Как самой начать работу риэлтора. Начало работы риелтором
Вокруг профессии риэлтора ходит очень много домыслов, большей частью ошибочных. Вопреки мифам, риэлтор не тот человек, который практически просто так получает денежное вознаграждение за то, что сводит продавца с покупателем. В основе заключения сделки лежит напряженный труд, трата нервов, времени, и сил в течение двадцати пяти часов в сутки тридцать два дня в месяц триста шестьдесят шесть дней в году. И все это – без какой-либо гарантии стабильного заработка, доход зависит только от собственных усилий. Зато, в случае успеха, можно на одной сделке получить прибыль в размере средней месячной зарплаты. Поэтому и желающих попробовать себя в этой сфере очень много. Решив работать в области недвижимости нужно определиться: работать в агентстве или стать частным риэлтором. Разницу поймут даже те, кто никогда с этим не сталкивался: работая в агентстве, риэлтор получает процент со сделки, работая на себя – всю сумму комиссии целиком. Рассмотрим второй вариант: как стать частным риэлтором.
Как начать
Начинать какое-либо дело лишь на «голом» энтузиазме, не имея никаких знаний и представления о риэлторской деятельности – значит заранее обречь себя на провал. В любом случае здесь есть два выхода: либо пройти специальные обучающие курсы (а значит потратить какую-то сумму на учебу), либо устроиться на работу в агентство недвижимости, чтобы набраться необходимого опыта (в этом случае платить будут вам). 
Что это означает для вас в конкретных терминах? Пойдите в процесс покупки дома с осознанием того, что вы будете иметь дело с людьми, которые могут влиять на ваше отношение к дому как положительно, так и отрицательно. Поэтому, прежде чем заключать договор купли-продажи, назовите критерии, которые вы установили в начале поиска. Предпринимает ли дом ваши первоначальные ожидания или кто-то говорит с вами хорошо? Вы даже чувствуете, что делаете владельца или брокера в пользу покупки? Получите их мнение о процессе поиска и о появлении владельцев и брокеров, чтобы убедиться, что они не работают на льду.
Начинающие риэлторы выбирают оба варианта примерно пятьдесят на пятьдесят. Вторым шагом, конечно, должна стать регистрация своей предпринимательской деятельности , так как вряд ли кто-то захочет иметь дело с просто человеком «со стороны». Плюс частного риэлтора в том, что ему совсем не обязательно иметь свой офис. Встречи с клиентами можно проводить в кафе, или прямо на объекте продажи. Самое главное, и самое трудное – это наработка клиентской базы. Конечно, «холодные звонки» никто не отменял, то есть вы можете попробовать поискать клиентов, например, по объявлениям в газетах. Но, как правило, это мало что дает. Повторные обращения к риэлторам очень часты, и потому важна собственная база клиентов, с которыми вы уже когда-то имели дело, или по их рекомендации.
Все это звучит немного драматично и сложно, и мы не хотим испортить радость и волнение от поиска дома. Мы просто хотим убедиться, что ваше решение основано прежде всего на том, насколько хорошо вы себя чувствуете в доме и насколько хорошо он соответствует вашим критериям, и ничто другое.
Роль брокера в покупке дома. Несмотря на то, что в предыдущем разделе мы указывали, что брокер не всегда действует в ваших интересах, это не значит, что вы должны его не доверять. В общем, брокер - ваш друг, охотящийся на дом, и специалист, которому нужно найти правильный дом для вас. Часто брокер присутствует во время посещения дома, поэтому для вас важно хорошо понимать описание работы.
Особенности работы
Открою маленький секрет: на тренингах, обучающих продажам недвижимости, советуют начинать с аренды квартир. Там выше скорость «оборота» клиентов, есть возможность получить необходимый опыт, и наработать клиентскую базу. Решив стать частным риэлтором, не рассчитывайте на быстрый успех. Конечно, все зависит от вас, но обычно большие прибыли начинают появляться через полтора-два года работы. Не каждый выдержит такой срок. Именно поэтому хороших риэлторов так мало, и ценятся они «на вес золота». Способствует этому также «наработка» имени. Зарекомендовав себя честным, ответственным, отзывчивым человеком, вы гарантированно увеличиваете приток клиентов. Помните: сначала вы работаете на имя, потом имя начинает работать на вас!
Напоминание: брокер оплачивается либо самим покупателем, либо продавцом, либо покупателем и продавцом. В этом случае брокер уже должен указать сумму своей комиссии в рекламе. Поэтому в любом случае сохраните газетную рекламу или распечатайте рекламную рекламу, если вы нашли ее в Интернете. Таким образом, вы можете доказать в возможном споре о размере комиссии, которую первоначально предлагал брокер.
У вас также есть возможность обсудить сумму комиссии. Если в доме много заинтересованных, это вряд ли будет успешным, но если у вас есть дом, с которым трудно договориться, у вас будет шанс получить его даже с комиссией в 1%. Будьте осторожны с проблемой комиссии с двойным агентом. Если продавец поручил более одного брокера продать или был недоволен первым, но не отозвал заказ, существует риск того, что двойная комиссия должна быть оплачена. Это происходит, когда вы отвечаете на рекламные объявления от различных брокеров, которые предлагают один и тот же дом.
Согласно официальной статистике Национальной Ассоциации Риэлторов около двух миллионов агентов по недвижимости в США успешно ведут деятельность. И для достижения своей цели им потребовалось просто наличие лицензии и знания техник продаж и законов. Специалисты утверждают, что 40-80% всех риэлторов могут добиться значительно большего успеха в своей области. При этом около 90% агентов после трех лет неудачной работы отказываются от решения стать профессиональным риэлтором.
Юридически, тогда у обоих есть право на комиссионные, что может быть очень неприятно для вас. Однако пока неясно, в какой степени правовая ситуация изменится в этом году, поскольку отныне будет выплачиваться только тот, кто его поручает. Подготовьте для инспекции дома.
Прежде чем организовать визит, необходимо сделать некоторые приготовления. Также попросите планы планировки дома, а также адрес, чтобы вы могли получить впечатление от внешнего вида еще до визита. Если вы пропустите дом уже во время такого предварительного посещения, вы можете сохранить как себя, так и брокера время и усилия на посещение дома.
Существует семь универсальных составляющих успеха, которые позволяют стать преуспевающим риэлтором:
Обратите внимание: Вы можете скачать готовый бизнес план агентства недвижимости у наших партнеров с гарантией качества!
В таком предварительном посещении вы также можете исследовать район один раз, чтобы получить впечатление от района и его инфраструктуры. Если вы серьезно заинтересованы в доме после первого посещения, вы должны сделать второй визит, чтобы ближе посмотреть на дом.
Мы называем это после тщательной инспекции дома. Теоретически, вы можете приступить к первому посещению, но вы также можете посмотреть, подходит ли вам дом. Это должно включать все в чемодан. Фонарик - для просмотра слабо освещенных областей Пара биноклей для осмотра крыши Бумага и ручка - для записи наблюдений Камера - для записи замечательных деталей.
Кроме того, вы должны носить одежду, которая может стать грязной, если вы хотите исследовать пыльные участки, такие как котельная.
- Садовые перчатки - в случае, если вам нужно проверить грязные материалы.
- Используйте отвертку и пару плоскогубцев - чтобы проверить розетки.
- Правило складывания - проверить правильность деталей в планах.
- Уровень спирта - проверить плоскость земли.
Наличие успешного опыта продаж не гарантирует вам стремительного успеха на рынке недвижимости. Иногда ситуация складывается как раз наоборот. При этом наши советы помогут вам стать хорошим риэлтором, а также избежать множества ошибок, которые возникают на пути начинающих агентов и часто становятся причиной выхода бизнеса из столь прибыльной сферы.
Тщательная инспекция дома. При «тщательном» посещении дома он должен доказать, что вы готовы к своей жизни как будущему домовладельцу. В конце концов, это одно из самых важных финансовых вложений вашей жизни. Вы хорошо подготовлены сейчас и до тех пор, пока вы берете советы от этой статьи к сердцу, тогда вы можете это сделать уже.
Вот некоторые важные вещи, которые нужно учитывать при посещении дома. Удостоверьтесь, что осмотр достопримечательностей происходит при дневном свете. С одной стороны, это позволяет оценить состояние крыши и внешних фасадов, а с другой - осветить подвал и мансарду.
Если вы хотите узнать, как стать риэлтором с нуля — попробуйте поискать вакансии и поработать в агентствах недвижимости — это даст вам возможность оценить весь потенциал данной сферы и ее удобство именно для вас. Однако, это совсем необязательно, особенно учитывая, что агенты обычно получают минимальную комиссию в сравнении с предпринимателями, предоставляющими им работу.
Не обманывайте себя, если продавец или брокер, проводящий опрос, не разделяют вашего энтузиазма по поводу деталей и не хотят смотреть на те области, которые труднодоступны, например, на чердаке. Тем не менее, вы имеете право осмотреть дом так тщательно, как вам нравится, и поскольку вы являетесь потенциальным покупателем, вам также интересен поставщик, чтобы предоставить вам ваши пожелания.
В лучшем случае начните с изучения интерьеров перед тем, как войти в сад, чтобы вы могли безопасно достать туфли на улице. Но следите за погодой - если идет дождь, вам лучше оставить первый тур позади, чтобы погода не мешала ему так тщательно, как необходимо.
Попробовать свои собственные силы в этой сфере можно изначально не занимаясь никакой документацией — достаточно помочь вашим знакомым выгодно купить или продать жилье. Это позволит вам понять, насколько легко подойдет вам этот бизнес, а если вы почувствуете, что находитесь в своей тарелке, то тогда уже можно приступать и к официальному оформлению в качестве предпринимателя.
При посещении подвала вы должны убедиться, что влажность не слишком высокая, а стены сухие. Проверьте масляный бак, если он есть, чтобы увидеть, работает ли датчик уровня масла, и если его внешние стены находятся в хорошем состоянии. В системе центрального отопления вы должны указать название изготовителя и год изготовления горелки и котла, чтобы впоследствии узнать о качестве инструментов у независимого специалиста.
На первом этаже и в гостиной вам следует обратить внимание на напольное покрытие. Этот большой вопрос? Что находится под ковром? Играйте в нее безопасно и попросите взглянуть. Жилые здания являются сложными объектами, и в рамки этой статьи выходит за рамки всех деталей, которые могут стать более важными для домовладельца.
Лучшим вариантом для регистрации своей деятельности будет форма ИП. Даже когда вы узнаете не только, как стать агентом по недвижимости, но и как превратить свое индивидуальное дело в крупную и эффективную фирму, вам вряд ли потребуется слишком большой штат, по крайней мере для работы в пределах вашего города. Каких-либо особых требований со стороны государства к риэлторам не предъявляется, а подробнее прочитать о том, вы можете в другой статье нашего сайта.
Вот несколько вещей, которые следует учитывать при посещении дома. Запросите и проверьте, что было отремонтировано в доме и что нужно отремонтировать. Следующие кандидаты особенно восприимчивы к обновлению: крыша, звуко - и теплоизоляция, отопление, сантехника и электроустановки. Вопросы и исследования: находятся ли в непосредственной близости от крупных строительных проектов в ожидании. Подвалы нагреты, изолированы и без плесени? Каким материалом являются оконные рамы и как они застеклены?
- Попросите помощника проверить, насколько они звучат в доме.
- Изучите, в какой степени конструкция крыши изолирована и одета.
- Спросите, полностью ли отреставрирована крыша.
Регистрация
Сейчас набирает популярность сертификация и аттестация агентов по недвижимости — как работающих на какое-либо агентство, так и частных предпринимателей. Она не является обязательной и не регулируется законодательно, а предоставляется Российской Гильдией Риэлторов. Данные документы могут послужить гарантией для ваших клиентов и позволят вам подтвердить свою квалификацию, поэтому по возможности не следует пренебрегать получением этих бумаг.
Совершенного дома не существует, но вы можете приблизиться к перепланировке и модернизации, однако, близко к совершенству. Через подробную инспекцию дома вы можете получить хорошее представление о необходимости ремонта и можете составить первоначальную смету, чтобы узнать, что будет стоить вам в дополнение к покупной цене.
Классический ремонт. Каменная кладка Работы по остеклению Работы по теплоизоляции Электромонтажные работы Усовершенствование противопожарной защиты системами пожаротушения Слесарные работы Укладка паркета и ковров. Первоначально основное внимание должно быть уделено технологии дома: отопление, сантехника и электротехника.
В завершении стоит сказать, что главным плюсом регистрации деятельности, то есть официальной работы, как предпринимателя, является не просто социальная защищенность и чистота перед законом, а, в первую очередь — возможность работать с официальными документами, что позволит избежать мошенничества со стороны клиентов, которые всегда стараются сэкономить на оплате агентских услуг.
В отопительной и санитарной технике в основном речь идет о технике, которая отвечает за нагрев воды. Во время обновления возникает вопрос о том, являются ли текущие методы отопления экологическими и в какой степени вы спасаете или тратите деньги. Также важно знать, что в зависимости от географического расположения дома возможны не все методы нагрева.
Цена покупки, договор купли-продажи и страхование рисков
Когда дело доходит до электротехники, важно убедиться, что старые дома устарели и что существуют риски безопасности. Кроме того, вы должны подумать, хотите ли вы обновить количество разъемов и переключателей освещения. Если вы, наконец, сделаете это и найдёте дом, который хотите купить, тогда появятся следующие препятствия. Во-первых, необходимо определить, подходит ли цена покупки. Тогда важно обратить внимание на юридические формальности договора купли-продажи, а затем возникает вопрос о том, как вы можете хеджировать.
Как выгодно продать себя?
Так как сделки с недвижимостью обычно связаны с очень крупными суммами, то даже одно агентское вознаграждение может в несколько раз превышать заработную плату среднестатистического офисного сотрудника. Однако, такие сделки проводятся достаточно редко и в итоге правильный поиск клиентов и привлечение их к себе является основной задачей настоящего профессионала в сфере недвижимости.
Мы представляем наиболее важные моменты в обзоре, но хотим сказать, что вы также должны проконсультироваться со специалистом. Когда дело доходит до проверки правильности цены покупки для вашего желаемого объекта, ключевым словом является прозрачность. Они хотят как можно больше узнать о составе цены и основных характеристиках дома, чтобы понять, как складывается цена. Решающим здесь является то, что жилая площадь дома в квадратных метрах и какова цена квадратного метра сопоставимой недвижимости. Возможно, у продавца нет планов, которые достаточно точны, чтобы доказать указанную им площадь пола.
Современные технологии позволяют создавать очень эффективные методы продвижения через Интернет, однако, по направлению недвижимости создание собственного сайта, отображающегося на первых позициях в поиске обойдется в очень большую сумму. Точно так же, как и контекстная реклама, у которой порой стоимость объявления за один клик может достигать более пятидесяти долларов для сферы недвижимости.
В таком случае можно пересчитать дом из архитектурного бюро. В конце концов, с более крупными домами отклонение от точной площади за ваш счет может сильно повлиять на цену. Самый простой способ сделать это - проконсультироваться с оценщиком, чтобы проверить правильность цены покупки. Однако это может стать дорогостоящим делом, и если продавец не желает торговаться, вы потратили впустую свои деньги. Вы также можете предположить, что продавец очень хорошо оценил цену и с помощью экспертов, чтобы не продавать дом ниже стоимости.
Он вряд ли сосал цену со своих пальцев. Поэтому может быть гораздо более эффективным и бесплатным спросить о розничных ценах на аналогичные объекты в этом районе. Поскольку вы, скорее всего, возьмете кредит на покупку, вы также можете предположить, что сам банк оценит стоимость дома. Затем банк предоставит кредит на основе самоопределяющейся стоимости, которая часто будет значительно ниже фактической стоимости имущества для обеспечения банка в случае несостоятельности. По этой причине, чем меньше доля кредита в цене покупки, тем лучше условия, так как банк несет меньше риска.
Именно поэтому, если вы только начинаете этот бизнес, лучшей методикой рекламы для вас может оказаться во-первых — налаживание контактов со всеми знакомыми, во-вторых — банальная расклейка объявлений и, в-третьих — метод, который часто игнорируется многими агентами — поиск продающихся квартир и покупателей на них непосредственно в районах жилой застройки. Этот способ может дать действительно потрясающие результаты, так как весьма большая часть населения до сих пор не пользуется активно Интернетом, а значит — может быть совсем не осведомлена о реальной стоимости их недвижимости.
Вконтакте