Основания расторжения договора найма коммерческого жилого помещения. Коммерческий найм жилья - что это такое? Отличие коммерческого найма от социального найма

Договор найма — это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма заключается в письменной форме.

Срок, на который можно заключить договор найма, — не более пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Договор, заключенный на срок до одного года, считается договором краткосрочного найма (ст. ст. 671 , , ГК РФ).

Права нанимателя и наймодателя на расторжение договора

Наниматель жилого помещения имеет право расторгнуть договор найма досрочно. Если совместно с нанимателем проживают другие лица, то для этого необходимо их согласие (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Наймодатель имеет право расторгнуть договор найма досрочно только в судебном порядке в следующих случаях (п. п. 2 , 4 ст. 687 , п. 2 ст. 450 ГК РФ):

  • если наниматель не внес плату за жилое помещение за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме — если наниматель не внес плату более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. При этом, если наниматель внес плату в меньшем размере, чем установлено договором, расторгнуть договор на основании невнесения платы нельзя. Кроме того, суд будет оценивать уважительность причин, по которым наниматель не вносил плату за жилое помещение (имели ли место длительная задержка заработной платы, тяжелое материальное положение, наличие в составе семьи нанимателя инвалидов, несовершеннолетних и иные подобные обстоятельства);
  • наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или испортили жилое помещение;
  • наниматель использует жилое помещение не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей. Систематическое нарушение прав и интересов соседей — это в том числе неоднократные действия по пользованию жилым помещением без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических требований, правил пользования жилыми помещениями (например, нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий, нарушение режима тишины в ночное время и т.п.);
  • наниматель нарушил иные существенные условия договора.

И наниматель, и наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Порядок расторжения договора

Стороне, которая намерена требовать расторжения договора найма жилого помещения, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Направьте другой стороне договора найма предложение о расторжении договора

Сторона договора, желающая расторгнуть договор найма жилого помещения, должна направить другой стороне такое предложение. Если стороны согласны на досрочное расторжение договора, они составляют соответствующее соглашение (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Если наниматель письменно предупредит наймодателя о расторжении договора не менее чем за три месяца, договор будет расторгнут независимо от согласия наймодателя (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Если основанием для расторжения договора является использование жилого помещения нанимателем и проживающими совместно с ним гражданами не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей, наймодатель может предварительно предупредить нанимателя о необходимости устранения таких нарушений (п. 4 ст. 687 ГК РФ).

Предложение о расторжении договора можно передать другой стороне непосредственно либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении.

Шаг 2. Если соглашение о расторжении договора не достигнуто, обратитесь в суд с исковым заявлением

Обратиться в суд можно только после того, как вы получите отказ другой стороны расторгнуть договор или если не получите ответ другой стороны в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Наймодателю в исковом заявлении следует заявить требование как о расторжении договора, так и о выселении нанимателя и проживающих с ним лиц (ст. 688 ГК РФ).

Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика или месту нахождения юридического лица, если ответчиком выступает организация (ст. ст. 24 , ГПК РФ).

Уплатите госпошлину. Так как иск является неимущественным, размер госпошлины составит 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

К исковому заявлению приложите следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):

  • копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц;
  • копию договора найма жилого помещения;
  • копию правоустанавливающего документа на жилое помещение (если истцом является наймодатель);
  • предложение о расторжении договора и доказательство его отправки ответчику;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • иные документы, обосновывающие исковые требования.

Обратите внимание!

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, продолжительностью не более года. Если наниматель не устранит нарушения, суд по повторному обращению наймодателя примет решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на год (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Шаг 3. Получите решение суда

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. При этом срок для подачи апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 1 ст. 209 , ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

Справка. Окончательная форма решения суда

Принятие решения суда в окончательной форме предусматривает изготовление вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей решения (ч. 1 ст. 198 ГПК РФ).

Резолютивная часть решения объявляется судом в том же судебном заседании, в котором закончилось разбирательство дела (ч. 1 ст. 199 ГПК РФ).

Составление мотивированного решения суда может быть отложено не более чем на пять дней со дня окончания разбирательства дела. При этом в мотивировочной части решения суда должны быть указаны: обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд (ч. 4 ст. 198 , ч. 2 ст. 199 ГПК РФ).

В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу после рассмотрения судом жалобы, если обжалуемое решение не было отменено. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).

При расторжении договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Шаг 4. Получите исполнительный лист и обратитесь в службу судебных приставов

Если ответчик не желает добровольно исполнять решение суда, обратитесь в службу судебных приставов. Для этого получите в суде исполнительный лист (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ) и представьте его в службу судебных приставов по месту жительства должника вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства (ст. ст. 30 , , Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Выселяемые из жилого помещения граждане имеют право при наличии уважительной причины обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения решения суда (ст. 37 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Страницы в журнале: 86-88

О.В. КИРИЧЕНКО,

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова [email protected]

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть прекращен, расторгнут по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон. Прекращение, расторжение данного договора влекут за собой серьезные правовые последствия для сторон, в связи с чем в Гражданском кодексе Российской Федерации должны быть разграничены основания прекращения, расторжения договора коммерческого найма, а обстоятельства прекращения, расторжения договора должны быть представлены в виде примерного перечня.

Ключевые слова: договор коммерческого найма, прекращение договора, расторжение договора, не зависящие от воли сторон договора обстоятельства.

Termination, Termination of the Contract of Employment of Commercial by Circumstances Beyond the Control of the Parties

Kirichenko O.

Contract of commercial tenancy may be terminated, canceled due to circumstances beyond the control of the parties. Termination of this agreement entails serious legal consequences for the parties, so the Civil Code of the Russian Federation should be separated grounds for termination, termination of the contract of employment of commercial and circumstances of termination, the termination of the contract must be in the form of an inventory.

Keywords: commercial contract of employment, termination of contract, termination of the contract, do not depend on the will of the parties to the contract conditions.

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора коммерческого найма жилого помещения, может иметь место при расторжении договора (по согласованной воле сторон, по требованию любой из сторон договора, стороной в одностороннем порядке), а также вследствие обстоятельств, которые вообще не зависят от воли сторон, например, в случае смерти одиноко проживавшего нанимателя или уничтожения жилого помещения. Поэтому понятие «расторжение договора найма», в отличие от понятия «прекращение договора найма», более узкое, включающее в себя прекращение жилищных правоотношений в результате действий их субъектов, а не событий и действий, как при прекращении договора, т. е. не все основания прекращения договора влекут его расторжение. Расторжение договора найма выступает разновидностью его прекращения, при этом последнее может иметь место и без расторжения договора.

Общие основания прекращения договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл. 26 «Прекращение обязательств» Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 года (далее - ГК РФ), выделим некоторые из них: прекращение обязательства его надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ); прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником снимаемого им жилого помещения (ст. 413 ГК РФ); прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например, утрата (разрушение) жилого помещения (ст. 416 ГК РФ); прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживавшего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК РФ) (ст. 418 ГК РФ); прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица - наймодателя) (ст. 419 ГК РФ).

Договор коммерческого найма по общему правилу прекращается истечением срока его действия (с учетом правил ст. 683, 684 ГК РФ), что отличает его от бессрочного договора социального найма жилого помещения (ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации 2004 года; далее - ЖК РФ).

Для прекращения договора коммерческого найма не требуются специальные условия, предусмотренные, например, для договоров найма специализированных жилых помещений, которые прекращаются в связи с отпадением установленных в законе оснований предоставления таких помещений (ч. 3 ст. 104, ч. 2 ст. 105, ч. 2-3 ст. 106, ст. 107-109.1 ЖК РФ), а договоры найма служебных и жилых помещений в общежитиях - с переходом права собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления на такие жилые помещения, при условии отсутствия трудового договора между гражданином-нанимателем и новым наймодателем (ч. 2 ст. 102 ЖК РФ).

Статья 687 ГК РФ содержит специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма. Особенность данной статьи состоит в том, что она допускает субсидиарное применение жилищного законодательства (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Применительно к договорам социального найма и найма специализированного жилого помещения закон (ч. 5 ст. 83, ч. 1 ст. 102 ЖК РФ) предусматривает их прекращение независимо от волеизъявления сторон в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Статья 687 ГК РФ такого положения не содержит, а лишь устанавливает в п. 3 возможность расторжения договора коммерческого найма в судебном порядке по требованию любой из сторон, если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

К сожалению, в этом пункте не только не разграничиваются основания прекращения и расторжения договора коммерческого найма, но и применительно к расторжению данного договора в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре содержится лишь общая отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать правильным.

Прекращение, расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия для его сторон, поэтому в п. 3 ст. 687 ГК РФ следовало бы уточнить основания прекращения такого договора, как это сделано в ч. 5 ст. 83 ЖК РФ, а применительно к расторжению данного договора в судебном порядке по требованию любой из его сторон указать примерный перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться отсылкой к жилищному законодательству.

Для нанимателя право на расторжение договора, установленное п. 3 ст. 687 ГК РФ, не столь актуально, поскольку он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время без объяснения причин во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор. Таким образом, это право в основном - для наймодателя.

Пункт 3 ст. 687 ГК РФ в отличие от пунктов 2 и 4 данной статьи имеет в виду не правонарушения, а ситуации, когда жилое помещение утрачивает свойство удовлетворять жилищные потребности граждан в силу объективных обстоятельств, не зависящих от воли сторон: стало непригодным для постоянного проживания или пришло в аварийное состояние вследствие физического износа, стихийного бедствия, пожара и т. д. К другим случаям, предусмотренным жилищным законодательством, которые могут являться основаниями расторжения договора коммерческого найма, по нашему мнению, могут быть отнесены снос жилого дома и перевод жилого помещения в нежилое, признание жилья непригодным для проживания, а также случай, когда в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено (ст. 85 ЖК РФ). Снос и перевод жилого помещения в нежилое независимо от согласия или желания собственника могут производиться только по основаниям, указанным в законе, например, вследствие изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279-282 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ).

Таким образом, можно сделать следующие выводы. Во-первых, договор коммерческого найма жилого помещения прекращается (во внесудебном порядке) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Во-вторых, договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре (по обстоятельствам, не зависящим от их воли) в случаях:

Если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

Перевода жилого помещения в нежилое (ч. 2 ст. 85 ЖК РФ);

Невозможности сохранения жилого помещения в результате капитального ремонта или реконструкции дома, в котором оно находится (ч. 4 ст. 85 ЖК РФ);

Принятия акта государственного или муниципального органа об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд; о признании жилого помещения непригодным для проживания (п. 3. ст. 687 ГК РФ,

ч. 3 ст. 85 ЖК РФ); о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (п. 3. ст. 687 ГК РФ, ч. 1 ст. 85 ЖК РФ).

Указанные случаи необходимо включить в п. 3 ст. 687 ГК РФ в качестве примерного перечня оснований расторжения договора коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке по требованию любой из его сторон.

Исходя из изложенного, предлагаем следующую редакцию п. 3 ст. 687 ГК РФ: «Договор коммерческого найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре в случаях:

если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

невозможности сохранения жилого помещения в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором оно находится;

если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

принятия акта государственного или муниципального органа об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством».

В название ст. 687 ГК РФ необходимо также включить слово «прекращение» (по аналогии со ст. 83 ЖК РФ).

Библиография

1 См. об этом: Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. № 3. С. 14-15; Шешко Г.Ф. Договор жилищного найма: возникновение и прекращение отношений по пользованию жилым помещением // Жилищное право. 2007. № 7. С. 29.

2 См. подробнее: Шипунова Е.А. Изменение правового режима жилых помещений в общежитиях // Жилищное право. 2008. № 2. С. 57-60.

3 При переводе жилого помещения в нежилое имеет место особый случай расторжения договоров социального и коммерческого найма жилого помещения по инициативе как наймодателя, так и нанимателя. См. подробнее: Макеев П.В. Правовые последствия изменения правового режима жилого и нежилого помещения // Современное право. 2009. № 6. С. 69; Быков В. Выселение как следствие расторжения договора социального найма // Жилищное право. 2007. № 11. С. 63-64.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется пре­доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотрен­ного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).

Отличие коммерческого найма от социального найма:

  • коммерческий наём представляет собой обычный граж­данско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
  • договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жи­лья, находящегося в публичной собственности.

Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством .

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в ви­де решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в до­говорные отношения (договор коммерческого найма жилого помеще­ния не относится и к числу публичных договоров).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собст­венности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполни­тельной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не адми­нистративно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.

Юридическая природа договора коммерческого найма:

  • консенсуальный;
  • двусторонний;
  • возмездный;
  • срочный.

Он должен быть за­ключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.

Стороны договора коммерческого найма:

1) наймодатель;

Наймодатель - собственник жилого помещения (упра­вомоченное им лицо, например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом), которое может отно­ситься к любому жилищному фонду:

  • частному,
  • государственному,
  • муниципальному.

По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлече­ния прибыли.

2) наниматель.

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как пра­вило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (п. 1 ст. 308 ГК). Гра­ждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заклю­чить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключе­ния такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями , имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помеще­нием (п. 4 ст. 677 ГК).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственном или му­ниципальном жилищном фонде, на отношения сторон распространяется также разд. V "Правил пользования жилыми помещениями", утвержденных Постановлением Прави­тельства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (п. 22-25, посвященные пользованию жилым по­мещением по договору найма жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования).

Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет про­живать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Поэтому применительно к данным отно­шениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоян­но проживающих вместе с ним гражданах».

В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по тре­бованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В лю­бом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуа­ции не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживав­ших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищно­го найма (аренды), «права следования» этих «обременении» за отно­шениями собственности на арендованное имущество.

По соглашению между сторонами договора коммерческого найма мо­гут быть изменены любые его условия , если только при этом не произой­дет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального уре­гулирования изменения отношений коммерческого найма законом объ­ясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.

По истечении срока действия заключенного договора коммерче­ского найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает оп­ределенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нани­мателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо преду­предить нанимателя об отказе от продления договора в связи с реше­нием не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.

Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: до­говор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Опре­деленные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения най­модателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причинен­ных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения

Договорные обязательства коммерческого найма жилья прекращаются:

  • по истечении срока действия договора;
  • по одностороннему решению нанимателя;
  • по требованию любой из сторон (в судебном порядке).

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят сроч­ный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглаше­нию сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя . При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не воз­лагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную одно­сторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в пись­менной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторже­нии договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требова­ние о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Принципы расторжения договора коммерческого найма:

  1. Принцип судебного расторжения (при расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон , в том числе - и особенно - по требованию наймо­дателя, п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
  2. Принцип ограничения вмешатель­ства государства (закона) в отношения сторон посредством импера­тивных норм (в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон).
  3. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма (при коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселе­ние также допускаются в исключительных случаях, которые прямо на­званы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом).

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма мо­жет быть расторгнут в судебном порядке:

  • если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,
  • в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).

Жи­лищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установле­ны, поскольку жилищное законодательство практически не регулиру­ет обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 ме­сяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или други­ми гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования жилого помещения нанимателем или другими граж­данами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
  • нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия ко­торых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случа­ях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен предпринимательский характер данного вида найма жилого помеще­ния. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщи­ком и сдать квартиру другому нанимателю.

Вместе с тем и при регулировании расторжения договора коммерче­ского найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении догово­ра по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нани­мателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устране­ны, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения до­говора и выселения его и других граждан, за действия которых он отве­чает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устра­нения нарушений, причем данная стадия является обязательной для най-модателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предос­тавление по решению суда срока (не более года) на устранение нару­шений и отсрочка по решению суда принятого им решения о растор­жении договора на срок не более года.

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят срочный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглашению сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.
Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.
При расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон, в том числе и особенно по требованию наймодателя, действует принцип судебного расторжения, характерный и для договора социального найма (п. п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
К числу других принципов регулирования расторжения договора коммерческого найма следует также отнести ограничение вмешательства государства (закона) в отношения сторон посредством императивных норм, в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон. Количество таких норм в ГК - минимальное.
К отношениям, связанным с расторжением договора коммерческого найма, полностью применим и принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма. При коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселение также допускаются в исключительных случаях, которые прямо названы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом.
По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, во-первых, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания и, во-вторых, в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК). Жилищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установлены, поскольку жилищное законодательство практически не регулирует обязательства коммерческого найма жилья.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использования жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
- нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей (п. п. 2 и 4 ст. 687 ГК).
В условиях расторжения договора коммерческого найма в случаях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен коммерческий характер данного вида найма жилого помещения. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщиком и сдать квартиру другому нанимателю.
Вместе с тем при регулировании расторжения договора коммерческого найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении договора по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нанимателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устранены, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).
Таким образом, наймодатель, несмотря на доказанность фактов разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает, должен терпеть такое нарушение договора и нарушение его права собственности в течение около трех лет. Представляется, что при определении последствий разрушения или порчи жилья принципу справедливости больше соответствовало бы выселение нанимателя (хотя он и является слабой стороной в договоре) из нанятого помещения без назначения ему столь продолжительных сроков "на исправление".
Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения договора и выселения его и других граждан, за действия которых он отвечает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений, причем данная стадия является обязательной для наймодателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предоставление по решению суда срока (не более года) на устранение нарушений и отсрочка по решению суда принятого им решения о расторжении договора на срок не более года.
В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соответствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое решение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

Еще по теме 3. Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения:

  1. 3. Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения
  2. 10. Прекращение обязательств из договора социального найма жилого помещения
Поделиться: