Главная » Персонал » Определение стоимости сервитута. Оценка сервитута

Определение стоимости сервитута. Оценка сервитута

1. Цель установления сервитута

Сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний (прилегающий) земельный участок или иной объект недвижимости, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, строительства, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Условия установления: когда это является единственным способом обеспечения необходимых потребностей собственника недвижимости, не создает существенных неудобств для собственника земли.

2. Стороны, которые вправе требовать установления сервитута

С требованием об установлении вправе обратиться собственник земли либо иного объекта недвижимого имущества, а также требовать установления сервитута могут обладатели земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.

Лица, использующие недвижимое имущество на основании иных (арендных и т.п.) прав не вправе требовать его установления. Их права на проход/проезд защищаются иным способом (иск об устранении препятствий пользования).

3. Обременение недвижимого имущества сервитутом

Этот процесс осуществляется следующим образом:

правообладатель земельного участка (объекта капитального строительства), предложить собственнику обременяемого объекта заключить соответствующее соглашение (возможна и обратная ситуация, когда собственник обременяемого объекта сам предлагает заключить соглашение об установлении такого обременения;
условия соглашения: собственник обременяемого недвижимого имущества обязуется за плату предоставить данное имущество для указанных нужд правообладателя соседнего земельного участка или объекта недвижимости. Такое соглашение должно содержать условия о сфере действия сервитута, размере платы за сервитут, правах и обязанностях сторон и др. С момента регистрации указанного соглашения в ЕГРП сервитут считается установленным, а соглашение о его установлении — вступившим в законную силу.

Если правообладатель (или кто либо из сторон, например, собственник объекта капитального строения) отказывается подписывать отдельное соглашение, или у сторон возникли какие-либо непреодолимые разногласия по согласованию и заключению соглашения об установлении такого обременения, дальнейший спор разрешается в судебном порядке.

После вступления в законную силу решения суда об установлении сервитута, право ограниченного пользования земельным участком или иным недвижимым имуществом, подлежит регистрации в ЕГРП на основании вынесенного судебного акта.

4. Плата за сервитут. Оценка размера платы за установление сервитута

В соответствии с п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 ЗК РФ собственник земли, с подобным обременением, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых оно установлено, если иное не предусмотрено федеральным законом

5. Прекращение сервитута

Как правило серв-тут устанавливается бессрочно (законом допускается и его установление на определенный срок). Право ограниченного пользования прекращается по истечению установленного соглашением срока.

Основания прекращения:

по соглашению собственников имущества;
при отпадении обстоятельств, являвшихся причиной установления сервитута по требованию любого из собственников имущества;
по требованию собственника земельного участка, если земельный участок (объект недвижимости) в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением.

6. Иск об установлении сервитута: особенности

Спор между правообладателями земельных участков иных объектов недвижимости, который препятствует подписанию отдельного соглашения, разрешается в суде, в результате чего, спорное обременение устанавливается в судебном порядке. В ходе судебного разбирательства лицо, обратившемуся с требованиями об установлении обременения (истец), должен доказать невозможность удовлетворения его потребностей иным образом, кроме как путем наделения его ограниченным правом пользования чужим земельных участком (объектом недвижимости).

При рассмотрении судебного спора, суд не связан доводами сторон об условиях данного обременения, поэтому суд вправе самостоятельно определить оптимальные условия для него, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника земли. По отдельным вопросам определения соразмерной платы, суд может назначить экспертизу.

7. Защита прав собственника, чье недвижимое имущество обременятся сервитутом

Случаются ситуации, когда правообладатели недвижимого имущества злоупотребляют своим правом на установление сервитута стараясь заключить такое соглашение по заниженной цене или осуществляют иные действия на невыгодных, для правообладателя обременяемого объекта, условиях.

В таких случаях установление этого обременения осуществляется в судебном порядке. Суд учитывает интересы правообладателя земельного участка (объекта недвижимости), обременяемого таким образом, и в целях определения соразмерной платы, назначается судебная экспертиза в оценочных учреждениях. Но в любом случае суды должны определить наименее обременительный для ответчика способ установления подобного обременения.

8. Публичный сервитут. Установление сервитута по требованию органов государственной власти или местного самоуправления

Законом предусмотрено установление серв-тута для публичных нужд. В этом случае собственник обременяемого объекта вправе требовать соразмерную плату за такое обременение только в том случае, если его установление для публичных нужд приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка (объекта недвижимости).

Если, в данном случае, установление подобного публичного обременения приводит к невозможности использования земельного участка его правообладатель может требовать изъятия (выкупа), у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Для публичных нужд он может быть установлен исключительно для:

прохода или проезда через земельный участок;
использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
проведения дренажных работ на земельном участке;
забора воды и водопоя;
прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
свободного доступа к прибрежной полосе.

Расчет соразмерной платы за установление сервитута

В соответствии с п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 ЗК РФ собственник объекта недвижимости, обремененного серв-тутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых он установлен, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в отношении публичного сервитута право требовать соразмерную плату возможно только в том случае, если его установление приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Иными словами лицо, в пользу которого установлено обременение, обязано осуществлять его оплату собственнику обременяемого объекта.

Плательщики за такое обременение (например, частный серв-тут), являются собственники земельных участков, обладатели права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, обладатели права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственники иных объектов недвижимости, в интересах которых серв-тут установлен.

В соответствии с п. 2.1. Методических рекомендаций плата должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления такого обременения. Таким образом, соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы равна размеру убытков, причиненных собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав.

Расчет платы за сервитут

Величина соразмерной платы за серв-тут определяется как размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав и рассчитывается путем сложения:

размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который причинен собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее — реального ущерба);
упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной выгоды, которая причинена собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее — упущенной выгоды);
убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Согласно п. 1.6. и п. 1.7. Временных методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сер-тут, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.03.2004, выплата может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который установлено подобное обременение. Вид выплаты может быть установлен соглашением о серв-туте, решением суда или нормативным правовым актом, которым серв-тут установлен.

Размер платы за сервитут. Изменение стоимости

Размер платы может изменяться в течение срока, на который он установлен, в случаях и в порядке, установленных ГК РФ и ЗК РФ:

размер соразмерной платы может быть изменен по причинам существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении соответствующего соглашения;
увеличения или уменьшения ограничений прав собственника земельного участка с этаким обременением по истечении определенного срока после его установления;
увеличения или уменьшения сферы действия данного обременения;
размер соразмерной платы за частный сервитут может быть изменен по соглашению сторон, которым вносятся изменения в соглашение в части размера соразмерной платы;
размер соразмерной платы за публичный сервитут может быть изменен принятием органом государственной власти или органом местного самоуправления нормативного правового акта, изменяющего нормативный правовой акт, которым это обременение было установлено, в части размера стоимости;
размер стоимости за частный и публичный сервитут может быть изменен решением суда, которым вносятся изменения в соглашение или в нормативный правовой акт, по основаниям, установленным ГК РФ и ЗК РФ).

Иными словами стоимость должна быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо (собственник земельного участка), если бы земельный участок был без подобного обременения (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам).

На размер платы влияют характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлено такое обременение. В плату за право проезда/прохода допустимо включать расходы собственника обремененного участка затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.

Судебные споры с недвижимым имуществом одно их основных направлений судебной практики ЮБ «Аргументъ». Бюро профессионально консультирует и много представительствует в судебных спорах, связанных с недвижимым имуществом.

Удобно: записаться на прием или получить справочную информацию ЮБ Аргументъ можно получить любым из указанных средств связи . Направление документов по электронной почте для предварительного анализа значительно ускорит процедуру судебного спора.

Заказать оценку

Почему именно мы?

Скидка на оценку!

В современном мире нельзя сказать, что земля всегда полностью принадлежит своему владельцу. Иногда возникают такие ситуации, когда Вашей землей необходимо воспользоваться соседям либо же другим физическим или юридическим лицам.

В таком случае Вам, скорее всего, придётся смириться с ситуацией. Но Вы можете рассчитывать на финансовую компенсацию, ведь бесплатно отдавать часть участка в пользование совсем не выгодно.

Все выплаты, а также использование земли регулируются сервитутами. Гражданский кодекс говорит о том, что сервитут является правом на использование участка, принадлежащего другому человеку. Однако это право ограничено. Хозяин участка может продолжать распоряжаться землёй как ему угодно, не нарушая требований сервитута.

Союз-Эксперт: опытный оценщик сервитутов

Но остановимся подробнее на финансовой компенсации за сервитут. Далеко не каждый знает, как именно рассчитать сумму, из каких показателей она берётся. Ведь если требовать компенсацию, то необходимо сформулировать конкретную цифру. Сделать это поможет наша компания «Союз-Эксперт», которая долгое время занимается подобной деятельностью. Мы применяем весь опыт для того, чтобы максимально грамотно выставить финансовые требования. Чтобы вам было проще понять нашу работу, расскажем подробнее о самих сервитутах.

Существуют сервитуты 2-х видов:

Частные. Эти сервитуты распространены между соседями, например, когда одному необходимо проезжать через участок другого. Чтобы не возникало разногласий, проще наложить на часть земли, используемую соседом, сервитут. Это поможет не только справедливо пользоваться чужим участком, но и не вызовет финансовых претензий. Если же добровольно прийти к такому решению не удаётся, сервитут наложит суд.
Публичные . Обычно заключаются между владельцем и местными органами РФ для удовлетворения потребностей общества. Сервитут позволит всем желающим проходить или проезжать через участок, на который он наложен.
Кроме того, могут быть установлены различные объекты инфраструктуры и прочие строения, которые необходимы на благо местного населения. Чтобы сам владелец участка не страдал от такого использования его земли, сервитут обычно составляется максимально лояльно по отношению к нему. Нередко часть земли модернизируется за счёт муниципального органа, в таких случаях вполне возможно, что компенсация за использование не будет предусмотрена.

Исходя из разновидностей сервитутов, Вы можете предъявить финансовые претензии таким лицам:

Владелец или арендатор соседнего участка земли, который по определённой причине частично использует вашу землю для проезда или иных целей.
Государственные или местные органы власти, которые прибегают к использованию вашей земли в интересах общества.

Получателем выплаты будет человек, владеющий землёй. Компенсация может быть выплачена как одним платежом, так и несколькими. Но оплата должна быть соразмерной, как единовременная, так и частичная. Это крайне важно, ведь нередко стоимость земли изменяется за определённый период. Так что стоит учитывать и этот фактор при составлении претензий.

Оценка убытка владельца земли из за сервитута

Для того чтобы сформулировать точные претензии по оплате, необходимо оценить реальные убытки, а также прибыль, которую владелец земли теряет из-за сервитута:

Для оценки убытков необходимо учитывать расходы, которые были использованы для того, чтобы улучшить участок или же восстановить почву, которая была повреждена в ходе использования. Для того чтобы подсчитать убыток, необходимо из реальной стоимости участка вычесть цену земли с учётом ограничения прав владельца.
Расчёт упущенных выгод. Хозяин земельного участка не может получать привычный доход, который обычно поступает благодаря использованию земельного участка, на который наложен сервитут. Для того чтобы подсчитать расход, необходимо провести дисконтирование доходов землевладельца.
Убытки, получаемые в связи с невозможностью оказывать земельные услуги третьим лицам. Случается, что у владельца есть обязательства перед какими-либо третьими лицами касаемо использования земельного участка. Чтобы подсчитать убытки от наложения сервитута, необходим анализ договоров и других документов, связанных с использованием земли. Вполне может быть, что собственник недополучает привычные доходы. В данном случае их необходимо возместить.

Кроме того, иногда случаются ситуации, в которых сумма компенсации отрицательна, то есть были проведены работы и улучшения, после которых рыночная стоимость земли только возросла. Естественно, что в таких случаях подавать финансовые претензии нет смысла, потому как компенсировать нечего.

Независимая оценка сервитута в Москве и области

Чтобы получить действительно соразмерную компенсацию за наложенный сервитут, смело обращайтесь в нашу компанию. Мы имеем богатый опыт в данной сфере, а потому готовы помочь вам добиться финансовой компенсации в справедливом размере. Поможем вам возместить все убытки за наложенный сервитут.

Публикация

Сервитут - право лиц (лиц) на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.

Различают публичный и частный сервитут. Частный сервитут - это сервитут, устанавливаемый соглашением между лицом, требующим установления сервитута и в его интересах и собственником земельного участка или объекта недвижимости, в отношении которого будет установлен сервитут. Публичный сервитут устанавливается законом или иным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, других нужд собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Публичный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода или проезда через земельный участок, использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры, размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, проведения дренажных работ на земельном участке, забора воды и водопоя, прогона скота через земельный участок, сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков, в пределах земель лесного фонда, использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке, временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ. Сервитут является публичным в случае, когда его обладатели - неопределенный круг лиц.

При этом сервитут может быть установлен только в отношении земельного участка, находящегося в собственности, но в интересах, как собственника соседнего участка, так и его пользователя или владельца (ФАС Московского округа в Постановлении от 4 марта 2010 г. N КГ-А41/14225-09).

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут подлежат государственной регистрации (ст. 4 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). За государственную регистрацию сервитутов взимается государственная пошлина в размере 4000 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Согласно ст. 23 ЗК РФ и 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. При этом право требования напрямую зависит от того, имеется ли в соглашении о сервитуте условие об оплате или нет. Это подтверждается и судебно – арбитражной практикой (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2010 по делу N А52-6/2008.

Соразмерная плата за сервитут может выплачиваться единовременно или же частями в течение всего срока, на который сервитут установлен.

Размер соразмерной платы за сервитут может быть изменен в течение срока, на который установлен сервитут в случаях и в порядке, установленных ГК РФ и ЗК РФ.

При этом размер соразмерной платы за частный сервитут может быть изменен по соглашению сторон, которым вносятся изменения в соглашение о сервитуте в части размера соразмерной платы за сервитут; размер соразмерной платы за публичный сервитут может быть изменен принятием органом государственной власти или органом местного самоуправления нормативного правового акта, изменяющего нормативный правовой акт, которым сервитут был установлен, в части размера соразмерной платы за сервитут; размер соразмерной платы за частный и публичный сервитут может быть изменен решением суда, которым вносятся изменения в соглашение о сервитуте или в нормативный правовой акт, которым сервитут установлен, по основаниям, установленным ГК РФ и ЗК РФ).

Надо отметить, что на текущий момент времени нет установленного порядка по оценке соразмерной платы за сервитут.

Согласно временным методическим рекомендациям по оценке соразмерной платы за сервитут (утв. Руководителем Росземкадастра 17 марта 2004года) плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением прав в результате установления сервитута.

Расчет соразмерной платы за сервитут осуществляется на основании договора на оказание услуг по оценке соразмерной платы за сервитут и оформляется письменным заключением о величине соразмерной платы за сервитут, содержащим итоговую величину соразмерной платы за сервитут (п. п. 6.1, 6.3 Временных методических рекомендаций).

Однако согласно разъяснениям Министерства экономического развития РФ в Письме об определении платы за пользование земельными участками на условиях сервитута от 21 октября 2009 г. № Д23-3470 соразмерность платы за пользование земельным участком (в случае ее установления) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. При этом размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, Минэкономразвития в указанном Письме от 21.10.2009 N Д23-3470 сказал, что Временные методические Рекомендации об оценке соразмерной платы за сервитут не подлежат обязательному применению, в связи с тем, что они не были зарегистрированы Минюстом и опубликованы в законодательно утвержденном порядке.

Оплата за сервитут при различных системах налогообложения.

Общая система налогообложения

Согласно ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 настоящего Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Таким образом, при условии экономической оправданности расходов в виде платы за сервитут налогоплательщик вправе признать их в целях налогообложения прибыли. Согласно Письму Минфина от 01.02.2010 N 03-03-06/1/36 в котором указано, что при условии экономической оправданности расходов в виде платы за сервитут налогоплательщик вправе признать их в целях налогообложения прибыли как прочие расходы пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ.

В случае если организация вносит оплату за право пользование земельным участком единовременно и сервитут установлен на неопределенный срок, то согласно разъяснениям Министерства Финансов РФ в Письме от 01 февраля 2010г. № 03-03-06/1/36 расходы в виде единовременной платы за сервитут, установленной на неограниченное время должны быть распределены на срок, определяемый налогоплательщиком самостоятельно исходя из требований обоснованности.

Упрощенная система налогообложения

Перечень расходов, учитываемых при определении объекта налогообложения у налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения, является закрытым (п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Затраты на оплату права пользования земельным участком, а также иными объектами недвижимости в данном списке не поименованы.

Что не позволяют налогоплательщику включать в расходы, учитываемые при определении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения оплату за пользование земельным участком (сервитут). Данное мнение также подтверждено Письмом Министерства Финансов от 24 сентября 2009 г. N 03-11-06/2/193.

Пример № 1:

Организация, владеющая объектами недвижимости (промышленные здания, склад и земельный участок) заключила соглашение с собственником соседнего земельного участка для прокладки линии электропередач. Плата, взимаемая за пользование соседним земельным участком, составляет 22 000 руб. в месяц, в том числе НДС 3 356 руб., и уплачивается ежемесячно.

В бухгалтерском учете организации, в интересах которой установлен сервитут расходы в виде оплаты за ежемесячное использование земельного участка будут признаны расходами по обычным видам деятельности с отображением в корреспонденции счетов по соответствующим статьям затрат - по дебету счета 20 "Основное производство" или 44 "Расходы на продажу" (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н; Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Дебет 68 субсчет «Государственная пошлина» Кредит 51 «Расчетные счета» уплачена государственная пошлина за регистрацию сервитута – 4 000 р.

Дебет 20 «Основное производство» Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» - государственная пошлина учтена в составе расходов по обычным видам деятельности.
Ежемесячно в течение срока действия сервитута – 4000 р.

Дебет 20 «Основное производство» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками» - начислена плата за пользование земельным участком – 18 644 р.

Дебет 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками» - отражен НДС предъявленный собственником земельного участка – 3 356 р.

Дебет 68 субсчет «НДС» Кредит 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» - принят к вычету НДС, предъявленный собственником земельного участка – 3 356 р.

Дебет 60 «Расчеты с поставщиками» Кредит 51 «Расчетный счет»- перечислена плата за пользование земельным участком – 22 000 р.

В целях налогообложения прибыли государственная пошлина за регистрацию сервитута учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 1 п. 1 ст. 264, пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Ежемесячная плата за установление сервитута учитывается в составе расходов в налоговом учете на основании п. 1 ст. 252, пп. 49 п. 1 ст. 264, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ, Письмо Минфина от 01.02.2010 N 03-03-06/1/36.

Сумма НДС, предъявленная собственником соседнего земельного участка, подлежит вычету в общеустановленном порядке в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ.

Пример №2

Отражение в учете организации собственника земельного участка получение платы за право ограниченного пользования земельным участком (сервитут). Выплата осуществляется многократно частями в течение всего периода, на который установлен сервитут.

В бухгалтерском учете организации собственника земельного участка буду произведены следующие записи:

Дебет 76 субсчет Кредит 91 субсчет «Прочие доходы» - отражен прочий доход в виде платы за пользование земельным участком.

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «НДС» - начислен НДС.
Дебет 51 кредит 76 субсчет - получена плата за пользование земельным участком.

Основанием для отражения в учете операции по начислению прочего дохода за пользованием земельным участком будет соглашение между собственником земельного участка и лицом, в чьих интересах установлен сервитут, в данном соглашении может быть установлен размер платы, либо письменное заключение о величине соразмерной платы за сервитут.

Кроме того организации следует оформить акт приемки – сдачи оказанных услуг, с указанием обязательным реквизитов в документе должны содержаться все реквизиты первичного документа предусмотренные п. 2 ст. 9 Федеральный закон от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", в частности:

наименование документа;

дату составления документа;

наименование организации, от имени которой составлен документ;

содержание хозяйственной операции;

измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении;

наименование должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления;

личные подписи указанных лиц;

Если организация собственник земельного участка является плательщиком УСН, то плата за сервитут учитывается в составе доходов на дату получения платы на расчетный счет и (или) в кассу организации (п. 1 ст. 346.15, п. 4 ст. 250, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

В случае, если организация применяет общую систему налогообложения плата за сервитут (за вычетом НДС) учитывается в составе внереализационных доходов (п. 4 ст. 250, пп. 1 п. 1 ст. 265, п. 1 ст. 248 НК РФ) и при методе начисления указанный доход признается ежемесячно.

За предоставление земельного участка в ограниченное пользование (сервитут) организация обязана исчислить НДС, если организация применяет общую систему налогообложения (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). Налоговая база при представлении участка в ограниченное пользование определяется в соответствии с п. 1 ст. 154 НК РФ.

Для ответа на это вопрос рассмотрим сначала правовую сторону.

Сервитут — плата за право пользования землей или иным недвижимым имуществом.

Сервитут на земельный участок

Статьи 271-274 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливают значение сервитута на земельный участок как особой формы обременения надела, которая обеспечит функционирование соседним земельным участкам за счёт эксплуатации в определенных нуждах некоторой территории более привилегированного по его расположению участка.

Если, проход к соседнему участку возможен только через территорию обременяемого участка, то на последний будет наложен сервитут, целью которого станет обеспечение беспрепятственного доступа к менее удачно расположенному наделу.

Формы сервитутов

Срочные и постоянные (зависит от срока действия такого обременения);
Частные и публичные (участниками соглашения - частные лица или государство).

Независимо от формы сервитута, будет установлена плата, размер которой устанавливается по результатам проведенной оценки.

Кто проводит оценку сервитута на земельный участок?

В действующем законодательстве этот вопрос не урегулирован.

Размер стоимости должен быть установлен в процессе урегулирования всех вопросов до подписания соглашения заинтересованными сторонами.

Процедура оценки сервитута на землю сложная, так как должны учитываться все существующие факторы, которые могут существенно ухудшить положение владельца обремененного имущества, для судов рекомендуют использовать услуги независимых оценочных компаний.

Что учитывается при определении цены сервитута?

Реальные убытки , которые вызваны процедурой использования сервитута и установления такого обременения на конкретный земельный участок — по принципу сопоставления рыночной стоимости одного квадратного метра земли в той категории, к которой относится участок и той площади участка, которая подвергается обременению;
Упущенная выгода , возникшая из-за установления сервитута — путем вычисления той суммы денежных средств, которые потерял владелец обремененного участка, когда было установлено такое обременение, если бы он мог использовать участок по-другому, например, сдавать в аренду;
Размер реального ущерба , который возник из-за того, что на участок было наложено обременение в виде сервитута, которое ограничило возможности использования такого участка и снижение стоимости участка — производится путем сравнения рыночной стоимости конкретного участка с обременением и без такового и вычисление разницы.

Стоимость сервитута устанавливается путем сложения всех этих оценок.

При частном сервитуте, лицо, выступившее инициатором установления сервитута принимает решение согласиться или оспорить с выставленными владельцем обремененного участка требованиями.

В случае, если требования будут оспорены, назначается процедура судебного урегулирования, в ходе которого суд выносит решение о назначении итоговой суммы (для ее определения может быть привлечена независимая оценочная организация). Основным параметром при такой оценке будет считаться степень обременения от 0% (если обременение ничтожно) до 100% (когда использование участка будет невозможно).

Формулы для определения стоимости сервитута

Реальная стоимость убытков (РСУ)

РСУ = рыночная стоимость 1 кв. м земли * общий объём отчуждаемой земли в процентном соотношении к площади участка

Например:

1 кв. м земли стоит 2 тысячи 857 рублей. Отчуждается 2% площади участка (общая площадь 11,9 соток, то есть 1190 кв. м, размер отчуждаемой площади 23 кв. м). Первая часть расчетов будет выглядеть как 2857*23=65 711 рублей.

Вторая часть расчетов представляет собой уравнение, в котором определяемся стоимость использования участка, если он используется на праве постоянного бессрочного пользования, но максимальный срок составит сорок девять лет:

49*65 711=3 219 839 рублей.Это та сумма, которую инициатор установления сервитута должен был бы выплатить, если бы пользовался участком на праве постоянного бессрочного пользования в течение 49 лет.

Предположим, что сервитут устанавливается на 2 года, то сумма будет составлять: 2*65 711=131 422. Эта сумма высчитывается по уравнению: 49 лет=100% стоимости, а срок сервитута - Х% стоимости.

Таким образом, базовая стоимость всех понесенных убытков составит 131 422 рублей.

Упущенная выгода

Упущенная выгода от эксплуатации земельного участка рассчитывается как разница тем количеством денежных средств, которые владелец участка может получить при эксплуатации своего надела без обременения и которые получает при установлении такого обременения.

Например:

Участок без обременения сдаётся в аренду по стоимости 20 тысяч рублей в месяц, что составит за два года 20000*24=480 000. С обременением величина арендной платы составит 15 тысяч рублей, а общая сумма 15000*24=360 000.Разница составит 120 тысяч рублей. Эта сумма прибавляется к базовой стоимости всех понесенных убытков: 131 422+120000=251 422 рублей.

Реальный ущерб

Реальный ущерб формируется путем установления разницы между рыночной стоимостью участка без установления обременения и с таковым.

Например:

Участок площадью 11,9 соток без обременения стоит 3 400 000 рублей (285 714 рублей за сотку). С обременением его цена падает до 2 100 000 рублей (176 470 тысяч за сотку). Разница составляет 1 300 000 рублей.Общая стоимость сервитута в этом случае составит 251 422+1 300 000=1 551 442 рублей.

Эту сумму лицо, инициировавшее установление сервитута должно будет выплатить владельцу обремененного участка. Порядок выплат устанавливается в заключенном договоре сервитута.

Цена сервитута = Реальная стоимость убытков + Упущенная выгода + Реальный ущерб

Отчет об установлении сервитута

Отчёт об установлении сервитута является обязательным документом в том случае, если стороны не смогли договориться о величине суммы и обращались за помощью в специализированные оценочные организации.

Отчёт состоит из пяти основных частей:

Общая характеристика документа — кто составлял документ, когда он готовился и в отношении какого объекта недвижимости.
Стандарты, которые использовались для определения основных направлений оценки.
Перечисление методов, которые использовались проведения оценки соразмерной платы за установление сервитута (соразмерная плата за установление сервитута - более популярное в данный момент наименование стоимости установленного сервитута земельного участка).
Объект оценки. Здесь указывается конкретное обременение на земельный участок с фиксацией того срока, на который устанавливается обременение.
Текст заключения, в содержании которого должна быть представлена подробная характеристика устанавливаемого сервитута со ссылками на проект договора, а также на кадастровые характеристики участка. Кроме того, в тексте отчета указываются сведения о том, для каких целей устанавливается сервитут и на какой срок. Ещё одна часть отчета содержит все подробные расчеты с расшифровкой тех показателей, которые содержатся в тексте документа.

Отчет о расчете стоимости установленного сервитута приобщается в полном виде к тексту заключаемого соглашения с целью обоснования той суммы, которая установлена в договоре в качестве обязательной к уплате. Такой отчет оформляется в виде самостоятельного приложения.

Для вынесении судебного решения, отчет может считаться либо как доказательство правоты одной или другой стороны дела либо в качестве документа, на основании которого выносится судебное решение об установлении конкретной суммы в качестве стоимости сервитута.