Оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков. Особенности оценки при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд В стоимость выкупа участка земли включаются

В связи с реализацией крупномасштабных инфраструктурных и девелоперских государственно значимых проектов изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд происходит все чаще. Одним из последних крупнейших проектов можно назвать строительство Олимпийских объектов в Сочи, которое потребовало массового изъятия земель. Организация предстоящего Чемпионата мира по футболу также влечет изъятие земельных участков у собственников. Государством предусмотрен механизм выплаты компенсаций владельцам земельных участков, подлежащих изъятию (ст. 306 ГК РФ). Оценка размера такой компенсации называется оценкой для целей возмещения убытков в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Выкупная цена - справедливая компенсация

Размер выплаты, компенсирующей убытки собственника изымаемого участка, называется выкупной ценой. Предполагается, что размер компенсации должен, с одной стороны, покрывать убытки владельца земли, с другой стороны, беречь средства бюджетов от чрезмерных трат. Задача оценки в этом случае - определить некую компромиссную стоимость, которая устраивала бы обе стороны.

Выкупная цена земельного участка включает:

1. рыночную стоимость ЗУ и расположенных на нем объектов недвижимости;

2. понесенные собственником убытки (фактические и будущие), включая упущенную выгоду, возникшие в связи с:

• изъятием или временным занятием его земельного участка;
• ограничением его прав;
• ухудшением качества земель.

Если с расчетом рыночной стоимости проблем обычно не возникает, то расчет убытков , связанных с изъятием земельных участков для государственных нужд, часто вызывает трудности. Следует отметить, что расчет такого рода убытков не однозначно описывается действующим законодательством в сфере оценочной деятельности. В действующих законах (ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», «Федеральные стандарты оценки» - ФСО) понятие убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) встречается только в ФСО-7 «Оценка недвижимости», который относит убытки к иным расчетным величинам. Именно поэтому корректность включения в отчет об оценке расчета убытков вызывает определенные сомнения. Тем не менее, оценщики могут включать расчет убытков в отчет об оценке для целей изъятия или оформлять два итоговых документа:

• отчет об оценке;
• заключение о величине убытков, причиненных изъятием земельного участка.

Последние изменения в законодательстве

Нельзя сказать, что законодательство в сфере изъятия земель для государственных или муниципальных нужд активно изменяется. Из последних изменений - ФЗ №499 (вступил в силу 1го апреля 2015 года), который внес изменения Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты. В частности, Земельный кодекс был дополнен отдельной главой, регламентирующей порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Согласно новой редакции, в размер компенсации при изъятии включаются:

• рыночная стоимость ЗУ;
• убытки, вызванные изъятием земли;
• рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, если они изымаются вместе с земельным участком.

Последний пункт, по сути, конкретизировал требования к содержанию отчета об оценке убытков, связанных с изъятием для государственных или муниципальных нужд. Разумеется, оценщики и раньше оценивали стоимость недвижимого имущества, которого собственник лишался в результате изъятия, однако теперь требование к оценке такого имущества закреплено законодательно.

Виды убытков и их расчет

Обычно убытки подразделяются на:

• реальный ущерб;
• упущенную выгоду.

Реальный ущерб включает утрату и повреждение имущества, а также все расходы (фактические и будущие), которые понес или понесет собственник земельного участка.

Типичные виды убытков:

• убытки, связанные с перебазированием (затраты на демонтаж и вывоз оборудования и другого движимого имущества);
• убытки, связанные с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости;
• убытки, связанные с услугами профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов);
• убытки, связанные с рекультивацией земель;
• убытки, связанные с утратой многолетних зеленых насаждений.

Упущенная выгода - неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при условии, что изъятие не было бы совершено. Если участок использовался в коммерческих целях, упущенная выгода будет иметь существенное значение.

Существенной сложностью обычно является доказывание наличия убытков в виде упущенной выгоды. Доказывание величины упущенной выгоды может осуществляться на основании документов бухгалтерского учета хозяйственной деятельности организации.

Важно отметить, что неполученный доход рассчитывается на срок, необходимый для восстановления нарушенного производства. При расчете упущенной выгоды величина дохода, который собственник получил бы без изъятия ЗУ (если бы его права не были нарушены), уменьшается на величину предполагаемого дохода, который собственник может получить при условии изъятия ЗУ (при нарушении прав).

Этапы расчета упущенной выгоды:

1. Определение размера денежных потоков, которые собственник получил бы, если бы его ЗУ не был изъят.

2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности физического лица

3. Анализ влияния на бизнес изымаемого имущества

4. Определение периода восстановления нарушенного производства

5. Определение прогнозного потока выручки

6. Определение прогнозного потока расходов (переменных и постоянных)

7. Расчет денежного потока

8. Определение ставки дисконтирования, дисконтирование денежных потоков

В Российской Федерации регулярно принимаются законы, которые позволяют государству изымать у граждан частную собственность - недвижимость и другое имущество. Например, так произошло перед проведением олимпиады в Сочи, в процессе подготовки к чемпионату мира по футболу, либо в Новой Москве. В апреле 2015 г. законодателями был рассмотрен вопрос об изъятии земель у дачников. Нововведение касается всех субъектов федерации РФ. Оценка недвижимости и иного имущества при изъятии и сносе государством производится с целью установления его реальной рыночной стоимости. Цель процедуры - получение собственником справедливой компенсационной выплаты.

Этапы работы

Обращение
клиента

Заключение
договора

Выезд
на объект

Оплата
услуг

Подготовка
отчета

Вы получаете
отчет

Мы производим оценку следующих видов имущества:

• Оценка земельного участка при изъятии/сносе государством;
• Оценка жилого дома при изъятии/сносе государством;
• Оценка имущества при изъятии/сносе государством;
• Оценка нежилого помещения при изъятии/сносе государством;
• Оценка коммерческих помещений при изъятии/сносе государством;
• Оценка офисных помещений при изъятии/сносе государством;
• Оценка торговых помещений при изъятии/сносе государством;
• Оценка складских помещений при изъятии/сносе государством;
• Оценка нежилого здания при изъятии/сносе государством;
• Оценка квартиры при изъятии/сносе государством;
• Оценка гаража при изъятии/сносе государством;
• Оценка ущерба при изъятии имущества для государственных нужд.

Цены:

Название услуги	Срок	Стоимость
Оценка квартиры при изъятии или сносе государством	2 - 3 дня	от 5 000 руб.
Оценка частного дома перед его изъятием и сносом государством	3 - 5 дней	от 8 000 руб.
Оценка коммерческих помещений при изъятии/сносе государством	5 - 7 дней	от 15 000 руб.
Оценка торговых площадей при изъятии/сносе государством	5 - 7 дней	от 15 000 руб.
Оценка офисных помещений при изъятии или сносе государством	5 - 7 дней	от 15 000 руб.

Сертификаты экспертов:

Почему возникает необходимость в наших услугах при изъятии имущества?

Последние годы границы г. Москвы постоянно расширяются. Развивается градостроительство: возводятся новостройки, городские объекты, теплотрассы, строятся дороги, коммуникационные сети и т.д. Кроме того, полным ходом идет программа «Реновация», в ходе которой будут снесены пятиэтажные «хрущевки».

Однако преобразование городской инфраструктуры несет в себе и негативные моменты. Чтобы освободить территорию для государственных и муниципальных нужд, у владельцев изымаются частные дома, участки, квартиры в многоэтажных зданиях, а также коммерческие объекты.

Перед сносом недвижимости, собственник получает предложение о выкупной цене. Зачастую сумма, предложенная властями, ОЧЕНЬ СИЛЬНО ЗАНИЖЕНА. При этом недоплата может составлять несколько миллионов. Особая практика ведется в отношении ветхих домов. Владельцам говорят, что их недвижимость подлежит сносу, поэтому стоит дешево. Однако это не так, поскольку рыночная стоимость жилья или коммерческого помещения все равно остается высокой. Об этом свидетельствует процедура оценки недвижимости, проводимая «ИНЕКС» в соответствии с Федеральными стандартами и законами об оценочной деятельности.

Если вы попали в такую ситуацию, эксперты нашей компании приложат все силы для того, чтобы вы получили достойную компенсацию за имущество, равную его рыночной стоимости.

Чем поможет независимая оценка?

Наши специалисты произведут оценку рыночной стоимости любого вида недвижимости и имущества. Мы составим отчет об оценке, в котором будет указана справедливая стоимость квартиры, земли, магазина, склада и т. д. Если государство не согласится с суммой, настаивая на своей заниженной стоимости, наши юристы будут представлять интересы заказчика в суде. Мы ведем дело от начала до конца, всегда добиваясь выплаты полноценной компенсации за изъятие/снос собственности.

Команда профессионалов «ИНЕКС»

Вы можете обратиться в нашу компанию за любой из этих услуг по оценке недвижимости. Профессиональный опыт, навыки и отличное знание законодательства РФ позволяет нашим специалистам браться даже за самые сложные дела, успешно доводя их до положительного результата. Чтобы оставить срочную заявку, воспользуйтесь формой обратной связи, либо позвоните нам по телефонам, указанным в разделе «

В.И. Петров

Оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд у собственников или с прекращением нрав на объекты недвижимости у арендаторов получает все большее распространение в связи с реализацией многочисленных крупномасштабных инфраструктурных и девелоперских проектов.

В качестве примеров можно привести изъятие земельных участков в Сочи, в целях размещения олимпийских объектов федерального значения; прекращение прав на земельные участки и улучшений на них по трассам прохождения четвертого транспортного кольца в Москве; строительство центральной кольцевой автодороги в Московской области; трассы Москва - Санкт-Петербург; а также реализация различных девелоперских проектов на муниципальной земле.

При проведении подобных оценок перед оценщиком ставится задача кроме определения рыночной стоимости определить также убытки собственников и арендаторов земельных участков и объектов недвижимости для целей определения выкупной цены в соответствии со ст. 281 Гражданского кодекса РФ. В то же время в Законе об оценочной деятельности и Федеральных стандартах оценки расчет выкупной цены и убытков при изъятии в качестве самостоятельного объекта оценки не выделяются.

Законодательное регулирование процедуры изъятия земельных участков

При определенных обстоятельствах у государства возникает необходимость изъятия земельного участка, ранее предоставленного гражданам и организациям в частную собственность, владение, пользование или аренду. Для подобных случаев земельное и гражданское законодательство устанавливает способы, условия и процедуру изъятия земель.

В настоящее время установлено несколько способов изъятия земель. Они включают конфискацию, реквизицию и изъятие земель для государственных и муниципальных нужд.

Изъятие земель в порядке конфискации производится в случаях совершения земельных преступлений и применяется только к собственникам земельных участков в качестве санкции. При конфискации земли изымаются путем вынесения судебного решения, что выражается в принудительном (без согласия собственника) прекращении нрав на земельный участок без компенсации его стоимости или понесенных убытков со стороны государства. Конфискованный земельный участок переходит в собственность государства.

Реквизиция означает временное изъятие у собственника земельного участка при возникновении эпидемий, эпизоотии (одновременное распространение болезни среди большого числа животных на значительной территории) и других чрезвычайных ситуаций и осуществляется в порядке вынесения административного решения государственным исполнительным органом без права собственника на его обжалование.

В порядке реквизиции, т.е. в соответствии со ст. 51 ЗК РФ, могут быть также изъяты земельные участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении либо постоянном пользовании. Реквизиции предшествует введение в установленном порядке чрезвычайных условий жизнедеятельности на той или иной территории в связи с вышеперечисленными обстоятельствами. Собственнику, владельцу, пользователю возмещаются причиненные реквизицией убытки и выдается документ о реквизиции. При прекращении чрезвычайных обстоятельств земельный участок возвращается собственнику, владельцу, пользователю, а при невозможности возврата собственнику компенсируется его рыночная стоимость либо предоставляется равноценный земельный участок.

Реквизиция схожа с изъятием земель для государственных и муниципальных нужд у собственника земельного участка, так как производится в интересах общества и государства с возмещением стоимости имущества, на основании административного акта и носит принудительный характер. Отличает же эти процедуры то, что реквизиция земельного участка осуществляется лишь в силу особых обстоятельств и носит временный характер, а изъятие земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в плановом порядке и является окончательным. Если при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд конкретный изымаемый участок должен быть определен не менее чем за год до его фактического изъятия, то при реквизиции изъятие участка производится непосредственно после наступления чрезвычайных обстоятельств, что, следовательно, расширяет права государственных органов.

Одним из оснований прекращения прав на земельные участки действующее законодательство признает изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Тем самым фактически установлен приоритет публичных (государственных и муниципальных) нужд в использовании земельных участков перед частными интересами. В соответствии с п. 1 ст. 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях. Земельный кодекс РФ раскрывает, какие именно случаи могут рассматриваться в качестве исключительных:

1) необходимость выполнения международных обязательств Российской Федерации.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в связи с исполнением международных обязательств необязательно должно предполагать непосредственное использование для целей, определенных в международно-правовом акте (международном договоре), достаточно, если участок функционально связан с данной целью. Так, земельный участок может быть изъят, если он попадает в зону охраны, устанавливаемую вокруг объекта, который определен международным договором;

2) необходимость размещения следующих объектов государственного или муниципального значения:

• федеральные энергетические системы и энергетические системы регионального значения;
• атомной энергии;
• обороны и безопасности;
• федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
• обеспечивающие космическую деятельность;
• обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
• линейные - федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
• электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
• автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов.

Обязательным условием для изъятия земельных участков является отсутствие других вариантов возможного размещения указанных объектов;

3) иные обстоятельства в установленных Федеральными законами случаях. Например, изъятие земельных участков в Сочи в целях строительства олимпийских объектов.

Анализ формулировки ст. 49 ЗК РФ позволяет говорить о том, что данная норма устанавливает общие начала изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд для лиц, владеющих земельным участком на различных правовых основаниях: собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение и т.д. Отсюда и употребление двух терминов «выкуп» и «изъятие», где первый применим исключительно к собственникам, поскольку у них изъятие участка для государственных и муниципальных нужд допускается только путем выкупа, во всех остальных случаях речь идет об изъятии земельного участка.

Земельный кодекс РФ также устанавливает ограничения на изъятие земель. Во-первых, согласно п. 4 ст. 79 ЗК РФ особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть включены в перечет земель, использование которых для других целей не допускается. Следовательно, изъятие этих угодий для использования в иных целях также не может осуществляться.

Во-вторых, по смыслу п. 3 ст. 83 ЗК РФ земельные участки, входящие в состав земель поселений (как городских, так и сельских), могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд, однако такое изъятие возможно лишь для целей застройки в соответствии с генеральными планами поселений, правилами землепользования и застройки. Иными словами, возможности изъятия ограничены случаями, когда строительство соответствующих объектов, требующее изъятия земельных участков, предусмотрено, а генеральном плане городского, сельского поселения либо допускается действующими в поселении правилами землепользования и застройки.

В-третьих, согласно п. 6 ст. 94 ЗК РФ, самим Кодексом, а также иными федеральными законами может ограничиваться и даже запрещаться использование в иных целях земель особо охраняемых природных территорий и земель, занятых объектами культурного наследия Российской Федерации. В развитие данного положения Кодексом, в частности, введен запрет на изъятие и использование в иных целях земель историко-культурного назначения.

В-четвертых, п. 3 ст. 101 ЗК РФ предусматриваются также определенные ограничения на изъятие земель лесного фонда.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Предусмотренная действующим законодательством процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд состоит из следующих этапов.

Этап 1. Подготовка и принятие решения об изъятии земельного участка.

Процедура подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка почти не регламентирована действующим законодательством. Ряд соответствующих норм содержится разве что в ст. 31 и 32 ЗК РФ, посвященных порядку предоставления земель для строительства. В частности, п. А ст. 31 Кодекса обязывает органы местного самоуправления информировать лиц, у которых земельные участки могут быть изъяты в связи с их намечаемым предоставлением для строительства, о возможном изъятии; а и. 3 ст. 32 Кодекса устанавливает, что при предоставлении земельного участка в результате его изъятия для государственных или муниципальных нужд одновременно с решением о предоставлении данного участка принимается решение о форме его изъятия. В то же время изъятие земель для государственных или муниципальных нужд может производиться и для целей, не связанных со строительством, например для размещения военного полигона, для отвода органам федеральной пограничной службы земельной полосы, проходящей непосредственно вдоль Государственной границы, поэтому приведенные нормы ст. 31 и 32 ЗК РФ могут применяться далеко не во всех случаях.

Отсутствие в федеральном законодательстве специальных норм (за исключением вышеуказанных) о порядке подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков фактически означает, что такие решения должны готовиться и приниматься в соответствии с общим порядком, установленным актами о конкретных органах власти, определяющими порядок их деятельности и принятия ими решений. Исключение составляют случаи, когда конкретные требования к содержанию решений об изъятии участков установлены законодательством субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Вместе с тем в решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд рекомендуется включать данные:

1) позволяющие четко определить характеристики изымаемого земельного участка (местонахождение, площадь, кадастровый номер и т.д.), при этом прилагается кадастровый план земельного участка;
2) конкретизирующие цель предстоящего изъятия; срок, в течение которого предстоит осуществить изъятие;
3) указывающие лицо, у которого производится изъятие участка, и правовые основания, на которых ему принадлежит земельный участок;
4) поручения соответствующим органам (службам) об извещении указанного лица о принятом решении, об обеспечении государственной регистрации решения в установленном порядке и извещении указанного лица о произведенной регистрации;
5) указание на права лица в связи с предстоящим изъятием;
6) поручения о подготовке проекта соглашения с лицом, у которого изымается земельный участок;
7) при необходимости в решение об изъятии могут быть включены и другие данные.

Этап 2. Информирование собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя, арендатора земельного участка о предстоящем изъятии земельного участка.

Действующее законодательство предусматривает трехкратное предоставление собственнику, землевладельцу, землепользователю, арендатору земельного участка" информации, связанной с изъятием земельного участка:

до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка для строительства, указанным лицам должна предоставляться информация о возможном изъятии земельного;

после принятия решения об изъятии земельного участка лицо, у которого земельный участок изымается, должно быть уведомлено органом о предстоящем изъятии не позднее чем за один год до этого (ст. 63 ЗК РФ, п. 3 ст. 279 ГК РФ). Данное правило подлежит применению во всех случаях — без предоставления данной информации изъятие не допускается;

собственник земельного участка, подлежащего изъятию, а также лицо, использующее земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, должны быть извещены о произведенной государственной регистрации решения об изъятии земельного участка, с указанием даты регистрации (п. 4 ст. 279, ст. 283 ГК РФ); данный вид информирования также обязателен, однако он имеет отношение уже к следующему этапу процедуры изъятия земельного участка.

Этап 3. Государственная регистрация решения об изъятии земельного участка.

Обязательность государственной регистрации решения об изъятии земельного участка предусмотрена Гражданским кодексом РФ.

Посредством государственной регистрации решения об изъятии фактически производится регистрация ограничения (обременения) земельного участка. Данное ограничение заключается в том, что с момента регистрации лицо, у которого изымается земельный участок, несет риск отнесения па него расходов, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на данном участке, проведением на нем иных мероприятий, существенно повышающих стоимость земли.

Этап 4. Заключение соглашения с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию.

Данный этап наступает при согласии правообладателя с предстоящим изъятием у него земельного участка и при отсутствии спора об условиях изъятия. Основная цель соглашения - определить выкупную цену изымаемого земельного участка (или размер убытков - при изъятии участков у землевладельцев, землепользователей, арендаторов, т.е. лиц, не являющихся собственниками участка), сроки выплаты выкупной цены или возмещения убытков, другие условия изъятия. К примеру, в соглашение может быть включено обязательство стороны, производящей изъятие, предоставить другой земельный участок взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену. Соглашение заключается в свободной форме, с соблюдением положений гражданского законодательства о правилах совершения сделок. При изъятии земельного участка у собственника в качестве обязательного условия соглашение должно включать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования (в зависимости от того, кем производится изъятие) уплатить выкупную цену земельного участка (п. 1 ст. 281 ГК РФ). Соглашение может быть заключено в любое время, в том числе до истечения одного года с момента уведомления правообладателя о принятии решения об изъятии земельного участка.

Этап 5. Предъявление иска в суд об изъятии земельного участка.

Данный этап имеет место при необходимости принудительного изъятия земельного участка, т.е. в случаях, когда обладатель прав на участок не согласен с его изъятием либо с условиями изъятия (с размером выкупной цены и т.д.).

Если наряду с изъятием земельного участка требуется также принудительное прекращение права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости, то в силу п. 1 ст. 239 ГК РФ соответствующий орган обязан доказать, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. В противном случае суд отказывает в удовлетворении иска. При рассмотрении судом иска о выкупе земельного участка у собственника или о принудительном прекращении иного права на земельный участок бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для решения об изъятии земельного участка, возлагается на орган, принявший решение об изъятии. Это вытекает, в частности, из установленного гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным законодательством правила о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (п. 1 ст. 56 ГПК РФ. п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Этап 6. Государственная регистрация перехода права собственности, прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды.

Соглашение с собственником или иным обладателем прав на земельный участок, об условиях его выкупа (изъятия), а также вступившее в законную силу решение суда, которым удовлетворен иск о принудительном выкупе земельного участка или прекращении прав на него, являются основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (при изъятии у собственника), либо прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, аренды земельного участка в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Значение государственной регистрации перехода или прекращения права на земельный участок обусловлено тем, что она представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, и с ее осуществлением связан ряд правовых последствий.

Определение величины убытков, возникающих при изъятии земельных участков

Процедура изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд не может быть завершена без полного возмещения собственнику земельного участка, землепользователю, землевладельцу, арендатору всех убытков, обусловленных изъятием земельного участка.

В понятие убытков , согласно ст. 15 ГК РФ, входят реальный ущерб, под которым понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также упущенная выгода - неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В соответствии с положениями земельного и гражданского законодательства при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд в выкупную цену включаются все убытки, причиненные собственнику изъятием участка, в полном объеме, включая упущенную выгоду (в частности, это может быть связано с необходимостью досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами).

В соответствии со ст. 283 ГК РФ прекращение права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 279-282 Кодекса, т.е. по тем же правилам, что и изъятие у собственника.

Однако необходимо отметить, что эти статьи могут применяться к отношениям по прекращению прав на земельные участки, отличных от права собственности, не в полной мере. В частности, в связи с отсутствием у землепользователей, землевладельцев и арендаторов права собственности на земельные участки последние у них не выкупаются, т.е. им не возмещается стоимость изымаемых участков. Указанные лица имеют право требовать бесплатного предоставления им равноценных земельных участков. Кроме того, им должна быть возмещена стоимость принадлежащих на праве собственности здании, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, а также причиненных изъятием убытков, включая упущенную выгоду, в полном объеме.

Порядок возмещения убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, регулируется также «Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц», утвержденными постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262.

Данные Правила, в частности, предусматривают, что основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков при их изъятии для государственных и муниципальных нужд могут являться:

• акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка; данное основание является достаточным в случае достижения соглашения об условиях изъятия с правообладателем;
• решение суда; необходимость в этом основании возникает при возникновении спора, связанного с предстоящим изъятием.

Относительно источника возмещения убытков, причиненных изъятием земельных участков, Правилами установлено, что данным источником являются либо соответствующие бюджеты, либо средства лиц, в пользу которых участки изымаются.

Таким образом, этот вопрос фактически поставлен в зависимость от конкретных целей изъятия и субъектов, получающих право на земельный участок в результате его изъятия.
Расчет размера убытков осуществляется независимым оценщиком на основании договора на оказание услуг по расчету размера убытков.

При проведении расчета размера убытков проводятся следующие работы:

а) устанавливаются количественные и качественные характеристики земельных участков и иных находящихся на них объектов недвижимости, для чего осуществляется сбор и обработка:

• правоустанавливающих документов сведений об обременениях земельных участков и иных находящихся на них объектов недвижимости, правами иных лиц,
• данных кадастрового и технического учета, относящихся к земельным участкам и иным находящимся на них объектам недвижимости,
• информации о технических и эксплуатационных характеристиках земельных участков н иных находящихся на них объектов недвижимости,
• другой информации, связанной с земельными участками и иными находящимися на них объектами недвижимости, необходимой для установления количественных и качественных характеристик земельных участков и иных находящихся на них объектов недвижимости;

б) определяется и анализируется рынок, к которому относятся земельные участки и иные находящиеся на них объекты недвижимости, его история, текущая конъюнктура и тенденции, а также аналоги земельных участков и иных находящихся на них объектов недвижимости, и обосновывается их выбор;

в) осуществляются необходимые расчеты размера убытков с учетом полученных количественных и качественных характеристик земельных участков и иных находящихся на них объектов недвижимости, результатов анализа рынка, к которому относятся земельные участки и иные находящиеся на них объекты недвижимости, а также рисков и другой информации;

г) определяется итоговая величина размера убытков.

Итоговая величина размера убытков выражается в рублях в виде единой величины, если иное не предусмотрено в договоре на оказание услуг по расчету размера убытков.

Расчет размера убытков оформляется письменным заключением о размере убытков (далее — заключение о размере убытков), содержащим итоговую величину размера убытков. В заключении о размере убытков указывается календарная дата, по состоянию на которую определен размер убытков. При этом расчет размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки их изъятием, временным занятием или ограничением прав на них, осуществляется по состоянию на календарную дату, предшествующую дню принятия решения об изъятии земельного участка, временном занятии земельного участка или об ограничении прав соответственно.

• сведения об обстоятельствах, вызвавших необходимость возмещения убытков (изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, их временное занятие, ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель в результате деятельности других лиц), описание их признаков;
• сведения об основаниях для возмещения убытков;
• сведения о государственной регистрации права на земельный участок в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;
• сведения об обременениях прав на земельный участок и самого земельного участка;
• основание возникновения права на земельный участок у их обладателей;
• определение правомочий обладателей прав на земельные участки;
• описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;
• описание улучшений земельного участка;
• фотографии земельного участка;
• характеристику состояния рынка земли и иной недвижимости, прав на земельные участки.

Величина убытков рассчитывается путем сложения:

1. размера реального ущерба;
2. размера упущенной выгоды;

1. В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраченного или поврежденного имущества.

С экономической позиции реальный ущерб характеризуется уменьшением (реальным или неизбежным в будущем) наличного имущества собственника в отличие от упущенной выгоды, когда наличное имущество потерпевшей стороны не увеличивается, хотя и могло бы увеличиться, если бы имущество не было бы изъято.

Таким образом, величина реального ущерба включает:

а) утрату и повреждение имущества;
б) фактически понесенные лицом расходы на момент изъятия или предъявления иска в суд;
в) будущие необходимые расходы, т.е. расходы, которые лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Размер реального ущерба, причиненного собственникам незастроенных земельных участков их изъятием, определяется в размере рыночной стоимости земельного участка, включаемой в состав его выкупной цены.

По соглашению с собственником земельного участка ему может быть предоставлен в собственность бесплатно другой (равноценный) земельный участок. В этом случае его стоимость, также определяемая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, засчитывается в выкупную цену земельного участка.

В случае застроенного земельного участка к рыночной стоимости земельного участка прибавляется рыночная стоимость объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке.

В случае если земельный участок и расположенные в его пределах объекты недвижимости принадлежат на праве собственности разным лицам, стоимость зданий, строений, сооружений компенсируется собственнику последних, а в выкупную цену земельного участка включаются стоимость земельного участка и убытки, причиненные собственнику участка.

Таким образом, изъятие земельных участков у собственников осуществляется путем их выкупа, при этом возмещение соответствующих потерь собственников осуществляется путем выплаты им выкупной цены земельного участка.

В выкупную цену земельного участка включаются:

а) рыночная стоимость земельного участка;
б) рыночная стоимость расположенного на участке и принадлежащего собственнику земельного участка недвижимого имущества — жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений;
в) убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка.

Несмотря на то что выкупная цена может определяться соглашением с собственником земельного участка (ст. 281 ГК РФ), проведение оценки рыночной стоимости имущества, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, является обязательным. Данное правило установлено ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности» и вызвано необходимостью исключить необоснованное расходование бюджетных средств при выкупе земельного участка.

2. Важным видом убытков является упущенная выгода. Под упущенной выгодой обладателей прав на земельные участки понимается неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

В соответствии с судебной практикой удовлетворения исков о взыскании упущенной выгоды истцу необходимо определить достоверность тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота (см., например, постановление Федерального арбитражного суда Северо Кавказского округа от 03.09.2003 по делу № Ф083125/2003; постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.03.2003 по делу № КГ-А40/559-03).

Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) необходимо определять с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено (п. 10—11 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8).

Особую сложность представляет собой доказывание убытков именно в форме упущенной выгоды. Хотя общие принципы для определения таких убытков и установлены в ст. 15 ГК РФ, их явно недостаточно. Поэтому п. 4 ст. 393 ГК РФ специально предусматривает дополнительные условия для подтверждения расходов но возмещению упущенной выгоды: «При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления». Причем наличие таких подтверждений в виде доказательств является обязательным.

Игнорирование или незнание данной нормы права на практике ведет, как правило, к отказу в удовлетворении исковых требований о взыскании упущенной выгоды. Происходит это потому, что кредитор не может обосновать понесенные убытки представлением надлежащих доказательств. Например, при изъятии сельскохозяйственных угодий упущенная выгода выражается в форме стоимости неполученных валовых сборов зерна, других культур на основе официальных данных об урожайности. Также в качестве доказательств объемов и размеров упущенной выгоды могут выступать заключенные договоры с заготовительными и торговыми организациями о реализации готовой продукции, иные обязательства крестьянских хозяйств перед гражданами; планы внутрихозяйственного потребления; фактическое приобретение в необходимом количестве топлива, семян; осуществление необходимых агротехнических работ и др.

Важным доказательством размера убытков является письменно зафиксированный расчет убытков, который наряду с другими документами должен предоставляться в суд согласно ст. 125 АПК РФ. Для расчета и доказывания размера понесенных расходов необходимо использовать данные бухгалтерского баланса, расходные документы по заработной плате, иные документы бухгалтерского учета хозяйственной деятельности. Таким образом, если собственник земельного участка не будет удовлетворен выкупной ценой или размером возмещаемых убытков и обратится в суд, то бремя доказательств величины упущенной выгоды ляжет на независимого оценщика.

Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. Доходом является разница за определенный период между денежными поступлениями и денежными выплатами (денежный поток). Под дисконтированием понимается процесс приведения будущих доходов к дате проведения расчета убытков по соответствующей ставке дисконтирования. При определении ставки дисконтирования следует учитывать:

• бездисковую доходность капитала за конкретный период;
• величину премии за риск, связанный с осуществлением на земельном участке предпринимательской деятельности обладателем права;
• доходность капитала в других отраслях предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков.

В рамках периода восстановления нарушенного производства величина денежного потока, неполученного обладателями прав на земельные участки, определяется как разница между величиной денежного потока за определенный период времени, который получили бы обладатели прав на земельные участки при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены, и наиболее вероятной величиной денежного потока за соответствующий период времени, который могут получить обладатели прав на земельные участки в условиях нарушения их прав. При этом под периодом восстановления нарушенного производства понимается срок, в течение которого обладатели прав на земельные участки смогут достичь таких условий землепользования, которые были бы идентичны условиям землепользования, существовавшим у обладателей прав на земельные участки до нарушения их права. Основными признаками, по которым определяется идентичность условий землепользования, могут быть объем и характер правомочий обладателей прав на земельные участки, формы и размер выгод, размер, риск и время получения денежного потока от использования земельных участков и иные характеристики условий землепользования. Определение периода восстановления нарушенного производства может осуществляться с учетом строительных норм и правил, проектов организации строительства, предусматривающих сроки строительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства, бизнес-планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановления нарушенного производства.

ГК РФ в случае изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд, признает за собственником право на выкупную цену, в которую включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. При этом ГК РФ не указывает, что предоставляемый участок должен быть равноценным. Кроме того, условия выкупа ГК РФ не определяет в качестве предварительных условий, которые должны предшествовать изъятию земельного участка на основании достигнутого соглашения или фактическому принудительному изъятию на основании решения суда.

ЗК РФ, определяя гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для публичных нужд, устанавливает в статьях 55 и 63 несколько иные правила. Кодекс предусматривает предварительное и равноценное возмещение при принудительном отчуждении земельного участка на основании решения суда, используя в статьях 55 и 63 ЗК РФ различные формулировки, по существу противоречивые.

Пункт 1 статьи 63 ЗК РФ, дополняя предыдущие положения, предусматривает, что изъятие, в том числе путем выкупа, осуществляется после:

Предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются земельные участки, равноценных земельных участков;

Возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых участках;

Возмещение в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

По вопросу определения выкупной цены земельного участка при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также прекращения прав владения и пользования на такой участок ст. 55 ЗК РФ отсылает к гражданскому законодательству. Гражданское законодательство регулирует эти вопросы статьями 280 и 281 ГК РФ. Из положений указанных статей следует, что собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если же собственник в этот период продаст земельный участок, этот участок будет выкупаться уже у нового собственника. Землевладельцы и землепользователи не могут распорядиться земельным участком, но они в праве владеть и пользоваться им до того, как им будут возмещены убытки, вызванные изъятием участка.

Возмещение убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (пп. 1 п. 1 ст. 57 ЗК РФ).

Однако следует учитывать, что по смыслу п. 2 указанной статьи действие данного положения распространяется на отношения по возмещению убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд у землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Таким образом, приведенное положение ЗК РФ не касается вопросов расчета убытков собственников при изъятии земельных участков. Убытки собственников включаются в состав выкупной цены, которая рассчитывается в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Тем не менее, ЗК РФ рассматривает возмещение убытков как гарантию прав на землю при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. По смыслу п. 1 ст. 63 ЗК РФ, если лицам, у которых изымаются земельные участки, не предоставлены равноценные участки, то изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

Возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

Возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Кроме того, собственникам земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка.

Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков и иным правообладателям на земельные участки устанавливается подзаконными нормативными актами. В настоящее время таким актом является утверждённые постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 «Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц»1 1) Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц:[ постановление Правительства РФ от 07.05.2003 г. № 262] //Собрание законодательства РФ. 2003. № 19. Ст. 1843.).

В отношении изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд указанные Правила определяют порядок возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков. Основанием для возмещения убытков в данном случае Правила называют акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также решение суда (пп. «а», «д» п. 3 Правил). В отношении собственников земельных участков при их изъятии основанием будет являться только лишь соответствующее решение суда (пп. «г» п. 2 Правил), поскольку абз. 2 п. 1 закрепляет положение, что убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством.

Размер убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд собственникам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Росреестром по согласованию с Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Министерством имущественных отношений Российской Федерации.

В состав убытков, подлежащих возмещению при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, включается: стоимость жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или затрат по их переносу на новое место. В этих случаях оценка производится по сметной стоимости строительства новых зданий, объектов и сооружений, равных имеющимся по полезной площади, вместимости, емкости и уровню механизации (по типовым проектам);

Стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства;

Убытки (затраты), вызываемые возникающими неудобствами землевладения и землепользования, убытки (затраты), необходимые для восстановления ухудшенного качества земель;

Упущенная выгода.

При изъятии земельных участков, в результате которого возникает необходимость в строительстве на новом месте оросительных, осушительных, противоэрозионных и противоселевых объектов и сооружений (систем), убытки определяются исходя из сметной стоимости работ на строительство объектов и сооружений (систем), включая стоимость проектно-изыскательских работ, по нормам, расценкам и ценам, действующим на момент изъятия земель.

Оценка водных источников (колодцев, прудов, скважин и т.п.) производится по сметной стоимости работ на строительство новых водных источников равного дебита и качества воды, включая стоимость проектно-изыскательских работ.

Оценка плодоносящих плодово-ягодных насаждений, а также защитных и других многолетних насаждений производится по стоимости саженцев и затратам на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон (в ценах на момент изъятия земель). В случаях, когда изымаются земли, занятые плодоносящими плодово-ягодными насаждениями, упущенная выгода возмещается за весь срок, включая год изъятия земель и год получения урожая плодово-ягодных насаждений на новых землях, равный достигнутому на изымаемых землях.

С.А. Боголюбов считает, что все остальные объекты, в том числе незавершенное строительство и неплодоносящие плодово-ягодные насаждения, оцениваются по фактически произведенным пользователем земли объемам работ и затратам в ценах на момент изъятия земель1 1) Боголюбов, С.А. Земельное право: учебник / С.А. Боголюбов. М.: Проспект. 2008. С. 268.).

При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

Упущенная выгода является частью убытков пользователей земли, причиненных изъятием земельных участков. Убытки в виде упущенной выгоды вызываются прекращением получения ежегодного дохода пользователями земли с изымаемых земель в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства. Упущенная выгода рассчитывается на весь период времени, необходимый

для восстановления сельскохозяйственного производства. Упущенная выгода собственников изымаемых земельных участков включается в стоимость участка наряду с остальными убытками.

Убытки возмещаются собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам земельных участков. Надо иметь в виду, что в данном случае подразумеваются не все арендаторы земельных участков, а лишь те из них, которые арендуют землю, находящуюся в собственности публично-правового образования. Арендаторам земельных

участков, находящихся в частной собственности, убытки, связанные с досрочным расторжением договора аренды в связи с изъятием участка для государственных или муниципальных нужд, возмещаются собственником такого участка. А такое возмещение учитывается в свою очередь при определении выкупной цены земельного участка.

Понесенные убытки на практике могут быть самыми разнообразными.

При возмещении убытков, причиненных изъятием земельных участков, предоставленных для сельскохозяйственной деятельности, реальный ущерб

определяется исходя из стоимости приобретенных семян, минеральных удобрений, посадочного материала (не использованы, пропущены сроки внесения), материальных затрат по обработке земель в виде расходов на содержание и эксплуатацию оборудования, расходов по заработной плате, амортизационным отчислениям, транспортно-заготовительным расходам, по приобретению и расходованию дизтоплива, смазочных материалов, по оплате арендной платы (при авансовой оплате), расходов по уплате санкций и т.д.

Д.В. Добрачев считает, что в случае, если изымаются земельные участки, предоставленные для строительства, реальный ущерб определяется исходя из стоимости затрат: по проведению проектно-изыскательских и других работ, по отводу земельного участка, изготовлению технического паспорта на проектирование, изготовлению проектно-сметной документации, оплате экспертизы проекта, оплате строительно-монтажных работ, проведенных на изъятом земельном участке, стоимости ограждения, расходам по благоустройству строительной площадки и т.д1 1) Добрачев, Д.В. Некоторые вопросы правового регулирования возмещения убытков в сфере земельных отношений / Д.В. Добрачев // Юрист. 2010. № 2. С. 4.).

В расчет убытков включаются не только фактически понесенные собственником расходы, но также и расходы, которые он может понести в будущем в связи с прекращением права собственности на земельный участок. Особой категорией являются убытки, понесенные в связи с досрочным прекращением обязательств собственника земельного участка перед третьими лицами. С одной стороны, эти убытки могут заключаться в упущенной выгоде (на пример, неполучение арендной платы за земельный участок), с другой стороны - в возмещении третьим лицам убытков собственником участка и выплате штрафных санкций в связи с досрочным

прекращением обязательств.

Руководствуясь требованиями разумности и справедливости, убытки, причиненные третьим лицам в связи с досрочным прекращением обязательств, должны быть возмещены собственником, тем более что он в свою очередь вправе требовать включения названных сумм в состав выкупной цены земельного участка.

Однако собственник участка, не являющийся предпринимателем или коммерческой организацией, несет ответственность перед своими контрагентами по обязательству лишь при наличии вины в неисполнении, ненадлежащем исполнении обязательств. Собственник - индивидуальный предприниматель или коммерческая организация несет ответственность вне зависимости от вины, а от ответственности его освобождают обстоятельства непреодолимой силы - чрезвычайные и непредотвратимые в данных условиях обстоятельства. Принятие государственным органом решения о выкупе как раз и является обстоятельством, непреодолимым для собственника, которое должно освобождать его от ответственности перед своими контрагентами, в том числе от обязанности возместить причиненные им убытки. Исходя из содержания действующего законодательства, если собственник не согласен с изъятием и изъятие происходит в принудительном порядке по решению суда, убытки, причиненные контрагентам собственника земельного участка, останутся непогашенными. В случае заключения соглашения о выкупе, в котором собственник вправе оговорить условия, позволяющие ему погасить убытки своих контрагентов и выплатить им штрафные санкции, ссылка на изъятие земельного участка как на обстоятельство, не зависящее от воли собственника, неправомерна.

Так, В.П. Мозолин говорит, что вместе с тем для устранения юридической неопределенности, в договорах, которые могут быть прекращены в связи с изъятием у собственника земельного участка, целесообразно прямо предусмотреть обязательство собственника возместить его контрагенту убытки, вызванные досрочным прекращением обязательства1 1) Мозолин, В.П. Научно-практический комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / В.П. Мозолин. М.: Норма. 2009. С. 271-272.).

По смыслу п. 4 ст. 57 ЗК РФ при расчетах размеров возмещения убытки определяются с учетом стоимости имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка. Однако такое правило противоречит принципу полного возмещения причиненных убытков, поскольку с момента принятия решения об изъятии земельного участка и до самого выкупа проходит определённое время.

Поэтому расчет убытков и выкупной цены земельного участка должен производиться на момент заключения соглашения о выкупе.

Тем не менее, данная норма является специальной по отношению к п. 3 ст. 393 ГК РФ, определяющего цену, принимаемую во внимание при возмещении убытков. Пункт 4 ст. 57 ЗК РФ направлен на реализацию положения о предварительном возмещении убытков и распространяется на любое имущество, в том числе и на сам земельный участок. Стоимость имущества с учетом положений ст. 281 ГК РФ должна быть рыночной. Статья 3 ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»1 1) Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер.закон:[принят Гос.Думой 29.07.1998 г.: по состоянию на 04.06.2014 г. ] // Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.) определяет, что рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При изъятии земельных участков, в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, возмещение убытков производится из федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации или местного бюджета. Однако в соответствии с п. 3 ст. 57 ЗК РФ государством, субъектом или муниципальным образованием возмещение убытков может быть возложено на лица, в пользу которых производится изъятие земельных участков.

То, что ЗК РФ предусматривает возмещение убытков лицом, в пользу которого отводится земельный участок, ставит вопрос: каковы отношения между собственником, землевладельцем, землепользователем или арендатором и лицом, которому отводится земельный участок?

Из ст. 279 ГК РФ вытекает, что субъектами правоотношения по поводу изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд

являются правообладатель с одной стороны, а с другой стороны федеральные

органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а также органы местного самоуправления. Лицо же, для которого отводится земельный участок, является субъектом совершенно другого правоотношения, правоотношения по поводу отвода земельного участка для строительства или других надобностей и напрямую никак не связан с лицом, у которого изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд.

В итоге, если лицо, которому отводится земельный участок, окажется недобросовестным, то правообладатель земельного участка не может предъявить иск к данному лицу, так как гражданское законодательство устанавливает обязанность по возмещению убытков на бюджеты Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований в зависимость от чьих нужд земельный участок изымается1 1) Жидоморов, В.А. К вопросу о порядке возмещения убытков гражданам и юридическим лицам при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд / В.А. Жидоморов. М.: Статут. 2009. С. 73.).

Для справедливого возмещения убытков необходимо провести оценку земельного участка и недвижимого имущества, подлежащего изъятию в связи с изъятием участка. Оценка земельного участка должна осуществляться в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Статья 8 этого Федерального закона установила: проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

Условия, на которых происходит изъятие (выкуп) земельного участка для государственных (муниципальных) нужд устанавливаются соглашением

сторон. Действующее законодательство не устанавливает формы данного соглашения, а также его другую сторону (помимо собственника участка или иного правообладателя на него), возлагая лишь обязанность на Российскую Федерацию, субъекты РФ или муниципальное образование уплатить выкупную цену. По логике, второй стороной соглашения должен быть орган, осуществляющий от имени Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований право собственности на землю, ибо при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд у их собственников они переходят соответственно в федеральную,региональную либо в муниципальную собственность.

Формой такого соглашения должен быть договор о выкупе земель для государственных или муниципальных нужд, форму которого целесообразно утвердить специальным постановлением Правительства РФ1 1) Абова, Т.Е. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части второй (постатейный) / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт. 2004. С.120.).

Несмотря на то, что выкупное соглашение должно рассматриваться как отдельный вид договора, по своей природе оно больше всего схоже с договором купли-продажи (гл. 30 ГК РФ). Следовательно, на данный момент к нему должны применяться правила о купле-продаже с учетом особенностей, установленных для купли-продажи земельных участков в ст. 37 ЗК РФ, а также в § 7 гл. 30 ГК РФ. К форме договора купли-продажи земельного участка должны применяться требования, предусмотренные в ст. 550 ГК РФ, в соответствии с которой такой договор заключается в простой

письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Обязанность государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка в законе не установлена. Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности на земельный участок. Однако надо иметь в виду, что это не типичный договор купли-продажи, поскольку одну из сторон договора фактически понуждают к его заключению. В связи с этим для договора о выкупе земель для государственных или муниципальных нужд такая регистрация должна быть предусмотрена, поскольку она является дополнительным уровнем проверки законности процедуры изъятия земельных участков, средством обеспечения прав лиц, у которых они изымаются.

Правило о предварительном равноценном возмещении (т.е. оплате выкупной цены участка авансом) в данном случае будет являться правилом диспозитивным, которое может быть изменено соглашением сторон, поскольку обязательное предварительное возмещение производится лишь в случае принудительного изъятия участка по решению суда. Но законодательная тонкость заключается в том, что это правило может быть изменено только по желанию лица, у которого изымается земельный участок. Без согласия такого лица орган власти не может отступить от правила о предварительном равноценном возмещении, поскольку оно является гарантией прав на землю при изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд.

Сложность в применении норм ст. 279 - 282 ГК РФ возникает при определении выкупной цены земельного участка в случае прекращения права пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования. Применение ст. 281 ГК РФ в полном объеме здесь невозможно в силу того, что собственник земельного участка - государство или муниципальное образование - не меняется, поэтому о выкупе участка в прямом смысле слова говорить не приходится. Следовательно, рыночная стоимость земельного участка в выкупную цену входить не может и не должна. Сама выкупная цена определяется исходя из стоимости расположенных на участке объектов недвижимости и убытков, причиненных владельцу его изъятием, включая упущенную выгоду.

Принимая во внимание, что право землевладельца (землепользователя) на земельный участок является правом имущественным и само охватывается категорией «имущество» в соответствии со ст. 128 ГК РФ, на его изъятие распространяются все гарантии, предусмотренные действующим законодательством для случаев, когда владелец лишается своего имущества в принудительном порядке. Поэтому составной частью возмещаемых убытков может являться и стоимость имущественного права землевладельца (землепользователя), если определение такой стоимости возможно исходя из действующих стандартов оценки1 1) «По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской»:[ постановление КС РФ от 13 декабря 2001 г. № 16-П] // Консультант Плюс: справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.).

ЖК РФ по смыслу п. 6 ст. 322 2) Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер.закон:[принят Гос.Думой 29.12.2004 г.: по состоянию на 21.07. 2014 г.]// Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.) предполагает, что соглашением с собственником изымаемого жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных (муниципальных) нужд определяются условия выкупа такого помещения и обязательство органа власти уплатить выкупную цену за него. Размер выкупной цены, так же как и другие условия соглашения, определяется самими сторонами. При этом, как подчеркивается в п. 7 ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена определяется исходя из рыночной, а не инвентаризационной стоимости. При ее определении должны учитываться убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Таким образом, законодатель предлагает реализовать свои права, лицам, у которых изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд не только в виде натурального возмещения - путём предоставления участка (жилого помещения) взамен изымаемого, но и в виде получения денежного возмещения по рыночной стоимости за утраченное имущество, а также понесённые убытки. При этом собственнику (иному правообладателю) гарантируется, что без предварительного и равноценного возмещения всех убытков изъятия земельного участка (и находящейся на нём недвижимости) не последует. Тем не менее, в законодательстве есть ряд пробелов связанных с самим выкупным соглашением: оно не рассматривается как отдельный вид договора купли-продажи, и при этом нет ссылки на применение к нему норм договора купли-продажи земельного участка; не определена его форма. Вероятно, что законодателем упущен из виду важный момент, связанный с компенсацией морального вреда для лица, проживавшего на изымаемом участке в течении долгого времени, поскольку факт такого изъятия (отчуждения помимо его воли) и принудительный переезд на новое место жительства причиняет ему серьёзные душевные, нравственные страдания. Как следствие, в данном случае сумма возмещения должна складываться из рыночной стоимости изымаемого земельного участка, полного возмещения убытков и компенсации морального вреда.