Решение о расторжении договора коммерческого найма. Выселение по договору коммерческого найма

Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

Невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Здесь необходимо обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования спора - направление нанимателю соответствующего предупреждения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма. При этом суд может назначить нанимателю срок в пределах одного года для устранения нарушений.

Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Дополнительная литература

1. Баринов Н. А. , Бевзюк Е. А. , Беляев М. А. , Бирюкова Т. А. , Барышев С. А. , Вахрушева Ю. Н. , Долотина Р. Р. , Елизарова Н. В. , Закиров Р. Ю. , Захарова Н. А. , Иванишин П. З. , Морозов С. Ю. , Михалева Т. Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (постатейный) // [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 01.09.2016 г.).

2. Воронецкий П. М.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е. В. Вавилин, Б. М. Гонгало, В. С. Ем и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 336 с.

4. Гражданское право: учебник / В. Ю. Борисов, Е. С. Гетман, О. В. Гутников и др.; под ред. О. Н. Садикова. Т. 2. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2007. 595 с.

5. Гражданское право: учебник: в 2 т. / О. Г. Алексеева, Е. Р. Аминов, М. В. Бандо и др.; под ред. Б. М. Гонгало. Т. 2. М.: Статут, 2016.

6. Воронецкий П. М. Договор коммерческого найма жилого помещения: проблемы правового регулирования // Российская юстиция. 2015. № 2. С. 11–14.



7. Кириченко О. В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. № 5. С. 99–104.

8. Кириченко О. В. Прекращение, расторжение договора коммерческого найма по не зависящим от сторон обстоятельствам // Современное право. 2013. № 7. С. 86–88.

9. Корякин В. М. Договор некоммерческого найма жилого помещения и его отличия от договоров социального и коммерческого найма // Право в Вооруженных Силах. 2012. № 11. С. 26–29.

10. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. / В. В. Витрянский, В. С. Ем, Н. В. Козлова и др.; отв. ред. Е. А. Суханов. 2-е изд., стереотип. Т. 2: Обязательственное право. М.: Статут, 2011. 1208 с.

Глава 6.
Основания приобретения жилых помещений в частную собственность граждан 110

1. Особые основания - самовольная постройка и приобретательная давность

2. Безвозмездные основания

3. Возмездные основания

4. Договор участия в долевом строительстве

5. Жилищные кооперативы (ЖК, ЖСК, ЖНК)

Все основания приобретения жилых помещений в частную собственность граждан можно классифицировать на три основные группы.

1. По субъектному составу: общие (купля-продажа, рента, строительство) и специальные (приватизация).

2. По возникновению права: первоначальные (строительство, долевое участие) и производные (купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация).

3. По возмездности: возмездные и безвозмездные.

К безвозмездным основаниям относятся: договоры дарения и приватизации жилых помещений, а также наследование жилых помещений.

К возмездным основаниям относятся: договор купли-продажи, договор мены, договор ренты, договор участия в долевом строительстве жилья, участие граждан в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах, индивидуальное жилищное строительство.

Кроме того, в особую группу принято выделять такие основания приобретения права собственности на жилье, как самовольная постройка и приобретательная давность.



Особые основания

Самовольная постройка

Самовольной постройкой является недвижимое имущество в том числе жилой дом, возведенное или созданное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, по общему правилу не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет 111 .

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

Если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

Если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

Если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Органы местного самоуправления вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан обеспечить опубликование, размещение на официальном сайте и на информационном щите в границах участка сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

В случае если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Приобретательная давность

Лицо, не являющееся собственником жилого помещения, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это помещение.

Таким образом, давностное владение должно отвечать четырем критериям: добросовестность, открытость, непрерывность, владения жильем как своим собственным 112 .

Давностный владелец может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого помещением владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Течение срока приобретательной давности в отношении жилья, находящегося у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии с нормами о виндикационном иске, начинается не ранее истечения срока исковой давности по этому иску.

Право собственности на помещение возникает у давностного владельца в силу приобретательной давности с момента государственной регистрации.

До приобретения на помещение права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками помещения, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Безвозмездные основания

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется пре­доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотрен­ного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).

Отличие коммерческого найма от социального найма:

  • коммерческий наём представляет собой обычный граж­данско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
  • договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жи­лья, находящегося в публичной собственности.

Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством .

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в ви­де решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в до­говорные отношения (договор коммерческого найма жилого помеще­ния не относится и к числу публичных договоров).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собст­венности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполни­тельной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не адми­нистративно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.

Юридическая природа договора коммерческого найма:

  • консенсуальный;
  • двусторонний;
  • возмездный;
  • срочный.

Он должен быть за­ключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

Стороны договора коммерческого найма:

1) наймодатель;

Наймодатель - собственник жилого помещения (упра­вомоченное им лицо, например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом), которое может отно­ситься к любому жилищному фонду:

  • частному,
  • государственному,
  • муниципальному.

По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлече­ния прибыли.

2) наниматель.

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как пра­вило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (п. 1 ст. 308 ГК). Гра­ждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заклю­чить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключе­ния такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями , имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помеще­нием (п. 4 ст. 677 ГК).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственном или му­ниципальном жилищном фонде, на отношения сторон распространяется также разд. V "Правил пользования жилыми помещениями", утвержденных Постановлением Прави­тельства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (п. 22-25, посвященные пользованию жилым по­мещением по договору найма жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования).

Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет про­живать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Поэтому применительно к данным отно­шениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоян­но проживающих вместе с ним гражданах».

В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по тре­бованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В лю­бом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуа­ции не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживав­ших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищно­го найма (аренды), «права следования» этих «обременении» за отно­шениями собственности на арендованное имущество.

По соглашению между сторонами договора коммерческого найма мо­гут быть изменены любые его условия , если только при этом не произой­дет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального уре­гулирования изменения отношений коммерческого найма законом объ­ясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.

По истечении срока действия заключенного договора коммерче­ского найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает оп­ределенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нани­мателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо преду­предить нанимателя об отказе от продления договора в связи с реше­нием не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.

Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: до­говор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Опре­деленные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения най­модателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причинен­ных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения

Договорные обязательства коммерческого найма жилья прекращаются:

  • по истечении срока действия договора;
  • по одностороннему решению нанимателя;
  • по требованию любой из сторон (в судебном порядке).

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят сроч­ный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглаше­нию сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя . При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не воз­лагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную одно­сторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в пись­менной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторже­нии договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требова­ние о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Принципы расторжения договора коммерческого найма:

  1. Принцип судебного расторжения (при расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон , в том числе - и особенно - по требованию наймо­дателя, п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
  2. Принцип ограничения вмешатель­ства государства (закона) в отношения сторон посредством импера­тивных норм (в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон).
  3. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма (при коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселе­ние также допускаются в исключительных случаях, которые прямо на­званы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом).

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма мо­жет быть расторгнут в судебном порядке:

  • если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,
  • в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).

Жи­лищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установле­ны, поскольку жилищное законодательство практически не регулиру­ет обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 ме­сяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или други­ми гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования жилого помещения нанимателем или другими граж­данами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
  • нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия ко­торых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случа­ях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен предпринимательский характер данного вида найма жилого помеще­ния. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщи­ком и сдать квартиру другому нанимателю.

Вместе с тем и при регулировании расторжения договора коммерче­ского найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении догово­ра по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нани­мателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устране­ны, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения до­говора и выселения его и других граждан, за действия которых он отве­чает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устра­нения нарушений, причем данная стадия является обязательной для най-модателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предос­тавление по решению суда срока (не более года) на устранение нару­шений и отсрочка по решению суда принятого им решения о растор­жении договора на срок не более года.

Понятие договора коммерческого найма жилых помещений

Гражданский кодекс РФ, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения (гл. 35), в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма У.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения (гражданин или частная организация) обязуется предоставить другой стороне - гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи в нем.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

ГК РФ содержит положения, в которых устанавливаются основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Эти положения относятся к коммерческому найму, они могут применяться к социальному найму, если иное не установлено жилищным законодательством.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (ч. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Наймодатейь может также потребовать расторжения договора найма в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Важной новеллой является правило п. 4 ст. 687 ГК РФ о возможности отсрочки судом принятия решения о расторжении договора найма и предоставлении нанимателю срока не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении может отсрочить его исполнение на срок не более одного года.

Закон предусматривает случаи, когда договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В этом случае наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.


Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым п. 2 ст. 686 ГК РФ, т. е. по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, а если договор расторгнут после истечения этого срока, то по просьбе нанимателя суд в своем решении может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года (п. 4 ст. 687 ГК РФ).

В ГК РФ (ст. 688) определяются последствия расторжения договора найма жилого помещения: в случае расторжения договора найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

23.08.2016 - Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке.

Одним из способов удовлетворения потребности граждан в жилье является пользование ими чужим жилым помещением на договорной основе. Традиционно для российской правовой системы опосредование данных отношений осуществляется договором коммерческого найма жилого помещения.

Необходимость расторгнуть такой договор может возникнуть по разным причинам. При этом, правом досрочного расторжения договора коммерческого найма жилого помещения обладают обе его стороны.

В связи с этим, в последнее время, часто обращаются с вопросом: В каких случаях договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном

Отвечает главный научный консультант компании , к.ю.н. :

Одним из способов удовлетворения потребности граждан в жилье является пользование ими чужим жилым помещением на договорной основе. Традиционно для российской правовой системы опосредование данных отношений осуществляется договором найма жилого помещения.

Договор коммерческого найма жилого помещения получил широкое распространение с развитием рыночных отношений, оказавших существенное влияние на жилищную сферу, как, впрочем и на иные сферы жизнедеятельности общества. Установление многообразия форм собственности и вовлечение жилых помещений в рыночный оборот привело к переоценке государством и обществом сущности и назначения жилья, которое стало пониматься не только как одно из значимых социальных благ, необходимое условие нормальной человеческой деятельности, в т.ч. и общественной, но и как источник получения дохода .

Таким образом, понятие "наем жилого помещения" приобрело более широкое содержание, поскольку в современных условиях рыночной экономики наем направлен не только на традиционное удовлетворение жилищных потребностей граждан, но и на извлечение дохода .

В соответствии со ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). При этом данная норма не содержит определения жилого помещения и отдельных его видов. Данный законодательный пробел восполняется нормами жилищного законодательства. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 15 Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Отличительные признаки жилого помещения :

1) жилое помещение должно быть изолированным, т.е. оно должно быть отделено от иных жилых помещений, объектов общего пользования, иметь отдельный вход (выход): жилые помещения многоквартирного жилого дома должны иметь самостоятельный выход либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в места общего пользования в таком доме;
2) жилое помещение является недвижимым имуществом, то есть объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
3) жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания граждан, что означает наличие конструктивной и функциональной возможности всесезонного (в любое время года, независимо от погодных условий) проживания в нем граждан в течение длительного срока, которая также предполагает безопасность жилого помещения при его использовании по назначению.

Установлены требования, которым должно отвечать жилое помещение .

Так, жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.

Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

Однако, при этом, в поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности (Постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 г. № 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10" (вместе с "СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы")). Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.
Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

Над жилыми комнатами, под ними, а также смежно с ними не допускается размещать машинное отделение и шахты лифтов, мусороприемную камеру, ствол мусоропровода и устройство для его очистки и промывки, электрощитовую.

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В соответствии с п. 2 ст. 673 ГК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться общим имуществом собственников квартир в таком доме (ст. 290 ГК РФ). При этом, следует отметить, что ст. 290 ГК РФ не содержит достаточно полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме. Но такой перечень закреплен в ст. 36 ЖК РФ, в соответствии с которой в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме входят:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Сдачу жилых помещений в наем осуществляют собственники, а также иные лица, наделенные таким правом законом или собственником.

В соответствии с п. 1 ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин . При этом, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Но, юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Такой договор не требует нотариального удостоверения. В то же время несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством.

Существуют различные обстоятельства, способные спровоцировать процесс расторжения.

Расторжение договора найма жилого помещения – процесс непростой.

С целью правильного проведения процедуры расторжения, после появления основания для расторжения договора найма жилого помещения следует предоставить письменное уведомление о прекращении его действия.

Правом досрочного расторжения договора найма жилого помещения обладают обе его стороны.

Часто возникают вопросы: Как обезопасить себя от неожиданного выселения при снятии квартиры? В каких случаях договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя?

Прежде всего, на страже интересов нанимателя стоят положения гражданского законодательства, определяющие условия и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в двух случаях:

во-первых - невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев , если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2-х раз по истечении установленного договором срока платежа;

во-вторых - разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он несет ответственность.

При этом, следует отметить, что по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до 1 года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения и если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. Наряду с этим, по ходатайству нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок до 1 года .

Необходимо учитывать судебную практику, например, и о причинах образования задолженности по внесению оплаты по договору найма, имеющих важное правовое значение. Так, если задержки выплат имели место в связи с затруднительным материальным положением ответчиков, вызванным отсутствием доходов, то они могут быть признаны уважительными, в связи с чем, суд может отказать истцу в удовлетворении требования о расторжении договора найма. Так, в соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда России от 02.07.2009 г. № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. Поэтому, суд, принимая во внимание, что выселение нанимателя и членов его семьи из предоставленного им жилого помещения за неисполнение обязанности по внесению платы по договору является исключительной мерой, отказал истцу в расторжении договора найма (например: определение Санкт-Петербургского городского суда от 31.07.2013 г. № 33-10552).

Кроме того, в судебной практике поднимался вопрос, является ли основанием для расторжения договора регулярное внесение нанимателем наемной платы в размере меньшем, чем полагается по договору найма жилья. Так, по одному из дел, ещё в 2009 г. Президиум Московского областного суда пришел к выводу, что, несмотря на то что плата вносилась в недостаточном объеме, она вносилась ежемесячно, и, следовательно, это не является основанием для расторжения договора.

Правовое регулирование отношений по договору найма жилого помещения (в частности, его расторжения) в некоторых других странах (например, бывших союзных республиках Союза ССР) осуществляется в соответствии с гражданским или жилищным законодательством.

Так, ст. 24 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94 "О жилищных отношениях" устанавливает, что "при досрочном расторжении договора нанимателем он обязан предупредить об этом наймодателя не менее чем за один месяц либо оплатить за этот месяц установленную договором плату".

В соответствии со ст. 555 Гражданского кодекса Грузии , "наниматель жилого помещения правомочен досрочно расторгнуть договор найма, если он об этом за месяц раньше предупредит наймодателя и предложит платежеспособного и приемлемого нанимателя, согласно быть нанимателем в течение оставшегося срока найма".

В тоже время, Жилищный кодекс Республики Беларусь в ст. 61 устанавливает, что "наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время в соответствии с настоящим Кодексом после исполнения своих обязательств перед наймодателем", таким образом, не определяя законодательно условия досрочного расторжения договора найма жилого помещения.

Согласно ст. 675 Гражданского кодекса Республики Армении , - "арендатор жилого помещения и другие постоянно проживающие с ним граждане имеют право по общему согласию в любое время расторгнуть договор аренды с письменным предупреждением арендодателя за три месяца".

В целях повышения ответственности сторон договора коммерческого найма жилого помещения за нарушение ими своих обязанностей целесообразно ввести в российское гражданское законодательство следующее дополнение: "в случае не предупреждения нанимателем в письменной форме наймодателя за три месяца о своем желании расторгнуть договор коммерческого найма в одностороннем порядке, предоставить наймодателю право требовать от нанимателя внесения платы за жилое помещение за три месяца, если докажет, что он не мог заключить договор коммерческого найма на таких же самых условиях с другим лицом", закрепив его в п. 1 ст. 687 ГК РФ.

Следует отметить, что аналогичная норма уже введена в ст. 825 Гражданского кодекса Украины .

//// Жилищные споры - это особая многогранная разновидность споров, затрагивающих жилищные права и интересы граждан.

//// Юристы по жилищным делам компании "Юридическая служба столицы" имеют большой опыт в успешном ведении различных судебных дел, затрагивающих самые разнообразные вопросы жилищного законодательства.

////

Нормативно-правовые акты, регулирующие земельные правоотношения в российской федерации Нормативно-правовые акты, регулирующие земельные правоотношения в Российской Федерации Вопрос: Какое законодательство регулирует земельные правоотношения в настоящее время в Российской Федерации? Ответ: Основным правовым актом, регулирующим земельные и аграрные отношения, является Конституция РФ 1993 года, которая в ст. cт. 9 и... 62037 / Ноя. 7, 2008, полночь

Понятие и функции земли ПОНЯТИЕ И ФУНКЦИИ ЗЕМЛИ Объектом земельного кадастра в любом государстве является его земельный фонд. В жизни современного государства и общества земля имеет важное значение как предел суверенитета государства, как основа жизнедеятельности народов, как природный ресурс, как территориальный базис, как средство... 37125 / Окт. 26, 2011, полночь

Понятие и признаки жилого помещения ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ Понятие жилого помещения также установлено п. 2 СТ. 15 ЖК РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Таким образом, жилое помещение согласно ЖК РФ, обладает целым... 32227 / Апрель 16, 2010, полночь

Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения НОРМА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ И УЧЕТНАЯ НОРМА ПЛОЩАДИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В отличие от ЖК РСФСР ЖК РФ не определяет размер минимальной нормы жилой площади. Он вводит новый критерий определения площади жилого помещения, предоставляемого по договорам социального найма. Таким критерием является норма предоставления... 29636 / Апрель 14, 2010, полночь

Социальная норма жилой площади на одного человека По Жилищному кодексу социальная норма жилой площади на одного человека - минимальный размер общей жилой площади, устанавливаемый органом местного самоуправления в зависимости от уровня обеспеченности жилой площадью и других факторов. Кроме того, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации категориям... 25205 / Окт. 29, 2010, полночь

Недвижимость с обременением Недвижимость с обременением Различные операции с недвижимостью и земельными участками нередко сопровождаются обременениями. Обременения – именно так в градостроительной практике называют установленные законом условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. ... 20719 / Фев. 27, 2009, полночь

Какие документы должны быть у продавца земельного участка Какие документы должны быть у продавца земельного участка или загородного дома:Собственник жилого дома, для того чтобы распорядиться своей собственностью, должен позаботиться о том, чтобы у него имелись надлежаще оформленные документы. Что же это за документы?1. Правоустанавливающий документ на дом. Это... 20011 / Авг. 19, 2012, 9:26 п.п.

Как «выписать» старого хозяина при покупке квартиры? Общеизвестно, что при приобретении квартиры на вторичном рынке покупатель сталкивается с проблемой - как вытурить с занимаемой площади продавца. Причем освобождение необходимо не только физическое (вывез свои вещи и передал ключи), но и юридическое чтобы снялся с регистрации по месту... 16451 / Ноя. 9, 2010, полночь

Права собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, находящемся в частной собственности Права собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, находящемся в частной собственности. Пункт 5 статьи 1 Земельного Кодекса РФ провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют... 16363 / Окт. 23, 2008, полночь

Субъекты и объекты жилищного права. Субъекты и объекты жилищного права. Субъекты жилищного права - это лица, участвующие в данных правоотношениях. Субъектами жилищных правоотношений являются граждане и юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с... 15997 / Июль 26, 2010, полночь

Классификация земельного фонда страны КЛАССИФИКАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ФОНДА СТРАНЫ Весь земельный фонд в пределах границ Российской Федерации, независимо от форм владения, собственности или пользования им, является объектом ГЗК. Общая площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2002 г. составляла 1709,8 млн га (12,5 % ... 14308 / Ноя. 7, 2011, полночь

Особенности строительства на садовых участках Строительство на садовых и дачных участках имеет определенные особенности, которые обусловлены их нахождением на ограниченной территории садового (дачного) объединения. Особенности планировки и застройки садовых участков определяются СП 53.13330.2011. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения (актуализированная... 14132 / Июль 8, 2013, 5:19 п.п.

Функции, методы и принципы управления земельными ресурсами ФУНКЦИИ, МЕТОДЫ И ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ В процессе управления земельными ресурсами вышеуказанные задачи реализуются через конкретные мероприятия или функции. Следует учитывать, что управляют земельными ресурсами по двум направлениям: прямому и опосредованному. Первое связано с созданием конкретных форм и условий... 13815 / Март 15, 2012, полночь

Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок До принятия нового Земельного кодекса РФ действовал (с 1991 года) Земельный кодекс РСФСР. Но действовали также еще 40 законов России, касающихся земельных правоотношений и имеющих, в принципе, такую же юридическую силу, как и Земельный кодекс РСФСР. Кроме того, земельные вопросы... 13109 / Ноя. 29, 2010, полночь

ДЕЛИМЫЕ И НЕДЕЛИМЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЕЛИМЫЕ И НЕДЕЛИМЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок, который без изменения разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок неделимым признается земельный участок, ... 12853 / Май 16, 2012, 8:25 п.п.

Линии Градостроительного регулирования Градостроительная деятельность деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Территориальное планирование планирование развития территорий, в том числе для... 11981 / Сен. 23, 2013, 1:10 п.п.

Виды и задачи управления земельными ресурсами ВИДЫ И ЗАДАЧИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ НА РАЗЛИЧНЫХ АДМИНИСТРАТИВНО-ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ УРОВНЯХ Государственное управление может быть подразделено на общее и ведомственное (отраслевое) управление. Общее государственное управление осуществляют государственные органы общей и специальной компетенции, и оно имеет территориальный характер. Оно распространяется на все... 11974 / Март 15, 2012, полночь

Программа доступное жилье Программа доступное жилье. По причине остро стоящей проблемы обеспечения жильем своих граждан, правительство Росси в 2006 году приняло национальные проект «Доступное комфортное жилье – гражданам России». В рамках этого проекта утверждены различные ипотечные, а также социальные программы приобретения жилья. Было... 11781 / Ноя. 5, 2008, полночь

Понятие и виды жилищного фонда ПОНЯТИЕ и ВИДЫ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА Согласно СТ. 19 ЖК РФ жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Существует классификация жилищных фондов по различным основаниям. В зависимости от формы собственности: частный жилищный фонд: индивидуальные жилые... 11408 / Апрель 16, 2010, полночь

Поделиться: