Примерная форма отчета платы за установление сервитута. Как устанавливается и взимается соразмерная плата за сервитут на земельный участок: о чем следует знать владельцу? Отличия между ценой публичного и частного сервитута

Трифонова В.А., эксперт оценщик АКГ «RSM Топ-Аудит»
асс. Кафедры Кадастра и основ земельного права
Московского Государственного университета
геодезии и картографии (МИИГАиК)

Общая площадь земельного ресурса Российской Федерации составляет порядка 1,7 млрд. га. В этом случае, необходимо учесть тот факт, что данные площади должны быть зафиксированы в общем реестре земель, и иметь правовой статус.

Далее, достаточно остро встает вопрос о рациональном использовании и управлении этим ресурсом. Необходимо учесть, что большая часть этих земельных площадей принадлежит различным Компаниям, причем виды прав на землю могут быть разнообразными (на правах постоянного (бессрочного) пользования, долгосрочной/краткосрочной аренды и прочее).

В тоже время, земельный ресурс является стратегическим ресурсом, в который выгодно инвестировать средства. Это подтверждается проведенным автором анализом земельного рынка РФ и следующими основными факторами:
1. Земля не имеет физического, функционального износа, а также амортизации в силу своего специфического характера как природный ресурс, поскольку срок эксплуатации земельных участков неограничен.
2. Землю невозможно свободно воспроизвести, как другие объекты недвижимости.
3. Земельный участок может быть использован как многоцелевой или иметь, вполне, определенное функциональное и разрешенное назначением.
4. Земельный участок выступает средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.
5. Земля выступает как средство для социально-экономического развития.
6. Земля - это базис для размещения различных объектов недвижимости.

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, в том числе и обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Ввиду того, что рынок земельных участков в Российской Федерации находится на стадии формирования, возникает вопрос об оценке рыночной стоимости земельных участков в целях продажи, внесения в уставный капитал вновь создаваемых юридических лиц, залога и прочих целей. Очевидно, что полученная стоимость существенно влияет на стоимость активов Компании, Предприятия в сторону их увеличения или уменьшения, в зависимости от стоимости прав на земельные участки, принадлежащие юридическим или физическим лицам. Необходимо отметить, что большинство земельных участков являются обремененными.

Кроме того, опираясь на проведенную автором оценку рыночной стоимости земельных участков крупных региональных компаний необходимо отметить тот факт, что большинство земельных участков находятся на праве постоянного (бессрочного) пользования. В то же время, многие земельные участки являются обремененными.

Определяя рыночную стоимость земельных участков, автор столкнулся с рядом проблем, которые затрудняют оценку рыночной стоимости земельного актива. В основном, сложности возникали с получением информации по тому или иному земельному участку:

• В случае оценки земельных участков филиалов Энергокомпании, - нет единого банка по учету земельных участков, поэтому правоустанавливающие документы на землю находились непосредственно в филиалах энергокомпаний, что в свою очередь, увеличивало время сбора исходной документации и существенно затрудняло оценку зданий и сооружений, находящихся на этих земельных участках,
• Правоустанавливающие документы на земельные участки находились на стадии переоформления, поэтому правовой статус земель не был определен,
• Некорректное отражение в правоустанавливающих документах на земельные участки обременений (сервитутов), что затрудняло выделение доли самого обременения,
• Неразвитость рынка земельных участков в регионах и проч.

Опираясь на проведенные автором работы по оценке рыночной стоимости активов крупных компаний Российской Федерации, был проанализирован рынок недвижимости г. Москва и Московской области, г. Санкт-Петербург и Ленинградской области, г. Нижний-Новгород и Нижегородской области, г. Самара и Самарской области, г. Абакан и респ. Хакасия, г. Благовещенск и Амурской области, г. Тюмень и Тюменской области, г. Ижевск и Удмуртской республики, г. Ростов-на-Дону и Ростовской области, Краснодарского края, Тульской области, г. Саратов и Саратовской области, г. Вологда и Вологодской области и проч.

В результате, было определено, что земельный рынок находится на стадии формирования, и не так развит, как рынок недвижимости. В то же время этот сегмент рынка набирает существенные обороты в регионах РФ. Права на земельные участки, используемые в оценке, как объекты-аналоги, выставляются на продажу, в основном, в виде прав аренды, собственности. Земельные участки с учетом обременений (сервитутами) не представлены на земельном рынке.

В частности, наиболее развит земельный рынок (из вышеречисленных регионов) в г. Москве и Московской обл., Ленинградской, Нижегородской, Ростовской областях и Краснодарском крае. В этих регионах, с течением времени и принятием законов РФ и местных нормативных актов, земельные участки только увеличиваются в своей стоимости.

Земельный сервитут
Возникновение и развитие института сервитутов находится в прямой зависимости с развитием института частной собственности на землю. Как правило, обособленный земельный участок не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использования: например, на данном участке нет воды или этот участок не имеет прямого выхода к общей дороге и т.п. Для того, чтобы пользование данным земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в пользовании (в соответствующем отношении) соседней землей.

Такого рода вопросы были легко разрешимы в то время, когда земля находилась в общественной собственности (племени, рода, общины). Но с возникновением права частной земельной собственности собственник земельного участка не обязан был помогать соседу, не имевшему на своей земле воды, пастбища и т.п. В связи с этим настала актуальная потребность в закреплении за собственником одного земельного участка права пользования в известном отношении чужой землей, обычно землей соседа.

Земельные участки, отрезанные от публичной дороги землями других собственников или лишенные воды и других естественных благ, нельзя было использовать без предоставления собственнику этого земельного участка права пользоваться в соответствующем отношении чужой землей.

Понятие и содержание сервитута

Исходя из вышесказанного, можно определить сервитут как вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Такое право вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками.

Роль сервитутов тем значительнее, чем мельче земельная собственность в данной стране. Наоборот, крупная земельная собственность, обеспеченная на большом пространстве разнообразными естественными благами, делающими такую собственность самодостаточной, к примеру, для ведения сельского хозяйства, дает мало оснований для развития института сервитутов.

Для того, чтобы определить насущные проблемы оценки рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений (сервитутов), необходимо рассмотреть, прежде всего, законодательство, регулирующее такое понятие, как обременение (сервитут) и возможность определения его рыночной стоимости.

Гражданский Кодекс (часть вторая), от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, в редакции ФЗ 26.03.03, статьей 553 регулирует права на недвижимость при продаже земельного участка. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В ЗК главе 4, статье 23 дается полная характеристика права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитутом). Сервитут может быть Частным (сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством) и Публичным (сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков). Кроме того, установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться в следующих случаях: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним и проч.

Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе требовать соразмерную плату за него.

Органы государственной власти, органы местного самоуправления или общественная организация, которые обосновывают необходимость введения сервитута, осуществляют экономическую оценку полезности этого сервитута, а собственник участка, в свою очередь, экономически аргументирует будущие или настоящие потери от ограничения своих прав на природные полезности земельного участка. Другими словами, возникает необходимость оценки рыночной стоимости так называемой «соразмерной платы» за причиненные неудобства собственнику такого земельного участка.

Существенным различием у частного и публичного сервитута является оформление их прав на тот или иной вид сервитута. Права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором. Права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут.

Одним из нововведений в ЗК №136-ФЗ от 25.10.2001г., является то, что сервитут может быть срочным или постоянным. То есть на сервитут накладываются временные рамки, что в свою очередь является большим шагом в земельных отношениях.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. В тоже время, Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Проблемы оценки рыночной стоимости земельных участков, с учетом обременений (сервитутов)

Для определения рыночной стоимости земельных участков в законодательной базе Российской Федерации существуют следующие документы:

1. ПП Об утверждении стандартов оценки № 519 от 6 июля 2001 г. (с 20.07.2007 г Федеральные стандарты оценки: ФСО №1, ФСО №2, ФСО №2 прим. Оценщик.ру )
2. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков"

Определение рыночной стоимости земельного участка - начальный этап затратного подхода оценки любого объекта недвижимости. Без нее невозможно просчитать ни экономические интересы существующего владельца имущества, ни ожидания предполагаемого инвестора. Именно потенциал земельного участка, обусловленный его местоположением, рыночной конъюнктурой, правовыми возможностями и ресурсными параметрами, выступает решающим аргументом в пользу принятия решения о приобретении того или иного объекта недвижимости.

Согласно земельному законодательству (ст. 66 ЗК РФ) рыночная стоимость земель устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Земельные участки, участки недр, относятся к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации .

Рыночная стоимость может быть определена для земельных участков, которые сформированы (или могут быть сформированы) с правовой точки зрения в соответствии с законодательством, то есть имеют правоустанавливающие документы.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков, с учетом обременений (сервитутов), исследуется возможность применения классических подходов к оценке земельных участков . Рассмотрим возможность их применения:

1. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству улучшения в некоторый период времени. В случае оценки обремененного земельного участка, сложно определить его стоимость на этапе застройки (по смете затрат), так как в этом случае, не учитывается возможность использования доли земельного участка, с учетом обременения. Поэтому применение затратного подхода представляется нецелесообразным.
2. Применение сравнительного подхода возможно при наличии достаточного количества аналогов на открытом, свободном рынке земельных участков, с обязательным условием: объекты аналоги должны быть выбраны с учетом обременений, при прочих равных условиях. Опираясь на проведенные автором практические исследования рынка земельных участков и оценки рыночной стоимости прав на земельные участки в регионах, было выявлено следующее:

Земельные участки с обременениями, оформленными надлежащим образом, встречались, практически в единичных случаях: в г. Санкт-Петербург, и г. Москва. Объекты-аналоги к ним подобрать не было возможности ввиду того, что на земельном рынке (данные риэлтерских агентств г. Москва и г. Санкт-Петербург) такая информация является закрытой и становится прозрачной только в момент совершающейся сделки. Такая же ситуация сложилась и других обследованных регионах РФ.

Поэтому применение сравнительного подхода, в принципе, возможно только с позиции оценки других прав объектов-аналогов, с последующей поправкой на долю сервитута в объекте оценки. Поправку на наличие сервитута можно вводить только после выделения доли сервитута, приходящегося на оцениваемый земельный участок. Долю сервитута в земельном участке можно определить, опираясь на площадь, занимаемую сервитутом (указана на плане земельного участка) согласно правоустанавливающему документу на оцениваемый земельный участок.

3. Доходный подход, как было отмечено выше, отражает позицию наиболее вероятного покупателя (инвестора), заинтересованного в приобретении права на земельный участок. Очевидно, что потенциальный покупатель планирует получение дохода от земельного участка и ему важно знать, как повлияет обременение (сервитут) на величину этого дохода.

Доходный подход определяет стоимость объекта приведением ожидаемых будущих доходов в оценку их стоимости в настоящее время. Данный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче. Доход от любого объекта недвижимости выражается в коэффициенте капитализации. Причем чем ниже коэффициент капитализации объекта, тем выше его рыночная стоимость. В рамках доходного подхода, как правило, применяются следующие методы: Метод капитализации земельной ренты, Техника остатка дохода от земли, Метод предполагаемого использования.

Для оценки земельного участка с обременением возникает сложность при определении дохода, так как выделить ту часть, которая именно и будет приносить доход, практически невозможно. Поэтому, автор предлагает учесть дополнительные риски, связанные с условиями, собственно, обременения (сервитута), которые увеличат коэффициент капитализации и приведут доход от аналогичного (не обремененного) земельного участка к стоимости этого же земельного участка с учетом обременения (сервитута).

Выводы
Исходя из вышесказанного, можно описать общие проблемы оценки рыночной стоимости прав на земельные участки, с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации: Неразвитость земельного рынка в Российской Федерации.

1. Неразвитость института сервитутов в Российской Федерации.
2. Отсутствие методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений (сервитутов), утвержденных на государственном уровне.
3. Сложность в оценке рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации при определении доли ограничений в общей стоимости земельных участков.
4. Сложности при формировании и отражении в правоустанавливающих документов доли сервитута и уровня соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут.
5. Земельные участки с учетом обременений (сервитутами) не представлены на Российском земельном рынке.

Используемая литература

1. Статья 1-4 ФЗ № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 № 20-ФЗ, от 12.04.2001 № 36-ФЗ, от 11.04.2002 № 36-ФЗ
2. Распоряжение Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р, в ред. от 06.03.2002 № 568-Р)
3. ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации № 135-ФЗ от 16 июля 1998 г. в ред. Федеральных законов от 27.02.2003 № 29-ФЗ)
4. ПП Об утверждении стандартов оценки № 519 от 6 июля 2001 г.
5. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков"

Собственник территории, обременённой сервитутом, вправе требовать от лиц, использующих его участок, выплаты соответствующего вознаграждения. Его величина зависит от разновидности ограничения, рыночной стоимости земли и срока действия сервитута.

Стороны могут договориться о размере платы за пользование чужой территорией самостоятельно или обратиться в суд для разрешения возникшего спора.

Как устанавливается плата за сервитут на земельный участок?

Чаще всего обременение в виде сервитута доставляет фактическому хозяину земли определённые неудобства. Например, гражданин способен испытывать затруднения в использовании своей территории.

В такой ситуации собственник может потребовать установления соразмерной платы за сервитут на земельный участок.

Сделать это можно двумя способами:

• путём заключения добровольного соглашения между владельцем территории и лицами, в чью пользу установлено обременение;
• путём обращения в суд с соответствующим исковым заявлением для принудительного определения величины платы за ограниченное использование чужой земли.

В первом случае стороны самостоятельно договариваются о сумме, подлежащей выплате, и периодичности её предоставления владельцу участка.

Собственник вправе по своему усмотрению установить размер выплаты. Если вторую сторону величина платы не устроит, она вправе обратиться в суд для разрешения возникшего конфликта.

Различия в стоимости публичного и частного сервитута

Выделяют две основных разновидности сервитута – частный и публичный. В первом случае речь идёт об ограничении, которое может быть установлено по взаимному согласию сторон, на основании вынесенного судебного постановления или в силу закона.

Такое обременение необходимо, например, для получения доступа к водопроводной колонке, находящейся на территории соседа.

Публичный сервитут возможно установить только при наличии соответствующего постановления суда или акта органа власти. Назначение данной разновидности обременения – обеспечение реализации интересов и нужд населения, местной администрации или государственных властей.

Стоимость сервитута напрямую зависит от его разновидности и рыночной цены обременённого участка.

Величина платы должна быть соразмерна неудобствам, доставленным владельцу территории. Таким образом, собственник не сможет завысить стоимость выплаты, если с этим не согласны лица, в отношении которых было установлено обременение.

На практике добиться назначения выплат для публичного сервитута значительно сложнее. Рассчитать ущерб, нанесённый частному лицу, намного проще.

При наличии публичного сервитута владелец земли должен первоначально обратиться с требованием о назначении выплат в орган, установивший данное ограничение (в местную администрацию или орган государственной власти). Если же речь идёт о частном сервитуте, обращаться нужно к лицам, в чью пользу оформлено обременение.

Как рассчитать стоимость сервитута?

В соответствии с шестой частью 23 статьи ЗК РФ, 18 статьёй ФЗ № 43 от 5 апреля 2013 года и 274 статьёй ГК РФ , если обременение на участке мешает владельцу свободно распоряжаться принадлежащей ему территорией или доставляет какие-либо неудобства, он вправе требовать назначения соразмерной платы за использование своей земли.

Для определения величины платы за сервитут на земельный участок в расчёт следует взять:

• рыночную стоимость объекта недвижимости;
• объём причинённых неудобств;
• площадь территории, попадающей под действие обременения;
• разновидность и период действия сервитута.

При расчёте величины платы важно сохранять объективность. Её размер не должен превышать затраты, понесённые гражданином в связи с предоставлением ограниченного доступа к принадлежащей ему земле.

При определении величины платы учитывается:

• реальный ущерб, нанесённый владельцу территории;
• сумма, равная упущенной выгоде, которая могла быть получена хозяином объекта при отсутствии данного обременения.

Если стороны не способны прийти к единому мнению, выходом из ситуации считается обращение в суд. Судья учитывает все обстоятельства дела (объём нанесённых неудобств, наличие возможности снижения ущерба, степень обременённости участка и т. д.).

Выплата может предоставляться собственнику земли ежемесячно, поквартально или единожды в определённом размере.

Что говорит судебная практика?

Как правило, плата за установленное обременение на участке может взиматься лишь в том случае, когда хозяин объекта имеет существенные затруднения при использовании своей земли. Добиться получения выплат легче в ситуации, когда стороны смогли достичь компромисса и заключили письменное соглашение.

Если речь идёт о публичном сервитуте, обычно стоимость сбора, выплачиваемого в пользу хозяина обременённого участка, прописывается в акте государственного органа, установившего это ограничение.

Если данная информация в документе отсутствует, собственник земли будет вынужден обратиться непосредственно в нужную инстанцию (например, местную администрацию) или суд.

Для соблюдения интересов собственника участка и лиц, в чью пользу установлен сервитут, суд принимает во внимание не только содержание иска, но и фактические обстоятельства дела (размеры реального ущерба, интенсивность пользования чужой землёй, площадь действия обременения, разновидность сервитута, стоимости участка).

Можно ли изменить стоимость сервитута на земельный участок?

Как правило, обременение имеет определённый срок действия. Например, если сервитут был установлен в связи с необходимостью осуществления ремонтных работ на конкретном участке, организация может выполнить заказ раньше времени.

Если плата за обременение взималась с определённой периодичностью, вторая сторона будет вынуждена переплатить за досрочное окончание работы на участке.

Чтобы этого не произошло, законодательство РФ предусматривает возможность изменения величины платы или переоценки стоимости сбора, взимаемого в связи с установлением сервитута. Отменить выплаты или изменить их размер можно как при оформлении добровольного соглашения, так и через суд в принудительном порядке.

Земельным сервитутом являются права граждан временно, с ограниченным сроком, или же на бессрочном основании использовать чужую территорию для определённых целей, которые строго ограничены и зафиксированы в соглашении и нормативно-правовых актах. Он может быть как частным, так и публичным, не имеющим в перечне конкретных имён и фамилий. При этом собственнику земли предусматривается определённая плата за пользование его имуществом. Для этих целей, чтобы определить сумму, и нужна специально разработанная методика правильной оценки сервитута.

Следует понимать, что любой сервитут – это, по сути, обременение для владельца объекта, а также для самого объекта. Соответственно в результате этого владелец может понести прямые убытки или упустить финансовую выгоду в какой-либо области. Поскольку это происходит вовсе не по его вине, все потери по закону должны быть компенсированы соразмерно понесённым потерям, к которым, помимо прочего, относится и ограничение по личному использованию территории.

На законодательном уровне оценка стоимости использования участка по соглашению сервитута сумма убытка должна быть соразмерной утратам. Именно поэтому для всех сторон важно достоверно провести оценку.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно!

Что это значит

Сервитуты накладывают ограничения на земельные участки, при этом не лишая собственника прав владения имуществом. Он и далее вправе самостоятельно им распоряжаться. Тем не менее необходимость в соглашении чаще всего возникает, когда:

В интересах землевладельца тщательно контролировать отчёты оценки, поскольку его права будут ущемлены некоторое определённое время или вовсе бессрочно, а это, так или иначе, но будет представлять неудобство. Если стоимость сервитута была определена, по его мнению, неправильно, слишком занижена, в его праве требовать пересмотр компенсации, включая обращение в вышестоящие структуры и суд.

Ссылаясь на действующие нормы в Земельном кодексе Российской Федерации, соглашение о сервитуте заключается одним из двух способов:

• В добровольном порядке между землевладельцами;
• По судебному решению или в соответствии с правовыми нормами на уровне местной администрации.

При этом, если речь идёт о прокладывании инженерной сети, такое соглашение должно проходить государственную регистрацию.

Законодательные нюансы оценка сервитута

Если заглянуть в Гражданский кодекс, в первую очередь стоит обратить внимание на статью 209. Именно ею регламентируется, что владелец после подписания договора свои права собственности не теряет и может точно так же, как и ранее, пользоваться своим имуществом. Одновременно с этим владелец может делать со своим объектом что угодно, не противореча закону и не нарушая права других лиц, в том числе и отчуждать имущество третьим лицам. Это может быть продажа, обмен, дарение, раздел, объединение с другим участком, передача в залог, накладывание прочих обременений и так далее.

Заглянув же в 274 статью Гражданского кодекса, находим отражение прав собственника требовать компенсации по оценке сервитута. Согласно отчёту, требовать платы можно не только с владельцев соседних территорий, но также со сторонних лиц, которые будут пользоваться чужим имуществом. Кроме того, плательщиком может стать и местная администрация.

Чтобы определить соразмерную плату по оценке сервитута, проводится соответствующая экспертиза по утверждённым правительством методикам. На примере ниже в статье можно посмотреть, как именно происходит определение и как может выглядеть отчёт об оценке.

Что будет учитываться

В результате определения ценности земельных участков по сервитуту, сумма соразмерной выплаты бывает единовременная или периодическая. При этом суть единовременной заключается в том, что её размер должен быть эквивалентен размеру соразмерной оплаты на условиях периодических выплат. То есть, сумма одна и та же, но способ компенсации разный.

Методы определения данной суммы включают в себя четыре ключевых фактора, а именно:

Оценщики определяют дискретные диапазоны изменений этих факторов от нуля до ста процентов. При этом каждый шаг данной методики равен двадцати пяти процентам. Размер единовременных выплат находится в соотношении с суммой периодических за срок в сорок девять лет. Этот временной промежуток обусловлен тем, что именно данный срок максимально приближен к реальному значению в столь сложном процессе. Сама же оценка сервитута земельного участка и примерный отчёт по ней находятся в компетенции независимого оценщика.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Как выглядит пример в расчётах

Примерная таблица отчётов по экспертизе упомянутым выше методом выглядит следующим образом:

Что также высчитывается

Так как выше упоминалось, что факторов проведения экспертизы четыре, ниже представлен последний, вместе с подведёнными итогами результатов отчёта:

Рассматривая эти примерные данные отчёта, можно подвести итог, что на каждый уровень риска значение обозначенного уровня нужно умножить. Сумма значений части убытка по причине сервитута является средневзвешенной в зависимости от числа факторов.

Реальный ущерб

Реальный ущерб на земельном участке, причинённый вследствие сервитута владельцам объектов незавершённого строительства, если права этих владельцев ограничены, будет определён в значении разницы между показателем рыночной цены территории и недвижимого недостроенного объекта без наличия ограничений с той же ценой, но с наличием обременений.

Реальный ущерб, причинённый собственнику застроенного участка, если права ограничены сервитутом, определяют значением разницы аналогично описанному выше. Потери, нанесённые владельцу незастроенной или застроенной территории именно по причине сервитута, если он временный, высчитывается исходя из расхода, ориентированного на прибыль, произведённого владельцем объекта до соглашения, а также затрат, понесённых для улучшения участка, которые из-за наличия сервитута невозможно реализовать совсем или частично. При этом под улучшениями имеется в виду возведение сооружений, зданий, объектов инженерно-технических систем и антропогенные воздействия, направленные на улучшение качества грунта.

Если по причине установления сервитута на землю ухудшилось качество грунта, компенсацию следует определить по размеру затрат владельца на восстановление.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Упущенная выгода

Упущенной выгодой по причине сервитутов называют прибыль, которую владелец территории мог получить в обычной сфере гражданского оборота без нарушения его прав. Рассчитывается упущенная выгода на земельные участки посредством дисконтирования планированной неполученной прибыли за срок восстановления производства.

Прибылью владельца земельного участка, который ограничен сервитутом, служит разница между значением за конкретный временной период от денежных поступлений к финансовым выплатам. Основным признаком для определения соразмерности условий земельной эксплуатации могут служить характер и объём правовых полномочий владельца объекта, обременённого наличием сервитута, размер и форма выгоды, риски и потраченное время, за которое мог бы быть получен определённый доход. Период на восстановление производственного процесса определяется оценщиком в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на тот момент, проектами по организации строительства, в которых установлены все важные сроки, бизнес-планами.

Определяя величину финансового потока, который собственник земли имел бы в обычных условиях, без сервитута, учитывается анализ ситуации на рынке, насколько типичны условия его функционирования и наличие воздействия непредвиденных ситуаций, именуемых непреодолимой силой.

Поэтапный процесс

Оценка реального сервитута процедура довольно сложная. В базовом расчёте используется формула:

Размер рыночной стоимости за один метр квадратный земли х Общую площадь передаваемой под сервитут территории в процентном соотношении к общей площади территории.

Однако для дальнейших расчётов всё намного сложнее и зависит от массы индивидуальных факторов. При этом этапы самой процедуры включают в себя:

Когда все составляющие определены, осуществляются подсчёты компенсации в общей сложности. Данное финансовое обязательство будет возложено на того, кто инициировал сервитут. При этом, если речь идёт о временном обременении, владелец территории вправе самостоятельно решить, какой будет размер компенсации, например, заключив с третьим лицом договор аренды. Но такая форма взаимоотношений возможна лишь между частными лицами.

Сам же оценочный отчёт имеет структуру из пяти разделов, в которые входят общие характеристики документа с информацией о сторонах, наименования используемых стандартов, действующих на территории Российской Федерации, используемые для расчётов методы, информация по объекту оценки (площадь, для чего обременяется, на какой срок) и заключение экспертизы. Бумага носит официальный характер, может служить доказательной базой в суде при необходимости, поэтому важно проследить, чтобы на ней были проставлены подпись ответственного оценщика и руководителя организации, к которой он относится, вместе с печатью данной организации.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Планируете купить квартиру в Краснодарском крае? Все важные подробности описаны .

Как платить налоги

Уплата налогов с соразмерной платы за сервитут может как лицом, которое владеет обремененным земельным участком, так и инициатором установленного сервитута.

В случае, если рассматривается вопрос об обложении налогом владельца земельного участка, то здесь речь идет о на добавленную стоимость (так как такой налог устанавливается на продаваемые или передаваемые в пользование товары, работы или услуги – в конкретном случае речь идет об услугах), так и о втором налоге (в случае, если владелец участка - физическое лицо - речь идет о налоге на доходы физических лиц, а если юридическое – налог на прибыль организации).

В том же случае, если речь идет об инициаторе установления сервитута, то физическое лицо платить не будет ничего, а юридическое будет действовать в соответствии со своим режимом налогообложения.
В целом, в российской налоговой системе выделяют два вида налогообложения:

• Стандартный, когда расчет налоговой базы происходит с учетом всех понесенных расходов и, соответственно, облагаться налогом будет та прибыль, которая остается после подсчета всех понесенных расходов;
• Упрощенный, когда в перечень расходов включаются только те расходы, которые находятся в закрытом списке расходов для налогообложения организаций с упрощенной формой налогов.

В соответствии с таким разделением и происходит учёт тех налоговых отчислений, которые должны быть выполнены за пользование сервитутом.

Если речь идёт о стандартной форме налогообложения, то здесь необходимо будет произвести признание расходов на оплату пользования сервитутом в качестве прочих оправданных и документально подтвержденных расходов (в соответствии с требованиями пп.49 п.1 ст.264 Налогового Кодекса Российской Федерации). Признать такие расходы будет необходимо в целях формирования базы обложения прибыли.

При упрощенной системе налогообложения учитывать соразмерную плату за сервитут в качестве расходов не придется, так как она не включена в тот перечень оправданных и подтвержденных затрат, которые можно учитывать при формировании базы налогообложения на прибыль.

Плата за пользование сервитутом устанавливается в рамках заключённого соглашения по итогам проведения оценки стоимости установленного обременения.

Порядок осуществления выплат также регулируется заключенным соглашением .

Однако, если такой договор подписать не удаётся, инициатор обременения может всю необходимую сумму внести на депозит нотариуса и приступить к началу необходимых работ, так как свою часть обязательств он выполнил. Внесение платы может производиться как единовременно, так и ежемесячными платежами, а сама сумма может изменяться в зависимости от того, как меняются условия использования сервитута.

Порядок установления сервитута на различные виды недвижимости, в том числе и земельные участки, Частный собственник, территория (часть территории) которого обременена таким образом, в праве потребовать адекватную плату за пользование его участком.

Параметры и условия платы за сервитут прописываются в соглашении — договоре между владельцем недвижимости и лицом (структурой), нуждающимся в использовании данного участка. При возникновении спорных ситуаций, условия начислений устанавливаются судом, с обязательным занесением в единый государственный реестр.

Стоимость сервитута на земельный участок должна быть соразмерной всем потерям владельца и производится или единовременно, или периодически. Единовременная выплата производится полностью и за один раз. Периодические выплаты осуществляются в течение заранее оговоренного времени действия договора. Кроме того, документ должен содержать пункты о временных промежутках между начислениями.

После получения единовременной выплаты, собственник не может рассчитывать на периодические компенсации. Исключением является внесение изменения в соглашение, в случае возникновения новых обстоятельств.

Если сфера действия обременения настолько широка, что собственник практически лишается возможности пользоваться своим владением, он имеет право потребовать изъять у него участок. В некоторых случаях это является единственным выходом из ситуации. Такое положение дел особенно характерно для публичного сервитута.

Изъятие участка производится в форме выкупа. Орган власти в полном объеме возмещает землевладельцу все убытки, принесенные изъятием. Вместо полной денежной компенсации, может быть предложен другой участок, эквивалентный изъятому. Но и в этом случае неизбежны некоторые убытки, которые также должны быть возмещены.

Возможные убытки собственника

Выплаты за использование территории являются своеобразной компенсацией собственнику за причиненный ущерб или убытки. Это ни коим образом не является арендной платой, а именно возмещением потерь. Определение величины компенсации прямо пропорциональна величине убытков , связанных с использованием его территории.

• реальный ущерб;
• разница в стоимости обремененных и не обремененных активов;
• упущенная выгода от недвижимости;
• штрафы и выплата неустоек в пользу третьих лиц.

Методы определения убытков

Сервитут может применяться по самым разным причинам и, соответственно, в большей или меньшей степени ущемлять права владельца. В соответствии с этими факторами назначается величина выплаты. Иногда необходимо кратковременное пользование участков (прокладка водопроводов, монтаж линий связи или электричества, изыскательские и многие другие временные работы).

Здесь учитывается вид работ, величина занятой территории и сроки их проведения. Некоторые виды деятельности могут быть признаны как не наносящие никакого ущерба.

Важной составляющей суммы компенсации является размер упущенной выгоды. Данная величина определяется дисконтированием неполученных доходов в период действия сервитута и по его причине. Если на объекте недвижимости располагается какое-либо производство, источник дохода для его владельца, то должна быть определена вся упущенная прибыль. Кроме размеров выгод, дается экспертная оценка рисков данного вида прибыли и вероятность их осуществления.

Обременение может стать причиной досрочного прекращения деловых отношений владельца с третьими лицами и нарушением обязательств.

Как правило, это приводит к выплате:

• неустоек;
• штрафов;
• пени.

Третья сторона может потребовать возмещения задатка и потерь, связанных с прекращением сотрудничества. Все эти факторы должны быть учтены в выплатах по сервитуту. Для этого изучаются договора владельца с его партнерами.

После изучения совокупности всех потерь владельца, устанавливается итоговая величина компенсации. Все проведенные расчеты платы за сервитут должны быть достаточно понятны для стороны, производящей выплату.

Изменения размеров выплат

Изменения размеров компенсации могут вызвать объективные обстоятельства, произошедшие в период действия договора. К таковым относятся уменьшения или увеличения норм и ограничений, касающихся прав владельца участка. Возможна ситуация, когда пользователю сервитутом нет необходимости использовать его в полном объеме. В других случаях возникает необходимость расширить сферу деятельности сервитута.

В каждом из таких случаях необходимо внесение изменений в соглашение между сторонами. Если в роли пользователя сервитута выступает частное лицо, то изменения достигаются в порядке личной договоренности, но с обязательным документальным подтверждением. Публичный сервитут в праве изменить государственный или местный орган управления, путем поправок в соглашение. Принимается нормативный акт, изменяющий действующий нормативный акт в той части, которая касается размера выплат за обременение. В случае нарушения прав собственника, последний имеет право обратиться в суд.

Госпошлина за регистрацию сервитута юридического лица

Частные сервитуты удовлетворяют личные интересы заинтересованных граждан. Публичные предоставляются государственным структурам, муниципалитету и общественным организациям.

С января 2015 года размер госпошлины за регистрацию публичного вида обременения составляет 22000 рублей. С физических лиц государство берет гораздо меньшую пошлину - всего 2000 рублей.

Последствия неуплаты

Неуплата или нарушение сроков выплат пользователем сервитута могут повлечь штрафные санкции в пользу владельца. При систематических нарушениях выплат, владелец участка может потребовать пересмотра договора. Кроме того, при грубых нарушениях суд может лишить нарушителя права пользования землей и расторгнуть договор.

Право сервитутного обременения применяется не только к земельным участкам, но и к всевозможным зданиям и сооружениям, а так же к недостроенным объектам. При этом соглашение может иметь определенный срок действия, но может быть и бессрочным. Во всех случаях пользователь сервитутом обязан причинять как можно меньше неудобств собственнику используемой недвижимости. Каждая из сторон должна понимать особенности ситуации, в которой они оказались.