Пользование жилым помещением по договору пожизненного содержания. Жилищное право россии

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

• 1. Комментируемая статья посвящена пользованию на основании гражданско-правового договора: пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 - 605 ГК РФ). Речь идет о пользовании жилым помещением, предоставленным плательщиком ренты для обеспечения потребности в жилище получателя ренты (или) указанного им в договоре третьего лица (лиц). Подробнее о договоре пожизненного содержания с иждивением см. коммент. к ст. 30.
• 2. На лиц, пользующихся жилым помещением, предоставленным новым собственником жилья (плательщиком ренты), распространяются по общему правилу условия, установленные ст. 33 ЖК РФ. Если договором пожизненного содержания с иждивением предусмотрены иные условия, то должны соблюдаться условия заключенного договора, а не положения комментируемой статьи.

Статья 35. Выселение граждан, право пользования жилым помещением которых прекращено или нарушающих правила пользования жилым помещением

• 1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
• 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

Статья 34 ЖК РФ устанавливает порядок пользования жилым помещением, которое предоставляется гражданину на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Понятие договора пожизненного содержания с иждивением содержится в п.

1 ст. 601 ГК РФ, согласно которому, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина (получателя ренты) или указанного им третьего лица.

Статья 34 ЖК РФ посвящена правам получателя ренты, передавшего свое жилое помещение в счет пожизненного содержания с иждивением. Этот гражданин, так же, как и получатель наследственного отказа, вправе свободно и наравне с собственником пользоваться жилым помещением. Кроме того, он также несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, возникающим в связи с использованием жилого помещения. Иной порядок отношений собственника и получателя ренты может быть предусмотрен договором пожизненного содержания с иждивением. Если договором пожизненного содержания с иждивением предусмотрены иные условия, то должны соблюдаться условия заключенного договора, а не положения ст. 34 ЖК РФ.

Прекращение пожизненного содержания с иждивением возможно только в соответствии с нормами гражданского законодательства (ст. 605 ГК РФ):

В случае смерти получателя ренты;

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств.

В последнем случае расторжение данного договора осуществляется в судебном порядке.

Приведем пример судебной практики. В данном примере истица хотела расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением на основании условия ст. 605 ГК РФ - существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств.

Истица Гостева П.И. обратилась в суд с иском к Медведевой О.Н. о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением от года, выселении Медведевой О.Н. из квартиры, расположенной по адресу, обязывании Семикаракорского отделения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу за Медведевой О.Н.

В обоснование своих требований истица указала, что ей на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу. года. Между ней и Медведевой О.Н. был заключен договор ренты квартиры на условиях пожизненного содержания с иждивением. Договор был удостоверен нотариусом ЗГФ и зарегистрирован в реестре за N 1-3793. Ответчик Медведева О.Н. зарегистрировала договор в УФРС. Согласно условиям договора ренты Гостева П.И. передала ответчику Медведевой О.Н. в собственность квартиру, расположенную по адресу: , состоящую из одной жилой комнаты общей площадью 27,3 кв. метров, жилой площадью 16,0 кв. метров, стоимость квартиры составляет рублей.

В соответствии с указанным договором ответчик Медведева О.Н. приняла на себя обязательство осуществлять пожизненное содержание Гостевой П.И., обеспечивая ее питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью, сохранив при этом за Гостевой П.И. в пожизненном бесплатном пользовании квартиру (п.4 договора), при этом ежемесячная помощь пожизненного содержания с иждивением определена в размере двух минимальных размеров оплаты труда (п. 5 договора). В течение всего периода действия вышеуказанного договора ответчик не исполняла свои обязанности, помощи Гостевой П.И. не оказывала. Поселившись в данной квартире, через год после заключения договора, Медведева О.Н. стала вести себя недостойно - кричать на Гостеву П.И.. Медведева О.Н. может замахнуться на Гостеву П.И., пригрозить ей, забирает у нее деньги. Кроме того, Гостева П.И. из собственных средств оплачивала коммунальные услуги, сама обеспечивала себя питанием, одеждой, то есть Медведева О.Н. как сторона договора пожизненного содержания с иждивением не исполняла взятые на себя обязательства, в том числе не поддерживала переданную ей в собственность квартиру в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Суд на основании установленных данных решил:

В удовлетворении исковых требований Гостевой П.И. к Медведевой О.Н. о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением от года, выселении Медведевой О.Н. из квартиры, расположенной по адресу, обязывании Семикаракорского отделения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу за Медведевой О.Н.- отказать1.

Суд отказал истице в удовлетворении ее исковых требований т.е. в расторжении договора пожизненного содержания с иждивением в связи с тем, что она не смогла доказать, что Медведева О.Н. как сторона договора пожизненного содержания с иждивением не исполняла взятые на себя обязательства, в том числе не поддерживала переданную ей в собственность квартиру в надлежащем техническом и санитарном состоянии т.е. существенно нарушала условия долговора.

Договор пожизненного содержания с иждивением предусмотрен параграфом 4 главы 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением» ГК РФ. В соответствии с данным договором получатель ренты, являющийся физическим лицом, передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщику ренты, который приобретает обязанности по пожизненному содержанию с иждивением данного гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ) .

К рассматриваемому договору применяются правила параграфа 3 о пожизненной ренте и общие положения о ренте и пожизненном содержании (параграф 1 гл. 33 ГК РФ).

Несмотря на то, что получатель ренты с момента перехода права на жилое помещение (его регистрации) больше не является собственником жилья, он продолжает пользоваться жилым помещением, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Прекратить право пользования жилым помещением гражданина - получателя ренты можно только с его согласия, а также в случае предоставления ему другого жилого помещения для проживания.

В соответствии с ЖК РФ право пользования жилым помещением гражданина, пользующегося таким помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, относится к вещным правам (ст. 34 ЖК РФ) и регулируется по аналогии с правом лиц, пользующихся жилым помещением на основании завещательного отказа.

Таким образом, получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением обладает равными с плательщиком ренты - собственником жилого помещения правами в части пользования. Кроме того, если получатель ренты является дееспособным лицом, то он несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением.

Объем прав лица, пользующегося жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, так же как и у большинства других рассмотренных нами лиц, пользующихся жилым помещением на основании ограниченных вещных прав, состоит в наличии у них правомочия пользования. Законодатель не наделяет данных лиц возможностью распоряжаться жилым помещением, правом вселять в жилое помещение третьих лиц без согласия собственника и возможностью передавать свое право пользования третьим лицам. Как и остальные лица, пользующиеся жилым помещением на основании ограниченных вещных прав, лицо, пользующееся жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, вправе зарегистрировать в данном жилом помещении своих несовершеннолетних детей. Регистрация иных лиц независимо от того, состоят ли они в родственных отношениях с получателем ренты, допускается только с согласия собственника.

Право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа и на основании договора пожизненного содержания с иждивением можно охарактеризовать как личное и неотчуждаемое право. Законодатель устанавливает, что данное право действует в пределах срока жизни пользователя (а в случае установления определенного срока в завещании или договоре пожизненного содержания с иждивением - в течение такого срока). Право пользования жилым помещением на основании пожизненного содержания с иждивением, как и право пользования на основании завещательного отказа, обладает важным признаком вещного права, которое отсутствует у членов семьи собственника, - правом следования. Наличие данного права предполагает, что ограниченное вещное право рассматривается как обременение права собственности, которое сохраняется на всем протяжении существования вещи независимо от перехода данной вещи к новому собственнику. В отношении вопроса о пользовании жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением и завещательного отказа отсутствует возможность применения к данным лицам положений п. 4 ст. 31 ЖК РФ и п. 2 ст. 292 ГК РФ.

Кроме того, лицо, пользующееся жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, вправе, как и отказополучатель, произвести государственную регистрацию своего права в установленном порядке.

• В данном параграфе рассматривается только право пользования, возникающеена основании договора пожизненного содержания с иждивением. Подробно о договорепожизненного содержания с иждивением рассказано в параграфе 8.5 учебника.

Особенности ренты пожизненного содержания

Договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает передачу собственником недвижимости, в частности жилого помещения, другому лицу. Субъектами правовых отношений выступают собственник - получатель ренты на законных основаниях, и лицо, которому передано жилище - плательщик ренты или рентодатель. За передачу своего имущества плательщику, получатель приобретает пожизненное финансовое содержание с иждивением.

Получатель ренты теряет положение собственника, но имеет право пользоваться без ограничений жилым помещением. Также важно отметить, что получатель ренты обладает правом пользования жилым помещением до конца своей жизни. В случае, когда гражданин заключает с получателем ренты договор на пользование жилым помещением, ему открывается право на такое пользование, равное праву прежнего собственника. Вместе с правами гражданин приобретает и несет наравне с получателем солидарную совместную ответственность по обязательствам, относящимся к содержанию имущества в надлежащем состоянии и недопущению нарушений законодательства.

Для того чтобы обеспечить взаимодействие сторон договора в границах правового поля, законом предусматривается четкий процесс заключения и оформления договорных отношений, их порядок, прекращение или расторжение, а также права, обязанности и ответственность сторон.

Отличительные черты договора ренты

Договор пожизненного содержания с иждивением возможно заключить только в отношении гражданина - физического лица, или нескольких физических лиц. Второй стороной по договору выступает физическое лицо, а в некоторых случаях юридическое, если его деятельность не противоречат смыслу такого соглашения. Договор действует на протяжении всей жизни человека, получающего содержание, или нескольких людей, если получателей ренты двое и более. Если получатель не один - платежи разделяются на всех получателей в равном размере и плательщик несет ответственность за исполнение обязательств перед каждым из них. В случае смерти получателя ренты, причитающийся ему платеж разделяется равными долями между другими получателями. Денежное содержание и любые выплаты заканчиваются со смертью последнего из получателей ренты.

Платежи вносятся рентодателем каждый месяц, если другие условия не установлены договором между плательщиком и получателем платежей. Оплата производится денежными суммами, которые подлежат регулярной индексации, отчисляемыми получателю ежемесячно. Основанием для увеличения сумм платежей и объема материальной помощи является увеличение МРОТ. Также плательщик должен предоставлять получателю материальное обеспечение и организовать получение им услуг. Расторгается договор по соглашению сторон, возможно расторжение в судебном порядке.

Особенностью договора ренты является возможность оформить соглашение в отношении третьих лиц. Например, взрослые дети могут заключить такое соглашение, для обеспечения достойного уровня жизни своих пожилых родителей, которые смогут пользоваться жильем и получать материальную помощь.

На протяжении всего периода действия договора жилое помещение защищено от сделок, меняющих его статус: продажи, аренды, мены и др. по самовольному решению плательщика ренты, без согласия получателя. И напротив, ответственность за исполнение обязанностей по оплате коммунальных услуг и оплата других счетов за содержание жилого помещения, лежит на рентодателе.

Обязанности рентодателя

Перечень основных обязанностей плательщика определяется положениями главы 33 ГК РФ, однако, данный список не является исчерпывающим и может быть изменен в сторону увеличения обязанностей плательщика ренты по соглашению сторон.

Гражданском законом установлено, что плательщик обязан не только выплачивать получателю денежные суммы в установленном объеме без задержек, но и обеспечивать достойный уровень его жизни посредством покупки одежды, еды, других материальных объектов, в которых есть необходимость.

Плательщик оплачивает и услуги, необходимые получателю, например, медицинские, транспортные, услуги по ремонту жилого помещения. Принятие мер к обязательной государственной регистрации права пользования помещением получателем по его требованию - обязанность плательщика. Рентодатель не может ограничивать получателя в пользовании помещением, если такое пользование предусмотрено договором.

Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает обеспечение рентополучателя в период его жизни, но также возможно в договоре обговорить и получение ритуальных услуг.

Права плательщика ренты

Основным правом, которым наделяет плательщика закон, является получение им конкретного имущества: жилого дома, квартиры, земельного участка или другого вида недвижимости. Плательщик наделен правом получить это имущество в собственность на основании договора, заключенного с получателем и должным образом оформленного, если условия соглашения исполняются и нет оснований для его расторжения.

Как полноправная сторона договора плательщик имеет право и может требовать добросовестного исполнения договора второй стороной. Поскольку законом плательщик ренты защищен в меньшей степени, чем получатель, для обеспечения своей безопасности и подтверждения исполнения обязательств плательщику рекомендуется документировать и сохранять все документы, подтверждающие исполнение обязательств.

Следует отметить, что в ситуациях, когда при отчуждении имущества нарушаются условия договора ренты, плательщик несет ответственность по договорным обязательствам перед получателем на дополнительных, субсидиарных условиях.

В случае нарушения новым собственником условий договора ренты и ухудшения условий получателя ренты, ответственность за нарушение несет не только новый собственник, обязательства прежнего собственника не прекращаются, кроме того, получатель может потребовать расторжения договора с возмещением убытков.

В качестве примера субсидиарной ответственности по договору ренты можно рассмотреть ситуацию: если плательщик ренты систематически задерживает платежи, или отказывается от выполнения предписанных договором обязанностей, получатель обращается к нему с требованием о выплате долга, а если новый собственник (плательщик) отказывается выполнять условия требования, получатель вправе обратиться к предыдущему собственнику за уплатой долга и закон в этом случае защищает именно плательщика, наделяя прежнего собственника обязанностью удовлетворить предъявляемые требования.

Суть обременения рентой

Под обременением следует понимать определенные ограничения, вытекающие из смысла заключаемых договоров. При заключении договоров ренты право получателя на пользование недвижимостью обременено правом собственности на объект плательщика. Юридической характеристикой ренты также является обременение права собственности плательщика.

В ситуации, когда плательщик ренты отчуждает недвижимое имущество, а это возможно только с согласия получателя, договорные обязательства плательщика становятся обязательствами приобретателя. Плательщик обязан уведомить приобретателя об обременении недвижимости рентой, отсутствие такого предупреждения приводит к признанию сделки недействительной и ее расторжению.

Основания прекращения пользования жилым помещением

Российский закон защищает получателя ренты и охраняет его права, ведь к заключению таких договоров обращаются, как правило, престарелые люди, находящиеся в тяжелом материальном положении. Для обеспечения безопасности получателя и безоговорочного, ответственного выполнения положений договора плательщиком, закон наделил получателя ренты широким перечнем прав.

При нарушениях условий договора получатель содержания имеет все основания для обращения в суд с заявлением о расторжении договора и возвращении имущества в собственность. В случае удовлетворения судом требований истца, его право пользования имуществом во время действия договора ренты видоизменится, к нему присоединятся все права, которыми закон наделяет собственников.

К основаниям для расторжения договора относятся просрочка платежей сроком более 12 месяцев, переход в собственность нескольких лиц имущества под выплату ренты, неисполнение установленных договором обязательств по обеспечению выплат, финансовая несостоятельность плательщика. При наличии данных факторов в требовании истца, договор подлежит расторжению. Права получателя ренты и обязательства рентодателя прекращаются со смертью получателя.

В соответствии со ст. 34 Жилищного кодекса РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.
Иными словами, гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением:
- пользуется данным жилым помещение наравне с собственником данного жилого помещения;
- несёт солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.
В силу п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним.
Если основанием пользования гражданином жилым помещением является договор пожизненного содержания с иждивением, то получатель ренты имеет право пользоваться жилым помещением наравне с собственником такого помещения. В качестве жилого помещения, предоставляемого в пользование получателя ренты, может выступать как жилое помещение, переданное по договору ренты, так и иное жилое помещение, принадлежащее плательщику ренты на праве собственности или права на которые приобретены последним для предоставления в пользование получателя ренты. При этом плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

Еще по теме 4. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением:

1. § 3. Право частной собственности на помещения, здания, строения и предприятия
2. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, совместно проживающих с ним
3. Комментарий к статье 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением
4. ТЕМА 10. ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК, ВЛЕКУЩИХ ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ