1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

3) плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, определенной договором постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества (ст. 594 ГК РФ).

Пожизненная рента

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (ст. 596 ГК РФ).

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Пожизненная рента выплачивается в виде денежной формы. Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем.

Сроки выплаты ренты определяются договором, при отсутствии в договоре такого условия пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи.

Основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.

Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты возможно:

1) в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков;

2) если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ).

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором.

Пожизненное содержание с иждивением

Плательщику ренты предоставлено право отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа независимо от причин и в любое время. Для осуществления данного права установлены следующие условия.

Во - первых, закон устанавливает то, что такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Во -вторых, договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Кроме того кодекс устанавливает императивное правило, согласно которому условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно (ст.592 ГК РФ).

Право получателя ренты на выкуп постоянной ренты. В отличие от плательщика ренты получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком только в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом. Таковыми является следующее.

Во - первых, плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

Во – вторых, плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587 ГК РФ).

В-третьих, плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором.

В-четвертых, недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

Кроме того, получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты и в других случаях, предусмотренных договором(ст. 593 ГК РФ).

Выкупная цена постоянной ренты. На практике могут возникнуть трудности при определении выкупной цены ренты. Ведь рента – длящееся правоотношение, а требование о ее выкупе может быть заявлено как по истечении нескольких месяцев, лет, десятилетий и других временных периодов. Так, при заключении договора выкупная цена составляла один размер, а при заявлении требования о ее выкупе – это может быть гораздо более высокая сумма (в зависимости от инфляции, удорожания уровня жизни, изменения цен на предмет ренты и других факторов).

Закон устанавливает ряд правил относительно определения размера выкупа. Прежде всего Гражданский кодекс РФ закрепляет правило о том, что выкуп постоянной ренты, как по требования плательщика ренты, так и ее получателя производится по цене, определенной договором постоянной ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Статьей 594 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 ГК РФ.

Интересны правила о риске случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты. При этом распределение риска случайной гибели зависит от того, за плату или бесплатно передано имущество под выплату ренты.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.

При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст.595 ГК РФ).

Пожизненная рента

Стороны договора. В связи с тем что пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина получателем пожизненной ренты может быть только гражданин.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

При этом, договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (ст. 596 ГК РФ).

Плательщиком пожизненной ренты может быть любое физическое и юридическое лицо.

Размер пожизненной ренты определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни(ст. 597 ГК РФ).

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а если в соответствующем субъекте Российской Федерации она не установлена – не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Интересно заметить, что данная норма претерпела существенное изменение в связи с принятием Федерального закона от 30 ноября 2011 г. № 363-ФЗ. До ее изменения минимальный размер рентных платежей составлял два минимальных размера оплаты труда, установленного законом.

Однако Постановлением Конституционного Суда РФ от 27 ноября 2008 г. № 1-П было установлено следующее: ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 19 июня 2000 г. № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» в той части, в какой она во взаимосвязи с п. 2 ст. 597 и п. 2 ст. 602 ГК РФ, предусматривающими определение минимального размера платежей в зависимости от минимального размера оплаты труда, установленного законом, предписывает исчисление платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производить с 1 января 2001 г. исходя из базовой суммы, равной 100 рублям, признана не соответствующей Конституции.

Сроки выплаты пожизненной ренты. Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК РФ).

Права сторон на расторжение договора пожизненной ренты. Ст. 599 ГК РФ закрепляет исчерпывающие основания расторжения договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты.

Получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

В отличие от постоянной ренты случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты(ст. 600 ГК РФ).

Пожизненное содержание с иждивением

Понятие договора . По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)(ст. 601 ГК РФ).

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами ГК о пожизненном содержании с иждивением(§ 4 гл. 33 ГК РФ).

Стороны договора. Получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин. Плательщиком может выступать любое физическое и юридическое лицо.

Предмет договора – принадлежащие гражданину на праве собственности жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость.

Обязанность по предоставлению содержания с иждивением мо-

жет включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (ст. 602 ГК РФ) .

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а если в соответствующем субъекте Российской Федерации она не установлена – не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Федеральным законом от 30 ноября 2011 г. № 363-ФЗ в данный пункт были внесены изменения, также эта норма рассматривалась Конституционным Судом на предмет соответствия Конституции РФ (см. подробнее об этом в положениях о договоре пожизненной ренты).

При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Допускается на основании договоразамена пожизненного содержания в натуре периодическими платежами в деньгах.

Кроме того, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости (ст.604 ГК РФ).

Прекращение пожизненного содержания с иждивением.

Ст. 605 ГК РФ закрепляет исчерпывающий перечень оснований прекращения пожизненного содержания с иждивением.

Во-первых, обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

В данной статье будет раскрыта тема выкупа как способа расторжения договора ренты. Первое, что нужно отметить: при постоянной ренте выкупа может требовать и получатель ренты, и ее плательщик. При пожизненной ренте (договоре пожизненного содержания с иждивением), требовать выкупа в принудительном порядке может только получатель ренты.

В соответствии со статьей 593 Гражданского кодекса РФ, получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа рентоплательщиком в следующих случаях:

• плательщик ренты просрочил ее выплату на 1 год, если иное не предусмотрено договором ренты;
• плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
• плательщик ренты признан неплатежеспособным;
• возникли какие-то основания предполагать, что плательщик ренты не сможет выплачивать ренту в прежнем объеме, либо на условиях, которые ранее были предусмотрены договором;
• недвижимое имущество, переданное по договору ренты, поступило в общую собственность либо разделено между несколькими лицами;
• в договоре могут быть предусмотрены и иные основания для выкупа ренты.

Получатель пожизненного содержания с иждивением вправе требовать выкупа ренты в том случае, если плательщик ренты существенно нарушил условия договора. Это что касается получателя ренты.

Плательщик постоянной ренты вправе в любой момент отказаться от выполнения договора ренты, потребовав выкупа. Это возможно, если в договоре не предусмотрено, что право требовать выкупа ренты невозможно реализовать до смерти получателя ренты, либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет.

Итак, если плательщик постоянной ренты решил выкупить ренту, то он обязан об этом письменно предупредить получателя ренты. Желательно еще при заключении договора сразу оговорить срок, за который плательщик ренты должен предупредить получателя о предстоящем выкупе ренты.

Однако если такой срок договором не предусмотрен, то в соответствии с законом, этот срок не должен быть менее 3 месяцев до даты прекращения выплаты. В договоре может быть установлен и иной более длительный срок.

Стоимость, за которую выкупается рента, устанавливается договором. Если условия о выкупной цене ренты условиями договора не предусмотрены, то, в этом случае, выкупная стоимость устанавливается законом.

Если имущество было передано под выплату ренты за плату, то, в этом случае, выкупная стоимость ренты будет равна годовой стоимости рентных платежей.

Если же имущество было передано бесплатно, то выкупная стоимость ренты определяется как стоимость годовых рентных платежей, плюс стоимость переданного имущества.

Например, заключая договор ренты, плательщик ренты сразу оплатил определенную стоимость, допустим, 100 тыс. рублей, и далее, в соответствии с договором, выплачивал 40 тыс. рублей ежеквартально. Соответственно, выкупная стоимость ренты будет составлять 160 тыс. рублей (4 квартала х 40 тыс. рублей).

Если же имущество было передано безвозмездно, то в этой ситуации, для выкупа придется оплатить не только годовую стоимость рентных платежей, но также и стоимость самого имущества, определяемую согласно рыночной оценке.

Если договориться со второй стороной и подписать нотариально удостоверенное соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты) не получается, то в этой ситуации, придется обращаться в суд.

Выкуп ренты является особым случаем прекращения договора постоянной ренты, который заключается в том, что плательщик ренты выплачивает ее получателю одновременно или иным способом денежную сумму, равную цене постоянной ренты. Выкуп может быть осуществлен по инициативе любой из сторон. Цена постоянной ренты может быть установлена в договоре. Если условие о выкупной цене ренты в договоре отсутствует, то ее выкуп осуществляется по цене, определенной в соответствии с законом. Если имущество было передано под выплату постоянной ренты за плату, то цена выкупа постоянной ренты соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты (п. 2 ст. 594 ГК РФ <1>). Если же имущество было передано под выплату постоянной ренты бесплатно, то цена выкупа постоянной ренты слагается из годовой суммы подлежащей выплате ренты и цены переданного имущества. Цена имущества определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ <2> (п. 3 ст. 594 ГК РФ).

———————————

<1> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 г. // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

<2> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

К примеру, если размер рентных платежей по договору постоянной ренты — 30 тыс. руб. ежеквартально, то выкупная цена составит 120 тыс. руб. Если имущество было передано безвозмездно, тогда придется уплатить не только ренту за год, но и стоимость переданного имущества (его цена будет определяться исходя из общих условий рынка). Эти правила выкупа ренты и определения выкупной цены действуют для всех видов ренты <3>.

———————————

<3> См.: Куприянов И. Как прожить в своей квартире за чужие деньги // Квадратный метр. 2005. Вып. N 31(239). 3 — 9 авг.

Договор прекращается с поступлением всей суммы выкупа к получателю постоянной ренты, если стороны не предусмотрели иного порядка выкупа.

Стороны могут предусмотреть в договоре запрет на выкуп ренты при жизни ее получателя либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора. Но стороны не могут установить в договоре условие об отказе от права выкупа ренты ее плательщиком, так как в соответствии с п. 3 ст. 592 ГК РФ такое условие будет ничтожным <4>.

———————————

<4> См.: Губин Е.П. Квартирный вопрос: договор ренты требует тщательного исполнения // Независимая газета. 2001. 23 февр.

Плательщик постоянной ренты совершенно свободен в принятии решения о ее выкупе. Закон не устанавливает каких-либо оснований, чтобы плательщик мотивировал свой отказ от дальнейшей выплаты ренты. В отличие от него получатель ренты ограничен в требовании выкупа постоянной ренты теми основаниями, которые перечисляет закон, а также предусмотренными договором.

Чтобы осуществить свое право на выкуп, плательщик должен соблюсти ряд формальностей. При заключении договора желательно оговорить срок, в течение которого получатель ренты будет извещен о выкупе. Минимальный срок для информации установлен законом: не менее трех месяцев до момента будущего прекращения выплаты ренты. Это правило применяется, если в договоре не указан более длительный срок. Плательщик постоянной ренты, решившийся на выкуп, обязан заявить об этом в письменной форме <5>.

———————————

<5> См.: Морунова Е. Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением // Бюллетень нотариальной практики. 2003. N 5. С. 58.

В целях защиты интересов получателя ренты законом установлено, что обязанность по выплате ренты с плательщика не снимается до тех пор, пока получателю ренты не будет выплачена вся сумма выкупа. Впрочем, это правило закона является диспозитивным и действует лишь тогда, когда договором не предусмотрен иной порядок выкупа ренты.

В определенных случаях получатель постоянной ренты может потребовать выкупа ее плательщиком, что повлечет расторжение договора. Перечень оснований, по каким получатель ренты вправе требовать ее выкупа плательщиком, назван в ст. 593 ГК РФ. Этот перечень не является исчерпывающим, другие случаи могут быть названы в договоре. Эти основания связаны в первую очередь с нарушением плательщиком принятых на себя по договору обязательств.

Прежде всего это задержка выплаты рентных платежей более чем на один год. Данное основание носит хотя и разовый, но грубый характер неисполнения взятого на себя обязательства. От этого основания отличается другое, свидетельствующее о неплатежеспособности плательщика постоянной ренты, — это постоянно действующий фактор. К нему приравнивается и серьезная опасность возможных будущих неплатежей против согласованных договором размеров и сроков рентных платежей, так важных для получателя постоянной ренты. Прогноз вероятной опасности неплатежей должен базироваться на обстоятельствах, очевидно свидетельствующих, что рента не будет поступать к получателю в ближайшей перспективе <6>. Еще одно основание, по которому получатель вправе требовать ее выкупа, — нарушение плательщиком своего обязательства, обеспечивающего выплату ренты (ст. 587 ГК РФ).

———————————

<6> См.: Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право. 1997. N 5. С. 157.

Последнее основание, названное в ст. 593 ГК РФ, связано с таким распоряжением плательщика недвижимым имуществом, переданным ему под выплату ренты, в силу которого оно поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами, которые тем самым стали плательщиками ренты. При этом не имеет значения, является ли общая собственность совместной или долевой. Тем самым у получателя ренты появляется несколько плательщиков, что нарушает интересы получателя ренты, доверительно передавшего недвижимость персонально одному плательщику ренты. Требование получателя к плательщику ренты — мера защиты его существенного интереса.

Гражданский кодекс РФ предоставляет также получателю ренты право требовать выкупа ренты плательщиком и в иных случаях, предусмотренных договором, которые могут быть не связаны с неисполнением договора плательщиком ренты <7>.

———————————

<7> См.: Васильев С. Квартира в собственность без налогов // Домашний адвокат. 2002. N 21. С. 7.

При существенном нарушении договора пожизненной ренты получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК РФ). Однако если под выплату пожизненной ренты были переданы бесплатно квартира, жилой дом или иное имущество, получатель пожизненной ренты вправе при существенном нарушении договора недобросовестным плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т.е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК РФ).

Право требовать прекращения договора по данным основаниям плательщику ренты не принадлежит.

Сторона, ссылающаяся на существенное нарушение договора, должна представить суду соответствующие доказательства его наличия. Сам факт наличия такого нарушения не служит основанием для расторжения договора, если в разумный срок нарушение устранено.

Вопрос о выкупе пожизненной ренты по соглашению сторон является спорным. В отличие от ситуации с расторжением договора выкуп пожизненной ренты регулируется только специальной нормой, которая предусматривает возможность выкупа по требованию получателя ренты и вследствие существенного нарушения плательщиком ренты условий договора. В практике подобные соглашения встречаются все чаще <8>. Представляется, расторжение договора пожизненной ренты путем ее выкупа по соглашению сторон законодательству не противоречит и соответствует основополагающему принципу российского гражданского законодательства о свободе договора (п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ), тем более что права получателя ренты не нарушаются вследствие согласования сторонами условий выкупа.

———————————

<8> См.: Морунова Е. Указ. соч. С. 57.

Таким образом, следует отметить, что законодателем предусмотрено два способа выкупа ренты: по инициативе плательщика ренты и по требованию ее получателя. Причем выкуп ренты по инициативе плательщика ренты выступает условием нормального гражданского оборота, формируя тот баланс интересов участников, который является необходимой составляющей длительных договорных связей. По своей природе выкуп, инициированный плательщиком постоянной ренты, представляя собой предоставление отступного (ст. 409 ГК РФ), является основанием прекращения обязательства по выплате рентных платежей и одновременно рентного договора в целом (п. 2 ст. 407 ГК РФ).

Выкуп ренты, инициированный рентополучателем, не является составляющей нормального гражданского оборота, а так или иначе связан с ненадлежащим исполнением плательщиком ренты своих обязательств либо неблагоприятным для получателя ренты (слабой стороны) изменением фактических обстоятельств. В этой связи выкуп ренты по инициативе рентополучателя может рассматриваться как одностороннее изменение договора, как мера оперативного воздействия или как мера ответственности (в договоре постоянной ренты) либо в качестве альтернативной неустойки (в договоре пожизненной ренты).

Форма и размер постоянной ренты

1. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

2. Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения (п. 2 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 № 363-ФЗ).

Сроки выплаты постоянной ренты

Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Право плательщика на выкуп постоянной ренты

• 1. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты нутом ос выкупа.
• 2. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
• 3. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);

плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; в других случаях, предусмотренных договором.

Выкупная цена постоянной ренты

• 1. Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных статьями 592 и 593 настоящего Кодекса, производится по цене, определенной договором постоянной ренты.
• 2. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
• 3. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.