Главная » Торговля » Договор перенайма нежилого помещения. Перенайм на по договору аренды нежилого помещения

Договор перенайма нежилого помещения. Перенайм на по договору аренды нежилого помещения

Стороны договорились о том, что Сторона-2 принимает на себя обязанность по уплате арендной платы за Объект с момента подписания настоящего соглашения. 12. Расходы по регистрации настоящего соглашения стороны оплачивают поровну. 13. Настоящее соглашение составлено и подписано в четырех экземплярах, один из которых хранится в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области по адресу: , по одному экземпляру выдается сторонам договора, четвертый экземпляр направляется Арендодателю, согласно Договору аренды. СТОРОНА-1: СТОРОНА-2: Когда в истории договора аренды было много переуступок прав и обязанностей, то удобно обозначить номерами по порядку: 1) все соглашения или договоры по уступке и 2) всех появившихся в результате арендаторов, сменяющих друг друга входе этой истории. Тогда следующему арендатору будет проще распутывать этот клубок.

Перенайм по договору аренды нежилого помещения.

В противном случае сделка, скорее всего, будет признана ничтожным документом (ст. 168 ГК РФ; п. 1 ст. 391 ГК РФ). 2. Правила перенайма земли, находящейся во владении государства или муниципалитета, разработаны иные: — если арендный договор был подписан на срок свыше 5 лет; если арендатор не обязан по условиям договора добиваться согласия арендодателя.

Здесь арендатор обязан только поставить собственника в известность о своем решении (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 г.; п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Арендодатель дает согласие, оформленное в виде: — вспомогательного приложения к договору; — отдельного документа.

Также согласие на оформление перенайма может быть введено в текст договора изначально, тогда не возникает потребность получения резолюции арендодателя даже в виде вспомогательного приложения к основному документу (п.

Договор перенайма нежилого помещения образец бланк

Департамент имущественных отношений Тульской области (указать наименование Арендодателя из договора аренды) гражданина Иванова Ивана Ивановича проживающего по адресу: г. Тула, ул. Советская, д. 5, (указать ФИО и адрес Арендатора) уведомление.

Инфо

Сообщаю Вам об уступке мной, Ивановым Иваном Ивановичем, прав и обязанностей Арендатора по договору аренды земельного участка № … от 15.02.2012 г., дата регистрации 16.03.2012 г., № 71-71-01/111 /2012-111 Петрову Петру Петровичу на основании договора уступки прав аренды (перенайма) от 05.05.2012 г. Дата, подпись, расшифровка подписи. Чем подтверждается уведомление собственника о смене арендатора Для заключения договора перенайма необходимо иметь доказательства того, что вы выполнили условие - уведомили собственника.

Доказательством может быть письмо с отметкой о получении адресатом, опись вложения с уведомлением о вручении и т.д.

Статья 615. пользование арендованным имуществом

Возможность реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, если это имущество сдано в субаренду — Возможность внесудебного порядка обращения взыскания на право аренды земельного участка — Правовое регулирование договора сублизинга — Передача в субаренду имущества, в отношении которого возбуждено исполнительное производство — Полномочия органов местного самоуправления по ограничению права арендатора на сдачу муниципального имущества в субаренду — Способы передачи арендатором права аренды — Возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в одностороннем порядке — Передача права аренды отдельно от обязанностей по договору — Сохранение в силе договора субаренды при перенайме — Применение ст.

Договор перенайма арендованного имущества

Подобную позицию высказал Арбитражный суд Ярославской области в решении от 24.12.2012 по делу N А82-7740/2012.В гражданском обороте объектом перенайма может выступать земельный участок, помещение и любые другие объекты недвижимости. Сама схема уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды является сильно востребованной в гражданском обороте, особенно в холдинговых структурах юридического лица.

Внимание

Множественность лиц в указанных правоотношениях может создавать риски признания такого договора недействительным. Чтобы исключить объект перенайма из предмета спора, необходимо соблюсти следующие условия: согласие арендодателя на осуществление перенайма, встречное предоставление нового арендатора (возмездный характер), письменная форма сделки и государственная регистрации (в зависимости от основного обязательства).

Перенайм

ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. Согласно ст. 389 и 391 ГК РФ уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 31.08.2015 по делу N А38-3798/2015, Постановление от 03.09.2015 по делу N А32-12164/2012 Арбитражного суда Северо-Кавказского округа).Отсутствие государственной регистрации договора перенайма влечет недействительность такой сделки, в похожей ситуации новый арендатор может взыскать неосновательное обогащение с арендодателя в виде ранее уплаченных арендных платежей.

Договор перенайма: анализ споров (сорокин а.)

письма, акты сверок, иные доказательства отсутствия задолженности по платежам.

Кстати, с 01.01.2017 г. законодатели ввели изменения в систему регистрации прав. Теперь свидетельства не выдаются, так как это всего лишь неизменный бумажный носитель переменчивой информации.

По новым правилам возникновение и переход прав при проведении операций с недвижимостью (в том числе и прав, обозначенных в арендном соглашении) сможет подтвердить выписка из ЕГРН. На подготовленный документ, касающийся сделки, будет нанесена надпись, подтверждающая регистрацию договора.

2. Пока что законодатели не разработали специальных правил, которых необходимо придерживаться при составлении договора перенайма. То есть строгих требований к форме пока что нет.
Данный вид соглашения представляет собой сделку, в соответствии с которой передаются как права, так и обязанности, прописанные ранее в данном соглашении аренды имущества. Перенайм несколько отличается от схожих с ним понятий субаренды или цессии.
Так, субаренда представляет собой временную передачу прав и обязанностей по договору, в то время как перенайм предполагает постоянную и окончательную сделку. Цессия же представляет собой передачу только права аренды без сопутствующих обязательств.

Перенайм на по договору аренды нежилого помещения

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Данная передача прав и обязанностей осуществляется путем передачи Договора аренды и кадастрового паспорта Объекта при подписании настоящего соглашения.

ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Стороны договорились о цене уступки прав и обязанностей по Договору аренды на Объект в размере 90000= (Девяноста тысяч) рублей.

3.2. Расчет по настоящему соглашению произведен полностью.
Содержание договора перенайма нежилого помещения В тексте договора прописываются следующие основные положения:

дата и место подписания договора;
субъекты договора (персональные данные и в соответствии с какими документами действуют лица);
предмет соглашения и объем уступаемых полномочий (обязательно указание на первичный договор аренды, по которому уступаются полномочия);
права и обязанности субъектов перенайма;
условие о госрегистрации (в случае необходимости);
порядок урегулирования споров между сторонами;
порядок изменения условий договора;
реквизиты сторон.

Также в текстовку договора стороны вправе включить условия, которые они считают необходимыми для указания.

Такой документ предъявляется государственному регистратору при регистрации договора перенайма. По окончании госрегистрации вам вернут подлинник этого документа, храните его, он может понадобиться при возникновении спорных ситуаций в будущем.

В какой форме лучше уведомить собственника арендуемого имущества Лучше всего, чтобы собственник расписался в получении письма-извещения (Получил-подпись-расшифровка-дата) на вашем экземпляре. Требуется ли какое-то удостоверение подписи физического лица - уточните у гос. регистратора или по телефону горячей линии Росреестра: 8 800 100 34 34. Удостоверительная надпись на вашем экземпляре извещения от юридического лица-собственника должна содержать следующую информацию: подпись, печать, № входящего документа и дата. Письмо с отметкой о получении удобно тем, что содержит текст извещения.

В настоящее время конструкция договора перенайма должным образом не урегулирована действующим гражданским законодательством Российской Федерации, поэтому закономерны возникающие при оформлении подобного соглашения вопросы сторон. Анализ судебной практики разрешения споров, связанных с передачей прав и обязанностей по договору аренды (перенаём), позволят определить ряд тонкостей заключения договора перенайма, исключающих любую возможность его оспаривания.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ (далее ― ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор. Это как раз и есть та самая статья, которая регулирует отношения сторон по уступке прав и обязанностей по договору аренды, точнее указывающая на возможность заключения подобного договора.

Договор перенайма представляет особый интерес для арендатора, ведь право аренды может быть реализовано на возмездной основе, а сама передача прав арендатора может сэкономить время сторон по оформлению своих отношений, при этом арендодатель рисков практически не несёт. Неизменность объекта и условий переданного по договору перенайма обязательства свидетельствует о сохранении прежнего обязательства с участием в нём на стороне арендатора иного лица. Так как к новому арендатору переходят в полном объёме права и обязанности прежнего арендатора, то договор перенайма должен быть совершён с соблюдением порядка, предусмотренного для уступки права требования и перевода долга.

Для возможности заключения договора перенайма необходимо согласие арендодателя, при этом не имеет значения, в какой форме это согласие выражено ― договор либо отдельное юридически значимое сообщение. Отсутствие согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды является основанием признания его ничтожным, как заключённого в нарушение п. 2 ст. 615 ГК РФ (Решение Арбитражного суда Камчатского края от 21.01.2014 по делу № А24-4369/2013).

Пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму согласия арендодателя на совершение арендатором сделки по уступке прав и обязанностей по договору аренды.

Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Вместе с тем, при заключении договора перенайма следует учитывать то, что дача согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды является всё-таки правом, а не обязанностью арендодателя. Суд может признать отказ арендодателя недействительным и понудить его к даче согласия на перенайм только в том случае, если представлены доказательства незаконности обжалуемого отказа (Решение Арбитражного суда Кировской области от 26.12.2014 по делу № А28-10361/2014; Решение Арбитражного суда Кировской области от 25.12.2014 по делу № А28-13436/2014)

Согласие не потребуется при перенайме земельного участка, арендованного на срок более пяти лет, в указанном случае достаточно лишь уведомления арендатора об осуществлении уступки прав и обязанностей по договору аренды (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Как отмечалось выше, перенаём должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со ст. 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. Согласно ст. 389 и 391 ГК РФ уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом (Решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 31.08.2015 по делу № А38-3798/2015,Постановление от 03.09.2015 по делу № А32-12164/2012 Арбитражного суда Северо-Кавказского округа).

Отсутствие государственной регистрации договора перенайма влечёт недействительность такой сделки, в похожей ситуации новый арендатор может взыскать неосновательное обогащение с арендодателя в виде ранее уплаченных арендных платежей. Похожая ситуация стала предметом разбирательства Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А55-30730/2014 (Постановление от 23.07.2015).

Пример из судебной практики

Между Обществом и Департаментом имущественных отношений был заключён договор аренды земельного участка, спустя некоторое время Общество заключило договор перенайма жилого помещения с ответчиком. Осуществление перенайма производилось на возмездной основе, ответчик не заплатил денежные средства, в результате чего за ним образовалась текущая задолженность. Истец просил взыскать с ответчика сумму задолженности, но суд отказал в удовлетворении иска, указав на следующее.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём). В случае перенайма по смыслу названной нормы ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор, приобретший право аренды. При передаче прав и обязанностей по подлежащему государственной регистрации договору аренды договор перенайма, заключённый между прежним и новым арендатором, подлежит государственной регистрации (аналогичный вывод содержится в Определении ВАС РФ от 3 октября 2008 г. № 12794/08). Таким образом, ввиду отсутствия государственной регистрации, суд расценивает договор между арендатором и новым арендатором как незаключённый. Незаключённая сделка не порождает каких-либо прав и обязанностей для сторон (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.06.2009 по делу № А70-5578/32-2008).

Зарегистрированный в установленном порядке договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды может быть оспорен арендодателем (Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 по делу № А51-31904/2014).

Ещё одним основанием для признания сделки по уступке прав и обязанностей по договору аренды является безвозмездный характер сделки – перенайма. В пункте 9 Информационного письма от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум ВАС РФ разъяснил: соглашение об уступке права (требования), заключённое между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права (требования). При этом отсутствие в договоре условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания её ничтожной как сделки дарения между коммерческими организациями.

Пример из судебной практики

Арендатор и новый арендатор заключили договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды, впоследствии в отношении арендатора было возбуждено дело о банкротстве и введена процедура конкурсного производства. Конкурсный управляющий арендатора обратился к новому арендатору с иском о признании сделки по перенайму недействительной: по мнению заявителя, при заключении оспариваемого договора нарушены положения ст. 575 ГК РФ, не допускающей дарения между коммерческими организациями. Суд в удовлетворении требования отказал. Не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявитель обратился с апелляционной жалобой. Арбитражный апелляционный суд не нашёл оснований для удовлетворения требований по мотивам жалобы, указав при этом следующее.

Правовым основанием иска являются ст. 168 и 575 ГК РФ. Исходя из заявленных требований и подлежащих применению норм права, в предмет доказывания по настоящему делу входят: факт заключения спорной сделки, несоответствие сделки требованиям ст. 575 ГК РФ. Исследовав намерения сторон, суд первой инстанции правильно пришёл к выводу, что при заключении договора о перенайме аренды стороны не предусмотрели цену по договору перенайма, но имели намерение на погашение долга арендатора перед новым арендатором по другому договору. Суд первой инстанции правильно пришёл к выводу, что оспариваемый договор не может быть признан договором дарения в смысле ст. 572 ГК РФ (Постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2012 по делу № А19-18789/2010).

На практике передаточный акт, равно как и сам договор уступки прав и обязанностей по договору аренды, является основанием для перехода прав. Отсутствие такого акта может усложнить процесс взыскания задолженности по договору аренды с нового арендатора, который будет ссылаться на отсутствие перехода прав на объект аренды. При условии фактического использования арендованного имущества отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору. Таким образом, арендодателю при взыскании задолженности по договору аренды с нового арендатора необходимо доказать фактическую передачу спорного объекта аренды. Подобные выводы содержатся в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 по делу № А67-714/2015).

Согласно п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, при перенайме договор субаренды сохраняет свою силу, поэтому в преддоговорных спорах, в целях оптимизации негативных последствий, новому арендатору следует узнать о правах третьих лиц на объект аренды.

Новому арендатору переходят все права и обязанности арендатора по договору в полном объёме, если стороны не договорились о другом, а в случае нарушений условий договора аренды старым кредитором договор с новым по указанным основаниям может быть расторгнут.

Так, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил следующее: с момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. В Постановлении от 01.10.2013 № 3914/13 Президиума ВАС РФ указано, что необходимостью получения согласия кредитора на перевод долга обеспечивается его право на выражение воли относительно возможности вступления в обязательство нового должника, оценку имущественного положения такого должника и цели заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников. Арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступки своих прав по договору аренды без согласия арендатора. Арендодатель не лишён возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход. Оценка договора перенайма необходима применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности перед арендодателем и возложение её на нового арендатора. Перевод прав и обязанностей арендатора, совершённый с целью избегания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, следует квалифицировать как злоупотребление правом , а нового и старого арендаторов - считать солидарными должниками арендодателя.

Формулируя названные правовые подходы, Президиум ВАС РФ допустил возможность взыскания с прежнего арендатора задолженности, возникшей до заключения договора перенайма, с учётом наличия (сохранения) у арендодателя права на замену должника в исполнительном производстве на нового арендатора (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.06.2015 по делу № А32-11870/2013).

Перенаём части земельного участка не предусмотрен действующим законодательством. Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случае, если границы земельного участка в соответствии с законом не определены, такой земельный участок не существует как объект гражданских прав и, соответственно, не может быть предметом договора аренды. Подобную позицию высказал Арбитражный суд Ярославской области в Решении от 24.12.2012 по делу № А82-7740/2012.

В гражданском обороте объектом перенайма может выступать земельный участок, помещение и любые другие объекты недвижимости. Сама схема уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды является сильно востребованной в гражданском обороте, особенно в холдинговых структурах юридического лица. Множественность лиц в указанных правоотношениях может создавать риски признания такого договора недействительным. Чтобы исключить объект перенайма из предмета спора, необходимо соблюсти следующие условия: согласие арендодателя на осуществление перенайма, встречное предоставление нового арендатора (возмездный характер), письменная форма сделки и государственная регистрации (в зависимости от основного обязательства). При этом необходимо определить конкретный объём прав и обязанностей, передаваемых по договору перенайма (в частности, определить судьбу обязательств, возникших до уступки прав и обязанностей арендатора).

Сорокин Алексей Анатольевич, ведущий юрист

E -mail : as . sorokin 2012@ yandex . ru

Вниманию подписчиков: вы можете задавать вопросы напрямую авторам по теме статьи.

Оплачивает ответы редакция ЖП.

Об условиях устных консультаций и ведения судебных дел вы договариваетесь сами. Редакция не несёт ответственности за действия или бездействие экспертов.

Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

Договор перенайма арендованного имущества

Данный вид соглашения представляет собой сделку, в соответствии с которой передаются как права, так и обязанности, прописанные ранее в данном соглашении аренды имущества. Перенайм несколько отличается от схожих с ним понятий субаренды или цессии. Так, субаренда представляет собой временную передачу прав и обязанностей по договору, в то время как перенайм предполагает постоянную и окончательную сделку. Цессия же представляет собой передачу только права аренды без сопутствующих обязательств.

Главной особенностью данного вида договора является то, что договор остается в силе, меняется только лицо, представляющее арендатора. Бывают случаи, когда предыдущий арендатор не имеет возможности далее нести финансовые обязательства перед арендодателем, а расторжение сделки приведет к неустойкам или другим потерям сторон соглашения. В данном случае целесообразнее просто заключить Договор перенайма, который передаст права аренды и финансовые обязательства заинтересованному лицу. При этом ни одна из сторон сделки не пострадает, время, и средства так же не будет потрачены.
Однако не стоит надеяться, что соглашение о перенайме можно заключить «на пустом месте». Так к данному договору обязательно нужно приложить все имеющиеся письменные доказательства того, что перенайм - вынужденная мера для предыдущего арендатора.

Кроме того, четко определяются все условия, объем, права и обязательства по договору, уточняются задолженности по обязательствам (аренде), расписываются все условия передачи имущества в перенайм.

Жестких правил оформления договора перенайма нет, но он должен быть представлен в виде единого договорного документа, определяющего права и обязанности сторон, подписанным ими. Устное или формальное соглашение не считается действительным.

Что касается такого обязательства сторон соглашения, как регистрация договора перенайма в государственных инстанциях, то четкого ответа здесь пока нет. Логичнее ориентироваться на тот факт, подвергался ли регистрации первоначальный договор аренды имущества. Если данное обстоятельство имело место быть, то и договор так же может быть подвергнут государственной регистрации.

Так же нет прямого обязательства в составлении акта о приеме - передачи арендуемого имущества. Однако из соображений безопасности и законности лучше составить данный акт в произвольной форме, где будут указаны все основные характеристики объекта аренды. Это обезопасит будущего арендатора от неожиданных «сюрпризов» и дополнительных расходов от арендуемого имущества.

Одним из главных пунктов договора должно быть обязательное согласие арендодателя на передачу прав и обязательств аренды новому арендодателю. Если такого согласия нет в самом договоре или оно не прилагается в виде отдельного документа, то Договор перенайма считается недействительным.

СОГЛАШЕНИЕ
о передаче прав и обязанностей арендатора
по договору аренды земельного участка

Город
____________________________две тысячи восьмого года

Общество с ограниченной ответственностью «z», в лице директора __________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «АРЕНДАТОР», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «x», в лице директора __________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «НОВЫЙ АРЕНДАТОР», с другой стороны, совместно именуемые «СТОРОНЫ», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
1. АРЕНДАТОР передает, а НОВЫЙ АРЕНДАТОР принимает на себя права и обязанности АРЕНДАТОРА по договору № __ аренды земельного участка от «_» __ 2008 года (далее именуемый «Договор аренды») в отношении земельного участка площадью __, с кадастровым номером __, категория земель: __, разрешенное использование: __, расположенного по адресу: __.
2. Права и обязанности по Договору аренды возникли у АРЕНДАТОРА на основании __.
3. Настоящим АРЕНДАТОР заявляет и гарантирует, что:
- АРЕНДАТОР является единственным законным и надлежащим владельцем передаваемых прав по Договору аренды;
- передаваемые права ранее никому не отчуждены, не заложены, иным образом не переданы и не обременены правами третьих лиц;
- передача прав и обязанностей по Договору аренды не нарушает законных прав и интересов иных лиц и не противоречит никаким обязательствам АРЕНДАТОРА;
- все права и обязанности по Договору аренды исполнялись АРЕНДАТОРОМ надлежащим образом, какие-либо основания для досрочного расторжения Договора аренды или изменения целевого использования земельного участка, указанного в п. 1 настоящего соглашения, отсутствуют.
4. На момент подписания настоящего соглашения АРЕНДАТОР передал, а НОВЫЙ АРЕНДАТОР принял следующие документы:
- Договор № __ аренды земельного участка от «__» __ 2008 года;
- __;
- ____.
5. АРЕНДАТОР передал, а НОВЫЙ АРЕНДАТОР принял указанный в п. 1 земельный участок до подписания настоящего соглашения в состоянии пригодном для разрешенного использования.
6. АРЕНДАТОР обязан уведомить ___ о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору аренды в течение десяти рабочих дней с момента подписания настоящего соглашения.
7. НОВЫЙ АРЕНДАТОР принимает на себя все права и обязанности, предусмотренные Договором аренды, в пределах всего срока его действия, после подписания настоящего соглашения.
С момента вступления настоящего соглашения в силу ответственным перед арендодателем по Договору аренды становится НОВЫЙ АРЕНДАТОР.
8. Настоящее соглашение вступает в силу с момента подписания его СТОРОНАМИ.
9. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах: по одному экземпляру для АРЕНДАТОРА и НОВОГО АРЕНДАТОРА.

Реквизиты сторон:

АРЕНДАТОР

НОВЫЙ АРЕНДАТОР

Подписи сторон:

От АРЕНДАТОРА
Директор ООО «z»

______________________ /_______/

От НОВОГО АРЕНДАТОРА
Директор ООО «x»

______________________ /______/

Источник: http://rieltor-ask.ru

Перенаем имущества с передачей прав и обязанностей по договору аренды

Перенаем имущества с передачей прав и обязанностей по договору арендыПеренаем − это сделка, по условиям которой осуществляется передача всех прав и обязанностей, содержащихся в конкретном договоре аренды. При субаренде происходит временная передача имущества. Договор цессии предлагает лишь передачу права аренды. Фактически перенаем можно представить как уступку требования и перевода долга, но используется для этого новый арендатор.

Практическая сторона перенаема
Данная гражданско-правовая форма удобна в случае, когда арендатор в силу определенных причин не может нести расходы, связанные с арендой имущества. Досрочное прекращение выполнения в одностороннем порядке обязательств по сделке вызовет риск применения неустойки со стороны арендодателя. Могут быть затронуты интересы иных лиц, чьи отношения были выстроены на использовании арендных ресурсов. Соответственно риск обязательств значительно расширится.

Привлекательность сделки состоит также в том, что нет необходимости расторгать одну сделку, а затем вновь заключать точно такую же. В ее решение определяющую роль начинает играть временной фактор. Вновь вступившей в дело стороне нет необходимости налаживать отношения с субъектами экономической деятельности. Они созданы прежним участником, и необходимо лишь придерживаться оговоренных договором обязательств.

Примером перенаема, достаточно распространенным, является передача прав и обязательств по договору между компаниями холдинга. Интересна сделка для контрагента и наличием долгосрочных обязательств, что позволит быстро войти в бизнес.

Условия договора перенайма
Основной ошибкой при заключении договора перенайма является неправильное понимание правовых последствий сделки. Отсюда происходит ошибочное оформление договора цессии либо субаренды, что в ряде случаев влечет ничтожность сделки.

Право аренды обязательно содержит определенные обязанности в отношении арендуемого имущества: арендная плата, условие и порядок пользования имуществом, ремонт, и не допускается уступка такого права без обременения обязанностями. Договор цессии предполагает только передачу права аренды без наличия каких-либо обязательств.

При оформлении договора перенаема должны найти отражение обстоятельства возникновения обязательств по передаваемым правам и правовой механизм получения новых арендатором таких прав:

Подробно отразить реквизиты договора аренды;
определить объем, условия и порядок прав и обязанностей, передаваемых при перенайме арендуемого имущества;
указать задолженность по обязательствам;
установить порядок передачи имущества. Обязательным условием является сумма расчета по договору. Безвозмездность ведет к риску признания его положений ничтожными;
предусмотреть в договоре перенаема передачу документов: договора аренды, документов, подтверждающих надлежащее исполнение арендатором обязанностей: договор аренды, письма, акты сверок об отсутствии задолженности по связанным с арендой имущества платежам, свидетельство о регистрации договора аренды, технической документации, сопровождающей объект сделки.

Форма договора перенайма

ДОГОВОР

ПЕРЕДАЧИ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (перенайм)

Тукаевский район Республики Татарстан, девятнадцатое сентября две тысячи двенадцатого года.

Мы, гр. Михайлова Анна Дмитриевна, 24 декабря 1951 года рождения, место рождения: с. Хмелов Роменского района Сумской области, пол женский, паспорт 92 02 985297, выданный Электротехническим ОВД гор. Набережные Челны РТ, 17 апреля 2002 года, код подразделения 162-013, зарегистрированная по адресу: пр. Набережночелнинский, дом 90/27, кв. 245, именуемая в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны

и гр. Ижболдин Алексей Анатольевич, 02 июня 1981 года рождения, место рождения: д. Старая Чекалда Агрызского района РТ, пол мужской, паспорт 92 04 457497, выданный Автозаводским ОВД гор. Набережные Челны РТ, 27 августа 2003 года, код подразделения 162-008, зарегистрированный по адресу: б-р Шишкинский, дом 12, кв.47, именуемый в дальнейшем «Новый Арендатор», с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

«Арендатор » передал «Новому Арендатору» свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 411/11-н от 17 июня 2011 года, сроком по 17 июня 2014 года на ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК площадью 1094 (одна тысяча девяносто четыре) кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: РТ, Тукаевский муниципальный район, Новотроицкое сельское поселение, д. Суровка, уч.9, находящийся в ведении Исполнительного комитета Тукаевского муниципального района, с кадастровым номером 16:39:092004:291.

Указанный земельный участок предоставлен в аренду «Арендатору» на основании договор аренды земельного участка № 411/11-н от 17 июня 2011 года, зарегистрированного в Тукаевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 06 июля 2011 года, запись в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество 16-16-43/024/2011-403

2.ПЛАТА ПО ДОГОВОРУ.

2.1. Арендная плата за указанный земельный участок согласовывается в Федеральной службе земельного кадастра РФ по РТ, в Управлении земельных и имущественных отношений Минземимущества РТ и Тукаевском районе РТ ежегодно с индексацией на коэффициент инфляции, установленный Кабинетом Министров РТ.

2.2. «Арендатор» гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжёлых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

2.3. Оплата арендной платы за указанный земельный участок будет производится «Новым Арендатором» с 19 сентября 2012 года.

3. ОБРЕМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

3.1. Земельный участок правами других лиц не обременен.

3.2 Ограничений в пользовании земельным участком не имеется.

4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН.

4.1. «Арендатор» передал «Новому Арендатору» права и обязанности по договору аренды земельного участка сроком по 17 июня 2014 года на указанный земельный участок свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора «Арендатор» или «Новый Арендатор» не могли не знать.

4.2. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством РФ, правовыми актами администрации РТ, изданными в пределах ее полномочий.

4.3. В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ «Арендатор» обязан уведомить собственника земельного участка о передаче прав и обязанностей по договору аренды «Новому Арендатору».

4.4. Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится «Новый Арендатор» земельного участка.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

5.1. «Арендатор» обязуется передать «Новому Арендатору» указанный земельный участок не позднее 19 сентября 2012 года по акту приема-передачи.

5.2. Права и обязанности по настоящему договору возникают у «Нового Арендатора» с момента государственной регистрации настоящего договора в Тукаевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

5.3. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

5.4. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в Тукаевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, и по экземпляру выдается сторонам.

Продавец _____________________________________________________________________

Покупатель_ __________________________________________________________________

Форма договора перенаема
Специальных правил в оформлении не существует. Содержание в нем элементов договоров перевода долга и цессии обуславливает применение положений и правил для данных форм сделок.

Составлен должен быть в виде единого документа по форме основного договора, подписанного сторонами. Иное оформление договора перенаема арбитражная судебная практика считает ненадлежащим, а сделку незаключенной.

Государственная регистрация сделки
Подход один и продиктован арбитражной практикой: если основной договор подлежал регистрации, перенаем тоже должен иметь соответствующую регистрацию. Получает статус самостоятельной сделки с момента ее регистрации. При этом вносить какие-либо изменения в договор аренды не нужно.

Законодательство не дает четкого ответа, если договор аренды зарегистрирован на неопределенный срок. Государственную регистрацию сделки перенаема в отношении одного и того же имущества не совершить, поскольку в реестре имеется незакрытая запись по его обременению.

Проблема может иметь для нового арендатора правовые последствия в последующем. К примеру, при регистрации права на построенные объекты, если не произошла регистрация поднаема земельного участка.

Формально регистрирующим органом не запрещено регистрировать договор о перенаеме, если нет записи об окончании действия основного договора. Но нет и единого подхода в этом. Поэтому вероятность получения отказа в регистрации соглашения о перенаеме достаточно высока.

Решение противоречия видится следующим образом. Можно попробовать оспорить отказ в регистрации в судебном органе. Гарантий на положительный результат нет, зато есть надежда на формирование единого подхода к этому вопросу в результате судебной практики.

Второе решение видится в заключении в рамках договора аренды дополнительного соглашения с указанием конкретного срока окончания отношений и регистрацией его. После окончания срока соглашения появляется возможность регистрации договора поднаема без каких-либо ограничений.

Акт приемки-передачи
Из сути возникновения новых правоотношений нет участия арендодателя в механизме передачи имущества. Однако элементарная осторожность ведения бизнеса требует составления такого документа между арендаторами. Форма носит произвольный характер. Основная цель − наиболее точно передать технические, потребительские и иные сведения об объекте.

Согласие на перенаем
Отсутствие согласия на перенаем арендодателя означает ничтожность сделки. Исключение в этом законодатель сделал лишь для земельных участков государственной или муниципальной собственности при условии, что не требуется такого согласия, и срок аренды по договору составляет более пяти лет. Достаточно одного уведомления арендодателя.

Согласие оформляется в виде отдельного документа. При наличии в договоре аренды согласия на перенаем составления отдельного документа не требуется.
http://largo.ru

Бухгалтерия вопроса договора перенайма: Передача права аренды земли

Правовые отношения

Бухгалтерский учет

ДЕБЕТ 97

ДЕБЕТ 001

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 97

КРЕДИТ 001

ДЕБЕТ 51

Налоговый учет

Инвестиционный аспект

ДЕБЕТ 58 КРЕДИТ 97

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 58

Передача права аренды земли

Инвестор передал право аренды земельного участка другой организации (второму инвестору) для ведения на нем строительства. Каким будет учет и налогообложение операций, связанных с передачей этого права?

Земля передана застройщику на период строительства
Ситуация следующая. Земельный участок предоставлен компании (инвестору-1) в долгосрочную аренду. Для строительства объекта – жилого комплекса – инвестор- 1 передает права пользования участком инвестору-2.

Согласно договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли, обязанность по уплате арендных платежей переходит к инвестору-2. Как в бухгалтерском и налоговом учете отразить передачу права аренды и учет арендных платежей?

Правовые отношения
Сначала разберемся с передачей права аренды, а затем перейдем к учету и налогообложению.

Отношения, связанные с арендой земли, регулируются нормами гражданского и земельного законодательств (п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Исходя из ситуации, инвестор-1, скорее всего, арендует участок у муниципалитета (органа местного самоуправления). Право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, можно получить либо по предварительному согласованию мест размещения объектов с органами власти, либо без их предварительного согласования, но тогда уже только путем участия в торгах (конкурсах, аукционах). Такой порядок предусмотрен в статье 30 Земельного кодекса РФ (п. 1, 2). То есть организация приобретает это право у соответствующего органа власти.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ, п. 1, 2 ст. 25, п. 1, 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).

Если договор аренды заключается на срок более пяти лет, арендатор может передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу в порядке перенайма без согласия собственника при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором. Так поступить позволяют нормы Земельного кодекса РФ (п. 5, 9 ст. 22).

Обратите внимание: передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) – это исключение из всех других возможных видов использования первоначальным арендатором арендованного участка (сдача в субаренду, предоставление в безвозмездное пользование и т. д.). И это исключение состоит в том, что в случае перенайма прежний арендатор свои права по распоряжению участком и связанные с этим обязанности утрачивает, они переходят к новому арендатору.

Итак, при заключении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор, заключать с которым новый договор аренды земельного участка не требуется.

Права будут подтверждены договором перенайма, то есть договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли, который должен быть зарегистрирован в том же порядке, что и первоначальный договор аренды.

Кроме того, нужно учесть, что право аренды обязательно сопровождается обязанностями, связанными с пользованием имуществом. Поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга (параграфы 1, 2 гл. 24 Гражданского кодекса РФ). Ведь в результате перенайма организация выбывает из договора аренды, то есть происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды. >|Вопросы, связанные с передачей прав аренды, разъяснены в письмах Минфина России от 14 июля 2009 г. № 03-03-06/1/463, от 12 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/782, а также рассмотрены в постановлении ФАС Московского округа от 21 мая 2009 г. № КГ- А41/4112-09.|
После передачи права аренды арендные платежи арендодателю (органу местной власти) будет перечислять новый арендатор. Поэтому у первоначального арендатора они никак отражаться не будут.

Бухгалтерский учет
Расходы на приобретение права аренды (далее – право аренды) можно учесть на счете 97 «Расходы будущих периодов».

Это позволяют сделать положения пункта 21 ПБУ 2/2008, воспользоваться которыми в данном случае, по мнению автора, допустимо.

Отметим: действующими правилами бухгалтерского учета порядок учета приобретенного права аренды земельного участка (как актива) не установлен.

Предположим, что организация (инвестор-1) отразила расходы на приобретение права аренды на счете 97 (они должны были списываться на строительство объекта постепенно, в течение срока строительства, но в связи с передачей права порядок списания будет другим).

Сам участок, арендованный организацией, учитывается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» по стоимости, указанной в договоре аренды (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ, Инструкция по применению Плана счетов). При передаче права аренды стоимость участка списывается с забалансового счета 001. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 24 августа 2004 г. № 03-03-01-04/1/8.

Стоимость передаваемого права аренды отражается у первоначального арендатора в составе прочих доходов на дату государственной регистрации договора перенайма (п. 7, 10.1, 16 ПБУ 9/99).

Одновременно на прочие расходы списывается сумма расходов будущих периодов, учтенная на счете 97 (п. 11, 19 ПБУ 10/99).

Проводки при этом выглядят так:

ДЕБЕТ 97
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Муниципалитет»)
– отражены расходы на приобретение права аренды;

ДЕБЕТ 001
– отражена на забалансовом учете стоимость арендованного участка;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Новый арендатор»)
КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
– признан прочий доход от передачи права аренды;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС со стоимости передачи права аренды;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 97
– списаны расходы по переданному праву аренды;

КРЕДИТ 001
– списана стоимость участка, переданного по договору перенайма;

ДЕБЕТ 51
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Новый арендатор»)
– получены деньги за уступленное право аренды.

Стоимость объекта строительства, вероятно, будет формировать инвестор-2 (застройщик). Поскольку все права и обязанности по договору аренды участка перешли к нему, перечислять арендные платежи арендодателю (органу местной власти) на основании договора перенайма будет он.

При этом и расходы на полученное право аренды (с момента регистрации договора), и арендные платежи (с момента подписания передаточного акта на участок) учитывать будет также новый арендатор. То есть он включит затраты в стоимость строительства.

Налоговый учет
Налог на добавленную стоимость. Плата за земельные участки, арендуемые у государства (муниципалитета), от НДС освобождена на основании подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

Однако на передачу имущественных прав по аренде земли данное освобождение не распространяется. Такая передача признается объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

Налоговая база, согласно пункту 5 статьи 155 Налогового кодекса РФ, определяется исходя из рыночной цены без включения в нее НДС.

Момент определения налоговой базы – день передачи имущественных прав (п. 8 ст. 167 Налогового кодекса РФ). В данной ситуации это день государственной регистрации договора перенайма.

Налог на прибыль организаций. Напомним: расходы на приобретение права аренды земельных участков признаются в составе прочих расходов, но в особом порядке, предусмотренном статьей 264.1 Налогового кодекса РФ. Организация может выбрать один из способов (закрепив его в учетной политике):

– либо равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет;

– либо в размере, не превышающем 30 процентов исчисленной налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов.

Независимо от выбранного способа указанные расходы в целях налогообложения прибыли признаются только по заключенному договору аренды и лишь с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию указанного права.

Этими правилами компания (инвестор-1) должна была руководствоваться при приобретении права аренды (если право передавалось другой компании не сразу).

Что касается нового арендатора (инвестора-2), то, по мнению чиновников, он не вправе использовать указанный выше порядок учета расходов на приобретение права аренды земельного участка (см. письмо Минфина России от 12 ноября 2010 г. № 03-03-06/1/710).

А теперь собственно об учете передачи права аренды. Здесь действуют следующие правила.

Поступления, причитающиеся первоначальному арендатору от нового арендатора (за передачу прав по договору аренды земельного участка), включаются в состав доходов от реализации имущественных прав (без учета налога на добавленную стоимость) на дату государственной регистрации договора перенайма. То есть увеличивают налогооблагаемую базу по прибыли.

Это следует из положений пункта 1 статьи 248, пункта 1 статьи 249, пункта 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.

При этом, согласно подпункту 2.1 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ, компания (инвестор-1) вправе уменьшить доходы от реализации имущественных прав на цену их приобретения и на сумму расходов, связанных с приобретением и реализацией. В рассматриваемой ситуации такими расходами являются затраты инвестора-1 на заключение договора аренды.

Если компания какую-то часть затрат уже успела списать, то в расходы при передаче права списывается остаток – несписанная часть стоимости права.

Инвестиционный аспект

Нельзя не отметить еще одно важное обстоятельство.

Право аренды земли, видимо, передается инвестору-2 для того, чтобы он осуществлял функции застройщика. Поскольку застройщиком может быть только лицо, обладающее правами на участок, на котором собирается вести строительство (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Приведенная ситуация связана с инвестиционной деятельностью. Ведь субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. >|Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности регулируются Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».|
А операции в рамках инвестиционной деятельности учитываются по-другому. Для них предусмотрен особый порядок. Ни в доходах, ни в расходах инвестиционные средства не учитываются. Расчеты ведутся с использованием счета 76 (сначала по финансированию, то есть внесению инвестиций, а затем по получению построенного объекта или причитающейся доли построенного объекта).

В налоговом учете передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) и т. д.), реализацией не признается. А значит, не подлежит обложению ни налогом на добавленную стоимость, ни налогом на прибыль (подп. 4 п. 3 ст. 39, подп. 1 п. 2 ст. 146, подп. 1 п. 1 ст. 248 Налогового кодекса РФ). Подчеркнем: сказанное относится лишь к инвестиционной передаче имущества.

Компания могла бы, например, передать свое право на аренду как вклад в совместную деятельность в порядке, предусмотренном ПБУ 20/03 «Информация об участии в совместной деятельности», утвержденным приказом Минфина России от 24 ноября 2003 г. № 105н.

Передача вклада отражается по дебету счета 58 «Финансовые вложения» (субсчет «Вклады по договору простого товарищества») в корреспонденции со счетами по учету выбывающих активов:

ДЕБЕТ 58 КРЕДИТ 97

Передано право аренды в качестве вклада в совместную деятельность.

Имущество, подлежащее получению товарищем при прекращении совместной деятельности (договора простого товарищества), отражается как погашение вклада, учтенного в составе финансовых вложений, по кредиту счета 58 в корреспонденции со счетами учета имущества (Инструкция по применению Плана счетов). То есть по окончании строительства построенный объект (в соответствующей доле) передается инвестору (каждому), и отражается у него эта операция проводкой:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 58

Получено имущество (часть построенного объекта), причитающееся организации после прекращения совместной деятельности.

Но в рассматриваемой ситуации такая схема использоваться не может, так как право аренды передается конкретному лицу (другой организации), а не как вклад в совместную деятельность. Вложить в совместную деятельность принадлежащее ему право аренды инвестор-1 мог бы, но ему нужно передать его партнеру (для осуществления функций застройщика).

А передав право (перестав быть его обладателем), инвестор-1 внести его в качестве вклада в совместную деятельность уже не может.

Новый арендатор (как и любой другой арендатор) вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ).

В заключение отметим: арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.

Перенаем удобен тем, что позволяет компании получить имущество в аренду, сохранив при этом условия действующего договора, заключенного с другим арендатором. Например, соглашение перенайма можно использовать в ситуации, когда нужно переоформить аренду с одной компании холдинга на другую. Также перенаем широко применяется при так называемой продаже права аренды: арендатор за определенную плату предлагает контрагенту стать новым арендатором по договору аренды, который содержит выгодные условия, зарегистрирован и является долгосрочным. Плюсом перенайма является и то, что он позволяет сэкономить время на оформление расторжения и заключение нового договора. Но все так просто только в теории. На практике же юристы сталкиваются со множеством вопросов по оформлению такой сделки, поскольку ее регулированию в законе посвящена всего одна статья. Не добавляют определенности и неоднозначные требования по заключению сделки перенайма в судебной практике и разъяснениях представителей Росреестра. При этом отсутствие существенных элементов сделки может привести к признанию перенайма несостоявшимся. В этом случае новый арендатор лишится права аренды, а прежний рискует ответить за долги по арендным платежам.

Условия договора перенайма

При подготовке договора перенайма юристу необходимо учесть ряд тонкостей, чтобы сделку не оспорили. Таких нюансов немало: от правильной формулировки предмета договора до получения нужных согласий на сделку.

Предмет договора . Это — передача прав и обязанностей по договору аренды. В этом принципиальное отличие перенайма от субаренды, при которой другому лицу передается только имущество, да и то на время. В перенайме арендатор полностью выбывает из арендных отношений: его заменяет новый.

На практике наиболее распространенной ошибкой является заключение не соглашения о перенайме, а договора цессии, в рамках которого другой компании передается только право аренды. Однако право аренды всегда сопровождается определенными обязанностями(в отношении порядка и условий пользования имуществом, его содержания, арендной платы, ремонта). Именно поэтому не допускается уступка чистого права аренды, не обремененного обязанностями(п. 2 ст. 615 ГК РФ , п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 , , постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.09 по делу № А46−13484/2009). Возникает закономерный вопрос: можно ли вместо договора цессии заключить соглашение, включающее в себя одновременно уступку права и перевод долга. Да, конечно можно. Но это как раз и есть договор перенайма, который законодатель предлагает использовать для перемены арендатора. К этому договору применяются нормы Гражданского кодекса об уступке требования и переводе долга.

Основание перенайма . Во-первых, в договоре нужно четко указать обязательство, из которого возникли передаваемые права и обязанности(постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.04.09 по делу № А82−3588/2008−38). Сторонам лучше подробно описать основание возникновения права аренды(реквизиты договора аренды), индивидуализировать объект аренды, определить объем, порядок и условия передачи прав и обязанностей, установить порядок расчетов и передачи объекта аренды, а также указать состояние задолженности первоначального арендатора на момент перенайма.

Возмездность договора. Для исключения риска признания договора ничтожным как дарения, запрещенного между коммерческими организациями, в договоре перенайма лучше предусмотреть оплату за передаваемые права и обязанности(указать размер и порядок внесения платы новым арендатором). Если договор перенайма уже заключен и условия о возмездности в нем отсутствуют, то несмотря на преобладающую в судебной практике позицию о ничтожности таких сделок, шансы доказать его действительность все же есть.

По сделке происходит передача прав и обязанностей
Договор действителен	Договор является ничтожным
Некоторые суды руководствуются презумпцией возмездности коммерческих договоров(п. 3 ст. 423 ГК РФ, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.09 по делу № А41−27294/08). Другие считают, что при отсутствии прямого указания в договоре перевод прав и обязанностей является встречным исполнением нового арендатора(постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.10.10 по делу № А19−19739/09)	Заключение договора без условия об оплате влечет риск признания его ничтожным как сделки дарения (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ, постановления федеральных арбитражных судовВосточно-Сибирского округа от 29.10.07 по делу № А19−4490/07−58, Северо-Западного округа от 06.03.09 по делу № А21−6558/2007)
По сделке происходит передача только прав
Договор является ничтожным	Даже при наличии оплаты договор ничтожен
Это притворная сделка, совершенная с целью прикрыть сделку дарения права долгосрочной аренды, так как договор не предусматривает оплату и передачу обязанностей арендатора(п. 2 ст. 170 ГК РФ, )	Передача только прав(без обязанностей) не допускается(п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66, определение ВАС РФ от 15.02.10 № ВАС-17574/09)

Передача документов. Согласно пункту 2 статьи 385 Гражданского кодекса, в договоре стоит предусмотреть порядок передачи новому арендатору следующих документов: оригинала договора аренды, свидетельства о госрегистрации права аренды, технического(кадастрового) паспорта или плана, иных документов, подтверждающих исполнение обязанностей арендатора и отсутствие задолженности по арендным платежам(акты сверок, письма).

Оформление перенайма

Гражданский кодекс не содержит специальных правил о форме договора перенайма. Поскольку он содержит в себе элементы цессии и перевода долга, то к нему применяются в соответствующих частях правила об этих договорах.

Форма договора . Договоры цессии и перевода долга должны быть составлены в той же форме, что и основной договор(ст. 389 , ГК РФ). Основным договором является договор аренды. Он должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами(п. 1 ст. 651 ГК РФ). Значит, договор перенайма можно оформить только путем подписания единого документа. Иные способы заключения сделки перенайма являются ненадлежащими, а сама сделка — незаключенной(постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.06 по делу № А40−22814/06−84−173 , федеральных арбитражных судовПоволжского округа от 24.01.06 по делу № А06−1320/2−22/05 , Московского округа от 12.10.04 по делу № КГ-А40/8996−04).

Государственная регистрация . Если договор аренды подлежал регистрации, договор перенайма также следует зарегистрировать. Он регистрируется как самостоятельная сделка и считается заключенным с момента такой регистрации(п. 2 ст. 389 , п. 3 ст. 433 ГК РФ, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.09 по делу № А11−11689/2008-К1−17/45). Внесения изменений в основной договор аренды не требуется.

Трудности возникают в случае, когда долгосрочный договор аренды был зарегистрирован, а по истечении указанного в нем срока возобновлен на неопределенный срок без погашения записи об аренде в ЕГРП. Возникает закономерный вопрос: подлежит ли госрегистрации соглашение о перенайме. Однозначного ответа на него нет ни в законодательстве, ни у представителей Росреестра. Логично предположить, что соглашение о перенайме не подлежит регистрации, поскольку договор аренды является продленным на неопределенный срок(п. 11информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Следовательно, стороны могут заключить его и произвести замену арендатора, не сообщая об этом в Росреестр. Такое решение основано на законе, но рискованно. Например, при перенайме земельного участка новый арендатор в последующем может столкнуться с проблемой регистрации построенных на нем объектов недвижимости, поскольку по данным Росреестра арендатором земельного участка будет являться предыдущий арендатор. В результате у нового арендатора будут отсутствовать правомочия на регистрацию построенных объектов.

Можно попробовать зарегистрировать соглашение о перенайме, несмотря на то, что договор аренды продлен на неопределенный срок. Некоторые специалисты регистрационной службы считают, что если нет иных оснований для отказа в регистрации, соглашение должно быть зарегистрировано. Однако поскольку законом этот вопрос не урегулирован, практика может значительно отличаться. В итоге получается, что гарантий того, что соглашение о перенайме пройдет госрегистрацию, нет.

Наиболее безопасным в этой ситуации может стать заключение арендодателем и первоначальным арендатором дополнительного соглашения к договору аренды о пролонгации договора на определенный срок и его регистрация в Росреестре. А уже после этого арендаторы(первоначальный и новый) могут заключить договор перенайма и зарегистрировать его.

Акт приемки-передачи . Подписания какого-либо акта о передаче объекта аренды между арендодателем и новым арендатором в принципе не требуется, поскольку обязательство арендодателя по передаче объекта аренды уже исполнено. Однако такой акт может быть подписан между первоначальным и новым арендаторами как гарантия того, что объект аренды передается в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с договором(ст. 611 , ГК РФ).

Получение согласия на перенаем

Помимо соблюдения требований к форме и содержанию договора сторонам придется своевременно заручиться необходимыми согласиями на совершение сделки.

Согласие арендодателя . Его наличие обязательно, иначе сделка будет признана ничтожной как несоответствующая закону(п. 1 ст. 391, ст. 168 ГК РФ, постановления федеральных арбитражных судов Поволжского округа от 08.06.09 г. по делу № А55−12173/2008 , Северо-Кавказского округа от 12.03.10 по делу № А32−13018/2009). Исключение составляет перенаем земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если срок договора аренды более пяти лет, а договор не предусматривает обязанности арендатора получать согласие. В этом случае арендатор вправе лишь уведомить собственника(арендодателя)(п. 9 ст. 22 ЗК РФ , п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 № 11).

Согласие арендодателя может быть оформлено в виде отдельного документа или приложением к договору. Если согласие на перенаем в общем виде было включено в текст договора аренды, то дополнительно получать его необходимости нет(п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Согласие уполномоченного органа арендатора на крупную сделку . Помимо общих правил отнесения сделки к крупной в судебной практике сформулирован еще один, дополнительный признак: прекращение производственной деятельности компании в результате заключения договора(п. 40 информационного письма от 11.01.02 № 66). Например, если в аренду сдано имущество, необходимое компании для осуществления ее основной деятельности. Этот признак некоторые суды распространяют и на отношения перенайма(постановление ФАС Московского округа от 19.08.10 по делу № А40−151327/09−150−1025). Причем если истец заявляет о недействительности сделки по причине отсутствия согласования, он должен доказать факт прекращения деятельности именно вследствие заключения договора(постановление ФАС Центрального округа от 16.09.08 по делу № А14−13452−2007/406/29).

Однако в судебной практике нет единого мнения о том, может ли перенаем являться крупной сделкой. В одном случае суды полагают, что передача прав и обязанностей не влечет отчуждения имущества(имущественных прав) и не может признаваться крупной).

Вывод напрашивается: лучше получить одобрение уполномоченного органа компании на совершение этой сделки.

ВОПРОСЫ В ТЕМУ

Вопрос 1. Можно ли оформить перенаем государственного(муниципального) имущества, минуя торги?

Нет, нельзя. Такой договор заключается только по результатам проведения конкурса или аукциона(ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.06 № 135-ФЗ« О защите конкуренции» , постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.05.10 по делу № А45−25943/2009). Без проведения торгов такие сделки признаются недействительными(постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.10.10 по делу № А33−294/2010).

Вопрос 2. Можно ли уступить право требования арендных платежей без отчуждения остальных прав и обязанностей?

Да, в рамках цессии можно уступить часть прав, если они могут быть отчуждены от объекта аренды. Полной замены стороны в договоре в такой ситуации не происходит. Арендодатель, уступив право на получение арендных платежей, остается арендодателем имущества и продолжает выполнять свои обязанности(постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.06.11 по делу № А40−75996/10−6-647).

Подходы судов к отсутствию в договоре перенайма условия о его возмездности.

Новому арендатору нужно проверить объект и право аренды на наличие обременений.

Лучше заранее убедиться в отсутствии запрета на совершение регистрационных действий, а также в том, что объект(право) аренды не является предметом залога и не сдан в субаренду. Это важно, так как залог и субаренда при перенайме сохраняются(п. 1 ст. 353 ГК РФ , ст. 33 Закона от 29.05.92 № 2872−1 «О залоге» , п. 1 ст. 617 ГК РФ , п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Если объект аренды заложен, перенаем возможен только с согласия залогодержателя(п. 2 ст. 346 ГК РФ).

Елена Шильникова , руководитель юридического отдела ЗАО« Фитнес-Арена»