Главная » Полезности » Оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд Преимущества нашей компании

Оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд Преимущества нашей компании

Коновалова Анна Валерьевна , студентка
Набережночелнинского института (филиала) КФУ,
Россия, г. Набережные Челны
E-mail: [email protected]
Научный руководитель: Хакимова Сабина Дамировна , ассистент.
Набережночелнинский институт (филиал) КФУ,
Россия, г.Набережные Челны
КФУ

В последнее время оценщики сталкиваются с такими задачи, которые выходят за рамки стандартов оценки и действующего законодательства РФ об оценочной деятельности. Примером такой задачи является оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных нужд.

В связи с тем, что значительные инфраструктурные проекты связаны с необходимостью изъятия земельных участков и улучшений на них у собственников или с прекращением прав на объекты недвижимости у арендаторов, поэтому данный вид оценки в настоящее время наиболее актуален. Примером такого изъятия может стать изъятие земельных участков в Сочи в целях размещения олимпийских объектов федерального значения.

При решении подобных оценок перед оценщиком ставится задача определения величины убытков, связанных с изъятием земельных участков для государственных нужд. Но как уже упоминалось, такая задача выходит за рамки действующего законодательства в сфере оценочной деятельности, в связи с тем что помимо определения рыночной стоимости недвижимого имущества, оценщик должен также определить величину убытков, которые причинены землепользователю в связи с изъятием. Однако, в действующем оценочном законодательстве (ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», «Федеральные стандарты оценки» - ФСО) отсутствует такой объект оценки как «убытки». Из этого следует что для проведения оценки необходимо наличие у оценщика углубленных знаний законодательных актов в сфере земельного права и гражданских правоотношений.

В ст. 35 Конституции РФ сказано: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

При возмещении убытков в этой сфере применяются общие правовые нормы, посвященные возмещению убытков (ГК РФ), и специальные нормы законодательства, прежде всего земельного (ЗК РФ), регламентирующие специальные вопросы возмещения убытков с учетом особого правового режима земли.

В ст. 15 ГК РФ сказано что лицо, право которого было нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. В понятие убытков, согласно ст. 15 ГК РФ, входят реальный ущерб, под которым понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также упущенная выгода - неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Источником возмещения убытков являются либо соответствующие бюджеты, либо средства лиц, в пользу которых участки изымаются.

Размер убытков рассчитывает независимый оценщик.

При определении величины убытков, связанных с изъятием земельного участка, опираясь на практику, оценщик подготавливает 2 документа:

отчет об оценке;
заключение о величине убытков, причиненных изъятием земельного участка.

Для расчета размера убытков проводятся следующие работы:

определяются качественные и количественные характеристики земельных участков, и далее осуществляется сбор и обработка необходимой информации и необходимых документов, связанных с земельными участками.
определяется и анализируется рынок, к которому относятся земельные участки, его история, текущая конъюнктура и тенденции, а также аналоги земельных участков и аргументируется их выбор;
проводятся расчеты размера убытков с учетом полученных качественных и количественных характеристик земельных участков, итогов анализа рынка, рисков и прочей информации;
рассчитывается итоговая величина размера убытков. Выражается в рублях в виде единой величины, если иное не предусмотрено в договоре на оказание услуг по расчету размера убытков.

К типичным убыткам можно отнести следующие:

убытки, связанные с перебазированием;
убытки, связанные с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости;
убытки, связанные с услугами профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов);
убытки, связанные с рекультивацией земель;
убытки, связанные с утратой многолетних зеленых насаждений;
упущенная выгода.

Из всех перечисленных убытков расчет величины упущенной выгоды является самым проблематичным. Упущенная выгода должна осуществляться по специальным правилам, выработанным судебной практикой. Сложность может возникнуть на моменте доказывания наличия упущенной выгоды.

Расчет размера убытков оформляется письменным заключением о размере убытков, содержащим итоговую величину размера убытков. В заключении о размере убытков указывается календарная дата, по состоянию на которую определен размер убытков. При этом расчет размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки их изъятием, временным занятием или ограничением прав на них, осуществляется по состоянию на календарную дату, предшествующую дню принятия решения об изъятии земельного участка, временном занятии земельного участка или об ограничении прав соответственно.

Список использованной литературы:

Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с поправками от 30 декабря 2008 г., 5 февраля, 21 июля 2014 г.)
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.
Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. - 4-е изд., перераб. - М.: КНОРУС, 2012. - 264 с
Коростелев С. П. Проблемы оценки для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков [электронный ресурс]. - режим доступа: http://www . ocenchik.ru/docs/227.html

Расчет убытков и упущенной выгоды сельскохозяйственного производства, расчет убытков при изъятии земельных участков, способы расчета убытков, таблица расчета убытков, расчет упущенной выгоды сельскохозяйственного производства

Расчет убытков, расчет упущенной выгоды

Изъятие (выкуп) и предоставление земельных участков для строительства связаны с выплатой рыночной цены земельного участка, возмещением стоимости убытков, включая упущенную выгоду. Иногда стоимость указанных выплат перекрывает стоимость строительства объекта, что для многих инвесторов, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства является полной неожиданностью. При этом очень часто сельскохозяйственные организации необоснованно и многократно завышают стоимость убытков и упущенной выгоды, что приводит к различным спорам. Решение указанных вопросов и порядок расчетов убытков, включая упущенную выгоду и стоимости биологического этапа рекультивации нарушенных земель подробно изложены в специальной главе книги-пособия: "Предоставление земельных участков для строительства объектов нефтегазового комплекса, промышленности, транспорта, линий связи и электропередачи. (Практическое пособие для разработки землеустроительной и кадастровой документации)." - М.: Юни-пресс, 2015 г. 5-е дополненное и исправленное издание в 2-х томах (всего 1280 стр. формата А4).

В книге-пособии приведены нормативные требования по возмещению убытков, включая упущенную выгоду:

Действующие нормативные правовые акты РФ и постановления Правительства РФ;

Указан и другие методики определения страховой стоимости сельскохозяйственной продукции и отражения в отчетности сельскохозяйственных предприятий;

Дается описание как на практике производятся расчеты, какие исходные данные используются, приведены формы для расчета, обращено внимание на существенные детали и аргументы, которые учитываются при расчете;

Сказано как существенно уменьшить стоимость убытков, включая упущенную выгоду и достичь согласия с землепользователем в спорных и конфликтных ситуациях;

- есть ответы на вопрос как автоматизировать расчет убытков , включая упущенную выгоду с использованием программы LOSS.

Расчет убытков и упущенной выгоды

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 г. № 262 основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является:

а) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

б) соглашение о временном занятии земельного участка между землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

в) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка, соглашение о сервитуте;

г) акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

д) решение суда.

Организовать и выполнить расчет убытков, включая упущенную выгоду реально можно двумя способами:

1) самостоятельно выполнить расчет по взаимному согласию землепользователя (получателя суммы убытков) и лица заинтересованного в приобретении земельного участка (плательщика суммы убытков);

2) привлечь для расчета независимого оценщика и получить отчет об оценке, который затем используется органами местного самоуправления и исполнительными органами государственной власти для возмещения убытков, включая упущенную выгоду (осуществления платы или получения платы). Некоторые организации также привлекают независимых оценщиков. Недостатком этого способа является, то, что стоимость оценочных работ нередко бывает почти равна или больше стоимости самих убытков.

Расчет убытков и упущенной выгоды сельскохозяйственного производства

Землепользователь заинтересован в максимальном увеличении стоимости возмещения убытков сельскохозяйственного производства. В связи с этим старается указать на территории, подлежащей изъятию (выкупу), такие сельскохозяйственные культуры, которые дают наибольшую урожайность и максимальную стоимость реализации единицы продукции. Иногда доходит до абсурда. В хозяйстве, где имеется всего 8 га овощей (капусты), пытались доказать, что все они размещаются именно в полосе отвода по трассе нефтепровода шириной 30 метров и длиной 3 километра.

Поэтому, во избежание недоразумений и споров, необходимо выполнить съемку размещения посевов сельскохозяйственных культур на местности с участием агронома хозяйства. Это позволит правильно и безошибочно определить вид сельскохозяйственных культур. Для нанесения размещения сельскохозяйственных культур используют планово-картографический материал масштаба 1:10000 или 1:25000, или тот, который имеется (топографическая съемка или генплан строительства). При этом граница снимается с учетом отображения контуров ситуации и промерами рулеткой, или дальномером теодолита, или с применением GPS навигатора.

Границы посевов отмечают на картографическом материале в масштабе плана. На чертеже делается надпись с указанием размещаемой культуры.

Расчет убытков

В качестве исходных данных при расчете убытков сельскохозяйственного производства используются следующие сведения:

Вид сельскохозяйственных культур на пашне или других сельскохозяйственных угодий: залежь, сенокос, пастбище, многолетние насаждения;

Норма высева;

Стоимость семян;

Стоимость минеральных и органических удобрений, внесенных под урожай, затраты на их транспортировку и внесение;

Стоимость обработки почвы, посева и ухода за посевами, защита растений;

Дополнительные неучтенные затраты (например, известкование кислых почв, полив, авиаобработка и т.п.).

Виды обработки и ухода за посевами определяются как по фактически произведенным, так и согласно технологических карт при планировании посевов. Очень важно получить достоверные данные по стоимости технологических операций. Затраты на обработку почвы и ухода за посевами складываются из следующего:

Стоимости горюче-смазочных веществ,

Зарплаты механизаторов,

Затрат на ремонт и обслуживание машинотракторных агрегатов,

Амортизации тракторов, машин и орудий,

Налогов и отчислений.

Формула расчета убытков

Для определения реальных убытков первоначально производится полевое обследование, в ходе которого определяются виды земельных угодий и сельскохозяйственных культур, которые отображаются на планово-картографическом материале, выполняются необходимые измерения на местности.

На картографическую основу по координатам наносятся проектируемы границы земельных участков.

Выполняется расчет общей площади изымаемых земельных участков, в том числе по видам земельных угодий и сельскохозяйственных культур.

По каждому земельному участку или его части в разрезе видов сельскохозяйственных культур производится расчет произведенных затрат:

На семена;

На органические и минеральные удобрения;

Вспашку, посев, уход;

Дополнительные неучтенные затраты.

Для расчетов используются исходные данные, предоставленные обладателем права на земельный участок.

Упущенная выгода определяется как стоимость продукции в ценах, по которым можно было ее реализовать за минусом ранее установленных затрат (убытков) на производство этой продукции.

Расчет убытков собственников земельных участков

Расчет убытков собственников земельных участков производится при определении выкупной стоимости земельного участка или при определении стоимости аренды земельного участка на период строительства объекта или при определении соразмерной платы за сервитут.

Учитывается длительность использования земельного участка, а также причиненный ущерб почвенному покрову для определения затрат на рекультивацию, нарушение транспортных связей, другие ограничения и неудобства по использованию земельных участков.

Руководствуясь пунктами 1 и статьи 57 Земельного кодекса РФ, собственник вправе рассчитывать на возмещение убытков в случае:

Ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц;

Временного занятия земельных участков;

Ограничения прав на земельный участок.

При изъятии земельного участка, убытки, включая упущенную выгоду включаются в выкупную цену земельного участка.

Собственник земельного участка вправе самостоятельно решать вопросы по организации работ, связанных с определением стоимости убытков, включая упущенную выгоду, выполняет эти работы своими силами или с привлечением экспертов или независимых оценщиков, подписывает (утверждает) расчеты, акты определения убытков, соглашения о предоставлении земельного участка при условии возмещения причиненных убытков. В случае недостижения согласия о стоимости убытков собственник защищает свои интересы в суде.

Расчет убытков землепользователей

Убытки, включая упущенную выгоду возмещаются не только собственникам, но и землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 57 Земельного кодекса РФ, а именно:

1) изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

3) временным занятием земельных участков;

4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;

5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.

Убытки, включая упущенную выгоду, затраты на рекультивацию нарушенных земель (биологический этап), как правило, выплачиваются собственнику земельного участка. А затем собственник возмещает арендатору, постоянному (бессрочно) пользователю, безвозмездному пользователю причиненные убытки.

Расчет убытков сельскохозяйственного производства

Стоимость убытков зависит также от времени изъятия (выкупа) земель, то есть, возможно, на момент строительства не все обработки и уход за сельскохозяйственными культурами согласно технологическим картам были проведены.

Если хозяйство произвело уборку урожая сельскохозяйственных культур до начала строительно-монтажных работ, то расчет убытков не производится или учитываются только произведенные и неиспользованные затраты под урожай будущего года.

Нормы внесения минеральных удобрений определяются по данным главного агронома хозяйства согласно фактически внесенным на момент изъятия (выкупа) земель (или которые вносились в прошлом году, если расчет выполняется в осенне-зимний период). Норму минеральных удобрений вводить в натуральном (физическом) весе, то есть в котором производится их продажа - покупка и внесение.

Строительство крупных линейных объектов ведется в течение продолжительного времени, и наибольший объем земляных работ планируется на летний период. В таком случае следует договориться с сельскохозяйственным предприятием о том, что расчет и оплата убытков сельскохозяйственного производства будет производиться по фактически занятым площадям и причиненному ущербу.

Расчет убытков при изъятии земельных участков

Убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством.

Убытки, включая упущенную выгоду следует выполнять отдельным расчетом, для того чтобы:

Учитывать интересы других обладателей права на земельные участки (арендаторов, постоянных (бессрочных) пользователей, безвозмездных пользователей);

Производить согласования с обладателями права на земельные участки и возмещать причиненный ущерб.

Учитывая длительный процесс оформления документов по изъятию (выкупу) и предоставлению земельных участков под строительство, расчет убытков сельскохозяйственного производства нередко выполняется в осенне-зимний период, когда неизвестно размещение культур, то есть до весеннего сева. В таком случае следует использовать планы размещения сельскохозяйственных культур, которые имеются в сельскохозяйственной организации.

Расчет возмещения убытков

Простейший способ определения убытков это когда заинтересованные стороны выезжают на местность, выполняют замеры по земельному участку, вычисляют его площадь и далее выполняют расчет убытков, включая упущенную выгоду.

При отсутствии плана весеннего сева размещение посевов сельскохозяйственных культур определяется согласно севообороту. Для этих целей используются схемы чередования сельскохозяйственных культур в севообороте.

Расчет размера убытков причиненных собственникам земельных участков

До 1 марта 2015 года действовали требования статей 30-32 Земельного участка по предварительному согласованию земельного участка и организации работ по выбору земельного участка с составлением акта о выборе.

Одновременно с выбором земельного участка решались вопросы по расчету размера убытков причиненных собственникам земельных участков и иным обладателям права на земельные участки.

После 1 марта 2015 года лицо, которому причиняются убытки и лицо, которое причиняет и оплачивает убытки сельскохозяйственного производства, между собой производят расчеты и достигают (или не достигают) согласия по размерам убытков.

Для определения размера убытков приглашаются эксперты или независимые оценщики.

Способы расчета убытков

Каждая из сторон вправе определять способ расчета убытков и их возмещения:

1) по взаимному согласию сторон, в том с применением ранее выполненных расчетов, отчетов об оценке или судебных решений;

2) с привлечением экспертов;

3) с привлечением независимых оценщиков;

4) в судебном порядке.

Наиболее экономичный (не нужно тратиться на экспертов, оценщиков и нести судебные издержки), а также экономный по времени это расчет убытков сельскохозяйственного производства по взаимному согласию сторон. Однако этот способ имеет ограничения по применению, если одной из сторон является орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти.

Для выполнения расчетов по единой методике и действующим нормативам мы применяем собственную программу LOSS для расчета убытков, включая упущенную выгоду и стоимость затрат на биологический этап рекультивации нарушенных земель.

Таблица расчета убытков

В программе LOSS, предназначенной для автоматизированного расчета убытков, включая упущенную выгоду и стоимость затрат на биологический этап рекультивации нарушенных земель применяется следующая выходная форма.

Расчет упущенной выгоды сельскохозяйственного производства

Для расчета упущенной выгоды используются следующие сведения:

Вид сельскохозяйственных культур на пашне или естественных сенокосов, пастбищ, многолетних насаждений;

Площадь сельскохозяйственной культуры или вида сельскохозяйственного угодья;

Средняя урожайность сельскохозяйственной культуры или вида сельскохозяйственного угодья за пять предшествующих лет;

Стоимость реализации единицы вида продукции;

Стоимость убытков на производство этой продукции (ранее произведенные расчеты);

Коэффициент к сроку временного пользования, который определяется согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 г. N 77 и применяется по взаимной договоренности сторон (мы уже отмечали в начале данной главы, что используем текст Постановления Правительства РФ от 28 января 1993 г. N 77 в части использования при расчете убытков сельскохозяйственного производства не как действующую правовую норму, а как методику расчетов).

Обращаем внимание на то, что данные по средней урожайности сельскохозяйственной культуры и многолетних насаждений с посевной (посадочной) площади следует использовать согласно данным годовых отчетов за 5 предшествующих лет, а не плановой урожайности текущего года.

Стоимость реализации сельскохозяйственной продукции определяется не по отдельным небольшим партиям продукции, а по стоимости основной массы продукции. Для того, чтобы быть в курсе, необходимо следить за рыночными ценами на продукцию растениеводства. Цены закупочные в каждом субъекте Российской Федерации могут быть разными с учетом местных дотаций. Кроме того, отдельные субъекты Российской Федерации принимают ежегодно нормативы для определения стоимости убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 57 ЗК РФ возмещению в полном объеме подлежат убытки (включая упущенную выгоду), причиненные:

1) изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

3) временным занятием земельных участков;

Если причинение убытков произошло в результате совершения иных действий, возмещение их производится в порядке статьи 62 ЗК РФ.

Убытки классифицируются на реальный ущерб и упущенную выгоду. Под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраты или повреждения его имущества (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, - это неиспользованные затраты собственника земельного участка, составляющие его убытки и подлежащие возмещению. Утрата или повреждение имущества может выражаться в утрате возможности ее обработки и использовании в определенных целях.

Под убытками понимаются также неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Под неполученным доходом (упущенной выгодой) обычно понимается стоимость сельскохозяйственной продукции, которую потерпевший получил бы со своего участка, если бы его имущественные права не были нарушены.

Понесенные расходы могут быть самыми разнообразными. Например, по делам о возмещении убытков, причиненных изъятием земельных участков, предоставленных для сельскохозяйственной деятельности, реальный ущерб определяется исходя из стоимости приобретенных семян, минеральных удобрений, посадочного материала (не использованы, пропущены сроки внесения), также учитываются материальные затраты по обработке земель в виде расходов на содержание и эксплуатацию оборудования, расходы по заработной плате, амортизационные отчисления, транспортно-заготовительные расходы по приобретению и расходованию дизельного топлива, смазочных материалов, арендная плата (при авансовой оплате), расходы по уплате санкций.

А по делам о возмещении убытков, причиненных изъятием земельных участков, предоставленных для строительства, реальный ущерб определяется исходя из стоимости затрат: по проведению проектно-изыскательских и других работ, по отводу земельного участка, изготовлению технического паспорта на проектирование, изготовлению проектно-сметной документации, по оплате экспертизы проекта, оплате работ за разбивку осей, оплате строительно-монтажных работ, проведенных на изъятом земельном участке, а также стоимости ограждения, расходов по благоустройству строительной площадки и т.д.

Необходимо учитывать, что возникновение убытков может быть связано как с правонарушением, так и с правомерным поведением их причинителя (деянием, осуществляемым в рамках закона), которое и предусмотрено в статье 57 ЗК РФ.

Во-первых, убытки могут быть причинены изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, которое допускается только в строго исключительных случаях, установленных статьей 49 ЗК РФ, осуществляется на основе принципа возмездности при условии добровольного согласия собственника, владельца, пользователя, арендатора, а в противном случае - принудительно по решению суда.

Во-вторых, убытки могут быть причинены ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, которое может происходить из-за разных причин, но под действие статьи 57 ЗК РФ подпадает такое ухудшение, которое вызвано деятельностью не самого собственника земли, землепользователя, землевладельца или арендатора, а иных физических или юридических лиц (например, на соседнем земельном участке) и только в случаях, если эти лица действуют в государственных или общественных интересах. Такая ситуация возникает, к примеру, когда земельный участок загрязняется проходящей рядом автомагистралью или в результате испытаний на космическом полигоне.

В-третьих, возмещению в полном объеме подлежат убытки, причиненные временным занятием земельных участков, круг применения которого весьма краток и связан с наступлением крайней необходимости, вызванной форс-мажорными обстоятельствами. В частности, в соответствии с пунктом 5 статьи 51 ЗК РФ в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, при отсутствии необходимости реквизиции земельного участка он может быть временно, на период действия этих обстоятельств, занят для использования в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз.

В-четвертых, причинение убытков может быть вызвано также ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, которые устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Согласно статье 56 ЗК РФ ограничения прав на землю могут выражаться в установлении особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, и др.

Наконец, в-пятых, возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка. Согласно части 5 статьи 2 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" допускается обращение исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления с ходатайством о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков только в случаях:

1) перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей;

2) в связи с установлением или изменением границ населенных пунктов.

Согласно пункту 2 статьи 57 ЗК РФ в случае изъятия земель для государственных или муниципальных нужд убытки возмещаются только землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков. Собственникам земельных участков убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, не возмещаются, поскольку они компенсируются в составе выкупной цены за земельный участок. Согласно статье 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка.

В остальных случаях убытки возмещаются только собственникам земельных участков.

Данное положение рассматривается специалистами в области земельного права как несовершенное и требующее корректировки. Так, в случае ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц убытки будут причинены в первую очередь землепользователю, так как именно он непосредственно извлекает пользу из земельного участка. В случае если договор аренды носит краткосрочный характер, возмещение таких убытков собственнику может быть оправданно, однако если договор аренды заключен на длительный срок, а возможно и с правом выкупа, очевидно несовершенство правового регулирования. Представляется, что арендатор сможет защитить свои права только путем пересмотра договора аренды в части уменьшения арендной платы, на что может не согласиться собственник, и арендатор будет вынужден нести убытки самостоятельно или прекратить договор.

Еще более очевидным является несовершенство нормы о том, что в случае временного занятия земельного участка возмещение убытков производится только его собственнику. Так, реализация данной нормы повлечет неоправданные задержки в возмещении убытков, связанные с необходимостью совершения дополнительных действий: арендатор для возмещения своих убытков будет обращаться к собственнику земельного участка, который, в свою очередь, обратится к причинителю вреда. Не говоря уже о возможных сложностях, связанных с определением и поиском собственника земельных участков, длительностью судебных процессов, неизбежна проблема несоответствия сумм возмещения полученного собственником и выплачиваемого арендатору, обусловленного разными подходами к расчету размера убытков, определенному в ЗК РФ, которым регулируются отношения по выплате возмещения собственникам, и ГК РФ, под правовое регулирование которого подпадают отношения между собственниками земельных участков и арендаторами. Так, например, ЗК РФ в отличие от ГК РФ не предусматривает возможности взыскания сумм за пользование чужими денежными средствами.

Пункт 3 статьи 57 ЗК РФ определяет круг субъектов, обязанных возмещать убытки в рассматриваемых случаях. К ним относятся:

1) органы государственной власти или местного самоуправления за счет средств соответствующих бюджетов;

2) лица, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них;

3) лица, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.

Что касается случая временного занятия земельного участка, то о нем комментируемая статья специально не упоминает. Однако, поскольку по законодательству временное занятие возможно только при особых обстоятельствах и в интересах всего общества, можно сделать вывод, что возмещение убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам производится из государственного или местного бюджета. Эти суммы можно взыскать в порядке регресса, если имеется конкретный виновник, например, аварии, вызвавшей чрезвычайную ситуацию.

При расчетах размеров возмещения убытки определяются с учетом стоимости имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка землепользователей, землевладельцев, арендаторов. Данная норма является специальной по отношению к пункту 3 статьи 393 ГК РФ, определяющему цену, принимаемую во внимание при возмещении убытков. Пункт 4 статьи 57 ЗК РФ направлен на реализацию положения о предварительном возмещении убытков и распространяется на любое имущество, в том числе земельный участок. Стоимость имущества с учетом статьи 281 ГК РФ должна быть рыночной, то есть такой, по какой имущество (земельный участок, строения на нем и т.д.) могло быть продано при добровольном отчуждении.

В настоящее время порядок возмещения убытков и потерь регламентирован Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (утверждены Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 года N 262). Данный акт несколько изменил ситуацию, поскольку в нем заметен переход от подробного, но неточного описания убытков к использованию бланкетных норм - по ряду весьма важных вопросов следует ссылка на гражданское законодательство. Например, плата за изымаемый участок должна включать в себя и убытки, а сам размер платы определяется гражданским законодательством; в соответствии с пунктом 6 определение убытков должно производиться в соответствии с гражданским законодательством, в том числе и учитывается упущенная выгода.

В названных Правилах установлено, что основаниями для возмещения убытков собственникам земельных участков являются:

Соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

Акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте;

Решение суда.

Основаниями для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков являются:

Акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

Соглашение о временном занятии земельного участка между землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

Акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка, соглашение о сервитуте;

Акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

Решение суда.

Установлено, что размер убытков определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли РФ. Споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются судом.

Определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

Определение размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, производится с учетом убытков, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды. Учитываются также расходы, связанные с временным занятием земельных участков.

При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

При определении размера убытков, причиненных землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков ограничением их прав на земельные участки, учитываются убытки, которые землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

Определение размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц производится с учетом убытков, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, а также затрат на проведение работ по восстановлению качества земель.

Основные сложности на практике возникают при определении и доказывании упущенной выгоды. При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды землевладелец, землепользователь или арендатор должны доказать размер доходов, которые они не получили из-за принятия решения об изъятии земель для государственных или муниципальных нужд, а также причинную связь между изъятием земельного участка и неполученными доходами.

Таким образом, землевладельцам необходимо заранее готовить доказательства той выгоды, которую они могли бы получить (протоколы о намерениях, соглашения о расторжении договоров с поставщиками и т.п.). Однако, безусловно, существенную проблему представляет отсутствие единой методики подсчета упущенной выгоды, что может также привести к различию в указанных суммах возмещения.

В Российской Федерации регулярно принимаются законы, которые позволяют государству изымать у граждан частную собственность - недвижимость и другое имущество. Например, так произошло перед проведением олимпиады в Сочи, в процессе подготовки к чемпионату мира по футболу, либо в Новой Москве. В апреле 2015 г. законодателями был рассмотрен вопрос об изъятии земель у дачников. Нововведение касается всех субъектов федерации РФ. Оценка недвижимости и иного имущества при изъятии и сносе государством производится с целью установления его реальной рыночной стоимости. Цель процедуры - получение собственником справедливой компенсационной выплаты.

Этапы работы

Обращение
клиента

Заключение
договора

Выезд
на объект

Оплата
услуг

Подготовка
отчета

Вы получаете
отчет

Мы производим оценку следующих видов имущества:

Оценка земельного участка при изъятии/сносе государством;
Оценка жилого дома при изъятии/сносе государством;
Оценка имущества при изъятии/сносе государством;
Оценка нежилого помещения при изъятии/сносе государством;
Оценка коммерческих помещений при изъятии/сносе государством;
Оценка офисных помещений при изъятии/сносе государством;
Оценка торговых помещений при изъятии/сносе государством;
Оценка складских помещений при изъятии/сносе государством;
Оценка нежилого здания при изъятии/сносе государством;
Оценка квартиры при изъятии/сносе государством;
Оценка гаража при изъятии/сносе государством;
Оценка ущерба при изъятии имущества для государственных нужд.

Цены:

Название услуги	Срок	Стоимость
Оценка квартиры при изъятии или сносе государством	2 - 3 дня	от 5 000 руб.
Оценка частного дома перед его изъятием и сносом государством	3 - 5 дней	от 8 000 руб.
Оценка коммерческих помещений при изъятии/сносе государством	5 - 7 дней	от 15 000 руб.
Оценка торговых площадей при изъятии/сносе государством	5 - 7 дней	от 15 000 руб.
Оценка офисных помещений при изъятии или сносе государством	5 - 7 дней	от 15 000 руб.

Сертификаты экспертов:

Почему возникает необходимость в наших услугах при изъятии имущества?

Последние годы границы г. Москвы постоянно расширяются. Развивается градостроительство: возводятся новостройки, городские объекты, теплотрассы, строятся дороги, коммуникационные сети и т.д. Кроме того, полным ходом идет программа «Реновация», в ходе которой будут снесены пятиэтажные «хрущевки».

Однако преобразование городской инфраструктуры несет в себе и негативные моменты. Чтобы освободить территорию для государственных и муниципальных нужд, у владельцев изымаются частные дома, участки, квартиры в многоэтажных зданиях, а также коммерческие объекты.

Перед сносом недвижимости, собственник получает предложение о выкупной цене. Зачастую сумма, предложенная властями, ОЧЕНЬ СИЛЬНО ЗАНИЖЕНА. При этом недоплата может составлять несколько миллионов. Особая практика ведется в отношении ветхих домов. Владельцам говорят, что их недвижимость подлежит сносу, поэтому стоит дешево. Однако это не так, поскольку рыночная стоимость жилья или коммерческого помещения все равно остается высокой. Об этом свидетельствует процедура оценки недвижимости, проводимая «ИНЕКС» в соответствии с Федеральными стандартами и законами об оценочной деятельности.

Если вы попали в такую ситуацию, эксперты нашей компании приложат все силы для того, чтобы вы получили достойную компенсацию за имущество, равную его рыночной стоимости.

Чем поможет независимая оценка?

Наши специалисты произведут оценку рыночной стоимости любого вида недвижимости и имущества. Мы составим отчет об оценке, в котором будет указана справедливая стоимость квартиры, земли, магазина, склада и т. д. Если государство не согласится с суммой, настаивая на своей заниженной стоимости, наши юристы будут представлять интересы заказчика в суде. Мы ведем дело от начала до конца, всегда добиваясь выплаты полноценной компенсации за изъятие/снос собственности.

Команда профессионалов «ИНЕКС»

Вы можете обратиться в нашу компанию за любой из этих услуг по оценке недвижимости. Профессиональный опыт, навыки и отличное знание законодательства РФ позволяет нашим специалистам браться даже за самые сложные дела, успешно доводя их до положительного результата. Чтобы оставить срочную заявку, воспользуйтесь формой обратной связи, либо позвоните нам по телефонам, указанным в разделе «

В.И. Петров

Оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд у собственников или с прекращением нрав на объекты недвижимости у арендаторов получает все большее распространение в связи с реализацией многочисленных крупномасштабных инфраструктурных и девелоперских проектов.

В качестве примеров можно привести изъятие земельных участков в Сочи, в целях размещения олимпийских объектов федерального значения; прекращение прав на земельные участки и улучшений на них по трассам прохождения четвертого транспортного кольца в Москве; строительство центральной кольцевой автодороги в Московской области; трассы Москва - Санкт-Петербург; а также реализация различных девелоперских проектов на муниципальной земле.

При проведении подобных оценок перед оценщиком ставится задача кроме определения рыночной стоимости определить также убытки собственников и арендаторов земельных участков и объектов недвижимости для целей определения выкупной цены в соответствии со ст. 281 Гражданского кодекса РФ. В то же время в Законе об оценочной деятельности и Федеральных стандартах оценки расчет выкупной цены и убытков при изъятии в качестве самостоятельного объекта оценки не выделяются.

Законодательное регулирование процедуры изъятия земельных участков

При определенных обстоятельствах у государства возникает необходимость изъятия земельного участка, ранее предоставленного гражданам и организациям в частную собственность, владение, пользование или аренду. Для подобных случаев земельное и гражданское законодательство устанавливает способы, условия и процедуру изъятия земель.

В настоящее время установлено несколько способов изъятия земель. Они включают конфискацию, реквизицию и изъятие земель для государственных и муниципальных нужд.

Изъятие земель в порядке конфискации производится в случаях совершения земельных преступлений и применяется только к собственникам земельных участков в качестве санкции. При конфискации земли изымаются путем вынесения судебного решения, что выражается в принудительном (без согласия собственника) прекращении нрав на земельный участок без компенсации его стоимости или понесенных убытков со стороны государства. Конфискованный земельный участок переходит в собственность государства.

Реквизиция означает временное изъятие у собственника земельного участка при возникновении эпидемий, эпизоотии (одновременное распространение болезни среди большого числа животных на значительной территории) и других чрезвычайных ситуаций и осуществляется в порядке вынесения административного решения государственным исполнительным органом без права собственника на его обжалование.

В порядке реквизиции, т.е. в соответствии со ст. 51 ЗК РФ, могут быть также изъяты земельные участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении либо постоянном пользовании. Реквизиции предшествует введение в установленном порядке чрезвычайных условий жизнедеятельности на той или иной территории в связи с вышеперечисленными обстоятельствами. Собственнику, владельцу, пользователю возмещаются причиненные реквизицией убытки и выдается документ о реквизиции. При прекращении чрезвычайных обстоятельств земельный участок возвращается собственнику, владельцу, пользователю, а при невозможности возврата собственнику компенсируется его рыночная стоимость либо предоставляется равноценный земельный участок.

Реквизиция схожа с изъятием земель для государственных и муниципальных нужд у собственника земельного участка, так как производится в интересах общества и государства с возмещением стоимости имущества, на основании административного акта и носит принудительный характер. Отличает же эти процедуры то, что реквизиция земельного участка осуществляется лишь в силу особых обстоятельств и носит временный характер, а изъятие земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в плановом порядке и является окончательным. Если при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд конкретный изымаемый участок должен быть определен не менее чем за год до его фактического изъятия, то при реквизиции изъятие участка производится непосредственно после наступления чрезвычайных обстоятельств, что, следовательно, расширяет права государственных органов.

Одним из оснований прекращения прав на земельные участки действующее законодательство признает изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Тем самым фактически установлен приоритет публичных (государственных и муниципальных) нужд в использовании земельных участков перед частными интересами. В соответствии с п. 1 ст. 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях. Земельный кодекс РФ раскрывает, какие именно случаи могут рассматриваться в качестве исключительных:

1) необходимость выполнения международных обязательств Российской Федерации.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в связи с исполнением международных обязательств необязательно должно предполагать непосредственное использование для целей, определенных в международно-правовом акте (международном договоре), достаточно, если участок функционально связан с данной целью. Так, земельный участок может быть изъят, если он попадает в зону охраны, устанавливаемую вокруг объекта, который определен международным договором;

2) необходимость размещения следующих объектов государственного или муниципального значения:

федеральные энергетические системы и энергетические системы регионального значения;
атомной энергии;
обороны и безопасности;
федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
обеспечивающие космическую деятельность;
обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
линейные - федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов.

Обязательным условием для изъятия земельных участков является отсутствие других вариантов возможного размещения указанных объектов;

3) иные обстоятельства в установленных Федеральными законами случаях. Например, изъятие земельных участков в Сочи в целях строительства олимпийских объектов.

Анализ формулировки ст. 49 ЗК РФ позволяет говорить о том, что данная норма устанавливает общие начала изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд для лиц, владеющих земельным участком на различных правовых основаниях: собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение и т.д. Отсюда и употребление двух терминов «выкуп» и «изъятие», где первый применим исключительно к собственникам, поскольку у них изъятие участка для государственных и муниципальных нужд допускается только путем выкупа, во всех остальных случаях речь идет об изъятии земельного участка.

Земельный кодекс РФ также устанавливает ограничения на изъятие земель. Во-первых, согласно п. 4 ст. 79 ЗК РФ особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть включены в перечет земель, использование которых для других целей не допускается. Следовательно, изъятие этих угодий для использования в иных целях также не может осуществляться.

Во-вторых, по смыслу п. 3 ст. 83 ЗК РФ земельные участки, входящие в состав земель поселений (как городских, так и сельских), могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд, однако такое изъятие возможно лишь для целей застройки в соответствии с генеральными планами поселений, правилами землепользования и застройки. Иными словами, возможности изъятия ограничены случаями, когда строительство соответствующих объектов, требующее изъятия земельных участков, предусмотрено, а генеральном плане городского, сельского поселения либо допускается действующими в поселении правилами землепользования и застройки.

В-третьих, согласно п. 6 ст. 94 ЗК РФ, самим Кодексом, а также иными федеральными законами может ограничиваться и даже запрещаться использование в иных целях земель особо охраняемых природных территорий и земель, занятых объектами культурного наследия Российской Федерации. В развитие данного положения Кодексом, в частности, введен запрет на изъятие и использование в иных целях земель историко-культурного назначения.

В-четвертых, п. 3 ст. 101 ЗК РФ предусматриваются также определенные ограничения на изъятие земель лесного фонда.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Предусмотренная действующим законодательством процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд состоит из следующих этапов.

Этап 1. Подготовка и принятие решения об изъятии земельного участка.

Процедура подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка почти не регламентирована действующим законодательством. Ряд соответствующих норм содержится разве что в ст. 31 и 32 ЗК РФ, посвященных порядку предоставления земель для строительства. В частности, п. А ст. 31 Кодекса обязывает органы местного самоуправления информировать лиц, у которых земельные участки могут быть изъяты в связи с их намечаемым предоставлением для строительства, о возможном изъятии; а и. 3 ст. 32 Кодекса устанавливает, что при предоставлении земельного участка в результате его изъятия для государственных или муниципальных нужд одновременно с решением о предоставлении данного участка принимается решение о форме его изъятия. В то же время изъятие земель для государственных или муниципальных нужд может производиться и для целей, не связанных со строительством, например для размещения военного полигона, для отвода органам федеральной пограничной службы земельной полосы, проходящей непосредственно вдоль Государственной границы, поэтому приведенные нормы ст. 31 и 32 ЗК РФ могут применяться далеко не во всех случаях.

Отсутствие в федеральном законодательстве специальных норм (за исключением вышеуказанных) о порядке подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков фактически означает, что такие решения должны готовиться и приниматься в соответствии с общим порядком, установленным актами о конкретных органах власти, определяющими порядок их деятельности и принятия ими решений. Исключение составляют случаи, когда конкретные требования к содержанию решений об изъятии участков установлены законодательством субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Вместе с тем в решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд рекомендуется включать данные:

1) позволяющие четко определить характеристики изымаемого земельного участка (местонахождение, площадь, кадастровый номер и т.д.), при этом прилагается кадастровый план земельного участка;
2) конкретизирующие цель предстоящего изъятия; срок, в течение которого предстоит осуществить изъятие;
3) указывающие лицо, у которого производится изъятие участка, и правовые основания, на которых ему принадлежит земельный участок;
4) поручения соответствующим органам (службам) об извещении указанного лица о принятом решении, об обеспечении государственной регистрации решения в установленном порядке и извещении указанного лица о произведенной регистрации;
5) указание на права лица в связи с предстоящим изъятием;
6) поручения о подготовке проекта соглашения с лицом, у которого изымается земельный участок;
7) при необходимости в решение об изъятии могут быть включены и другие данные.

Этап 2. Информирование собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя, арендатора земельного участка о предстоящем изъятии земельного участка.

Действующее законодательство предусматривает трехкратное предоставление собственнику, землевладельцу, землепользователю, арендатору земельного участка" информации, связанной с изъятием земельного участка:

до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка для строительства, указанным лицам должна предоставляться информация о возможном изъятии земельного;

после принятия решения об изъятии земельного участка лицо, у которого земельный участок изымается, должно быть уведомлено органом о предстоящем изъятии не позднее чем за один год до этого (ст. 63 ЗК РФ, п. 3 ст. 279 ГК РФ). Данное правило подлежит применению во всех случаях — без предоставления данной информации изъятие не допускается;

собственник земельного участка, подлежащего изъятию, а также лицо, использующее земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, должны быть извещены о произведенной государственной регистрации решения об изъятии земельного участка, с указанием даты регистрации (п. 4 ст. 279, ст. 283 ГК РФ); данный вид информирования также обязателен, однако он имеет отношение уже к следующему этапу процедуры изъятия земельного участка.

Этап 3. Государственная регистрация решения об изъятии земельного участка.

Обязательность государственной регистрации решения об изъятии земельного участка предусмотрена Гражданским кодексом РФ.

Посредством государственной регистрации решения об изъятии фактически производится регистрация ограничения (обременения) земельного участка. Данное ограничение заключается в том, что с момента регистрации лицо, у которого изымается земельный участок, несет риск отнесения па него расходов, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на данном участке, проведением на нем иных мероприятий, существенно повышающих стоимость земли.

Этап 4. Заключение соглашения с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию.

Данный этап наступает при согласии правообладателя с предстоящим изъятием у него земельного участка и при отсутствии спора об условиях изъятия. Основная цель соглашения - определить выкупную цену изымаемого земельного участка (или размер убытков - при изъятии участков у землевладельцев, землепользователей, арендаторов, т.е. лиц, не являющихся собственниками участка), сроки выплаты выкупной цены или возмещения убытков, другие условия изъятия. К примеру, в соглашение может быть включено обязательство стороны, производящей изъятие, предоставить другой земельный участок взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену. Соглашение заключается в свободной форме, с соблюдением положений гражданского законодательства о правилах совершения сделок. При изъятии земельного участка у собственника в качестве обязательного условия соглашение должно включать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования (в зависимости от того, кем производится изъятие) уплатить выкупную цену земельного участка (п. 1 ст. 281 ГК РФ). Соглашение может быть заключено в любое время, в том числе до истечения одного года с момента уведомления правообладателя о принятии решения об изъятии земельного участка.

Этап 5. Предъявление иска в суд об изъятии земельного участка.

Данный этап имеет место при необходимости принудительного изъятия земельного участка, т.е. в случаях, когда обладатель прав на участок не согласен с его изъятием либо с условиями изъятия (с размером выкупной цены и т.д.).

Если наряду с изъятием земельного участка требуется также принудительное прекращение права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости, то в силу п. 1 ст. 239 ГК РФ соответствующий орган обязан доказать, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. В противном случае суд отказывает в удовлетворении иска. При рассмотрении судом иска о выкупе земельного участка у собственника или о принудительном прекращении иного права на земельный участок бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для решения об изъятии земельного участка, возлагается на орган, принявший решение об изъятии. Это вытекает, в частности, из установленного гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным законодательством правила о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (п. 1 ст. 56 ГПК РФ. п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Этап 6. Государственная регистрация перехода права собственности, прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды.

Соглашение с собственником или иным обладателем прав на земельный участок, об условиях его выкупа (изъятия), а также вступившее в законную силу решение суда, которым удовлетворен иск о принудительном выкупе земельного участка или прекращении прав на него, являются основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (при изъятии у собственника), либо прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, аренды земельного участка в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Значение государственной регистрации перехода или прекращения права на земельный участок обусловлено тем, что она представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, и с ее осуществлением связан ряд правовых последствий.

Определение величины убытков, возникающих при изъятии земельных участков

Процедура изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд не может быть завершена без полного возмещения собственнику земельного участка, землепользователю, землевладельцу, арендатору всех убытков, обусловленных изъятием земельного участка.

В понятие убытков , согласно ст. 15 ГК РФ, входят реальный ущерб, под которым понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также упущенная выгода - неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В соответствии с положениями земельного и гражданского законодательства при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд в выкупную цену включаются все убытки, причиненные собственнику изъятием участка, в полном объеме, включая упущенную выгоду (в частности, это может быть связано с необходимостью досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами).

В соответствии со ст. 283 ГК РФ прекращение права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 279-282 Кодекса, т.е. по тем же правилам, что и изъятие у собственника.

Однако необходимо отметить, что эти статьи могут применяться к отношениям по прекращению прав на земельные участки, отличных от права собственности, не в полной мере. В частности, в связи с отсутствием у землепользователей, землевладельцев и арендаторов права собственности на земельные участки последние у них не выкупаются, т.е. им не возмещается стоимость изымаемых участков. Указанные лица имеют право требовать бесплатного предоставления им равноценных земельных участков. Кроме того, им должна быть возмещена стоимость принадлежащих на праве собственности здании, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, а также причиненных изъятием убытков, включая упущенную выгоду, в полном объеме.

Порядок возмещения убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, регулируется также «Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц», утвержденными постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262.

Данные Правила, в частности, предусматривают, что основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков при их изъятии для государственных и муниципальных нужд могут являться:

акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка; данное основание является достаточным в случае достижения соглашения об условиях изъятия с правообладателем;
решение суда; необходимость в этом основании возникает при возникновении спора, связанного с предстоящим изъятием.

Относительно источника возмещения убытков, причиненных изъятием земельных участков, Правилами установлено, что данным источником являются либо соответствующие бюджеты, либо средства лиц, в пользу которых участки изымаются.

Таким образом, этот вопрос фактически поставлен в зависимость от конкретных целей изъятия и субъектов, получающих право на земельный участок в результате его изъятия.
Расчет размера убытков осуществляется независимым оценщиком на основании договора на оказание услуг по расчету размера убытков.

При проведении расчета размера убытков проводятся следующие работы:

а) устанавливаются количественные и качественные характеристики земельных участков и иных находящихся на них объектов недвижимости, для чего осуществляется сбор и обработка:

правоустанавливающих документов сведений об обременениях земельных участков и иных находящихся на них объектов недвижимости, правами иных лиц,
данных кадастрового и технического учета, относящихся к земельным участкам и иным находящимся на них объектам недвижимости,
информации о технических и эксплуатационных характеристиках земельных участков н иных находящихся на них объектов недвижимости,
другой информации, связанной с земельными участками и иными находящимися на них объектами недвижимости, необходимой для установления количественных и качественных характеристик земельных участков и иных находящихся на них объектов недвижимости;

б) определяется и анализируется рынок, к которому относятся земельные участки и иные находящиеся на них объекты недвижимости, его история, текущая конъюнктура и тенденции, а также аналоги земельных участков и иных находящихся на них объектов недвижимости, и обосновывается их выбор;

в) осуществляются необходимые расчеты размера убытков с учетом полученных количественных и качественных характеристик земельных участков и иных находящихся на них объектов недвижимости, результатов анализа рынка, к которому относятся земельные участки и иные находящиеся на них объекты недвижимости, а также рисков и другой информации;

г) определяется итоговая величина размера убытков.

Итоговая величина размера убытков выражается в рублях в виде единой величины, если иное не предусмотрено в договоре на оказание услуг по расчету размера убытков.

Расчет размера убытков оформляется письменным заключением о размере убытков (далее — заключение о размере убытков), содержащим итоговую величину размера убытков. В заключении о размере убытков указывается календарная дата, по состоянию на которую определен размер убытков. При этом расчет размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки их изъятием, временным занятием или ограничением прав на них, осуществляется по состоянию на календарную дату, предшествующую дню принятия решения об изъятии земельного участка, временном занятии земельного участка или об ограничении прав соответственно.

сведения об обстоятельствах, вызвавших необходимость возмещения убытков (изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, их временное занятие, ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель в результате деятельности других лиц), описание их признаков;
сведения об основаниях для возмещения убытков;
сведения о государственной регистрации права на земельный участок в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;
сведения об обременениях прав на земельный участок и самого земельного участка;
основание возникновения права на земельный участок у их обладателей;
определение правомочий обладателей прав на земельные участки;
описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;
описание улучшений земельного участка;
фотографии земельного участка;
характеристику состояния рынка земли и иной недвижимости, прав на земельные участки.

Величина убытков рассчитывается путем сложения:

размера реального ущерба;
размера упущенной выгоды;

1. В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраченного или поврежденного имущества.

С экономической позиции реальный ущерб характеризуется уменьшением (реальным или неизбежным в будущем) наличного имущества собственника в отличие от упущенной выгоды, когда наличное имущество потерпевшей стороны не увеличивается, хотя и могло бы увеличиться, если бы имущество не было бы изъято.

Таким образом, величина реального ущерба включает:

а) утрату и повреждение имущества;
б) фактически понесенные лицом расходы на момент изъятия или предъявления иска в суд;
в) будущие необходимые расходы, т.е. расходы, которые лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Размер реального ущерба, причиненного собственникам незастроенных земельных участков их изъятием, определяется в размере рыночной стоимости земельного участка, включаемой в состав его выкупной цены.

По соглашению с собственником земельного участка ему может быть предоставлен в собственность бесплатно другой (равноценный) земельный участок. В этом случае его стоимость, также определяемая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, засчитывается в выкупную цену земельного участка.

В случае застроенного земельного участка к рыночной стоимости земельного участка прибавляется рыночная стоимость объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке.

В случае если земельный участок и расположенные в его пределах объекты недвижимости принадлежат на праве собственности разным лицам, стоимость зданий, строений, сооружений компенсируется собственнику последних, а в выкупную цену земельного участка включаются стоимость земельного участка и убытки, причиненные собственнику участка.

Таким образом, изъятие земельных участков у собственников осуществляется путем их выкупа, при этом возмещение соответствующих потерь собственников осуществляется путем выплаты им выкупной цены земельного участка.

В выкупную цену земельного участка включаются:

а) рыночная стоимость земельного участка;
б) рыночная стоимость расположенного на участке и принадлежащего собственнику земельного участка недвижимого имущества — жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений;
в) убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка.

Несмотря на то что выкупная цена может определяться соглашением с собственником земельного участка (ст. 281 ГК РФ), проведение оценки рыночной стоимости имущества, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, является обязательным. Данное правило установлено ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности» и вызвано необходимостью исключить необоснованное расходование бюджетных средств при выкупе земельного участка.

2. Важным видом убытков является упущенная выгода. Под упущенной выгодой обладателей прав на земельные участки понимается неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

В соответствии с судебной практикой удовлетворения исков о взыскании упущенной выгоды истцу необходимо определить достоверность тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота (см., например, постановление Федерального арбитражного суда Северо Кавказского округа от 03.09.2003 по делу № Ф083125/2003; постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.03.2003 по делу № КГ-А40/559-03).

Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) необходимо определять с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено (п. 10—11 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8).

Особую сложность представляет собой доказывание убытков именно в форме упущенной выгоды. Хотя общие принципы для определения таких убытков и установлены в ст. 15 ГК РФ, их явно недостаточно. Поэтому п. 4 ст. 393 ГК РФ специально предусматривает дополнительные условия для подтверждения расходов но возмещению упущенной выгоды: «При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления». Причем наличие таких подтверждений в виде доказательств является обязательным.

Игнорирование или незнание данной нормы права на практике ведет, как правило, к отказу в удовлетворении исковых требований о взыскании упущенной выгоды. Происходит это потому, что кредитор не может обосновать понесенные убытки представлением надлежащих доказательств. Например, при изъятии сельскохозяйственных угодий упущенная выгода выражается в форме стоимости неполученных валовых сборов зерна, других культур на основе официальных данных об урожайности. Также в качестве доказательств объемов и размеров упущенной выгоды могут выступать заключенные договоры с заготовительными и торговыми организациями о реализации готовой продукции, иные обязательства крестьянских хозяйств перед гражданами; планы внутрихозяйственного потребления; фактическое приобретение в необходимом количестве топлива, семян; осуществление необходимых агротехнических работ и др.

Важным доказательством размера убытков является письменно зафиксированный расчет убытков, который наряду с другими документами должен предоставляться в суд согласно ст. 125 АПК РФ. Для расчета и доказывания размера понесенных расходов необходимо использовать данные бухгалтерского баланса, расходные документы по заработной плате, иные документы бухгалтерского учета хозяйственной деятельности. Таким образом, если собственник земельного участка не будет удовлетворен выкупной ценой или размером возмещаемых убытков и обратится в суд, то бремя доказательств величины упущенной выгоды ляжет на независимого оценщика.

Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. Доходом является разница за определенный период между денежными поступлениями и денежными выплатами (денежный поток). Под дисконтированием понимается процесс приведения будущих доходов к дате проведения расчета убытков по соответствующей ставке дисконтирования. При определении ставки дисконтирования следует учитывать:

бездисковую доходность капитала за конкретный период;
величину премии за риск, связанный с осуществлением на земельном участке предпринимательской деятельности обладателем права;
доходность капитала в других отраслях предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков.

В рамках периода восстановления нарушенного производства величина денежного потока, неполученного обладателями прав на земельные участки, определяется как разница между величиной денежного потока за определенный период времени, который получили бы обладатели прав на земельные участки при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены, и наиболее вероятной величиной денежного потока за соответствующий период времени, который могут получить обладатели прав на земельные участки в условиях нарушения их прав. При этом под периодом восстановления нарушенного производства понимается срок, в течение которого обладатели прав на земельные участки смогут достичь таких условий землепользования, которые были бы идентичны условиям землепользования, существовавшим у обладателей прав на земельные участки до нарушения их права. Основными признаками, по которым определяется идентичность условий землепользования, могут быть объем и характер правомочий обладателей прав на земельные участки, формы и размер выгод, размер, риск и время получения денежного потока от использования земельных участков и иные характеристики условий землепользования. Определение периода восстановления нарушенного производства может осуществляться с учетом строительных норм и правил, проектов организации строительства, предусматривающих сроки строительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства, бизнес-планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановления нарушенного производства.