Госпошлина за регистрацию соглашения о расторжении договора. Расторжение аренды

Заинтересованные лица обязаны уплачивать сбор за совершение юридических действий.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Как следствие возникает необходимость более детально рассмотреть вопрос, связанный с размером госпошлины за регистрацию договора аренды в 2019 году.

Основные моменты

Любые сделки в отношении недвижимого имущества подлежат государственному учету, а, следовательно, по ним удерживается госпошлина (ст.11 Закона №122).

Согласно с правилами Налогового кодекса сбор уплачивается до подачи ().

Размер налога зависит от того, какие именно регистрационные действия необходимо совершить органу государственной власти ().

Порядок регистрации недвижимого имущества установлен законом. может быть заключен между юридически лицами или между организацией и физическим лицом.

Ответственным за ведение учета недвижимого имущества является Росреестр. ФСГРК оказывает следующие услуги:

• осуществляет госрегистрацию прав;
• ведет кадастровый учет;
• предоставляет ведомости из государственного реестра;
• осуществляет прием населения;
• ведет базу данных по результатам землеустройства;
• предоставляет информацию, которая содержится в кадастре недвижимости.

Что касается аренды, то согласно с условиями договора владелец передает арендатору объект недвижимости за определенную плату ().

В аренду сдаются следующее объекты:

• земельные участки;
• действующие предприятия;
• изолированные природные объекты;
• имущественные комплексы;
• сооружения;
• жилые помещения;
• производственное оборудование;
• технические устройства.

Срок эксплуатации объекта недвижимости определяется сторонами договора аренды ().

В то же время, если имущество передается в аренду больше чем на 1 год, то в этом случае соглашение подлежит обязательной постановке на государственный учет.

Передача арендуемого имущества происходит согласно с правилами . Сделка признается заключенной с момента внесения соответствующих ведомостей в ЕГРП (ст.2 Закона № 122).

Подтверждением перехода прав является свидетельство о регистрации или выписка из государственного реестра (ст.14 Закона № 122).

При этом если одной из сторон сделки является юр. лицо, то такое соглашение подлежит обязательной регистрации. В этом случае сроки аренды не берутся во внимание ().

Для регистрации договора заинтересованным лицам нужно обратиться в Росреестр. Сторонам соглашения следует подготовить следующие документы:

• свидетельство о госрегистрации права на арендуемое имущество;
• свидетельство о регистрации юридического лица;
• документ о присвоении ИНН;
• учредительные документы;
• письмо из органов статистики;
• кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• копию договора аренды;
• выписку из ЕГРЮЛ;
• паспорт.

Обязательной регистрации подлежат следующие виды соглашений:

• аренда объектов недвижимости.

При этом если в отношении объекта недвижимости у третьих лиц есть вещные права, то собственник имущества обязан уведомить о них арендатора.

При аренде жилого помещения или другого недвижимого имущества владелец также должен производить капитальный ремонт.

Однако стороны договора могут определить, что ремонт объекта недвижимости будет осуществляться за счет или силами арендатора ().

Соглашение может быть расторгнуто досрочно согласно с предписаниями . Если инициатором расторжения договора выступает арендатор, то в этом случае необходимо руководствоваться .

При необходимости расторгнуть бессрочное соглашение, заинтересованное лицо должно уведомить вторую сторону за 3 месяца до наступления события (ст.610 ГК РФ).

Срочный договор расторгается только при наличии убедительных причин. Ведь досрочное расторжение договора фактически является санкцией за нарушение обязательств одной из сторон сделки.

Арендуемое имущество используется согласно с правилами договора аренды (). Необходимо также напомнить о преимущественном праве арендатора, благодаря которому он может заключить договор аренды на новый срок ().

Однако для реализации этого права арендатору нужно в письменной форме уведомить владельца имущества о своих намерениях до того как истечет срок действия соглашения.

Если владелец не изъявит желание пролонгировать соглашение, то арендатор должен будет вернуть ему недвижимое имущество сразу после того, как истечет срок действия договора ().

При этом если наниматель продолжает пользоваться имуществом, а собственник не имеет по этому поводу возражений, то договор считается продолженным на аналогичных условиях.

Единственным отличием в этом случае бессрочность соглашения (ст.621 ГК РФ). При переходе права собственности на арендуемый объект недвижимости к третьим лицам, право пользование по договору аренды не подлежит изменению ().

Расторжение соглашения по инициативе нового владельца также не допускается. Порядок внесения арендной платы устанавливается соглашением ().

По закону допускается изменение величины арендной платы 1 раз в году, если другое не предусмотрено договором.

Процедура заключения договора

Соглашение составляется в трех экземплярах, т. е. по одному образцу для каждой стороны, включая Росреестр. Кроме того, необходимо в таком же количестве составить акт приема-передачи недвижимого имущества.

Если на арендуемой площади находится дополнительное имущество, то целесообразно будет составить на него дополнительный акт.

Не стоит также забывать о том, что в соглашении об аренде муниципальных земель должны быть указаны данные кадастрового учета и границы земельного участка. В противном случае отсутствие этих ведомостей может стать основанием для признания договора недействительным.

Одним из важных аспектов является максимально допустимый срок аренды. Если рассматривать земли с/х назначения, то по закону арендуемый срок не может быть более 49 лет.

Если арендодатель желает предотвратить возможную сдачу объекта недвижимости в субаренду, то ему необходимо об этом прямо указать в договоре аренды. Иначе арендатор имеет право без согласия собственника передавать имущество в распоряжение третьих лиц.

Так как чаще всего объектом аренды становятся земли сельскохозяйственного назначения, то нужно помнить о возможных ограничениях их эксплуатации. Это связано с тем, что аренда таких земель допускается лишь после прохождения кадастрового регистра.

Стоимость аренды обычно не превышает 10% от цены урожая. Размер арендной платы за использование муниципальных земель определяется ЗК РФ.

Что касается самого договора аренды, то в этом случае сторонам соглашения рекомендуется придерживаться
следующей формы:

1. Преамбула, отображающая полное наименование сторон.
2. Предмет соглашения, с описанием объекта недвижимости.
3. Порядок передачи недвижимого имущества.
4. Права и обязанности сторон.
5. Размер арендной платы, включая сроки и порядок ее уплаты.
6. Срок действия договора.
7. Условия возврата объекта недвижимости.
8. Гарантии в связи с изменением сторон сделки.
9. Ответственность сторон договора.
10. Порядок расторжения соглашения.
11. Заключительные положения.
12. Реквизиты сторон.

Порядок приема документов на государственную регистрацию прав утвержден .

Кто оплачивает

Согласно с предписания НК РФ госпошлина уплачивается налогоплательщиками в равных частях, если для регистрации права обратилось сразу несколько заинтересованных лиц (ст.333.18 НК РФ).

Если одна из сторон соглашения освобождена от уплаты налога, то размер сбора уменьшается соответственно количеству участников сделки. Оставшуюся сумму налога должны уплатить лица, на которых не распространяются налоговые льготы.

Если за совершением юридических действий обратился один участник договорных отношений, тогда бремя по уплате госпошлины ложится на него ().

Нормативная база

Начисление и удержание госпошлины происходит согласно с предписаниями Налогового законодательства. Регистрация прав на объект недвижимости осуществляется согласно с правилами .

Гражданско-правовые отношения по подпадают под действие ГК РФ. Договорные отношения, связанные с арендой земельных участков регулируются положениями ЗК РФ, с учетом требований установленных .

Какая госпошлина за государственную регистрацию договора аренды (размер)

Ранее уже говорилось, что размер госпошлины зависит от конкретного юридического действия.

В то же время стоимость услуг для юридических лиц значительно выше, чем для населения (ст.333.33 НК РФ). Законом установлены следующие налоговые ставки.

Регистрация права на объект недвижимости:

Отображение изменений в записи ЕГРП:

Чтобы зарегистрировать соглашение о расторжении договора аренды необходимо уплатить госпошлину в размере 350 руб. (ст.333.33 НК РФ).

Если аренда земельного участка

Пакет документов для аренды земельного участка зависит от целевого назначения земли и способа ее получения.

Чаще всего участки используются для строительства зданий и сооружений:

1. Без предварительного согласования их места расположения, а также без проведения соответствующих торгов.
2. Без предварительного согласования их места расположения, но путем проведения торгов.
3. С предварительным согласованием их места расположения.

Также земельные участки могут использоваться для целей, не связанных со строительством. Размер арендной платы устанавливается законом в каждом конкретном случае (см. подзаголовок «Какая госпошлина за государственную…»).

Если земля используется для ведения личного подсобного хозяйства, то размер сбора составляет:

Соглашение о расторжении договора

Договором аренды может быть установлено, что расторжение договорных отношений происходит путем заключения нового соглашения. В связи с этим возникает необходимость зарегистрировать прекращение действия договора аренды.

На протяжении длительного времени вокруг этого вопроса были споры о том, нужно ли уплачивать госпошлину за регистрацию такого соглашения.

Однако согласно с последними разъяснениями Министерства финансов налогоплательщики не должны уплачивать госпошлину за регистрацию расторжения договора аренды ().

Аналогичная правовая позиция отображена в . За государственную регистрацию прекращения обременений госпошлина не уплачивается.

При регистрации доп. соглашения

Если возникла необходимость внести изменения в договор аренды, то в этом случае сторонам необходимо сделать .

Как следствие изменения вступят в силу с момента государственной регистрации. (см. подзаголовок «Основные моменты»).

Госпошлина уплачивается в размере, что предусмотрен за внесение изменений в запись ЕГРП ().

В обязательном порядке должны быть зарегистрированы:

• изменения объекта аренды;
• увеличение арендуемой площади;
• изменение размера арендной платы;
• коррекцию сроков аренды.

Особенности регистрации

• физическими лицами;
• предприятиями;
• индивидуальными предпринимателями.

Для физических лиц

Особенности регистрации договора аренды вытекают из арендуемого объекта. Ранее уже рассматривались вопросы по аренде земельных участков, регистрации прав и внесении изменений в ЕГРП (см. подзаголовок «Если аренда земельного участка»).

Еще одним направлением является госрегистрация доли в праве общей собственности в многоквартирном доме.

В этом случае граждане уплачивают госпошлину в размере 200 руб. (ст.333.33 НК РФ). Для регистрации ипотечного имущества размер сбора составляет 1 тыс. руб.

Для юридических лиц

Как и физические лица организации обязаны уплачивать госпошлину за совершение юридически значимых действий.

Ранее уже рассматривались основные вопросы, связанные с заключением договора аренды недвижимого имущества (см. подзаголовок «Основные моменты»).

Также обсуждались вопросы о размере сбора за регистрацию прав (см. подзаголовок «Какая госпошлина за государственную…»).

Еще одним направлением является государственная регистрация прав на объект недвижимости, который находится в составе паевого инвестиционного фонда. В этом случае юридические лица уплачивают госпошлину в размере 22 тыс. руб. (ст.333.33 НК РФ).

Перечень необходимых документов для регистрации права можно посмотреть на сайте Росреестра . При этом понесенные издержки по уплате налога организации могут включать в расходы УСН.

Для ИП

Общий порядок регистрации договора аренды, включая перечень документов необходимых для постановки на государственный учет, установлен законом (см. подзаголовок «Основные моменты»).

Статус индивидуального предпринимателя граждане получают после прохождения государственной регистрации.

Как следствие при регистрации договора аренды ИП нужно дополнительно представить свидетельство о госрегистрации и выписку из ЕГРИП. Сбор уплачивается ИП в размере, что установлен для физических лиц.

Как оплатить госпошлину

Уплатить налог за регистрацию договора можно следующим образом:

• в любом отделении Сбербанка;
• через ФСГРК.

Необходимые реквизиты

Уплата госпошлины производится по месту совершения регистрационных действий (ст.333.18 НК РФ).

Фото: квитанция по уплате госпошлины по выписке ЕГРЮЛ

В квитанции для уплаты налога должны содержаться следующие реквизиты:

1. Данные о получателе.
2. Номер расчетного счета.
3. Название банка-получателя.
4. Код ОКАТО.
5. Назначение платежа.
6. ФИО и адрес налогоплательщика.
7. Сумма сбора.

Уточнить нужные реквизиты можно на портале Росреестра или в офисах МФЦ.

КБК для оплаты

Код бюджетной классификации (Россрестр):

Расширенный список КБК утвержден . При этом указанное распоряжение не подлежит регистрации в юстиции.

Какие бухгалтерские проводки

Бухгалтерский учет договоров аренды находится в зависимости от предмета деятельности юридического лица или от отдельных хозяйственных операций.

В первом случае проводка производится следующим образом:

Во втором случае проводка осуществляется следующим образом:

Бухгалтерский учет у нанимателя осуществляется следующим образом:

При использовании арендованной недвижимости в производственных целях проводку нужно делать следующим образом:

При использовании арендованной недвижимости в непроизводственных целях проводку нужно делать следующим образом:

При регистрации соглашения проводка необходимо делать проводку следующим образом:

Возможен ли возврат госпошлины

Возврат средств происходит по следующим причинам:

Сбор уплачен в большем размере;
Налогоплательщик отказался совершать юридически значимое действие до подачи заявления.

Если же заявителю было отказано в осуществлении регистрации права, то в этом случае уплаченный налог не возвращается. подается налогоплательщиком в тот орган, что отвечает за регистрацию права.

Возникающие вопросы

Вопросы, возникающие при регистрации соглашений:

1. Что делать если договор аренды долгосрочный.
2. Сколько составляет сбор при аренде сельскохозяйственных земель.
3. Какая сумма налога, если арендовать лесной участок.

Если договор долгосрочный?

Регистрация договора долгосрочной аренды является единственным подтверждением наличия права на арендуемый объект (см. подзаголовок «Основные моменты»).

Так как договор аренды считается заключенным с момента государственной регистрации (ст.2 Закона №122).

Сбор за регистрацию соглашения уплачивается на общих основаниях (см. подзаголовок «Какая госпошлина за государственную…»). Постановка на учет недвижимого имущества производится в течение 10 дней.

Какова сумма при аренде земель сельхозназначения?

За государственную регистрацию прав на участок из земель сельскохозяйственного назначения удерживается сбор в размере 350 руб. (ст.333.33 НК РФ).

Тогда как за регистрацию доли в праве совместной собственности на указанные земельные участки удерживается сбор в сумме 100 руб.

Чтобы зарегистрировать договор о переуступке прав необходимо уплатить налог в размере 350 руб. ().

При регистрации соглашения о расторжении договора аренды налогоплательщики освобождаются от уплаты госпошлины ().

При аренде лесного участка

Договор аренды лесного участка заключается по итогам лесного аукциона. Сделки, связанные с возникновением, переходом или прекращением прав подлежат государственной регистрации ().

Получить необходимую информацию о проведении торгов можно на специализированном портале. Образец утвержден .

Сбор уплачивается в размере, что установлен для регистрации права (см. подзаголовок «Какая госпошлина за государственную…»).

В случае, если договор аренды недвижимости заключен на срок более года и зарегистрирован в установленном порядке в Росреестре, соглашение о расторжении аренды так же подлежит обязательной государственной регистрации.

Услуги по регистрации соглашения о расторжении аренды

• составление соглашения о расторжении аренды;
• правовая экспертиза представленных заказчиком документов;
• формирование необходимого комплекта документов и предоставление его в Росреестр для регистрации соглашения о расторжении аренды;
• получение зарегистрированного соглашения о расторжении аренды и передача его заказчику.

Стоимость услуг по регистрации соглашения о расторжении аренды и сроки исполнения

Оставить заявку

По действующему законодательству РФ, в случае если договор аренды недвижимости заключен на срок более года, он подлежит государственной регистрации. При этом регистратор вносит в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) запись о том, что указанный объект обременен арендой. Указываются реквизиты договора аренды и лицо, с которым он заключен. Это необходимо для того, чтобы на одну и ту же площадь, один и тот же объект недвижимого имущества, не заключалось несколько договоров аренды, то есть для того, чтобы защитить права сторон.

Для того чтобы погасить запись об аренде в ЕГРН, необходимо пройти такую же процедуру, как и при регистрации договора аренды помещения.

Основания для расторжения договора аренды

• по соглашению сторон;
• по истечению срока действия договора аренды, если его условия не предполагают «автоматическое продление» на иной срок;
• по решению суда;
• в случае ликвидации одной из сторон договора аренды.

Расторжение аренды по соглашению сторон является наиболее распространенным способом прекращения обязательств по договору аренды между заключившими его сторонами.

В случае если стороны приняли добровольное обоюдное решение прекратить арендные отношения, составляется соглашение о расторжении договора аренды, которое подписывается уполномоченными представителями сторон, а, в случае если это предусмотрено соглашением о расторжении или договором аренды, также передается от арендатора к арендодателю сам объект недвижимости и подписывается соответствующий акт приема-передачи.

Затем подписанное соглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре, после чего в ЕГРН вносится регистрационная запись о прекращении аренды, а сторонам выдается соглашение с соответствующей отметкой Росреестра.

С момента регистрации соглашения о расторжении договор аренды для третьих лиц будет считаться прекратившим свое действие, и арендодатель сможет сдать свою недвижимость новому арендатору.

Примерный перечень документов для регистрации соглашения о расторжении аренды

• Cоглашение о расторжении аренды, оригинал; 3 экз.
• Документ, подтверждающий полномочия руководителей сторон соглашения; заверенная копия.
• Документ, подтверждающий полномочия лиц, подписавших соглашение; заверенная копия.
• Договор аренды; простая копия.

Госпошлина за регистрацию соглашения о расторжении аренды не уплачивается.

Срок регистрации соглашения о расторжении аренды – 10 рабочих дней.

За более подробной информацией об услугах по регистрации договора аренды помещения или земельного участка обращайтесь к нашим специалистам по телефонам: +7 (926) 011-50-75 , +7 (495) 642-45-97 .

← Назад в раздел

Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется без взимания платы с заявителя. За осуществление государственной регистрации прав предусмотрена государственная пошлина.

Порядок уплаты и размеры госпошлины

Государственная пошлина - сбор, взимаемый с лиц, указанных в статье 333.17 Налогового Кодекса Российской Федерации (далее – НК), при их обращении в государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам, которые уполномочены в соответствии с законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, за совершением в отношении этих лиц юридически значимых действий, предусмотренных главой 25.3 НК, за исключением действий, совершаемых консульскими учреждениями Российской Федерации.

Плательщиками государственной пошлины признаются организации и физические лица если они обращаются за совершением юридически значимых действий, предусмотренных главой 25.3 НК.

Плательщики уплачивают государственную пошлину при обращении за совершением юридически значимых действий, указанных в подпунктах 21 – 33 пункта 1 статьи 333.33 НК (государственная регистрация прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним), - до подачи заявлений на совершение соответствующих юридически значимых действий либо в случае, если заявления на совершение таких действий поданы в электронной форме ., после подачи указанных заявлений, но до принятия их к рассмотрению Государственная пошлина уплачивается плательщиком, если иное не установлено главой 25.3 НК. В случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные главой 25.3 НК, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях. В случае если среди лиц, обратившихся за совершением юридически значимого действия, одно лицо (несколько лиц) в соответствии с главой 25.3 НК освобождено (освобождены) от уплаты государственной пошлины, размер государственной пошлины уменьшается пропорционально количеству лиц, освобожденных от ее уплаты в соответствии с главой 25.3 НК. При этом оставшаяся часть суммы государственной пошлины уплачивается лицом (лицами), не освобожденным (не освобожденными) от уплаты государственной пошлины в соответствии с главой 25.3 НК. Государственная пошлина уплачивается по месту совершения юридически значимого действия в наличной или безналичной форме. Факт уплаты государственной пошлины плательщиком в безналичной форме подтверждается платежным поручением с отметкой банка или соответствующего территориального органа Федерального казначейства (иного органа, осуществляющего открытие и ведение счетов), в том числе производящего расчеты в электронной форме, о его исполнении.

Факт уплаты государственной пошлины плательщиком в наличной форме подтверждается либо квитанцией установленной формы, выдаваемой плательщику банком, либо квитанцией, выдаваемой плательщику должностным лицом или кассой органа, в который производилась оплата.

Факт уплаты государственной пошлины плательщиком подтверждается также с использованием информации об уплате государственной пошлины, содержащейся в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, предусмотренной Федеральным законом от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».

Представление документа об уплате государственной пошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными необходимыми для государственной регистрации прав документами не требуется. Заявитель вправе представить документ об уплате государственной пошлины в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по собственной инициативе.

При наличии информации об уплате государственной пошлины, содержащейся в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, дополнительное подтверждение уплаты плательщиком государственной пошлины не требуется.

Днем приема заявления о государственной регистрации прав и иных необходимых для государственной регистрации прав документов в случаях, если вместе с таким заявлением не представлен документ об уплате государственной пошлины или в соответствии с федеральным законом уплата государственной пошлины производится после представления таких заявления и документов, является день представления заявителем документа об уплате государственной пошлины или получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в установленном федеральным законом порядке сведений об уплате государственной пошлины. В указанных случаях заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственной регистрации прав документы могут быть приняты к рассмотрению не позднее чем в течение десяти рабочих дней со дня их представления.

Если информация об уплате государственной пошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате государственной пошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются. Такие документы по истечении десяти рабочих дней с момента их поступления в случае наличия соответствующего указания в заявлении выдаются заявителю лично или направляются ему посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. Если документы, необходимые для государственной регистрации прав, представлены в форме электронных документов , по истечении десяти рабочих дней с момента поступления таких документов заявителю по адресу электронной почты, указанному в заявлении, направляется уведомление в форме электронного документа о непринятии заявления и таких документов к рассмотрению.

Размеры государственной пошлины за совершение регистрационных действий в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (если за совершение таких регистрационных действий статьей 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации не установлены льготы по ее уплате)

	Виды регистрационных действий	Размеры государственной пошлины
	Государственная регистрация права, возникшего до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон), осуществляемая по желанию правообладателя (за исключением прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения)	для юридического лица – 22 000 рублей;
	Государственная регистрация доли в праве общей собственности, возникшей до введения в действие Закона, осуществляемая по желанию правообладателя (за исключением доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения)	для каждого физического лица - 2 000 рублей; для каждого юридического лица – 22 000 рублей;
	Государственная регистрация права, возникшего до введения в действие Закона, осуществляемая в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона в связи с государственной регистрацией ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимого имущества, не влекущей отчуждения такого объекта (за исключением прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения)	для физического лица - 1000 рублей; для физического лица на объекты, указанные в подпункте 24 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации – 175 рублей; для юридического лица - 11000 рублей;
	Государственная регистрация доли в праве общей собственности, возникшей до введения в действие Закона, осуществляемая в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона в связи с государственной регистрацией ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимого имущества, не влекущей отчуждения такого объекта (за исключением доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения)	для каждого физического лица - 1000 рублей; для каждого физического лица на объекты, указанные в подпункте 24 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, - 175 рублей; для каждого юридического лица - 11000 рублей;
	Государственная регистрация права, возникшего после введения в действие Закона (за исключением прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения)	для физического лица - 2000 рублей; для физического лица на объекты, указанные в подпункте 24 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, - 350 рублей; для юридического лица – 22000 рублей;
	Государственная регистрация права общей совместной собственности (за исключением прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения)	для физических лиц - 2000 рублей (вне зависимости от количества участников общей совместной собственности); для физических лиц на объекты, указанные в подпункте 24 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, - 350 рублей (вне зависимости от количества участников общей совместной собственности)
	Государственная регистрация доли в праве общей собственности, возникающей с момента государственной регистрации (за исключением доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения)	для физического лица - 2000 рублей, умноженные на размер доли в праве собственности; для физического лица на объекты, указанные в подпункте 24 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, -350 рублей, умноженные на размер доли в праве собственности; для юридического лица – 22 000 рублей, умноженные на размер доли в праве собственности; Например, в случае приобретения земельного участка в равнодолевую собственность двух физических и трех юридических лиц (доли в праве равны 1/5) государственная пошлина за государственную регистрацию прав уплачивается физическими лицами в размере 400 рублей каждым (2000 рублей × 1/5), юридическими лицами - в размере 4400 рублей каждым (22 000 рублей× 1/5).
	Государственная регистрация доли в праве общей долевой собственности, возникновение которой не связано с государственной регистрацией права (например, наследование, полная выплата паевого взноса членом жилищного, жилищно-¬строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива) (за исключением доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения)	для каждого физического лица – 2000 рублей; для каждого физического лица на объекты, указанные в подпункте 24 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, - 350 рублей; для каждого юридического лица – 22 000 рублей
	Государственная регистрация доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
	Государственная регистрация доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
	Государственная регистрация прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сделок, на основании которых ограничиваются (обременяются) права на них (за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 22.1 и 24 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации)
	Государственная регистрация права хозяйственного ведения
	Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, находящееся в составе паевого инвестиционного фонда	22 000 рублей
	Государственная регистрация права пожизненного наследуемого владения земельным участком (за исключением прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения)	для физического лица - 2 000 рублей
	Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс, а также ограничений (обременений) прав на предприятие как имущественный комплекс, в том числе договоров аренды предприятия как имущественного комплекса	0,1% от стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но не более 60 000 рублей
	Государственная регистрация прекращения права без перехода права к новому правообладателю	для физического лица - 2 000 рублей; для юридического лица – 22 000 рублей
	Государственная регистрация договора аренды, договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, договора субаренды, договора (соглашения) о присоединении к договору аренды (далее также - договор аренды) (за исключением сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения)	в случае, если с заявлением о государственной регистрации договора аренды обращается одна сторона, а именно: физическое лицо - 2 000 рублей; юридическое лицо – 22 000 рублей; в случае, если с заявлением о государственной регистрации договора аренды, обращаются обе стороны, то государственная пошлина уплачивается в порядке, определенном п. 2 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации: если договор заключен физическими лицами - 2 000 рублей, разделенные на количество участников договора; если договор заключен юридическими лицами –22 000 рублей, разделенные на количество участников договора; если договор заключен юридическим и физическим лицами: физическое лицо уплачивает 2 000 рублей, разделенные на количество участников договора; юридическое лицо –22 000 рублей, разделенные на количество участников договора; если договор заключен юридическим лицом и федеральным органом государственной власти, органом государственной власти субъектов Российской Федерации, органом местного самоуправления: юридическое лицо уплачивает 22 000 рублей, разделенные на количество участников договора (федеральный орган государственной власти, орган государственной власти субъектов Российской Федерации, орган местного самоуправления – освобождается от уплаты государственной пошлины); если договор заключен физическим лицом и федеральным органом государственной власти, органом государственной власти субъектов Российской Федерации, органом местного самоуправления; физическое лицо уплачивает 2 000 рублей, разделенные на количество участников договора (федеральный орган государственной власти, орган государственной власти субъектов Российской Федерации, орган местного самоуправления – освобождается от уплаты государственной пошлины); если договор заключен физическим лицом, юридическим лицом и федеральным органом государственной власти, органом государственной власти субъектов Российской Федерации, органом местного самоуправления: физическое лицо - 2 000 рублей, разделенные на количество участников договора, юридическое лицо –22 000 рублей, разделенные на количество участников договора, федеральный орган государственной власти, орган государственной власти субъектов Российской Федерации, орган местного самоуправления – освобождается от уплаты государственной пошлины. Например, если сторонами договора аренды являются два физических лица и одно юридическое лицо, то государственная пошлина за государственную регистрацию договора уплачивается каждым физическим лицом в размере 666,6 рубля (2 000 рублей разделить на 3), юридическое лицо – 7333,3 рубля (22 000 рублей разделить на 3). Общая сумма уплаченной государственной пошлины будет составлять 8666,5 рубля. При этом государственная пошлина уплачивается только за государственную регистрацию сделки вне зависимости от количества объектов недвижимого имущества, являющихся объектами аренды, государственная регистрация ограничений (обременении), возникающих на основании договора аренды, осуществляется без уплаты государственной пошлины
	Государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды (за исключением сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения)	в случае, если с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды обращается одна сторона, а именно: физическое лицо - 350 рублей; юридическое лицо - 1000 рублей; в случае, если с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, обращаются обе стороны, то физическое лицо - 350 рублей, разделенные на количество участников договора; юридическое лицо - 1000 рублей, разделенные на количество участников договора.
	Государственная регистрация соглашений (договоров) о переуступке прав и обязанностей по договору, подлежащему государственной регистрации, переводе долга, в том числе уступке требования, передаче прав и обязанностей по договору аренды (за исключением переуступки прав по договору об ипотеке)	Государственная пошлина уплачивается в порядке, определенном п. 17 настоящей таблицы
	Государственная регистрация ипотеки, включая внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество,	если договор об ипотеке заключен физическими лицами - 1000 рублей (в сумме); если договор об ипотеке заключен юридическими лицами - 4000 рублей (в сумме); если договор об ипотеке заключен физическим и юридическим лицами, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, - 1000 рублей (в сумме)
	Внесение изменений в записи ЕГРН в связи с соглашением об изменении или о расторжении договора об ипотеке	если соглашение заключено физическими лицами - 200 рублей (в сумме); если соглашение заключено юридическими лицами - 600 рублей (в сумме); если соглашение заключено физическим и юридическим лицами, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, - 200 рублей (в сумме)
	Государственная регистрация смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеки, в том числе сделки по уступке прав требования. включая внесение в ЕГРН записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя
	Государственная регистрация смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРН записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной
	Государственная регистрация сервитутов (за исключением ограничений (обременений) прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения)	установленных в интересах физических лиц - 1 500 рублей; установленных в интересах юридических лиц - 6 000 рублей
	Государственная регистрация ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества (кроме предприятия как имущественного комплекса) (за исключением аренды, ипотеки, сервитута и ареста (запрещения), ограничений (обременений) прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения)	для физических лиц - 2 000 рублей; для юридических лиц – 22 000 рублей;
	Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве	если договор заключен физическими лицами - 350 рублей, разделенные на количество участников договора; если договор заключен юридическими лицами – 6 000 рублей, разделенные на количество участников договора; если договор заключен юридическим и физическим лицами: физическое лицо уплачивает 350 рублей, разделенные на количество участников договора; юридическое лицо – 6 000рублей, разделенные на количество участников договора
	Государственная регистрация соглашения об изменении или о расторжении договора участия в долевом строительстве, уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в ЕГРН
	Внесение изменений в записи ЕГРН (за исключением внесения изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке)	для юридических лиц - 1000 рублей;
	Внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке
	Внесение изменений в записи ЕГРН о предприятии как имущественном комплексе	для физических лиц - 350 рублей; для юридических лиц - 1 000 рублей;

Размеры государственной пошлины, установленные главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае совершения указанных юридически значимых действий с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации, и получением результата услуги в электронной форме (пункт 4 статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации). Данные положения согласно Федеральному закону от 21.07.2014 № 221-ФЗ «О внесении изменений в главу 25.3 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» действуют до 1 января 2019 года.

От уплаты государственной пошлины освобождаются:

1. федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления при их обращении за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2. Центральный банк Российской Федерации при обращении за совершением установленных главой 25.3 НК юридически значимых действий в связи с выполнением им функций, возложенных на него законодательством Российской Федерации;

3. физические лица, признаваемые малоимущими в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации за совершение действий, предусмотренных подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК, за исключением государственной регистрации ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;

4. физические лица - ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, бывшие узники фашистских концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, созданных немецкими фашистами и их союзниками в период Второй мировой войны, бывшие военнопленные во время Великой Отечественной войны при их обращении за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5. физические лица - за государственную регистрацию права собственности на жилые помещения или доли в них, предоставленные им взамен освобожденных жилых помещений или долей в них в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве.

Государственная пошлина не уплачивается:

1. за государственную регистрацию права оперативного управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

2. за государственную регистрацию ограничений (обременений) прав на земельные участки, используемые для северного оленеводства;

3. за государственную регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности;

4. за внесение изменений в ЕГРН в случае изменения законодательства Российской Федерации;

5. за внесение изменений в ЕГРН при представлении организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества уточненных данных об объекте недвижимого имущества в порядке, установленном статьей 17 Закона;

6. за государственную регистрацию арестов, прекращения арестов недвижимого имущества;

7. за государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона, а также за погашение регистрационной записи об ипотеке;

8. за государственную регистрацию соглашения об изменении содержания закладной, включая внесение соответствующих изменений в записи ЕГРН;

9. за выдачу закладной;

10. за государственную регистрацию права, возникшего до введения в действие Закона, на объект недвижимого имущества при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества;

11. за государственную регистрацию прекращения прав в связи с ликвидацией объекта недвижимого имущества, отказом от права собственности на объект недвижимого имущества, переходом права к новому правообладателю, преобразованием (реконструкцией) объекта недвижимого имущества;

13. за государственную регистрацию прекращения ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;

14. за государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на автомобильные дороги, переданные в доверительное управление юридическому лицу, созданному в организационно-правовой форме государственной компании, и на земельные участки, предоставленные в аренду указанному юридическому лицу, государственную регистрацию договоров аренды земельных участков, предоставленных указанному юридическому лицу, а также за государственную регистрацию прекращения прав на такие автомобильные дороги и земельные участки;

15. за государственную регистрацию прекращения права при государственной регистрации за тем же правообладателем другого вида права (например, переоформление права пожизненного наследуемого владения земельным участком на право собственности в соответствии с пунктом 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»);

16. за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество Союзного государства и сделок с ним;

17. за совершение юридически значимых действий, указанных в статье 333.33 настоящего Кодекса, в случае, если такие действия совершаются в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях функционирования финансовой системы Республики Крым и города федерального значения Севастополя на переходный период";

ПОРЯДОК ВОЗВРАТА ИЗЛИШНЕ УПЛАЧЕННОЙ ГОСПОШЛИНЫ

Основания и порядок возврата государственной пошлины установлены статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Уплаченная государственная пошлина подлежит возврату в случае уплаты в большем размере, чем это предусмотрено, а также в случае отказа лиц, уплативших государственную пошлину, от совершения юридически значимого действия до обращения в уполномоченный орган, совершающий данное юридически значимое действие.

Основание для возврата излишне уплаченной государственной пошлины является заявление плательщика или его представителя, действующего на основании доверенности. Заявление о возврате излишне уплаченной суммы государственной пошлины подается плательщиком государственной пошлины в орган, уполномоченный совершать юридически значимые действия, за которые уплачена государственная пошлина.

К заявлению о возврате излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины прилагаются подлинные платежные документы в случае, если государственная пошлина подлежит возврату в полном размере, а в случае, если она подлежит возврату частично, - копии указанных платежных документов.

При отказе в государственной регистрации права, уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается.

При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

Между двумя юридическими лицами был Заключен договор аренды недвижимого имущества (склада) сроком на 10 лет и зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Как провести процедуру досрочного расторжения этого Договора аренды, и снять обременение с объекта недвижимости?

Ответ

Если стороны договора аренды согласны на досрочное расторжение договора без какого-либо конфликта, то необходимо подготовить , а также зарегистрировать данное соглашение в Росреестре.

За регистрацию расторжения договора аренды взимается в размере 1 тыс. руб. с организаций (). Такая правовая позиция изложена в письма Минфина России от 20 июля 2010 г. № 03-05-04-03/79. Порядок регистрации соглашений о расторжении договора схож с порядком регистрации самих договоров аренды - см. рекомендацию « ».

В отсутствии согласия сторон на расторжение договора, расторгнуть договор аренды по инициативе одной из сторон можно только при наличии оснований, установленных законом или договором - см. « », « ».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

«В отдельных случаях договор аренды необходимо зарегистрировать. Если такой договор не зарегистрирован, то для всех третьих лиц он считается незаключенным и не порождающим правовых последствий. В то же время отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора.

Таким образом, если договор аренды, который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, это повлечет следующие правовые последствия.

1. Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации.

2. Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Это связано с тем, что договор не зарегистрирован, а потому третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях. Соответственно, стороны договора в своих взаимоотношениях с третьими лицами не могут ссылаться на незарегистрированный договор.

Однако на практике далеко не всегда сразу понятно, нужно регистрировать договор или нет. В частности, немало сложностей возникает в связи с вопросом, нужно ли регистрировать дополнительные соглашения к договору аренды и в каких случаях.

Кроме того, если договор аренды необходимо зарегистрировать, то в нем нужно будет прописать, какая сторона возьмет на себя эту обязанность, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора, а также ряд других связанных с этим вопросов.

Договоры, которые подлежат государственной регистрации

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в следующих случаях:

• договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее одного года ();
• договор аренды помещения, находящегося в здании или сооружении, заключен на срок не менее одного года ( «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»);
• договор аренды земельного участка заключен на срок не менее одного года ();
• несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды заключены одновременно, причем срок одного из них начинает течь сразу же после окончания срока действия другого договора. Суды рассматривают такие договоры в качестве единой сделки, которая подлежит регистрации при условии, что общий срок аренды по этим договорам составляет один год или более ().

Долгосрочный договор аренды недвижимости заключен 2 марта 2013 года, но не был зарегистрирован. Арендодатель утверждает, что такой договор не подлежит регистрации. Стоит ли арендатору все же настоять на регистрации договора и как это сделать

Да, арендатору имеет смысл настоять на том, чтобы зарегистрировать договоры аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года.

Обоснование

В отношении договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года, первоначально возникла неясность, нужно их регистрировать или нет.

Это было связано с несогласованностью сфер действия нескольких федеральных законов, принятых в процессе осуществления реформы гражданского законодательства. Дело в том, что первоначально «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 302-ФЗ) ряда сделок с недвижимым имуществом, включая договоры аренды недвижимости (). Этот закон вступил в силу со 2 марта 2013 года.

Однако 4 марта в Закон № 302-ФЗ были внесены изменения: согласно Федерального закона от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее - Закон № 21-ФЗ) отмена регистрации сделок с недвижимым имуществом не распространяется на сделки аренды недвижимого имущества. Закон № 21-ФЗ вступил в силу с даты опубликования, то есть с 4 марта 2013 года.

Таким образом, поскольку Закон № 21-ФЗ не содержит оговорку об обратной силе, получается, что Закон № 302-ФЗ в отношении договоров аренды (в части отмены необходимости их регистрации) действовал ровно два дня: 2 и 3 марта 2013 года.

С формальной точки зрения, долгосрочные договоры аренды, заключенные в эти два дня, не подлежали регистрации.

Однако, исходя из принципов правовой определенности и добросовестности участников гражданского оборота, нужно было признать, что такие договоры аренды также должны были быть зарегистрированы без каких-либо исключений.

Неопределенность в этом вопросе устранил Пленум ВАС РФ.

Если договор аренды не будет зарегистрирован, это влечет для арендатора определенные риски. Они заключаются в том, что права арендатора по таким договорам, не прошедшим государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены третьим лицам. Это означает, что арендатор по такому договору не имеет преимущественного права на заключение его на новый срок. А переход права собственности на предмет договора аренды к третьему лицу может стать основанием для изменения или расторжения незарегистрированного договора аренды (при условии что новый собственник не знал о наличии такого договора и не выразил согласия на продолжение отношений).

В то же время отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору. В отличие от отношений с третьими лицам обязательства между сторонами такого договора будут считаться возникшими. Это значит, что арендатор не сможет сослаться на незаключенность договора, например, чтобы отказаться платить неустойку за нарушение срока внесения арендной платы.

Такие разъяснения содержатся в постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. ), а также в пунктах и информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Таким образом, арендатору безопаснее зарегистрировать договор аренды. А чтобы обосновать необходимость этого, в своих возражениях он может сослаться на упомянутые выше разъяснения Пленума и Президиума ВАС РФ.

Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества не требуется в следующих случаях.

1. Договор аренды заключен на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).

Нужно ли регистрировать договор аренды недвижимого имущества, если он заключен на срок с 1 января по 31 декабря того же года

Да, нужно, поскольку в этом случае срок договора признается равным одному году ( «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее - информационное письмо № 66).

В то же время договор аренды, заключенный на срок с 1 января по 30 декабря либо до 31 декабря, регистрации не подлежит, поскольку в этом случае из срока в один год исключен один день - 31 декабря ().

2. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, продлен на тот же срок.

На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок. Согласно правовой позиции ВАС РФ, при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу статьи 651 Гражданского кодекса РФ ( «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»; далее - информационное письмо № 59).

Пример из практики: суд подтвердил, что если договор аренды заключен на срок менее года и впоследствии не более чем на год был продлен дополнительным соглашением, то в этом случае ни договор, ни дополнительное соглашение регистрировать не нужно

Стороны заключили договор аренды со сроком действия с 1 января по 28 декабря 2008 года. В дальнейшем сторонами было заключено дополнительное соглашение к этому договору, в соответствии с которым срок договора был продлен на период с 1 января по 28 декабря 2009 года. В дальнейшем у арендатора возникла задолженность по уплате арендных платежей. Арендодатель предъявил иск о взыскании этой задолженности. Арендатор же подал встречный иск о взыскании неосновательного обогащения на том основании, что поскольку срок договора с учетом дополнительного соглашения составил более года, а сам договор не был зарегистрирован, то он должен считаться незаключенным.

3. Договор аренды заключен (возобновлен) на неопределенный срок.

Договор аренды, заключенный либо возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Это можно доказать, опираясь на статьи 651 Гражданского кодекса РФ и разъяснения ВАС РФ.

Во-вторых, Президиум ВАС РФ фактически приравнял к заключению нового договора аренды продление договора на тот же срок по окончании срока его действия ().

Следовательно, возобновление договора аренды на неопределенный срок также является заключением нового договора, который не содержит условия о сроке его действия и признается заключенным на неопределенный срок.

На уровне федеральных арбитражных судов округов также сложилась практически единообразная практика толкования статьи 651 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит (постановления , ).

На уровне окружных судов удалось найти всего один судебный акт, в котором была изложена иная точка зрения: договор аренды, изначально заключенный на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации (). В обоснование указанной позиции суды указывают, что разъяснение, изложенное в информационного письма № 59, касается лишь договоров аренды, возобновляемых на неопределенный срок по истечении первоначального срока аренды, но не распространяется на договоры аренды, изначально заключаемые на неопределенный срок.

Однако как было сказано выше, данная позиция является ошибочной, и риск того, что суд вынесет свое решение не в соответствии с разъяснениями Президиума ВАС РФ, является минимальным.

Порядок государственной регистрации договора

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора ( «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее - Закон о госрегистрации). На практике это означает, что стороны сами определяют, юристы какой из сторон будут заниматься регистрацией договора, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора и дополнительных соглашений к нему и т. п. Чтобы устранить неопределенность в данном вопросе, рекомендуется прописать это в договоре.

Пример пункта договора аренды о порядке его регистрации сторонами

«Регистрация настоящего Договора, а также Дополнительных соглашений к нему осуществляется Арендатором в срок не позднее двух месяцев со дня подписания настоящего Договора. Расходы, связанные с первоначальной государственной регистрацией настоящего Договора несет Арендатор. В дальнейшем расходы по государственной регистрации изменений к настоящему Договору несет Сторона, по инициативе которой вносятся изменения. Расходы по государственной регистрации досрочного расторжения Договора несет та сторона, по инициативе которой Договор подлежит расторжению. Арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Арендатору необходимый пакет документов для государственной регистрации настоящего Договора».

При распределении обязанностей по регистрации договора нужно иметь в виду, что сама по себе регистрация договора не создает никаких прав либо преимуществ для арендодателя, но создает лишь обязанности. Соответственно, и интерес к регистрации договора со стороны арендодателя будет минимальный. По этой причине арендатору целесообразно самостоятельно исполнить обязанность по регистрации договора. Это освободит его от рисков, которые будут связаны с тем, что арендодатель не исполнил свою обязанность по регистрации договора аренды. Например, если в течение срока аренды арендодатель так и не зарегистрировал договор, а срок аренды подошел к концу, то арендатор может лишиться преимущественного права на заключение нового договора.

Кроме того, в определенных случаях медлительность в регистрации договора может сыграть против арендатора. Дело в том, что регистрация договора не только позволяет исключить риски, связанные с незаключенностью договора, но служит также дополнительной гарантией для арендатора на случай недобросовестных действий арендодателя. Например, может оказаться, что арендатор подписал в отношении одного и того же объекта аренды два долгосрочных договора с разными арендаторами. В данной ситуации будет зарегистрирован именно тот договор, который первым был передан на регистрацию со всеми необходимыми документами ( по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных ). Арендатор же по другому договору сможет лишь потребовать возмещения убытков. Это еще один аргумент в пользу того, чтобы арендатору самостоятельно исполнить обязанность по регистрации договора аренды.

Регистрация договора аренды производится территориальными органами Росреестра в соответствии с «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме».

Регламент оказания услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвержден «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С 1 июня 2015 года заявление и документы для государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью во всех регионах Российской Федерации можно подать . Для этого нужно заполнить специальную форму на сайте Росреестра .

Общий перечень документов, представляемых на регистрацию договора аренды, указан в Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных .

Ответ на вопрос о том, какие документы нужно представлять на государственную регистрацию договора аренды, зависит от того, было ли зарегистрировано право собственности арендодателя на объект аренды.

Если право на недвижимое имущество ранее не было зарегистрировано за арендодателем, то для государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения или его части необходимо будет представить в регистрирующий орган кадастровые паспорта сдаваемого в аренду объекта недвижимости с указанием размера арендуемой площади (), а для государственной регистрации земельного участка или его части - кадастровый паспорт земельного участка с указанием сдаваемой в аренду площади ().

Если право на недвижимое имущество ранее уже было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащие графическое и (или) текстуальное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается ( «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. )).

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды взимается в размере 2 тыс. руб. с физических лиц и 22 тыс. руб. с организаций ().

Государственная регистрация осуществляется в следующие сроки:

• в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов, которые необходимы для государственной регистрации, если иные сроки не установлены в федеральном законе, - общее правило;
• не позднее чем в течение 15 рабочих дней со дня приема заявления и документов, которые необходимы для государственной регистрации, - при регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений;
• не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, которые необходимы для государственной регистрации, - при регистрации ипотеки жилых помещений;
• не позднее чем в течение трех рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, которые необходимы для государственной регистрации, - при регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов;
• в сроки, которые предусмотрены для государственной регистрации прав на здания, строения или сооружения, которые находятся на земельном участке, и ограничений (обременений) этих прав, - при регистрации прав на земельный участок, на котором находятся эти здания, строения или сооружения, и ограничений (обременений) этих прав;
• не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем приема документов, которые необходимы для государственной регистрации прав, и заявления, - при регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов, электронных образов документов и поданного нотариусом в электронной форме заявления о государственной регистрации прав.

Такие правила установлены в статьи 13 Закона о регистрации.

Что делать, если арендодатель не исполняет своей обязанности по регистрации договора аренды

У арендатора есть два варианта действий: самому обратиться в регистрирующий орган или же потребовать регистрации в судебном порядке.

С одной стороны, договор аренды регистрируется по заявлению одной из сторон. Следовательно, арендатор может самостоятельно обратиться в регистрирующий орган за регистрацией договора вместо арендодателя, представив все необходимые документы.

Однако в этом случае у арендатора возникают следующие риски:

• самостоятельное обращение арендатора в регистрирующий орган не сможет заставить арендодателя исполнить обязанности, возложенные на него договором. Например, если в соответствии с договором обязанность по уплате госпошлины за регистрацию договора возложена на арендодателя. В этом случае арендатору придется самому оплачивать все необходимые расходы, что в отдельных случаях может быть для него весьма обременительно;
• самостоятельное обращение арендатора в регистрирующий орган будет осложнено необходимостью получения отдельных документов, которые арендатор самостоятельно получить не имеет возможности, например, кадастровый паспорт помещения. А без указанных документов арендатор в большинстве случаев не сможет самостоятельно зарегистрировать договор. Необходимость представления этих документов в регистрирующих органах, как правило, объясняют тем, что на каждый регистрируемый договор заводится новое регистрационное дело (фактически отдельная папка), в которое заново необходимо представлять копии первичных документов, включая кадастровый паспорт объекта недвижимости. В свете положений, указанных в статьи 33 Закона о госрегистрации, правомерность таких заявлений сотрудников регистрирующих органов можно поставить под сомнение. Однако чтобы оспорить такое требование, придется обращаться в суд.

С другой стороны, в соответствии с статьи 165 Гражданского кодекса РФ если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, то суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации договора. Поэтому если арендодатель не исполняет свою обязанность по регистрации договора, арендатору в большинстве случаев целесообразнее либо направить соответствующую письменную претензию арендодателю, либо сразу обращаться с требованием о регистрации договора в суд. В этом случае договор будет зарегистрирован по решению суда ().

Внимание! Если ни одна из сторон не обратилась в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора, то договор будет считаться незаключенным.

Если ни одна из сторон не обратится в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора. Дело в том, что если ни одна из сторон не обращалась, то, следовательно, ни одна из сторон и не уклонялась от такой регистрации. В этом случае договор будет считаться незаключенным, невлекущим возникновения у сторон каких-либо прав и обязанностей ().

На практике это будет означать, что у арендатора будут отсутствовать право владеть и пользоваться объектом аренды и иные права, вытекающие из договора аренды, в том числе преимущественное право на заключение договора на новый срок, право на сдачу имущества в субаренду и т. д. А арендодатель, если возникнет задолженность по арендным платежам, сможет лишь обратиться в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения. При этом в рассматриваемой ситуации плата за пользование недвижимым имуществом будет взыскиваться не по среднерыночной стоимости аренды аналогичного имущества, а по цене, согласованной сторонами в договоре, если только при рассмотрении судебного спора не доказано иное (например, арендатор докажет, что согласованная арендная плата в договоре превышает среднерыночную, либо арендодатель докажет, что согласованная арендная плата ниже среднерыночной). Это обусловлено тем обстоятельством, что при подписании договора стороны выразили волю на согласование определенных договорных условий, в частности, арендодатель предполагал получение арендной платы, а арендатор - уплату арендной платы в размере, согласованном в договоре.

Регистрация соглашений об изменении или о расторжении договора

Поскольку соглашения об изменении или о расторжении договора являются его неотъемлемой частью, то на практике возникает вопрос: всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, тоже необходимо регистрировать.

Ранее практика складывалась таким образом, что регистрировать нужно было далеко не каждое дополнительное соглашение к договору аренды. Это объяснялось тем, что дополнительные соглашения к договору аренды должны были регистрироваться в тех случаях, если они изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (). В частности, обязательной государственной регистрации подлежали следующие соглашения к договору аренды: об изменении объекта аренды, как в целом (например, по договору вместо восьмого этажа организация будет занимать седьмой), так и в части (например, об увеличении арендуемой площади); об изменении условия договора о размере арендной платы; об изменении срока договора аренды; о расторжении договора аренды.

В настоящее время практика складывается таким образом, что регистрировать нужно каждое дополнительное соглашение к договору аренды независимо от его содержания. Это объясняется тем, что если договор аренды подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации. Такая правовая позиция изложена в постановлениях Президиума ВАС РФ и .

Внимание! Если в договоре установлен порядок определения арендной платы, то суммы арендной платы за оплачиваемые периоды могут различаться. Это не считается изменением условия договора о размере арендной платы, а потому никакой регистрации в этих случаях не требуется.

Различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным. Такая правовая позиция изложена в информационного письма № 66. К примеру, если при ежемесячной арендной плате в 1 тыс. долл. США в январе курс доллара США был ниже, чем в феврале, в связи с чем итоговая сумма арендной платы за февраль в рублях получилась больше, то это не будет свидетельствовать об увеличении установленного договором размера арендной платы и об изменении соответствующего условия договора, поскольку сам механизм исчисления арендной платы (1 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) остается неизменным.

У стороны по договору аренды изменились банковские реквизиты. Нужно ли в этом случае регистрировать указанные изменения, если сам договор аренды был зарегистрирован

Да, нужно. Но только в том случае, если стороны оформляют указанные изменения дополнительным соглашением.

Дело в том, что если договор аренды подлежит регистрации, то каждое дополнительное соглашение к такому договору также нужно будет зарегистрировать.

Однако при заключении договора аренды стороны могут прописать условие о том, что при изменении банковских реквизитов составлять дополнительное соглашение не нужно (например, «При изменении банковских реквизитов стороны уведомляют друг друга в течение 5 (пяти) рабочих дней по почте заказным письмом, по факсу и иными доступными средствами связи. Составление дополнительного соглашения в этом случае не требуется»). В таком случае составлять дополнительное соглашение и затем его регистрировать не нужно. Подобное условие может быть выгодно для сторон договора, поскольку освободит их от необходимости соблюдения формальностей, связанных с регистрацией дополнительного соглашения.

Госпошлина за регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды, а также за регистрацию расторжения договора аренды взимается в размере 350 руб. с физических лиц и 1 тыс. руб. с организаций (). Такая правовая позиция изложена в письма Минфина России от 20 июля 2010 г. № 03-05-04-03/79.

Порядок регистрации соглашений об изменении или о расторжении договора схож с порядком регистрации самих договоров аренды*».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.

Договор аренды - это вид гражданско-правового соглашения, в котором прописывается факт передачи владельцем определенного имущества во владение арендатору.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

За это последний должен выплачивать установленную денежную сумму.

Основные сведения

Вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора (физическое или юридическое лицо) он составляется в письменной форме.

Согласно Гражданскому кодексу РФ соглашение аренды недвижимого имущества требует обязательной государственной регистрации в случае, если иное не предусмотрено на законодательном уровне.

В случае заключения договора об аренде того или иного вида имущества важным условием выступает порядок предоставления выплат по договору.

Они могут передаваться в такие способы:

• платежи, которые будут вноситься единовременно или периодически;
• определение доли от итогов хозяйственной деятельности;
• предоставление услуг;
• передача определенного имущества арендодателю в качестве платы;
• покрывание затрат на улучшение имущества за счёт арендатора.

Стоит отметить, что размер платы может меняться, но только в том случае, если обе стороны согласны на это. Также этот момент следует прописать в договоре, чтобы данное решение не стало предметом спора.

Имущество должно эксплуатироваться согласно целевому назначению, в противном случае, этот момент может привести и к судебному разбирательству.

Также объект соглашения может передаваться в субаренду, этот случай также в обязательном порядке должен быть прописан в договоре.

В этом случае в сделке появляется третье лицо. Существует и такое понятие как перенаём, которое отличается тем, что в такой ситуации передаются права и обязанности другому лицу.

В случае субаренды передаётся только объект соглашения, а ответственность за него несёт первоначальный арендатор.

Что это такое

Поскольку основные моменты, которые касаются договора аренды разобраны, то стоит обратить большее внимание на очень важный аспект проведения такой сделки, а именно государственная регистрация.

Это признание и подтверждение на юридическом уровне возникновения, ограничения, перехода или прекращения права на недвижимое имущество.

Значение данной процедуры заключается в том, что только после прохождения процесса регистрации договор будет считаться заключенным, а, соответственно, правомерным.

Исключение составляют некоторые случаи, которые предусмотрены законом. Государственной регистрации подлежат те договора, объектом которых выступает недвижимое имущество.

В случае, если одна из сторон уклоняется от проведения такой процедуры, то такая ситуация решается в судебном порядке и по решению данного органа выносится постановление о регистрации.

Даже если одна из сторон не согласна на регистрацию, то правильное заполнение договора и соблюдение правил его составления, даёт возможность второй стороне взять ситуацию в свои руки.

Кто оплачивает

Государственная пошлина - это денежный сбор, который взимается с лиц, которые обращаются в государственные или органы местного самоуправления за получением юридически значимых действий.

Исключение составляют действия, которые совершаются консульскими учреждениями РФ. Плательщиками госпошлины являются:

• организации;
• физические лица.

Они являются плательщиками в двух случаях:

• если обращаются за получением юридически значимых действий;
• если являются ответчиками в судах и при этом решение данного органа вынесено не в их пользу.

Соответственно, истец освобождается от уплаты госпошлины, а это обязанность передаётся ответчику.

Из этого делам вывод, что ответственным за оплату госпошлины является гражданин, который подаёт документы на регистрацию договора, как правило, это арендодатель.

Однако это пункт также можно прописать в соглашении, поскольку с заявлением может обратиться любая сторона.

Например, если договор составлен между физическим и юридическим лицами, то выгоднее оплатить пошлину первому, поскольку её размер будет меньше.

Единственным правилом является то, что госпошлину уплачивает та сторона, которая будет являться заявителем при регистрации договора аренды недвижимости в Росреестре.

Действующие нормативы

Вопрос государственной регистрации, а также оплаты пошлины описан в Гражданском и Налоговом кодексах Российской Федерации.

Что касается ГК РФ, то данная тема поднимается в таких статьях:

В Налоговом кодексе, а именно в главе 25.3 указана подробная информация о государственной пошлине: её размер, порядок и сроки уплаты, кто является плательщиком, особенности уплаты, льготы.

Размер госпошлины за регистрацию договора аренды нежилого помещения

Регистрация договора аренды проводится в Росреестре (регпалате) и его территориальных управлениях.

Госпошлина за регистрацию соглашения аренды недвижимости составляет 2 тысячи рублей для физических лиц и 22 тысячи для юридических.

Если земельного участка

Согласно Гражданскому кодексу госпошлина за регистрацию договора аренды земли составляет меньшую сумму в отличие от вышеуказанных. Бланк договора аренды можно .

Регистрация права собственности физического лица на участок, который предназначен для личного пользования (ведение хозяйства, жилищное строительство) или на созданный объект недвижимого имущества, который уже находится на этом месте, составляет 350 рублей.

Соглашение о расторжении

Если по обоюдному согласию сторон было принято решение о расторжении договора, то составляется соглашение.

Стоит отметить, что вопрос о прекращении сотрудничества должен обязательно быть прописан в основном договоре. Также важно указать причины при которых может возникнуть такая потребность.

В таком договоре нужно указать дату, стороны соглашения, а после писать о сложившейся ситуации.

Обязательно нужно указать информацию о последующем составлении и подписании акта приёма-передачи имущества арендодателю.

Все обязательства сторон прекращаются с момента подписания данного документа.

Особенности для физических лиц

Наиболее весомым и значимым преимуществом для физических лиц является более низкая стоимость оплаты процедуры государственной регистрации.

Поэтому, в случае, если одной из сторон выступает физическое лицо, то вопрос оплаты госпошлины выгоднее доверить ему.

Такой гражданин должен обратиться в уполномоченные органы с необходимым пакетом документов и заявлением для того, чтобы зарегистрировать данное соглашение аренды.

видео: государственная регистрация договора аренды земельного участка

Также не стоит забывать, что размер оплаты зависит не только от категории лица, но и от предмета сделки.

При регистрации дополнительного соглашения

Актуальным будет вопрос о том, производится ли оплата госпошлины за регистрацию ?

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, а именно статье 333.33 за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним нужно будет заплатить некоторую сумму.

Для физических лиц она составляет 350 рублей, а для организаций - 1000 рублей.

Как можно оплатить

Чтобы узнать точную информацию о проведении оплаты необходимо обратиться к официальному источнику. На сайте Росреестра можно найти такие сведения.

Госпошлина оплачивается на месте проведения регистрации договора наличным или безналичным расчётом. При безналичной оплате подтверждение данного факта находится в платёжном поручении.

Если уплата происходим наличными, то подтвердить этот факт можно с помощью квитанции, которая выдаётся банком или кассой уполномоченного органа.

Необходимые реквизиты

Всю нужную информацию по оплате гражданин может получить в Росреестре или территориальном органе.

Когда будут подаваться документы и заявление будет также предоставлена информация о способах оплаты и реквизитах.

Не нужно выбрасывать бумаги, которые подтверждают факт оплаты, поскольку вас могут попросить их предоставить.

Документы и заявление можно подавать как до совершения оплаты, так и после. Этот момент нужно уточнить у сотрудников органа, чтобы избежать просрочки за несвоевременное предоставление бумаг.

КБК для оплаты (Росреестр)

Код бюджетной классификации - это специальный цифровой код, который используется для группировки статей госбюджета.

КБК государственной пошлины за госрегистрацию прав, ограничений на недвижимое имущество выглядит так — 321 1 08 07020 01 8000 110.

Какова сумма для муниципальных земель

Существует ряд ситуаций, когда оплачивать государственную пошлину не нужно. Что касается муниципальных земель, то тут действуют такие правила: