Самострой узаконивание. Как узаконить самострой самостоятельно

Жилищный вопрос, как показывает практика, является крайне острым в последние несколько лет, заставляет многих граждан по другому смотреть на мир. Количество дешевых малометражных квартир растет, однако площадь такого жилья с каждым годом становится все меньше. Наши граждане наконец то смогли себя обеспечить таким "жильем", но как в нем нормально жить еще не поняли. Этажность застройки возросла до 40 этажей в ближнем Подмосковье, площадь квартир упала до 15-18 м2 за студию. В такое жилье не то что жену не приведешь, там с кошкой тесно. Ни новизна дома, ни модный дизайн, ни дорогой ремонт в настоящее время уже не являются приоритетом для граждан при покупке жилья. Люди хотят жить комфортно. Под комфортом понимаются и просторные помещения, и малая этажность строения, и наличие парковочных мест, и отсутствие, по возможности соседей. И самое главное - приемлемая цена за эти условия и содержание помещения. Именно это вынуждает многих наших соотечественников строить на своих дачных и иных участках частные дома, которые в полной мере соответствуют их пониманию о достойном качестве жизни. Зачастую постройка идет без получения на строительство соответствующих разрешений, в нарушение необходимых расстояний от соседских домостроений, с нарушением СНИПов и ГОСТов.

Вторая причина самостроя - объяснимое желание наших граждан избежать дополнительных налоговых нагрузок на дополнительный объект недвижимости. При наличии земельного участка в собственности по нашему закону гражданин обязан платить налог не только на земельный участок, но и на каждый построенный объект недвижимости. Как бы это не справедливо не звучало, но законы принимают те же люди, целью которых является наполнение бюджета всеми возможными способами. За незаконную же постройку законодатели предусмотрели гражданскую и административную ответственность в виде ее сноса за счет собственника а так же налоговые доначисления и штрафы, ответственность предусмотренную ст. 7.1 и ч.2 ст. 9.4 КоАП и другие.

О том, как узаконить самострой, который в соответствии с действующим законодательством может подлежать сносу как самовольная постройка, мы расскажем в этой краткой аналитической статье.

Решением суда установлено: Признать право собственности на самовольную постройку (часть жилого дома).

Это делается при помощи кадастрового инженера и оформления акта обследования с включением информации в ЕГРН информации о демонтаже дома в связи с ветхостью. Снятие с учета подтверждается выпиской из ЕГРН, выданной территориальным отделом Росреестра или МФЦ.

После этого необходимо собирать документы для суда.

Вам потребуются правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство на землю либо оригинал выписки из ЕГРН (с 2017 г)

Необходимо оформить технический паспорт нового домостроения в БТИ. Оформление технического паспорта потребуется для суда с целью определить площадь объекту, маркировку под буквами помещений и основную информацию об объекте. Без технического паспорта узаконить такое помещение будет невозможно.

Проведение независимой экспертизы нового домостроения

Новый дом (пристройка) должна соответствовать всем параметрам, относящимся к жилым помещениям, предназначенным для круглогодичного проживания, удовлетворять всем требованиям безопасности граждан. Строение не должно представлять угрозу соседним строениям и инженерным сетям, обладать признаками малоэтажного строения (не более 3х этажей), а так же не нарушать прав и интересов третьих лиц.

Об этом, а также о расположении нового дома, делаются отметки в независимом экспертном заключении члена саморегулируемой организации - компании. От грамотного заключения эксперта зависит очень многое при решении вопроса о признании данного объекта соответствующим всем параметрам для регистрации собственности на него в судебном порядке, по этому мы рекомендуем выбирать проверенную организацию, которая давно уже находится на рынке экспертных услуг.

Если дом содержит существенные нарушения ГОСТ и СНИП то в экспертизе это будет значить ее бесполезность такой оценки. До экспертизы нужно выяснить соответствует ли нормам жилое помещение, не нарушает ли оно прав третьих лиц, например, насколько близко строение располагается от соседнего участка, как настроены соседи (если менее 3х метров от границы забора) и т.д. Если найти компромисс не удастся то шансы признать право собственности на такой объект в судебном порядке с большей вероятностью не получится.

Оформление искового заявления в суд.

Основой для положительного судебного решения является грамотно составленное исковое заявление с приложением необходимых документов. Следует отменить, что если будет неверно выбран предмет либо основание иска, либо не соблюден порядок обращения в суд - дело будет возвращено заявителю. Кроме этого, в случае выбора не правильной стратегии решения вашего вопроса - в будущем обратиться с таким же иском будет невозможно. По этому, если вы хотите сами оформить исковое заявление, нужно подойти к этому вопросу с особой ответственностью. В интернете огромное количество образцов форм подобных документов. Мы не рекомендуем использовать подобные формы из интернета, лучше лично подъехать в суд, на стенде образцов вы найдете то что требуется, либо привлечь к участию в деле опытного юриста который анализируя судебную практику оформит иск в полном соответствии с нормами ГПК.

Исковое заявление, как правило, подается в суд по месту нахождения самовольного строения. Исковое заявление должно соответствовать всем требованиям норм ГПК РФ и содержать данные об истце, ответчике, объекте недвижимости, быть мотивированным с содержать все необходимые доказательства, на которых истец основывает свои требования (принадлежность собственности истцу, технический паспорт на объект, заключение эксперта, ответы исполнительных органов, согласие соседей и т.д.) Кроме этого, потребуется оплатить государственную пошлину, если истец не имеет льгот при ее оплате. В случае неполноты, либо сомнительности отдельных доказательств, суд вправе провести дополнительную экспертизу и оценку доказательств. Судебные экспертизы, как правило, стоят дороже внесудебных.

После подачи пакета документов остается запасти терпением и ждать. Споры связанные с недвижимостью, как правило, длительны.

На что нужно обратить особое внимание чтобы не потратить впустую время и деньги:

Стоить обратить внимание на 3 фактора:

2) земля должна быть оформлена в собственность лица, построившего самовольную постройку

3) должны отсутствовать обременения при строительстве (газопровод, ЛЭП и тд), жилье должно соответствовать всем нормам безопасности для проживания, не нарушать права третьих лиц.

Имеются случаи где самовольная постройка примыкает к основному строению либо является реконструкцией. В каждом конкретном случае нужно понимать какой объект вы построили.

После положительного решения суда не стоит расслабляться, т.к. оно должно вступить в законную силу.

Постановка нового строения на кадастровый учет (внесение данных в ЕГРН)

Только после вступления в законную силу его можно использовать, но надо помнить что ставить объект на кадастровый учет придется одновременно с регистрацией права. Для подготовки технического плана, кадастровый инженер производит замеры либо использует технический паспорт помещения. После постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности вы станете счастливым обладателем своей недвижимости.

В резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольную постройку должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой объект и его правообладателя. Отсутствие в решении суда подобного описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения судом решения суда (ст. 202 ГПК РФ).

Росреестр передает данные в налоговую инспекцию, которая будет с момента постановки на на кадастр исчислять налог на недвижимое имущество, который с недавнего времени исчисляется по кадастровой стоимости объекта, которая сейчас соответствует рыночной и может быть даже выше рыночной стоимости. О завышении кадастровой стоимости объектов недвижимости мы поговорим чуть позже.

Узакониванием жилых и нежилых построек в том числе через суде занимается команда квалифицированных юристов во главе с юристом Михаилом Новиковым.

На практике оказывается, что узаконить самострой вовсе не сложно. Опытные юристы утверждают, что фактически через пару месяцев вы сможете стать полноправным собственником определенного самовольно возведенного объекта.

Способы легализации самостроя:

• оформление задним числом;
• официальное обращение в комиссию;
• легализация через суд.

Оформление задним числом

При этом всю требуемую документацию на построенный объект недвижимости оформляют задним числом:

• исходно-разрешительную документацию (ИРД),
• разрешение на проведение строительных работ,
• получение акта государственной комиссии,
• иных документов, выданных как на пока еще не возведенный объект.

Официальное обращение в Комиссию

Для этого ответственное за возведение объекта лицо должно официально обратиться с заявлением в специальную Комиссию, осуществляющую пресечение самовольного строительства. В заявление должно говориться о возможности сохранения самостроя. Если Комиссия примет положительное решение, то оформляют разрешение на строительные работы и все требуемые для ввода объекта в эксплуатацию документы.

Легализация через суд

В данном случае к исковому заявлению о признании права собственности на самострой, вам надо будет приложить следующую документацию:

• Документы, подтверждающие факт строительства вами этой постройки (к примеру, договор на осуществление подрядных работ, счета с расходами на строительство, акт приемки работ и т.п.).
• Документы, свидетельствующие про то, что третьи лица на этот самовольно построенный объект никаких прав не имеют (к примеру, выписка из Единого гос.реестра прав на недвижимость, а также сделок с ней).

• Документы, содержащие технические характеристики возведенного объекта, где указан точный адрес (к примеру, выписка из Единого гос.реестра объектов градостроительной деятельности – ее выдает орган тех. инвентаризации недвижимого имущества и соответствующая адресная справка).
• Документы, подтверждающие соответствие самовольно построенного объекта противопожарным, техническим, экологически и санитарно-эпидемиологическим нормам.
• Документы, способные иным образом подтвердить тот факт, что сохранение этого самостроя не нарушает законные права, интересы третьих лиц (к примеру, письма от владельцев соседних участков, построек либо от совладельцев участка).

В случае, когда участок вам пока не принадлежит, но вы уже осуществили на нем самовольную постройку, надо будет подтвердить то, что эта земля скоро будет вам передана во владение.

Все вышеописанные действия актуальны для тех самостроев, строительство которых выполняется одновременно с оформлением всех требуемых объектов. Если же речь идет про строительство объекта небольшой площади, то здесь застройщик обычно не спешит с оформлением бумаг.

Самострой на своем участке

Если объект построен хозяином данного земельного участка, то признание его права собственности на этот самострой происходит довольно просто. Хозяин, пользователь либо арендатор участка после выполнения гос. регистрации автоматически превращается в собственника построенного на данном участке недвижимого имущества (если это не противоречит условиям договора либо иным нормативным актам).

Самовольное строительство на государственной собственности

При самовольном строительстве определенного объекта недвижимости на еще не принадлежащем вам участке, можно надеяться, что объект все же будет вам предоставлен в установленном судом порядке. Так, к примеру, если земельный участок является государственной либо муниципальной собственностью, не принадлежа ни юридическому, ни физическому лицу, то тому, кто возвел самострой, следует подать в суд исковое заявление о признании права собственности на него.

Возведение самовольной постройки на чужой земле

Если же земельный участок является частной собственностью, находясь в правомерном пользовании либо владении юридическим или физическим лицом, тогда право собственности на самострой могут признать за тем, кто его возвел. Но лишь при условии перехода соответствующих прав на этот участок земли либо его часть. Иначе право собственности на самострой закрепят за владельцем этого земельного участка.

Важно знать!

Необходимо обратить внимание на следующий факт. Если сохранение объекта самостроя нарушает законные интересы и права третьих лиц, либо же представляет угрозу для здоровья, жизни граждан, тогда о признании прав собственности на данную постройку и речи вестись не может. То же самое относится и к тем случаям, когда применение земельного участка под самострой противоречит разрешенному использованию. И при этом в изменении целевого предназначения земли было отказано.

Если вы не имеете разрешения на строительные работы, а также всей иной требуемой утвержденной проектной документации, то этот факт сам по себе являться основанием для отказа вам в иске на признание прав собственности на самострой не может.

Окончательным этапом легализации самостроя является оформление прав на участок под постройкой (если вы этого еще не сделали ранее) и гос. регистрация прав собственности на данный объект. Для такого оформления вам надо собрать некоторые документы. Их перечень мы приведем в следующей статье.

Мар 3, 2019 18:15

Государственная Дума в 2018 году неожиданно для всех собственников преподнесла сюрприз, который предусматривает упрощенный вариант легализации самостроя в 2019 году. Нередко граждане возводят даже на своих земельных участках строения, которые впоследствии признаются самостроем. Чтобы устранить этот пробел, был введен в действие ФЗ-340 в 2018 году. Скажем сразу, что если вы успеете до 1 марта 2019 года обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр, то это обойдётся вам «малой кровью», после 01.03.19 придется обращаться в суд, но шанс признать самостроем объектом недвижимости весьма высокий.

Какие условия для легализации самостроя

Обратимся к букве закона, точнее к ГК РФ статья 222, где указано само понятие самострой. Любое строительство здания, постройки, сооружения, осуществлённое с нарушением норм градостроительного кодекса, даже на своем участке признается самостроем. Прежде чем понять, как узаконить самострой в 2019 году , обратимся к вариантам легализации, которые могут быть по следующим критериям (п3, ст.222 ГК РФ):

• Самострой возведен на земельном участке, который принадлежит одному и тому же лицу, причем ЗУ ранее был поставлен на кадастровый учет и имеется право собственности у данного лица.
• Строение было осуществлено в соответствии с нормами права на строительство объектов.
• Нет угрозы жизни окружающим, а также не затрагиваются интересы третьих лиц.
• Органы власти, в том числе надзорные ведомства обороны, МЧС не имеют претензии к наличию возведённого объекта.

Упрощенный порядок легализации самостроя был предусмотрен еще с 1 января 2017 года, но только в августе 2018 году был принят ФЗ-340, который разъяснял порядок и принцип признания самостроя легальным объектом имущественного права.

Какие документы понадобятся для легализации самостроя

Можно разделить периоды признания самостроя на 2 периода – до и после 1 марта 2019 года. Для этого необходимо предъявить следующие документы:

• Удостоверение личности гражданина, который имеет право на легализацию самостроя.
• Согласие местных органов власти на ввод в строй самостроя (до 1 марта 2019 – не нужно заполнять Уведомление о начале и об окончании строительства). После этой даты действует общее правило признания самостроя объектом недвижимости – через Уведомления.
• Свидетельство о праве собственности владельца самостроя на земельный участок. Выписка из ЕГРН на землю должна указать, кто является собственником земли по закону в базе Росреестра.
• Технический план строения или его экспликацию. В данном случае нужен схематический план, который разрабатывает кадастровый инженер.

Кроме этого, если вы ранее прошли кадастровый учет ЗУ, но нет межевания или так называемого межевого плана, то необходимо провести эту операцию, иначе могут возникнуть затруднения с легализацией самостроя.

Легализация через суд

Если вам не удастся до 1 марта 2019 года пройти «легкую» легализацию, то в этом случае понадобится обращение в суд. Примечательно, что если ранее снести самострой могли по решению местных органов власти, то с августа 2018 года такое право возможно по судебному решению или определению.

Порядок взаимодействия с судом о признании легализации самостроя:

• Документ на наличие или отсутствие права собственности. В этом случае нужно оформить запрос в Росреестр. Допускается обращение в МФЦ или на сторонних кадастровых ресурсах (например, на нашем сайте).
• Подтверждение статуса земельного участка. Необходимо уточнить категорию землепользования. Если имеется разрешенная категория, то есть для строительства сооружений или ИЖС, тогда, если имеются иные доказательства, самострой может иметь юридическое признание права собственности.
• Доказательства и факты третьих лиц, что самострой не будет угрожать интересам и предоставлять угрозу жизни и здоровья. В этом случае необходимо письменное подтверждение и согласие ваших соседей об отсутствии претензий к вашему самострою.
• Письменное отсутствие претензий со стороны надзорных ведомств, в том числе обороны, МЧС к вашему строению. Этот факт необходим для такого самостроя, который возведён вблизи технологических и охраняемых объектов.
• Соответствие строения градостроительным нормам. Вам потребуется обращение в БТИ, а также в иные органы, которые разрабатывают технический план или схему для зданий и строений.

Обратите внимание, что составление иска должно быть оформлено не только по общим правилам, но и указаны ссылки на законы и правовые акты, которые могут позволить суду рассматривать недвижимость как полноценный объект права, несмотря на наличие в прошлом статуса самостроя.

Как показывает практика последних недель, суды признают самострой объектом недвижимости, однако в некоторых случаях требуется доказательство статуса объекта недвижимости. Так, некоторые судебные инстанции запрашивают сведения по санитарным, противопожарным нормам, а также соответствии по гигиеническим нормам. Таким образом, нужно отметить, что признание самостроя недвижимостью в каждом конкретном случае следует рассматривать индивидуально. Рекомендуем оформлять исковые заявления совместно с опытным юристом, имеющий практический опыт работы в сфере недвижимости. По окончании судебного разбирательства и признания самостроя недвижимостью, необходимо обратиться в Росреестр, чтобы документально зафиксировать ваше право на самострой.

Владение самостроем не только незаконно, но и невыгодно. Если дом, гараж или другие сооружения не оформлены в собственность, их не получится продать, обменять, подарить, завещать. Читайте в этой статье, как узаконить самовольную постройку, на каких условиях и сколько это стоит.

Что такое самовольная постройка (самострой)

Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка на собственном участке - это здание, строение либо иное сооружение, обладающее следующими признаками:

• стоит на земле, целевое назначение которой не допускает строительства на ней конкретного объекта;
• стоит на земле, которая не была предоставлена в законном порядке;
• построено без получения соответствующих разрешений;
• построено с нарушением строительных и градостроительных норм и правил.

Варианты узаконения самовольной постройки

Из-за сложности получения всех необходимых разрешений на строительство некоторые прибегают к возведению самостроев. Люди надеются, что в будущем смогут их легализовать с меньшими усилиями. Сделать это они могут двумя способами, но нужно, чтобы земля находилась в собственности у человека. Если она арендована, узаконить самострой не получится.

Наиболее простой способ - узаконение постройки в административном порядке. Если не получится, придется готовить исковое заявление в суд.

Инструкция по легализации самостроя в административном порядке

В ст. 222 ГК РФ предусмотрено узаконение самовольных построек «в ином установленном законом порядке», то есть без обращения в суд. Эта формулировка в кодексе не поясняется, но речь идет о « ». Она предполагает регистрацию прав собственности в упрощенном порядке.

Регистрация земельного участка

Вначале необходимо поставить участок на регистрационный учет. Человек должен подать в Росреестр документы, подтверждающие права собственности либо пользования землей:

• договор купли-продажи;
• постановление местных властей о выделении участка земли;
• справку от местной администрации;
• выписку из хозяйственной книги.

Также для оформления земельного участка в собственность придется заплатить госпошлину. Ее размер составляет 200 руб.

Регистрация прав собственности на недвижимость

Второй этап - постановка на регистрационный учет строения, находящегося на земельном участке. Здесь также необходимо придерживаться определенного алгоритма.

Если органами местного самоуправления был установлен факт самовольной постройки, то они имеют право принять решение о ее сносе в случае:

• если объект был возведен на земельном участке, который не предоставлен в установленном порядке для этих целей;
• если земельный участок под строением расположен в зоне с особыми условиями использования территорий или на территории общего пользования;
• если самострой возвели в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Если самострой - жилой дом, возведенный на участке, предназначенном для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства (узнайте нормы застройки участка для ИЖС), следует подать заявление в территориальный отдел Росреестра. К нему нужно приложить документы:

• квитанцию об уплате госпошлины (200 руб.);
• копию паспорта;
• доверенность (если заявитель действует через доверенное лицо);
• кадастровый паспорт на объект строительства (заказывается отдельно в кадастровой палате при Росреестре). Как получить кадастровый паспорт на дом, читайте в статье ;
• правоустанавливающий документ на землю (он не потребуется, если информация об участке уже занесена в ЕГРП).

Предоставлять разрешение на строительство и ввод дома в эксплуатацию закон не требует до завершения «дачной амнистии». На данный момент ее действие продлено до 1 марта 2018 г.

Порядок действий при легализации самостроя через суд

Если регистрирующий орган выносит отказ, то легализация самовольной постройки производится в судебном порядке на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ. У этой процедуры также есть установленный законом порядок.

Этап №1. Выяснение возможности оформления самостроя в собственность. Должны соблюдаться следующие условия:

• на земельном участке разрешено вести строительство конкретных объектов;
• постройка соответствует параметрам, указанным в документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки;
• при сохранении постройки не будут нарушены права и законные интересы третьих лиц и не будет создано угрозы жизни и здоровью людей.

Стоит отметить: при легализации жилого дома нарушением прав других лиц могут считаться случаи, когда стены дома расположены на спорной территории, чересчур близко к соседнему дому, либо когда самострой препятствует проезду или проходу к чужой собственности.

Этап №2. Составление искового заявления о признании права собственности на самострой. В нем необходимо указать:

• вид права на участок земли;
• вид постройки;
• лицо, которое возвело самострой;
• описание причин, по которым постройка оказалась самовольной (не получены разрешения).

В исковом заявлении следует четко указать, что при строительстве не допускалось серьезных нарушений строительных и градостроительных норм и правил, а само сооружение не нарушает прав и законных интересов, не создает угрозы для жизни и здоровья окружающих.

Также нужно описать действия, которые предпринимались ранее для узаконения самовольной постройки. Здесь следует указать факты обращений за разрешениями на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, а еще обязательно сообщить об отказе уполномоченного органа в выдаче этих документов.

В исковом заявлении нужно указать ответчика. Им станет орган местного самоуправления, на чьей территории расположен самострой.

Этап №3. Сбор документов. Нужно подготовить:

Дополнительно

Если во время проверки документов выяснится, что в процессе строительства были допущены нарушения, то скорее всего постановлением суда собственника обяжут их устранить, и только после подтверждения специалистами устранения этих нарушений признают право собственности на самострой.

• копии искового заявления для ответчика и третьих лиц;
• документ-подтверждение права на земельный участок (права собственности, постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения);
• документ-подтверждение наличия на земле самостроя (акт обследования, документы из БТИ);
• документальные доказательства того, что объект возведен без серьезных отклонений от строительных и градостроительных норм, не создает угрозу для жизни и здоровья, не нарушает права и законные интересы третьих лиц (заключение, акт обследования МЧС, СЭС, управления архитектуры);
• документы-подтверждения попыток легализации самостроя (справки от уполномоченных органов об обращении за разрешением на строительство, отказ в его выдаче);
• квитанцию об уплате госпошлины (ее размер составляет 4% от стоимости самостроя, которую определяет БТИ);
• нотариальную доверенность (если в суде от имени владельца самостроя будет выступать представитель).

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольная постройка - это здание, сооружение или другое строение, возведенное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенное или построенное без получения на это необходимых согласований, разрешений, в том числе с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Виды самовольного строительства

Самый распространённый вид самостроя в Москве - это самовольная реконструкция - когда происходит изменение параметров существующего здания, появляются так называемые пристройки, надстройки, в том числе мансардные этажи, антресоли, переоборудование чердаков и подкровельного пространства и т. д.

В последнее время появилась тенденция самовольной реконструкции складских или бывших производственных зданий, т. е. когда внутри одноэтажного здания с высотой обычно 10–12 метров обустраивают 2 или 3 этажа внутри, называя это антресолью, не увеличивая при этом общую высоту здания и площадь застройки, при этом увеличивая общую полезную площадь здания в 2–3 раза.

Второй вид самостроя - это самовольное строительство , то есть возведение с нуля, когда на пустом месте строят здание без разрешения на строительство, либо, когда сносят старое здание, а на его месте строят новое, большей площади и этажности.

Постановления Правительства Москвы №819-ПП и №829-ПП

Правительством Москвы приняты два ключевых постановления, касающиеся борьбы с самостроями в Москве и регулирующие порядок принятия и реализации решений в отношении самостроев:

1. Постановления Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. N819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».
2. Постановление Правительства Москвы от 8 декабря 2015 г. N 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы».

Помимо этого, 03 августа 2018 г. принятФедеральный закон N 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»»,согласнокоторому предусматривается снос самовольно возведённых (реконструированных) объектов только по решению суда . Также у правообладателя появилась возможность привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями (легализовать или узаконить). На это отводится срок от 6 месяцев до 3 лет. В результате на такую постройку может быть оформлено право собственности.

Сейчас Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости в г. Москве (ГИН) проводится планомерная работа по выявлению и пресечению фактов самовольного строительства или реконструкций объектов недвижимости. При выявлении признаков самовольного строительства, сотрудниками Госинспекции по недвижимости составляется соответствующий акт, фиксирующий данные нарушения, который направляется собственнику и в Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ). В случае если собственник не предпринимает никаких действий по узакониванию самостроя, ДГИ подает на правообладателя земельного участка в суд за использование земельного участка не по назначению и с требованием о сносе здания.

Порядок узаконивания (легализации) самостроя

Согласование объектов самовольного строительства или незаконной реконструкции в Москве возможно одним из двух способов:

1. В административном порядке - через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) - это наиболее эффективный метод узаконивания объекта, данная процедура значительно проще и короче по срокам, чем судебный процесс.

Процесс узаконивания начинается с подачи заявления на имя Заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М.Ш. с просьбой рассмотреть вопрос о сохранении объекта недвижимости в существующих объемах. После этого Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости (ГИН) проводится процедура обследования объекта и земельного участка, на котором он расположен, направляются запросы в другие инстанции (Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ), Москомархитектура, Префектура, Мосгоргеотрест и т. д.) с целью формирования «общей картины» для вынесения вопроса на рассмотрение ГЗК.

ГЗК, рассмотрев Ваше обращение на заседании Рабочей группы, может принять решение:

• «положительное» - о сохранении объекта путём прохождения собственником ряда мероприятий по узакониванию (легализации), в том числе оплаты штрафа в бюджет города;
• «отрицательное» - о передаче дела в суд с требованием о сносе объекта или возврату в первоначальное состояние - если выявлены какие-либо нарушения, риски и т. д. или если собственник объекта не принимает дальнейшие условия по узакониванию (легализации), а также оплате штрафа.

При принятии ГЗК положительного решения, т. е. о сохранении объекта, вносятся изменения в ПЗЗ и оформляется ГПЗУ с новыми параметрами строительства, разрабатывается и согласовывается проектная документация на объект, получается разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Параллельно переоформляются земельные отношения с городом - вносятся изменения в Договор аренды земельного участка в части изменения параметров объекта и вида его разрешенного использования (при необходимости).

1. Узаконивание через суд. Часто собственники начинают узаконивание самостроя через суд не по своей инициативе, а когда становятся ответчиками по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ДГИ).

Метод узаконивания самостроя через суд мы используем крайне редко, только если видим и понимаем, что решение суда может быть в нашу пользу. В противном случае, если очевидно, что ситуация безнадежная и судебный процесс может быть проигран, мы не беремся за данный вопрос.

Процесс узаконивания самостроя через суд отличается от узаконивания через ГЗК только тем, что у Вас на руках будет судебное решение о возможности узаконить Ваш самострой, в т. ч. получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и внести изменения в Росреестр, но только в том случае если объект не нарушает права третьих лиц, не представляет опасность жизни и здоровью, и построен согласно градостроительным нормам и правилам. При этом не будет гарантий того, что Москомархитектура согласует архитектурно-градостроительное решение (АГР) Вашего самостроя, без которого невозможно будет получить разрешение на строительство.

Важно! Согласование самостроя в Москве, вне зависимости от вида строительства, т. е. вне зависимости от того сделана незаконная реконструкция или незаконное строительство объекта с нуля, выполняется в одном и том же порядке.

Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)

Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы (ГЗК) - специализированный орган, созданный на основании Постановления Правительства Москвы №1019-ПП от 16.11.2010г. «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» для решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия.

Решения ГЗК принимает на заседаниях рабочих групп, которые проводятся в закрытом режиме по мере необходимости, но не реже 2-х раз в месяц под председательством Мэра Москвы - Собянина С. С. или заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М. Ш.

В круг вопросов, находящихся в компетенции ГЗК, входят:

1. Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области градостроительной деятельности, в том числе:

• о необходимости внесения изменений в Генплан г. Москвы;
• о необходимости внесения изменений в ПЗЗ;
• о необходимости подготовки проектов планировки территории;
• о необходимости подготовки и об одобрении проектов межевания территории;
• об отмене ранее выданных ГПЗУ и т. д.

• об изменении цели предоставления земельных участков;
• о применении штрафных санкций в связи с ненадлежащим исполнением обязательств, содержащихся в договорах аренды (пользования) земельных участков;
• об условиях осуществления компенсации (возмещения) правообладателям подлежащих освобождению земельных участков и (или) подлежащих сносу иных объектов недвижимого имущества и т. д.

В настоящее время практически 90 % случаев, связанных с любым видом земельно-имущественных отношений с городом, проходят через ГЗК, в частности:

• оформление или переоформление земельных отношений с городом;
• узаконивание (легализация) самостроя;
• смена функционального назначения здания;
• изменением ВРИ земельных участков и т. д.

Сроки узаконивания (легализации) незаконного строительства

Узаконивание (легализация) самостроя в Москве в административном порядке, т. е. через ГЗК, в среднем длится 3–6 месяцев, в сложных случаях - от 6 до 18 месяцев. В судебном порядке эта же процедура может растянуться на годы.

Последствия строительства здания без разрешений и согласований

Оплата штрафов за незаконное строительство

Невозможно получить Разрешение на строительство и Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Невозможно провести регистрационные действия (нельзя зарегистрировать и продать)

Расторжение Договора аренды земельного участка (в случае аренды у города)

Отсутствие компенсации при сносе (в случае реновации территории района)

Снос незаконно построенного здания (согласно Постановлению Правительства Москвы №829-ПП от 08.12.2015г.)

В каких ситуациях узаконить (легализовать) самострой невозможно?

Таких ситуаций немного:

• Нарушены права третьих лиц.
• Объект представляет опасность жизни и здоровью.
• Согласно градостроительной документации, на данном земельном участке невозможно строительство данного вида объектов.
• Объект уже попал в Постановление Правительства Москвы N 829-ПП и подлежит сносу.

Если Вы допустили ситуацию, что Госинспекция по недвижимости узнала о Вашем самострое, будьте готовы к тому, что объект может попасть в перечень 819-ПП, т. е. с дальнейшей перспективой сноса, если не предпринимать никакие действия. Исключение из 819 Постановления возможно, однако все случаи индивидуальны.

К сожалению, если объект самостроя попадает в Постановление Правительства Москвы N829-ПП от 08.12.2015г., то мы уже не сможем ничем помочь. Такие случаи бывают крайне редко, только если собственники своими действиями или бездействием допускают его попадание в 829-ПП.

Ответственность за незаконное строительство или реконструкцию

Собственнику объекта самовольного строительства стоит опасаться не только ответственности за совершенное правонарушение, но и ситуации, в которой он может и вовсе оказаться без своего объекта на вполне законных основаниях. Так при осуществлении самовольного строительства собственник и привлекаемые им лица могут совершить несколько правонарушений, за которые предусмотрена ответственность в виде штрафа. Это может быть:

1. Нецелевое использование земельного участка в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ.
2. Строительство или реконструкция без разрешения в соответствии со ст.9.5 КоАП РФ.
3. Невыполнение предписаний Госстройнадзора в соответствии со ст. 19.5 КоАП РФ и т.д.

Согласно законодательству РФ и действующей судебной практике самовольная постройка или самострой, подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, или иной документацией, лицом, осуществившим ее за свой счет.

Помощь в узаконивании (легализации) самостроя

Узаконивание (легализация) самостроя - процедура сложная и достаточна долгая. Даже при наличии всех имеющихся документов и разнообразных разрешений объект может оказаться в списке под снос, т. е. попасть в Постановление Правительства Москвы N829-ПП. Поэтому чем раньше приступить к процессу легализации, тем эффективнее и дешевле он окажется.

Мы беремся за узаконивание самостроя только в том случае, если понимаем, что можем помочь, т. е. видим конечный результат, который будет устраивать Заказчика. В любом случае, перед подписанием договора Заказчику будут озвучены все возможные пути согласования объекта.

Этапы работ

Анализ документации

Анализ правоустанавливающих документов, выявление возможности или невозможности узаконивания (легализации) самовольного строительства.

Проектные работы

Разработка проектной документации: буклета для обоснования внесения изменений в ПЗЗ.

Оплата штрафа

Оплата штрафа за незаконное строительство (реконструкцию) здания (при наличии Предписания ГИНа) или получение официального ответа ГИНа об отсутствии признаков самовольного строительства.