Основание признания залога недвижимости недействительным. Признание договора залога недействительным - план действий и консультация юриста
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании недействительными договора займа и договора залога квартиры (ипотеки)
02.02.2015 г. я заключил с Ответчиком договор займа (прилагаю), согласно которому получил денежные средства в сумме 1 500 000 рублей сроком на 12 месяцев под 30 % годовых. Однако фактически мной было получено 1 492 537,31 руб ., что подтверждается расходным кассовым ордером от 03.02.2015 г. (прилагаю).
Согласно п.2.3 договора займа в качестве обеспечения исполнения заемных обязательств между мной и ответчиком был заключен договор залога от 02.02.2015 г. (прилагаю), в котором объектом обеспечения являлась квартира по адресу: г. Москва, ул. Московская, д.1 – 11, принадлежащая мне на праве собственности на основании договора купли-продажи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (прилагаю).
Считаю, что указанные договор займа и договор залога являются недействительными по следующим основаниям.
- В соответствии с ч.1-2 ст.10 Закона РФ «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
В соответствии с ч.3 ст.10 Закона РФ «Об ипотеке» при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
Таким образом, в силу ч.3 ст.10 Закона РФ «Об ипотеке» договор займа от 02.02.2015 г. подлежит государственной регистрации. Однако договор займа в установленном порядке зарегистрирован не был , что подтверждается выпиской из ЕГРП (прилагаю)
На основании ст.10 Закона РФ «О залоге» считаю, что несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность договора займа от 02.02.2015 г.
- Согласно п.2.4 договора займа, п.1.1 договора залога стоимость предмета залога определена в размере 3 000 000 рублей.
Однако рыночная цена указанной квартиры существенно превышает цену, установленную договором займа от 02.02.2015 г, договором залога от 02.02.2015 г., составляя не менее 12 000 000 руб.
В соответствии с ч.1 ст.9 Закона РФ «Об ипотеке» условие о цене квартиры является существенным условием договора.
В соответствии с ч.3 ст.9 Закона РФ «Об ипотеке» оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Однако, учитывая, что установленная договором цена существенно ниже рыночной считаю, что это условие является основанием для признания договора залога кабальной сделкой.
В соответствии с ч.3 ст.179 Гражданского кодекса РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В соответствии с ч.4 ст.179 Гражданского кодекса РФ если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 – 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 Гражданского Кодекса РФ. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной.
В соответствии с ч.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с ч.2 ст.167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Во исполнение договора займа я уплатил ответчику следующие денежные средства:
- 16.11.2014 – 6 164 руб., что подтверждается чеком о безналичной оплате услуг от 16.03.2015 (прилагаю);
- 02.12.20.14 – 37 500 руб., что подтверждается чеком о безналичной оплате услуг от 02.04.2015 (прилагаю);
- 26.12.2014 – 1 000 000 руб., что подтверждается кассовой подписью от 26.05.2015 на заявлении на перевод денежных средств (прилагаю);
- 05.02.2015 – 37 500 руб., что подтверждается чеком о безналичной оплате услуг от 05.06.2015 (прилагаю);
- 26.02.20.15 – 37 500 руб., что подтверждается чеком о безналичной оплате услуг от 26.07.2015 (прилагаю).
Таким образом, всего мной было уплачено ответчику 1 118 664 руб.
Учитывая, что договор займа от 02.02.2015 г. и договор залога от 02.02.2015 г. были заключены мной для удовлетворения моих личных потребностей, считаю, что к возникшим из них отношениям подлежит применению законодательство о защите прав потребителей – Закон РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1. В соответствии с ч.3 ст.17 Закона о защите прав потребителей потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах.
На основании изложенного и в соответствии со ст.10 Закона РФ «Об ипотеке», ст.167, ст.179 Гражданского кодекса РФ, ст.17 Закона о защите прав потребителей,
ПРОШУ СУД:
- Применить последствия недействительности договора займа от 02.02.2015 г., обязав стороны возвратить все полученное в натуре, а именно обязать ответчика вернуть истцу денежные средства в сумме 1 118 664 руб.
- Применить последствия недействительности договора залога от 02.02.2015 г., обязав стороны возвратить все полученное в натуре.
- Признать недействительной запись о наличии обременения в виде ипотеки права собственности истца на квартиру по адресу: г. Москва, ул. Московская, д.1 – 11.
В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона Российской Федерации “О защите прав потребителей” и пп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по всем искам, связанным с нарушением их прав, если цена иска не превышает 1000000 рублей. В случае, если цена иска превышает эту сумму, потребитель уплачивает государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 настоящего Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1000000 рублей. На основании изложенного, прошу суд определить госпошлину, подлежащую уплате по настоящему исковому заявлению, в сумме 594 руб.
Приложения:
- Договор займа
- Договор залога
- Свидетельство о государственной регистрации права
- Расходный кассовый ордер
- Чеки о безналичной оплате услуг
- Заявление на перевод денежных средств
- Выписка из ЕГРП
- Исковое заявление – копия для ответчика
Договор залога недвижимости, с точки зрения судебной практики, достаточно непростой. И нередко договор залога недвижимости становится для гражданина роковым, ввиду лишения его единственного жилья. Подробнее о том, как признать недействительным договор залога недвижимости, расскажет адвокат Олег Сухов ( « Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.
Основания
Для признания недействительным договора залога недвижимого имущества гражданин вправе пользоваться общими основаниями, которые предлагаются действующим законодательством.
1. Отсутствие нотариально оформленного согласия супруга на распоряжение объектом недвижимого имущества, если оно является совместно нажитым имуществом. Если это требование не соблюдено, то договор считается ничтожным.
2. Не соблюдена форма договора, так как договор нотариально не удостоверен.
3. Обман и заблуждение - часто встречающиеся основания для признания недействительным договора залога недвижимого имущества. Правда доказать эти основания трудно, нужно иметь достаточно веские основания. Большая часть судов удовлетворяет иски, например, пожилых людей, ссылаясь на их возраст, неграмотность, нарушение функционирования слухового и зрительного аппарата.
4. Если гражданин не мог понимать значения своих действий и руководить в момент подписания договора залога, то суд будет оценивать доказательства, представленные истцом, на основании которых сделает вывод об удовлетворении требований истца или отказе. В делах подобного рода необходимо проведение судебной психологической экспертизы для того, чтобы вынести мотивированное и справедливое решение.
5. Недееспособность лица, подписавшего договор залога, означает ничтожность сделки. Недееспособность лица повторно не доказывается в данном процессе. Необходимо предъявить суду заверенную копию решения, которым лицо было признано недееспособным.
6. Лицо, подписавшее договор, является ограниченно дееспособным вследствие полученного психического расстройства, и этот факт установлен судом.
Как признать недействительным договор залога?
Договор залога недвижимости признается недействительным судом. Дела об оспаривании подсудны судам общей юрисдикции, а в спорах с организациями - арбитражным судам, рассматривают их федеральные судьи. Для этого необходимо подготовить исковое заявление и оплатить государственную пошлину.
К исковому заявлению следует приложить копии документов, на которых истец основывает свою правовую позицию и дополнительно исковое заявление с приложением по количеству лиц, принимающих участие в деле. Если эти требования закона соблюдены не будут, суд оставит иск без движения.
Если заявители пропустили срок исковой давности для оспаривания, то им необходимо в письменном виде к исковому заявлению приложить ходатайство о восстановлении срока и документы, свидетельствующие об уважительности пропуска.
При признании сделки мнимой или притворной, либо совершенной с целью, противной основам нравственности и правопорядка, либо если договор подписан полностью недееспособным лицом, — срок исковой давности для обращения в суд составит три года. По остальным основаниям один год.
Исковое заявление должно быть подписано истцом или его представителем. Представитель вправе принимать участие в судебном разбирательстве и оформлять процессуальные документы от имени доверителя только при наличии у него полномочий, удостоверенных нотариально.
Ответчиками по иску должны быть заявлены противоположные стороны, участвующие при заключении договора.
В течение пяти рабочих дней со дня подачи, исковое заявление должно быть принято судом и назначена дата судебного заседания - досудебная подготовка. После чего назначается основное судебное заседание.
Заслушав стороны и исследовав представленные доказательства, суд выносит решение, которое любая сторона вправе обжаловать в месячный срок. Жалобу необходимо подавать через суд первой инстанции.
Правовые последствия
Если сделка признается недействительной, то она не влечет юридических последствий. Иными словами она аннулируется судом, и стороны возвращаются в первоначальное положение, то есть займодавец теряет право реализации объекта недвижимости за покрытие долга гражданина, а заемщик освобождает свое имущество от обременения залогом.
Залог часто выступает в качестве гарантии ответственности по обязательствам, что фиксируется посредством заключения договора. С целью правовой защиты сторон предусматривается аннулирование сделки, при условии наличия оснований для этого. Недействительность или иного договора залога наступает при:
Порядок процедуры
Такая процедура, как признание договора недействительным, происходит исключительно в суде. Для этого заинтересованная сторона подает в судебные органы исковое заявление.
Законность своих требований необходимо доказывать с помощью свидетелей, предоставления пакета документов. После изучения документов и оценки материалов дела органы суда принимают решение в пользу одной из сторон.
Последствия признания недействительным залога
Признается судом недействительным в полном объеме либо в какой-либо его части. Результатом принятия решения будет возврат сторон в тот период, когда соглашение ни одной из сторон еще не было подписано.
Признание сделки недействительной грозит кредитору прекращением обеспечения займа, предоставленному согласно договору. Залогодатель практически не страдает от подобной процедуры.
Также следует иметь в виду, что залогодержатель при изменении условий по обеспечению кредита, может потребовать изменений условий данного договора. И заемщику потребуется возвратить денежные средства, которые были предоставлены.
Для взыскания заложенного имущества потребуется помощь судебных органов, если заемщик не захочет возвращать его добровольно. После того, как судья вынесет решение и обяжет передать имущество, контроль за передачей искомого ляжет на судебного пристава.
Судебная практика
Признание недействительным договора залога – судебная практика:
1.В качестве залога рассматривался автомобиль, ПТС которого находился на руках у залогодержателя. После того, как заемщик не смог выполнить условия договора, в суд было подан иск о взыскании долга с обращением на заложенное имущество. Требования по иску были удовлетворены, но в процессе исполнительного производства выяснилось, что на транспортное средство изготовлен дубликат ПТС, оно было снято с регистрационного учета по написанной от руки доверенности и реализовано.
После этого последовало очередное обращение в суд с просьбой наложить арест и обращение взыскания на заложенное имущество, которое было частично удовлетворено. Новыми собственниками был подан иск о признании договора залога незаключенным и потому ничтожным.
Историческая справка
Форма залога появилась в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг.
Согласно ст. 353 ГК нужно наложить арест на автомобиль, чтобы он не был перепродан во время судебного разбирательства. Свою добросовестность покупатели должны доказать в суде, поскольку их поведение свидетельствует об обратном (покупка автомобиля у лица, действующего по доверенности, использование дубликата ПТС и т.д.)
Согласно п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 , Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» , размеры и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемые залогом, отнесены к существенным условиям договора о залоге, без согласования которых договор о залоге не считается заключенным.
Когда залогодателем является заемщик-должник, чьи обязательства по заключенному договору займа обеспечиваются залогом, для определения размера и срока исполнения обязательства по соглашению достаточно отсылки на соответствующий договор займа.
П.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» гласит, что даже, если изменяются сроки договора займа, срок исковой давности по договору залога никак не меняется, а исчисление начинается от даты окончания договора займа, установленной первоначально и прописанной в договоре о залоге. Это одно из оснований, которое определяет дату исполнения обязательств по договору займа в полном объеме.
2.Истец обратился в суд о признании недействительным договора ипотеки в силу ничтожности. Гражданин ссылается на то, что условия договора залога не находится в соответствии с требованиями настоящего законодательства.
В первой инстанции судебные органы в иске отказали, а суд второй инстанции оставил решение суда неизменным. Основанием явилось то, что в договоре залога недвижимого имущества (договоре ипотеки) оговорены существенные обстоятельства, размеры и сроки исполнения кредитных обязательств относительно суммы основного долга и внесения рассчитанных процентов за использование кредитных средств.
Решение суда первой инстанции, постановившее, что оснований для признания договора залога в отношении имущества недействительным не имеется, полностью обоснованно.
3.Истец обратился в органы суда с исковым заявлением (обе стороны – физические лица) об использовании последствий недействительности сделки. Он потребовал признать договор ипотеки недействительным, вернуть положение сторон в первоначальное положение и снять залоговое обременение с нежилого помещения. Истцом было замечено, что согласно ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) « ипотека сооружения возможна лишь с одномоментной ипотекой земельного участка, на котором расположено это здание. Вышеназванный договор не указывает на залог земельного участка, не указано также место заключения соглашения, в отношении которого заключался договор ипотеки.
Суды обеих инстанций в иске отказали на том основании, что истцом не представлены доказательства оформленных прав собственности на земельный участок, где расположен многоквартирное здание. Доказательства истца о ничтожности договора ипотеки суду не предоставлены, поскольку отсутствует договор залога земельного участка. Нельзя согласиться с требованиями истца о несоответствии договора статье. 9 ФЗ «об ипотеке» ввиду того, что документ имеет описание обязательств по ипотеке и в пункте 2 договора отмечено место совершения платежа.
В видео рассматривается общие условия недействительности сделок
Появившиеся вопросы относительно процедуры признания договора недействительным, задавайте в комментариях
I. Основные положения об ипотечном кредитовании
В
настоящем обзоре рассмотрена судебная практика, связанная со
спорами, которые возникают при ипотечном кредитовании. Договор
ипотеки является акцессорным договором и заключается в обеспечение
исполнения обязательств по основному договору, в т.ч. и кредитному.
Согласно п.1 ст.1
Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества
(договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся
кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право
получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по
этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества
другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими
кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным
законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству,
обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом
обязательстве (третье лицо). При этом имущество в ипотеке остается
у залогодателя в его владении и пользовании.
В
обзоре рассматриваются не все, а только наиболее распространенные
виды споров в трех категориях, а именно споры по:
-
оспариванию договора ипотеки и признанию договора ипотеки
недействительным или незаключенным;
-
прекращению ипотеки;
-
заключению договора ипотеки и изменение условий договора
ипотеки.
В
каждой выше указанной категории рассмотрены только основные
наиболее распространенные группы споров по результатам анализа
судебной практики за 2014 - первое полугодие 2015 года.
Договор ипотеки считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора ипотеки, указанным в частности в ст.9 Закона Об ипотеке . Если какое-либо условие не будет содержаться в договоре ипотеки, то такой договор будет считаться незаключенным , даже при условии прохождения государственной регистрации. Как правило, распространены две ошибки: не содержится указание на оценку предмета ипотеки, а также отражается неполная информация о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В кредитных правоотношениях практически не встречаются случаи, когда в договоре ипотеки стороны не указывают на существо обязательства, а вот по срокам, размерам обязательства встречаются просчеты. Так, изменение основного обязательства путем заключения дополнительных соглашений к кредитному договору, обязательно должно сопровождаться изменением договора ипотеки (например, путем заключения дополнительных соглашений) с указанием на существо, размер, сроки измененного основного обязательства. В противном случае договор ипотеки может быть признан незаключенным.
Однако, случаи признания договора ипотеки незаключенным при кредитовании встречают значительно реже, чем в иных случаях, так как банки более внимательны к вопросам заключения и соответствия содержания договора ипотеки формальным требованиям. Значительно чаще договоры ипотеки при кредитовании признаются недействительными .
Договор ипотеки как
акцессорный договор признается недействительным в случае признания
основного договора недействительным, т.к. ипотека является способом
обеспечения исполнения основного обязательства, а с прекращением
основного обязательства прекращается и ипотека. Кредитный договор
может быть признан недействительным по любым основаниям, но
наиболее распространенные это нарушение порядка заключения и
одобрения крупных сделок, заключение сделки заинтересованными
лицами.
Нарушение порядка
одобрения сделки по заключению договора, заключение договора
заинтересованными лицами также является и наиболее встречающимся
основанием для признания недействительным договора ипотеки. Так,
например, нарушение порядка извещения акционеров о проведении
внеочередного общего собрания послужило основанием для признания
собрания недействительным, что повлекло признание недействительным
договора ипотеки. Суды исходят из того, что, если акционер не был
надлежащим образом извещен о проведении общего собрания, то
нарушаются его права, т.к. заключение договора ипотеки потенциально
может повлечь обращение взыскания на имущество акционерного
общества, снижение стоимости акций и имущественные потери
акционера, который при своевременно извещении мог бы принять меры
для минимизации возможных потерь. При одобрении сделки акционерами
в голосовании не допускается участие заинтересованных лиц.
Например, договор ипотеки был признан недействительным так как при
голосовании участвовал акционер - должник по кредитному договору, в
обеспечении которого обществом заключался с банком договор
ипотеки.
Все вышесказанное
справедливо и для случаев одобрения сделки в ООО: участники
общества, не извещенные должным образом, имеют право оспорить
договор ипотеки. Анализ судебной практики показывает, что обычно
протоколы внеочередных собраний участников ООО фальсифицируются,
подписи за отсутствующих участников подделываются другими лицами.
Такие действия могут повлечь за собой признание договора ипотеки
недействительными. Также недействительным договор признается при
совершении сделки заинтересованным лицом, особенно когда участник
ООО и заемщик являются одним и тем же лицом, или
родственниками.
При спорах с физическими
лицами случаев признания договора ипотеки недействительным на
основании нарушения порядка одобрения сделки значительно меньше. В
основном недействительными признаются договоры при залоге
имущества, находящегося в общей (совместной) собственности
супругов, в т.ч. бывших. Потенциальным залогодержателям необходимо
внимательно проверять статус имущества, особенно в случаях развода
между супругами, недостаточно проверить на кого из бывших супругов
зарегистрировано право собственности, но и является ли данное
имущество совместно нажитым (как приобреталось в собственность и на
какие средства), а если является, то производился ли раздел
совместно нажитого имущества после развода. В противном случае
может потребоваться согласие другого сособственника-супруга на
залог имущества. Например, договор ипотеки здания был признан
недействительным так как после развода раздел совместно нажитого
имущества не производился и требовалось согласие бывшего супруга на
передачу имущества в залог.
Важно: договор ипотеки
признается в обозначенных выше случаях недействительным только при
недобросовестности
залогодержателя. Банк должен провести
тщательную проверку чистоты одобрения сделки, соответствия
предоставленных документов формальным требованиям, оценить состав
голосовавших за одобрение сделки участников (акционеров), наличие
заинтересованности в сделке; режим собственности на передаваемое в
ипотеку имущество. Так, например, Банк не обратил внимание, что в
голосовании принимал участие акционер, который является
выгодоприобретателем по договору ипотеки как заемщик по кредитному
договору, в обеспечении которого заключен договор ипотеки. Такое
поведение было признано недобросовестным. В другом случае хотя и
имело место нарушение порядка одобрения сделки - один из участников
ООО не был уведомлен о собрании, не участвовал в одобрении, а
протокол собрания с его подписью были сфальсифицированы - банк был
признан добросовестным залогодержателем, так как не мог знать о
факте фальсификации, исходил из опыта делового общения с ООО,
залогодатель предоставил протокол собрания участников с
проставленной на документе подлинной печатью ООО.
Совершение сделки
заинтересованными лицами или лицом с превышением полномочий также
влечет за собой признание договора ипотеки недействительным. Выше
уже упоминались случаи, когда сделка совершалась и одобрялась
заинтересованными лицами - когда должник и займодавец или его
исполнительный орган (участник, акционер) совпадают в одном лице
или являются родственниками; но не менее распространены и случаи,
когда сделка совершается доверительным управляющим, представителем
по доверенности с превышением полномочий, когда в доверенности не
содержится указание на возможность совершения такого рода сделок,
или когда доверительный управляющий или представитель является
выгодоприобретателем по договору ипотеки (так, например, заключение
договора ипотеки представителем в обеспечение кредитного договора,
по которому он выступал заемщиком, было признано как совершение
сделки заинтересованным лицом с нарушением требований закона о
представительстве).
Еще одна группа споров по
признанию договора ипотеки недействительным тесно связана с делами
о несостоятельности
(банкротстве) .
Договор ипотеки
признается недействительным, если заключен с целью (пусть даже не
осознанной, не явной) причинения ущерба другим кредиторам лица,
признанного банкротом, или имеющими явные признаки
несостоятельности. Так, например, договор ипотеки между должником и
банком был признан недействительным, так как был заключен в
обеспечение всех ранее заключенных между сторонами кредитных
договоров с целью первоочередного удовлетворения требований
банка-залогодержателя в обход других кредиторов, причем такое
удовлетворение требований сделало бы невозможным возмещение
задолженности перед другими кредиторами.
Нарушение баланса
интересов других кредиторов, уменьшение конкурсной массы должника
является наиболее частым основанием для признания договора ипотеки
недействительным. Причем необязательно, чтобы договор ипотеки был
заключен именно с должником в качестве залогодателя. Нередко
предмет ипотеки приобретается по договору купли-продажи на явно
невыгодных для продавца-должника условиях, и договор купли-продажи
признается недействительным, а, следовательно, признают
недействительным и договор ипотеки в связи с утратой залогодателем
права собственности. Стоит отметить, что в случае добросовестности
залогодержателя обременение имущества сохраняется, но суды редко
признают залогодержателя добросовестным, особенно в делах о несостоятельности (банкротстве) в
указанных выше обстоятельства совершения сделки купли-продажи. Так,
например, суд отказал в признании банка добросовестным
залогодержателем, т.к. банк, полагаясь на истечение сроков исковой
давности по сделке купли-продажи не произвел проверку сделки и не
выявил порок сделки в виде явно заниженной продажной цены
имущества. В другом случае, также банк не был признан
добросовестным залогодержателем, т.к. приобретение залогодателем
предмета ипотеки у должника-продавца было осуществлено по цене в
несколько раз ниже реальной, рыночной, и банк должен был знать об
этом.
То есть одним из главных
оснований для признания сделки недействительным будет являться
причинение вреда имущественным правам кредиторов, при этом должно
быть установлено одновременно три обстоятельства: цель сделки
причинить вред имущественным правам кредиторов (пусть и не явно),
такой вред причинен, другая сторона сделки знала или должна быть
знать об указанной цели к моменту совершения сделки (п.5
Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых
вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона
"О несостоятельности (банкротстве)").
Потенциальному
залогодержателю необходимо внимательно и ответственно подходить к
оценке правовых рисков заключения сделки по передачи имущества в
залог (ипотеку); стоит проверять не только формальное соответствие
сделки требованиям закона, но и насколько данная сделка
соответствует интересам залогодателя, каково его имущественное
состояние. Так, договор ипотеки был признан недействительным на том
основании, что сделка явно невыгодная залогодателю, т.к. в случае
обращения взыскания на предмет ипотеки деятельность залогодателя
будет невозможна (парализована), а исполнение им обязательств по
основному обязательству, в обеспечение которого заключен договор
ипотеки, сомнительно в силу явной неплатежеспособности. Банк при
этом как залогодержатель должен был знать о признаках
неплатежеспособности и о невыгодности сделки для залогодателя.
Признание договора
ипотеки недействительным служит основанием для снятия обременения с
имущества в залоге, погашения регистрационной записи в ЕГРП об
ипотеке. Основанием для погашения регистрационной записи в этом
случае служит решение суда о признании сделки недействительной и
применении последствий недействительности сделки. Важно: само по
себе признание договора ипотеки недействительным не влечет за собой
снятие обременения с имущества и погашение регистрационной записи,
т.к. в решение суда должно содержаться указание о применении
последствий недействительности сделки; допускается обращение с
иском о снятии обременения с имущества, погашении регистрационной
записи как самостоятельный способ защиты нарушенного права
(п.52
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22
от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной
практике при разрешении споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав"). В случае применения
последствий недействительности сделки в виде снятия обременения с
имущества обращение взыскания на предмет ипотеки становится
невозможным.
Споры о прекращении ипотеки
Ипотека может быть
признана судом прекращенной в силу различных обстоятельств, в
настоящем обзоре приведены наиболее распространенные основания
(категории) споров.
Так, ипотека признается
прекращенной при утрате права собственности на предмет ипотеки
залогодателем. Причем следует обратить внимание на то, что речь
идет об утрате, а не передаче права собственности по возмездным или
безвозмездным сделкам, когда право залога сохраняется. Утрата права
собственности, как правило, осуществляется в результате виндикации,
когда сделка купли-продажи, иная сделка, на основании которой
залогодатель приобрел право собственности на предмет ипотеки,
признается недействительной. Так, признание договора купли-продажи
недействительным как сделки, совершенной с нарушением порядка
одобрения и причинившей имущественный вред продавцу, послужило
основанием для признания ипотеки прекращенной в силу утраты
залогодателем права собственности на предмет ипотеки.
Важно: залогодержатель
может сохранить за собой право залога только в случае
добросовестности, но, как правило, суды часто признают действия
залогодержателя недобросовестными, т.к. банки недостаточно хорошо и
внимательно осуществляют оценку правовых рисков, основание
приобретения залогодателем права собственности на предмет ипотеки,
чистоту сделки, на основании которой приобретено право
собственности. Часто банки довольствуются только наличием
регистрационной записи в ЕГРП о праве собственности за
залогодателем, забывая, что сама по себе регистрационная запись не
является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя
(см. п.38
Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от
29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике
при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и
других вещных прав"). Лицо признается добросовестным
приобретателем (равно залогодержателем), если докажет, что при
совершении сделки оно не знало и не должно было знать о
неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности приняло
все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение
имущества.
Так, банк не был признан
добросовестным залогодержателем, т.к. должен был знать исходя из
договора купли-продажи, иных документов, содержащим сведения о
предмете ипотеки, о пороке сделки по купли-продажи имущества,
которое было приобретено по заведомо заниженной цене с причинением
убытка продавцу, отчуждение имущества повлекло уменьшение
конкурсной массы, причинение имущественного вреда кредиторам
продавца.
Наиболее распространённым
основанием прекращения ипотеки является прекращение основного
обязательства, в обеспечении которого заключался договор ипотеки.
Основное, кредитное в нашем случае, обязательство может быть
прекращено по любым основаниям, например, надлежащим исполнением. В
этой категории наиболее распространены обращения в суд о признании
незаконным отказа в погашении регистрационной записи об ипотеке,
хотя иногда препятствие в этом чинят и залогодержатели. Так,
например, был признано незаконным уклонение залогодержателя от
погашения записи об ипотеки на основании якобы возникающего
судебного спора по кредитному обязательству, т.к. кредитное
обязательство прекращено надлежащим исполнением, а значит
прекращена и ипотека.
Прекращение основного
обязательства может возникнуть и по иным основаниям, например,
ликвидацией должника, ипотека в этом случае также признается
прекращенной, если залогодатель вовремя не среагирует на процедуру
ликвидации и не заявит соответствующие требования.
Соглашением сторон также
может быть прекращена ипотека, причем, без прекращения основного
обязательства. Стороны вправе в любой момент путем заключения
соответствующего соглашения расторгнуть договор ипотеки и тем самым
прекратить ипотеку.
Третьим по
распространенности основанием признания ипотеки прекращенной
является прекращение ипотеки в силу закона при отсутствии заявления
залогодателя об оставлении предмета ипотеки за собой в случае
признания повторных торгов по реализации предмета ипотеки
незаключенным. Не будем подробно останавливаться на сути споров,
отметим только, что месячный срок уведомления-заявления об
оставлении предмета за собой следует отсчитывать не с момента
получения соответствующего предложения-уведомления службы судебных
приставов, а с момента признания торгов недействительными и
публикации об этом сведений в СМИ. Суды исходят из того, что
залогодержатель должен знать о проведении торгов и следить за их
состоянием, публикация в открытых источниках информации о признании
торгов несостоявшимися является правовым основанием для начала
исчисления месячного срока, установленного в ст.58
Закона Об ипотеки . Также обратим внимание, что при
исполнительном производстве в отношении обращения взыскания на
предмет ипотеки приоритет имеют специальные нормы об исполнительном
производстве, содержащиеся в Законе
Об ипотеке . Так, было признано не имеющим значение, что перед
повторными торгами взыскатель отозвал исполнительный лист, т.к.
хотя такое право и предоставлено взыскателю, это создает правовую
неопределенность в отношении судьбу предмета ипотеки, что
недопустимо для стабильности хозяйственного оборота.
Обратим внимание еще на
одно основание прекращения ипотеки: реализация предмета ипотеки в
рамках процедуры банкротства. Если залогодатель не заявит в сроки и
порядке, установленные законодательством, о своих требования как
кредитор, то может лишиться в дальнейшем возможности обратить
взыскание на предмет ипотеки, т.к. ипотека может быть прекращена
реализаций имущества на торгах в целях удовлетворения требований
кредиторов должника-залогодателя.
Споры о заключении договора ипотеки, изменение условий договора ипотеки
При заключении договора
ипотеки следует обращать внимание на идентификацию предмета
ипотеки, особенно в отношении вещий не являющихся принадлежностью к
главной вещи, такое имущество должно обозначаться отдельно, как
обособленный предмет ипотеки. Так, ипотека была прекращена в
отношении газопровода в связи с тем, что не было предоставлено
доказательств, что газопровод является принадлежностью ТЭЦ, и не
может использоваться самостоятельно отдельно от ТЭЦ.
Договор ипотеки
заключается в письменной форме с обязательным указанием на существо
обязательства, в обеспечении которого имущество передается в
ипотеку, в противном случае договор может быть признан
незаключенным.
Договор ипотеки может
быть изменен сторонами договора в любой момент по соглашению сторон
как путем заключения договора ипотеки в новой редакции, так и путем
дополнительного соглашения к договору. При этом дополнительное
соглашение не является новым договором ипотеки, хотя и должно
заключаться в той же форме, что и основной договор ипотеки.
Дополнительное соглашение признается неотъемлемой частью договора
ипотеки и не должно содержать в себе все условия договора ипотеки,
а только указание на ту часть, которая изменяется (хотя встречается
и иная позиция в судах). Изменения в договор ипотеки подлежат
государственной регистрации. На практике встречаются случаи отказа
в государственной регистрации дополнительных соглашений на том
основании, что в них не содержится какое-либо существенной условие
договора ипотеки в соответствии со ст.9
Закона Об ипотеке . В этом случае суд обычно признает отказ
незаконным, т.к. дополнительное соглашение лишь изменяет условия
основного договора ипотеки, а не является новым договором
ипотеки.
Договор ипотеки может
быть изменен путем заключения и утверждения мирового соглашения по
основному кредитному обязательству. Стоит отметить, что в этом
случае, ипотека обеспечивает не первоначальное обязательство, а
исполнение обязательства, измененного мировым соглашением. Так,
было отменено решение суда первой инстанции об удовлетворении за
счет имущества в ипотеке требований о взыскании задолженности по
процентам за кредит, т.к. мировым соглашением кредитное
обязательство было изменено, не предусматривает уплату процентов, а
договор ипотеки с утверждением мирового соглашения обеспечивает
исполнение мирового соглашения.
Изменение договора
ипотеки возможно и путем исполнения основного обязательства за
должника другим лицом - поручителем, к которому в этом случае
переходят права залогодержателя. Стоит отметить, что в судебной
практике встречаются случаи отказа признания за поручителем права
залогодержателя, если он не произвел государственную регистрацию
перехода прав залогодержателя. Так, было отказано в признании прав
залогодержателя лицу, которое заявило требование о включении
задолженности в реестр требований должника банкрота, на основании
того, что по данным государственной регистрации право
залогодержателя зарегистрировано за банком, при этом само
требование о погашении задолженности перед поручителем в реестр
было включено.
II. Выводы судов по спорным вопросам ипотечного кредитования
Оспаривание договора ипотеки и признание договора ипотеки недействительным или незаключенным
1. В случае признания недействительным договора, в обеспечение которого заключен договор залога (ипотеки), недействительным признается и договор ипотеки.
1.1. Определение Верховного Суда РФ от 27.04.2015 N 305-КГ15-3033 по делу N А41-38495/2013
Исковые требования:
Пересмотреть в
кассационном порядке судебные акты о признании недействительным
договора залога (ипотеки).
Решение суда:
Отказано в передаче дела
для рассмотрения судом кассационной инстанции.
Позиция суда:
Между истцом и банком
был заключен договор залога (ипотеки) во обеспечения обязательства
по договору о невозобновляемой кредитной линии между банком и
третьим лицом ООО. В ходе судебного разбирательства было
установлено, что договор об открытии невозобновляемой кредитной
линии, договор поручительства, а также дополнительные соглашения к
ним от имени генерального директора заемщика подписаны иным,
неустановленным, лицом. Отсюда выводы судов, основанные на
ст.168 ,
п.2
ст.434 ,
ст.819 ,
820 ГК
РФ , о ничтожности договора об открытии кредитной линии
правомерны, а значит договор залога (ипотеки) обоснованно признан
недействительным, т.к. договор ипотеки является акцессорным
договором, служит для обеспечения исполнения обязательства,
установленного основным договором; в случае признания
недействительным основного договора недействительным признается и
договор ипотеки.
1.2. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.12.2014 N Ф09-8849/12 по делу N А76-12681/2010
Исковые требования:
Признать недействительным
пункт дополнительного соглашения к договору ипотеки, пункты
договора купли-продажи.
Решение суда:
Позиция суда:
Требования
удовлетворены, т.к. ранее решением арбитражного суда, имеющим
преюдициальное значение, были признаны недействительным
(ничтожными) договор о возобновляемой кредитной линии и договор
ипотеки. Дополнительное соглашение к договору, а также положения
договора купли-продажи об обременении недвижимости ипотекой,
распространении ранее заключенного договора ипотеки на помещение
также признаются недействительными, т.к. основаны на
недействительной сделке.
2. Договор ипотеки может быть признан недействителен, если его заключение и исполнение, наносит имущественный вред кредиторам должника (банкрота), имущественному положению лица, заключившего сделку; заключение сделок сопряжено со злоупотреблением правом.
2.1. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.03.2015 N Ф08-751/2015 по делу N А32-11077/2012 (см. также Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2015 N 308-ЭС15-6068 по делу N А32-11077/2012 , которым отказано в передаче для пересмотра судебных актов в порядке кассационного производства).
Исковые требования:
Признать договор залога
недвижимости (ипотеки) недействительным, применить последствия
недействительности сделки.
Решение суда:
Исковые требования
удовлетворены.
Позиция суда:
Должник признан
банкротом, конкурсный управляющий обратился с обозначенными выше
требованиями в суд. Договор ипотеки признан недействительным, т.к.
его заключение влечет за собой причинение имущественного вреда и
нарушение баланса интересов кредиторам должника, т.к. ставит одного
кредитора (банк) в более преимущественное положение по сравнению с
другими кредиторами в силу положений
ст.334
ГК РФ . Банк, действуя разумно и проявляя требующуюся
осмотрительность, не мог не знать о финансовом положении общества,
не позволяющем исполнить им денежное обязательство в связи с
недостаточностью денежных средств. Договор ипотеки заключен в
качестве обеспечения исполнения по всем ранее заключенным между
банком и должником кредитным договорам. На момент заключения
договора у должника имелась задолженность перед другими
кредиторами, которая возникла ранее задолженности перед банком.
Заключение договора ипотеки направлено на обеспечения исполнения
требований банка в приоритетном порядке в ущерб интересам других
кредиторов и может привести к полной или частичной утрате
возможности других кредиторов должника получить удовлетворение
своих требований.
2.2. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.08.2014 по делу N А45-11177/2010
Исковые требования:
Признать договор залога
(ипотеки) недействительным, признать недействительными договоры
поручительства.
Решение суда:
Исковые требования
удовлетворены.
Позиция суда:
Действия по заключению
спорных сделок признаны как направленные исключительно на
причинение вреда должнику и его кредиторам в виде увеличения
кредиторской задолженности в нарушение интересов должника и
кредиторов, то есть имеются признаки злоупотребления правом. Банк
знал (должен был знать) о нецелевом расходовании кредитных средств,
но при этом продолжал кредитование должника. Кроме того, при
заключении спорных сделок было известно, что они не обеспечены
чистыми активами должника, на протяжении значительного периода
времени у должника имелся дефицит в оборотных денежных
средствах.
2.3. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.08.2014 по делу N А12-10845/2013
Исковые требования:
Признать заключенные
договоры, в т.ч. договор ипотеки, недействительными.
Решение суда:
Исковые требования
удовлетворены частично, договор ипотеки признан
недействительным.
Позиция суда:
Если процедура оплаты на сайте платежной системы не была завершена, денежные
средства с вашего счета списаны НЕ будут и подтверждения оплаты мы не получим.
В этом случае вы можете повторить покупку документа с помощью кнопки справа.
Произошла ошибка
Платеж не был завершен из-за технической ошибки, денежные средства с вашего счета
списаны не были. Попробуйте подождать несколько минут и повторить платеж еще раз.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28.04.2015 года Октябрьский районный суд г. Самары в составе:
Председательствующего судьи Родивиловой Е.О.,
При секретаре Иванове А.А.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1757/15 по иску ФИО3 к ООО «***», ФИО4, третьему лицу ФИО2 о признании договора залога недействительным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что в феврале 2015 г. она узнала, что в Октябрьском районном суде г. Самары рассматривается гражданское дело по иску ООО «***» к ее мужу, ФИО4, так же выяснилось, что между ООО «***» и ее мужем был заключен дата договор залога автомобиля №.... При этом ни банк, ни ее муж не получали ее согласия на заключение договора залога автомобиля, банк не известил ее о совершении сделки. Исковые требования банка к ее мужу об обращении взыскания на заложенное имущество затрагивают ее имущественные права. В настоящее время на основании определения суда на автомобиль наложен арест. Автомобиль ***, VIN №..., №..., зарегистрированный РЭО ГИБДД г. Самара на имя супруга был приобретен в период брака, является совместно нажитым имуществом супругов. Распоряжение таким имуществом может совершаться только по обоюдному согласию супругов.
Просит признать договор залога №... от дата автомобиля ***, №..., заключенный между ООО «***» и ФИО4, недействительным.
В судебном заседании истец ФИО3 и ее представитель ФИО6, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, указав, что ее дочь ФИО2 спрашивала у нее о возможности залога транспортного средства Рено Дастер, однако она озвучила ей, что против того, чтобы данное транспортное средство было заложено, об этом было известно и ее мужу. Поскольку залог транспортного средства был произведен без ее согласия, а транспортное средство было приобретено в браке на совместно нажитые денежные средства, указанный договор залога является недействительным.
В судебном заседании представитель ответчика ООО «***» - ФИО7, действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении исковых требований отказать, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, указав, что для признания недействительным договора залога требуется доказать не только то, что банк знал о состоянии залогодателя в браке, но и знал об отсутствии согласия супруга на залог транспортного средства, вместе с тем, последнее обстоятельство истцом какими-либо объективными доказательствами не подтверждено.
Ответчик ФИО4 и его представитель ФИО8, действующая на основании доверенности, с требованиями истца согласились, просили их удовлетворить, указав, что его жена ФИО3 была против залога транспортного средства, однако он поддался уговорам дочери и заложил, умолчав об этом перед своей супругой.
Определением суда от дата к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО2
В судебном заседании третье лицо, ФИО2 исковые требования просила удовлетворить, указав, что истец действительно была против залога спорного автомобиля, а ее отец нет, она уговорила отца заложить данное транспортное средство. Когда они приехали с отцом в Банк, сотрудник Банка попросил согласие ФИО3 на залог транспортного средства, они сказали сотруднику Банка, что такого согласия нет и не будет, однако несмотря на это Банк пошел на заключение договора залога.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В силу ч. 1 ст. 39 Семейного кодекса РФ, при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
Аналогичные положения закреплены в нормах семейного законодательства в ст. , согласно которой при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга; сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п. 2).
Обязательное получение нотариального согласия супруга на совершение сделки другим супругом требуется, согласно п. 3 ст. , при совершении сделок по распоряжению недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения.
В силу ст. , к форме договора залога установлены следующие требования - письменная форма, а для залога движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, договор подлежит нотариальному удостоверению.
В судебном заседании установлено, что письменного согласия истец ФИО3, как супруга ФИО4, на заключение договора залога автомобиля, являющегося их общей совместной собственностью, не подписывала, в ООО «***» такое согласие предъявлено не было.
Между тем, указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием для признания договора залога заключенным с нарушением действующего законодательства и признания его в связи с этим недействительным по основаниям, предусмотренным ст. . В соответствии с п. 2.3 Договора залога №... от дата года, залогодатель гарантирует, что на день заключения настоящего договора предоставленное в залог имущество принадлежит ему на праве собственности, в споре и под арестом не состоит.
Для договора залога автомобиля, являющегося общей совместной собственностью супругов, закон не устанавливает такого обязательного требования, как получение письменного согласия другого супруга на совершение сделки одним из супругов.
В силу ч. 2 ст. , при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Из приведенных норм права следует, что действующее семейное законодательство устанавливает презумпцию согласия супруга при совершении сделки по отчуждению общего совместного имущества другим супругом. То есть, предполагается, что супруг, производящий отчуждение общего имущества, действует с согласия и одобрения другого супруга, при этом возможность признания сделки по отчуждению общего совместного имущества недействительной сделкой связывается законом с доказанностью следующих юридически значимых фактов: отсутствие согласия супруга на отчуждение имущества и информированность приобретателя имущества по сделке о несогласии второго супруга на отчуждение имущества. Бремя доказывания указанных юридически значимых фактов законом возлагается на супруга, оспаривающего сделку. Однако таких доказательств со стороны истца суду не представлено.
Не представлено таких доказательств и самим ответчиком ФИО4, а также третьим лицом ФИО2 Доказательств того, что ООО «***» заведомо было известно о несогласии супруги ФИО3 на передачу автомобиля в залог или что ООО «***» должен был знать о несогласии второго супруга, в материалах дела не имеется.
Пояснения же ответчика ФИО4 и третьего лица ФИО2 об информированности об указанном факте сотрудников Банка являются голословными и какими-либо доказательствами не подтверждены.
Довод представителя истца о том, что положениями о порядке предоставления займов, имеющихся в других Банках, предусмотрено обязательное получение согласия второго супруга на залог транспортного средства, а следовательно, ООО «***» в отсутствии такового заключило заведомо недействительный договор, судом не может быть принят во внимание, поскольку требования по предоставлению тех или иных документов при оформлении залога транспортного средства в различных Банках могут отличаться, доказательств того, что в ООО «***» при заключении договора залога требовалось среди прочих документов обязательное письменное согласие супруга, суду не представлено.
При таких обстоятельствах, ООО «***», исходя из установленной законом общей презумпции согласия второго супруга на совершение сделок по распоряжения общей совместной собственностью, был вправе при заключении договора залога полагать, что автомобиль ***, №..., передается залогодателем ФИО4 в залог с согласия его супруги.
На основании вышесказанного, суд приходит к выводу о том, что требования ФИО3 о признании договора залога недействительным удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.