Закон о кадастровой оценке недвижимости. Новые правила кадастровой оценки недвижимости
Александр Колов
Проведение государственной кадастровой оценки будет происходить по «новому» в некоторых субъектах РФ уже в 2017 г.
По «новому» - актуальный вопрос. Федеральный закон от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» регулирует не только государственную кадастровую оценку (ГКО) по «новому», но и оспаривание кадастровой стоимости по «новому», определенной по нормам вышеуказанного ФЗ. Указанный ФЗ вступает в силу с 01.01.2017. Ожидать проведения ГКО по «новому» в некоторых субъектах РФ следует уже в 2017 г. «Заморозка» кадастровой стоимости до 01.01.2020, определенной по нормам ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», будет только стимулировать субъекты РФ провести ГКО по «новому» в ближайшие сроки. «Заморозка» введена ФЗ №360-ФЗ от 03.07.2016 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», который введен в действие с 15.07.2016.
Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, т.е. либо по нормам ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 или ФЗ №237-ФЗ от 03.07.2016. См. ч.7 ст.24 ФЗ №237-ФЗ. по нормам ФЗ №237-ФЗ будет происходить в порядке, схожем с порядком по нормам №135-ФЗ. Можно выделить следующие основные особенности оспаривания кадастровой стоимости по «новому».
По нормам ФЗ №135-ФЗ существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, а по нормам ФЗ №237-ФЗ такого порядка нет, в т.ч. для юридических лиц. По нормам ФЗ №135-ФЗ комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. По нормам ФЗ №237-ФЗ аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ. Следовательно, некоторые время с большой долей вероятности в некоторых субъектах будут действовать одновременно две комиссии: одна для рассмотрения споров по нормам ФЗ №237-ФЗ, другая по нормам №135-ФЗ.
Лица, занимающие государственные должности, должности в муниципальной службе должны составлять не более половины членов комиссии, рассматривающей споры по нормам ФЗ №237-ФЗ. В состав комиссии может включаться представитель Совета муниципальных образований (некоммерческой организации), который не занимает муниципальную должность. С учетом данного представителя может обеспечиваться большинство в принятии решений. Кроме того, видимо, Минэкономразвития РФ введет правило о том, что при равенстве голосов голос председательствующего будет решающим. Председательствующего, вероятно, будут назначать представителя госоргана субъекта РФ.
Нет в ФЗ №237-ФЗ четких указаний о необходимости создания комиссий к определенному сроку. Ст.22 ФЗ №237-ФЗ можно толковать так, что создание комиссии - это право госоргана субъекта РФ, а не обязанность. Поэтому велика вероятность того, что в ряде субъектов РФ комиссии по рассмотрению споров по нормам ФЗ №237-ФЗ не будут созданы к 2020 г.
В ряде субъектов РФ налогоплательщикам и арендаторам государственных земельных участков установить кадастровую стоимость в размере рыночной через комиссию при управлении Росреестра существенно проще, чем в суде. Это обуславливается сроками рассмотрения (1 мес.) и полномочиями комиссии (отсутствием право назначать экспертизу и т.д.). За такой короткий срок заинтересованные лица, в т.ч. органы местного самоуправления, не успевают подготовить ни замечания на отчет оценщика, ни самостоятельно заказать отчет независимого оценщика. При отсутствии указанных документов проверка отчета осуществляется формально. Кроме того, как правило, комиссии не располагают достаточным количеством сотрудников, обладающих специальными познаниями в области оценки, для того, чтобы надлежащим образом проверять отчеты в массовом порядке. В некоторых комиссиях господствует подход: все заявления удовлетворять, если не выявлены существенные замечания к отчету. Поэтому вышеуказанное новшество может затруднить оспаривание кадастровой стоимости в ряде субъектов.
ФЗ №237-ФЗ правообладателям объектов недвижимости предоставлено право на стадии подготовки к проведению ГКО подавать декларацию о своей недвижимости после публикации решения о проведения ГКО (ст.12). Данная норма направлена на уточнение данных, необходимых для более точного определения стоимости, каких конкретно - пока непонятно. Определенность появится после утверждения Минэкономразвития Формы декларации. Вероятно, речь идет об уточнении таких данных как: год постройки ОКС, процент физического износа ОКС, процент технических помещений от общей площади административно-делового или торгового центра, разрешенное использование земельного участка, предельные параметры застройки согласно ГПЗУ или градостроительного регламента и т.д. По нормам ФЗ №135-ФЗ у правообладателей ОКС и земельных участков право на подачу деклараций отсутствует при проведении ГКО. По ФЗ №237-ФЗ все заинтересованные лица вправе сделать замечания на промежуточных отчетных материалов ГКО в течение 60 дней с момента публикации. Схожая норма есть и ФЗ №135-ФЗ, однако срок для замечаний – 20 рабочих дней (вступила в действие с 01.04.2015 в силу ФЗ от 21.07.2014 N 225-ФЗ). Вышеуказанные изменения направлены на уменьшение количества споров об оспаривании кадастровой стоимости. ФЗ №237 ФЗ не предусматривает возможность оспаривать ошибки в определении кадастровой стоимости в комиссии. Если такая возможность не будет прописана Минэкономразвития в Порядке работы комиссий, то следует констатировать, что такая возможность отсутствует.
По нормам ФЗ №237-ФЗ бюджетное учреждение, созданное госорганом субъекта РФ, по решению последнего будет проводить ГКО и подписывать отчет, а также давать разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости, рассматривать обращения об исправлении ошибок, в т.ч. технических, методологических, допущенные при ГКО. Она вправе исправлять ошибки только в сторону понижения. Если бюджетная учреждение исправляет ошибки, допущенные им в отчете о ГКО, то оно передает данные госоргану субъекта РФ для внесения исправлений в акт об утверждении результатов ГКО.
Заинтересованные лица вправе обжаловать в суд решение вышеуказанного бюджетного учреждения в суде по нормам гл. 22 КАС РФ. Также они вправе предъявить административный иск об оспаривании кадастровой стоимости. При рассмотрении требований в порядке гл. 22 КАС РФ об отмене решения бюджетного учреждения об отказе исправить ошибку, видимо, суды не будут устанавливать кадастровую стоимость, а будут предписывать повторно рассмотреть заявление заинтересованного лица. Заинтересованным лицам очень трудно доказать ошибку, особенно методологическую, и в рамках искового производства. Поэтому им рекомендуется идти проторенной дорогой: обращаться с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Пока нормативные акты не предусматривают необходимости представлять заключение СРОО (саморегулируемой организации оценщиков) на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной по нормам ФЗ №237-ФЗ, в отличие от оспаривания кадастровой стоимости по нормам ФЗ №135-ФЗ. Статья 246 КАС РФ закрепляет обязанность представления заключения СРОО, если это установлено Минэкономразвития РФ. Последний это предусматривает только для оспаривания кадастровой стоимости по нормам ФЗ №135-ФЗ при снижении кадастровой стоимости более чем на 30%, если заявитель желает получить положительное решение. См. Приказ Минэкономразвития России от 04.05.2012 №263. ФЗ №237-ФЗ не предусматривает обязанность предоставления заключения СРОО в комиссию. ФЗ №135-ФЗ (в ред. ФЗ от 02.06.2016 N 172-ФЗ) декларирует то, что заключение СРОО подготавливается на добровольной основе, он исключил заключение СРОО из перечня документов, которые необходимо представлять в комиссию. Логичным в таком случае выглядит решение о внесении изменений в Порядок, утвержденный Приказом №263. Однако Минэкономразвития пока с таким решением не торопится. Вышеуказанные новшества могут привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.
При подаче заявления в комиссию об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной по нормам ФЗ №237-ФЗ подаются следующие документы:
- Выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости), которая должна содержать сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
- Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- Отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном и электронном носителе.
С 01.01.2017 вводится в действие ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который предусматривает объединение ГКН (государственного кадастра недвижимости) и ЕГРП (Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним). Поэтому выписка из ЕГРН будет, как правило, одновременно являться документом, подтверждающим права на оспариваемый объект и оспариваемую кадастровую стоимость. «Справка о кадастровой стоимости» с 01.01.2017 выдаваться не будет. Внесены изменения и в ФЗ №135-ФЗ, которые вступают в силу с 01.01.2017.
По нормам и ФЗ №135-ФЗ, и ФЗ №237-ФЗ органы местного самоуправления и органы государственной власти – бюджетополучатели соответствующий налогов на недвижимость - вправе оспорить решение комиссии о существенном понижении кадастровой стоимости. Данный вывод основывается на Пост. Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 №15-П.
Основные выводы.
Производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, т.е. либо по нормам ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 или ФЗ №237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке».
- По нормам ФЗ №135-ФЗ существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, по нормам ФЗ №237-ФЗ такого порядка нет, в т.ч. для юридических лиц.
- По нормам ФЗ №135-ФЗ комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. По нормам ФЗ №237-ФЗ аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ. ФЗ №237-ФЗ можно толковать так, что создание комиссии – это право госоргана субъекта РФ, а не обязанность.
- По нормам ФЗ №135-ФЗ комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам ФЗ №237-ФЗ, видимо, комиссии будут рассматривать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они вправе исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.
- По нормам и ФЗ №135-ФЗ, и ФЗ №237-ФЗ органы местного самоуправления и органы государственной власти – бюджетополучатели соответствующий налогов на недвижимость - вправе оспорить решение комиссии о существенном понижении кадастровой стоимости.
- Пока нормативные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной по нормам ФЗ №237-ФЗ, в отличие от оспаривания кадастровой стоимости по нормам ФЗ №135-ФЗ.
Статья 14. Определение кадастровой стоимости
1. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
2. Итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет. Требования к отчету устанавливаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (далее - требования к отчету). Отчет составляется на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.
3. Бюджетное учреждение не вправе привлекать иных лиц, помимо работников соответствующего бюджетного учреждения, для проведения работ и (или) оказания услуг непосредственно по определению кадастровой стоимости.
4. Датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки (далее - дата определения кадастровой стоимости), является день, по состоянию на который сформирован перечень.
5. Бюджетное учреждение направляет запрос о предоставлении недостающей информации об объектах недвижимости, необходимой для определения кадастровой стоимости, в федеральные органы исполнительной власти и подведомственные им организации, в частности в организации, подведомственные федеральным органам исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ценообразования и сметного нормирования в сфере градостроительной деятельности, в сфере земельных отношений, государственного мониторинга земель, изучения, использования, воспроизводства и охраны природных ресурсов, органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления, а также в подведомственные им организации, в распоряжении которых имеется соответствующая информация.
6. Федеральные органы исполнительной власти и подведомственные им организации, в частности организации, подведомственные федеральным органам исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ценообразования и сметного нормирования в сфере градостроительной деятельности, в сфере земельных отношений, государственного мониторинга земель, изучения, использования, воспроизводства и охраны природных ресурсов, органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления, а также подведомственные им организации обязаны предоставить имеющуюся в их распоряжении информацию по запросу бюджетного учреждения или уведомить об отсутствии запрошенной информации в течение двадцати рабочих дней со дня получения указанного запроса.
7. По итогам определения кадастровой стоимости, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки, бюджетным учреждением в соответствии с требованиями к отчету составляются в форме электронного документа промежуточные отчетные документы, являющиеся проектом отчета, содержащие в том числе:
1) информацию об объектах недвижимости, включенных в перечень (кадастровые номера, адреса (при наличии), характеристики объектов недвижимости, содержащиеся в перечне);
2) информацию о характеристиках объектов недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости, или о недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости (с указанием недостающей информации);
3) описание процесса определения кадастровой стоимости с указанием определенных значений кадастровой стоимости.
8. Бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня составления промежуточных отчетных документов осуществляет их размещение на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" без публикации информации о таком размещении, а также направляет сведения о месте размещения таких документов и промежуточные отчетные документы в орган регистрации прав на электронном носителе в форме электронного документа.
9. Орган регистрации прав в течение десяти рабочих дней со дня получения промежуточных отчетных документов осуществляет их проверку на соответствие требованиям к отчету.
10. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня окончания проверки промежуточных отчетных документов направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации уведомление о соответствии промежуточных отчетных документов требованиям к отчету или об их несоответствии с указанием требований к отчету, которым не соответствуют промежуточные отчетные документы.
11. Бюджетное учреждение осуществляет устранение выявленного органом регистрации прав несоответствия требованиям к отчету в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления органа регистрации прав о таком несоответствии и представляет в орган регистрации прав исправленные промежуточные отчетные документы для повторной проверки.
12. В случае соответствия промежуточных отчетных документов требованиям к отчету орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня окончания проверки промежуточных отчетных документов размещает в фонде данных государственной кадастровой оценки сведения и материалы, содержащиеся в промежуточных отчетных документах, в объеме, предусмотренном порядком ведения фонда данных государственной кадастровой оценки, а также сведения о месте размещения таких документов на официальном сайте бюджетного учреждения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на шестьдесят дней для представления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости, информация о котором содержится в промежуточных отчетных документах (далее - замечания к промежуточным отчетным документам).
13. Орган регистрации прав не позднее дня начала срока представления замечаний к промежуточным отчетным документам обеспечивает размещение в фонде данных государственной кадастровой оценки информации о порядке и сроках представления замечаний к промежуточным отчетным документам.
14. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение десяти рабочих дней со дня получения уведомления о соответствии промежуточных отчетных документов требованиям к отчету обеспечивает информирование о размещении промежуточных отчетных документов, а также о порядке и сроках представления замечаний к промежуточным отчетным документам путем:
1) размещения извещения на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";
3) размещения извещения на своих информационных щитах;
4) направления информации в органы местного самоуправления муниципальных образований, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, для размещения извещения на информационных щитах указанных органов.
15. Замечания к промежуточным отчетным документам представляются в течение пятидесяти дней со дня размещения сведений и материалов, указанных в части 12 настоящей статьи, в фонде данных государственной кадастровой оценки. Замечания к промежуточным отчетным документам могут быть представлены любыми заинтересованными лицами. Замечания к промежуточным отчетным документам могут быть представлены в бюджетное учреждение или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) лично, почтовым отправлением или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг. Днем представления замечания к промежуточным отчетным документам считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления почтовой связью), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг.
16. Замечание к промежуточным отчетным документам наряду с изложением его сути должно содержать:
1) фамилию, имя и отчество (последнее - при наличии) физического лица, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, представившего замечание к промежуточным отчетным документам;
2) кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости, в отношении определения кадастровой стоимости которого представляется замечание к промежуточным отчетным документам;
3) указание на номера страниц промежуточных отчетных документов, к которым представляется замечание (по желанию).
17. К замечанию к промежуточным отчетным документам могут быть приложены документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также декларация о характеристиках объекта недвижимости.
18. В случае направления бюджетным учреждением запроса о предоставлении информации, необходимой для рассмотрения замечания к промежуточным отчетным документам, в федеральные органы исполнительной власти и подведомственные им организации, в частности в организации, подведомственные федеральным органам исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ценообразования и сметного нормирования в сфере градостроительной деятельности, в сфере земельных отношений, государственного мониторинга земель, изучения, использования, воспроизводства и охраны природных ресурсов, органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органы местного самоуправления, а также в подведомственные им организации указанные органы и организации обязаны предоставить имеющуюся в их распоряжении информацию или уведомить об отсутствии запрошенной информации в течение пяти рабочих дней со дня получения указанного запроса.
19. Замечания к промежуточным отчетным документам, не соответствующие требованиям, установленным настоящей статьей, не подлежат рассмотрению.
20. По итогам рассмотрения замечания к промежуточным отчетным документам бюджетным учреждением осуществляется пересчет кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых не было представлено замечание, если бюджетным учреждением выявлена необходимость такого пересчета.
21. Бюджетным учреждением не реже чем один раз в пять дней в течение срока размещения промежуточных отчетных документов осуществляется размещение на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" обновленных промежуточных отчетных документов, информации о кадастровых номерах объектов недвижимости, в отношении которых осуществлен пересчет кадастровой стоимости, информации, отражающей описание проведенного пересчета кадастровой стоимости каждого из объектов недвижимости с обоснованием учета замечания к промежуточным отчетным документам, а также размещение информации о поступивших замечаниях к промежуточным отчетным документам, которые не были учтены, с соответствующим обоснованием отказа в их учете.
22. Внесение бюджетным учреждением изменений в промежуточные отчетные документы по итогам рассмотрения представленных замечаний к ним осуществляется не позднее окончания срока размещения сведений и материалов, указанных в части 12 настоящей статьи, в фонде данных государственной кадастровой оценки.
23. Бюджетное учреждение в течение десяти дней после истечения срока, указанного в части 12 настоящей статьи, составляет отчет, включающий в себя справку, содержащую информацию обо всех учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета или отказа в их учете или об отсутствии замечаний к промежуточным отчетным документам, а также об исправлении выявленных органом регистрации прав нарушений требований к отчету.
24. Бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня составления отчета направляет его на электронном носителе в форме электронного документа в орган регистрации прав.
25. Орган регистрации прав в течение двадцати рабочих дней проводит проверку отчета на соответствие требованиям к отчету и направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации предписание об устранении выявленных нарушений или уведомление об отсутствии нарушений. Предписание об устранении выявленных нарушений требований к отчету должно включать в себя исчерпывающий перечень выявленных нарушений и их соответствующее обоснование.
26. В случае выявления нарушений требований к отчету бюджетное учреждение в течение десяти рабочих дней со дня получения предписания об устранении выявленных нарушений осуществляет их устранение и в течение трех рабочих дней направляет в орган регистрации прав отчет на электронном носителе в форме электронного документа для проведения повторной проверки.
27. В случае, если нарушений требований к отчету не выявлено, бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня получения уведомления органа регистрации прав об отсутствии нарушений направляет в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации три экземпляра отчета на электронном носителе в форме электронного документа и одну копию отчета на бумажном носителе.
C 1 января 2019 года порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости будет изменен. Соответствующий закон подписан Президентом РФ и опубликован в пятницу 3 августа на официальном интернет-портале правовой информации (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 334-ФЗ " ").
Закон вводит единые правила применения кадастровой стоимости при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физлиц. С 2019 года налогообложение недвижимости будет осуществляться только на основании кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН. А также в случае ее изменения в результате установления рыночной стоимости объекта недвижимости по решению комиссии при органе Росреестра или суда.
В случае изменения качественных или количественных характеристик объекта налогообложения корректировка кадастровой стоимости будет учитываться со дня внесения сведений в ЕГРН, являющихся основанием для корректировки. При исправлении в ЕГРН технической ошибки или ее уменьшения в связи с исправлением других ошибок новая измененная кадастровая стоимость будет применяться с той даты, с которой применялись сведения об ошибочной кадастровой стоимости. Если указанная стоимость изменится на основании установления рыночной стоимости объекта по решению комиссии или суда, то сведения об измененной стоимости будут учитываться с даты начала применения оспоренной кадастровой стоимости при определении налоговой базы.
Подлежит ли налогообложению недвижимость, которая учитывается как объект основных средств, если права собственности не зарегистрированы? Узнайте из материала "Налогообложение недвижимого имущества организаций, налоговая база по которому рассчитывается из кадастровой стоимости" в "Энциклопедия решений. Налоги и взносы" интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите на 3 дня бесплатно!
Такие правила будут применяться в отношении сведений об изменении кадастровой стоимости, внесенных в ЕГРН по основаниям, возникшим с 1 января 2019 года.
Кадастровая оценка и оспаривание кадастровой стоимости пока могут осуществляться согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ " " (далее – Закон № 135-ФЗ). Но с 1 января 2020 года во всех субъектах РФ эти вопросы должны будут регулироваться Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ " "(далее – Закон № 237-ФЗ). В течение переходного периода, который начался с 1 января 2017 года, (ГКО) может проводиться в соответствии с обоими законами. При этом ГКО, начатая в соответствии с , должна быть завершена до 1 января 2020 года. Точная дата начала применения к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, исключительно определяется высшим исполнительным органом государственной власти субъекта ( , ).
Согласно "новому" порядку определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о ГКО, а не оценочной организацией, отбираемой на основе конкурса (). Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости – то есть вступления в силу соответствующего акта уполномоченного органа субъекта РФ, считается 1 января года, следующего за годом проведения ГКО. Но в любом случае акт вступает в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (). Убытки, причиненные в результате нарушений при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения ().
На практике нередко кадастровая стоимость объектов оказывается завышенной. А правообладатели, конечно, заинтересованы в , поскольку кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физлиц. Главный юрисконсульт ООО НКЦ "Эталон" Александр Попов на круглом столе "Кадастровая оценка и налогообложение объектов недвижимости. Вопросы, возникающие на стыке бизнеса и власти", состоявшемся в МТПП, обозначил ключевые шаги, которые следует, как правило, предпринять для оспаривания кадастровой стоимости: подготовка отчета об оценке рыночной стоимости, оспаривание кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия), подготовка и подача соответствующего административного искового заявления ( , ), разбирательство в суде первой инстанции и затем в апелляции (чаще всего дело уходит в апелляционную инстанцию и на этом процесс завершается). Эксперт обратил внимание на то, что в отличие от порядка, предусмотренного , досудебная процедура оспаривания в комиссии для юрлиц согласно не является обязательной, можно сразу обращаться в суд ().
Ключевыми документами, которые необходимо представить в суд при обращении с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости являются:
- правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на объект недвижимости;
- выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;
- отчет о рыночной стоимости объекта ( , ).
Может ли требование установления кадастровой стоимости в размере рыночной рассматриваться как оспаривание императивно установленного налогового платежа? Узнайте ответ в "Энциклопедии судебной практики. Закон об оценочной деятельности. Кадастровая оценка " интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите на 3 дня бесплатно!
Александр Попов напомнил о том, что в случаях, когда удовлетворение требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, судебные расходы относятся на заявителя. Решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов (п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 " "). Между тем, правило, обозначенное ВС РФ, расходится с позицией по этому вопросу Конституционного Суда Российской Федерации, о нюансах котрой из авторской колонки управляющего партнера правового бюро "Тимофеев и партнеры" Александра Тимофеева , подготовленной специально для ГАРАНТ.РУ.
Напомним также, что с 1 января 2019 года порядок применения кадастровой стоимости при налогообложении недвижимости. Стоит отметить, что после указанной даты кадастровая стоимость должна учитываться при налогообложении с даты начала применения изначальной стоимости.
Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Кадастровая стоимость имущества устанавливается государством. Она влияет на многие финансовые вопросы, которые связаны с использованием недвижимости. Зачастую она завышена.
Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:
- установления меньшего размера земельного налога;
- определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность;
- расчета меньшей арендной платы;
- формирования меньшего размера налога на имущество организаций;
- иных ситуаций.
С начала 2015 года налог на недвижимое имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников появится прямая заинтересованность в установлении адекватной стоимости и на квартиры. Правда, не все регионы еще перешли на такой расчет налога, но к 2020 году он будет по всей РФ. Бывают случаи, когда, наоборот, собственник заинтересован в ее увеличении (в основном, это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость, вопросами кредитования и залога, определения размера страховых выплаты, сумм материального ущерба и прочее). Так или иначе, ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может заинтересованное лицо, которым может являться:
- собственник земельного участка;
- хозяин квартиры; арендатор земли;
- собственник квартиры;
- собственник нежилых зданий, сооружений, строений;
- арендатор нежилых помещений;
- претендент в правах на недвижимость (например, лицо, обратившееся в муниципалитет за выкупом земельного участка), бывший собственник земли (который, допустим, пересматривает размер налогов) и другие.
Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания проявляется в отношении земельных участков.
Летом 2016 года кадастровая стоимость недвижимости была «заморожена» на период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года (ст. 19 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ; далее - Закон № 360-ФЗ). Тогда же был принят Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который вступил в силу с 1 января 2017 года и заменил Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Как узнать кадастровую стоимость?
Определить кадастровую стоимость самостоятельно можно на официальном сайте Росреестра. Важно знать, прямое отношение к оценке имеет:
- Размещение территориальное.
- Площадь.
- Уровень цен на данном сегменте рынка.
Также узнать стоимость, не выходя из дома, поможет сайт Ростехнадзора. Главное - найти здесь интерактивную карту. Мало того, что карта поможет определить цену. Она ещё и расскажет большое количество полезной и важной информации об объекте!
Определяется стоимость, в большинстве случаев, для расчёта налога.
Напоминаем, что оплачивать налог нужно только по квитанции и никак иначе! Многие мошенники, например, в дачных садоводствах, собирают налоги наличными средствами - причём больше, чем нужно.
Кадастровая оценка
Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.
При оценке необходимо учитывать износ построек, рассказал гендиректор Московского областного БТИ Владислав Мурашов. Для большинства обычных зданий и сооружений срок службы составляет 80 лет. Для построек с деревянными несущими стенами - 50 лет. Временные бытовки, склады, летние павильоны строятся по регламентам только на 10 лет. А вот уникальные здания музеев, хранящих национальные и культурные ценности, произведения искусства, а также стадионы и театры имеют запас прочности 100 лет.
Цели государственной кадастровой оценки:
- государственная регистрация прав на землю и сделок с ними, защита прав землепользователей и субъектов Российской Федерации;
- для корректного установления налогооблагаемой базы, ставок земельного налога и величины арендной платы за землю; определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
- поддержка рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки; информирование широкого круга заинтересованных лиц о стоимости земель;
- оценка эффективности существующего функционального использования территории, расчетная поддержка проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера.
Если Вы не согласны с установленной кадастровой стоимостью земельного участка, то Вы можете оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (решение комиссии также может быть оспорено в суде).
Как определить необходимость оспаривания?
Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет (может чаще 1 раз в три года, но не реже). В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ. В этом постановлении указываются категории земель и устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая оценка. Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка. Это можно сделать:
- получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате;
- войдя на сайте росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе со стоимостью);
- рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов оценки.
Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут соответствует ли цена земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности ее уменьшения.
Существует 3 основных способа оспаривания кадастровой стоимости:
- заявление в комиссию;
- заявление в суд о признании недействительным решения комиссии об удовлетворении заявления об оспаривании кадастровой стоимости;
- административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или/и об исправлении ошибки.
Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, то есть либо по правилам закона об оценочной деятельности, либо по правилам закона о кадастровой оценке. Следует отметить специфику оспаривания в зависимости от применяемого закона:
1. По закону об оценочной деятельности существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, а по закону о кадастровой оценке такого порядка нет ни для одной категории заявителей, в том числе для юридических лиц.
2. Согласно нормам закона об оценочной деятельности комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. А по закону о кадастровой оценке аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ.
3. В соответствии с действующим законом об оценочной деятельности комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам же закона о кадастровой оценке комиссии, видимо, будут рассматривать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они получат право исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.
4. Пока закон о кадастровой оценке и подзаконные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это может привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.
В 2017 году, возможно, некоторые лица, запросив выписку из ЕГРН, могут обнаружить в ней, что актуальная кадастровая стоимость не соответствует Закону № 360-ФЗ, например, не произведен «перерасчет» кадастровой стоимости или результаты ГКО 2016 года учитываются как «актуальная стоимость» несмотря на то, что они выше предыдущей кадастровой стоимости. Физические и юридически лица могут попытаться защитить свои права путем подачи заявления в ФГБУ «ФКП Росреестра» о внесении в ЕГРН сведений об актуальной кадастровой стоимости (ст. 1 Федерального закона от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»), а также заявления в территориальное управление Росреестра об исправлении ошибок в ЕГРН (ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Компетенция ФГБУ ФКП «Росреестра» и его филиалов с 2017 г будет определяться Приказами Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210, от 23 марта 2016 года № П/0133.
Но если в удовлетворении заявления откажут, основания для обжалования такого решения будут, как правило, отсутствовать. Дело в том, что закон о госрегистрации недвижимости, который вступит в силу с 1 января 2017 года, допускает исправление технической и реестровых ошибок, как правило, по решению суда (п. 4 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости). Он устанавливает: «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда». Аналогичная правовая позиция выработана ВАС РФ к исправлению ошибок в ГКН (Решение ВАС РФ от 28 июня 2012 г. № ВАС-4569/12, Постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. № 6200/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 22 марта 2011 г. № 14765/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № 12651/11).
Снижение кадастровой стоимости
Способы снижения кадастровой стоимости В соответствии с законодательством существует 2 способа изменения:
- через комиссию по переоценке;
- в судебном порядке.
Наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это, по сути, тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки. Хотя формально законом устанавливается, что комиссия по спорам состоит из независимых и незаинтересованных членов, в то же время практика оспаривания насчитывает редкие случаи, когда принимают сторону правообладателей, оставлении прежней кадастровой стоимости.
Уменьшение стоимости в комиссии В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную структуру могут обращаться как юридические, так и физические лица - собственники или иные правообладатели недвижимости.В целях экономии времени и сил физлицам лучше сразу обращаться в суд, минуя спор в комиссии. Срок обращения - в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.
Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:
- недостоверные сведения, учтенные при кадастровой оценке (чаще всего это касается строений, нежели земельных участков);
- уравнивание кадастровой стоимости земли с её рыночным уровнем.
Для начала работы комиссии Росреестра необходимо подготовить документы и подать заявление. Форма заявления о пересмотре цены является свободной. К нему прикладывается:
- нотариально заверенные документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и прочее, что подтверждает право на землю заявителя);
- отчет оценщика, в котором четко установлена рыночная стоимость участка и которая отличается от кадастровой (в письменном виде и в электронной форме);
- экспертиза отчета оценщика как на бумаге, так и на диске (проводится союзом оценщиков и такая экспертиза подтверждает, что отчет о рыночной оценке обоснованный);
- информация о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке (предоставляются, если кадастровая оценка обжалуется на этом основании, а не по уровню рыночной стоимости);
- кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости.
Без указанных документов заявление рассматриваться не будет. Участие гражданина или юридического лица на заседание комиссии не предусматривается. Свое решение она выносит в течение одного месяца. Результатами работы комиссии могут быть:
- отклонение заявления;
- изменение стоимости.
Если решение комиссии будет положительным, то она сама направляет необходимые сведение в кадастровый орган, где вносятся изменение в кадастр. Об отрицательном результате приходит уведомление. После его получения, в случае несогласия с решением комиссии, заявитель может обжаловать его в суде или непосредственно обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).
Уменьшение стоимости в суде
Порядок снижения в суде не предусматривает обязательного предварительного обращения в комиссию по оценке только для граждан. Юрлица должны предварительно обратиться в комиссию, иначе делу ходу не будет. С 2015 года дела о кадастровой стоимости (так называемые административные дела) рассматривают областные, краевые, республиканские федеральные суды. В суд можно обратиться в любое время с момента утверждения оспариваемой стоимости и до утверждения следующей оценки. Например, гражданин обжалует кадастровую стоимость от 20.12.2011 года. В ходе судебного процесса - 17.12.2016 года утверждается новая оценка. Судебное дело не прекращается и если суд удовлетворит иск, то решение будет иметь силу и распространяться на оценку, которая действовала с 20.12.2011 г. по 17.12.2016 г. Новую стоимость нужно высуживать по новому административному исковому заявлению по оспариванию. Прежде чем обратиться в суд необходимо оформить административный иск и приложить необходимые документы. Исковое заявление желательно подготовить с помощью квалифицированного юриста, так как при его составлении требуются знания процессуального законодательства и их несоблюдение может привести к проигрышу.
В исковом заявлении обязательно необходимо указать:
- сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);
- данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);
- результаты рыночной стоимости объекта недвижимости (рыночная стоимость должна сильно разниться от кадастровой, иначе в удовлетворении иска могут отказать, например, если рыночная стоимость отличается на 1-10 процентов, то шансов на выигрыш в суде мало);
- в чем конкретно заключается нарушение прав собственника или пользователя (высокий налог, арендная плата и прочее).
Административным исковым заявлением оспаривается именно стоимость и поэтому в просительной части иска указывается на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой. Важно знать, что оспаривать необходимо не по состоянию на любое число, а именно на дату утверждения результатов кадастровой оценки постановлением главы субъекта РФ. Но имейте в виду, что все последствия изменения кадастровой стоимости начинают течь с 01 января того года, в котором было подано заявление в суд.
К исковому заявлению обязательно прилагается следующий пакет документов:
- государственная пошлина в размере 2 000 рублей - для организаций, 300 рублей - для граждан (если она оплачивается от имени дольщиков, то ее размер делится между ними в равных частях)
- копии документов на недвижимость (свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды)
- копию отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка (в бумажном и электронном формате).
Желательно чтобы оценка для оспаривания стоимости была выполнена известной в регионе организацией с солидной репутацией заключение экспертизы вышестоящей организацией оценщиков (саморегулирующей организацией) о том, что отчет оценщика соответствует правовым нормам. Обычно сам оценщик и организует проведение экспертизы, так как он состоит в саморегулирующей компании и у него должны быть налажены соответствующие связи.
К участию в деле необходимо привлечь в качестве административного ответчика кадастровую палату, Росреестр и орган субъекта РФ, который утверждал результаты кадастровой оценки в конкретном регионе (обычно это правительства и администрации республик, областей, краев, комитеты, департаменты и управления по имуществу, земельным отношениям и прочее). В качестве третьих лиц привлекают местную администрацию, соседей по участку, бывших собственников и прочих, то есть всех, кто может иметь интерес к спору. Исковое заявление адресуется и направляется в областной (краевой, республиканский) суд. Раньше такие споры рассматривал арбитраж. Как и при работе комиссии в суде оспаривается не только сама стоимость, приравниваемая к уровню рыночной, но и на основании недостоверных сведений, использованных при оценке. Если оценка недвижимости проведена серьезной организацией и профессионально, то дело в основном выигрышное. Важно, чтобы рыночная оценка была сделана на дату утверждения кадастровой оценки. Вся эта информация содержится в постановлении главы субъекта РФ. Дело в суде можно вести самому, а можно поручить представителю по доверенности. Но такое лицо должно иметь высшее юридическое образование, иначе его не допустят к делу. Судебное оспаривание может свестись к рассмотрению имеющихся материалов дела, а если спор бурный, то, возможно, будет назначена судебная экспертиза, несмотря на то, что в деле имеются и отчет оценщика и экспертное заключение союза оценщиков. В суд могут пригласить специалиста по вопросам оценки, не исключено, что вызовут оценщика, отчет которого представлен с иском. Судебная практика говорит, что, в основном, ответчик в суде не возражает против требований собственника (арендатора). В этом случае рассчитывать на возмещение судебных расходов (уплата госпошлины, проведение оценки, экспертизы, изготовление нотариальной доверенности и прочее) не придется. Если же административный ответчик выступает против истца, то при удовлетворении иска с него можно смело взыскивать все судебные издержки. После вступления в силу судебного постановления кадастровая палата должна самостоятельно производить внесение изменений в кадастр (так как в их адрес суд направляет копию решения). Однако следует перестраховаться и самим обратиться в кадастровый орган с заявлением о внесение изменений в государственный кадастр. К заявлению необходимо приложить копию судебного акта. В настоящее время в госдуме находится законопроект о приостановлении возможности оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Если этот закон пройдет, то с 01.01.2017 г. и по 01.01.2020 г. обращаться с переоценкой кадастровой стоимости будет невозможным, так как индивидуальную оценку объекту недвижимости (необходимую для судебного спора) планируется поручать госструктурам, которые и будут формироваться в указанный период.
Мораторий на изменение кадастровой стоимости до 01.01.2020
03 июля 2016 года был принят вступающий в силу с 01.01.2017 года Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке».
Данный закон детально описывает новую процедуру кадастровой оценки и оспаривания ее результатов.
Еще одним законом - Федеральным законом от 03.07.2016 № 360-ФЗ - был фактически установлен мораторий на изменение кадастровой стоимости для целей взимания платы за землю во всех ее возможных формах, определяемых как процент от кадастровой стоимости, на период с 01.01.2017 по 01.01.2020.
Суть моратория сводится к следующим основным моментам:
- в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 новая кадастровая оценка не проводится. Правило, определяющее интервал кадастровой оценки (не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет), временно не применяется;
- в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 применяется кадастровая оценка, которая действовала на 01.01.2014;
- если на 01.01.2014 кадастровая оценка не была проведена, применению подлежат результаты кадастровой оценки, утвержденные за период с 01.01.2014 по 31.12.2016;
- если на 01.01.2014 кадастровая оценка была утверждена, но в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была проведена еще одна кадастровая оценка или их было несколько, в период действия моратория применению подлежит та кадастровая оценка, которая является наименьшей;
- если кадастровая стоимость в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была оспорена через соответствующую комиссию Росреестра или через суд, в период действия моратория применяется кадастровая стоимость, определенная по результатам оспаривания;
- правило «наименьшей стоимости» применяется и к тем объектам, в отношении которых кадастровый учет будет осуществлен в период действия моратория (вновь построенные объекты, ранее учтенные объекты, измененные объекты).
Проиллюстрируем суть моратория на конкретном примере.
На 01.01.2014 кадастровая стоимость земельного участка составила 100 000 рублей. С 01.01.2016 данная стоимость была определена в размере 150 000 рублей.
С учетом установленного законом № 360-ФЗ моратория, для целей взимания платы за землю в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 будет применяться кадастровая стоимость в 100 000 рублей.
Если кадастровая стоимость участка была снижена в судебном порядке в августе 2016 года до 75 000 рублей, то в период действия моратория (то есть с 01.01.2017 по 01.01.2020) для целей взимания платы за землю во всех ее формах применяется именно данная кадастровая стоимость - 75 000 рублей.
Если вам понравилась данная статья, просим вас оставить отзыв в комментариях ниже.
Желаем Вам удачи!