Главная » Налогообложение » Договор перенайма нежилого помещения образец. Договор перенайма: анализ споров

Договор перенайма нежилого помещения образец. Договор перенайма: анализ споров

    Некоторые вопросы, связанные с перенаймом и расторжением договора аренды нежилых помещений.

Комитет по управлению имуществом г. Москвы 5 мая 1993 г. заключил договор аренды нежилого помещения сроком до 1 июля 1998 г. с муниципальным предприятием "Ассоль" (далее - МП "Ассоль"), а 14 ноября 1996 г. - договор аренды того же помещения с ЗАО "Люкс дю Монд".
      МП "Ассоль" заявило в Арбитражный суд г. Москвы иск о признании договора с ЗАО "Люкс дю Монд" недействительным. Этот договор, по мнению истца, был заключен на обремененные обязательствами помещения, так как заключенный с ним договор аренды от 5 мая 1993 г. не был расторгнут.
      Арбитражный суд согласился с этим мнением и аргументировал свою позицию следующими доводами. Как следует из материалов дела, заключение договора с ЗАО "Люкс дю Монд" было обусловлено, во-первых, письмом, адресованным директору Центрального агентства по управлению имуществом г. Москвы о том, что МП "Ассоль" не возражает против переуступки его права аренды ЗАО "Люкс дю Монд", являющемуся субарендатором части помещения, и просит заключить с последним договор аренды на все помещение, и, во-вторых, распоряжением Комитета по управлению имуществом г. Москвы от 18 декабря 1995 г. о передаче ЗАО "Люкс дю Монд" этих помещений в аренду сроком на пять лет.
      Согласно ст. 384 ГК право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Так как в договоре с ЗАО "Люкс дю Монд" от 14 ноября 1996 г. были изменены размер арендной платы, срок аренды и некоторые другие условия, Арбитражный суд посчитал, что цессии не было, и расценил договор как самостоятельный, не связанный с правопреемством по договору от 5 мая 1993 г.
      Необоснованными признал Арбитражный суд и доводы ЗАО "Люкс дю Монд" о том, что договор с ним заключен не в связи с переуступкой права аренды, а в связи с расторжением договора с МП "Ассоль". Суд указал, что при расторжении договора должны быть соблюдены порядок и форма, установленные ст. 452 ГК. Так как МП "Ассоль" и Комитетом по управлению имуществом г. Москвы не соблюдена письменная форма расторжения договора, соглашение сторон о расторжении договора нельзя считать достигнутым в надлежащей форме, а договор, как следствие, расторгнутым. Поэтому договор с ЗАО "Люкс дю Монд" заключен на несвободные помещения и в соответствии со ст. 168 ГК является ничтожным. В связи с этим исковые требования МП "Ассоль" подлежат удовлетворению.
      Апелляционная инстанция Арбитражного суда г. Москвы оставила это решение без изменения, а Федеральный арбитражный суд Московского округа решение и постановление Арбитражного суда г. Москвы отменил как не соответствующие нормам материального права. По мнению суда, "ни уступки прав, ни расторжения договора не было, а распоряжение Комитета по управлению имуществом г. Москвы, письмо МП "Ассоль" и заключенный на их основе договор с ЗАО "Люкс дю Монд" в своей совокупности привели к переоформлению структуры договорных отношений по аренде спорных помещений". Аргументировать этот вывод нормами действующего законодательства суд не счел необходимым.
      Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, рассмотрев заявление МП "Ассоль" о принесении протеста на постановление Федерального арбитражного суда Московского округа об отказе ему в удовлетворении требования о признании договора аренды, заключенного ЗАО "Люкс дю Монд" и Комитетом по управлению имуществом г. Москвы, недействительным, отказал в принесении протеста, но в качестве основания отказа указал, что МП "Ассоль" передало свои права и обязанности по договору аренды ЗАО "Люкс дю Монд" в порядке перенайма, о чем сообщил арендодателю. Поэтому договор, заключенный 14 ноября 1996 г. с ЗАО "Люкс дю Монд", нельзя признать недействительным.
      Как свидетельствуют решения и постановления Арбитражных судов по комментируемому делу, у них отсутствовала единая позиция по поводу квалификации отношений между МП "Ассоль", ЗАО "Люкс дю Монд" и Комитетом по управлению имуществом г. Москвы. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации признал, что между МП "Ассоль" и ЗАО "Люкс дю Монд" состоялось соглашение об уступке прав по договору аренды от 5 мая 1993 г., во исполнение которого был заключен договор аренды на занимаемые ранее МП "Ассоль" помещения с ЗАО "Люкс дю Монд". Арбитражный суд г. Москвы посчитал, что уступки прав не было, а так как договор с МП "Ассоль" не был расторгнут в надлежащем порядке, то договор, заключенный с ЗАО "Люкс дю Монд" на аренду несвободного помещения, является ничтожным. Федеральный арбитражный суд Московского округа не усмотрел в спорных отношениях ни цессии, ни расторжения договора и квалифицировал их как "переоформление структуры договорных отношений".
      Представляется необходимым разобрать каждую из указанных позиций.
      1. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Одновременную передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу ГК именует перенаймом.
      Положения Гражданского кодекса об аренде подробно не регламентируют порядок перенайма (за исключением обязательного получения согласия арендодателя перед оформлением сделки по перенайму), его форму и другие правила. Поэтому к перенайму должны применяться общие положения ГК об обязательствах, которые регулируют перемену лиц в обязательстве.
      Гражданский кодекс (п. 1 ст. 382) предусматривает, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке или перейти к другому лицу на основании закона. Из этого следует, что для передачи арендатором прав по договору аренды другому лицу необходимо согласованное волеизъявление обеих сторон, т.е. заключение между ними договора.
      Положения гл. 24 ГК о перемене лиц в обязательстве умалчивают об основаниях перевода долга. Однако в силу ст. 155 ГК односторонняя сделка не может создать обязанности для лица, в ней не участвующего. Поэтому и для перевода долга нужно не только волеизъявление должника, но и волеизъявление лица, принимающего его долг. Следовательно, для перевода долга по договору аренды также необходимо согласованное волеизъявление арендатора и перенанимателя.
      МП "Ассоль" выразило свое согласие на перенайм в письме, однако это волеизъявление было направлено не ЗАО "Люкс дю Монд", а Комитету по управлению имуществом г. Москвы. Подтверждение согласия ЗАО "Люкс дю Монд" на передачу ему прав и обязанностей МП "Ассоль" в материалах дела отсутствует. Более того, ЗАО "Люкс дю Монд" в судебном заседании отрицало уступку прав. Так как его волеизъявления на принятие прав и обязанностей по договору аренды от 5 мая 1993 г. не было, то нельзя говорить о достижении им и арендатором соглашения о перенайме.
      Помимо достижения соглашения о передаче прав и переводе долга первоначальной стороной обязательства и новой стороной нужно, чтобы оно согласно ст. 389 ГК было облечено в соответствующую форму: простую письменную или нотариальную в зависимости от формы сделки, права и обязанности по которой передаются.
      Договор аренды нежилого помещения на основании пп. 1, 2 ст. 609 ГК должен заключаться в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации. Следовательно, если бы соглашение о перенайме было достигнуто, МП "Ассоль" и ЗАО "Люкс дю Монд" должны были бы заключить договор перенайма в письменной форме и зарегистрировать его (до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договоры аренды недвижимости в г. Москве подлежали регистрации в Комитете по управлению имуществом).
      К порядку перемены лиц в обязательстве ГК предъявляет еще одно требование: уведомление кредитора о состоявшейся уступке права (п. 3 ст. 382 ГК). Следовательно, после заключения договора перенайма необходимо письменно уведомить арендодателя о состоявшемся переходе прав арендатора к другому лицу.
      Таким образом, при перенайме ГК не требует расторжения договора с прежним арендатором и заключения нового договора аренды с перенанимателем.
      2. В письме Центральному агентству по управлению имуществом г. Москвы МП "Ассоль" не возражало против переуступки прав аренды ЗАО "Люкс дю Монд" и просило заключить с ним договор аренды на все помещение. Поскольку это письмо содержало два взаимоисключающих положения, этим положениям следовало дать толкование.
      МП "Ассоль" в соответствии с положениями ГК о перемене лиц в обязательстве не должно было давать согласие арендодателю на уступку своих прав другому лицу, с одной стороны, а с другой стороны, для уступки прав не требуется заключения нового договора аренды с перенанимателем. Заключение нового договора необходимо только тогда, когда прежний арендатор отказывается от договора аренды, т.е хочет его расторгнуть. Для расторжения договора согласно п. 1 ст 450 ГК требуется согласие сторон. Так как ЗАО "Люкс дю Монд" пользовалось частью арендуемых МП "Ассоль" помещений по договору субаренды, в письме МП "Ассоль" выразило свое согласие арендодателю на передачу права пользования всем помещением ЗАО "Люкс дю Монд" путем расторжения договора, без которого договор с последним не мог быть заключен.
      Следует отметить, что в подтверждение своих требований ни МП "Ассоль", ни ЗАО "Люкс дю Монд" не ссылались на волеизъявление МП "Ассоль" о передаче прав, выраженное в этом письме. Следовательно, действительная воля МП "Ассоль" была направлена на расторжение договора, а не на передачу прав.
      Арбитражный суд г. Москвы не признал договор МП "Ассоль" с Комитетом по управлению имуществом г. Москвы расторгнутым ввиду несоблюдения сторонами требований, предъявляемых к форме соглашения о расторжении договора.
      Гражданский кодекс (п. 1 ст. 452) предусматривает, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Как уже говорилось, договор аренды нежилых помещений должен совершаться в простой письменной форме. Причем в отличие от договора аренды зданий, сооружений и предприятий не установлено, что он должен заключаться только путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Таким образом, на форму договора аренды нежилых помещений распространяются правила п. 3 ст. 434 ГК, согласно которым письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК, т.е. путем совершения лицом, получившим оферту, действий по исполнению договора.
      Из этого следует, что соглашение о расторжении договора будет считаться облеченным в письменную форму, если на письменное заявление одной стороны о согласии на расторжение договора другая сторона совершит действия, явно свидетельствующие о его принятии. В письме МП "Ассоль" Комитету по управлению имуществом г. Москвы было выражено согласие на расторжение договора, которое было принято последним путем издания 18 декабря 1995 г. распоряжения о передаче спорных нежилых помещений в аренду ЗАО "Люкс дю Монд" и заключении с ним договора аренды. Следовательно, следует признать принятие предложения о расторжении договора путем конклюдентных действий и считать письменную форму расторжения договора от 5 мая 1993 г. соблюденной.
      Таким образом, договор МП "Ассоль" и Комитета по управлению имуществом г Москвы расторгнут в надлежащей форме, а договор с ЗАО "Люкс дю Монд" заключен на свободное помещение и является действительным. Поэтому требования МП "Ассоль" о признании этого договора недействительным не подлежали удовлетворению.
      3. Федеральный арбитражный суд Московского округа указал, что не было ни уступки, ни расторжения договора, а произошло переоформление структуры договорных отношений. Более противоречивый вывод трудно себе представить. Если договор между МП "Ассоль" и Комитетом по управлению имуществом г. Москвы не расторгнут, как признал суд, МП "Ассоль" является законным арендатором и переоформление структуры договорных отношений без его согласия незаконно, а если он законный арендатор, то изменить структуру договорных отношений по аренде можно только путем перенайма, но и он, по утверждению суда, не состоялся.

Сорокин Алексей, ведущий юрист.

В настоящее время конструкция договора перенайма должным образом не урегулирована действующим гражданским законодательством Российской Федерации, поэтому закономерны возникающие при оформлении подобного соглашения вопросы сторон. Анализ судебной практики разрешения споров, связанных с передачей прав и обязанностей по договору аренды (перенаем), позволят определить ряд тонкостей заключения договора перенайма, исключающих любую возможность его оспаривания.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Это как раз и есть та самая статья, которая регулирует отношения сторон по уступке прав и обязанностей по договору аренды, точнее указывающая на возможность заключения подобного договора.
Договор перенайма представляет особый интерес для арендатора, ведь право аренды может быть реализовано на возмездной основе, а сама передача прав арендатора может сэкономить время сторон по оформлению своих отношений, при этом арендодатель рисков практически не несет. Неизменность объекта и условий переданного по договору перенайма обязательства свидетельствует о сохранении прежнего обязательства с участием в нем на стороне арендатора иного лица. Так как к новому арендатору переходят в полном объеме права и обязанности прежнего арендатора, то договор перенайма должен быть совершен с соблюдением порядка, предусмотренного для уступки права требования и перевода долга.
Для возможности заключения договора перенайма необходимо согласие арендодателя, при этом не имеет значения, в какой форме это согласие выражено - договор либо отдельное юридически значимое сообщение. Отсутствие согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды является основанием признания его ничтожным как заключенного в нарушение п. 2 ст. 615 ГК РФ (решение Арбитражного суда Камчатского края от 21.01.2014 по делу N А24-4369/2013).
Пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму согласия арендодателя на совершение арендатором сделки по уступке прав и обязанностей по договору аренды.
Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Вместе с тем при заключении договора перенайма следует учитывать то, что дача согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды является все-таки правом, а не обязанностью арендодателя. Суд может признать отказ арендодателя недействительным и понудить его к даче согласия на перенаем только в том случае, если представлены доказательства незаконности обжалуемого отказа (решение Арбитражного суда Кировской области от 26.12.2014 по делу N А28-10361/2014; решение Арбитражного суда Кировской области от 25.12.2014 по делу N А28-13436/2014).
Согласие не потребуется при перенайме земельного участка, арендованного на срок более пяти лет, в указанном случае достаточно лишь уведомления арендатора об осуществлении уступки прав и обязанностей по договору аренды (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Как отмечалось выше, перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со ст. 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. Согласно ст. 389 и 391 ГК РФ уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 31.08.2015 по делу N А38-3798/2015, Постановление от 03.09.2015 по делу N А32-12164/2012 Арбитражного суда Северо-Кавказского округа).
Отсутствие государственной регистрации договора перенайма влечет недействительность такой сделки, в похожей ситуации новый арендатор может взыскать неосновательное обогащение с арендодателя в виде ранее уплаченных арендных платежей. Похожая ситуация стала предметом разбирательства Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А55-30730/2014 (Постановление от 23.07.2015).
Пример из судебной практики.
Между обществом и Департаментом имущественных отношений был заключен договор аренды земельного участка, спустя некоторое время общество заключило договор перенайма жилого помещения с ответчиком. Осуществление перенайма производилось на возмездной основе, ответчик не заплатил денежные средства, в результате чего за ним образовалась текущая задолженность. Истец просил взыскать с ответчика сумму задолженности, но суд отказал в удовлетворении иска, указав на следующее.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В случае перенайма по смыслу названной нормы ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор, приобретший право аренды. При передаче прав и обязанностей по подлежащему государственной регистрации договору аренды договор перенайма, заключенный между прежним и новым арендатором, подлежит государственной регистрации (аналогичный вывод содержится в Определении ВАС РФ от 3 октября 2008 г. N 12794/08). Таким образом, ввиду отсутствия государственной регистрации суд расценивает договор между арендатором и новым арендатором как незаключенный. Незаключенная сделка не порождает каких-либо прав и обязанностей для сторон (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.06.2009 по делу N А70-5578/32-2008).
Зарегистрированный в установленном порядке договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды может быть оспорен арендодателем (Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 по делу N А51-31904/2014).
Еще одним основанием для признания сделки по уступке прав и обязанностей по договору аренды является безвозмездный характер сделки - перенайма. В пункте 9 информационного письма от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" Президиум ВАС РФ разъяснил: соглашение об уступке права (требования), заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права (требования). При этом отсутствие в договоре условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ее ничтожной как сделки дарения между коммерческими организациями.
Пример из судебной практики.
Арендатор и новый арендатор заключили договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды, впоследствии в отношении арендатора было возбуждено дело о банкротстве и введена процедура конкурсного производства. Конкурсный управляющий арендатора обратился к новому арендатору с иском о признании сделки по перенайму недействительной: по мнению заявителя, при заключении оспариваемого договора нарушены положения ст. 575 ГК РФ, не допускающей дарения между коммерческими организациями. Суд в удовлетворении требования отказал. Не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявитель обратился с апелляционной жалобой. Арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для удовлетворения требований по мотивам жалобы, указав при этом следующее.
Правовым основанием иска являются ст. 168 и 575 ГК РФ. Исходя из заявленных требований и подлежащих применению норм права, в предмет доказывания по настоящему делу входят: факт заключения спорной сделки, несоответствие сделки требованиям ст. 575 ГК РФ. Исследовав намерения сторон, суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что при заключении договора о перенайме аренды стороны не предусмотрели цену по договору перенайма, но имели намерение на погашение долга арендатора перед новым арендатором по другому договору. Суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что оспариваемый договор не может быть признан договором дарения в смысле ст. 572 ГК РФ (Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2012 по делу N А19-18789/2010).
На практике передаточный акт, равно как и сам договор уступки прав и обязанностей по договору аренды, является основанием для перехода прав. Отсутствие такого акта может усложнить процесс взыскания задолженности по договору аренды с нового арендатора, который будет ссылаться на отсутствие перехода прав на объект аренды. При условии фактического использования арендованного имущества отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору. Таким образом, арендодателю при взыскании задолженности по договору аренды с нового арендатора необходимо доказать фактическую передачу спорного объекта аренды. Подобные выводы содержатся в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 по делу N А67-714/2015).
Согласно п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, при перенайме договор субаренды сохраняет свою силу, поэтому в преддоговорных спорах в целях оптимизации негативных последствий новому арендатору следует узнать о правах третьих лиц на объект аренды.
Новому арендатору переходят все права и обязанности арендатора по договору в полном объеме, если стороны не договорились о другом, а в случае нарушений условий договора аренды старым кредитором договор с новым по указанным основаниям может быть расторгнут.
Так, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил следующее: с момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. В Постановлении от 01.10.2013 N 3914/13 Президиума ВАС РФ указано, что необходимостью получения согласия кредитора на перевод долга обеспечивается его право на выражение воли относительно возможности вступления в обязательство нового должника, оценку имущественного положения такого должника и цели заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников. Арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступки своих прав по договору аренды без согласия арендатора. Арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет.
При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход. Оценка договора перенайма необходима применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности перед арендодателем и возложение ее на нового арендатора. Перевод прав и обязанностей арендатора, совершенный с целью избегания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, следует квалифицировать как злоупотребление правом, а нового и старого арендаторов - считать солидарными должниками арендодателя.
Формулируя названные правовые подходы, Президиум ВАС РФ допустил возможность взыскания с прежнего арендатора задолженности, возникшей до заключения договора перенайма, с учетом наличия (сохранения) у арендодателя права на замену должника в исполнительном производстве на нового арендатора (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.07.2015 по делу N А32-11870/2013).
Перенаем части земельного участка не предусмотрен действующим законодательством. Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случае, если границы земельного участка в соответствии с законом не определены, такой земельный участок не существует как объект гражданских прав и, соответственно, не может быть предметом договора аренды. Подобную позицию высказал Арбитражный суд Ярославской области в решении от 24.12.2012 по делу N А82-7740/2012.
В гражданском обороте объектом перенайма может выступать земельный участок, помещение и любые другие объекты недвижимости. Сама схема уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды является сильно востребованной в гражданском обороте, особенно в холдинговых структурах юридического лица. Множественность лиц в указанных правоотношениях может создавать риски признания такого договора недействительным. Чтобы исключить объект перенайма из предмета спора, необходимо соблюсти следующие условия: согласие арендодателя на осуществление перенайма, встречное предоставление нового арендатора (возмездный характер), письменная форма сделки и государственная регистрации (в зависимости от основного обязательства). При этом необходимо определить конкретный объем прав и обязанностей, передаваемых по договору перенайма (в частности, определить судьбу обязательств, возникших до уступки прав и обязанностей арендатора).

Статьи закона про перенаем недвижимости — уступка аренды. При перенайме права аренды требования, возникшие у прежнего арендатора в связи с выплатой арендодателю аванса, переходят к новому арендатору. При этом новый арендатор возмещает прежнему арендатору денежные средства, перечисленные им ранее в качестве аванса. Соответственно, прежний арендатор должен восстановить сумму НДС, принятую к вычету с аванса, ранее перечисленного арендодателю — юридическому лицу (другой организации) (пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ). Об уплате НДС при перечислении аванса в счет арендной платы по договору аренды недвижимости (здания, сооружения и т.п.). Передача имущественных прав по договору аренды недвижимости на территории РФ признается объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Статьи закона про перенаем недвижимости — уступка аренды

Налоговая база определяется как стоимость передаваемых имущественных прав, исчисленная исходя из договорной цены без включения в нее НДС (п. 5 ст. 155, п. 1 ст. 154 НК РФ) (упрощенная система налогообложения в аренде). Отметим, что при определении цены по сделкам (договор продажи прав аренды), доходы и (или) расходы по которым признаны в соответствии с гл. 25 НК РФ, до 01.01.2012 следовало руководствоваться нормами п. 1 ст. 40 НК РФ (ч. 6 ст. 4 Федерального закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ).

С 01.01.2012 цена сделки определяется в порядке, установленном ст. 105.3 НК РФ. Так, если сделка заключена между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то ценой сделки является цена, указанная сторонами сделки, и эта цена признается рыночной (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).

В сделке между взаимозависимыми лицами цена, примененная в сделке, должна соответствовать рыночной цене (ст. 105.1, п. п. 2, 3 ст. 105.3 НК РФ).

Контроль соответствия цен, применяемых взаимозависимыми лицами, рыночным ценам проводится ФНС России в отношении контролируемых сделок, совершаемых указанными лицами (п. 2 ст. 105.3, ст. 105.14 НК РФ). При осуществлении налогового контроля в порядке, предусмотренном гл. 14.5 НК РФ, проверяется полнота исчисления и уплаты налогов, перечисленных в п. 4 ст. 105.3 НК РФ, в частности НДС, если одной из сторон сделки является организация (индивидуальный предприниматель), не являющаяся (не являющийся) налогоплательщиком НДС или освобожденная (освобожденный) от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС (пп. 4 п. 4 ст. 105.3 НК РФ).

Моментом определения налоговой базы по НДС является день государственной регистрации договора перенайма (если такой договор подлежит регистрации) или день подписания договора перенайма (если регистрация не требуется) (п. 8 ст. 167 НК РФ, п. п. 1, 2 ст. 389, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В данном материале не рассматриваем перенаем прав и обязанностей по договору аренды недвижимости (здания, сооружения и т.п.), находящейся в государственной или муниципальной собственности. При этом отметим, что заключение договора перенайма государственного или муниципального имущества (нежилого помещения) возможно только по результатам конкурса или аукциона (ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.10.2009 по делу N А74-1158/2009, ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2010 по делу N А26-6976/2009).

Если аванс перечислен в счет арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, то у прежнего арендатора не возникает вопроса о применении нормы пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ. Это обусловлено тем, что в такой ситуации у прежнего арендатора не возникает обязанностей налогового агента по НДС.

Поступления (вознаграждение), причитающиеся прежнему арендатору от нового арендатора за передачу прав и обязанностей по договору аренды недвижимости, для целей налогообложения прибыли признаются в составе доходов от реализации имущественных прав (без учета НДС) (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). При применении в налоговом учете метода начисления выручка признается на дату государственной регистрации договора перенайма (если такой договор подлежит регистрации) или на дату подписания договора перенайма (если регистрация не требуется) (п. 3 ст. 271 НК РФ, п. п. 1, 2 ст. 389, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ).

При использовании кассового метода выручка признается на дату поступления денежных средств от нового арендатора (п. 2 ст. 273 НК РФ).

В момент признания выручки от реализации имущественных прав прежний арендатор (как при методе начисления, так и при кассовом методе) вправе уменьшить соответствующую сумму на цену приобретения имущественных прав и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ). Если в результате такого уменьшения образуется убыток, то он учитывается для целей налогообложения прибыли (п. 2 ст. 268 НК РФ). В частности, доход от реализации имущественного права прежний арендатор вправе уменьшить на сумму расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка в части, не признанной в составе расходов на момент перенайма.

Сумма, полученная от нового арендатора в счет возмещения аванса, не признается в составе доходов, поскольку сумма аванса, перечисленная арендодателю, не включалась в расходы в целях налогообложения прибыли (независимо от применяемого организацией — прежним арендатором в налоговом учете метода признания доходов и расходов) (п. 14 ст. 270, п. 3 ст. 273, ст. 41 НК РФ.

При передаче права аренды стоимость арендованного объекта недвижимости списывается прежним арендатором с забалансового счета 001 «Арендованные основные средства» (Инструкция по применению Плана счетов, Письмо Минфина России от 24.08.2004 N 03-03-01-04/1/8) <*>.

Доходы и расходы, связанные с передачей права аренды, признаются прочими доходами и прочими расходами на дату государственной регистрации договора перенайма (если такой договор подлежит регистрации) или на дату подписания договора перенайма (если регистрация не требуется) (п. п. 7, 10.1, 16 ПБУ 9/99, п. п. 11, 19 ПБУ 10/99).

При применении метода начисления доходы и расходы в бухгалтерском и налоговом учете признаются одинаково.

Данный вид соглашения представляет собой сделку, в соответствии с которой передаются как права, так и обязанности, прописанные ранее в данном соглашении аренды имущества. Перенайм несколько отличается от схожих с ним понятий субаренды или цессии. Так, субаренда представляет собой временную передачу прав и обязанностей по договору, в то время как перенайм предполагает постоянную и окончательную сделку. Цессия же представляет собой передачу только права аренды без сопутствующих обязательств.

Главной особенностью данного вида договора является то, что договор остается в силе, меняется только лицо, представляющее арендатора. Бывают случаи, когда предыдущий арендатор не имеет возможности далее нести финансовые обязательства перед арендодателем, а расторжение сделки приведет к неустойкам или другим потерям сторон соглашения. В данном случае целесообразнее просто заключить Договор перенайма, который передаст права аренды и финансовые обязательства заинтересованному лицу. При этом ни одна из сторон сделки не пострадает, время, и средства так же не будет потрачены.

Однако не стоит надеяться, что соглашение о перенайме можно заключить «на пустом месте». Так к данному договору обязательно нужно приложить все имеющиеся письменные доказательства того, что перенайм — вынужденная мера для предыдущего арендатора.

Кроме того, четко определяются все условия, объем, права и обязательства по договору, уточняются задолженности по обязательствам (аренде), расписываются все условия передачи имущества в перенайм.

Жестких правил оформления договора перенайма нет, но он должен быть представлен в виде единого договорного документа, определяющего права и обязанности сторон, подписанным ими. Устное или формальное соглашение не считается действительным.

Что касается такого обязательства сторон соглашения, как регистрация договора перенайма в государственных инстанциях, то четкого ответа здесь пока нет. Логичнее ориентироваться на тот факт, подвергался ли регистрации первоначальный договор аренды имущества. Если данное обстоятельство имело место быть, то и договор так же может быть подвергнут государственной регистрации.

Так же нет прямого обязательства в составлении акта о приеме — передачи арендуемого имущества. Однако из соображений безопасности и законности лучше составить данный акт в произвольной форме, где будут указаны все основные характеристики объекта аренды. Это обезопасит будущего арендатора от неожиданных «сюрпризов» и дополнительных расходов от арендуемого имущества.

Одним из главных пунктов договора должно быть обязательное согласие арендодателя на передачу прав и обязательств аренды новому арендодателю. Если такого согласия нет в самом договоре или оно не прилагается в виде отдельного документа, то Договор перенайма считается недействительным.

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

право передачи имущества в субаренду;
право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Особенности оформления

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
порядок использования арендуемого имущества;
условия содержания этого имущества;
порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру . Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

заявление по форме регистрирующего органа;
документ об оплате;
учредительные документы;
соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
договор аренды;
договор переуступки;
технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста: