценивать. Первоначально данный институт вводился в целях обеспечения стабильности гражданского оборота путем наделения судебной защитой результатов преддоговорного этапа совершения сделки. Здесь следует отметить особенности российского гражданского законодательства, которые выражаются в отказе в судебной защите прав из сделок, совершенных с отступлениями от императивных предписаний закона. Соответственно, договор, составленный с нарушением установленных законом требований, может быть признан незаключенным (если сторонами не достигнуто соглашение по всем условиям, признаваемым законом существенными для такого рода договоров) или недействительным (при наличии пороков воли, формы, субъектного состава или содержания). Таким образом, в отсутствие института предварительного договора действительность ряда сделок (в том числе в рамках инвестиционной деятельности) оказалась бы под вопросом в связи с тем, что идентифицировать их предмет, равно как и согласовать иные существенные условия на преддоговорном этапе, объективно невозможно. Стоит отметить, что в регулировании правоотношений в сфере инвестиционной деятельности предварительным договорам отводится особо важная роль в Постановлении № 54.

Подводя итог, следует констатировать, что при заключении предварительных договоров сторонам следует определиться с правовой и содержательной нагрузкой планируемого документа, поскольку характер прав и обязанностей сторон, условий о предмете и правовых последствиях заключаемого соглашения влияет на его правовую квалификацию. Соответственно, если при заключении предварительного договора стороны не планируют принимать на себя конкретные, формально определенные права и обязанности, а лишь хотят задекларировать намерения и стремления к сотрудничеству, то им следует конкретизировать свои права и обязанности - заключить договор в будущем. При этом важно учитывать, что действительная воля сторон и характер сложившихся правоотношений будут определяться судом, в том числе на основании предшествовавших подписанию соглашения переписки, переговоров.

Если на момент подписания документа стороны имеют целью зафиксировать достигнутые договоренности и закрепить возможность понудить контрагента к их надлежащему и своевременному исполнению, то при составлении текста важно учитывать сформированные судами подходы к квалификации соглашений о намерениях как предварительных и основных договоров, дабы избежать чрезмерной или же, наоборот, недостаточной регламентации согласованных условий. Потому что чрезмерная регламентация может обернуться понуждением к исполнению зафиксированных условий, а недостаточная - к признанию соглашения незаключенным.

Стороны заключили предварительный договор. Если одна из сторон внесла полную или частичную оплату по предварительному договору, суд признает договор основным.

В договорной работе нередко применяют предварительный договор (ст. 429 ). Предварительный договор заключают о том, что в будущем стороны подпишут основной договор и совершат ту или иную сделку. В предварительном договоре присутствуют условия о предмете и особенностях основного договора. Предварительный договор подтверждает обязанность сторон заключить основной договор, когда придет время. Стороны могут установить условие о задатке по предварительному договору .

Если по предварительному договору внесли оплату, договор считают основным

Недобросовестный контрагент может попытаться обогатиться за счет второй стороны при заключении предварительного договора. В своей практике с делами такого рода сталкивался ВАС РФ. Пленум ВАС РФ в 2011 году издал постановление, в котором подчеркнул: если покупатель внес предоплату по предварительному договору, это делает договор основным (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров…»). Позиция, которую высказал ВАС, лишила недобросовестных контрагентов возможности взимать платежи под видом штрафов.

Рассмотрим, как это работает на практике. В одном деле контрагенты подписали предварительный договор. Сначала покупатель перечислил оплату, но затем отказался от соглашения и вернул выплаченные средства. Спустя некоторое время покупатель потребовал от продавца проценты по ст. 395 ГК РФ. Но поскольку покупатель перечислял оплату, согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ договор можно признать основным. А в соответствии с ч. 2 и ч. 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора прекращаются обязательства сторон. Также теряют силу основания для предъявления санкций. Согласно закону нельзя извлекать преимущество из недобросовестного поведения. В споре между покупателем и продавцом суд принял сторону продавца и отказал покупателю в требовании о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами ().

Разъяснение ВАС защищает участников сделок с недвижимостью

Разъяснения, которые сделал ВАС РФ, имеют большое значение, особенно если речь идет о сделке с объектами недвижимости. Стоимость зданий или земельных участков очень высокая, проценты за нарушение договорных обязательство могут быть огромными. Разъяснение ВАС РФ не позволяет недобросовестным участкам отношений злоупотреблять правом и извлекать выгоду из расторжения предварительного договора.

Если по предварительному договору внесли оплату, а потом между сторонами возник судебный спор, суды разрешают такие споры в соответствии с нормами ГК РФ о договоре купли-продажи. Разъяснение судов, в частности, защищает права кредиторов при банкротстве продавца. Например, стороны заключили предварительный договор о еще не образованном участке земли, и покупатель внес оплату по договору. Еще не образованный участок может быть объектом сделки. В случае банкротства суд признает обоснованным требование кредитора о включении такой оплаты в реестр кредиторов. А вот в неустойке откажет ().

Позиция ВАС РФ имеет большое значение для защиты интересов физических лиц, которые расторгают договоры покупки недвижимости. Например, в одном деле человек заключил предварительный договор о покупке и заплатил часть денег. Но у него изменились обстоятельства, поэтому оставшуюся часть он выплатить не смог. По условию предварительного договора продавец недвижимости в такой ситуации мог оставить первый платеж себе. Это было штрафной мерой за отказ физического лица от заключения основного договора. Продавец сослался на это условие и отказался вернуть аванс покупателю. Покупатель обратился в суд, который принял сторону истца и удовлетворил иск. Суд указал, что договор считается заключенным, поскольку покупатель внес аванс. Покупатель взыскал неосновательное обогащение с продавца ().

При этом нужно иметь в виду, что позиция ВАС РФ о купле-продаже будущей вещи применяется не только к спорам в отношении объектов, которые только должны появиться. Суды будут ссылаться на нее, если спорный объект уже существует (апелляционное определение ВС Удмуртской Республики от 31.08.15 по делу № 33-3094/2015).

Позиция ВАС РФ защищает продавца от двойной ответственности по предварительному договору

Также позиция ВАС РФ защищает продавца от двойной ответственности. Закон дает право требовать задаток в двойном размере, если его получатель не исполнил договор (ч. 2 ст. 381 ГК РФ). Но такое правило не действует в предварительном договоре, в котором закрепили обязательство заключить соглашение о продаже недвижимости в будущем. Задаток как способ обеспечения обязательства теряет свою функцию. Он становится оплатой, поскольку стоимость будущей вещи уменьшается на его сумму. В случае расторжения договора покупатель вправе вернуть платеж, а не уплаченную сумму в двойном размере ().

​Приобретение квартиры - важный шаг для любой семьи. И главное здесь - выбрать подходящий вариант, который устроит и по местоположению, и по району, и по количеству квадратных метров, и по стоимости. Но иногда, когда такая квартира найдена, оказывается, что заключить простой договор купли-продажи сразу не получается, поскольку существуют те или иные препятствия, как с одной, так и с другой стороны. Эти препятствия носят временной характер и могу быть связаны с оформлением собственности (как, например, в новостройках, после того как дом сдан, но свидетельства еще не получены), с подготовительными действиями, с судебными разбирательствами (например, в случае развода), с получением ипотеки и тому подобными случаями. Но у сторон существуют намерения совершить куплю-продажу по конкретному объекту в дальнейшем, поэтому и прибегают к заключению предварительного договора, который гарантирует то, что стороны пришли к соглашению - одна о продаже, другая о приобретении объекта недвижимости, и согласны подождать до разрешения той или иной ситуации.

Предварительный договор купли-продажи квартиры - серьезный документ, поскольку в нем отражаются существенные положения, следующие к неукоснительному соблюдению в основном варианте. Проще говоря, предварительный - это тот же основной, только он не проходит регистрацию в госорганах и содержит в себе окончательную дату составления основного договора. Все пункты, назначенные в предварительном договоре, обязательны к исполнению, поэтому его заключение - это серьезный шаг. Если нашелся более выгодный покупатель, или более выгодный вариант по приобретению, просто так отказаться от предварительного договора не получится. Если одна из сторон пренебрежет его исполнением, то вторая может подать в суд, который принудит стороны к осуществлению договоренностей.

В предварительном договоре купли-продажи квартиры прописываются следующие пункты, на которые следует обратить особое внимание:

1. Данные сторон, Ф.И.О., точные данные паспорта. В договор обязательно вписываются все владельцы продаваемой квартиры, согласно свидетельству о собственности. Если будет вписан один из них, то сделку могут аннулировать. Не стоит соглашаться на это, даже если продавец уверяет, что второй владелец «абсолютно точно согласен, просто еще не приехал из командировки». Один собственник может продать квартиру только в том случае, если у него имеется нотариальная доверенность от второго, разрешающая продажу. Если собственность совместная, то продавец должен предъявить согласие на сделку супруга/супруги, заверенное нотариусом. Со стороны покупателя также вписываются все будущие владельцы квартиры.
2. Идентификационные данные имущества (квартиры). Указываются точные параметры объекта: адрес, количество квадратных метров, комнаты, этаж, кадастровый номер. Можно включить и приложить техпаспорт на квартиру. Необходимо максимально точно указать объект недвижимости, исключая малейшую ошибку.
3. Крайняя дата, когда стороны заключат основной договор купли-продажи. Именно этот пункт является предметом договора - о нем стороны приходят к согласию. Они должны определить время, которого хватит на разрешение всех обстоятельств, мешающих осуществить перерегистрацию недвижимости на нового владельца. Этот срок может варьироваться, но он обязательно должен быть прописан цифрами и прописью, чтобы исключить любые толкования. Как правило, время на оформление основного договора отводится не более одного года, это определено на законодательном уровне. Если одна из сторон, по истечении определенного сторонами срока, уходит от подписания основного договора, придется обращаться в суд.
4. Идентификация правоустанавливающих документов. Необходимо, чтобы собственник предоставил документов о собственности в оригинальном виде, идентификационные данные которых необходимо прописать отдельным пунктом в заключаемом предварительном договоре.
5. Задаток/аванс. Обязательно включается в предварительный договор, как гарантия покупателя о намерении приобрести именно эту квартиру. Получение задатка продавцом означает, что больше он квартиру показывать на продажу никому не будет. Размер задатка определяют стороны самостоятельно, но, как правило, это не более 10% от стоимости квартиры. Что будет вноситься в качестве гарантии - задаток или аванс, также должны решить стороны. Эти два понятия разнятся: при невыполнении обязательств какой - либо из сторон, аванс возвращается, тогда как задаток, при отказе покупателя, остается у продавца, а при отказе от сделки собственника, возвращается второй стороне, в 2м размере. Существенным здесь является и расписка о получении задатка/аванса. Она должна быть написана от руки всеми владельцами недвижимости, где сумма указывается в пропорциональном отношении. Не допускается получение предварительной оплаты одним из владельцев, в том случае если их несколько.
6. Окончательная цена квартиры. Стоимость имущества четко определяется сторонами. Она не подлежит изменению и уточнению, она фиксирована. И основной договор отражает именно на эту стоимость.
7. Порядок расчета за квартиру. Существенный пункт предварительного договора, фиксирующий то, как будет осуществляться окончательная оплата квартиры (за вычетом аванса/задатка) - наличными или по безналу, в какие сроки, на каких условиях (может быть, с рассрочкой платежа) и т.п. Если оплата будет по безналичному расчету, то стоит указать реквизиты банковского счета, если владельцев несколько, то, соответственно, несколько счетов, принадлежащих каждому из них. Также указывается количество дней, дающихся для окончательной оплаты приобретаемого объекта. Все это будет затем отражено в основном договоре.
8. Ответственность за нарушение договоренностей. Чаще всего она остается на усмотрение законодательной базы, но можно прописать и свои условия. Также ответственность определяется и в отношении задатка.
9. Обязанности по проведению подготовительных мероприятий к заключению основного договора, касающихся как самого объекта недвижимости (выписка из квартиры прописанных в ней людей, например), так и действий по оплате (например, получение займа) также указываются в отдельном пункте договора.
10. Расходы на совершение сделки. В предварительном договоре указывается, какая сторона их оплачивает.

Предварительный договор решает все существенные, основные, значимые, проблемные пункты основного договора. Как эти пункты отражены в предварительном договоре приобретения квартиры, так же они будут урегулированы в основном. И если одна из сторон сомневается в каких-либо условиях, то лучше отложить его подписание, поскольку пути назад уже не будет. При совершении сделки и передаче задатка лучше всего обеспечить наличие свидетелей, которые не являются родственниками сторон.

Предварительный договор купли-продажи не нуждается в регистрации, но заверить его у нотариуса целесообразно.

В установленный срок, на основании предварительного договора купли-продажи имущества, сторонами заключается и подписывается основной, и приводится в действие весь механизм отчуждения имущества от одного владельца и приобретение права собственности на квартиру другим.

Предварительный договор (с учетом изменений с 01.06.2015)

Предварительный договор в российской системе права является одним из наиболее востребованных инструментов обеспечения. Механизм позволяет гарантировать заключение сделки в будущем, защищает участников от непредвиденного изменения условий сотрудничества и потери времени. Широкое применение юридических норм в коммерческой среде выявило множество пробелов и противоречий. В результате потребовались многочисленные поправки. С июня 2015 года применению подлежит усовершенствованный правовой алгоритм.

Что такое предварительный договор? Краткая характеристика.

Четкое определение рассматриваемому типу соглашений дает статья 429 ГК РФ Предварительный договор.

Согласно ее положениям, под предварительным договором понимают обязательство двух или нескольких сторон по заключению сделки на оговоренных условиях. Отказ от исполнения влечет финансовые санкции: несостоявшийся контрагент получает полную компенсацию убытков от виновного участника. При этом, обязательства сторон по предварительному договору могут обеспечиваться задатком, о чем прямо сказано с ст. 380 ГК РФ.

На практике предварительные договоренности часто достигаются в отношении недвижимости, которая еще не создана и находится в процессе строительства или права, на которую еще не приобретены. Таким образом, составляются предварительный договор на куплю-продажу недвижимого имущества или предварительный договор аренды нежилого помещения. Но потребность в таком договоре может возникнуть и в других случаях.

Например, наследники, еще не вступившие в наследство, но нашедшие покупателя на наследуемую квартиру, могут заключить с этим лицом квартиры, что позволит связать обязательствами по купле-продаже квартиры в будущем.

Соглашение могут составить в процессе деловых переговоров. Стороны используют его в качестве инструмента закрепления промежуточных итогов. Часто, подобные сделки оформляют при урегулировании конфликтных отношений, в которых прийти к единому мнению сразу удается далеко не всегда.

Форма и содержание предварительного договора

Законодатель устанавливает ряд требований к форме и содержанию документа. Соглашение составляют в том же виде, в котором должна быть заключена основная сделка. Если основной договор должен совершаться в нотариальной форме, таким должен быть и предварительный договор. При этом если основная сделка подлежит государственной регистрации, предварительный договор регистрации не подлежит. Регистрация договора требованием по оформлению сделки не является.

Кроме того, участникам следует определить ряд обязательных условий. К таковым ГК РФ относит:

• предмет основного договора;
• срок, в течение которого будет подписан договор.

С июня 2015 года к этому перечню добавилось также требование о согласовании вопросов, по которым стороны должны прийти к единому мнению. Ранее законодательно устанавливалась обязанность четко оговаривать все существенные условия будущей сделки. По сути, это лишало предварительный договор смысла. Теперь участники получили возможность отложить обсуждение деталей, ограничившись лишь указанием на необходимость их определения.

Скачать предварительный договор аренды нежилого помещения

Правовые аспекты исполнения соглашения

После заключения предварительного договора стороны обязаны совершить основную сделку. При этом изменить базовые условия они могут лишь по обоюдному решению. Если один из участников уклоняется от выполнения обязанности, другой вправе понудить его заключить основной договор через суд. По новым правилам сделать это разрешается в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязанности по заключению основной сделки.

В этом случае заинтересованное лицо может обратиться с иском в суд о понуждении к заключению договора, а основной договор признают заключенным со дня вступления решения в силу. При наличии разногласий по условиям основного договора эти условия также определяет суд. Впрочем, нововведение не лишает истца и ответчика возможности подписания мирового соглашения.

Новая модель позволила:

• обеспечить надежную юридическую связь между сторонами до заключения основной сделки;
• отсрочить обсуждение существенных условий.

В заключение стоит отметить, что гибкая система положительно оценена практикующими юристами. По мнению специалистов, такая схема учитывает существующие потребности делового мира и является более эффективной.

Видеоконсультация, для чего нужен предварительный договор, и как понудить заключить основной договор

Антон Иванов о предварительном договоре.