Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

Договор перенайма арендованного имущества

Данный вид соглашения представляет собой сделку, в соответствии с которой передаются как права, так и обязанности, прописанные ранее в данном соглашении аренды имущества. Перенайм несколько отличается от схожих с ним понятий субаренды или цессии. Так, субаренда представляет собой временную передачу прав и обязанностей по договору, в то время как перенайм предполагает постоянную и окончательную сделку. Цессия же представляет собой передачу только права аренды без сопутствующих обязательств.

Главной особенностью данного вида договора является то, что договор остается в силе, меняется только лицо, представляющее арендатора. Бывают случаи, когда предыдущий арендатор не имеет возможности далее нести финансовые обязательства перед арендодателем, а расторжение сделки приведет к неустойкам или другим потерям сторон соглашения. В данном случае целесообразнее просто заключить Договор перенайма, который передаст права аренды и финансовые обязательства заинтересованному лицу. При этом ни одна из сторон сделки не пострадает, время, и средства так же не будет потрачены.
Однако не стоит надеяться, что соглашение о перенайме можно заключить «на пустом месте». Так к данному договору обязательно нужно приложить все имеющиеся письменные доказательства того, что перенайм - вынужденная мера для предыдущего арендатора.

Кроме того, четко определяются все условия, объем, права и обязательства по договору, уточняются задолженности по обязательствам (аренде), расписываются все условия передачи имущества в перенайм.

Жестких правил оформления договора перенайма нет, но он должен быть представлен в виде единого договорного документа, определяющего права и обязанности сторон, подписанным ими. Устное или формальное соглашение не считается действительным.

Что касается такого обязательства сторон соглашения, как регистрация договора перенайма в государственных инстанциях, то четкого ответа здесь пока нет. Логичнее ориентироваться на тот факт, подвергался ли регистрации первоначальный договор аренды имущества. Если данное обстоятельство имело место быть, то и договор так же может быть подвергнут государственной регистрации.

Так же нет прямого обязательства в составлении акта о приеме - передачи арендуемого имущества. Однако из соображений безопасности и законности лучше составить данный акт в произвольной форме, где будут указаны все основные характеристики объекта аренды. Это обезопасит будущего арендатора от неожиданных «сюрпризов» и дополнительных расходов от арендуемого имущества.

Одним из главных пунктов договора должно быть обязательное согласие арендодателя на передачу прав и обязательств аренды новому арендодателю. Если такого согласия нет в самом договоре или оно не прилагается в виде отдельного документа, то Договор перенайма считается недействительным.

СОГЛАШЕНИЕ
о передаче прав и обязанностей арендатора
по договору аренды земельного участка

Город
____________________________две тысячи восьмого года

Общество с ограниченной ответственностью «z», в лице директора __________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «АРЕНДАТОР», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «x», в лице директора __________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «НОВЫЙ АРЕНДАТОР», с другой стороны, совместно именуемые «СТОРОНЫ», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1. АРЕНДАТОР передает, а НОВЫЙ АРЕНДАТОР принимает на себя права и обязанности АРЕНДАТОРА по договору № __ аренды земельного участка от «_» __ 2008 года (далее именуемый «Договор аренды») в отношении земельного участка площадью __, с кадастровым номером __, категория земель: __, разрешенное использование: __, расположенного по адресу: __.
2. Права и обязанности по Договору аренды возникли у АРЕНДАТОРА на основании __.
3. Настоящим АРЕНДАТОР заявляет и гарантирует, что:
- АРЕНДАТОР является единственным законным и надлежащим владельцем передаваемых прав по Договору аренды;
- передаваемые права ранее никому не отчуждены, не заложены, иным образом не переданы и не обременены правами третьих лиц;
- передача прав и обязанностей по Договору аренды не нарушает законных прав и интересов иных лиц и не противоречит никаким обязательствам АРЕНДАТОРА;
- все права и обязанности по Договору аренды исполнялись АРЕНДАТОРОМ надлежащим образом, какие-либо основания для досрочного расторжения Договора аренды или изменения целевого использования земельного участка, указанного в п. 1 настоящего соглашения, отсутствуют.
4. На момент подписания настоящего соглашения АРЕНДАТОР передал, а НОВЫЙ АРЕНДАТОР принял следующие документы:
- Договор № __ аренды земельного участка от «__» __ 2008 года;
- __;
- ____.
5. АРЕНДАТОР передал, а НОВЫЙ АРЕНДАТОР принял указанный в п. 1 земельный участок до подписания настоящего соглашения в состоянии пригодном для разрешенного использования.
6. АРЕНДАТОР обязан уведомить ___ о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору аренды в течение десяти рабочих дней с момента подписания настоящего соглашения.
7. НОВЫЙ АРЕНДАТОР принимает на себя все права и обязанности, предусмотренные Договором аренды, в пределах всего срока его действия, после подписания настоящего соглашения.
С момента вступления настоящего соглашения в силу ответственным перед арендодателем по Договору аренды становится НОВЫЙ АРЕНДАТОР.
8. Настоящее соглашение вступает в силу с момента подписания его СТОРОНАМИ.
9. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах: по одному экземпляру для АРЕНДАТОРА и НОВОГО АРЕНДАТОРА.

Реквизиты сторон:

АРЕНДАТОР

НОВЫЙ АРЕНДАТОР

Подписи сторон:

От АРЕНДАТОРА
Директор ООО «z»

______________________ /_______/

От НОВОГО АРЕНДАТОРА
Директор ООО «x»

______________________ /______/

Источник: http://rieltor-ask.ru

Перенаем имущества с передачей прав и обязанностей по договору аренды

Перенаем имущества с передачей прав и обязанностей по договору арендыПеренаем − это сделка, по условиям которой осуществляется передача всех прав и обязанностей, содержащихся в конкретном договоре аренды. При субаренде происходит временная передача имущества. Договор цессии предлагает лишь передачу права аренды. Фактически перенаем можно представить как уступку требования и перевода долга, но используется для этого новый арендатор.

Практическая сторона перенаема
Данная гражданско-правовая форма удобна в случае, когда арендатор в силу определенных причин не может нести расходы, связанные с арендой имущества. Досрочное прекращение выполнения в одностороннем порядке обязательств по сделке вызовет риск применения неустойки со стороны арендодателя. Могут быть затронуты интересы иных лиц, чьи отношения были выстроены на использовании арендных ресурсов. Соответственно риск обязательств значительно расширится.

Привлекательность сделки состоит также в том, что нет необходимости расторгать одну сделку, а затем вновь заключать точно такую же. В ее решение определяющую роль начинает играть временной фактор. Вновь вступившей в дело стороне нет необходимости налаживать отношения с субъектами экономической деятельности. Они созданы прежним участником, и необходимо лишь придерживаться оговоренных договором обязательств.

Примером перенаема, достаточно распространенным, является передача прав и обязательств по договору между компаниями холдинга. Интересна сделка для контрагента и наличием долгосрочных обязательств, что позволит быстро войти в бизнес.

Условия договора перенайма
Основной ошибкой при заключении договора перенайма является неправильное понимание правовых последствий сделки. Отсюда происходит ошибочное оформление договора цессии либо субаренды, что в ряде случаев влечет ничтожность сделки.

Право аренды обязательно содержит определенные обязанности в отношении арендуемого имущества: арендная плата, условие и порядок пользования имуществом, ремонт, и не допускается уступка такого права без обременения обязанностями. Договор цессии предполагает только передачу права аренды без наличия каких-либо обязательств.

При оформлении договора перенаема должны найти отражение обстоятельства возникновения обязательств по передаваемым правам и правовой механизм получения новых арендатором таких прав:

Подробно отразить реквизиты договора аренды;
определить объем, условия и порядок прав и обязанностей, передаваемых при перенайме арендуемого имущества;
указать задолженность по обязательствам;
установить порядок передачи имущества. Обязательным условием является сумма расчета по договору. Безвозмездность ведет к риску признания его положений ничтожными;
предусмотреть в договоре перенаема передачу документов: договора аренды, документов, подтверждающих надлежащее исполнение арендатором обязанностей: договор аренды, письма, акты сверок об отсутствии задолженности по связанным с арендой имущества платежам, свидетельство о регистрации договора аренды, технической документации, сопровождающей объект сделки.

Форма договора перенайма

ДОГОВОР

ПЕРЕДАЧИ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (перенайм)

Тукаевский район Республики Татарстан, девятнадцатое сентября две тысячи двенадцатого года.

Мы, гр. Михайлова Анна Дмитриевна, 24 декабря 1951 года рождения, место рождения: с. Хмелов Роменского района Сумской области, пол женский, паспорт 92 02 985297, выданный Электротехническим ОВД гор. Набережные Челны РТ, 17 апреля 2002 года, код подразделения 162-013, зарегистрированная по адресу: пр. Набережночелнинский, дом 90/27, кв. 245, именуемая в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны

и гр. Ижболдин Алексей Анатольевич, 02 июня 1981 года рождения, место рождения: д. Старая Чекалда Агрызского района РТ, пол мужской, паспорт 92 04 457497, выданный Автозаводским ОВД гор. Набережные Челны РТ, 27 августа 2003 года, код подразделения 162-008, зарегистрированный по адресу: б-р Шишкинский, дом 12, кв.47, именуемый в дальнейшем «Новый Арендатор», с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

«Арендатор » передал «Новому Арендатору» свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 411/11-н от 17 июня 2011 года, сроком по 17 июня 2014 года на ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК площадью 1094 (одна тысяча девяносто четыре) кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: РТ, Тукаевский муниципальный район, Новотроицкое сельское поселение, д. Суровка, уч.9, находящийся в ведении Исполнительного комитета Тукаевского муниципального района, с кадастровым номером 16:39:092004:291.

Указанный земельный участок предоставлен в аренду «Арендатору» на основании договор аренды земельного участка № 411/11-н от 17 июня 2011 года, зарегистрированного в Тукаевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 06 июля 2011 года, запись в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество 16-16-43/024/2011-403

2.ПЛАТА ПО ДОГОВОРУ.

2.1. Арендная плата за указанный земельный участок согласовывается в Федеральной службе земельного кадастра РФ по РТ, в Управлении земельных и имущественных отношений Минземимущества РТ и Тукаевском районе РТ ежегодно с индексацией на коэффициент инфляции, установленный Кабинетом Министров РТ.

2.2. «Арендатор» гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжёлых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

2.3. Оплата арендной платы за указанный земельный участок будет производится «Новым Арендатором» с 19 сентября 2012 года.

3. ОБРЕМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

3.1. Земельный участок правами других лиц не обременен.

3.2 Ограничений в пользовании земельным участком не имеется.

4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН.

4.1. «Арендатор» передал «Новому Арендатору» права и обязанности по договору аренды земельного участка сроком по 17 июня 2014 года на указанный земельный участок свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора «Арендатор» или «Новый Арендатор» не могли не знать.

4.2. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством РФ, правовыми актами администрации РТ, изданными в пределах ее полномочий.

4.3. В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ «Арендатор» обязан уведомить собственника земельного участка о передаче прав и обязанностей по договору аренды «Новому Арендатору».

4.4. Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится «Новый Арендатор» земельного участка.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

5.1. «Арендатор» обязуется передать «Новому Арендатору» указанный земельный участок не позднее 19 сентября 2012 года по акту приема-передачи.

5.2. Права и обязанности по настоящему договору возникают у «Нового Арендатора» с момента государственной регистрации настоящего договора в Тукаевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

5.3. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

5.4. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в Тукаевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, и по экземпляру выдается сторонам.

Продавец _____________________________________________________________________

Покупатель_ __________________________________________________________________

Форма договора перенаема
Специальных правил в оформлении не существует. Содержание в нем элементов договоров перевода долга и цессии обуславливает применение положений и правил для данных форм сделок.

Составлен должен быть в виде единого документа по форме основного договора, подписанного сторонами. Иное оформление договора перенаема арбитражная судебная практика считает ненадлежащим, а сделку незаключенной.

Государственная регистрация сделки
Подход один и продиктован арбитражной практикой: если основной договор подлежал регистрации, перенаем тоже должен иметь соответствующую регистрацию. Получает статус самостоятельной сделки с момента ее регистрации. При этом вносить какие-либо изменения в договор аренды не нужно.

Законодательство не дает четкого ответа, если договор аренды зарегистрирован на неопределенный срок. Государственную регистрацию сделки перенаема в отношении одного и того же имущества не совершить, поскольку в реестре имеется незакрытая запись по его обременению.

Проблема может иметь для нового арендатора правовые последствия в последующем. К примеру, при регистрации права на построенные объекты, если не произошла регистрация поднаема земельного участка.

Формально регистрирующим органом не запрещено регистрировать договор о перенаеме, если нет записи об окончании действия основного договора. Но нет и единого подхода в этом. Поэтому вероятность получения отказа в регистрации соглашения о перенаеме достаточно высока.

Решение противоречия видится следующим образом. Можно попробовать оспорить отказ в регистрации в судебном органе. Гарантий на положительный результат нет, зато есть надежда на формирование единого подхода к этому вопросу в результате судебной практики.

Второе решение видится в заключении в рамках договора аренды дополнительного соглашения с указанием конкретного срока окончания отношений и регистрацией его. После окончания срока соглашения появляется возможность регистрации договора поднаема без каких-либо ограничений.

Акт приемки-передачи
Из сути возникновения новых правоотношений нет участия арендодателя в механизме передачи имущества. Однако элементарная осторожность ведения бизнеса требует составления такого документа между арендаторами. Форма носит произвольный характер. Основная цель − наиболее точно передать технические, потребительские и иные сведения об объекте.

Согласие на перенаем
Отсутствие согласия на перенаем арендодателя означает ничтожность сделки. Исключение в этом законодатель сделал лишь для земельных участков государственной или муниципальной собственности при условии, что не требуется такого согласия, и срок аренды по договору составляет более пяти лет. Достаточно одного уведомления арендодателя.

Согласие оформляется в виде отдельного документа. При наличии в договоре аренды согласия на перенаем составления отдельного документа не требуется.
http://largo.ru

Бухгалтерия вопроса договора перенайма: Передача права аренды земли

Правовые отношения

Кроме того, нужно учесть, что право аренды обязательно сопровождается обязанностями, связанными с пользованием имуществом. Поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга (параграфы 1, 2 гл. 24 Гражданского кодекса РФ). Ведь в результате перенайма организация выбывает из договора аренды, то есть происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды. >

Бухгалтерский учет

ДЕБЕТ 97

ДЕБЕТ 001

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 97

КРЕДИТ 001

ДЕБЕТ 51

Налоговый учет

Инвестиционный аспект

Приведенная ситуация связана с инвестиционной деятельностью. Ведь субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. >

ДЕБЕТ 58 КРЕДИТ 97

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 58

Передача права аренды земли

Инвестор передал право аренды земельного участка другой организации (второму инвестору) для ведения на нем строительства. Каким будет учет и налогообложение операций, связанных с передачей этого права?

Земля передана застройщику на период строительства
Ситуация следующая. Земельный участок предоставлен компании (инвестору-1) в долгосрочную аренду. Для строительства объекта – жилого комплекса – инвестор- 1 передает права пользования участком инвестору-2.

Согласно договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли, обязанность по уплате арендных платежей переходит к инвестору-2. Как в бухгалтерском и налоговом учете отразить передачу права аренды и учет арендных платежей?

Правовые отношения
Сначала разберемся с передачей права аренды, а затем перейдем к учету и налогообложению.

Отношения, связанные с арендой земли, регулируются нормами гражданского и земельного законодательств (п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Исходя из ситуации, инвестор-1, скорее всего, арендует участок у муниципалитета (органа местного самоуправления). Право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, можно получить либо по предварительному согласованию мест размещения объектов с органами власти, либо без их предварительного согласования, но тогда уже только путем участия в торгах (конкурсах, аукционах). Такой порядок предусмотрен в статье 30 Земельного кодекса РФ (п. 1, 2). То есть организация приобретает это право у соответствующего органа власти.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ, п. 1, 2 ст. 25, п. 1, 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).

Если договор аренды заключается на срок более пяти лет, арендатор может передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу в порядке перенайма без согласия собственника при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором. Так поступить позволяют нормы Земельного кодекса РФ (п. 5, 9 ст. 22).

Обратите внимание: передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) – это исключение из всех других возможных видов использования первоначальным арендатором арендованного участка (сдача в субаренду, предоставление в безвозмездное пользование и т. д.). И это исключение состоит в том, что в случае перенайма прежний арендатор свои права по распоряжению участком и связанные с этим обязанности утрачивает, они переходят к новому арендатору.

Итак, при заключении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор, заключать с которым новый договор аренды земельного участка не требуется.

Права будут подтверждены договором перенайма, то есть договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли, который должен быть зарегистрирован в том же порядке, что и первоначальный договор аренды.

Кроме того, нужно учесть, что право аренды обязательно сопровождается обязанностями, связанными с пользованием имуществом. Поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга (параграфы 1, 2 гл. 24 Гражданского кодекса РФ). Ведь в результате перенайма организация выбывает из договора аренды, то есть происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды. >|Вопросы, связанные с передачей прав аренды, разъяснены в письмах Минфина России от 14 июля 2009 г. № 03-03-06/1/463, от 12 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/782, а также рассмотрены в постановлении ФАС Московского округа от 21 мая 2009 г. № КГ- А41/4112-09.|
После передачи права аренды арендные платежи арендодателю (органу местной власти) будет перечислять новый арендатор. Поэтому у первоначального арендатора они никак отражаться не будут.

Бухгалтерский учет
Расходы на приобретение права аренды (далее – право аренды) можно учесть на счете 97 «Расходы будущих периодов».

Это позволяют сделать положения пункта 21 ПБУ 2/2008, воспользоваться которыми в данном случае, по мнению автора, допустимо.

Отметим: действующими правилами бухгалтерского учета порядок учета приобретенного права аренды земельного участка (как актива) не установлен.

Предположим, что организация (инвестор-1) отразила расходы на приобретение права аренды на счете 97 (они должны были списываться на строительство объекта постепенно, в течение срока строительства, но в связи с передачей права порядок списания будет другим).

Сам участок, арендованный организацией, учитывается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» по стоимости, указанной в договоре аренды (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ, Инструкция по применению Плана счетов). При передаче права аренды стоимость участка списывается с забалансового счета 001. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 24 августа 2004 г. № 03-03-01-04/1/8.

Стоимость передаваемого права аренды отражается у первоначального арендатора в составе прочих доходов на дату государственной регистрации договора перенайма (п. 7, 10.1, 16 ПБУ 9/99).

Одновременно на прочие расходы списывается сумма расходов будущих периодов, учтенная на счете 97 (п. 11, 19 ПБУ 10/99).

Проводки при этом выглядят так:

ДЕБЕТ 97
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Муниципалитет»)
– отражены расходы на приобретение права аренды;

ДЕБЕТ 001
– отражена на забалансовом учете стоимость арендованного участка;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Новый арендатор»)
КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
– признан прочий доход от передачи права аренды;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС со стоимости передачи права аренды;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 97
– списаны расходы по переданному праву аренды;

КРЕДИТ 001
– списана стоимость участка, переданного по договору перенайма;

ДЕБЕТ 51
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Новый арендатор»)
– получены деньги за уступленное право аренды.

Стоимость объекта строительства, вероятно, будет формировать инвестор-2 (застройщик). Поскольку все права и обязанности по договору аренды участка перешли к нему, перечислять арендные платежи арендодателю (органу местной власти) на основании договора перенайма будет он.

При этом и расходы на полученное право аренды (с момента регистрации договора), и арендные платежи (с момента подписания передаточного акта на участок) учитывать будет также новый арендатор. То есть он включит затраты в стоимость строительства.

Налоговый учет
Налог на добавленную стоимость. Плата за земельные участки, арендуемые у государства (муниципалитета), от НДС освобождена на основании подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

Однако на передачу имущественных прав по аренде земли данное освобождение не распространяется. Такая передача признается объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

Налоговая база, согласно пункту 5 статьи 155 Налогового кодекса РФ, определяется исходя из рыночной цены без включения в нее НДС.

Момент определения налоговой базы – день передачи имущественных прав (п. 8 ст. 167 Налогового кодекса РФ). В данной ситуации это день государственной регистрации договора перенайма.

Налог на прибыль организаций. Напомним: расходы на приобретение права аренды земельных участков признаются в составе прочих расходов, но в особом порядке, предусмотренном статьей 264.1 Налогового кодекса РФ. Организация может выбрать один из способов (закрепив его в учетной политике):

– либо равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет;

– либо в размере, не превышающем 30 процентов исчисленной налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов.

Независимо от выбранного способа указанные расходы в целях налогообложения прибыли признаются только по заключенному договору аренды и лишь с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию указанного права.

Этими правилами компания (инвестор-1) должна была руководствоваться при приобретении права аренды (если право передавалось другой компании не сразу).

Что касается нового арендатора (инвестора-2), то, по мнению чиновников, он не вправе использовать указанный выше порядок учета расходов на приобретение права аренды земельного участка (см. письмо Минфина России от 12 ноября 2010 г. № 03-03-06/1/710).

А теперь собственно об учете передачи права аренды. Здесь действуют следующие правила.

Поступления, причитающиеся первоначальному арендатору от нового арендатора (за передачу прав по договору аренды земельного участка), включаются в состав доходов от реализации имущественных прав (без учета налога на добавленную стоимость) на дату государственной регистрации договора перенайма. То есть увеличивают налогооблагаемую базу по прибыли.

Это следует из положений пункта 1 статьи 248, пункта 1 статьи 249, пункта 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.

При этом, согласно подпункту 2.1 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ, компания (инвестор-1) вправе уменьшить доходы от реализации имущественных прав на цену их приобретения и на сумму расходов, связанных с приобретением и реализацией. В рассматриваемой ситуации такими расходами являются затраты инвестора-1 на заключение договора аренды.

Если компания какую-то часть затрат уже успела списать, то в расходы при передаче права списывается остаток – несписанная часть стоимости права.

Инвестиционный аспект

Нельзя не отметить еще одно важное обстоятельство.

Право аренды земли, видимо, передается инвестору-2 для того, чтобы он осуществлял функции застройщика. Поскольку застройщиком может быть только лицо, обладающее правами на участок, на котором собирается вести строительство (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Приведенная ситуация связана с инвестиционной деятельностью. Ведь субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. >|Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности регулируются Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».|
А операции в рамках инвестиционной деятельности учитываются по-другому. Для них предусмотрен особый порядок. Ни в доходах, ни в расходах инвестиционные средства не учитываются. Расчеты ведутся с использованием счета 76 (сначала по финансированию, то есть внесению инвестиций, а затем по получению построенного объекта или причитающейся доли построенного объекта).

В налоговом учете передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) и т. д.), реализацией не признается. А значит, не подлежит обложению ни налогом на добавленную стоимость, ни налогом на прибыль (подп. 4 п. 3 ст. 39, подп. 1 п. 2 ст. 146, подп. 1 п. 1 ст. 248 Налогового кодекса РФ). Подчеркнем: сказанное относится лишь к инвестиционной передаче имущества.

Компания могла бы, например, передать свое право на аренду как вклад в совместную деятельность в порядке, предусмотренном ПБУ 20/03 «Информация об участии в совместной деятельности», утвержденным приказом Минфина России от 24 ноября 2003 г. № 105н.

Передача вклада отражается по дебету счета 58 «Финансовые вложения» (субсчет «Вклады по договору простого товарищества») в корреспонденции со счетами по учету выбывающих активов:

ДЕБЕТ 58 КРЕДИТ 97

Передано право аренды в качестве вклада в совместную деятельность.

Имущество, подлежащее получению товарищем при прекращении совместной деятельности (договора простого товарищества), отражается как погашение вклада, учтенного в составе финансовых вложений, по кредиту счета 58 в корреспонденции со счетами учета имущества (Инструкция по применению Плана счетов). То есть по окончании строительства построенный объект (в соответствующей доле) передается инвестору (каждому), и отражается у него эта операция проводкой:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 58

Получено имущество (часть построенного объекта), причитающееся организации после прекращения совместной деятельности.

Но в рассматриваемой ситуации такая схема использоваться не может, так как право аренды передается конкретному лицу (другой организации), а не как вклад в совместную деятельность. Вложить в совместную деятельность принадлежащее ему право аренды инвестор-1 мог бы, но ему нужно передать его партнеру (для осуществления функций застройщика).

А передав право (перестав быть его обладателем), инвестор-1 внести его в качестве вклада в совместную деятельность уже не может.

Новый арендатор (как и любой другой арендатор) вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ).

В заключение отметим: арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.

Сорокин Алексей, ведущий юрист.

В настоящее время конструкция договора перенайма должным образом не урегулирована действующим гражданским законодательством Российской Федерации, поэтому закономерны возникающие при оформлении подобного соглашения вопросы сторон. Анализ судебной практики разрешения споров, связанных с передачей прав и обязанностей по договору аренды (перенаем), позволят определить ряд тонкостей заключения договора перенайма, исключающих любую возможность его оспаривания.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Это как раз и есть та самая статья, которая регулирует отношения сторон по уступке прав и обязанностей по договору аренды, точнее указывающая на возможность заключения подобного договора.
Договор перенайма представляет особый интерес для арендатора, ведь право аренды может быть реализовано на возмездной основе, а сама передача прав арендатора может сэкономить время сторон по оформлению своих отношений, при этом арендодатель рисков практически не несет. Неизменность объекта и условий переданного по договору перенайма обязательства свидетельствует о сохранении прежнего обязательства с участием в нем на стороне арендатора иного лица. Так как к новому арендатору переходят в полном объеме права и обязанности прежнего арендатора, то договор перенайма должен быть совершен с соблюдением порядка, предусмотренного для уступки права требования и перевода долга.
Для возможности заключения договора перенайма необходимо согласие арендодателя, при этом не имеет значения, в какой форме это согласие выражено - договор либо отдельное юридически значимое сообщение. Отсутствие согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды является основанием признания его ничтожным как заключенного в нарушение п. 2 ст. 615 ГК РФ (решение Арбитражного суда Камчатского края от 21.01.2014 по делу N А24-4369/2013).
Пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму согласия арендодателя на совершение арендатором сделки по уступке прав и обязанностей по договору аренды.
Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Вместе с тем при заключении договора перенайма следует учитывать то, что дача согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды является все-таки правом, а не обязанностью арендодателя. Суд может признать отказ арендодателя недействительным и понудить его к даче согласия на перенаем только в том случае, если представлены доказательства незаконности обжалуемого отказа (решение Арбитражного суда Кировской области от 26.12.2014 по делу N А28-10361/2014; решение Арбитражного суда Кировской области от 25.12.2014 по делу N А28-13436/2014).
Согласие не потребуется при перенайме земельного участка, арендованного на срок более пяти лет, в указанном случае достаточно лишь уведомления арендатора об осуществлении уступки прав и обязанностей по договору аренды (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Как отмечалось выше, перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со ст. 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. Согласно ст. 389 и 391 ГК РФ уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 31.08.2015 по делу N А38-3798/2015, Постановление от 03.09.2015 по делу N А32-12164/2012 Арбитражного суда Северо-Кавказского округа).
Отсутствие государственной регистрации договора перенайма влечет недействительность такой сделки, в похожей ситуации новый арендатор может взыскать неосновательное обогащение с арендодателя в виде ранее уплаченных арендных платежей. Похожая ситуация стала предметом разбирательства Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А55-30730/2014 (Постановление от 23.07.2015).
Пример из судебной практики.
Между обществом и Департаментом имущественных отношений был заключен договор аренды земельного участка, спустя некоторое время общество заключило договор перенайма жилого помещения с ответчиком. Осуществление перенайма производилось на возмездной основе, ответчик не заплатил денежные средства, в результате чего за ним образовалась текущая задолженность. Истец просил взыскать с ответчика сумму задолженности, но суд отказал в удовлетворении иска, указав на следующее.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В случае перенайма по смыслу названной нормы ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор, приобретший право аренды. При передаче прав и обязанностей по подлежащему государственной регистрации договору аренды договор перенайма, заключенный между прежним и новым арендатором, подлежит государственной регистрации (аналогичный вывод содержится в Определении ВАС РФ от 3 октября 2008 г. N 12794/08). Таким образом, ввиду отсутствия государственной регистрации суд расценивает договор между арендатором и новым арендатором как незаключенный. Незаключенная сделка не порождает каких-либо прав и обязанностей для сторон (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.06.2009 по делу N А70-5578/32-2008).
Зарегистрированный в установленном порядке договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды может быть оспорен арендодателем (Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 по делу N А51-31904/2014).
Еще одним основанием для признания сделки по уступке прав и обязанностей по договору аренды является безвозмездный характер сделки - перенайма. В пункте 9 информационного письма от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" Президиум ВАС РФ разъяснил: соглашение об уступке права (требования), заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права (требования). При этом отсутствие в договоре условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ее ничтожной как сделки дарения между коммерческими организациями.
Пример из судебной практики.
Арендатор и новый арендатор заключили договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды, впоследствии в отношении арендатора было возбуждено дело о банкротстве и введена процедура конкурсного производства. Конкурсный управляющий арендатора обратился к новому арендатору с иском о признании сделки по перенайму недействительной: по мнению заявителя, при заключении оспариваемого договора нарушены положения ст. 575 ГК РФ, не допускающей дарения между коммерческими организациями. Суд в удовлетворении требования отказал. Не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявитель обратился с апелляционной жалобой. Арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для удовлетворения требований по мотивам жалобы, указав при этом следующее.
Правовым основанием иска являются ст. 168 и 575 ГК РФ. Исходя из заявленных требований и подлежащих применению норм права, в предмет доказывания по настоящему делу входят: факт заключения спорной сделки, несоответствие сделки требованиям ст. 575 ГК РФ. Исследовав намерения сторон, суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что при заключении договора о перенайме аренды стороны не предусмотрели цену по договору перенайма, но имели намерение на погашение долга арендатора перед новым арендатором по другому договору. Суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что оспариваемый договор не может быть признан договором дарения в смысле ст. 572 ГК РФ (Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2012 по делу N А19-18789/2010).
На практике передаточный акт, равно как и сам договор уступки прав и обязанностей по договору аренды, является основанием для перехода прав. Отсутствие такого акта может усложнить процесс взыскания задолженности по договору аренды с нового арендатора, который будет ссылаться на отсутствие перехода прав на объект аренды. При условии фактического использования арендованного имущества отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору. Таким образом, арендодателю при взыскании задолженности по договору аренды с нового арендатора необходимо доказать фактическую передачу спорного объекта аренды. Подобные выводы содержатся в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 по делу N А67-714/2015).
Согласно п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, при перенайме договор субаренды сохраняет свою силу, поэтому в преддоговорных спорах в целях оптимизации негативных последствий новому арендатору следует узнать о правах третьих лиц на объект аренды.
Новому арендатору переходят все права и обязанности арендатора по договору в полном объеме, если стороны не договорились о другом, а в случае нарушений условий договора аренды старым кредитором договор с новым по указанным основаниям может быть расторгнут.
Так, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил следующее: с момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. В Постановлении от 01.10.2013 N 3914/13 Президиума ВАС РФ указано, что необходимостью получения согласия кредитора на перевод долга обеспечивается его право на выражение воли относительно возможности вступления в обязательство нового должника, оценку имущественного положения такого должника и цели заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников. Арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступки своих прав по договору аренды без согласия арендатора. Арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет.
При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход. Оценка договора перенайма необходима применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности перед арендодателем и возложение ее на нового арендатора. Перевод прав и обязанностей арендатора, совершенный с целью избегания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, следует квалифицировать как злоупотребление правом, а нового и старого арендаторов - считать солидарными должниками арендодателя.
Формулируя названные правовые подходы, Президиум ВАС РФ допустил возможность взыскания с прежнего арендатора задолженности, возникшей до заключения договора перенайма, с учетом наличия (сохранения) у арендодателя права на замену должника в исполнительном производстве на нового арендатора (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.07.2015 по делу N А32-11870/2013).
Перенаем части земельного участка не предусмотрен действующим законодательством. Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случае, если границы земельного участка в соответствии с законом не определены, такой земельный участок не существует как объект гражданских прав и, соответственно, не может быть предметом договора аренды. Подобную позицию высказал Арбитражный суд Ярославской области в решении от 24.12.2012 по делу N А82-7740/2012.
В гражданском обороте объектом перенайма может выступать земельный участок, помещение и любые другие объекты недвижимости. Сама схема уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды является сильно востребованной в гражданском обороте, особенно в холдинговых структурах юридического лица. Множественность лиц в указанных правоотношениях может создавать риски признания такого договора недействительным. Чтобы исключить объект перенайма из предмета спора, необходимо соблюсти следующие условия: согласие арендодателя на осуществление перенайма, встречное предоставление нового арендатора (возмездный характер), письменная форма сделки и государственная регистрации (в зависимости от основного обязательства). При этом необходимо определить конкретный объем прав и обязанностей, передаваемых по договору перенайма (в частности, определить судьбу обязательств, возникших до уступки прав и обязанностей арендатора).

-- Выберите обзор из списка -- "Горячие" документы Новое в российском законодательстве Новости для бухгалтера Новости для юриста Госзакупки: главные новости Документы на регистрации в Минюсте РФ Вопросы и ответы по бухучету и налогообложению Схемы корреспонденций счетов Материалы из журнала "Главная книга" Новое в налогообложении пользователей недр Новое в московском законодательстве Новое в законодательстве Московской области Новое в региональном законодательстве Проекты нормативных правовых актов Новое о законопроектах: от первого чтения до подписания Обзор законопроектов Итоги заседаний Государственной Думы Итоги заседаний Совета Государственной Думы Итоги заседаний Совета Федерации Новое: юридическая пресса, комментарии и книги Новое в законодательстве в сфере здравоохранения

Выпуск от 15 октября 2010 года

Схемы корреспонденций счетов

Подборка по материалам информационного банка "Корреспонденция счетов" системы КонсультантПлюс

Ситуация:

Как отражается в учете организации - нового арендатора приобретение прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения (перенаем), если организация возмещает прежнему арендатору денежные средства, перечисленные им арендодателю в качестве аванса?

С согласия арендодателя новый арендатор получил от прежнего арендатора по договору перенайма права аренды. Договорная стоимость перенайма помещения равна 177 000 руб. (в том числе НДС 27 000 руб.). Оставшийся срок действия договора аренды - три года. Стоимость помещения, полученного по договору перенайма, составляет 2 000 000 руб.

На момент перенайма арендная плата за шесть последних месяцев срока действия договора аренды в сумме 354 000 руб. (в том числе НДС 54 000 руб.) выплачена прежним арендатором арендодателю авансом. Указанную сумму новый арендатор возмещает прежнему арендатору. Доходы и расходы для целей налогообложения прибыли организация определяет методом начисления.

Корреспонденция счетов:

Гражданско-правовые отношения

Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В этом случае ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ) <*>.

Поскольку в результате перенайма организация выбывает из договора аренды, т.е. происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга (Письма Минфина России от 14.07.2009 N 03-03-06/1/463, от 12.11.2006 N 03-03-04/1/782, УМНС России по г. Москве от 27.01.2004 N 26-12/5331, Постановление ФАС Московского округа от 21.05.2009 N КГ- А41/4112-09 по делу N А41-16653/08).

Это обусловлено тем, что право аренды, как право пользования имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования имуществом. Эти обязанности вытекают из закона или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания и др. (п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).

Таким образом, при заключении договора перенайма к новому арендатору от прежнего арендатора переходят право пользования помещением и обязанность по уплате арендодателю оставшейся суммы арендной платы. Кроме того, в рассматриваемой ситуации при перенайме к новому арендатору переходят требования, возникшие в связи с выплатой арендодателю аванса. В связи с чем организация возмещает прежнему арендатору денежные средства, перечисленные им ранее арендодателю в качестве аванса. То есть сумма полученного от прежнего арендатора аванса засчитывается арендодателем в счет уплаты аванса новым арендатором.

Бухгалтерский учет

Плата за перенаем помещения в бухгалтерском учете организации - нового арендатора учитывается в составе расходов будущих периодов на дату государственной регистрации договора перенайма и отражается по дебету счета 97 "Расходы будущих периодов" в корреспонденции с кредитом счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". Данные расходы в течение оставшегося срока действия договора аренды списываются в расходы по обычным видам деятельности текущего периода (п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, п. п. 5, 19 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н). Таким образом, ежемесячно в течение оставшегося срока действия договора аренды в бухгалтерском учете организации производится запись по дебету счета учета затрат на производство (расходов на продажу) в корреспонденции с кредитом счета 97.

В результате перенайма, как сказано выше, к организации переходят требования прежнего арендатора, возникшие в связи с выплатой арендодателю аванса. При этом организация возмещает прежнему арендатору сумму, уплаченную им арендодателю в качестве аванса. В связи с этим в бухгалтерском учете организации отражаются дебиторская задолженность арендодателя и кредиторская задолженность перед прежним арендатором. При этом производится запись по дебету счета 76 (например, аналитический счет 76-а "Расчеты по авансам (предоплате) выданным") в корреспонденции с кредитом счета 76 (например, аналитический счет 76-п "Расчеты с прежним арендатором").

Помещение, полученное организацией - новым арендатором по договору перенайма, учитывается на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договоре перенайма (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", Инструкция по применению Плана счетов, Письмо Минфина России от 24.08.2004 N 03-03-01-04/1/8) <**>.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Сумму НДС, предъявленную прежним арендатором в составе платы за перенаем, организация имеет право принять к вычету после принятия на учет задолженности по внесению этой платы при наличии счета-фактуры прежнего арендатора (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ, Письмо ФНС России от 23.07.2009 N 3-1-11/531).

В рассматриваемой ситуации организация возмещает денежные средства прежнему арендатору, перечисленные им арендодателю в качестве аванса. При этом арендодатель сумму полученного от прежнего арендатора аванса засчитывает в счет уплаты аванса новым арендатором.

Согласно п. 12 ст. 171 НК РФ суммы НДС, перечисленные арендодателю при оплате аренды авансом, принимаются к вычету. Для применения этого вычета необходимы: счет-фактура арендодателя на сумму аванса, документ о фактическом перечислении аванса, а также договор, предусматривающий такой порядок оплаты (п. 9 ст. 172 НК РФ). В данном случае у нового арендатора отсутствуют такие документы. Таким образом, даже при наличии счета-фактуры арендодателя оснований для применения налогового вычета у нового арендатора нет.

Налог на прибыль организаций

Плата за перенаем для целей налогообложения прибыли учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на последнее число отчетного периода равномерно в течение оставшегося срока действия договора аренды помещения (пп. 49 п. 1 ст. 264, абз. 2 п. 1, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ, см. Письмо УМНС России по г. Москве N 26-12/5331).

Что касается возмещения прежнему арендатору денежных средств, перечисленных им арендодателю в качестве аванса, то такое возмещение не признается в составе расходов. Это обусловлено тем, что сумму полученного от прежнего арендатора аванса арендодатель засчитывает в счет уплаты аванса новым арендатором (п. 1 ст. 252, п. 14 ст. 270 НК РФ) <***>.

Содержание операций	Дебет	Кредит	Сумма, руб.	Первичный документ
Плата за перенаем помещения признана в составе расходов будущих периодов (177 000 - 27 000)	97	76-п	150 000
Отражена сумма НДС, предъявленная прежним арендатором за перенаем	19	76-п	27 000	Счет-фактура
Принята к вычету сумма НДС, предъявленная прежним арендатором за перенаем	68	19	27 000	Счет-фактура
Отражена задолженность перед прежним арендатором по возмещению денежных средств, перечисленных им ранее арендодателю в качестве аванса	76-а	76-п	354 000	Договор перенайма
Перечислены прежнему арендатору денежные средства в счет возмещения аванса и плата за перенаем помещения (177 000 + 354 000)	76-п	51	531 000	Выписка банка по расчетному счету
Стоимость помещения, полученного по договору перенайма, отражена на забалансовом счете	001		2 000 000	Договор перенайма, Акт приемки-передачи помещения
Ежемесячная бухгалтерская запись в течение оставшегося срока действия договора аренды <**>
Часть платы за перенаем помещения признана в составе расходов текущего месяца (150 000 / 3 / 12)	20 (44 и др.)	97	4 167	Бухгалтерская справка-расчет

<*> Договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем), как и сам договор аренды, оформляется в соответствующей письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, п. п. 1, 2 ст. 389, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ). Регистрация договора перенайма производится по соглашению сторон (прежним и новым арендатором). В таблице проводок не приводятся бухгалтерские записи, связанные с уплатой государственной пошлины за регистрацию договора перенайма.

<**> В данной схеме не рассматриваются операции, связанные с начислением и уплатой арендной платы за пользование помещением, которые отражаются в общеустановленном порядке. При этом напомним, что в последние шесть месяцев срока действия договора аренды соответствующая часть аванса засчитывается в счет арендной платы за текущий месяц.

<***> Заметим, что арендная плата, в том числе за шесть последних месяцев оставшегося срока действия договора аренды, признается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией в том отчетном (налоговом) периоде, к которому она относится (пп. 10 п. 1 ст. 264, п. 1, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Многие юридические лица арендуют для своего бизнеса нежилые помещения. Но, может возникнуть такая ситуация, когда нужно уступить своё право аренды нежилого помещения, третьему лицу.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Как правильно это сделать?

Суть соглашения

Переуступка представляет собой передачу права владения или пользования любым объектом недвижимости.

В данном случае, суть сделки заключается в том, что арендатор, по каким-либо причинам, не может больше выплачивать арендную плату своему арендодателю за данное нежилое помещение.

Он может принять решение, получив предварительно письменное согласие собственника данного помещения, уступить право аренды третьему лицу.

Такая сделка очень напоминает субаренду нежилого помещения. Разница лишь в том, что при субаренде плату за пользование помещение получает арендатор, а потом он же выплачивает арендную плату собственнику.

При переуступке прав аренды, арендная плата вносится напрямую собственнику помещения, минуя арендатора.

Законодательная основа

Вне зависимости от предмета договора, переуступка является юридической сделкой гражданского характера.

Нормы и параметры заключения сделки регулируются гражданским законодательством — — .

Так как переуступка, по своей сути, является субарендой, то не стоит забывать и о нормах ГК РФ, в которой указаны основные права и обязанности арендатора.

Если нежилое помещение принадлежит государству, то пересдать его можно только, проведя соответствующий аукцион. Правила проведения торгов приведены в Закона .

Возникающие нюансы

У сделки по переуступке права аренды на нежилое помещение, есть несколько нюансов:

Есть возможность оформить в аренду понравившийся объект недвижимости	и сделка может быть как долгосрочной, так и краткосрочной
Если договор заключается на срок более 1 года	то необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре
Если предметом сделки является государственное имущество	то необходимо выиграть аукцион
У нового арендатора есть возможность оформить договор на льготных условиях	такое возможно, если первый арендатор имел особые отношения с собственником помещения, и ему были предоставлены особые условия для заключения договора аренды
Если речь идёт о государственном или муниципальном имуществе	то расценки на аренду намного ниже, чем при аренде коммерческой недвижимости
Договора переуступки можно заключить	если владелец помещения даст своё письменное согласие

Видео: продажа прав аренды нежилого помещения. Часть 1

Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения

Заключить сделку по переуступке права пользования нежилым помещением можно довольно выгодно, если предметом договора является государственное имущество.

Но, прежде стоит выиграть аукцион, который проводится в соответствии с правилами, прописанными в Законе № 135-ФЗ.

Сделка может быть довольно выгодной, так как расценки на недвижимость, которая принадлежит государству несколько ниже, нежели расценки на помещения коммерческой направленности.

Даже выиграв аукцион, новый арендатор помещения не может пользоваться им в полном размере, если он не получит письменного соглашения с владельцем помещения.

Согласие должно быть оформлено письменно, с указанием всех необходимых реквизитов.

Физическим лицом

Аукцион нужно проводить в следующих случаях:

1. Если имущество является государственной или муниципальной собственностью.
2. Если обеими сторонами сделки являются юридические лица.

Если сторонами сделки являются граждане, то проводить аукцион не нужно. Достаточно достичь соглашениям между собой относительно нюансов предстоящей сделки.

Соглашение достигается путём подписания обычного договора переуступки, где предметом сделки является именно право пользования предоставляемым помещением.

Договор может быть заключён на любой срок, который будет удобен сторонам сделки.

Но, так как речь идёт о недвижимом имуществе, то договор подлежит обязательной регистрации, если он заключается на срок, превышающий 1 год.

Стороны в договоре досконально прописывают все пункты, особое внимание уделяя правам и обязанностям сторон, их ответственности друг перед другом, а также перед нежилым помещением.

Порядок оплаты, способы расчёта и сумма арендной платы является обязательным условием договора. Без этих пунктов договор не будет считаться действительным.

Договор подписывается обеими сторонами сделки, указывается полная информация о них, а также об объекте недвижимости, на который и переуступают право аренды.

Выгоды от сделки

Сделка по переуступке права пользования нежилым помещением довольно популярна на сегодняшний день.

Дело в том, что она выгодна для обеих сторон. Выгода заключается в следующем:

Новый арендатор может взять в аренду по переуступке	именно то помещение, которое ему подходит для дальнейшего развития бизнеса
Стоимость аренды по договору переуступки может быть несколько ниже, нежели при прямой аренде	дело в том, что основной арендатор мог заключить договор с собственником помещения на особых или льготных условиях. Тогда и новый арендатор имеет право на такие же условия
Сделка может быть заключена на срок, который выгоден обеим сторонам	как показывает практика, оптимальный срок переуступки аренды — 5 лет. За это время арендатор так «раскручивает» свой бизнес, что может купить себе собственное помещение под офис или для других коммерческих целей. А собственник получает хорошее вознаграждение

В зависимости от целей переуступки прав на арендованное имущество, могут быть и другие моменты, которые выгодны для обеих сторон.

Как нужно действовать

При заключении любой сделки нужно соблюсти определённый порядок действий. Сделка по уступке права пользования помещение не исключение.

Чтобы договор был заключен правильно, и не возникло обстоятельств для признания его недействительным, нужно соблюсти определённый порядок действий:

Сперва, три стороны сделки должны встретиться и обговорить условия будущей сделки	и если стороны пришли к обоюдному соглашению, то необходимо подать заявление в соответствующую комиссию с просьбой разрешить арендатору уступить своё право третьему лицу
Если комиссия выносит положительное решение	то стороны заключают между собой трехстороннее соглашение
В решении комиссии указано, что обязанность по организации торгов возлагается на арендатора	правила и форма организации торгов указаны в ГК РФ и в Законе № 135-ФЗ
В решении комиссии также указывается множество сопровождающих обстоятельств, без которых уступка права аренды не будет разрешена	арендатор готовит всю необходимую документацию, и проводит торги в виде конкурса или аукциона
То лицо, которое выигрывает аукцион или конкурс	(посредством предложения самой высокой цены за аренду или другими параметрами), получает права арендатора и затем заключается договор уступки права аренды

Как уже упоминалось, торги могут быть проведены посредством конкурса или аукциона. Аукцион выигрывает тот участник, который предложит максимальную сумму арендной платы.

Конкурс же выигрывает тот участник, который, по решению специальной комиссии, предложит наиболее оптимальные условия.

Чаще всего, как показывает практика, проходит именно конкурс. Хотя арендатору проще провести аукцион.

Сложность конкурса заключается в том, что арендатору необходимо:

• формирование компетентной конкурсной комиссии;
• управление всеми делами, которые, так или иначе, связаны с организацией и проведением будущего конкурса.

Комиссия принимает своё решение, опираясь на параметры проведения конкурса. Когда решение будет принято, комиссия должна подготовить все необходимые документы, необходимые для заключения соответствующего договора.

Обязанность по оповещению участников будущего конкурса «ложится на плечи» организатору, то есть арендатору.

Именно она разрабатывает критерии отбора участников, и именно он должен позаботиться о том, чтобы за 30 дней до даты проведения конкурса, объявление об этом было дано в соответствующих СМИ.

Когда определиться победитель, с ним будет подписано соответствующее соглашение на уступку права аренды.

В этой статье сказано, что дарение коммерческих предприятий и прав на них запрещено. Договор подписывается обеими сторонами, и регистрируется в Росреестре.

Для этой процедуры необходимо подготовить следующие документы:

1. Копии публикаций, которые были даны арендатором в соответствующих СМИ.
2. Документы о проведённом конкурсе.
3. Подготовленное и подписанное соглашение.

Если у сотрудников Росреестра не возникнет вопросов относительно проведения конкурса и подготовленных документов, то регламентный срок исполнения услуги по регистрации договора около 30 дней.

Оценка стоимости

Чтобы назначить адекватную арендную плату, необходимо провести оценку стоимости уступаемого имущества.

Для этого необходимо пригласить частного независимого оценщика или обратиться в соответствующую фирму.

Но, и у частника, и у фирмы должен быть действующий допуск СРО. Только при наличии этого документа заключение будет считаться компетентным.

На результат оценки влияют несколько факторов. Наиболее «популярные» из них:

Заключение соглашения

Главное — правильно заключить сам договор. В нём необходимо прописать все условия, при которых сделка будет действительной.

В договор должны войти следующие положения:

Ответственность сторон

Этот пункт обязательно должен быть в договоре на уступку права аренды. Здесь прописывается та ответственность, которую несут обе стороны сделки за нарушение условий данного договора.

В этом пункте необходимо прописать:

Если дело доходит до суда, то иск необходимо подавать в Арбитражную судебную инстанцию, которая и будет рассматривать иск по существу.

Если же суд вынесет решение не в пользу арендатора, то с него будут взысканы расходы, которые стали следствие нарушения им того или иного условия действующего договора.

При особых и грубых нарушениях, с нового арендатора даже могут быть взысканы расходы, которые были понесены прежним арендатором на проведение конкурса или аукциона. Но для такой меры, нарушения договора должны быть очень серьёзными.

Ведь не хочется разрывать такой договор аренды, который признается:

• долгосрочным;
• заключенным на выгодных условиях;
• зарегистрированным по всем правилам.

Существенным плюсом такого соглашения считается то, что можно сэкономить время. Не нужно расторгать старый арендный договор и заключать новый. Достаточно привлечь компетентного юриста, который составит, оформить и представит на регистрацию в ЕГРН документ по всем правилам. В противном случае подобную сделку могут оспорить заинтересованные лица.

Практикующему юристу по земельным делам приходится сталкиваться со множеством трудностей при оформлении подобного договора, ведь законодатели разработали только одну статью в гл. 34 Гражданского кодекса РФ, посвященную этой проблеме.

Поэтому профессионалу приходится решать различные вопросы, связанные с конкретными нюансами такой сделки, руководствуясь:

• отдельными положениями статей 606-670 ГК РФ;
• постановлениями арбитражных судов различных инстанций;
• определениями ВАС РФ;
• конкретными судебными прецедентами.

При этом ни расширенная судебная практика, ни расплывчатые разъяснения представителей Росреестра не дают однозначного разъяснения по многим вопросам, не добавляют определенности.

В договоре сделки могут отсутствовать некоторые существенные элементы, что приводит к признанию соглашения по поводу перенайма несостоявшимся (ст. 607 ГК РФ).

Последствия признания договора незаключенным оказываются очень тяжелыми для его участников.

1. Новый арендатор лишается всех прав, так как он не будет считаться стороной договора.

2. Прежнему арендатору придется отвечать за долги по оплате аренды, хотя помещением или земельным участком он длительный период не пользовался.

3. Арендодатель своевременно не получит денег, так как судебное рассмотрение спорных вопросов займет много времени. Кроме того, выгодный договор, заключенный ранее, наверняка будет расторгнут, а для заключения нового потребуется время.

В бизнесе время – это деньги. В точности этого сравнения убеждаются те субъекты права, которые заключают договор аренды: упущенное время – это прямые убытки. Поэтому следует предусмотреть все нюансы, которые в будущем могут привести к недоразумениям и судебным разбирательствам.

Грамотному и опытному юристу потребуется и правильно сформировать предмет договора, и получить согласие на совершение сделки.

Предмет договора

Составляя текста договора аренды, нужно уделить максимум внимания вопросам передачи обязанностей и прав. В этом состоит принципиальное отличие субаренды от перенайма, так как в первом случае третьему лицу передается имущество, причем на время. О передаче прав речь не идет.

Зато при заключении стандартного договора перенайма прежний арендатор всецело выпадает из арендных отношений, а его место занимает новое лицо.

Участники договора, разрабатывающие его условия самостоятельно, часто путают перенаем с договором цессии. Нельзя забывать, что во втором случае компания (новый участник договора) получает только право аренды, не более того. При этом право аренды неминуемо сопровождается дополнительными обязательствами, среди которых:

• соблюдение порядка пользования имуществом;
• выполнение условий использования чужой собственности;
• перечисление арендной платы;
• осуществление ремонта и пр.

Так что уступка права аренды в чистом виде, то есть не обремененного обязательствами, не допускается. На это положение указывается:

• в ст. 615 ГК РФ (п. 2);
• в письме Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г.;
• в определении ВАС РФ № ВАС-17574/09 от 15.02.2010 г.

Иной раз предприниматели хотят обойти стороной договор цессии, а вместо него заключить более выгодное соглашение, которое бы одновременно объединяло:

• перевод долговых обязательств;
• уступку права.

Таким соглашением как раз и выступает договор перенайма. Его цель – перемена арендатора на взаимовыгодных условиях.

1. Требуется уделить должное внимание в договоре перенайма обязательствам, из которых вытекают передаваемые обязанности и права.

2. Основание возникновения арендного права должно быть сформулировано четко и описано предельно подробно. Обозначьте реквизиты договора аренды.

3. Объект аренды непременно должен быть индивидуализирован.

4. Определяется объем передаваемого имущества.

5. Устанавливаются условия и порядок передачи обязанностей и прав.

6. Формулируется порядок расчетов.

7. Разрабатывается процесс передачи объекта аренды.

8. На момент перенайма у первоначального арендатора могла образоваться задолженность. Новый арендатор не должен отвечать за долги предыдущего.

9. Договор перенайма может быть признан ничтожным, так как имеет признаки безвозмездности. Заинтересованные лица могут указать на его подобие договору дарения, а заключать такой договор коммерческие организации между собой не вправе.

Поэтому лучше изначально обозначить плату (хотя бы символическую, если сложилась особая ситуация) за передачу прав и обязанностей. Следует обозначить:

• размер суммы;
• порядок внесения платы.

10. Соглашение о перенайме может быть уже заключено. Одна из заинтересованных сторон может попытаться доказать в суде его недействительность, к тому же в судебной практике хорошему юристу нередко удается найти подходящий прецедент.

Однако юрист, защищающий интересы прежнего арендатора, сумеет подтвердить в суде действительность такого договора, если его участники какой-то период выполняли существенные условия. Здесь очень важно определиться, какие условия каждая сторона считает существенными (требования, обозначенные в п. 2 ст. 385 ГК РФ).

Основные правила оформления перенайма

1. Вот перечень обязательных документов. Они должны входить в общий пакет для предоставления в ЕГРН:

• оригинал договора аренды;
• кадастровый паспорт (техпаспорт);
• иные документы, в которых обозначены обязанности и права арендатора;
• свидетельство, подтверждающее гос. регистрацию арендного права;
• письма, акты сверок, иные доказательства отсутствия задолженности по платежам.

Кстати, с 01.01.2017 г. законодатели ввели изменения в систему регистрации прав. Теперь свидетельства не выдаются, так как это всего лишь неизменный бумажный носитель переменчивой информации.

По новым правилам возникновение и переход прав при проведении операций с недвижимостью (в том числе и прав, обозначенных в арендном соглашении) сможет подтвердить выписка из ЕГРН. На подготовленный документ, касающийся сделки, будет нанесена надпись, подтверждающая регистрацию договора.

2. Пока что законодатели не разработали специальных правил, которых необходимо придерживаться при составлении договора перенайма. То есть строгих требований к форме пока что нет. Поэтому ваш юрист воспользуется требованиями, предъявляемыми к другим аналогичным соглашениям:

• договору цессии;
• соглашению о переводе долговых обязательств.

3. При составлении договоров перевода долга и цессии следует придерживаться той формы, что зафиксирована в основном договоре (статьи 389, 391 ГК РФ). А основным договором признается договор аренды. Подобное соглашение должно:

• быть представлено в виде единого документа, подписанного сторонами;
• быть заключено в письменной форме (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Выходит, что и договор перенайма оформляется в виде единого документа, который подписывают обе стороны. Если сделка перенайма будет заключена иным способом, более упрощенным, ее признают незаключенной и расторгнут в суде.

Государственная регистрация по новым правилам

1. Если основной арендный договор был официально зарегистрирован, тогда и договор перенайма следует зарегистрировать тем же способом.

2. Договор перенайма считается самостоятельной сделкой. Начало его действия отмечается с момента, когда осуществится гос. регистрация (п. 3 ст. 433 ГК РФ; п. 2 ст. 389 ГК РФ).

3. Закон не требует вносить изменения в основной арендный договор.

4. Могут возникнуть трудности в ситуации, когда регистрировался долгосрочный арендный договор, а по истечении изначально обозначенного срока это же соглашение было возобновлено, но уже на неопределенный период. При этом запись об аренде не была официально погашена в ЕГРН (прежде регистрационным органом являлся ЕГРП).

5. Остается открытым такой вопрос: следует ли в обязательном порядке осуществлять гос. регистрацию соглашения о перенайме? Опытный юрист объясняет клиентам, желающим заключить такое соглашение по всем правилам, что как раз четких правил ни законодатели, ни сотрудники Росреестра пока что не разработали.

Можно предположить, что нет потребности в регистрации договора перенайма по той причине, что арендный договор уже был продлен на неопределенный период (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 от 16.02.2001 года). Это означает, что участники нового соглашения, осуществляющие замену арендатора, вправе не обращаться в Росреестр.

Законодатели подтверждают такое право, однако подобное решение компетентный правовед считает рискованным.

К примеру, у нового арендатора, к которому перешло право землепользования по договору перенайма, могут возникнуть проблемы при регистрации возведенных на этой земле объектов недвижимости. Предыдущий арендатор может заявить свои права на обладание постройками, так как именно он по сведениям Росреестра является арендатором земельного участка.

Конечно, высококвалифицированный юрист-практик сумеет подтвердить в ходе судебного разбирательства законность требований своего клиента – арендатора по договору перенайма. Однако новый арендатор по-прежнему будет лишен правомочий на регистрацию недвижимого объекта, возведенного за его средства и его же усилиями.

Значит следует представить в ЕГРН соглашение о перенайме для регистрации, хотя договор аренды уже был продлен на неопределенный срок. Ответственные сотрудники Росреестра полагают, что такое соглашение непременно должно быть зарегистрировано, если для отказа в гос. регистрации не будут найдены иные, более существенные основания.

И все же иногда приходится доказывать представителям ЕГРН, не в достаточной мере компетентным, очевидную истину: это соглашение, столь удобное и выгодное для клиента и остальных участников сделки, должно быть зарегистрировано по всем правилам.

Из-за различных проволочек никто не дает 100%-ную гарантию того, что договор перенайма пройдет регистрацию. В случае возникновения осложнений советуют арендодателю и первоначальному арендатору заключить дополнительное соглашение. В результате такого действия основное арендное соглашение будет пролонгировано, тогда срок продления действия соглашения указывать не следует.

Подобное дополнение к первоначальному договору регистрируется по четко установленным правилам, так что никаких проблем по поводу его регистрации в Росреестре не возникнет.

После этого первоначальный арендатор и новый арендатор заключают договор перенайма и регистрируют его. Пожалуй, это наиболее выгодный, простой и юридически безопасный способ решения проблемы с регистрацией.

Акт приема-передачи: нужно ли его составлять?

Арендодатель изначально передал объект недвижимости арендатору, исполнил все обязательства, так что подписывать еще один акт, уже составленный новым арендатором, он не должен.

Такой акт должны подписать другие участники сделки – новый и бывший арендаторы. Подобный документ будет служить гарантией того, что в будущем к бывшему арендатору не возникнет претензий, а новый арендатор получит объект в подобающем состоянии (статьи 611, 612 ГК РФ).

У кого требуется получить подтверждение согласования сделки перенайма?

Стороны должны прийти к взаимному согласию, только тогда возможно совершение сделки перенайма. То есть условия, согласованные и документально оформленные сторонами, напрямую передающими имущество, должны быть известны арендодателю. А эта сторона может не дать своего согласия, и тогда передача имущества в аренду конкретному новому субъекту права не состоится.

Кроме того, арендодатель мог желать расторжения договора, хотя при этом оснований для юридического оформления подобного действия у него не было. Теперь же, когда первоначальному арендатору имущество арендодателя уже не требуется, и он согласен передать его другому лицу, у арендодателя появляется шанс расторгнуть соглашение без каких-либо убытков для себя.

В конце концов, имущество, которым пользовался арендатор, принадлежит арендодателю. Он распоряжается своей собственностью как того желает, а также передает ее на определенных условиях (обычно в первоначально составленном договоре не обозначается ни право передачи в субаренду, ни возможность перенайма).

1. Получить согласие на оформление перенайма со стороны арендодателя нужно обязательно, этого требует закон. В противном случае сделка, скорее всего, будет признана ничтожным документом (ст. 168 ГК РФ; п. 1 ст. 391 ГК РФ).

2. Правила перенайма земли, находящейся во владении государства или муниципалитета, разработаны иные:

Если арендный договор был подписан на срок свыше 5 лет;

если арендатор не обязан по условиям договора добиваться согласия арендодателя.

Здесь арендатор обязан только поставить собственника в известность о своем решении (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 г.; п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Арендодатель дает согласие, оформленное в виде:

Вспомогательного приложения к договору; - отдельного документа.

Также согласие на оформление перенайма может быть введено в текст договора изначально, тогда не возникает потребность получения резолюции арендодателя даже в виде вспомогательного приложения к основному документу (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 года).

Согласие уполномоченного органа арендатора: следует ли его добиваться при заключении крупной сделки?

Есть общие признаки, по которым сделку могут отнести к категории крупной. Однако практикующий правовед указывает еще и на дополнительный признак подобной сделки: производственная деятельность компании после заключения арендного договора с передачей имущества может быть прекращена (п. 40 выше обозначенного информационного письма № 66).

Такая ситуация наблюдается, если, к примеру, без сданного в аренду имущества основная деятельность компании невозможна. Данный признак суды непременно учитывают при изучении вопроса, касающегося законности сделки перенайма. Ваш юрист в обязательном порядке воспользуется информацией, указанной в постановлении ФАС МО по делу № А40-151327/09-150-1025, изданном 19.08.2010 г.

Истец вправе добиваться признания сделки недействительной, так как она не была согласована всеми заинтересованными сторонами. Однако он обязан доказать, что компания прекратила свою деятельность вследствие заключения именно соглашения перенайма (постановление ФАС ЦО по делу № А14-13452-2007/406/29, изданное 16.09.2008 года).

Юристы, отстаивающие разные позиции своих клиентов в зале суда, могут не сходиться во мнении по поводу признания договора перенайма крупной сделкой. Ведь ни имущество, ни имущественные права при таком переходе прав и обязанностей не отчуждаются. Значит подобная сделка быть признана крупной не может (постановления ФАС МО по делу № А40-45358/05-134-401, изданное 31.07.2006 года; постановление ФАС ЦО по делу № А09-15294/2008, изданное 07.10.2009 года).

Если рассмотреть этот вопрос с другой стороны, то становится очевидным такой фактор: право аренды считается имущественным правом, так что по условиям договора перенайма пополняется состав имущества (ст. 128 ГК РФ). Выходит, что отчуждение имущества путем заключения договора юристы все-таки вынуждены признавать крупной сделкой.

Столь выгодный договор имеет свои скрытые "подводные камни", хотя соглашение именно в этой форме законодатели предлагают заключать при перемене арендатора. Но только прежде ваш юрист обязательно получит согласие арендодателя.

Этот документ будет являться своеобразной страховкой. Он окажется полезным даже в той ситуации, когда договор аренды подписывался с учетом неопределенного или очень продолжительного срока действия. Компетентный юрист в данном случае укажет на положения ст. 391 ГК РФ, напрямую касающейся обозначенной проблемы, то есть перевода долга и уступки требований.

Если договор перенайма признают незаключенным, это еще полбеды. Бывшему арендатору гораздо опаснее держать ответ за действия нового арендатора, нарушающего правила и закон. Ведь оттягивание с оформлением договора перенайма возлагает всю ответственность именно на это лицо, то есть не на фактического, а на зарегистрированного арендатора.

Вывод: без содействия опытного юриста по земельным вопросам, практикующего в области заключения договоров, подписывать подобное соглашение крайне опасно!