Если договор не зарегистрирован в росреестре. Кто должен регистрировать договор аренды нежилого помещения? Какие санкции за отсутствие регистрации этого договора могут применить к арендатору и арендодателю? Договоры, которые подлежат государственной регис

Есть ли ответственность у арендатора, если он не регистрирует договор аренды помещения в регпалате расскажет эта статья.

Вопрос: Договор аренды помещения заключен на период с 1 сент 2016 по 30 сент 2017. В Регпалате не зарегистрирован. Какова ответственность для арендатора?

Ответ: Законодательством не предусмотрена ответственность за отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок не менее одного года.

Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.

п. 3 ст. 433 ГК РФ). Если такой договор не зарегистрирован, то он для всех третьих лиц считается незаключенным, а значит, не порождает правовых последствий. А это может нарушить интересы арендатора. О правовых последствиях подробно описано в Обосновании.

Обоснование

Когда требуется регистрация договора

В отдельных случаях договор требует государственной регистрации. Он будет считаться для третьих лиц заключенным только с момента такой регистрации. Если это требование проигнорировать, возникает опасность того, что по иску контрагента суд признает договор незаключенным.

В отличие от нотариального удостоверения, необходимость которого может быть предусмотрена соглашением сторон, требование об обязательной государственной регистрации сделки может быть установлено только законом. Незарегистрированный договор считается незаключенным, а поэтому он не существует и не порождает правовые последствия для третьих лиц. Для самих же сторон договорбудет порождать только те правовые последствия, которые связаны с необходимостью его регистрации и исполнения ряда его условий, которые не затрагивают интересы третьих лиц.

В законе предусмотрена обязательная государственная регистрация:

Договоры с недвижимым имуществом

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие договоры с недвижимым имуществом.

1. Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

2. Договор финансовой аренды (лизинга) (п. 1 ст. 20 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», п. 2 ст. 609 ГК РФ).

3. Договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

4. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Регистрация обязательна в том числе для тех договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года. И если стороны их не зарегистрировали, стоит сделать это сейчас. В противном случае такие договоры по общему правилу не влекут правовых последствий для третьих лиц. А это может нарушить интересы арендатора.

Последствия несоблюдения требования о регистрации

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Если такой договор не зарегистрирован, то он для всех третьих лиц считается незаключенным, а значит, не порождает правовых последствий.

Однако отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора.

Таким образом, если договор, который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, то это повлечет следующие правовые последствия.

1. Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации.

2. Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Поскольку из-за того, что договор не зарегистрирован, третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях.

Но это правило не действует, если третьему лицу по тем или иным причинам было известно о наличии незарегистрированного договора. Например, если новый собственник объекта недвижимого имущества узнал о наличии арендатора и не изъявил желания прекратить арендные правоотношения. Это означает, что арендодатель был согласен на сохранение договорных отношений с таким арендатором. И если впоследствии он потребует выселения на том основании, что договор не был зарегистрирован, то в иске может быть отказано. Это объясняется тем, что собственник недвижимого имущества (арендодатель) действует недобросовестно, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договора, о котором он знал в момент приобретения имущества.

Такие разъяснения содержатся в пунктах 2-4 информационного письма Президиума ВАС РФ № 165.

В то же время, если договор, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации договора. В этом случае договор будет зарегистрирован на основании решения суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации договора, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Таким образом, при использовании данного способа защиты истец должен доказать, что одновременно выполняются два условия.

Во-первых, что договор совершен в надлежащей форме. Это обстоятельство, как правило, можно доказать, представив подписанный экземпляр договора, на котором отсутствует штамп регистрирующего органа. Так, закон прямо требует, чтобы договор аренды здания или сооружения был совершен в письменной форме путем составления единого документа (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Если же, к примеру, долгосрочный договор аренды будет совершен не путем составления единого документа, как этого требует пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, а путем обмена документами, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора. В этом случае будет нарушена форма договора аренды недвижимого имущества, что исключает удовлетворение искового требования о регистрации договора.

Во-вторых, что контрагент уклоняется от регистрации договора. Это можно подтвердить, к примеру, письмом, в котором истец просил контрагента предоставить необходимые для регистрации договора документы. Важно иметь доказательства того, что контрагент это письмо получил. Таким доказательством может быть подпись контрагента, его представителя или его работника о принятии письма либо квитанция об отправке этого письма контрагенту по почте с уведомлением о вручении.

Если от регистрации договора уклонялись обе стороны, то у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора.

Пример из практики: суд признал договор аренды незаключенным, поскольку стороны не обращались за его регистрацией

Суд отметил, что договор аренды не зарегистрирован и ни одна из сторон не обратилась в регистрирующий орган за его регистрацией. Поэтому договор следует считать незаключенным. А значит, права и обязанности, вытекающие из данного договора, у его сторон не возникли (постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 апреля 2006 г. по делу № А05-14505/2005-3).

Отвечает Александр Сорокин,

заместитель начальника Управления оперативного контроля ФНС России

«ККТ нужно применять только в случаях, если продавец предоставляет покупателю, в том числе своим сотрудникам, отсрочку или рассрочку по оплате своих товаров, работ, услуг. Именно эти случаи, по мнению ФНС, относятся к предоставлению и погашению займа для оплаты товаров, работ, услуг. Если организация выдает денежный заем, получает возврат такого займа или сама получает и возвращает заем, кассу не применяйте. Когда именно нужно пробивать чек, смотрите в

Заключен на срок не менее года, его необходимо зарегистрировать. Именно с момента такой регистрации договор считается заключенным (ст. 651 ГК РФ).

Какие правила нужно соблюдать при регистрации договора. С заявлением о договора аренды недвижимого имущества может обратиться как арендатор, так и арендодатель. Так сказано в статье 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если в аренду сдается здание или помещения в нем, к договору аренды, который представляется на госрегистрацию, нужно приложить поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Существует вполне законный способ избежать госрегистрации договора аренды: на срок менее года, а по истечении срока — пролонгировать. Однако здесь надо учесть такую тонкость. Договор аренды недвижимости, срок действия которого обозначен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего числа предыдущего месяца следующего года, признается в практике заключенным на год. Поэтому договор аренды с таким сроком подлежит государственной регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Так что, если требуется избежать госрегистрации, срок аренды должен быть максимум 364 дня (365 дней, если аренда попадает на високосный год).

Пример

ООО «Московская типография» арендовало здание у ЗАО «Строймонтаж». Рассмотрим две ситуации.

Ситуация 1. Договор аренды заключен с 1 февраля 2014 года по 31 января 2015 года включительно. В этом случае договор нужно зарегистрировать.

Ситуация 2. Договор аренды заключен с 1 февраля 2014 года по 30 января 2015 года включительно. Данный договор регистрировать не нужно.

Можно ли признать расходы на аренду, если договор не зарегистрирован

Каковы будут последствия, если долгосрочный договор аренды недвижимости не зарегистрирован. Предположим, компания арендовала здание на длительный срок (более года), но при налоговой проверке выяснилось, что договор аренды не зарегистрирован. Что грозит компании? Ответ зависит от ситуации. На практике возможны следующие случаи:

• договор аренды на регистрацию вообще не подавался;
• договор был подан на государственную регистрацию, но к моменту проведения проверки еще не зарегистрирован;
• договор был зарегистрирован в порядке, но в последующем в него были внесены изменения, которые зарегистрированы не были.

Рассмотрим каждую из этих ситуаций подробно.

Ситуация 1. Договор долгосрочной аренды недвижимости на регистрацию не подавался. Посмотрим, какие проблемы могут возникнуть в этом случае у компании при признании расходов на аренду в налоговом учете.

По общему правилу платежи по договору аренды в налоговом учете включаются в состав расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Тем не менее, если договор аренды, заключенный на срок более года, не был зарегистрирован, налоговики могут не позволить учесть соответствующие расходы для целей налогообложения. Позиция чиновников основывается на том, что договор, не прошедший государственную регистрацию (в том случае если, согласно Гражданскому кодексу РФ, она обязательна), не считается заключенным, а расходы по незаключенному договору учесть нельзя. Такое мнение чиновники высказывали неоднократно (см., например, письма от 12 июля 2006 г. № 03-03-04/2/172, от 17 февраля 2006 г. № 03-03-04/3/3, письмо от 13 июля 2005 г. № 02-1-07/66 и т. п.).

По мнению автора, такой подход нельзя признать полностью обоснованным. Дело в том, что несоблюдение норм гражданского права не должно отражаться на налоговых правоотношениях: гражданским законодательством не предусмотрено, что отсутствие надлежащей регистрации делает договор аренды недействительным. Налогоплательщик вправе учесть произведенные им затраты на аренду имущества и без государственной регистрации договора, если данные затраты обоснованы и документально подтверждены. Кроме того, как известно, для документального подтверждения расходов достаточно иметь документы, подтверждающие произведенные расходы. В рассматриваемой ситуации такими документами будут подписанный сторонами договор аренды (не важно, зарегистрирован он или нет), акт приема-передачи объекта аренды и документы, подтверждающие перечисление арендной платы.

Следует учесть, что такие выводы подтверждает и многочисленная судебная практика. Отметим в связи с этим, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 7 марта 2008 г. по делу № А56-19124/2007, ФАС Уральского округа от 25 января 2007 г. № Ф09-12242/06-С2.

Ситуация 2. Договор был подан на государственную регистрацию, но к моменту проверки еще не зарегистрирован. Как известно, процесс госрегистрации договора может затянуться, поэтому арендатор чаще всего начинает использовать здание сразу после заключения договора. Соответственно, расходы в виде арендной платы, коммунальных платежей и так далее возникают у арендатора задолго до того, как договор пройдет обязательную регистрацию.

Между тем с признанием расходов в подобной ситуации могут быть проблемы. Инспекторы в подобном случае опять же ссылаются на то, что по общему правилу договор аренды недвижимости считается заключенным только с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Из этого чиновники делают вывод, что договор не может подтверждать расходы, которые произведены до его государственной регистрации (письмо Минфина России от 12 июля 2006 г. № 03-03-04/2/172).

Если в подобной ситуации возникнет спор, в свою защиту компания может привести те же аргументы, о которых мы уже говорили выше. Кроме того, суды при решении подобных споров также, как правило, занимают сторону предприятий (см., например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 2 мая 2007 г. № Ф04-2578/2007(33740-А75-25), Северо-Западного округа от 16 августа 2005 г. № А56-46400/04).

Однако конфликтов с проверяющими можно избежать вовсе — сам Минфин России предложил, как выйти из такой ситуации (письмо от 12 июля 2006 г. № 03-03-04/2/172). Нужно воспользоваться пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ и придать договору обратную силу: распространить его действие на период с момента передачи здания потенциальному арендатору. Тогда договор, пусть пока и незарегистрированный, станет документом, подтверждающим, что фактически аренда уже началась. А это значит, что требования Налогового кодекса РФ о документальном подтверждении расходов будут выполнены.

Таким образом, во избежание споров с налоговиками следует внести в договор аренды положение, в соответствии с которым условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим с момента его подписания. Сформулировать это положение (пункт договора) можно следующим образом: «Условия договора применяются к отношениям, возникшим с момента передачи здания от арендодателя арендатору».

Отметим, что, если изначально стороны не предусмотрели в договоре обратной силы, это условие можно установить и в дополнительном соглашении. Правда, такое соглашение, как и основной договор, будет необходимо зарегистрировать. Тогда арендатор сможет признавать свои расходы в том периоде, когда он фактически начал пользоваться недвижимостью.

Ситуация 3. Договор зарегистрирован, но в последующем в него были внесены изменения. Предположим, что договор аренды был зарегистрирован, но после госрегистрации стороны двусторонним соглашением изменили (увеличили) размер арендной платы. Вправе ли в подобном случае арендатор учесть в налоговом учете полную сумму новой арендной платы, если допсоглашение не было зарегистрировано?

Специалисты Минфина России настаивают, что этого сделать не удастся. По мнению чиновников, арендные платежи в повышенном размере подлежат включению в состав расходов только после государственной регистрации соглашения об изменении договора (см., например, письмо Минфина России от 30 декабря 2005 г. № 03-03-04/1/471). Правда, затем несколько смягчили свою позицию по этому вопросу: если условия допсоглашения на период до момента госрегистрации, арендные платежи в размере, установленном соглашением, которое находится на регистрации, могут учитываться с момента этого изменения (письмо Минфина России от 11 июля 2008 г. № 03-03-05/77). Аналогичное мнение высказано и в письме УФНС России по г. от 28 марта 2008 г. № 20-12/030173.

По мнению автора, заключение дополнительного соглашения (вне зависимости от того, зарегистрировано оно или нет) не влияет на возможность учесть расходы на аренду при налогообложении. Доводы те же: изменение размера арендной платы не делает договор аренды незаключенным. Следовательно, увеличенная сумма арендных платежей может быть учтена для целей налогообложения прибыли, если соответствующие расходы экономически обоснованы и документально подтверждены. Судебная практика также подтверждает этот вывод (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 февраля 2008 г. по делу № А56-30518/2006).

Александр Елин,

Компании "АКАДЕМИЯ АУДИТА"

М.А. Климова

В соответствии с п. 3 ст. 433, ст. 609 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества (здания, отдельных помещений в нем, сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно абзацу второму п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Вследствие этого договор аренды помещений, заключенный не менее чем на один год, также подлежит государственной регистрации (см. информационные письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”").

В аналогичном порядке регистрируются изменения, вносимые в такой договор, а также прекращение и расторжение договора.

Процедура регистрации договора аренды довольно длительная, и многое зависит от арендодателя, на которого арендатор не всегда может оказать влияние.

При оформлении операций по договору аренды бухгалтеру следует обратить особое внимание на момент заключения договора: это не дата его подписания и не день передачи объекта, а именно дата государственной регистрации этого документа. Фактически это означает, что до вступления договора в силу расходы арендатора на арендную плату, коммунальные платежи, содержание и эксплуатацию, страхование, охрану, ремонт объекта аренды и т.д. не обоснованы.

Согласно п. 1 ст. 252 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налогоплательщик может уменьшить полученные доходы на сумму документально подтвержденных затрат, под которыми понимаются расходы, подтвержденные в том числе документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Установленный п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" порядок оформления первичных учетных документов предусматривает указание на содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенных между сторонами договоров. Таким образом, расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль как не соответствующие условиям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ.

Арендные платежи, внесенные на основании договора аренды недвижимости на срок не менее одного года, подлежат включению в состав прочих расходов в соответствии с подпунктом 10 п. 1 ст. 264 НК РФ при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами только после государственной регистрации договора аренды.

До этой даты арендные платежи должны учитываться в качестве расходов будущих периодов на счете 97 "Расходы будущих периодов" и в налоговом учете в этот период не должны отражаться.

Неоправданным будет и вычет НДС по всем операциям, связанным с договором аренды, не прошедшим государственную регистрацию.

То же касается требований, предъявляемых к регистрации дополнительных соглашений к таким договорам (см. письма Минфина России от 30.12.2005 N 03-03-04/1/471, от 05.08.2005 N 03-03-04/4/34).

Если договор аренды прошел государственную регистрацию, то расходы организации на оплату аренды учитываются с момента его регистрации. В то же время если в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ условия договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору (стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора), то арендные платежи по уже зарегистрированному договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль за прошедший период с момента получения объекта в пользование по акту приемки-передачи (письмо Минфина России от 01.11.2005 N 03-03-04/1/325).

Ввиду таких осложнений в оформлении договоров некоторые организации стремятся избежать государственной регистрации договора аренды недвижимости.

***

Как было указано выше, регистрации подлежит договор аренды, заключенный не менее чем на год. Если он подписан на срок, превышающий год, сомнений нет - государственная регистрация обязательна. Это же касается договоров, заключенных ровно на год. Договор аренды считается заключенным на срок не менее года, если он заключен на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. Аналогично считается, что на год заключен договор, который действует, например, с 15 мая 2006 года по 14 мая 2007 года и т.д. (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Такие договоры аренды подлежат государственной регистрации.

Договор на срок меньше года в силу ст. 433 и 651 ГК РФ регистрировать не надо, и он вступает в силу с момента подписания, если самим договором не предусмотрено иное. При этом субъекты Российской Федерации не могут устанавливать свои правила регистрации, отличные от установленных ГК РФ (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Как определил ВАС РФ, если договор, заключенный на срок менее года, продлевается на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который тоже не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Пример

Договор аренды здания заключен сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора по окончании срока аренды договор автоматически считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

Фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. Новый договор при продлении аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) менее одного года.

В целях налогообложения арендные платежи по такому договору признаются в соответствии с подпунктом 10 п. 1 ст. 264 НК РФ в составе прочих расходов и уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль без регистрации договора (см. письмо УМНС России по г. Москве от 18.04.2003 N 11-14/21323).

Если по окончании срока действия первоначальный договор будет продлен на срок более года, новое соглашение регистрации подлежит.

***

Другой вариант - заключение договора аренды на неопределенный срок. Независимо от фактического периода действия такой договор регистрировать не надо. Ведь при его заключении срок не был оговорен, и нельзя утверждать, что он составляет не менее одного года.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор аренды недвижимости заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Таким образом, договор аренды может быть расторгнут в любой момент по желанию одной из сторон.

В таком договоре срок действия обычно вообще не указывается, в том числе не делается оговорка о том, что договор заключен на неопределенный срок.

Статья 610 ГК РФ не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона и допускает заключение договора без определения срока его действия.

В п. 11 письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 разъяснено, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Следовательно, расходы организации по договору аренды объекта недвижимости, заключенному на неопределенный срок в установленном законодательством порядке, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли без государственной регистрации (см. письма УФНС России по г. Москве от 29.06.2005 N 20-12/46413, от 22.03.2006 N 20-12/22181).

НДС с сумм арендной платы может приниматься арендатором к вычету в общеустановленном порядке и без отсрочек.

***

К договорам аренды недвижимости, заключенным на неопределенный срок, приравнены договоры, заключенные до наступления какого-либо не предопределенного по времени (по календарной дате) события (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Такие договоры также не требуют государственной регистрации.

Пример

В договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости.

В данной ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.

В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель может на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

Договор аренды не подлежит государственной регистрации, если даже он фактически будет действовать значительно более одного года.

Если первоначально договор аренды недвижимости был заключен на непродолжительный срок и не требовал государственной регистрации, а затем возобновлен уже на неопределенный срок, то и в этом случае он регистрации не подлежит, хотя по совокупности оба договора будут действовать более одного года (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

***

Часто будущий объект аренды еще не достроен, не сдан государственной комиссии и права собственности на него у арендодателя отсутствуют. В этом случае заключить договор аренды невозможно ввиду отсутствия самого объекта.

Тем не менее на практике площади в строящихся офисных и торговых комплексах сдаются в аренду еще на стадии строительства.

Арендатор начинает вносить платежи за соответствующую площадь задолго до того, как он сможет занять ее и использовать в своей производственно-хозяйственной деятельности.

Практика сдачи в аренду площадей в строящихся зданиях показывает, что оптимальным в этой ситуации станет приобретение будущим арендатором у будущего арендодателя опциона на право заключения договора аренды. Во многих регионах эта практика сложилась по инициативе местных властей, которые продают на торгах опционы на аренду муниципальной недвижимости.

Например, согласно п. 5.1 Положения о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 13.08.1996 N 689, передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на основании результатов аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу.

Вариант договора купли-продажи опциона на право аренды нежилого коммерческого помещения приведен в приложении к распоряжению Мэра Москвы от 21.10.1998 N 1072-РМ.

Опцион гарантирует арендатору заключение впоследствии договора аренды на заранее фиксированных условиях.

Минфин России трактует опцион на аренду как инструмент срочной сделки и со ссылкой на подпункт 12 п. 2 ст. 149 НК РФ полагает, что операции по реализации опциона на право заключения в будущем договора аренды с фиксированной арендной платой НДС не облагаются (письмо Минфина России от 29.12.2005 N 03-04-11/336).

Однако если рассматривать опцион как инструмент срочной сделки и для целей налогообложения прибыли, что ст. 301 НК РФ позволяет сделать, то суммы денежных средств по такой сделке, подлежащие уплате арендодателю, скорее всего, списать на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль не удастся (ст. 303, п. 3 ст. 304 НК РФ).

Отказываясь от трактовки опциона как инструмента срочной сделки в пользу квалификации соглашения в качестве сделки на поставку предмета договора с отсрочкой исполнения, налогоплательщик уплачивает с периодических платежей (или с разового платежа) по опциону НДС, зато получает право списать эти суммы в расходы в течение срока действия договора аренды.

Это объясняется тем, что вышеуказанные затраты считаются в данном случае понесенными в целях заключения договора аренды нежилого помещения, предназначенного для использования в деятельности организации, направленной на извлечение дохода, а значит, будут экономически оправданными расходами текущего характера, учитываемыми при определении налогооблагаемой прибыли организации согласно ст. 264 НК РФ равномерно в течение всего срока действия договора аренды при условии документального подтверждения факта их осуществления.

Именно так УМНС России по г. Москве рассматривает в письмах от 22.01.2003 N 26-12/4751 и от 16.12.2003 N 26-12/70411 такие платежи в отношении опционов на аренду муниципальной недвижимости.

Минфин России высказывал в отношении опционов на аренду иную точку зрения: законодательством Российской Федерации не предусмотрена плата за приобретение права на заключение договора аренды. Следовательно, расходы, связанные с оплатой права на заключение долгосрочного договора аренды объекта недвижимости (здания), не являются экономически оправданными и не могут уменьшать доходы налогоплательщика при исчислении налога на прибыль (письмо Минфина России от 12.04.2004 N 04-02-05/2/13). Однако в настоящее время позиция Минфина России прямо противоположна (см. письмо от 07.04.2006 N 03-03-02/80): если за дополнительную плату потенциальный арендатор приобретает право на вступление в отношения по аренде, выражающееся в появлении у владельца помещения обязанности вступить в отношения аренды после получения взносов, то в целях налогообложения прибыли перечисление денежных средств на вышеуказанных условиях должно рассматриваться как плата за приобретение права, используемого для ведения деятельности, направленной на получение дохода. В этом случае при выполнении всех остальных необходимых условий признания расходов в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль отсутствуют основания для отказа от учета таких расходов при формировании налоговой базы.

В настоящее время сформировалась успешная практика признания незарегистрированного долгосрочного договора аренды (от 1 года) и дополнительных соглашений к нему заключенными вне зависимости от государственной регистрации.

Данная статья посвящена правовой природе таких сделок и их юридическим последствиям.

Какие сделки подлежат государственной регистрации?

• - п.2 ст. 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
• - п.2 ст. 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»;
• - Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды с общим сроком 1 год и более, заключенных одновременно и без перерыва срока также приравниваются к единой сделке, подлежащей государственной регистрации в Росреестре (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
• - Договор аренды недвижимого имущества, продолжительностью менее года, но срок которого истекает в последний день предыдущего месяца следующего года (т.е. с 01.01.17 по 31.12.17) приравнивается к году и подлежит регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
• -п.2 ст. 164 ГК РФ «Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».

Правовые последствия незарегистрированного договора аренды

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее правовые последствия сделки наступают после регистрации. Однако, в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. Суды истолковали эту норму таким образом, что договора аренды не прошедшие государственную регистрацию порождают права и обязанности исключительно и непосредственно для Сторон договора. Таким образом, государственная регистрация ДДА не является обязательной для сторон договора, и ни одна из сторон не может ссылаться на отсутствие регистрации, как на основание для признания долгосрочного договора аренды ничтожным. Государственная регистрация же направлена на защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.

Формирование подобной судебной практики по незарегистрированным договорам аренды началось с Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление). В соответствии с п.14 Постановления, если Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды (индивидуально определенный предмет, размер арендной платы), собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора. Далее данная позиция была поддержана в информационном письме Президиума ВАС РФ.

В соответствии с п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее - информационное письмо), по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Договор не прошедший необходимую государственную регистрацию не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, то до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Чего лишаются стороны незарегистрированного договора аренды?

Несмотря на то что, государственная регистрация договора аренды не влияет на действительность сделки, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения:

• - Арендатор не может сдавать арендуемое помещение в субаренду, т.к. незаключенный договор аренды не порождает прав и обязанностей у третьих лиц;
• - Арендатор не может ссылаться на сохранение договора аренды при изменении собственника предмета аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ не применяется);
• - Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст. 621 ГК РФ не применяется);
• - В случае аренды земельного участка, при получении подрядчиком Арендатора разрешения на строительство/на ввод в эксплуатацию в их выдаче будет отказано, поскольку для третьих лиц права Арендатора земельного участка не возникли.

Выводы

Таким образом, права арендатора по незарегистрированным договорам аренды не могут быть противопоставлены третьим лицам, как со стороны Арендодателя (добросовестных выгодоприобретателей, в т.ч. новых арендаторов на тот же самый объект), так и со стороны Арендатора (субарендатор, подрядчик). Отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору.

В заключении, следует отметить, что если одна из сторон по договору аренды (чаще всего Арендатор) обязана организовать государственную регистрацию сделки, то уклонение от исполнения такой обязанности является нарушением и другая сторона может по своему выбору обратиться в суд за регистрацией сделки с отнесением всех расходов, связанных с задержкой, на ответственную сторону (ст.165 ГК РФ) или расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в связи с невыполнением существенного условия по государственной регистрации долгосрочного договора аренды.

Вконтакте

Одноклассники

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.