Статья 161 ЖК РФ. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

1.3. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

КонсультантПлюс: примечание.

2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

КонсультантПлюс: примечание.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

3.1. При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, либо в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке , установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (далее - официальный сайт в сети "Интернет"). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети "Интернет" и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети "Интернет" извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

8.1. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети "Интернет". Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети "Интернет".

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

10.1. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в системе информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.

11. В случае, предусмотренном статьей 157.2 настоящего Кодекса, управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, обязаны:

1) предоставлять ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме;

2) осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме;

3) принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

4) обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу в многоквартирном доме для осуществления приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме либо по соглашению с ресурсоснабжающими организациями осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме.

КонсультантПлюс: примечание.

Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

При этом стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Следует добавить, что к полномочиям собственника также относятся владение и распоряжение имуществом (п. 1 ст. 201 ГК РФ).

Объектами жилищных прав являются жилые помещения - жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната (ст. 15 и 16 ЖК РФ). Но помимо жилых помещений в многоквартирных домах (особенно современных) имеется значительное количество нежилых помещений полезного назначения, не предназначенных для проживания. Например, встроенно-пристроенные нежилые помещения первых этажей (офисные, торговые, общественного питания, социального назначения - детские сады и центры детского досуга и т.п.), машино-места в подземных автостоянках, складские помещения в подвалах и цокольных этажах. Отметим, что отношения, складывающиеся по поводу владения, пользования и распоряжения такими нежилыми помещениями, не подлежат регулированию жилищным законодательством.

B то же время собственники нежилых помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений:

Им принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество многоквартирного дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ);

Они обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома (ст. 39 ЖК РФ);

Они вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44-48 ЖК РФ);

Они вправе быть членами товарищества собственников жилья, создаваемого для управления многоквартирным домом (ст. 139 ЖК РФ), и участвовать в управлении самим ТСЖ;

Они обязаны участвовать в управлении многоквартирным домом и выборе способов управления (ст. 161-164 ЖК РФ) и др.

Поэтому собственники нежилых помещений не только обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущество многоквартирного дома и участвовать в управлении им (домом), но и вправе наравне с проживающими в доме гражданами:

Рассчитывать на обеспечение благоприятных и безопасных условий пользования своими нежилыми помещениями;

Получать необходимые коммунальные услуги.

Выбор способа управления - это прежде всего выбор системы договорных отношений. Законодательно собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлены два варианта принятия решения по выбору способа управления:

Самостоятельное решение (на общем собрании или путем заочного голосования);

Решение органов местного самоуправления о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, которая будет осуществлять управление многоквартирным домом, собственники помещений которого либо не выбрали способ управления, либо принятое решение не было реализовано.

Реализация первого варианта осуществляется путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с порядком, предусмотренным гл.

6 Жилищного кодекса РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников в многоквартирном доме. Решение принимается большинством голосов от общего числа участников собрания. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, даже для тех, кто не принял в нем участия или проголосовал против такого решения.

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления.

Управление непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;

Управление ТСЖ либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом;

Управление управляющей организацией.

Реализация второго варианта осуществляется в следующем порядке.

1. Орган местного самоуправления информирует собственников помещений в многоквартирном доме:

Об их обязанности выбрать один из способов управления многоквартирным домом и о последствиях неисполнения этого обязательства;

Сроках проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации (один год с момента информирования собственников помещений). B течение года до дня проведения указанного конкурса собственники помещений в многоквартирном доме имеют право самостоятельно выбрать один из способов управления этим домом.

B соответствии со ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 189-ФЗ) органы местного самоуправления начиная с 1 января 2007 г. вправе провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, если до этого срока собственники самостоятельно не выберут способ управления многоквартирным домом.

B частности, в течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом.

До заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

2. C наступлением срока проведения открытого конкурса органы местного самоуправления информируют управляющие организации о порядке и условиях его проведения, а также о количественных и качественных показателях жилищного фонда, подлежащего управлению, и в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее - постановление № 75), проводят конкурс.

3. Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и условиях договора управления.

4. Управляющая организация направляет проект (оферту) договора управления каждому собственнику. Собственники помещений подписывают (акцептуют) договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.

5. Если иное не установлено договором управления, управляющая организация приступает к выполнению договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома созывает общее собрание собственников для решения вопроса о выборе нового способа управления или сохранении ранее выбранного.

Управление непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме. Выбор этого способа управления домом говорит о том, что собственники готовы самостоятельно осуществлять деятельность по управлению общим имуществом в доме, без привлечения управляющих организаций и создания ТСЖ.

Нетрудно предположить, что реальная эффективность самостоятельного управления лучше проявит себя в условиях небольшого числа собственников помещений. Это связано с тем, что эффективное планирование, организация и контроль всех процессов, направленных на управление домом, возможны при наличии достаточно малого числа собственников, имеющих общие интересы и достаточное моральное стимулирование.

Преимущества данного способа управления (отсутствие необходимости нести управленческие расходы, упрощенный порядок управления) особенно хорошо проявляются в сельской местности, когда отсутствует многоквартирная застройка, а в домах насчитывается от 2 до 30 квартир.

Один из серьезнейших недостатков управления непосредственно собственниками - отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта. Вероятнее всего, это связано с отсутствием расчетного счета, на который бы перечислялись целевые бюджетные средства (коллектив собственников не может открыть расчетный счет на всех, а счет на одного из собственников не вызывает доверия), и ответственного лица, которое могло бы отчитываться за расходование бюджетных средств (ответственны все, а значит, никто конкретно).

Несмотря на это, непосредственное управление может успешно работать в условиях сельской местности, где небольшие дома возможно ремонтировать на средства собственников помещений.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом непосредственно собственниками принимается на общем собрании собственников, которые голосуют большинством голосов от присутствующих. Затем решается вопрос о том, как будет организовываться такое управление. B любом случае все вопросы управления домом решаются на общем собрании, однако практическая реализация решений и взаимодействие с третьими лицами могут осуществляться по-разному.

Варианты непосредственного управления многоквартирным домом напрямую зависят от количества квартир в многоквартирном доме.

Так, в случае если в доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. При этом если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

Число членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, число членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома, который осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. B случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

Компетенция совета многоквартирного дома и председателя данного совета определяется ст. 161.1 ЖК РФ.

B частности, совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. B случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

Полномочия председателя совета многоквартирного дома следующие:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ и доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты указанных переговоров;

2) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ.

По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме - копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

3) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств;

4) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

B иных случаях возможны следующие способы распределения обязанностей, представления интересов между собственниками:

1) все обязанности по управлению домом распределяются между всеми собственниками и выполняются ими на общественных началах и добровольной основе, в том числе и представительство в отношениях с третьими лицами;

2) решением общего собрания уполномочивается один из собственников на инициирование всех решений по управлению многоквартирным домом, в том числе с правом представлять интересы собственников перед третьими лицами;

3) на основании решения общего собрания от имени собственников вправе действовать иное лицо, не являющееся собственником помещения, но имеющее доверенность от всех или большинства собственников. Следует обратить внимание, что это лицо является не управляющим, поскольку все решения принимаются общим собранием собственников помещений, а представителем интересов собственников перед третьими лицами.

Для того чтобы уполномочить третье лицо (несобственника помещения) на представление интересов по вопросам управления многоквартирным домом, необходимо:

Наличие решения общего собрания собственников помещений о наделении лица полномочиями действовать от их имени в отношениях с третьими лицами;

Доверенность, составленная в письменной форме, выданная уполномоченному лицу всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме.

При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором менее четырех, единственным органом управления может являться общее собрание собственников помещений в доме. На общем собрании принимаются все решения, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, предоставлением коммунальных услуг, распоряжением общей долевой собственностью в доме.

При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Часть 2 ст. 164 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения договоров предоставления коммунальных услуг с каждым собственником помещения в многоквартирном доме отдельно. Здесь уже не действует правило о том, что стороной договора являются все или большинство собственников помещений.

Договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения от своего имени. Однако в соответствии со ст. 540 ГК РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. Таким образом, необходимости заключения отдельного договора с каждым гражданином в письменной форме нет.

Собственники помещений в многоквартирном доме, управляющие домом непосредственно, вносят плату за коммунальные услуги на основании и в соответствии с договорами, заключенными с лицами, предоставляющими коммунальные услуги. Размер платы рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Таким образом, непосредственное управление многоквартирным домом - это деятельность собственников помещений, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, в ходе которой договоры на поставку коммунальных услуг заключаются с каждым собственником от своего имени, а договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества - со всеми или с большинством собственников помещений в доме на основании решения общего собрания. (Управление товариществом собственников жилья рассмотрено в гл. 10.)

Управление управляющей организацией. Управляющая организация - это коммерческая организация, которой по решению общего собрания собственников помещений могут быть переданы полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома, созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан и предоставлению жилищно-коммунальных услуг.

Управляющие организации осуществляют свою деятельность в соответствии с нормами ГК РФ и федеральных законов «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах», «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», «О производственных кооперативах», «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», а также на основании договоров управления многоквартирным домом.

Несмотря на то что ЖК РФ говорит только об управляющей организации, на практике управление домом в рамках данного способа может осуществляться и индивидуальным предпринимателем (управляющим).

Юридические лица, специализирующиеся на управлении жилищным фондом, являются, как правило, самостоятельными хозяйствующими субъектами. Они имеют самостоятельный баланс, расчетные и иные счета в банке, печать, бланки, штампы и другие реквизиты юридических лиц.

Заказчиками услуг управляющей организации могут быть:

Собственники помещений в многоквартирном доме (физические и юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, в собственности которых находится часть помещений в доме);

ТСЖ, ЖК, ЖСК (объединения собственников);

РФ в лице органов государственной власти, субъекты РФ в лице органов региональной власти, муниципальные образования в лице органов местного самоуправления, в собственности которых находятся все помещения в доме.

Выбор управляющей организации собственники помещений многоквартирного дома могут производить:

На конкурсной основе;

По списку, подготовленному инициативной группой, т.е. без конкурсного отбора.

Собственники помещений должны разработать и утвердить Положение о проведении конкурсного отбора (далее - Положение), в котором закрепляются критерии для отбора организации. Все организации, подавшие заявки для участия в конкурсе, отбираются с учетом критериев, указанных в Положении.

Если собственники не проводят конкурсного отбора, то выбор управляющей организации осуществляется произвольно на усмотрение большинства собственников помещений. Сначала составляется список управляющих организаций, затем на общем собрании озвучиваются преимущества и недостатки работы каждой из них, условия заключения договора управления. Решением общего собрания осуществляется выбор управляющей организации, а затем начинается договорная работа с ней (разработка проекта договора, утверждение существенных условий договора и проекта договора), которая заканчивается подписанием договора управления между выбранной управляющей организацией и собственниками помещений.

Если принятое решение не было реализовано или собственники помещений до установленного законодательством срока не выбрали способ управления многоквартирным домом, то органом местного самоуправления проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, установленном постановлением № 75.

Если заказчиком услуг управляющей организации на управление домом выступает ТСЖ (ЖК, ЖСК), то это не относится к способу управления домом «управление управляющей организацией». B этом случае способ управления - управление домом ТСЖ (ЖК, ЖСК).

Однако между ТСЖ и управляющей организацией также заключается договор управления. Хотя в этом случае его содержание может быть более широким или более узким, чем указано в ст. 162 ЖК РФ.

Как уже указывалось, если государство или муниципалитет является собственником части помещений в многоквартирном доме, то они выступают одним из множества собственников, действуя по общим правилам выбора способа управления. Однако если все помещения в многоквартирном доме принадлежат РФ, субъекту РФ, муниципальному образованию, то здесь отчасти действуют иные правила.

Во-первых, способ управления уже предопределен законодательством - только управление управляющей организацией.

Во-вторых, выбор управляющей организации проводится на основании открытого конкурсного отбора, а если конкурс не состоялся, то без проведения такого конкурса.

Организаторами по проведению конкурса могут выступать:

Органы государственной власти, органы региональной власти, органы местного самоуправления;

Стороннее лицо, привлеченное по договору органом государственной власти, органом региональной власти, органом местного самоуправления.

Порядок управления такими домами, где все помещения находятся в собственности государства или муниципалитета, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (если собственник РФ), органом государственной власти субъекта РФ (если собственник субъект РФ) или органом местного самоуправления (если собственник муниципалитет).

Между выбранной управляющей организацией и собственниками помещений заключается договор управления, который является основанием для оказания услуг по управлению многоквартирным домом.

Если выбор управляющей организации осуществлен общим собранием собственников помещений, то договор на управление заключается на условиях, указанных в решении этого общего собрания, оформленном протоколом.

Если выбор управляющей организации осуществлен на основании конкурсного отбора, то договор управления заключается на условиях, изложенных в конкурсной документации.

C проектом договора управления собственников помещений следует знакомить до собрания, на котором будут утверждены условия заключения договора управления.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа и подписывается собственниками всех помещений данного жилого многоквартирного дома, с одной стороны, и руководителем управляющей организации - с другой. Необходимое количество экземпляров договора определяется числом помещений в доме.

Порядок отбора управляющих организаций органами местного самоуправления. Существует специальный порядок отбора управляющих организаций органами местного самоуправления для управления жилыми домами, где все помещения находятся в собственности муниципального образования в лице органов местного самоуправления.

Данный порядок применяется тогда, когда органы местного самоуправления проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, где собственником всех помещений является муниципальное образование в лице органов местного самоуправления.

Проведение конкурса регулируется Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ и оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Заказчиком услуг по конкурсу выступают органы местного самоуправления, либо уполномоченные ими органы, либо юридическое лицо, привлеченное заказчиком по договору для проведения конкурса.

Понятие, признаки и способы управления многоквартирным домом;

Договор управления многоквартирным домом. Особенности заключения договора на торгах;

Правовое положение общего собрания собственников;

Правовой статус и виды жилищных кооперативов;

Товарищество собственников жилья.

ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»

1 вопрос

По правовой природе управление многоквартирным домом является формой согласования интересов разных лиц, как правообладателей квартир по содержанию и использованию общего имущества дома. К целям управления относятся:

Обеспечение благоприятных и безопасных условий для проживания;

Определение порядка пользования имуществом;

Регулирование предоставления коммунальных услуг.

Для достижения указанных целей в силу закона на собственника жилых помещений возлагается обязанность по определению способа управления жилым домом. Указанная обязанность возлагается только на собственников. При этом имеются ввиду как собственники жилых, так и нежилых помещений. В целях исполнения указанной обязанности собственники должны согласовать свою волю, что выражается в форме принятия решения общим собранием, как коллективным органом. Следовательно, к признакам управления относятся:

Управление – это форма согласования интересов участников жилищных правоотношений по осуществлению руководства объектом, составляющим ценность для наиболее эффективного его использования;

Объектом управления является имущественный комплекс в виде общего имущества. Общее имущество является элементом только многоквартирного дома. Поэтому правоотношения по управлению могут возникнуть только в таком объекте;

Установление управления является обязанностью собственников помещений. Однако коллективный результат управления представляет интерес для любых правообладателей;

Нарушение обязанности по установлению способа управления влечёт право для органов местного самоуправления по самостоятельному определению способа управления, т.е. осуществляется воздействие публичной власти;

Формой согласования воли собственников по способу управления является решение общего собрания собственников. Такое решение является обязательным для всех, в т.ч. и для тех, кто не участвовал в голосовании на общем собрании (ст. 44-48 ЖК РФ). Квалифицированным большинством. При этом решение может быть изменено в любое время по соглашению собственников.

Виды способов управления классифицируются по основаниям, как то:

По порядку осуществления управления различается:

Самостоятельное управление;

Управление, осуществляемое с привлечением третьих лиц.

По форме управления различаются:

Управление собственниками помещений многоквартирного дома;

Управление управляющей организацией;

Управление специально созданной собственниками помещений организацией (кооператив или ТСЖ).

2 вопрос

В соответствии с договором одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственники жилых помещений) в течение определённого срока обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и использованию общего имущества дома, а также предоставлять коммунальные услуги и осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления.

По правовой природе договор является консенсуальным, взаимным и возмездным. Он относится к виду смешанного договора, в котором сочетаются элементы подряда и услуг. Сторонами договора выступают:

Собственники жилых помещений, а также органы государственной власти или местного самоуправления, если дом находится в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, в качестве сторон могут выступать ТСЖ или жилищный кооператив;

Управляющая организация, в качестве которой выступает коммерческая организация или ИП.

Договор заключается в письменной форме, которая считается соблюдённой путём составления единого документа, подписанного сторонами. При этом форма является условием заключения.

Общим существенным условием является условие о предмете, в качестве которого выступают услуги по управлению. К иным существенным условиям относятся:

Условие о составе общего имущества, в отношении которого осуществляется управление;

Перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией в целях управления;

Порядок изменения перечня услуг и работ;

Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей компанией обязательств по договору;

Порядок определения цены договора, способы её внесения, а также размер платы за содержание и ремонт.

Условия договора являются одинаковыми для всех собственников помещений в доме. Договор носит срочный характер и может заключаться на срок не менее 1 года. При этом по общему правилу максимальный законный срок договора определяется в 5 лет. Если по окончании срока договора ни одна из сторон не заявляет о его прекращении, то договор считается продлённым на срок, установленный первоначальным и на условиях, определённых в первоначальном договоре. Порядок изменения и расторжения договора определяется в соответствии с общими правилами гражданского законодательства. Кроме того, за собственниками жилых помещений закрепляется право на односторонний отказ (п. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Если собственники жилых помещений не определили способ управления, либо не исполняется решение общего собрания по реализации согласованного способа управления, либо управление осуществляется в отношении дома, находящегося полностью в государственной или муниципальной собственности, то управление устанавливается на основании договора об управлении, заключаемого на торгах. Торги проводятся в виде конкурса, который является открытым по составу участников и по форме подачи заявок на участие. Предметом конкурса является право на заключение договора управления (тендер) многоквартирным домом, либо право на заключение договора управления несколькими многоквартирными домами. В последнем случае общая площадь жилых и нежилых помещений в таких домах не должна превышать 100 000 кв.м. и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках. Организатором конкурса является орган местного самоуправления или органы государственной власти.

Указанные органы для проведения конкурса имеют право на основании договора привлекать третьих лиц для осуществления своих функции. К функциям организатора конкурса относятся:

Формирование конкурсной комиссии. Комиссия состоит из ФЛ, в т.ч. ДЛ уполномоченных органов, как организаторов конкурса. При этом состав членов комиссии не может быть менее 5. Комиссией рассматриваются заявки на участие в конкурсе и осуществляется руководство проведением конкурса;

Извещение о проведении конкурса, которое осуществляется в официальных печатных изданиях или сайтах. Извещение публикуется не менее, чем за 30 дней до даты окончания срока для подачи заявок на участие в конкурсе;

Утверждение конкурсной документации;

Определение размера платы за содержание и ремонт общего имущества, а также размера обеспечения исполнения претендентами заявок и размера обеспечения исполнения обязательств по договору.

Участниками конкурса могут быть любые организации и ИП. Победителем конкурса является участник, предложивший за указанный организатором размер платы, выполнение наибольшего объёма работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Готов работать много, но за малые деньги. Победитель конкурса в течение 10 дней с даты утверждения протокола предоставляет организатору подписанный проект договора, а также обеспечение исполнения своих обязательств. Кроме того, он в течение 20 дней направляет проект договора собственникам помещений в доме. Если победитель конкурса уклоняется от заключения договора, то договор заключается с участником, который по выгодности предложил предшествующее предложение. При этом для него заключение договора является обязательным (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Они не признаются несостоявшимися.

3 вопрос

Общее собрание собственников является формой такого способа управления, как управление собственниками многоквартирного дома (самоуправление). К признакам такого способа относятся:

Само управление, как деятельность и достижение его целей осуществляется непосредственно собственниками жилых помещений;

В целях осуществления управления не образуется самостоятельный субъект права и не привлекаются третьи лица;

При реализации целей управления в отношениях с третьими лицами субъектами выступают сособственники, в соответствии с чем их деятельность рассматривается, как общая и ведение общих дел может осуществляться как всеми совместно, так и одним из (или несколькими) сособственниками от имени всех, либо иным уполномоченным собственниками лицом. Простое товарищество: коммерческие и некоммерческие цели;

Основанием и формой для установления непосредственного управления является решение общего собрания собственников, принимаемое большинством голосов;

В целях осуществления коммунального обслуживания решение о порядке осуществления также принимается общим собранием, но договор на предоставление коммунальных услуг заключается отдельно с каждым собственником;

Общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом и оно обладает исключительной компетенцией, к вопросам которой относятся:

Принятие решения о реконструкции;

Принятие решения о пределах использования ЗУ, в т.ч. о введении ограничения на пользования им третьими лицами (сервитут);

Принятие решения о принятии в пользование имуществом третьих лиц;

Выбор иного способа управления многоквартирным домом.

Правом на участие в общем собрании обладают только собственники ЖП. При этом участие в голосовании для них может быть как личным, так и через представителя. При этом доверенность (это уполномочие) является разовой (ст. 48, п. 2 ЖК РФ). Виды доверенности: разовая; общая; специальная. По порядку созыва общее собрание подразделяется на:

Обязательное годовое, проводимое 1 раз в год. Порядок проведения ежегодного собрания, а также уведомление о его проведении определяется решением общего собрания, т.е. по соглашению сторон;

Внеочередное, проводимое по инициативе любого из собственников.

В силу закона инициатор проведения собрания обязан уведомить о том остальных сособственников за 10 дней. При этом содержание уведомления определяется законом (п. 5 ст. 45 ЖК РФ). Уведомление направляется заказным письмом. Собрание является правомочным, если в нём принимает участие сособственники, обладающие более 50 % от общего числа голосов. Ст. 34 СК РФ. Голос пропорционально. Решение путём голосования, которое может быть как очным, так и заочным (ст. 47 ЖК РФ). По общему правилу решения принимаются простым большинством. Как исключение используется квалифицированное большинство (2/3) при принятии решений, относящихся к вопросам исключительной компетенции. Если решается вопрос об уменьшении размера общего имущества, то решение по такому вопросу принимается в результате единогласного согласия всех сособственников. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников, в т.ч. и не принимавших участие в голосовании. Решение общего собрания может быть обжаловано, если оно нарушает права собственника, либо принято с нарушением (ст. 46, п. 6 ЖК РФ). Кроме того, при заочном голосовании решение может быть обжаловано, если неправильно оформлено (ст. 48, п. 6).

4 вопрос

Жилищно-накопительный; Жилищный; Жилищно-строительный. Первый регулируется специальным законодательством. Вторая и третья – некоммерческие организации.

ЖИЛИЩНО-НАКОПИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ (ПРАВОВОЙ СТАТУС)

ЖНК, как и застройщик, обладает правом на привлечение денежных средств ФЛ в строительство, а также приобретение объектов недвижимости. Однако к особенностям его деятельности относятся:

Посредством участия в ЖНК допускается приобретение только жилых помещений (ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»). Коттеджи не допускаются по данному договору;

ДС могут использоваться не только для строительства ЖП, но и для их приобретения (можно купить готовое жильё);

Деятельность по строительству и приобретению ЖП осуществляется самим кооперативом, как ЮЛ и для обеспечения потребностей своих членов. Соответственно, как потребительский кооператив такая организация основана на добровольном объединении участников на принципах членства. При этом в отличие от общих правил, для потребительских кооперативов в качестве участников могут выступать только ФЛ. Деятельность кооператива по обеспечению участников ЖП осуществляется засчёт их паевых и членских взносов, а также на основании заёмных средств;

Участники обязаны к внесению как вступительных, так и членских взносов, засчёт которых формируется имущество кооператива;

Право собственности на ЖП первоначально возникает у кооператива. Его члены используют жилое помещение на условиях найма до момента выплаты пая;

Членами кооператива может быть не менее 50 но не более 500 человек;

Неисполнение членом кооператива паевого или иного взноса влечёт применение гражданско-правовой ответственности;

В целях защиты прав членов кооператива осуществляется контроль за составом участников, в соответствии с чем членство в кооперативе возникает после внесения данных о лице в ЕГРЮЛ на основании решения о том органов управления кооператива.

Жилищный кооператив и жилищно-строительный – это разновидности потребительских кооперативов, создаваемые в целях удовлетворения потребностей ФЛ в жилье, а также для управления жилыми и нежилыми помещениями и местами общего пользования в многоквартирном доме. Кооперативы обладают специальной правоспособностью, являются собственниками своего имущества, которое формируется засчёт взносов членов кооператива. При этом члены кооператива также своими средствами участвуют в строительстве, приобретении жилья, а также реконструкции и содержании многоквартирного дома.

Участники кооператива обладают обязательственными правами в отношении кооператива. Учредительным документом является устав. Указанные виды кооперативов отличаются друг о друга тем, что:

ЖК осуществляет деятельность, направленную на приобретение жилья для своих членов;

ЖСК осуществляет создание нового объекта.

Количество членов кооператива не может быть менее 5, но не более количества жилых помещений в доме. Правом на вступление в кооператив обладают граждане, достигшие 16 лет, а также признанные полностью дееспособными до достижения 16 лет (ст. 13 СК РФ). При этом преимущественным правом на приобретение членства в кооперативе обладают малоимущие и нуждающиеся граждане, если кооператив создаётся при содействии публичного субъекта. Кроме того, участниками кооператива могут быть ЮЛ. К органам управления кооперативом относятся:

Общее собрание участников, как высший орган управления, обладающий исключительной компетенцией (ст. 116, п. 2 ЖК РФ). Собрание является правомочным, если на нём присутствует более 50 % от общего числа членов. При этом по общему правилу решения принимаются большинством голосов из числа присутствующих лиц. Квалифицированное большинство применяется (2/3) по вопросам, относящихся к исключительной компетенции. Решения являются обязательными для всех членов кооперативов, в т.ч. и не участвовавших в собрании;

Конференция как орган управления, создаваемый, если число участников более 50 и это предусмотрено уставом;

Правление и председатель правления, как исполнительные органы, т.е. осуществляющие текущее руководство деятельностью кооператива. При этом председатель избирается из состава членов правления. К правам и обязанностям председателя относятся:

Обеспечение выполнения решений кооператива;

Действует самостоятельно и без доверенности от имени кооператива.

Кооперативы могут быть реорганизованы в товарищество собственников жилья. Ликвидация кооперативов осуществляется в соответствии с общими правилами, а также особым основанием ликвидации является снос дома (ст. 61-65 ГК РФ).

ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНА КООПЕРАТИВА

Граждане и ЮЛ, желающие стать членами кооператива, подают заявление в правление о приёме. При этом заявление подлежит рассмотрению в месячный срок и утверждению общим собранием кооператива. Членство в кооперативе возникает с момента уплаты вступительного взноса. Порядок и условия выплаты паевого взноса определяются Уставом кооператива. При этом пай может принадлежать как одному, так и нескольким лицам. Право на пай (ст. 128 ГК РФ). Если пай выплачен не полностью, то право собственности на жилое помещение закрепляется за кооперативом. Член же кооператива, а также члены его семьи обладают правом пользования жилым помещением. При этом с согласия общего собрания кооператива для члена кооператива допускается возможность на заключение договора поднайма, а также вселение временных жильцов. При полной выплате пая право собственности на жилое помещение закрепляется за членом кооператива. Членство в кооперативе прекращается в случаях:

Выхода из состава участников. При этом осуществляется выплата пая;

При исключении (ст. 130 ЖК РФ). Если исключённым членом кооператива пай не выплачен полностью, то ему выплачивается фактически внесённая сумма. При этом для члена кооператива и членов его семьи прекращается право пользования жилым помещением. Указанные лица обязаны освободить помещение в течение 2 месяцев со дня вступления в силу решения об исключении;

Ликвидация кооператива;

В случае смерти члена кооператива. В случае смерти наследники приобретают право на вступление в члены соответствующего кооператива при наличии на то решения общего собрания. При этом преимущественным правом на вступление обладает супруг, если он имеет право на пай. Пай – общее имущество.

Наследник члена кооператива, имеющий право на часть пая и проживающий совместно с ним также имеет преимущественное право на вступление, если у супруга наследодателя отсутствует право на пай. Иные наследники, не проживающие совместно с наследодателем, приобретают право на вступление в кооператив, если отсутствуют указанные категории лиц, обладающие преимущественным правом. Как исключение, допускается раздел жилого помещения, находящегося в доме кооператива. Раздел допускается только, если:

Существует возможность выдела изолированного жилого помещения в натуре;

Если в результате переустройства или перепланировки существует возможность выдела изолированного помещения в натуре.

Правом на раздел жилого помещения обладают только лица, имеющие право на пай.

5 вопрос

ТСЖ – некоммерческая организация, основанная на добровольном объединении собственников помещений многоквартирного дома. При этом к целям объединения (цели создания) относятся:

Совместное управление общим имуществом дома;

Обеспечение эксплуатации общего имущества;

Определение порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Учредительным документом ТСЖ является утверждаемый общим собранием Устав. При этом на момент создания кооператива число его участников должно быть более 50 % от общего числа собственников помещений. Во вновь созданных домах после их сдачи в эксплуатацию ТСЖ создаётся застройщиком.

Для достижения целей создания товарищество вправе заниматься хозяйственной деятельностью, к видам которой относятся:

Обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества;

Строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества;

Предоставление в аренду общего имущества.

На основании решения общего собрания членов товарищества доход от хозяйственной деятельности используется для оплаты общих расходов или направляется в специально создаваемые товариществом фонды для достижения целей, предусмотренных уставом. ТСЖ создаётся без ограничения срока деятельности, если иное не установлено уставом. На неопределённый срок. При этом собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создавать только одно товарищество.

Товарищество может быть также создано при объединении:

Нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным собственникам. При этом земельные участки должны предполагать граничащие территории и обладать общими инженерно-техническими сетями и элементами инфраструктуры;

Несколько расположенных близко зданий, строений или сооружений, предназначенных для проживания нескольких семей на граничащих участках.

ТСЖ не отвечает своим имуществом по обязательствам собственника, а они не несут ответственность своим имуществом по обязательствам товарищества. Следовательно, ТСЖ предполагает полную ответственность.

Имущество ТСЖ формируется засчёт:

Обязательных платежей, а также вступительных и иных взносов членов товарищества;

Доходов от хозяйственной деятельности;

Субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества, а также проведения ремонта.

К органам товарищества относятся:

Общее собрание, как высший орган управления, обладающий исключительной компетенцией (ст. 145 ЖК РФ). Созыв общего собрания осуществляется на основании письменного уведомления, которое направляется участникам не позднее 10 дней до момента проведения собрания. При этом уведомление содержит повестку по вопросам, которая не подлежит последующему изменению. Решения на общем собрании принимаются простым большинством, а по вопросам, относящимся к исключительной компетенции, квалифицированным;

Правление ТСЖ, как коллегиальный исполнительный орган, чья компетенция определяется законом или уставом (ст. 148 ЖК РФ);

Председатель;

Ревизионная комиссия, которая не реже 1 раза в год должна осуществлять проверку финансовой деятельности ТСЖ.

Реорганизация товарищества допускается посредством преобразования в жилищный или жилищно-строительный кооперативы. Ликвидация товарищества осуществляется в соответствии с общими правилами (ст. 141 ЖК РФ), а также в случае приобретения права собственности на все помещения одним собственником. Кроме того, ликвидация имеет место, если члены товарищества не обладают более 50 % голосов в результате их сокращения в процессе деятельности товарищества. Сокращение имеет место:

При выходе из членов ТСЖ;

В случае смерти члена ТСЖ.

К правам и обязанностям товарищества относятся полномочия и обязательства, установленные законом (ст. 137, 138 ЖК РФ).