Дважды проданные. Земельный участок в сенгилеевском районе продали дважды Сельская администрация дважды продала участок земли

Текст | Владимир БРЮКОВ

Президент заявил, что земельные участки под предприятиями будут продаваться по льготной цене. Фактически эти участки окажутся проданы во второй раз.

Во всем цивилизованном мире бизнесмен, перед тем как приступить к строительству предприятия, сначала покупает землю, а уже потом вкладывает деньги в сооружение самого объекта. Но в России во время приватизации эту апробированную веками процедуру почему-то перевернули с ног на голову: сначала государство передало предприятия в частные руки, а потом - по прошествии нескольких лет - в ультимативном порядке потребовало от новых владельцев выкупить землю.

Однако самое странное во всей этой истории то, что за свою землю те уже заплатили. Дело в том, что когда в 90-х годах в стране полным ходом шла приватизация, то при покупке предприятий в их цену фактически закладывалась и стоимость земли, на которой они находились. Правда, при этом документ о праве собственности на землю не выдавался. Спрашивается почему? Да потому что в тогдашнем законодательстве право частной собственности на землю не было прописано. Поэтому землю под предприятиями просто отдали новым соб-ственникам в бессрочное пользование.

Ну а новых законов о земле в эпоху тотальной приватизации не принималось по той простой причине, что левые и правые фракции, сидевшие тогда в большом количестве в Государственной думе, спорили до хрипоты: хорошо ли это или плохо выставлять на продажу «родную землю-матушку»? А может быть, ею, родимой, лучше бессрочно пользоваться или просто отдать в долгосрочную аренду? И только после того как в 2001 году усилиями «Единой России», блокировавшейся с СПС и «Яблоком», проект нового Земельного кодекса наконец-то удалось «протолкнуть» через обе палаты Федерального собрания РФ, перед госдумцами во всей неприглядной наготе встал другой вопрос: а если оную «матушку» все-таки продавать, то по какой цене? И надо сказать, эта проблема оказалась еще более сложной, особенно что касается выкупа земельных участков приватизированными предприятиями.

Земля стала фикцией

Согласно новому земельному законодательству понятие «бессрочное пользование» превратилось в юридическую фикцию, то есть было упразднено, а принадлежащие предприятию строения и земля под ними обрели статус «единого объекта». В результате собственников поставили перед выбором: в срок до 1 января 2004 года либо выкупить эти участки земли, либо взять их в аренду. Сумма выкупа дифференцировалась в размере от трех до 30 ставок земельного налога в зависимости от того, в крупном или небольшом городе находится принуждаемый к сделке покупатель. В Москве с учетом особенностей столичного рынка земли и недвижимости вводились дифференцированные базовые ставки по тарифам в зависимости от удаленности предприятия от центра. При этом ставки налога, принятые в различных субъектах РФ, отличались в 80-кратном размере, а внутри каждого региона - в пределах от четырех до 75 раз.

Вся эта выкупная операция осложнялась еще и тем обстоятельством, что владельцу предприятия необходимо было сразу выложить большую сумму для оформления прав на землю, поскольку рассрочка по таким платежам не предусматривалась. Одним словом, российские бизнесмены, некогда вместе с приватизационным актом получившие землю в бессрочное пользование, в очередной раз убедились: бесплатный сыр - даже если он ими уже и был фактически оплачен - бывает только в мышеловке…

Вот как в свое время очень эмоцио­нально, но вполне справедливо прокомментировал ситуацию с повторным выкупом директор по кадрам и социальным вопросам ОАО «Дальприбор» (Приморский край) Геннадий Данчак: «Я считаю, что нас обманули, когда в 1992 году наше предприятие оборонно-промышленного комплекса насильно (а иначе и не скажешь) заставили приватизировать. Мы были уверены, что в собственность акционеров перешло все: и земля, и цеха. Теперь выясняется, что нет. По нашим подсчетам, 10 га территории стоят около 27 млн руб. Таких средств у завода нет. Более того, арендная плата за землю, которая сейчас составляет 3 млн руб. в год, тоже слишком высока. Это ведь крах для всей промышленности, которая и так не в лучшем состоянии».

Судя по всему, его точку зрения разделяет абсолютное большинство хозяй-ственников. Во всяком случае, на предложение государства вторично выкупить свою землю в течение 2001- 2006 годов откликнулась лишь пятая часть российских предприятий. Согласно расчетам Российского союза промышленников и предпринимателей, первоначальные ставки выкупа потребовали бы от промышленности выплаты до $100 млрд (Минэкономразвития оценивало эту сумму гораздо скромнее - в пределах чуть менее $27 млрд), что привело бы к серьезному подрыву их конкурентоспособности на рынке. Впрочем, когда окончательно выяснилось, что ставки оказались непосильными для предприятий, то ранее установленный предельный срок выкупа был продлен - сначала до 1 января 2006 года, а потом до 1 января 2008 года.

За справедливый выкуп

Все это время между РСПП и Министерством экономического развития и торговли шел диалог по поводу принятия более разумных ставок по выкупным платежам. В результате ведомство Германа Грефа подготовило законопроект, по его мнению, призванный серьезно облегчить выкупное бремя для приватизированных предприятий. Предлагалось установить ставку выкупа в размере 5% (в Москве и Санкт-Петербурге - 20%) от кадастровой стоимости участка, а ставку арендной платы - не выше 3% от кадастровой стоимости. Согласно оценке Минэкономразвития это позволило бы уменьшить сумму выкупа за землю в среднем в 2,5 раза для объектов, расположенных в пределах населенных пунктов, и до 20 раз для тех, кто находится за их чертой.

Однако еще в феврале 2005 года член бюро правления РСПП Олег Киселев во время заседания правительства предложил от имени союза ввести максимальную ставку выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями в размере 2% от кадастровой стоимости земли для городов с населением менее 3 млн человек. По его мнению, проект Минэкономразвития (5% от кадастровой стоимости) «сделает функционирование предприятий невозможным», и в первую очередь это касается компаний перерабатывающей промышленности, для которых такие изъятия «непосильны». При этом представитель РСПП согласился с Минэкономразвития, что в городах с населением более 3 млн человек (фактически речь идет о Москве и Санкт-Петербурге. - Авт.) максимальная ставка выкупа земли может составлять 20% от кадастровой стоимости, поскольку там рынок земли действительно хорошо развит.

Дискуссия длилась почти год, пока в нее не вмешался российский президент. В начале марта 2006 года на совещании с членами правительства Владимир Путин заявил: «…нужно пойти навстречу РСПП и выбрать самый либеральный способ решения, пройти по минимальной ставке… когда государство продавало эти предприятия, имелось в виду, что они продаются вместе с землей. Сейчас, по сути, второй раз заставляем собственников заплатить за уже приобретенное ими имущество». Как пояснил свою позицию президент РФ, «поднятие планки выкупа отразится не только и не столько на собственниках, сколько на трудовых коллективах предприятий».

Для того чтобы стимулировать выкуп земли предприятиями, правительство сейчас предполагает ввести для них специальную льготу: исключить из налогооблагаемой базы по налогу на прибыль расходы на приватизацию земли. Об этом, в частности, говорил во время своего недавнего выступления на международном экономическом форуме в Швейцарии замминистра финансов Сергей Шаталов.

Как и следовало ожидать, понижение выкупных ставок вызвало вполне однозначный оптимизм среди общественности. Пожалуй, наиболее ярко он выражен в заявлении сенатора Игоря Пушкарева, представляющего в Совете Федерации Законодательное собрание Приморского края: «Я считаю совершенно правильным, грамотным и экономически обоснованным решение президента пойти навстречу Российскому союзу промышленников и предпринимателей в вопросе о цене выкупа земли под приватизированными предприятиями… Очевидно, что ставка выкупа земли под частными предприятиями должна быть минимальной. Ведь высокая ставка может сказаться прежде всего на трудовых коллективах, то есть могут пострадать люди, работающие на предприятиях».

Более сдержанную оценку дал президент РСПП Александр Шохин. По его словам, бизнес нуждается в рассрочке платежа на два года. «Для Москвы и Санкт-Петербурга установлены специальные условия - это выкуп земли за 20% кадастровой стоимости, но у нас возникают сомнения по поводу 80% от кадастровой стоимости за перепрофилирование. Это связано с тем, что названные города заинтересованы в выводе предприятий за черту мегаполисов (если при выводе предприятия за город с него будет взиматься дополнительная плата, то это лишит его возможности профинансировать перевод своих мощностей на новое место. - Авт.)». Много вопросов, по мнению главы РСПП, возникает и в связи с налоговыми последствиями выкупа. «Для тех, кто дождется нового закона и выкупит землю за 2,5% от кадастровой стоимости, расходы будут минимальными. Для тех, кто уже это сделал, нужно разработать форму, чтобы соответствующие затраты зачитывались как налоговые платежи».

К сожалению, у делового сообщества до сих пор нет полной ясности по поводу того, какие очертания примет окончательный вариант законопроекта. Так, в ходе рассмотрения этого документа в Комиссии Общественной палаты по конкурентоспособности, экономическому развитию и предпринимательству большинство ее членов пришли к выводу, что новый проект является «максимально коррупционным».

Для того чтобы уменьшить заинтересованность региональных чиновников в повышении ставки выкупа, комиссия предложила зачислять земельные платежи в Стабилизационный фонд. Член Общественной палаты Григорий Томчин считает, что в законопроекте содержится множество неясных формулировок, которые дают возможность назначить цену выкупа земли под предприятиями практически на уровне 100% кадастровой стоимости. Для исправления ситуации комиссия предложила ввести специальную норму, позволяющую предпринимателям обжаловать земельные решения властей в суде.

Действительно, вопросов остается еще много. К примеру, московские власти заявляют о том, что они сами (за счет полученных от доплаты денег) будут стимулировать вывод предприятий за пределы мегаполиса. Но быть может, в законе стоит четко прописать, какую долю из этих средств бюджеты Москвы и Санкт-Петербурга должны компенсировать, чтобы помочь предприятию с переводом производства за город? Есть немало и других предложений. Вряд ли все их при принятии нового закона удастся учесть, тем не менее очень важно, чтобы по главным пунктам разногласий правительство и предприниматели выработали единую, компромиссную точку зрения.

Приобретенную землю могут отобрать росчерком пера.

Ольга КОВАЛЕНКОВА

О необходимости привлечения в регион инвесторов, в Ульяновской области говорят постоянно. Губернатор Сергей Морозов обещает давать «зеленый свет» тем, кто хочет и может работать на нашей земле. Одной из таких компаний можно назвать ООО «ПромИнвест».

— Мы пришли к вам из Калининградской области, — рассказал директор и учредитель ООО «ПромИнвест» Григорий Сартания. – Хотели обрабатывать землю в Сенгилеевском районе. Выполнили все необходимые условия. Зарегистрировались в области. В июне 2008 года приобрели земельный участок площадью 145 гектаров по договору купли-продажи у фирмы ООО «Стройинвест». Право собственности было оформлено в установленном порядке.

Но до этого момента в конце мая 2008 года в соответствии с принятым законом, ООО «Стройинвест» обратился к администрации Сенгилеевского района и в министерство имущества Ульяновской области с вопросом, не хотят ли они купить выбранный инвесторами участок. Это обычная процедура, которую проходят все, кто совершает сделки с землей сельскохозяйственного назначения. Григорий Николаевич утверждает, что и первые и вторые отказались взять участок в собственность. Причем, оформили свое решение письменно. Кстати, этот документ (отказ – ред.) был подписал лично министром государственного имущества и земельных отношений Мариной Шаипкиной.

— Мы начали работать, — продолжил Григорий Николаевич. – Запланировали сажать пшеницу. Но в сентябре я получил иск из регионального правительства, в котором от меня потребовали вернуть Ульяновской области купленный мною участок. Полной неожиданностью для меня стало, что подписан документ был все той же Шаипкиной…

Причина, по которой землю потребовали назад банальная. Мол, право собственности Сартания – незаконное. Оказалось, что еще в ноябре 2007 года недра под этим участком

были переданы в разработку компании «ВистаПро», которая получила это право на федеральном аукционе, заплатив за него 400 миллионов рублей. Сажать морковь и пшеницу эти хозяева не собираются. Они хотят добывать мел, залежи которого аккурат под вышеуказанной землей.

Сартания рассказал, что соблюдать закон согласен, но возникает закономерный вопрос: почему чиновники раньше умалчивали о том, что кто-то еще претендует на

Сенгилеевскую землю?

— Я обратился в минимущество с заявлением о возможности получения соседних участков, которые граничат с моим «бывшим», — объяснил Григорий Николаевич. – Но мне отказали. Сообщив, что они находятся в постоянном пользовании у Сельскохозяйственного техникума.

Сартания выяснил, что землей, принадлежащей учебному заведению, уже заинтересовалась компаний «ВистаПро» и министерство областного государственного имущества даже начала процедуру по изъятию. Вот и вкладывай деньги в землю. Можешь не увидеть ни того, ни другого.

ОФИЦИАЛЬНО

Министр государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области Марина ШАИПКИНА:

— Направление в суд искового заявления о признании права собственности Ульяновской области на земельный участок площадью 145 га в Сенгилеевском районе, связано с неправомерным отчуждением государственного участка и обусловлено восстановлением прав собственника – Ульяновской области.

Минимущество Ульяновской области, как уполномоченный орган, в заключении данной сделки по продаже указанного участка не участвовало, согласие на его отчуждение не давало.

Вопрос о предоставлении обществу «ПромИнвест» нового участка взамен прежнего следует задать продавцу спорной земли – ООО «Стройинвест», а не к министерству.

Все дальнейшие действия министерства будут направлены на защиту государственных интересов и прав публичного собственника.

Гражданка оформила в собственность земельный участок. После этого она долгое время не приезжала, а когда решила вернуться - увидела чужой дом. Причем дом, как и участок, на котором он стоял, был оформлен на соседа. Нижестоящие в иске гражданке отказали, а ВС РФ отменил их решения.

В чем суть дела?

Гражданка А. получила землю в наследство в 1996 году. После проведения кадастрового учета в 1999 году она оформила земельный участок в собственность. Между этим и следующим событием в «отношениях» женщины и участка прошло 16 лет. В 2015 году она наконец-то приехала, а на принадлежащей ей земле - чужой дом. Владельцем этого дома был гражданин Б.

Гражданка А. подала в суд на Б. Она требовала, чтобы Б. снёс дом. Ответчик не согласился, аргументировав позицию решением администрации от 2008 года, которое разрешала ему владеть землей.

В рамках дела провели судебно-землеустроительную экспертизу. Она показала, что администрация фактически дважды выделила разным людям один и тот же участок земли, ведь «границы земельного участка с кадастровым номером..., принадлежащего ответчику, накладываются на границы земельного участка с кадастровым номером..., принадлежащего истцу». Причем построенный дом стоял на обоих участках.

Что решили судьи?

Нижестоящие суды отказали в иске гражданке А. Основание - недобросовестное уклонение от содержания земельного участка, ведь гражданка была обязана за ним следить как собственница (ст. 209-210 ГК РФ). При этом судьи признали, что срок исковой давности истица не пропустила. Апелляция согласилась с решением.

С решением судов гражданка не согласилась и обратилась в ВС РФ.

А что решил ВС РФ?

ВС РФ поддержал гражданку А. Судьи указали на то, что:

1. Истица является собственником земельного участка, право собственности было зарегистрировано надлежащим образом и не было прекращено ; земельный участок в установленном законом порядке постановлен на кадастровый учёт. Вывод: предоставление земельного участка ответчику в границах земельного участка истицы незаконно.
2. Муниципалитет нарушил процедуру межевания земли, не провёл необходимые мероприятия по согласованию границ участка
3. Недобросовестное поведение истца как собственника земельного участка (напомним, она не посещала его около 16 лет) «само по себе в качестве основания для прекращения права собственности законом не предусмотрено ».

ВС РФ отправил дел на новое рассмотрение.

Судьи обратили внимание, что при новом рассмотрении предстоит заново оценить, был ли пропущен срок исковой давности.

ВС РФ напомнил:

Срок исковой давности определяется не только тем, когда лицо узнало о нарушении своего права, но и тем, когда оно должно было узнать о таком нарушении (ст. 200 ГК РФ).