Главная » Управление » Субаренда нежилых помещений. Как заключить договор субаренды

Субаренда нежилых помещений. Как заключить договор субаренды

Среди всех сделок, осуществляемых с недвижимостью, одной из наиболее распространенных является субаренда. Что это такое, что значит это понятие, является ли такая сделка законной?

Субаренда – это один из видов аренды, который подразумевает под собой передачу права использования помещения или земельного участка любого назначения на основании действующего договора аренды. Как и любая операция, производимая на основании договора, она имеет свои особенности, регулирующие нормы и ограничения.

При правильном осуществлении всех действий, грамотном проведении сделки, субарендодатель может на законных основаниях получать доход от такого типа аренды.

Сдача субаренду

Субаренда представляет собой передачу на право пользования части арендуемого помещения третьему лицу, в таком случае имеет место два договора:

основной договор аренды жилого или нежилого помещения (или земельного участка) с обязательным условием права пересдачи в субаренду;
договор субаренды, заключаемый между новым арендатором и лицом, в праве пользования которого находится объект.

В случае подписания такого документа все стороны, которые вступают в договорные отношения, именуются следующим образом:

владелец помещения (участка) – он фигурирует в основном договоре аренды;
арендатор, именуемый таким образом в основном договоре аренды. При заключении договора субаренды он уже именуется как субарендодатель;
субарендатор – лицо, которое снимает объект в аренду у субарендодателя.

Для того, чтобы оформление сделки осуществить законно, необходимо пройти следующие этапы:

составление договора аренды между владельцем помещения или участка и лицом, которое желает использовать его в своих целях. Среди прав, которые будет иметь арендатор по такому договору, обязательно прописывается возможность пересдачи имущества в дальнейшую субаренду. В том случае, если основной договор не содержит такого условия, то оно отражается в дополнительном соглашении;
сдача арендатором в субаренду третьему лицу (для чего составляется отдельный договор, к которому прикладываются установленные порядком документы);
переход сданного имущества в право пользования третьего лица (субарендатора).

Стоит отметить, что заключаемая с субарендодателем сделка не может противоречить основным условиям основного договора аренды, например:

использовать имущество при субаренде для целей, которые запрещены арендодателем;
осуществлять ремонт, проведение коммуникаций, если на то нет соответствующего разрешения владельца.

Сам договор субаренды может быть составлен на возмездной (с оплатой) и безвозмездной (бесплатной) основе. ГК РФ устанавливаются некоторые ограничения на возможность осуществления субаренды на безвозмездной основе – в том случае, если речь идет об участках лесного фонда или же субарендатор является лицом, руководящим коммерческой организацией, учредителем, либо членом контролирующих органов.

Сдаваться в субаренду могут следующие объекты:

нежилые помещения;
дома, квартиры;
земельные участки с постройками и без.

Каждый из таких объектов имеет свои особенности осуществления сделки. Квартира и помещения подпадают под общие правила оформления субаренды, а производимая сделка с земельными участками уже имеет свои отличительные особенности. Земельный участок может сдаваться в субаренду без письменного согласия его собственника в том случае, если договор его аренды не содержит запрета на это.

Особенности заключения договора

Заключаемый между сторонами договор субаренды имеет следующие особенности:

договор должен содержать все данные о сторонах (субарендаторе и субарендодателе);
указываются права обеих сторон, а также их основные обязанности;
отображаются условия расторжения договора или его изменения;
отдельно прописываются возможные спорные ситуации, а также путь их урегулирования;
четко идентифицируется часть помещения, которая передается в субаренду. Кроме точного указания площади (помещения, квартиры, участка) в приложении указывают общий план, на котором обозначена конфигурация и расположение;
стоимость субаренды. Важным является момент, что ее величина не зависит от стоимости аренды (если такое условие не прописано владельцем помещения, что практически не встречается). Данный факт является ответом на частый вопрос – выгодно или нет сдавать имущество в субаренду? Имеются прецеденты, когда за право пользования части имущества субарендодатель получает даже больше, чем сам платит за аренду помещения;
срок субаренды. В любом случае, он не может превышать срока действия основного договора аренды.

Видео: Аренда и субаренда

Необходимые документы

При заключении договора субаренды необходимо приложить пакет документов, представленный следующими наименованиями:

паспорт арендатора, либо другой документ, подтверждающий личность;
договор аренды помещения, на основании которого действует субарендодатель;
банковская квитанция, подтверждающая уплату гос. пошлины;
в том случае, если при заключении сделки присутствуют не сами стороны, а их представители (или представитель), то нотариально заверенная доверенность на право осуществления такой сделки;
документы, подтверждающие право собственности на имущество;
кадастровый паспорт. Он необходим в том случае, если предметом договора является земельный участок. В том случае, если на таком участке имеются постройки (жилые и нежилые здания и сооружения), то также предоставляют технический паспорт;
если имущество, предоставляемое для субаренды, находится в собственности супругов, то обязательно прикладывают документы, содержащие согласие второй стороны на осуществление такой сделки (оно заверяется нотариально);
если на территории арендуемого имущества прописаны несовершеннолетние дети, необходима справка о фактическом проживании ребенка на другой территории.

Стоит отметить, что встречаются ситуации, когда по причине отсутствия согласия владельца объекта либо по желанию скрыть свои доходы, субарендодатель осуществляет сдачу в аренду без документального оформления – так называемая «скрытая аренда». В данном случае такие действия являются противозаконными и, если вы имеете намерения снимать помещение в субаренду, то обязательно требуйте соответствующего документального оформления.

При заключении договора субаренды необходимо письменное согласие всех собственников имущества. Практика показывает, что многие забывают оформить разрешение со всех владельцев. Такая необходимость касается случаев, когда собственник – ребенок. Но если люди прописаны на площади без владения ею, то их появление или разрешение не требуется. Практика показывает, что как согласие может выступать документ, написанный не по шаблону, а вручную. После этого он заверяется у нотариуса с указанием даты, подписи заявителя.

Риски для арендатора определяются тем, что объект не будет длительное время сдан субарендатору: тогда будет переплата по арендной стоимости. Ответственность за порчу имущества закрепляется договором. При нарушении условий пользования объектом со стороны третьего лица, финансовые претензии передаются ответчику. Поэтому арендатор всегда может себя защитить нормами документа. Плюсами для арендатора являются возможности дополнительного заработка/экономии средств (при сдаче части помещения третьим лицам).

Субаренда, что это – простая формальность или сложная правовая процедура

Подобные растраты, идущие на соблюдение указанных правил будут выглядеть незначительными издержками по сравнению с той прибылью, получаемой от субаренды жилых помещений на короткий срок. Здесь важно помнить, что рентабельность данного бизнеса будет во многом зависеть от активности поиска и привлечения субарендаторов. Довольный постоялец при следующей поездке обязательно вернется на то место, где комфортно было проживание.

По сути, составление такового вида соглашения довольно сложная процедура и непосвященный в нее тонкости человек может легко запутаться. Поэтому, чтобы иметь понимание о контракте субаренды, необходимо иметь определенные знания, состоящие из целого ряда понятий.

Особенности договора аренды

Так как договор субаренды является производным от договора аренды, то он не может быть заключен на срок, превышающий срок действия первоначального договора аренды. Разумеется, досрочное прекращение договора аренды влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако в этом случае субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды. Такой договор может быть заключен в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. То есть при досрочном прекращении договора аренды законодательство защищает права добросовестного арендатора, позволяя ему заключить самостоятельный договор на имущество, которым он пользовался на условиях субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Арендодателем по договору субаренды является арендатор по основному договору, а субарендатор по отношению к нему выступает арендатором.

Особенности совершения сделки: субаренда, права и обязанности сторон

Учитывая выявленные признаки договора субаренды и его общую характеристику, необходимо сформулировать его определение. Договор субаренды — это гражданско-правовой договор, согласно которому арендатор (субарендодатель), если иное предусмотрено законом или договором аренды, обязуется предоставить субарендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а субарендатор должен уплачивать за это субарендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца.Форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, регулируется особым образом. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Заключение договора субаренды

Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.

Особенности договора субаренды

Разрешение на субаренду , прописанное в договоре аренды, снимает с арендатора обязанности от получения дальнейших соглашений от арендодателя при последующих возможных сделках. С одной стороны, это преимущество для арендатора, но с другой – опасность для арендодателя, поскольку при подписании договора аренды с правом субаренды он не имеет представления о том, с кем в будущем может заключить его арендатор аналогичный договор, и какие могут быть внесены дополнительные условия в договор субаренды.

Действующее законодательство России предусматривает заключение договора субаренды недвижимого имущества, сроком более одного года, обязательной регистрации. Если регистрация будет отсутствовать, то субарендатор может понести определённые риски. Ведь незарегистрированный в назначенном порядке договор является недействительным.

Субаренда нежилого помещения

Субаренда – порядок действий, в рамках которого контрагент собственника нежилого помещения, заключивший ранее договор на аренду объекта недвижимости, подписывает новое соглашение на аренду помещения с третьей стороной. При этом закон не предусматривает запрет на повышение арендной платы по договору субаренды. Законодательство РФ предусматривает сразу несколько статей Гражданского кодекса РФ, в которых регулируется порядок сдачи объекта недвижимости в аренду или субаренду, а также порядок заключения договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами (п.2 ст.615 ГК РФ). Для того, чтобы передать право пользования нежилым помещением третьему лицу на условиях субаренды, необходимо письменное согласие непосредственно владельца недвижимости (п.2 ст.615 ГК РФ). При отсутствии такого согласия, оформленного дополнительным соглашением или в качестве одного из условий арендного договора, сделка по субаренде будет считаться недействительной. Важно! Субаренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, будет являться законной только при наличии письменного разрешения от органов муниципальной власти. Любые противозаконные действия могут повлечь за собой административную ответственность и серьезные штрафные санкции.

Сдача нежилого помещения в субаренду не требует официальной регистрации в государственных структурах. Первичный арендатор должен иметь на руках письменное согласие владельца помещения на дальнейшие заключения сделок по аренде данного объекта недвижимости. В случаях обоюдного подписания обеими сторонами соглашения о субаренде помещения, ОКВЭД организации, ее вид деятельности и прочие атрибуты, в дальнейшем значения не имеют.

Как оформить договор субаренды на нежилое помещение — образец и правила

Для оформления сделки достаточно простой письменной формы соглашения. Но как быть с государственной регистрацией? Этот момент зависит от продолжительности поднайма. Если субаренда нежилых помещений продлится меньше года, все обходится без дополнительных формальностей. Однако при сдаче имущества на срок свыше 12 месяцев соглашение регистрируется через Росреестр.

название документа, номер соглашения при нескольких субарендаторах, дата заключения соглашения;
вводная часть – данные сторон сделки, запись о согласии основного арендатора на передачу помещения третьим лицам;
основная часть (таблица 1);
заключительные положения – регламентируются форс-мажорные ситуации, юридические лица указывают реквизиты организации;
подписи сторон.

Субаренда нежилого помещения(2020г)

Юристы «Гидрокабельмонтажа» решили воспользоваться законным правом заключить арендный контракт с ООО «Пропеллер» напрямую, благодаря положениям ГК РФ. Они составили оферту, где предложили платить в пользу ООО «Пропеллер» столько же, сколько они направляли в счет обязательств по договору субаренды ИП Иванову А. Б.

данные участников соглашения;
сроки передачи имущества, целевое назначение;
детальное описание объекта:
- тип помещения – здание, комната, складское или офисное помещение;
- техническая характеристика – площадь, особенности планировки, оснащение;
- юридический/фактический адрес расположения;
арендный платеж, включающий:
- собственно оплату за пользование площадью;
- коммунальные платежи (свет, вода, отопление и т. д.).
- коммуникационные расходы (телефон, интернет-линия);
прочие платежи по усмотрению сторон;
реквизиты и подписи.

Что такое субаренда, или В третьи руки

Прибыль зависит от вашей активности по поиску и привлечению клиентов и тому впечатлению, которое останется у гостей города после проживания в данной квартире. Довольный постоялец в следующий раз вернется сюда вновь и порекомендует ваше жилье своим коллегам и друзьям.

Также требуется уведомить арендодателя и получить его согласие в письменной форме. Срок рассмотрения предложения – один месяц. Если по истечении этого срока владелец участка не подтвердил согласие или не ответил отказом, арендованная земля может быть передана во временное пользование третьему лицу.

Такое понятие, как субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.

Кроме того, необходимо точно знать какой код ОКВЭД применим для субаренды нежилого объекта недвижимости. В этой статье, мы постараемся разобраться во всех тонкостях сдачи помещений в субаренду.

Что такое субаренда?

Само понятие субаренды можно классифицировать как повторную сдачу объекта недвижимости в аренду третьему лицу. Для этого необходимо согласие собственника помещения. Процедура актуальна для жилых и нежилых помещений.

Стоит отметить, что можно сдать в субаренду помещение целиком или его часть. Выглядит это следующим образом: вы арендуете у организации или физического лица нежилое помещение за определённую сумму денег. После этого, можно сдать его в субаренду за более существенную сумму.

Разрешение на субаренду помещений подтверждается статьёй 615 пункт 2 Гражданского кодекса РФ. Он гласит, что арендатор может поступать с арендованным объектом недвижимости следующим образом:

сдавать строение (или его часть) в субаренду;
отдать его в безвозмездное пользование;
передать свои права арендатора третьему лицу.

Стоит отметить, что первоначальный договор аренды не предусматривает право арендатора на субаренду без разрешения собственника. Зато может быть включён пункт, дающий право арендатору осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. Это обеспечивает прямое заключение договора между арендатором и третьим лицом. Согласие собственника уже не требуется.

Из этого можно сделать вывод, что договор субаренды заключается между участниками договора. Это могут быть как физические, так и юридические лица.

Иногда в роли юридического лица может выступать агентство недвижимости, которое оказывает услуги по сдаче помещений в аренду. В этом случае меняется налогообложение для арендатора и вступает в силу другой код ОКВЭД.

Читайте также :

Составление подразумевает письменное оформление стандартного документа. Подписывается договор участниками сделки. Это стандартная процедура, на которую не влияют сроки заключения договора и статус его участников.

Договор на сдачу нежилого помещения в субаренду должен включать следующие моменты:

территориальное расположение с указанием точного адреса;
общая площадь строения;
целевое предназначение;
срок договора субаренды;
форма и сроки оплаты.

В некоторых случаях основной договор может быть подкреплён следующими документами:

кадастровым паспортом и свидетельством о Государственной регистрации объекта;
актом приёма/сдачи нежилого помещения;
протоколами разногласий и согласия разногласий.

Важно! Несмотря на наличие стандартной формы договора субаренды, допускается его оформление в свободной форме. При этом обязательным условием является вхождение всех основных пунктов.

Необходимо знать, что если договор заключается на срок свыше 12 месяцев, необходима его государственная регистрация. Договор вступает в действие только с момента его регистрации. Иначе разрешение на аренду помещения третьим лицом не будет иметь юридической силы.

Кроме того, договор повторной аренды не должен превышать срок первичного найма. При этом по истечении срока действия, документ не продлевается автоматически. Каждый раз требуется составление нового договора.

Права и обязанности сторон

Отдельного внимания заслуживают права и обязанности участников договора. Это не касается собственника помещения, а только арендатора и субарендатора. Рассмотрим права и обязанности каждого из участников соглашения.

Арендатор

Эта сторона обязана: предоставить нежилое помещение в состоянии пригодном для эксплуатации, обеспечить поставки воды, электроэнергии и отопления.

Стоит отметить, что бездействие коммунальных служб не подразумевает ответственность арендатора. Кроме того, арендатор обязан ознакомить субарендатора с правилами внутреннего распорядка и планом эвакуации в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.

Арендатор вправе проводить проверку соблюдения условий договора субаренды. Это делается в рабочее время и в присутствии субарендатора. Последний обязан предоставить все документы, в том числе разрешение на определённый вид деятельности.

Арендатор имеет право на проведение капитального или текущего ремонта в нежилых помещениях, переданных в субаренду. При этом субарендатор уведомляется в письменном виде за 30 дней до проведения работ. Стоит отметить, что во время ремонта, арендная плата с субарендатора не взимается.

Арендатор вправе устанавливать порядок работы помещений в выходные и праздничные дни. На порядок и размер оплаты это не влияет.

Субарендатор

Эта сторона, заключившая договор, обязана использовать помещение только в целях, указанных в договоре. Следить за техническим и пожарным состоянием нежилого помещения в соответствии с установленными нормами.

Самостоятельно нести полную ответственность перед органами, дающими разрешение и контролирующими предпринимательскую деятельность. Ликвидировать последствия аварий и другого ущерба помещениям, причинённого по собственной вине.

Не проводить или , если отсутствует письменное разрешение арендатора. Своевременно вносить установленную договором арендную плату.

Если договор сдачи помещения расторгается досрочно, по инициативе субарендатора, арендатор должен быть уведомлен об этом не позднее, чем за месяц.

Субарендатор обязан при заключении договора представить арендатору следующие документы:

выписку банковских реквизитов, с печатью предприятия и подписью бухгалтера;
выписку из ЕГРЮЛ, взятую не позднее, чем за 30 дней до подписания договора;
документ, дающий разрешение на подписание договора субаренды.

Стоит отметить, что приведённый перечень обязанностей сторон далеко не полный, но здесь указаны их основные права и обязанности.

Особенности налогообложения

Субаренду очень часто путают с посредническими услугами по сдаче помещения в аренду. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, это разные понятия, соответственно, различается и порядок налогообложения.

Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».

Для деятельности по передаче в субаренду недвижимости, можно использовать код ОКВЭД 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости».

Доход физических лиц от сдачи недвижимости в субаренду облагается по ставке НДФЛ в размере 13%. Документ по форме 3-НДФЛ подаётся ежегодно, до 30 апреля. Требуемая сумма должна быть оплачена не позднее 15 июля текущего года.

Для юридических лиц ставка налогообложения составляет 6% по УСН. Но учитывая статус предпринимателя, могут быть назначены дополнительные страховые взносы.

Помните, что уклонение от налогообложения попадает под административную и уголовную ответственность.

Максимальный размер штрафа при уклонении от налогов при сдаче нежилых помещений в субаренду, может составить 500 000 рублей или лишение свободы сроком до 3-х лет.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Особенность субарендных договорных отношений

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);

потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Срок договора субаренды

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме .

Субаренда: подробности для бухгалтера

О применении ставки налога на прибыль 0% сельхозпроизводителем в отношении сумм возмещения убытков
Газодобывающими предприятиями заключены договоры аренды (субаренды) земельных участков, принадлежащих обществу. Данные... период срока действия договоров аренды (субаренды) земельных участков. К сведению: в... этап рекультивации), передаваемых в аренду (субаренду) ООО в 2015 году, осуществлялся... свою очередь, сдача в аренду (субаренду, временное пользование) части земельных участков... частей земельных участков в аренду, субаренду, в пользование происходило не в...
Судебные победы арендаторов
Передать с согласия арендодателя в субаренду арендованное имущество. Однако способ... и сдавать арендованные помещения в субаренду. Но впоследствии арендодатель направил... , продолжал сдавать помещения в субаренду, а арендодатель обратился в... одностороннем порядке отозвать согласие на субаренду. Но Судебная коллегия Верховного... арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. ... позволяющем арендатору сдавать помещения в субаренду. Причем арендодатель на этом не...
Как выстроить процесс аудита объектов недвижимости
Арендодателя, (в т.ч. под субаренду), условий пересмотра арендной ставки, наличие... , наличие возможности сдачи площадей в субаренду, Также не стоит забывать о... на сдачу объекта в аренду/субаренду. Если пренебречь этим правилом, в... сдача вакантных площадей в аренду/субаренду, при этом необходимо обращать внимание...
Очередные изменения в порядке применения КОСГУ
От платы по договорам аренды, субаренды, являющейся платой за право пользования... исключением платы по договорам аренды (субаренды) земель, а также доходов от... в отношении доходов по договорам субаренды. Остальные изменения, внесенные в упомянутый...
Об учете расходов на арендные платежи
Которому запрещено сдавать площади в субаренду. В связи с этим между... том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие внесение арендных платежей... оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов...
Налоговые последствия договора аренды
Аренды и ищите условие о субаренде. Если субаренда договором предусмотрена, то лучше... согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в...

Вопрос

Добрый день.

ООО 1 арендует 2 помещения у ООО 2 по договору субаренды.

1) Может ООО 1 сдать одно из арендуемых помещений ООО 3 по договору субаренды? В первоначальном договоре между ООО 1 и ООО 2 ничего не указано о том, что ООО 1 может сдавать в субаренду арендуемые помещения.

2) Если у ООО 1 не было право сдавать одно из помещений по договору субаренды ООО 3, а оно это сделало и для ООО 3 это стало юридическим адресом, зарегистрированным налоговой инспекцией, какие для ООО 1 и ООО 3 могут быть последствия и как в рамках законодательства это правильно исправить?

Ответ

При заключении договора субаренды его сторонам нужно учесть следующие обстоятельства:

— согласие арендодателя по основному договору аренды на последующую передачу имущества в субаренду является обязательным

— договор субаренды здания, сооружения, помещения, заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации так же, как и договор аренды недвижимого имущества, заключенный на аналогичный срок

— договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия основного договора аренды

— условие о цели использования передаваемого в субаренду имущества должно быть соотнесено с соответствующим условием, указанным в договоре аренды.

Таким образом, при сдаче имущества в субаренду необходимо получить согласие собственника, если договорами аренды и субаренды не предусмотрено предоставление имущества в субсубаренду.

Договор, заключенный с нарушением данной процедуры, может быть признан судом недействительным на основании ст. 168 ГК РФ и, следовательно, не будет иметь юридических последствий для сторон. (Постановление ФАС Московского округа от 31.07.2006 N КГ-А40/6726-06 по делу N А40-76525/05-89-643, Постановление ФАС Центрального округа от 30.06.2014 по делу N А36-2906/2013). Пунктом 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ закреплено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (двусторонняя реституция).

Также в соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В данном случае нарушение состоит в неправомерном использовании адреса объекта недвижимости в качестве адреса, который указывается для целей осуществления связи с этим юридическим лицом. В случае удовлетворения данного требования в резолютивной части решения суда также указывается на обязанность юридического лица принять необходимые меры к внесению изменений в ЕГРЮЛ в части своего адреса.

Требования заявляются путем подачи искового заявления в арбитражный суд по месту нахождения ответчика (ст. 35 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 61 по делам, связанным с требованиями собственника об устранении нарушений его права в виде использования адреса принадлежащего ему объекта недвижимости в качестве адреса юридического лица, надлежащим ответчиком является именно юридическое лицо, а не налоговый орган.

Вместе с тем регистрирующий орган обязан на основании представленного ему вступившего в законную силу решения суда об удовлетворении иска внести в ЕГРЮЛ запись о том, что сведения об адресе юридического лица являются недостоверными, с указанием реквизитов данного судебного решения.

Вы должны получить согласие у собственника. Это поможет избежать негативных последствий.

Смежные вопросы:

Есть договор аренды, который подлежит государственной регистрации. но он не был зарегистрирован. арендатор хочет сдать это же помещение в субаренду, законно ли это?
✒ При заключении договора субаренды субарендатору…...
В Аминистрацию потсупило заявление гражданина о продлении договора коммерческого найма. 1.Продливается ли договор коммерческого найма? 2.Если продливается, то заключается новый договор на новый срок или делается дополнительное соглашение? 3.…...
1. У нас в аренде офис,мы арендаторы. Провели в мае систему кондиционирования (оборудование+ работа) за 150 тыс.руб. с НДС. Как провести эту систему,с минимальными рисками? Срок аренды 11 мес.,…...
Добрый день, нам необходимо зарегистрировать договор аренды склада. Какие документы нам нужны и куда нам обращаться. Может ли Ваша компания оказать нам данную услугу?
✒ Из норм п. 2…...