Главная » Отдел Кадров » Исковая давность по сделкам с недвижимостью. Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью: порядок и правила восстановления

Исковая давность по сделкам с недвижимостью. Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью: порядок и правила восстановления

Операции с объектами жилой недвижимости всегда являлись действием, способным нарушить права любой из участвующих в ней сторон. Именно поэтому в действующем законодательстве существует такое понятие, как срок давности при подаче иска по операциям с недвижимым имуществом.

Это означает, что законом установлен предельный период, до истечения которого любая заинтересованная сторона вправе обратиться в суд для аннулирования сделки с объектом недвижимого имущества (на языке юристов такая сделка называется ничтожной) или для оспаривания каких-либо отдельных положений заключённого договора. В случае если этот предельный срок будет пропущен, то никакой иск относительно недвижимости принят судом не будет.

Юридический портал сайт акцентирует ваше внимание на том, что только суд вправе признать недействительными результаты ранее заключённого договора, касающегося объекта недвижимости. Ещё одним нюансом данной ситуации является то, что началом истечения исковой давности по сделкам с объектами недвижимого имущества является не дата оформления соглашения, а та дата, когда одна из сторон получила сведения (или, что особенно важно, должна была их получить) о нарушении или ущемлении своих прав в результате операции. Поскольку большинство граждан не могут судить о правильности заключаемых договоров по сделкам с недвижимым имуществом и определять степень нарушения своих прав, то началом периода давности при написании иска может считаться, когда эта информация до них была доведена.

Исковая давность бывает двух видов:

общей;
специальной.

Общая, как правило, касается, сделок с отчуждением объектов жилой недвижимости по договорам о покупке жилья и составляет 3 года. Период специальной давности для написания иска может варьироваться в зависимости от условий от нескольких месяцев до 5 лет:

3 месяца, если ущемлены права гражданина, имеющего преимущественное право на заключение сделок с недвижимым имуществом;
6 месяцев, если ущемлены права чекодателей;
12 месяцев, если ущемлены или нарушены права грузоперевозчиков;
24 месяца, если речь идёт о некачественном выполнении строительных работ;
5 лет, если в процессе эксплуатации объекта недвижимости были выявлены его существенные недостатки, связанные с производством работ, использованием некачественных строительных материалов, отступлением от технологии производства работ и так далее.

Указанные периоды для подачи исков в большинстве случаев являются непрерывными. Но в некоторых ситуациях их непрерывность может быть прервана:

при возникновении чрезвычайных ситуаций и при наличии убедительных доказательств этого суд может приостановить период подачи иска;
служба участника в рядах ВС РФ;
законодательная приостановка действия норм, регламентировавших сделку с объектом недвижимого имущества во время оформления этой сделки.

Максимальным сроком, в течение которого допускается подача иска по ранее заключённой сделке, считается десятилетний период. В этот срок входит непосредственно период исковой давности, а также то время, за которое участники договора получили сведения (или могли их получить, или должны были их получить) об ущемлении своих прав.

По истечении 10 лет никакой иск относительно ранее заключённой сделки с объектом недвижимого имущества не будет принят в суде.

Иски подаются в отношении сделок:

оспариваемых;
ничтожных;
притворных;
мнимых.

Оспариваемой называется сделка с объектом недвижимости, при которой были ущемлены или нарушены права участников сделки, имеющая один или несколько следующих признаков:

заключение договора произошло в результате обмана, мошенничества, предоставления подложной информации, угрозы жизни или здоровью любой его стороне;
заключение договора произошло в тяжёлых для одной из его сторон обстоятельствах, когда условия сделки однозначно были невыгодными для неё;
заключение договора осуществлялось стороной, не имеющей официально признанной дееспособности (например, несовершеннолетним без одобрения попечительских органов);
заключение договора по сделке с объектом недвижимости без оформления согласия супруга на это.

Наличие одного или нескольких таких признаков позволяет подать иск об оспаривании сделки, то есть признания её недействительной.

Ничтожной называется сделка с объектом недвижимости, заключённая с нарушением действующего законодательства и не имеющая в связи с этим юридической силы.

Притворной называется сделка, имеющая признаки укрывательства определённых действий одного из участников (или даже всех участников). Например, сделка в отношении недвижимости осуществляется по договору дарения или наследования, хотя на самом деле имеет место продажа.

Мнимой называется сделка фактически не имеющая правовых последствий для её сторон и служащая для введения в заблуждение. Например, оформление покупки квартиры для ухода от уплаты налогов, когда собственник меняется только по документам.

Исковая давность сделок с недвижимостью является фактором, сдерживающим количество споров по квартире и направленным на повышение устойчивости гражданского оборота. Это позволяет покупателю не проверять все риски с даты постройки квартиры и не беспокоиться по поводу рисков все время владения квартирой.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По истечении указанного срока лицо, считающее, что его права нарушены, конечно в праве обратиться в суд, но достаточно подачи заявления второй стороны о пропуске срока давности, и суд откажет в удовлетворении иска.

7 921 904-34-26

Срок исковой давности сделок с недвижимостью

три года для истребования квартиры у добросовестного приобретателя;
три года для применения последствий ничтожной сделки со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права ранее (при этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки):
один год для признания недействительной оспоримой .

Но данный срок не всегда исчисляется с даты заключения . Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Презюмируется, что данное лицо узнало об этом в момент нарушения. Однако если истец докажет, что он узнал или мог узнать о нарушении позднее, исковая давность начинает течь только с этого момента. Но даже если лицо не знало, но должно было знать об ущемлении своих прав, то срок уже начинает течь.

Однако есть изъятия из этого правила, в частности:

- если сделка совершена под влиянием насилия или угрозы, то течение срока исковой давности начинается со дня прекращения данных обстоятельств (данная сделка является оспоримой, и срок давности составляет один год после прекращения насилия или угрозы);
- течение срока исковой давности по применению последствий ничтожной сделки начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, а некогда лицо узнало об этом или должно было узнать. Моментом начала исполнения договора купли- продажи квартиры большинство судов считают дату государственной регистрации данного договора.

Из этого следует важное правило: достаточно знать дату покупки квартиры продавцом, чтобы отсчитать трехлетний срок исковой давности. То есть не придется доказывать, знало или должно было знать лицо о нарушении своего права заключением такого договора срок начинает течь с даты регистрации договора .

Однако если лицо и не должно, и не могло знать о нарушении своего права, допустим, долго находилось в лечебном заведении, то срок исковой давности сделок с недвижимостью может фактически составить и больший срок.

Но в Гражданском кодексе не так давно был установлен предельный срок для защиты права - она не может осуществляться по истечении 10 лет со дня нарушения (ст. 196 . Исключение на данный момент предусмотрено лишь для одного случая - возмещения вреда, причиненного имуществу в результате террористического акта.

Проверке в связи с этим подлежат факты и риски, возникшие в течение последних трех-четырех лет (максимум десяти) до покупки квартиры покупателем, поскольку более ранние риски вряд ли реализуются в связи с истечением срока исковой давности .

С другой стороны, риск истребования квартиры у добросовестного приобретателя связан лишь с выбытием из квартиры помимо воли бывшего собственника. А для этого бывшему собственнику необходимо признать сделку, совершенную с пороком воли, недействительной. Но срок признания сделки, связанной с пороком воли, недействительной всего один год, так как это оспоримая сделка с недвижимостью.

Из этого можно сделать вывод, что в обязательном порядке следует проверять предыдущую сделку с квартирой и прежнего собственника, если продавец купил квартиру в течение года до ее продажи. Если квартира в течение года продавалась дважды, то лучше вообще отказаться от сделки.

7 921 904-34-26 Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге

Отметим, что начало срока исковой давности по сделкам с пороком воли специфично - «потерпевший» мог вообще не обладать волей (больной человек) и не понимать значение своих действий, поэтому срок начнет исчисляться с даты выявления ситуации органом опеки. Если же бывший собственник совершил сделку под угрозой насилия, то срок исчисляется с даты окончания принуждения. Поэтому в любом случае целесообразно проверять отрезок в три года, а не в год.

Но как это сделать, ведь законодатель не дал покупателю инструментов для получения документов по предыдущим собственникам ( , выписки из Домовой книги)? Поэтому, если несколько сделок произошло в течение трех последних лет, то покупатель в состоянии реально проверить лишь последнюю сделку - по остальным придется действовать неофициальными методами. Из этого и рождается рекомендация покупать только те квартиры, по которым продавец является собственником более трех лет.

Если продавец приобрел квартиру более трех лет назад, то риск предъявления исков от предыдущих собственников или же иных лиц, чьи права нарушены, маловероятен.

Если за последние три года было несколько сделок, которые покупатель не смог проверить, то рекомендуется заключить договор страхования титула (страхование риска потери права собственности). В этом случае, даже если квартиру по каким-то основаниям у покупателя заберут, то стоимость квартиры ему вернет страховая компания.

Ежедневно везде совершается множество сделок: начиная от самых мелких, и заканчивая теми, цена вопроса по которым измеряется миллионами денежных единиц в разной валюте.

Однако в любом случае у заинтересованной стороны всегда есть право поставить уже действующее соглашение под сомнение в силу причин, прямо оговоренных в законодательстве. Существует ли срок исковой давности по оспоримым сделкам?

В первую очередь – это вид недействительной сделки (ничтожная либо оспоримая). Для объявления каждого типа соглашения недействительным существует свой период исковой давности.

Исковая давность также зависит от того, кто обращается в районный или арбитражный суд с целью объявить сделку недействительной.

По гражданскому законодательству истцом может быть как одна из сторон договора, так и постороннее лицо (при условии, что содержание договора напрямую затрагивает его интересы).

Начало исковой давности может быть обусловлено определенными событиями. Например, поставить вопрос об оспаривании завещания (а это тоже считается сделкой) разрешается только после смерти его автора. И совсем не важно, сколько времени прошло после составления самого документа.

Кроме того, имеет значение и момент, с которого начинает течь время, отведенное для обращения в суд. Например, по ничтожным сделкам исковая давность для их участников начинает течь с того момента, когда сделка начинает исполняться фактически.

Если с иском по ничтожной сделке обращается не ее сторона, исковая давность начинает течь с того момента, когда стало известно о том, что договор уже выполняется.

Что такое оспоримые и ничтожные сделки?

Мы уже выяснили, что существует два вида недействительных сделок: ничтожные и оспоримые. Между ними есть одно, но очень важное отличие.

Ничтожной сделка называется так потому, что она является недействительной в силу прямых законодательных предписаний.

Поэтому дополнительно обращаться в суд для того чтобы оспорить подобную сделку необходимости нет.

Какие же сделки можно отнести к ничтожным. В первую очередь это соглашения, противоречащие законодательству, основам правопорядка, а также нравственным канонам, принятым в обществе. Также в разряд ничтожных попадают:

мнимые (т.е. только на бумаге) сделки;
притворные сделки (совершенные с целью замаскировать другие действия);
сделки, подписанные недееспособными, а также малолетними (в возрасте до 14 лет) гражданами.

В ГК РФ, так же как и в других актах законодательства в разных сферах жизни, содержится целый список и других ничтожных сделок.

О том, что сделка ничтожна, прямо прописывается в соответствующих правовых нормах.

Оспоримая сделка характеризуется тем, что ее признает недействительной суд по результатам рассмотрения соответствующего иска.

Подать его может как любая из сторон сделки, так и другое заинтересованное лицо, но при условии, что соглашение затрагивает его права или обязанности.

Настаивать на недействительности сделки могут и различные государственные органы в рамках предоставленных им полномочий.

Если ничтожная сделка недействительна сама по себе, то в иске по оспоримому соглашению суд имеет право и отказать. Тогда интересующий истца договор сохраняет свою силу и далее.

Оспоримую сделку можно признать недействительной только в какой-то определенной ее части. Например, например это касается отдельных пунктов договора или завещания. Тогда по остальным условиям достигнутые ранее договоренности продолжают действовать.

При признании сделки недействительной каждая из сторон должна вернуться в первоначальное положение.

На юридическом языке это называется двухсторонней реституцией. Если доставшееся имущество возвратить уже невозможно, то возмещается его денежный эквивалент.

Срок исковой давности по оспоримым сделкам

Начнем с ничтожных сделок. Выясним срок исковой давности при признании сделки недействительной.

Для того чтобы признать такое соглашение недействительным и попросить суд применить реституцию существует стандартный трехлетний срок исковой давности.

Если сделку хочет оспорить ее сторона, то указанный выше период начинает исчисляться с того момента, когда соглашение начало фактически исполняться. Сама дата подписания договора или другого документа особого значения иметь не будет.

Как мы уже отмечали, что в случае с ничтожной сделкой обращаться в суд о признании ее недействительной нет особой необходимости. В то же время, можно подать иск в отношении реституции. Тогда сроки давности будут исчисляться по описанным выше правилам.

Иногда за недвижимость приходится побороться, отстаивая свои права на наследство или на долю в имуществе, нажитом за долгие годы супружества, да и сделки купли-продажи не всегда проходят гладко: даже при самых тщательных проверках юридической чистоты дело иногда оборачивается судебными тяжбами. И во всех подобных случаях очень важно не опоздать с отстаиванием своих прав.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Вот « » и решил разобраться, сколько времени отводится на обращение в суд, когда предметом спора выступает недвижимость.

Немного теории
Сроки, в течение которых можно обратиться в суд с иском в случае нарушения каких-либо прав или условий договоров (в том числе по договорам с недвижимостью), определяются прежде всего Гражданским кодексом РФ и называются «исковой давностью». Этому в указанном документе отведена целая двенадцатая глава, которая так и называется «Исковая давность». Но, правда, в обиходе, да и в законе, часто употребляется словосочетание «сроки исковой давности».

Сроки исковой давности – это один из тех моментов, который стороны договора не могут изменять по своему соглашению (ст. 198 ГК РФ), они всегда устанавливаются в соответствии с законодательством, а растянуть их можно только в тех случаях, когда закон разрешает приостановить или прервать течение сроков.

Если же говорить об отведенном законом сроке исковой давности, то в общем случае он составляет три года (ст. 196 ГК РФ). «И в соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение этого срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права», - говорит Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» по правовым вопросам . «Однако наряду с общим сроком, для отдельных видов требований могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или, наоборот, более длительные (ст. 197 ГК РФ)», - сообщает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». И исчисляться они могут по-разному. В делах, где предметом спора выступает недвижимость, довольно часто как раз устанавливаются особые сроки исковой давности. Тут все зависит от характера сделки и обстоятельств спора.

Разные сделки – разные сроки
Довольно часто споры возникают по сделкам купли-продажи недвижимости, например, в тех случаях, когда жилье продали без согласия одного из собственников или в результате мошеннической операции, если удалось запугать или обмануть бывшего владельца. Такая сделка считается недействительной.

«Гражданское законодательство делит недействительные сделки на две группы - оспоримые и ничтожные . «Например, самая распространенная ситуация: наследники продали квартиру после смерти бывшего владельца, но вдруг появился еще один наследник, из чего следует, что сделка изначально не могла быть совершена, т.е. она ничтожна. Если же первоначально все было законно, но потом выяснилось, что при продаже жилья его хозяин, к примеру, был введен в заблуждение или находился под давлением, то сделка оспорима», - объясняет Юрий Шаранов, руководитель департамента Vesco Realty City . Однако, чтобы вернуть сделку в первоначальное состояние, и в первом, и во втором случае истцу придется обращаться в суд.

Основания для признания сделок оспоримыми или ничтожными перечислены в параграфе 2 главы 9 ГК РФ. Так, ничтожными считаются сделки, которые противоречат основам правопорядка или нравственности, сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими 14 лет и недееспособными, а также притворные (прикрывающие другие) и мнимые (совершенные лишь для вида) сделки, скажем, когда один супруг продает другому недвижимость, приобретенную в браке.

Выдвигать определенные требования (например, требовать назад квартиру) в связи с недействительностью ничтожной сделки могут любые заинтересованные лица.

Оспоримые же сделки – это, например, сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте 14-18 лет и гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами или неспособными понимать значение своих действий; сделки, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия и т.п. Они могут быть признаны недействительными, если в суд с соответствующим иском обратится заинтересованная сторона. В случаях с несовершеннолетними это могут быть родители, усыновители или попечители детей, в случаях с лицами, ограниченными в дееспособности – их попечители. Когда гражданин, совершавший сделку, не мог понимать своих действий (например, был в состоянии опьянения или болевого шока), но потом все осознал, в суд с иском может обращаться как он сам, так и другие заинтересованные лица – например, его дети или родители, т.е. наследники. А когда гражданин находился под влиянием заблуждения или насилия, то сделка может быть признана недействительной по его собственному иску.

«На практике чаще всего истцы ссылаются на совокупность фактов, свидетельствующих о наличии оснований для признания сделки недействительной: договоры оспариваются по мотивам несоответствия требованиям закона (нарушение прав несовершеннолетних детей, отсутствие разрешения на совершение сделки органов опеки и попечительства и т.п.), неспособности понимать значение своих действий и (или) руководить, существенного заблуждения, обмана, кабальности и т.д.», - рассказывает Светлана Демина, юрист компании «ТриумфСити».

В соответствии со статьей 181 ГК РФ срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет три года , а по оспоримым – всего один год . «Но, правда, его исчисление стартует в разное время. По оспоримым – в день прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, а по ничтожным – в день, когда началось исполнение этой сделки, - рассказывает Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», председатель комитета РГР по совершенствованию нормативной базы, координатор Межрегионального партнерства риелторов . – Таким образом, меньшая продолжительность искового срока по оспоримым сделкам компенсирована более размытой границей начала его исчисления, ведь определить дату начала, когда началось исполнение сделки, обычно гораздо легче, чем момент, когда «истец узнал или должен был узнать».

Например, если владелец продаст квартиру, находясь в заблуждении, а его сын (т.е. наследник, а поэтому заинтересованное лицо) в это время будет пребывать в длительной командировке, ничего не подозревая о действиях отца, то он сможет подать иск о признании сделки оспоримой и недействительной в течение года после своего возвращения . И это при условии, что он сразу же узнает о том, что произошло. Если же тайное станет явным позднее, то начало исчисления срока исковой давности сместится еще. Или вот такой случай: «Наши клиенты хотели приобрести загородный дом по очень низкой цене, который ранее был куплен семейной парой и являлся их совместным имуществом, но муж пропал без вести, а жена, признавшая после определенного срока этот факт по суду, захотела продать недвижимость. Несмотря на наш совет не покупать, клиенты все-таки совершили сделку, а потом «нашелся» пропавший муж и стал ее оспаривать. В случае, если человек пропал без вести (а значит, не мог знать о продаже своей недвижимости. – От ред.), он может подавать иск в суд с того момента, как нашелся. В данном случае пропавшему мужу удалось доказать, что он не общался с женой, и сделка была признана недействительной», - рассказывает Юрий Шаранов (Vesco Realty City).

«При недействительности сделки каждая из сторон обязана вернуть другой все, что ей было получено, а в случае когда невозможно возвратить полученное в натуре, нужно возместить его стоимость в деньгах», - сообщает Светлана Демина («ТриумфСити»). То есть покупатель должен вернуть недвижимость продавцу, а продавец обязан вернуть покупателю деньги. И именно здесь чаще всего возникают проблемы, так как средства, вырученные от продажи жилья, обычно оказываются уже потраченными. В этом и кроется опасность сделок купли-продажи для покупателей, и поэтому так важно проверять юридическую чистоту. «Однако нужно отметить, что ни по одной из сделок нельзя полностью исключить возможность возникновения судебного дела. Те участники рынка, которые говорят своим клиентам: «Мы гарантируем, что к вам никто и никогда не предъявит никаких претензий в связи со сделкой», - просто врут. Никто – ни риелтор, ни самый лучший юрист, ни страховая компания – не могут гарантировать клиенту, что к нему не будет предъявлено никаких исков. Другое дело, к каким результатам приведет судебное разбирательство, а также – кто, какими силами и за чей счет будет осуществлять защиту интересов клиента», - говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

Споры по наследству
Помимо исков по сделкам купли-продажи в судах очень часто рассматриваются иски по наследованию недвижимости. «Это могут быть дела о восстановлении срока для принятия наследства и признании наследника принявшим наследство, дела о разделе наследства и дела, связанные с фактическим принятием наследуемого имущества», - говорит Елена Семенча, руководитель юридического отдела компании «Азбука Жилья» .

В соответствии со ст. 1154 ГК РФ на принятие своей доли наследникам отводится 6 месяцев со дня открытия наследства, т.е. со дня смерти наследодателя или признания его умершим по решению суда (если гибель человека предполагаемая). Однако если этот срок будет пропущен, его можно восстановить через суд, который и признает наследника принявшим наследство. Для этого, правда, нужны основания: восстановление срока возможно в тех случаях, когда наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства либо пропустил вступление в наследство по уважительным причинам (был болен, находился в длительной командировке и т.д.). По таким делам срок исковой давности - шесть месяцев с того момента, как причины для пропуска срока наследования отпали (ст. 1155 ГК РФ).

Наследство может быть принято двумя способами. Либо через подачу нотариусу заявления о праве на наследство и выдачу соответствующего свидетельства, на основании которого уже можно получить свидетельство о праве собственности на недвижимость, либо путем фактического принятия наследства. В последнем случае наследник должен вступить во владение или в управление имуществом, принять меры по его сохранности, нести расходы по его содержанию (что касается недвижимости, то, например, производить за свой счет необходимый ремонт и платить коммунальные платежи, членские взносы в ЖСК и т.п.) и возвращать долги наследодателя (например, задолженность по квартплате). Но при всем при этом наследник хоть и будет считаться вступившим в наследство, не сможет оформить свидетельство о праве собственности. Поэтому если спустя какое-то время, он все-таки пожелает подтвердить свои права документально (а это, например, придется сделать, чтобы продать недвижимость), то придется обращаться в суд. На практике срока исковой давности по таким делам фактически не существует, соответствующий иск можно подать и через 10, и через 20 лет .

А вот по различным спорам о разделе наследства, например, когда один из наследников не знал о смерти наследодателя или о завещании в свою пользу либо предъявляет более позднее завещание или когда наследники по закону оспаривают завещание либо считают, что их доля в наследстве была определена неправильно, срок давности вполне определенный. «На такие дела распространяется норма статьи 196 ГК РФ, устанавливающая, трехлетний срок исковой давности », - сообщает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). «Но, правда, исчисляется он с того момента, когда сторона узнала о нарушении своих прав», - уточняет Юрий Шаранов (Vesco Realty City). То есть если наследник, который не был уведомлен о смерти наследодателя или завещании в свою пользу, узнает об этом даже через 50 лет после открытия наследства, он сможет отстаивать свои права в суде, причем на подачу иска ему отводится 3 года. Но, конечно, с наследниками, которые знали о смерти наследодателя и оспаривают свои доли, такое невозможно, они могут подавать иски в суд в течение 3 лет после вступления в наследство.

В следующих выпусках портала мы расскажем о спорах между супругами и связанных с этим сроках давности, а также о том, можно ли эти сроки изменить или приостановить.

Срок исковой давности сделок с недвижимостью

три года для истребования квартиры у добросовестного приобретателя;

три года для применения последствий ничтожной сделки со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права ранее (при этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки):

один год для признания недействительной оспоримой сделки с недвижимостью.

Но данный срок не всегда исчисляется с даты заключения договора купли-продажи. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Презюмируется, что данное лицо узнало об этом в момент нарушения. Однако если истец докажет, что он узнал или мог узнать о нарушении позднее, исковая давность начинает течь только с этого момента. Но даже если лицо не знало, но должно было знать об ущемлении своих прав, то срок уже начинает течь.

Однако есть изъятия из этого правила, в частности:

Если сделка совершена под влиянием насилия или угрозы, то течение срока исковой давности начинается со дня прекращения данных обстоятельств (данная сделка является оспоримой, и срок давности составляет один год после прекращения насилия или угрозы);

Течение срока исковой давности по применению последствий ничтожной сделки начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, а некогда лицо узнало об этом или должно было узнать. Моментом начала исполнения договора купли- продажи квартиры большинство судов считают дату государственной регистрации данного договора.

Однако если лицо и не должно, и не могло знать о нарушении своего права, допустим, долго находилось в лечебном заведении, то срок исковой давности сделок с недвижимостью может фактически составить и больший срок.

Но как это сделать, ведь законодатель не дал покупателю инструментов для получения документов по предыдущим собственникам (договоры купли-продажи, выписки из Домовой книги)? Поэтому, если несколько сделок произошло в течение трех последних лет, то покупатель в состоянии реально проверить лишь последнюю сделку - по остальным придется действовать неофициальными методами. Из этого и рождается рекомендация покупать только те квартиры, по которым продавец является собственником более трех лет.

Заметим важную деталь - всеми привилегиями права собственности, в том числе привилегией быть добросовестным приобретателем, защищать свои права собственности всеми доступными способами, выселять проживающих лиц, требовать передачи квартиры и даже застраховать титул, покупатель может воспользоваться только с даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности.

До этого момента покупатель гораздо более уязвим в правовом плане, в частности, ему необходимо вначале подать иск о понуждении к регистрации своего права собственности и только потом защищать свои права как собственника. До этого момента защита прав основана лишь на обязательственных правоотношениях, которые менее защищены, чем абсолютная защита от всех и каждого, которой обладает владелец права собственности.