Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Право ограниченного пользования чужим имуществом (сервитут) Вещные права на недвижимое имущество, их регистрация
ПРАВО ОГРАНИЧЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ (СЕРВИТУТ)
В связи с активным развитием земельных правоотношений вопрос о правовом регулировании сервитутов является достаточно актуальным.
Порядку установления сервитутов в Российской Федерации посвящены статьи 274-277 Гражданского Кодекса РФ и статья 23 Земельного Кодекса РФ. Данные статьи содержат определение сервитута, его виды, порядок установления и прекращения. В целом необходимо отметить, что законодательство о сервитутах в России находится только в стадии становления и на практике реализуется достаточно редко.
Определение сервитута
Сервитут – это ограниченное право пользования чужим земельным участком.
В соответствии с п. 1 стр. 274 ГК РФ собственник земельного участка (или иной недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Обременение земельного участка сервитутом ни в коем случае не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения участком. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для участка, в отношении которого он установлен. Более того, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в отношении которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ).
В случае, если права на земельный участок, обремененный сервитутом, перейдут к другому лицу, то сервитут сохраниться. При этом сам по себе сервитут не может быть предметом сделок (купли-продажи, залога и др.) и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимости, для обеспечения использования которой сервитут был установлен (п. 5 ст. 274 ГК РФ).
Виды сервитутов
Действующим законодательством предусмотрено два вида сервитутов – частный и публичный. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, то есть, как правило, по соглашению между собственниками соответствующих земельных участков.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. При этом установление такого сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК РФ) и круг его действия (круг правообладателей) обычно не ограничивается.
Кроме того, сервитуты бывают срочными (устанавливаются на определенный срок) и постоянными (устанавливаются без ограничения во времени).
Основания для сервитутов
В соответствии с п.3 ст. 23 ЗК РФ сервитуты могут устанавливаться для:
1) прохода или проезда через земельный участок;
2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных,
электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов
к ним;
4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора воды и водопоя;
6) прогона скота через земельный участок;
7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность
которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном
на земельном участке, замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскатель-
ских, исследовательских и других работ;
10) свободного доступа к прибрежной полосе.
Порядок установления сервитутов
Как уже было сказано выше, публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Установление такого сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Следует отметить, что в ГК РФ и ЗК РФ процедура проведения таких слушаний не описана, поэтому, в настоящее время, субъекты РФ принимают по этому поводу свои нормативные акты. Так, например, в Московской области порядок проведения общественных слушаний по поводу установления публичного сервитута регулируется статьей 13 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».
Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В этом случае сервитут может быть установлен на основании судебного решения.
Порядок прекращения сервитутов
Согласно положению ст. 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.
Механизм государственной регистрации сервитутов
Сервитуты подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с правилами, установленными Федеральным Законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации). Сервитуты вступают в силу только после их регистрации в Едином государственном реестре прав. Также, государственной регистрации подлежат и прекращения сервитутов.
Для регистрации сервитута в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, необходимо представить:
· заявление собственника о государственной регистрации сервитута или
заявлениелица, в пользу которого установлен сервитут (в случае установления публичного сервитута заявление о регистрации подается органом государственной власти или органом местного самоуправления, его установившим);
· документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию в
установленных законодательством размерах;
· документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя;
· документ, свидетельствующий об установлении сервитута. Таким документом
может быть: соглашение (договор) лиц об установлении частного сервитута, копия распорядительного акта соответствующего государственного органа об установлении публичного сервитута или судебное решение об установлении сервитута;
· учредительные документы правообладателя сервитута (если это юридическое
лицо) и учредительные документы юридического лица, на основании соглашения с которым сервитут установлен (если речь идет о частном сервитуте);
· документы,подтверждающие полномочия руководителей юридических лиц на
подписание соответствующих документов;
· документы, описывающие земельный участок, в отношении которого установлен
сервитут (кадастровый план участка). При этом следует учитывать, что если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется. Если сервитут относится только к части земельного участка, то предоставление кадастрового плана участка обязательно, причем на нем должна быть отмечена сфера действия сервитута (п. 2 ст. 27 Закона о регистрации);
· иные необходимые для проведения регистрации документы.
При регистрации сервитута на земельный участок необходимо, чтобы в Едином государственном реестре прав было зарегистрировано само право на земельный участок, обременяемый сервитутом.
Сервитут – это право или ограничение прав?
Гражданским Кодексом РФ сервитут отнесен к числу вещных прав на недвижимость (п. 1 ст. 216).Однако в соответствии с Законом о регистрации все сервитуты регистрируются в Едином государственном реестре прав как ограничение (обременение) права собственности, что является некоторым противоречием нормам ГК РФ. Записи о сервитутах вносятся в предназначенный для ограничений (обременений) прав подраздел III Единого государственного реестра прав.
Представляется, что в целом указанное противоречие в законодательстве не влияет на суть сервитута, так как обладателю сервитута, в первую очередь, важно его содержание, а не то, в какой форме он регистрируется.
Антуфьев Илья Владимирович
Юрист-эксперт
Консультационный центр недвижимости
Гражданский кодекс, N 51-ФЗ | ст. 274 ГК РФ
Статья 274 ГК РФ. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (действующая редакция)
1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.
- BB-код
- Текст
URL документа [скопировать ]
Комментарий к ст. 274 ГК РФ
1. К вещным правам лиц, не являющихся собственниками, ст. 216 ГК РФ относит сервитуты. Сервитуты бывают публичные и частные. Согласно ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается гражданским законодательством.
Частный земельный сервитут представляет собой право пользования чужим земельным участком, установленное договором или решением суда в интересах собственника, которое не может быть обеспечено иначе.
В качестве объекта сервитута выступает соседний земельный участок, а владельцем сервитута (сервитуарием) является собственник, землепользователь или землевладелец земельного участка, граничащего с соседним обслуживающим участком.
Выделяют следующие виды сервитутов:
Для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
Для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов;
Для обеспечения водоснабжения и мелиорации.
Данный перечень не является исчерпывающим. Так, п. 1 ст. 274 ГК РФ предусмотрено установление сервитутов для иных нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Примером, может быть установление сервитута для обеспечения проведения работ по защите территорий от затоплений и подтоплений (п. 3 ст. 64 ГрК РФ).
2. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, никоим образом не ограничен в своем праве, то есть он в полной мере продолжает владеть, пользоваться и распоряжаться своим земельным участком. Однако при осуществлении правомочия распоряжения собственник земельного участка не может ограничить либо прекратить сервитут. Так, в договоре купли-продажи не может содержаться условие об отмене сервитута, если оно имеет место, то данный пункт договора будет признан ничтожным.
3. По общему правилу сервитут устанавливается путем заключения сторонами соглашения, в котором описываются все условия сервитута. Сервитут подлежит государственной регистрации.
Регистрация сервитута осуществляется в едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в едином государственном реестре прав.
В том случае, если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.
Регистрация сервитута осуществляется в соответствии с требованиями ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Регистрация удостоверяется выдачей владельцу сервитута свидетельства о государственной регистрации права на ограниченное пользование чужим имуществом, в котором указывается правообладатель, вид сервитута, дата и номер регистрации. Сервитут вступает в силу с момента государственной регистрации.
В том случае, если не достигнуто соглашение об установлении сервитута в добровольном порядке, спор передается на разрешение суда. Основанием рассмотрения спора в суде является иск лица, требующего установления сервитута.
4. На вышеуказанных условиях и в том же порядке сервитут может быть установлен в пользу лиц, владеющих земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.
5. Сервитут предполагается платным, то есть собственник участка, обремененного сервитутом, может требовать соразмерную плату за пользование его участком. Плата может быть установлена в соглашении сторон об установлении сервитута. В тех случаях, когда она не установлена сторонами, предполагается применение статьи 424 ГК РФ, то есть цена определяется по аналогии с ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Если стороны не пришли к согласию о стоимости сервитута, то спор передается по инициативе одной из сторон в суд. Суд, определяя плату за сервитут, руководствуется Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утв. Росземкадастром 17.03.2004.
Соразмерность платы за сервитут означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
Выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.
Размер соразмерной платы за сервитут может изменяться в течение срока, на который сервитут установлен, в случаях и в порядке, установленных ГК РФ и ЗК РФ (например, размер соразмерной платы за сервитут может быть изменен по причинам существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении соглашения о сервитуте; увеличения или уменьшения ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом, по истечении определенного срока после его установления; увеличения или уменьшения сферы действия сервитута).
Судебная практика по статье 274 ГК РФ:
-
Решение Верховного суда: Определение N 304-ЭС17-1624, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что спорный земельный участок расположен в территориальной зоне городского наземного транспорта ИТ-2 в полосе отвода автомобильной дороги и, в силу части 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ части 10 статьи 23, статьи 39.26 ЗК РФ, статьи 3, части 1, пункта 2 части 3, пунктов 4, 4.1 статьи 25 Закона об автомобильных дорогах, предоставление земельного участка для размещения объекта дорожного сервиса коммерческой парковки – возможно только на условиях частного сервитута...
-
Решение Верховного суда: Определение N 18-КГ16-113, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация
Отсутствует указание на срок действия сервитута, а также не определен судом размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка, предусмотренный пунктом 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации. Таким образом, судом не соблюдены требования, предъявляемые к рассмотрению данной категории дел, что привело к тому, что фактически возникший спор не был разрешен судом по существу...
-
Решение Верховного суда: Определение N 301-ЭС14-9021, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Однако данный подход противоречит положениям статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут соразмерную плату за пользование участком...
Сервитут- право ограниченного пользования чужим ЗУ, а лица имеющие такое право – обладатели сервитута.
Ст. 23. Право ограниченного пользования чужим ЗУ (сервитут)
1. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
2. Публичный сервитут устанавливается законом или иным НПА РФ, НПА субъекта РФ, НПА ОМС в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия ЗУ.
Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
3. Могут устанавливаться публичные сервитуты для:
1) прохода или проезда через ЗУ;
2) использования ЗУ в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на ЗУ межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
4) проведения дренажных работ на ЗУ;
5) забора воды и водопоя;
6) прогона скота через ЗУ;
7) сенокоса или пастьбы скота на ЗУ в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких ЗУ в пределах земель лесного фонда;
8) использования ЗУ в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на ЗУ замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
9) временного пользования ЗУ в целях проведения изыскательских, исследовательских и др. работ;
10) свободного доступа к прибрежной полосе.
4. Сервитут м.б. срочным или постоянным.
5. Осуществление сервитута д.б. наименее обременительным для ЗУ, в отношении которого он установлен.
6. Собственник ЗУ, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено ФЗ.
7. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования ЗУ, собственник ЗУ, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в т.ч. путем выкупа, у него данного ЗУ с возмещением органом государственной власти или ОМС, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного ЗУ с возмещением убытков.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании ЗУ, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или ОМС, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
8. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.
9. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
14. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Ст. 20. Юрлица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятиях, центров исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды ЗУ или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему.
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юрлиц до введения в действие ЗК, сохраняется.
Граждане или юрлица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных ФЗ, не допускается. Субъект права постоянного (бессрочного) пользования ЗУ обладает такими правомочиями, как владение и пользование ЗУ, но он не вправе продать его, подарить, завещать или совершать иные распорядительные сделки по поводу него.
Ст. 268.ГК Основания приобретения права П(б)П ЗУ. Право П(б)П ЗУ, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юрлицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Право постоянного пользования ЗУ м.б. также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п.1 ст. 271 ГК. В случае реорганизации юрлица принадлежащее ему право постоянного пользования ЗУ переходит в порядке правопреемства.
Основным среди государственных природных ресурсов является земля, которая выступает базисом для возведения жилых и производственных помещений, почвенный слой используется для выполнения сельскохозяйственных работ, а также территории необходимы для осуществления различных задач государственной важности.
Ключевым фактором, который классифицирует все земли страны, является форма собственности. Соответственно, участки могут принадлежать частным лицам, государственным или муниципальным структурам, фермерским коллективам и др.
Существует ряд территорий, которые независимо от формы собственности, использует не только законный владелец, но и жители определенных населенных пунктов и сообществ. Такое явление предусматривает составление специального документа, который законодательством регламентируется как земельный сервитут.
Понятие права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута). Объекты и субъекты сервитутов
Земельное законодательство предусматривает земельный сервитут как ограниченное право гражданина, которое предоставляется для пользования определенным имуществом - объектом сервитута. Данный документ заключается для удовлетворения потребностей граждан, которые используют данный земельный участок.
Факт перехода права собственности на участок к другому владельцу не является основанием для прекращения действия публичного сервитута.
Данный режим использования территорий выступает определенным обременением для собственника, поэтому перед заключением любых сделок в отношении конкретного участка субъекты процесса должны быть осведомлены об установке сервитута в отношении недвижимого имущества, в частности, земли.
Каждый сервитут имеет свою юридическую структуру, которая состоит из следующих элементов:
- Объектом земельного сервитута может быть земельный участок, а также все природные объекты, недвижимость и коммуникации. Условием для установления права ограниченного использования земель для граждан является возможность полноценной эксплуатации недвижимости и любых объектов без использования земель;
- Субъект земельного сервитута - это законный собственник земли, а также все лица, которым участок предоставляется в пользование на пожизненный срок на основании получения наследства, а также те особы, которые приобретают права бессрочного использования земель на постоянной основе.
Законодательством также предусматриваются случаи, когда сервитут устанавливается для иных лиц по их требованию и для обеспечения их интересов.
Основания возникновения сервитута
Каждый территориальный сервитут устанавливается при обязательном условии наличия законных оснований. Основным поводом для заключения данного документа является наличие потребности в обеспечении и удовлетворении интересов государственной важности, потребностей муниципальных органов местного самоуправления, а также нужд отдельных граждан.
Конкретными основаниями для установления режима сервитута в отношении территорий являются:
- потребность свободного пешего прохода или проезда через земельный участок с помощью транспортного средства;
- необходимость в размещении в пределах территории геодезических, административных и межевых знаков, а также организация подъездов к данным объектам;
- использование водных ресурсов из расположенных на территории водных объектов и сельскохозяйственных водопоев;
- нужда осуществления кошения сена, выпаса сельскохозяйственного скота в строго ограниченном порядке, а также при условии соблюдения всех сроков;
- проведение изыскательных, археологических, исследовательских и научных работ;
- эксплуатация территорий для осуществления ремонта любых коммунальных, электрических коммуникаций, а также реконструкции объектов транспортной инфраструктуры;
- необходимость осуществления дренажных манипуляций;
- потребность прохождения сельскохозяйственных пород животных по территории участка;
- использование территории для охоты, рыболовства, а также времяпровождения в пределах прибрежной полосы.
Виды и формы земельных сервитутов
Земельное законодательство предлагает гражданам заключить любой сервитут. В зависимости от субъектов данного договора сервитуты могут быть:
- Частные сервитуты свидетельствуют о предоставлении права ограниченного использования земельного участка, который расположен непосредственно рядом с границей территории. Обеспечение интересов граждан может осуществляться без заключения частного сервитута, при условии согласия законного собственника территории;
- Публичные сервитуты принято заключать в целях удовлетворения публичных потребностей, которые включают обеспечение государственных интересов, нужд органов местного самоуправления и местного населения федеральных субъектов.
Порядок и срок установления сервитута. Договор об установлении сервитута
Сервитут устанавливается в любом порядке: в соответствии с добровольным договором, по закону, в соответствии с завещанием, а также по решению суда. Срок действия данного режима устанавливается субъектами договора, но законодательством предусматривается и бессрочный сервитут.
Договор об установлении территориального сервитута должен включать в себя следующие данные:
- данные о целях использования и месте расположения земель;
- кадастровые данные участка;
- срок действия договора;
- сумма платы за использование территории;
- ответственность сторон пользователя и собственника.
Оценка и расчет стоимости сервитута земельного участка. Государственная регистрация сервитута земельного участка
Земельный сервитут предусматривает внесение платы всеми пользователями территорий, в интересах которых был установлен соответствующий режим. Величина стоимости использования чужих земель рассчитывается с учетом суммы убытков, которые были нанесены собственнику в связи с ограничением его прав на собственный участок.
Размер всех убытков собственника земли рассчитывается исходя из следующих показателей:
- размер ущерба, который был действительно нанесен собственнику;
- сумма упущенной выгоды;
- убытки, причиненные владельцу земли в результате прекращения действия сервитута.
Каждый земельный сервитут, независимо от его разновидности, регистрируется в государственном реестре, который фиксирует права на земельные территории. Оформление сервитута возможно при наличии заявления от имени собственника земли или особы, в интересах которой будет устанавливаться сервитут.
В данное регистрационное учреждение могут обратиться граждане, которые владеют землями на правах постоянного пользования или пожизненной эксплуатации после прохождения процедуры получения наследства. Сервитут будет иметь законную силу после момента его регистрации в соответствующем реестре.
Заявление в суд об установлении сервитута
Частный или публичный сервитут на земельный участок может устанавливаться после подачи искового заявления в судебные органы. Для вынесения положительного решения, важно правильно составить заявление. Данный документ включает в себя следующие данные:
- ФИО, фактическое место проживания истца и ответчика;
- точные кадастровые и административные данные земельной территории, которая является объектом установления сервитута;
- требования истца и основания для установления сервитута;
- точный срок действия договора и размер платы за его использование;
- факт ознакомления ответчика с требованиями;
- предоставление необходимых приложений.
Прекращение сервитута земельного участка
Публичный сервитут на земельный участок в законном порядке подлежит прекращению, при условии наличия определенных оснований, среди которых:
- отказ от установления режима сервитута лица, для удовлетворения потребностей которого предусматривалось заключение сервитута;
- истечение срока действия земельного обременения;
- нарушение участником договора условий использования территорий, которые устанавливаются документацией;
- тот, кто является собственником участка и для удовлетворения интересов которого заключается договор, - одно лицо;
- наличие судебного решения о прекращении сервитута;
- неиспользование сервитута более трех лет.
Прекращение действия земельного сервитута может осуществляться в судебном порядке по инициативе любой из сторон.
Судья выстраивает суждение о подписавшемся, что написал собственные мотивы, просматривая документ и его содержание. В действительности документ это описание сущности подписавшегося. Это становится принципиально влиятельнымв ситуациях, когда решение зависит от интеллектуального убеждения. Составить нужный шаблон у адвоката весьма дорого. Потому что это важный труд, не возможный без опыта.
Сервитут – предоставление права другому лицу пользоваться недвижимостью без ограничения, форма обременения для собственника недвижимости в пользу третьего лица. Сервитут представляет собой ограниченное вещное право, поэтому сохраняет свой статус даже при смене собственника недвижимости. По объему правомочий сервитут всегда меньше права собственности, из чего следует, что любые совпадения в одном лице собственника и обладателя сервитут влекут прекращение последнего. Регистрации сервитута реализуются в соответствии со ст. 274 ГК РФ, то есть в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость.
Глава 32. Право пользования чужим имуществом.
Статья 401. Понятие пользования чужим имуществом.
1. Право пользования чужим имуществом (сервитут) может быть установлено относительно земельного участка, других природных ресурсов (земельный сервитут) или иного недвижимого имущества для удовлетворения потребностей других лиц, которые не могут быть удовлетворены иным способом.
2. Сервитут может принадлежать собственнику (владельцу) соседнего земельного участка, а также другому, конкретно определенному лицу (личный сервитут).
Статья 402. Установление сервитута.
1. Сервитут может быть установлен договором, законом, завещанием или решением суда.
2. Земельный сервитут может быть установлен договором между лицом, требующим его установления, и собственником (владельцем) земельного участка.
Договор об установлении земельного сервитута подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
3. При недостижении договоренности об установлении сервитута и о его условиях спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Статья 403. Содержание сервитута.
1. Сервитут определяет объем прав относительно пользования лицом чужим имуществом.
2. Сервитут может быть установлен на определенный срок или без определения срока.
3. Лицо, которое пользуется сервитутом, обязано вносить плату за пользование имуществом, если иное не установлено договором, законом, завещанием или решением суда.
4. Сервитут не подлежит отчуждению.
5. Сервитут не лишает собственника имущества, относительно которого он установлен, права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.
6. Сервитут сохраняет действие при переходе к другим лицам права собственности на имущество, относительно которого он установлен.
7. Убытки, причиненные собственнику (владельцу) земельного участка или другого недвижимого имущества, лицом, которое пользуется сервитутом, подлежат возмещению на общих основаниях.
Статья 404. Право пользования чужим земельным участком или другим недвижимым имуществом.
1. Право пользования чужим земельным участком или другим недвижимым имуществом заключается в возможности прохода, проезда через чужой земельный участок, прокладывания и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации и т. п.
2. Лицо имеет право требовать от собственника (владельца) соседнего земельного участка, а при необходимости - от собственника (владельца) другого земельного участка предоставления земельного сервитута.
3. Право пользования чужим имуществом может быть установлено относительно другого недвижимого имущества (здания, сооружения и т. п.).
Статья 405. Право членов семьи собственника жилья на пользование этим жильем.
1. Члены семьи собственника жилья, проживающие совместно с ним, имеют право на пользование этим жильем в соответствии с законом.
Жилое помещение, которое они имеют право занимать, определяется его собственником.
2. Член семьи собственника жилья утрачивает право на пользование этим жильем при отсутствии члена семьи без уважительных причин более одного года, если иное не установлено договоренностью между ним и собственником жилья или законом.
Статья 406. Прекращение сервитута.
1. Сервитут прекращается в случае:
- объединения в одном лице лица, в интересах которого установлен сервитут, и собственника имущества, отягощенного сервитутом;
- отказа от него лица, в интересах которого установлен сервитут;
- истечения срока, на который был установлен сервитут;
- прекращения обстоятельства, которое было основанием для установления сервитута;
- неиспользования сервитута в течение трех лет подряд;
- смерти лица, в пользу которого был установлен личный сервитут.
3. Собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута, если он препятствует использованию этого земельного участка по его целевому назначению.
4. Сервитут может быть прекращен в других случаях, установленных законом.
доп.см. Обременение права собственности земельным сервитутом
2.5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (СЕРВИТУТ)
История сервитута теряется в веках. Известно, что его применяли в Вавилонии, в Древнем Риме, Иудее, других государствах. Сервитут и право ограниченного пользования чужим земельным участком – синонимы.
Современное российское гражданское право рассматривает сервитут как право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица. Так, статья 274 ГК РФ гласит: «Собственник недвижимости имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
По смыслу ст. 247 ГК РФ сервитутом может быть обременено право собственности на земельный участок. В то же время закон не предусматривает возможность обременения сервитутом земельного участка, принадлежащего лицу на праве постоянного бессрочного пользования, аренды. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. « В литературе сервитуты классифицируются на личные и вещные, частные и публичные, земельные, водные, лесные, градостроительные, постоянные и срочные, возмездные и безвозмездные, договорные и установленные в силу закона, судебного решения, постановления органов государственной власти местного самоуправления.
Земельный кодекс ввел понятие публичного сервитута, которое устанавливается в интересах не отдельного собственника земельного участка, а для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, в случаях, когда не требуется изъятие земельного участка.
В п.2 ст. 247 ГК РФ говорится о том, что обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения. Эта общая норма, по мнению И.А. Иконицкой нуждается в уточнении, так как: «Во-первых, принимая во внимание, что сервитуты могут иметь место не только в отношении земель, принадлежащих лицам на праве собственности, но и на иных вещных правах, указанное правило должно распространяться и на них. Второе. Хотя установление сервитута не лишает лица пользования земельным участком вообще, но оно может быть практически прекращено применительно к части земельного участка, например по которой проходят дороги и поезда, либо существенно ограничено, например, в отношении тех земельных участков, под которыми проходят те или иные линии коммуникации.
Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено Федеральными законами. Требование соразмерной платы возможно и при установлении публичного сервитута, но только в том случае, если оно привело к существенным затруднением в использовании земельного участка.
В случае недостижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который им обременен. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимися собственниками земельного участка, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Как и все другие права на землю, сервитуты подлежат государственной регистрации (п.9 ст.23 ЗК РФ).
Сервитут обременяет земельный участок, поэтому согласно ст.613 ГК собственник земельного участка при передаче его в аренде обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе и об обременении земельного участка сервитутом.
Согласно ст.48 ЗК частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а публичный – в случаях отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.
От сервитутов, права пользования чужим земельным участком со стороны иных лиц, следует отличать законные ограничения использования земельным участком лицами, имеющими на это законные права. Так, на прилегающей к водной части земельного участка правовыми актами запрещается строительство крупных животноводческих ферм и иных сооружений, отрицательно влияющих на состояние того или иного водоема.
Иконицкая И.А. Право собственности и другие вещные права на защиту. Гражданский кодекс РФ научно-практический комментарий, М. «Бек», с. 450.
Документ. Сервитут в гражданском праве
Сервитут в гражданском праве
В широком смысле сервитут означает “повинность, обязанность” - от латинского “servitus”. Впервые сервитутное право упоминается в начале нашей эры в античных Законах XII таблиц, являясь, таким образом, одним из древнейших правовых институтов.
О сути института права на чужую вещь
Сервитут являлся самым ранним из вещных прав на чужое имущество в Риме. Известно, что земельные сервитуты (предиальные) существовали во множестве вариаций. Самые известные из них следующие четыре (рис.1).
С Рисунком 1 можно ознакомиться: раздел "Справочники", подраздел "Приложения к документам", папка "Консультции".
Право собственности в Риме не было единственным вещным абсолютным правом, то есть правом, имеющим своим предметом непосредственно вещь и защищаемым против любого нарушителя. Кроме права собственности, к вещным и абсолютным правам относились также права на чужие вещи (iura in re aliena).
Уже в самом названии института присутствует алогичность: на вещь, находящуюся в праве собственности у одного лица (собственника, то есть лица, наделенного абсолютным правом относительно вещи), существует еще законное право другого лица.
Данный алогизм - лишь видимость. Наоборот, в этом институте раскрывается вся суть и сила римского права: сущность права состоит в справедливости, в создании наиболее приемлемых условий для всех членов общества, его цель не в усложнении условий жизнедеятельности граждан, а в обратном.
Поэтому в понимании римлян-прагматиков, а их нередко в этом упрекают, нельзя было допустить, чтобы какое-то лицо, в силу целого ряда природных обстоятельств, имело заведомое преимущество в отношении других граждан, ставя их в зависимое положение.
Например, в какой-то местности существует один водоем, который используют все домохозяева. Но этот водоем оказывается в поместье, то есть в собственности только одного лица. Как собственник, наделенный в отношении своей вещи правом пользоваться и злоупотреблять своей вещью (ius utendi et abutendi), он может лишить всех доступа к водоему. И это будет правомерно, но несправедливо.
По этой причине римляне и создали институт права на чужую вещь. Суть института предельно проста: обременение собственника вещи в пользу других лиц, не являющимися собственниками. В результате происходит как бы расщепление правомочий собственника, фактически делегирование части из них другим лицам.
О регулировании права сервитута
в украинском законодательстве
В современном украинском законодательстве право сервитута регулируется в основном двумя кодексами: ГК Украины, ЗК Украины, а также рядом разъяснительных писем и положений.
Право пользования чужим имуществом (сервитут) может быть установлено в отношении земельного участка, других природных ресурсов (земельный сервитут) или другого недвижимого имущества для удовлетворения потребностей других лиц, которые не могут быть удовлетворены другим способом.
Сервитут может принадлежать собственнику (владельцу) соседнего земельного участка, а также иному, конкретно определенному лицу (личный сервитут).
В связи с этим, в гражданском праве принято делить сервитут на два вида:
Земельные (предиальные);
Личные (персональные).
Основанием для такой классификации является способ определения личности сервитуария, при этом следует учитывать, что сервитуты устанавливаются в интересах определенного лица.
Правоотношения по поводу установления сервитута могут возникнуть при наличии двух субъектов, одним из которых является собственник или владелец имущества (вещи), которое может быть обременено сервитутом, другим - будущий субъект сервитутного права на это имущество (вещь) - лицо, которое требует установление сервитута (в случае установления сервитута его принято называть сервитуарием).
Возможно, рядовому гражданину сервитутные правоотношения могут показаться несколько сложными, но практически каждому приходилось так или иначе сталкиваться с явлениями, которые по своей природе являются сервитутами.
Так, соседи по даче часто договариваются между собой о том, чтобы проходить через соседские земельные участки к реке или, например, прокладывать газо- или водопровод.
Отношения личного сервитута можно спутать с отношениями земельного сервитута. Определяющими тут являются следующие обстоятельства: конкретность определения лица сервитуария и невозможность удовлетворения его потребностей способом иным, чем установление сервитута.
Практика выработала много разнообразных земельных сельских сервитутов, которые теперь закреплены законодательно (рис. 2).
С Рисунком 2 можно ознакомиться: раздел "Справочники", подраздел "Приложения к документам", папка "Консультции".
В повседневной жизни могут возникнуть и другие сервитуты. Главное, чтобы они не противоречили действующему законодательству и не нарушали прав третьих лиц.
Анализ части 2 ст. 100 ЗК Украины дает основания утверждать о наличии двух оснований для установления земельного сервитута:
По договоренности между собственниками соседних земельных участков на основании договора;
По решению суда.
В зависимости от срока установления сервитута они делятся на постоянные и срочные.
Постоянным считается сервитут, который установлен без определения срока его действия.
Срочный сервитут - это сервитут, срок действия которого определен установлением конкретной конечной даты или определенным промежутком времени.
Примером срочного земельного сервитута может быть сервитут, согласно которому сервитуарием осуществляются определенные работы на земельном участке, в отношении которого установлен сервитут и после прекращения указанных работ сервитут прекращается.
Также срочный сервитут может быть установлен в отношении арендованного земельного участка.
Установление сервитута
Основные правила установления сервитута законодатель закрепил в ст. 402 ГК Украины.
Так, в соответствии с указанной статьей сервитут может быть установлен договором, законом, завещанием или решением суда.
Земельный сервитут может быть установлен договором между лицом, требующим его установления, и собственником (владельцем) земельного участка. Договор об установлении земельного сервитута подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
При недостижении договоренности об установлении сервитута и о его условиях спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Положение закона является самостоятельным основанием установления сервитута, то есть для установления такого сервитута не требуется наличия ни одного из перечисленных оснований - договора, завещания или решения суда. В частности, для возникновения сервитута, установленного ст. 405 ГК Украины (право членов семьи собственника жилья на пользование этим жильем), необходимым является факт проживания члена семьи собственника жилья вместе с последним и общее пользование этим жильем. В данном случае член семьи выступает в качестве сервитуария в отношении занимаемого им жилого помещения.
Основанием установления сервитутного права является также завещание в случае совершения в нем завещателем завещательного отказа. Завещательный отказ состоит в том, что завещатель обязывает одного или нескольких наследников установить ограниченное вещное право в пользу отказополучателя и предоставить последнему ограниченное пользование определенным имуществом, которое входит в состав наследства.
В завещательном отказе должно быть указано не только то, в пользу кого устанавливается сервитут, но и сведения о служащем имуществе, вид сервитута, срок и прочие сведения, необходимые для реализации этих отношений.
В соответствии с законодательством Украины, наследник принимает наследство не только вместе с правами, но и обязанностями, в частности, с завещательным отказом. Принято считать, что отказополучатель принял отказ, если в течение шести месяцев со времени открытия наследства он не отказался от завещательного отказа.
Самостоятельным основанием установления сервитута является судебное решение. Как показывает анализ судебной практики, при рассмотрении спора об установлении земельного сервитута суд устанавливает следующие вопросы:
Возможно либо нет нормальное хозяйственное использование земельного участка, принадлежащего истцу, без обременения сервитутом. Это имеет существенное значение, так как в случае наличия альтернативных вариантов использования земли без установления сервитута, суд отказывает в удовлетворении иска;
Является ли устанавливаемый сервитут наименее обременительным для
собственника земельного участка, в отношении которого он установлен. При наличии двух вариантов сервитута в каждом случае суд должен избрать наименее обременительный;
Не влечет ли установление сервитута за собой лишение собственника земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, права пользования, владения и распоряжения;
Отвечает ли установление земельного сервитута целевому назначению земельного участка, в отношении которого установлен сервитут. В случае, если установление сервитута препятствует использованию земельного участка по целевому назначению, сервитут не устанавливается;
Имеют ли на указанный земельный участок право пользования другие лица. Если сервитут устанавливается в отношении земельного участка, право пользования которым имеют другие лица, суд должен привлечь указанных лиц к участию в деле в качестве третьих лиц.
В результате рассмотрения спора суд может принять может принять следующие решения: о принуждении ответчика заключить договор с истцом или своим решением установить сервитут.
Сервитут определяет объем прав в отношении пользования лицом чужим имуществом. А это означает, что не только в договоре, но и в норме права, завещании или решении суда должен быть четко определен круг прав об ограниченном пользовании чужим имуществом на правах сервитута.
Сервитут может быть установлен на определенный срок или без определения срока. Лицо, которое пользуется сервитутом, обязано вносить плату за пользование имуществом, если иное не установлено договором, законом, завещанием или решением суда.
Сервитут не подлежит отчуждению. Сервитут не лишает собственника имущества, в отношении которого он установлен, права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.
Сервитут сохраняет действие при переходе к другим лицам права собственности на имущество, в отношении которого которого он установлен. Убытки, причиненные собственнику (владельцу) земельного участка или другого недвижимого имущества, лицом, которое пользуется сервитутом, подлежат возмещению на общих основаниях.
Право пользования чужим земельным участком
или другим недвижимым имуществом
В соответствии со ст. 404 ГК Украины, право пользования чужим земельным участком или другим недвижимым имуществом заключается в возможности прохода, проезда через чужой земельный участок, прокладывания и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации и т. п.
Лицо имеет право требовать от собственника (владельца) соседнего земельного участка, а при необходимости - от собственника (владельца) другого земельного участка предоставления земельного сервитута.
Необходимым условием для применения этого правила признается то, что удовлетворение потребностей лица, которое требует установления сервитута, является возможным исключительно путем установления права ограниченного пользования определенным чужим имуществом (вещью).
Земельные участки должны располагаться один относительно другого таким образом, что использование полезных свойств одного земельного участка будет служить удовлетворению потребностей другого лица - собственника (владельца) соседнего участка. Следовательно, ст. 404 ГК Украины дано такое толкование соседнего земельного участка, что соседние участки, в понимании законодателя, не должны быть исключительно сопредельными (смежными) участками.
Право пользования чужим имуществом может быть установлено относительно другого недвижимого имущества (здания, сооружения и т. п.).
Прекращение сервитута
В ст. 406 ГК Украины законодатель определил возможность прекращения сервитута в следующих случаях:
Объединения в одном лице лица, в интересах которого установлен сервитут, и собственника имущества, отягощенного сервитутом;
Отказа от него лица, в интересах которого установлен сервитут;
Истечения срока, на который был установлен сервитут;
Прекращения обстоятельства, которое было основанием для установления сервитута;
Неиспользования сервитута в течение трех лет подряд;
Смерти лица, в пользу которого был установлен личный сервитут.
Сервитут может быть прекращен по решению суда по требованию собственника имущества приналичии обстоятельств, имеющих существенное значение. Собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута, если он препятствует использованию этого земельного участка по его целевому назначению. Сервитут может быть прекращен в других случаях, установленных законом.