Главная » Финансы » Техническая документация МКД: что в неё входит? Технический паспорт на жилой дом — порядок оформления Где получить техдокументацию на дом минуя ук.

Техническая документация МКД: что в неё входит? Технический паспорт на жилой дом — порядок оформления Где получить техдокументацию на дом минуя ук.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Перечислим их.

Согласно п.

Передача технической документации на многоквартирный дом в правление ТСЖ

24 техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома.

В пункте 26 названы иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом:

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка – 25.01.2006);

Заметим, что Минрегион рекомендовал составлять двусторонний акт состояния общего имущества при передаче многоквартирного дома одной управляющей организацией другой (Письмо от 20.12.2006 № 14315-РМ/07). Представляется целесообразным включать такой акт в состав технической документации и впоследствии передавать следующей управляющей компании.

Одновременно нельзя забывать о том, что по-прежнему действуют Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. В пункте 1.5.1 данного документа дается перечень технической документации долговременного хранения:

план участка в масштабе 1:1000 – 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
акты приемки жилых домов от строительных организаций;
акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
паспорта лифтового хозяйства;
паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
акты технических осмотров;
журналы заявок жителей;
протоколы измерения сопротивления электросетей;
протоколы измерения вентиляции.

В соответствии с п.

Передача технической документации на многоквартирный дом

24, 26 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома,

I. Техническая документация на многоквартирный дом
Технический паспорт на многоквартирный дом с экспликацией и поэтажными планами (выписка из технического паспорта на многоквартирный дом)
Документы (акты) о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме
Документы (акты) о приемке результатов работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме
Акты осмотра, проверки состояния (испытания) на соответствие их эксплуатационных качеств обязательным требованиям безопасности:			4.1. Инженерных коммуникаций
			4.2. Коллективных (общедомовых) приборов учета
			4.3. Общих (квартирных) приборов учета
			4.4. Индивидуальных приборов учета
			4.5. Механического оборудования
			4.6. Электрического оборудования
			4.7. Санитарно-технического оборудования
			4.8. Иного обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме оборудования
			4.9. Отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других элементов общего имущества)
Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти (для домов, вводимых в эксплуатацию с 01.07.2007)
II. Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы
Кадастровая карта (план) земельного участка
Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута). Документы, подтверждающие государственную регистрацию сервитута в ЕГРП6
Проектная документация на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома
Акт приемки в эксплуатацию многоквартирного дома
Акты освидетельствования скрытых работ
Протокол измерения шума и вибрации
Разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации
Акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения с ресурсоснабжающими организациями
Акты установки и приемки в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета
Паспорта на приборы учета, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование
Акты передачи управляющей организации комплектов проектной документации и исполнительной документации после приемки многоквартирного дома в эксплуатацию
Письменные заявления, жалобы и предложения по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг
Журналы (книги) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг
Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы:

6 Включается в состав общего имущества после передачи земельного участка в общедолевую собственность в соответствии с действующим законодательством.Рейтинг: 0Голосов: 07378 просмотров

V. Порядок передачи технической документации

на многоквартирный дом и иных документов, связанных

с управлением этим домом

18. В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее — орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля)), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом. Такое уведомление может быть направлено с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства.

(в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331)

(см. текст в предыдущей)

Что входит в техническую документацию на многоквартирный дом?

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 настоящих Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а также сведения, указанные в подпункте "б" пункта 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

20. Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.

Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

21. В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

22. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.

23. Имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, подлежащих передаче, отражаются в акте приема-передачи. Копия акта подлежит направлению в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами.

Передача и прием технической документации на дом и ключей от запорных устройств

Наши статьи

Как организовать получение документов на МКД 17.06.2014 21:13

Союзная организация (Гражданское Коммунальное Взаимодействие https://vk.com/gkvspb) публикует свою разработку.
Управление любым многоквартирным домом должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством РФ и на основании возмездного Договора между управляющей организацией и собственником жилого и (или) нежилого помещения в этом доме.

СОСТАВ ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ

Как правило, при заключении договоров собственник машинально подписывает предложенный ему управляющей организацией Договор, не вникая в его содержание и, тем более, в приложения к такому Договору…

Ниже каждый шаг алгоритма подробно описан (раскрывайте вкладки с названием шага):

Шаг 1. Определение перечня необходимых документов для запроса
Первоочередные документы
Первое, что собственникам необходимо выяснить, - в отношении какого имущества осуществляется управление многоквартирным домом.
1. Протокол общего собрания собственников о выборе способа управления многоквартирным домом;
2. Акт приема-передачи здания (сооружения) - форма ОС1;
3. Акт технического состояния жилого многоквартирного дома (в документе содержатся, в том числе, сведения о передаче технического паспорта на жилой дом);
4. Технический паспорт многоквартирного жилого дома (основной документ, в котором указаны: владелец здания, дата постройки дома, общая полезная площадь, объем здания, количество и площадь жилых и нежилых помещений дома, площадь земельного участка, уборочная площадь, общая стоимость здания, описание конструктивных элементов здания, определение степени износа и другие параметры).
Перечисленные документы можно запрашивать как в управляющей организации, так и в Администрации района. Эти документы являются обязательными при передаче дома с баланса ГУЖА в управление управляющей организации. Они дают первое представление о жилом доме, о наличии в собственности нежилых помещений, техническом состоянии дома, площади передаваемого имущества, как жилой, так и нежилой.
Перечень документов, регламентированный Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006
п.24
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (в первую очередь технический паспорт здания);
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкция по эксплуатации многоквартирного дома. (Действие подпункта "г" пункта 24 распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года)
п.26
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка - 25.01.2006);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Перечень документов, регламентированный Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003
п.1.5.1
- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- акты приемки жилых домов от строительных организаций;
- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
- паспорта лифтового хозяйства;
- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
Также выделяется техническая документация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия (п. 1.5.3):
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- акты технических осмотров;
- журналы заявок жителей;
- протоколы измерения сопротивления электросетей;
- протоколы измерения вентиляции.
Финансовая документация
Ведомости начислений по домам с разбивкой по услугам (за интересующий период).

Шаг 2. Составление запроса
Пишете запрос на имя руководителя управляющей организации или любой другой орган, в котором Вы можете получить интересующие нас документы. Письмо может быть направлено как от председателя Совета дома, так и от Совета дома в целом или любого заинтересованного собственника. Ряд документов можно запрашивать также в следующих организациях:
— Комитете по энергетике и инженерному обеспечению;
— Комитете по строительству;
— КУГИ;
— ГУП «Водоканал СПБ»;
— Управлении Росреестра и других организациях.
Бланк и образец заполнения запроса документов (Д 01) представлены в конце статьи в формате doc.

Шаг 3. Основные правила оформления и передачи заявления для каждого адресата
Заявление для каждого адресата следует составить в двух экземплярах и передать в канцелярию или в отдел по работе с обращениями граждан. На каждом экземпляре проставляется штамп с указанием даты приема заявления, присвоения входящего номера и подписью лица, принявшего заявление. Первый экземпляр остается у адресата, второй остается у Вас. Заявление можно также направить почтой заказным письмом с уведомлением о вручении. После получения уведомления необходимо позвонить в организацию и узнать присвоенный Вашему письму входящий номер.
Не позднее чем через 30 дней ответ на Ваше обращение должен быть направлен организацией в Ваш адрес. Если по истечении 30 дней ответ не получен, можно позвонить в организацию и выяснить, рассматривалось ли заявление и когда Вы можете получить на него ответ.

Возможные варианты ответа на запрос необходимых документов и Ваши дальнейшие действия

Шаг 4. Ответ не получен
Если ответ не получен, пишете заявление в прокуратуру о ненадлежащем рассмотрении обращений граждан.
Бланки и образцы заявлений в прокуратуру (Д 021 и Д 022) представлены в конце статьи в формате doc.

Шаг 5. Ответ получен и все документы предоставлены
Если ответ получен и в нем присутствуют все документы, их можно использовать для анализа и осуществления поставленных задач.

Шаг 6. Ответ получен, но не все документы предоставлены
Если предоставлены не все запрашиваемые документы, действуем по данному алгоритму сначала либо обращаемся в ГЖИ и (или) прокуратуру о не предоставлении документов, непосредственно касающихся ваших прав и обязанностей.
Бланк и образец заявления в ГЖИ (Д 03) представлены в конце статьи в формате doc.

Д021 Заявление по документам в Прокуратуру (бла..

Д02а Заявление по документам в Прокуратуру (обр..

Д022 Заявление по документам в Прокуратуру (бла..

Д02б Заявление по документам в Прокуратуру (обр..

Д03 Заявление по документам в ГЖИ (бланк).doc

Д03 Заявление по документам в ГЖИ (образец).doc

Техническая документация на многоквартирный дом: состав, хранение и порядок передачи

Еще статьи по теме

Техническая документация на дом

Техническая документация на многоквартирный дом – это целый комплекс юридически значимых бумаг, которые содержат важные данные о его состоянии и характеристиках. К числу подобных документов относят кадастровые планы, паспорта, инструкции разного рода, выписки из государственных реестров и так далее.

Все технические бумаги важны для жителей многоквартирного дома при реализации их прав в плане общего владения собственностью. Учитывая всю важность данной документации, ее хранение, проверку и передачу доверяют управляющим организациям или советам жильцов. Подробней о том, в каких целях, кем и в каком порядке могут использоваться технические документы на многоквартирный дом, пойдет речь сегодня.

Сфера документации МКД регулируется постановлением Правительства РФ №491 и постановлением Госстроя РФ №170

Вопросы, связанные с техническими документами на многоквартирный дом (МКД), чаще всего возникают в среде организаций, которые следят за их содержанием. Многие представители данных компаний ссылаются или по-настоящему жалуются на законодательство РФ, которое крайне слабо и скудно регламентирует процесс хранения, пользования и передачи техдокументов.

На практике подобные обвинения отчасти верны, но в большинстве своем необоснованны. Если углубиться в изучении соответствующих законов нашей страны, то разобраться со всеми вопросами относительно технических бумаг на МКД можно без особых сложностей.

Правовая база рассматриваемой сегодня темы детально изложена в ряде законодательных актов РФ, регулирующих аспекты содержания и введения в эксплуатацию жилищных объектов. Основным регулятором вопроса считается постановление Правительства РФ под номером 491 от 13 августа 2006 года. Особое внимание следует обратить на 24 и 26 пункты акта, в которых отражен базовый перечень технических документов на МКД. Как показывает практика, отраженные в постановлении бумаги используются большинством управляющих организаций при слежении за многоквартирными жилищными объектами.

Вторым по значимости документом, регулирующим вопросы относительно содержания, хранения и передачи техдокументов на МКД, является Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года под номером 170. В ряде пунктов данного акта перечисляется, так называемая, техническая документация длительного хранения. Если постановление 491 Правительства РФ определяет общий перечень необходимых бумаг, то в 170-ом акте указан более широкий список технических документов. В нем выделяют и технические, и бухгалтерские, и иные виды документации.

Согласно градостроительным и жилищным законодательным актам РФ, документация на МКД включает в себя не только технические бумаги, но и инструкции по эксплуатации таковых.

На данный момент практически все многоквартирные дома в России имеют в своем распоряжении данные документы. Отсутствуют они лишь у довольно-таки старых объектов строительства. Хранением, использованием и передачей технических бумаг на МКД занимаются квартиры в таковом или же их представители в лице управляющих компаний или объединений, товариществ жильцов.

Органы или конкретные лица, ответственные за сохранность техдокументов, должны работать с ними согласно общепринятыми стандартам управления МКД. Детально и в полном объеме они отражены в постановлении Правительства РФ под номером 416. В принципе, на отмеченных актах рассмотрение законодательной базы темы настоящей статьи можно закончить. Для того, чтобы понять ее основные положения, ознакомления с рассмотренными нормативно-правовыми документами хватить вполне.

Сущность технической документации на МКД и ее перечень

Техническая документация МКД – это перечень техдокументов, бухгалтерских и других бумаг, которые в той или иной степени касаются данного объекта недвижимости.

Техническая документация на МКД – это целый перечень бумаг, что уже было отмечено ранее. Если предельно обобщить данное определение, то следует выделить следующие функции техдокументов:

Описание материальных (технических) сведений о конкретном жилищном объекте.
Отражение важных аспектов его содержания и использования (инвентаризация, проведенные ремонты и т.п.).
Определение возможности проведения каких-либо юридически значимых действий над МКД.

Как было отмечено выше, перечень технической документации отражен в двух актах:

491-ое постановление Правительства РФ.
170-ое Постановление Госстроя.

Список отраженных в них бумаг слегка различен, поэтому зачастую их объединяют в единое, нераздельное целое. В принципе, подобный подход к определению перечня бумаг технического характера обоснован и имеет место в юриспруденции РФ. Более того, из-за некоторой запутанности законов именно он позволяет избежать ненужных проволочек тем же управляющим компаниям при содержании МКД. Учитывая подобное положение дел, обратим внимания на перечни технической документации из обоих законодательных актов.

В 491-ом постановлении Правительства РФ не обошлось без:

технического паспорта МКД;
документации приборов учета объекта;
актов «приемки» и приложений к ним;
актов периодических осмотров и проверок жилищного объекта;
инструкции по эксплуатации МКД;
выписки из ЕГРП на дом как об объекте недвижимости;
проектные бумаги (их заверенные копии);
кадастровая и градостроительная документация как на сам МКД, так и на землю под ним;
все бумаги, изданные на общем собрании жильцов МКД;
документация иной формы, схожая по назначению с отмеченной выше (например: заключение о непригодности МКД для проживания или необходимости срочного ремонта его отдельных составляющих).

Что касается Постановления Госстроя под номером 170, то в нем содержится следующий перечень:

все технические планы МКД и его земельного участка;
проектно-сметные бумаги;
чертежи исполнительного назначения;
акты «приемки», проверки, осмотров и подобных действий над домом;
документы со сведениями обо всех постоянных и временных собственниках дома;
схемы и паспорта всех коммуникационных и иных систем МКД;
техническая документация объекта любой формы;
все бумаги, изданные на общем собрании жильцов;
протоколы изменения материальной части объекта (смены электросетей, вентиляции и т.п.).

То есть, техническая документация МКД – это перечень техдокументов, бухгалтерских и других бумаг, которые в той или иной степени касаются данного объекта . К регламентации перечня подобных документов законодательство РФ подошло в высшей степени грамотно. С одной стороны список документации есть и отражен в нескольких актах, с другой – он не является окончательным и по усмотрению лиц, ответственных за ведение технических бумаг, может быть дополнен.

Все документы, входящие в рассмотренные выше перечни, являются важными для МКД с точки зрения юридически значимых процедур над ним. Так, без техдокументов просто не удастся зарегистрировать перепланировки в объекте недвижимости или в официальном режиме сменить планы коммуникаций. Основой в технической документации считается техпаспорт МКД. Именно этот документ содержит базовые сведения:

о материальных характеристиках и свойствах объекта;
о его разнотипных планировках;
о другой важной информации о доме (его ЛС, расчет эффективности систем и т.п.).

По сути, технический паспорт МКД содержит базис данных о нем, который подробней отражен в других техдокументах. Учитывая это, к оформлению дома важно подходит крайне ответственно. Как минимум, полномочным в этом лицам нужно следить за соблюдением базовых законодательных норм. Порядок оформления, внешний вид и профильные особенности паспорта отражены в Федеральном законе под номером 261, том же постановлении Правительства РФ под номером 491, 170-ом Постановлении Госстроя и ряде других актов.

правила Хранения и использования

Работа с документацией МКД должна соответствовать законным требованиям о хранении и использовании.

Порядок использования и хранения технической документации на МКД определен рядом законодательных актов РФ. Основным регулятором этого вопроса является постановление Правительства с 491-ым номером. Согласно его положениям:

Техдокументы на многоквартирный дом не имеют срока действия, вследствие чего могут храниться неограниченное количество времени. Исключением являются те документы, которые требуют периодического обновления согласно законам. Так, техпаспорт МКД требует обновления каждые 5 лет с проведением инвентаризации объекта. Или разнотипные заявления, справочные бумаги, журналы и протоколы собраний жильцов также действительны и требуют хранения в течение 5 лет после издания.
За получение, хранение, передачу и другие действия над документацией несут ответственность назначенные лица. Как правило, ими являются представители товарищества жильцов или выбранная таковыми управляющая компания.
В процессе использования техдокументов ответственные лица должны соблюдать не только правила из уже рассмотренных актов, но и ФЗ под номером 125 от 22 апреля 2004 года «Об архивном деле в РФ», а также смежных для него нормативно-правовых документов.

В принципе, сложностей в хранении и использовании технических документов нет. Чтобы осуществить эти процедуры правильно с точки зрения закона, достаточно изучить пару законодательных актов и полностью соблюдать их положения.

Передача

Передача технической документации осуществляется за 5 шагов.

Как показывает практика, наибольшие сложности у граждан РФ вызывает процедура по передаче технической документации на МКД. На самом деле ничего сложного в ней нет. Порядок передачи техдокументов на объект примитивен и состоит из 5 этапов:

Определяется необходимость передачи бумаг от одних лиц другим, например – от ТСЖ управляющей организации или от одного ТСЖ другому. Подробней о том, когда требуется передача техдокументов пойдет речь далее.
Проверяется актуальность имеющихся документов и полноценность имеющегося перечня. За это ответственны новые ТСЖ или управляющие организации, а не те, что передают им документацию. К слову, старые владельцы должны передать все бумаги в течение 30 дней.
Затем принявшая техническую документацию организация или товарищество при наличии соответствующей необходимости запрашивает отсутствующие бумаги у старых владельцев (при отсутствии таковой – восстанавливает).
Далее формируется перечень техдокументов и решаются любые спорные вопросы по передаче бумаг.
На заключительном этапе остается официально оформить передачу посредством заключения акта приема-передачи. Естественно, этот документ заключается между старой управляющей организацией или ТСЖ и новыми владельцами технических бумаг.

Сроки передачи ограничены законом. Согласно ряду актов:

в течение 30 дней старые ответственные за техдокументы лица должны передать их на проверку принимающим;
в течение 3 месяцев со дня приема бумаг на проверку со стороны новых владельцев технической документации должны быть решены все вопросы относительно их передачи и заключен соответствующий акт.

Любые спорные ситуации решаются либо через , либо через специальные градостроительные комиссии, либо через судебные инстанции.

Причины передачи документов и оформление акта

Акт передачи подписывается ответственными лицами и начинает действовать непосредственно в момент подписания.

Основная причина передачи технической документации на многоквартирный дом – смена ответственных за них лиц. Она может случиться по абсолютно любым причинам, но в любом случае определяет то, что настоящие ТСЖ или управляющие организации меняются на новые.

Именно от старых владельцев бумаг они передаются новым ответственным за хранение таковых лицам. Также передача техдокументов может потребоваться при введении МКД в эксплуатацию. В этом случае бумаги передаются застройщиком либо жильцам, либо выбранным ими управленцам.

Особых сложностей в передаче технических документов не имеется. Главное – проводить процедуру в описанном ранее порядке. Довольно-таки важным этапом в ее реализации является оформление акта приема-передачи. Как правило, он не оформляется в отдельном документе, а отражается пунктом общего акта «приемки», который заключается между старыми ТСЖ или управляющими организациями и новыми. Общий порядок оформления документа таков:

Передающие друг другу полномочия лица или организации проверяют текущее состояние МКД и документацию на него.
При наличии проблем решают их либо миром, либо в судебном порядке.
После этого заключают соответствующий акт приема-передачи стандартного вида.

В данном документе обязательно должны быть отражены:

Результаты работы приемочной комиссии.
Факт передачи и перечень всей передаваемой технической документации на МКД.
Основные сведения об объекте (планы, санитарные паспорта и т.п.).

Подписывается акт ответственными лицами и начинает действовать непосредственно в момент подписания. С этого времени принимающие МКД и его техдокументы лица должны начать в полной исполнять свои обязанности.

Примеры по спорным вопросам

Сложные спорные ситуации заканчиваются судебным разбирательством.

Спорные ситуации относительно документации на МКД возникают во многих случаях, когда реализуется смена ТСЖ или управляющей организации. В большинстве своем их характер касается двух аспектов:

1-ая ситуация – старые управленцы не выполнили свои обязанности в полной мере и не хотят их исполнять при передаче МКД, документации на объект.
2-ая ситуация – старые управленцы не предоставили полный перечень технических документов новым.

Конечно, решать подобные вопросы намного проще и быстрей в мирном порядке. Однако далеко не всегда это возможно в силу недобросовестности действий ответственных лиц. В таких ситуациях остается одно решение – судебные тяжбы.

Судебные прения относительно передачи документов на МКД и самого объекта – одни из самых сложных в юриспруденции РФ. Связано это с тем, что отношения в данной сфере регулируются многими законодательными актами, из-за чего каждая сторона спора может трактовать закон в своих целях. Учитывая это, при желании выиграть прения подобного вида важно заручиться помощью профессионального и профилирующего юриста.

Типовыми итогами судебных споров по МКД считаются:

отказ истцам в их требованиях;
наложение на ответчиков;
принуждение последних к исполнению определенных действий (например, изъятие у старой управляющей компании техдокументов).

В принципе, на этом наиболее важные положения по теме сегодняшней статьи подошли к концу. Как видите, явление технической документации на МКД четко регламентировано законом и предельно просто к пониманию. Надеемся, представленный материал был для вас полезен и дал ответы на интересующие вопросы.

Смотрите видео о документации, необходимой для управления МКД:

Среди управляющих организаций нередко возникают разногласия из-за незнания правильного списка технической документации. Многие считают, что законодательство не может четко установить, что требуется от управленцев.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Однако, если изучить данный вопрос немного глубже, то можно заметить, что законодательные акты предусматривают не только состав данного перечня. Помимо этого, государство установило сроки хранения и обновления некоторых документов, а также правила их заполнения.

Общие сведения

Техническая документация необходима для осуществления . В ней содержится перечень документов, связанных с аспектами использования или обслуживания общедомового имущества.

Технической документацией должны владеть собственники помещений. Их они могут получить от разных организаций:

застройщика;
управляющей организации;
предыдущих владельцев.

Также документация может быть и у управляющей организации.

Правовые нормы

Устанавливает основные правила пользования . В том числе, в 24 пункте данного акта содержится информация о том, что сведения о состоянии общего имущества и его составе необходимо вносить в техническую документацию. Там же изложен и список бумаг, входящих в данный пакет.

Условия хранения, передачи и заполнения регулируются и другими законодательными актами. В их число входят постановления различных инстанций, Жилищный кодекс и Федеральное законодательство.

Техническая документация на многоквартирный дом

Техническая документация необходима для каждого многоквартирного дома или МКД. При ее отсутствии управляющей организации будет сложно в полной мере выполнять свои обязанности.

Любой управленец обязан знать о том, что входит в перечень технических документов, и какие из них имеют наиболее важное значение.

Состав

Состав технической документации установлен Постановлением Правительства № 491. В данный перечень включены следующие бумаги:

Технический паспорт здания.
Инструкция по эксплуатации МКД. В случае, если дом был введен в эксплуатацию позднее 1 июля 2007 года, документ должен соответствовать стандартам, установленным Приказом Министерства регионального развития.
Документы на все приборы учета, установленные в доме.
Акты приемки работ, описи работ и сметы.
Паспорт и акты проверок, подтверждающие возможность подключения отопления или его отсутствие.
Акты проведенных проверок состояния конструкции, оборудования и других элементов здания на соответствие установленным стандартам.
Документы, подтверждающие наличие зарегистрированных прав на общедомовое имущество.
Бумаги, содержащие информацию о различных обременениях, таких как действия сервитута. К ним прикладываются заверенные платы здания, указывающие границы и сферы действия тех или иных обременений.
Копии проектной документации дома, на основании которых велись строительство или реконструкция здания.
Градостроительный план участка.
, являющихся собственниками помещений в доме или нанимателями.
Договоры, на основании которых ведется использование общедомового имущества.
и решения, принятые во время проведения .

Также в перечень технической документации на многоквартирный дом могут быть включены и другие бумаги. Так, пакет дополняется Постановлением Госстроя Российской Федерации № 170. В данном своде правил прописана техническая документация, предназначенная для длительного хранения.

Техпаспорт

МКД является наиболее важным документом.

Он необходим для того, чтобы граждане, государственные организации и компании могли знать наиболее актуальную информацию о:

технических характеристиках здания;
экономических характеристиках дома;
потребительских свойствах строения.

В технический паспорт должны вноситься сведения, связанные с площадью и состоянием инженерных систем и конструктивных элементов дома. Данная информация получается в ходе тщательного визуального осмотра и других проверок.

Техпаспорт дома может понадобиться в нескольких случаях:

во время планирования ремонтных работ;
при планировании расходов, направленных на ремонт и , в том числе, и при расчете заработной платы работников;
для ведения расчетов энергетической эффективности;
для расчета точного потребления ресурсов;
при ведении лицевого счета дома;
во время расчета потенциала энергосбережения.

Прием и передача

Во время передачи обязательно следует следить за тем, чтобы техническая документация на многоквартирный дом содержала в себе полный перечень бумаг. В случае, если управление зданием переходит в компетенцию другой организации, то вместе с правами, необходимо передать и все бумаги. На данный процесс отведено не более 30 рабочих дней. В случае отсутствия тех или иных актов, их необходимо восстановить.

В 2019 году ответственность за проверку документов на наличие всех бумаг и их актуальность возлагается на получающую управляющую организацию.

В случае, если при передаче возникают какие-либо проблемы, действие производится по стандартной схеме:

Новая компания должна оставить соответствующую отметку в акте приема-передачи.
Старая организация, в течение 3 месяцев должна внести необходимые изменения.
Операция начинается сначала, но уже с новым актом приема-передачи.

Причинами для отсутствия документов могут являться абсолютно любые факторы. Но независимо от этого, во время передачи старая управляющая организация обязана провести восстановление бумаг.

В случае, если трехмесячный срок, отведенный на восстановление, истек, новая управляющая организация имеет право на обращение в ГЖИ, суд и прокуратуру. Данная мера является обязательной, поскольку при отсутствии любой технической документации компания не может в полной мере осуществлять управление домом.

Где хранится?

Из правил, установленных Постановлением Правительства РФ № 491, хранение технической документации осуществляют специально выбранные ответственные лица. Также правила хранения документации прописаны в ФЗ № 125. При этом, точных сроков хранения документов в данных актах не указано.

Однако узнать сроки можно исходя из приказа Министерства культуры № 558. В нем установлен перечень управленческих архивных документов с установленными периодами хранения. В данный список входит и техническая документация.

На данный день известно, что:

управляющая организация может самостоятельно выбирать документы, хранение которых может осуществляться в течение 5 лет;
некоторые виды бумаг следует хранить на постоянной основе;
различные протоколы, в случае управления при помощи ТСЖ, необходимо хранить на постоянной основе.

, управление многоквартирным домом управляющей организацией , формы управления многоквартирным домом

289 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (3 )

Добрый день, изначально документация должна быть у Застройщика, далее он передает ее выбранному старшему по дому в соответствии с выбранной Вами формой управления домой.

Сделайте письменный запрос Застройщику.

Общаться в чате

юрист, г. Ижевск

Общаться в чате

0 0

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

юрист, г. Ижевск

Общаться в чате

0 0

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

юрист, г. Ижевск

Общаться в чате

0 0

получен
гонорар 50%

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Наумова Анастасия

Юрист, г. Томск

Бесплатная оценка вашей ситуации

4022 ответа

4072 отзыва

Здравствуйте.

Документация храниться в месте, определенном решением общего собрания, лицом, ответственным за такое хранение - оно также определяется на собрании. Как правило, ее хранит ваш «старший по дому».

В части перечня документации - он установлен следующим нормативным актом:

24. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

Инструкцию передает застройщик:

25. Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):
первый экземпляр - товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;
второй экземпляр - по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано);
третий экземпляр - в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.

Также хранятся следующие документы:

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленнойформе (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

27. Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

получен
гонорар 50%

1) у кого должна быть техническая документация по дому
Дмитрий

Здравствуйте, документация должна храниться у любого из собственников, ФИО которого укаазны в протоколе общего собрания (в вашем случае это будет скорее всего старший по дому)

ЖК РФ, Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

2) какой перечень документов в нее входит
Дмитрий

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 30.05.2016) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
24. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
а(1)) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;
б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
в(1)) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
26. В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
д(1)) списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;
д(2)) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
д(3)) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

3) можно ли запросить копии этих документов старшему по дому
Дмитрий

Обязаны передать Вам, запрашивать обязательно нужно и застройщик обязан документацию передать

В некоторых случаях управляющим организациям непонятно, что входит в техническую документацию на многоквартирный дом, подлежащую хранению. УО даже пишут жалобы на отсутствие конкретного перечня таковой в законодательстве. На самом деле это преувеличено, так как в законе достаточно понятно написано о составе, порядке хранения и обновлении документации.

Перечень технической документации на многоквартирный дом согласно нормативным актам

Все элементы технической документации на многоквартирный дом перечислены в постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26). В них говорится о составе и состоянии общего имущества:

документы на приборы учета многоквартирного дома;
документы о приемке результатов работ, сметы, описи работ;
акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и прочего оборудования, обслуживающего помещения многоквартирного дома, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, объекты, расположенные на земельном участке, и прочие составные общего имущества) на соответствие их предъявляемым требованиям;
акты проверок и паспорта, содержащие информацию о возможности подключения отопления в многоквартирном доме;
инструкция по эксплуатации многоквартирного дома , соответствующая форме, принятой федеральным органом исполнительной власти, деятельность которого связана с разработкой государственной политики и нормативным правовым регулированием в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для многоквартирных домов, начало эксплуатации которых начинает отсчет с 1 июля 2007 года);
выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость и о совершенных сделках с многоквартирным домом. В этой документации содержится информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
документация, содержащая сведения о или прочих обременениях. К ним нужно прикладывать заверенный план многоквартирного дома, в котором указывается сфера действия и граница сервитута или иных обременений, находящихся на участке земли ();
проектная техническая документация (копия) на многоквартирный дом, на основании которой шло строительство или реконструкция здания;
кадастровый план земельного участка;
градостроительный план земельного участка;
списки собственников, нанимателей и арендаторов многоквартирного дома;
договоры об использовании общего имущества многоквартирного дома;
решения и протоколы общих собраний собственников жилья многоквартирного дома;
прочая документация.

Необходимая для многоквартирного дома техническая документация также прописана в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170. В п. 1.5 Правил перечислена следующая техническая документация многоквартирного дома длительного хранения:

план участка с возведенными на нем жилыми зданиями и сооружениями (масштаб 1:1000 - 1:2000);
проектно-сметная документация и исполнительные чертежи многоквартирных домов;
акты приемки многоквартирных жилых домов от строительных организаций;
акты технического состояния многоквартирного жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
паспорта лифтового хозяйства многоквартирного дома;
паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
исполнительные чертежи контуров заземления (при его наличии);
сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
акты технических осмотров;
журналы заявок жителей;
протоколы измерения сопротивления электросетей;
протоколы измерения вентиляции.

Выделяют техническую, бухгалтерскую и иную документацию. К бухгалтерской документации относятся копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов, акты на остаточную стоимость строения, гарантийные письма и обязательства, выписки из домовой книги .

Технической документацией владеют собственники помещений многоквартирного дома. Они получают документы, названия которых были перечислены выше, от застройщика, предыдущей УО или владельцев (если дом находился в непосредственном управлении). Инструкции по эксплуатации МКД и технической документации может не быть у УО только в случае их утери. Обычно такое случается со старыми домами, введенными в эксплуатацию в 20 веке и даже раньше.

Также могут возникнуть трудности при поиске следующих составляющих технической документации: договора об использовании общего имущества многоквартирного дома и документации, связанной с действием сервитута или прочего обременения. Они могут быть только у таких многоквартирных домов, в которых собственники сдают в аренду ОИ или дали свое согласие на установление сервитута.

Чужим домом. Необходимость в нем появляется в случае прокладки коммуникаций или каких-либо инженерных сетей, дорог, проходящих через собственный участок, которыми будут пользоваться другие собственники.

Градостроительный план земельного участка необходим для новых домов. Как только в конкретном городе приняли градостроительный план, он обязательно должен быть включен в техдокументацию для многоквартирных домов , построенных после данного события.

Некоторые составляющие документации не требуют внесения каких-либо изменений, но есть и такие, в которых периодически обновляется информация о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, о лицах, пользующихся общим имуществом на основании договоров, ведение списков в том числе. Все это должно осуществляться в соответствии со Стандартами управления многоквартирным домом, введенными постановлением Правительства РФ № 416. Таким образом, необходимо своевременно обновлять списки собственников, нанимателей и арендаторов в связи с изменениями в их составе.

Важно!

Актуализировать необходимо технический паспорт многоквартирного дома (один раз в 5 лет после инвентаризации). В случае изменения площади квартиры после перепланировки, сначала нужно внести корректировки в технический паспорт квартиры и только потом – в технический паспорт многоквартирного дома.

Вносятся изменения в выписку из Росреестра, содержащую информацию о собственниках жилых и нежилых помещений.

Технический паспорт как основной документ на МКД

Технический паспорт многоквартирного дома необходим для того, чтобы для собственников жилых и нежилых помещений, лиц, снимающих жилые помещения, управляющих и обслуживающих организаций, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления была доступна актуальная информация о потребительских свойствах, технических и экономических характеристиках здания.
В технический паспорт многоквартирного дома вносятся сведения о составе и площади конструктивных элементов и инженерных систем здания, оценка их технического состояния. Эту информацию получают, в том числе, по итогу тщательного визуального осмотра домов.
Технический паспорт многоквартирного дома требуется в следующих случаях:

для создания нужной степени технической эксплуатации жилых зданий;
планирования ремонтных работ для каждого многоквартирного дома;
планирования расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, включая расчет численности и фонда заработной платы работников управляющих и обслуживающих жилищных организаций по каждому зданию;
получения точной информации о количестве потребляемых энергетических ресурсов;
расчета показателей энергетической эффективности;
расчета потенциала энергосбережения и увеличения энергоэффективности;
ведения лицевого счета многоквартирного дома.

Все данные вносятся в технический паспорт многоквартирного дома на основании различных источников, включая следующую документацию:

Федеральный закон от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность";
Правила оценки физического износа (ВСН 53-86(р));
Положение по техническому обследованию жилых зданий (ВСН 57-88(р));
Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий и объектов коммунального и социально-культурного назначения (ВСН 58-88(р));
Постановление Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г. - Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда;
Строительные нормы и правила 23-02-2003 "Тепловая защита зданий", принятые постановлением Госстроя России от 26 июня 2003 года № 113.

«Иные документы», входящие в состав технической документации на многоквартирный дом

Наиболее непонятным в перечне технической документации на многоквартирный дом является пункт «иные документы», который «открывает» список. Эта строка может подразумевать какие угодно документы, имеющие даже минимальное отношение к управлению многоквартирным домом. Достаточно, чтобы решение о вхождении одного из документов в состав технической документации приняли на общем собрании собственников простым большинством голосов.

Этим документом может быть как договор с подрядчиком, так и внутренний документ УО (табель зарплат или штатное расписание, например). В случае принятия такого решения собственниками на общем собрании и дальнейшего согласования с УО, документ станет одним из элементов технической документации. Следовательно, собственники получат право на ознакомление с ним.

Управляющая организация может сделать одно действие, которое не даст возможности развиваться событиям подобным образом: нужно внести в него закрытый перечень технической документации, получив на это согласие от собственников. Как следствие, они не смогут расширить список.

Иная документация может включать в себя:

копии письменных заявлений, жалоб и предложений, связанных с вопросами качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, актуальные на дату передачи;
выписки из журналов (книг) учета заявлений, жалоб и предложений по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг, актуальные на дату передачи;
копии договоров с ресурсоснабжающими и прочими подрядными организациями;
копии договоров на аренду или на иное право на нежилое помещение в многоквартирном доме, кроме собственности;
копии договоров социального найма;
акты подготовки дома к сезонной эксплуатации, паспорта;
акты устранения замечаний и нарушений от Государственной жилищной инспекции;
акты на материальные ценности, относящиеся к общему имуществу: пожарные шланги, светильники, кожухи, аншлаги, номерные знаки, почтовые ящики и пр.

Хранение технической документации на многоквартирный дом

Из п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491: получать, хранить и передавать техническую и прочую документацию на здание, вносить какие-либо поправки, имеющие отношение к управлению общей собственностью МКД, должны ответственные лица. Сколько времени хранится техническая документация на многоквартирный дом, в законодательстве не указано.

Где хранится техническая документация на многоквартирный дом, каким образом комплектуется, учитывается и используется, а также документы Архивного фонда Российской Федерации (и прочие) - все это регулируется Федеральным законом от 22.10.2004 № 125-ФЗ "Об архивном деле в Российской Федерации". Архивное дело в РФ управляется Законом, иными ФЗ и принимаемыми в соответствии с ними прочими нормативно-правовыми актами РФ, законами и другими нормативно-правовыми актами субъектов.

На основании приказа Министерства культуры Российской Федерации от 25.08.2010 № 558 утвержден Перечень типовых управленческих архивных документов, которые появляются в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков хранения. В данный перечень входит типовая управленческая архивная документация, образующаяся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления, организаций при осуществлении однотипных управленческих функций, форма собственности при этом значения не имеет.

На данный момент в Перечне прописаны сроки хранения технической и прочей документации, имеющей отношение к управлению многоквартирным домом:

документы (заявления, протоколы собраний, справки, журналы регистрации заявлений), которые выбирают сами УК – в течение пяти лет, следующих за перевыбором УК (может быть такое, что некоторые документы потребуется хранить постоянно);
протоколы правления товариществ собственников жилья – постоянно (в случае ликвидации организации документацию передают на постоянное хранение по принципу выборки организаций и документов).

Важно!

В п. 4 ст. 46 ЖК РФ прописано, что такая документация, как протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и принятые путем голосования решения, подлежат хранению в соответствии с итогом данного собрания.

Прием и передача технической документации на многоквартирный дом

Техническая документация на многоквартирный дом должна содержать в себе весь необходимый перечень бумаг, за этим необходимо тщательно следить.

Если управление зданием переходит в другую УО, ТСЖ или в руки собственников, то необходимо им также передать техническую документацию на многоквартирный дом в течение 30 дней. В случае отсутствия каких-либо документов, их придется восстановить (порядок прописан в постановлении Правительства РФ № 416).

Получающая в свои руки бразды правления УО должна сама проверить, всю ли техническую документацию ей передали, а также уточнить ее актуальность. В случае появления каких-либо вопросов, новая УО делает пометку в протоколе приема-передачи о необходимости внесения изменений в документации. Теперь у старой УО есть 3 месяца на то, чтобы восстановить или обновить техническую документацию, после чего ее передают по отдельному акту приема-передачи новой УО.

Причины отсутствия технической документации на многоквартирный дом могут быть самыми разными. Что бы ни произошло, старая УО должна собрать все бумаги, о которых говорится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, так как обязанности по ее передаче в таком случае сохраняются.

Если 3 месяца истекли, а документы новая УО так и не увидела, то нужно идти в суд, ГЖИ, прокуратуру. Это придется делать, так как в случае отсутствия технической документации не получится управлять многоквартирным домом в полном объеме. Кроме того, в дальнейшем многоквартирный дом может быть передан иной УО, и тогда уже придется ей самой тратить средства на восстановление технической документации и на штрафы.

Суд – дело длительное. Параллельно этому процессу необходимо будет управлять многоквартирным домом. Может быть и такое, что из-за недостатка технической документации появится угроза для жизни или здоровья людей, в таком случае есть смысл подать жалобу в прокуратуру на незаконное удержание документации неправомочным лицом.

Правила управления МКД и ответственность за их нарушение

Как оформить акт передачи технической документации на многоквартирный дом

Для того чтобы зафиксировать на бумаге все повреждения на передаваемом имуществе, создается специальный акт. Специалист управляющей компании внимательно проверяет помещения и коммуникации, чтобы выяснить, в каком они состоянии. После того как акт будет подписан, все расходы, связанные с содержанием многоквартирного жилого дома, будут нести собственники. Если уже после оформления акта будут выявлены какие-либо неисправности, наверняка придется подавать заявление в суд.

Управляющая компания несет ответственность за:

помещения общего пользования многоквартирного дома (включая подвалы, чердаки, подъезды, площадки между лестничными пролетами, помещения мусоропровода и т. д.);
коммуникации многоквартирного дома (горячее и холодное водоснабжение, канализацию, систему отопления, мусоропровод, электрическое оборудование, оборудование лифта и т. д.);
придомовую территорию;
шахты вентиляции и кровлю;
прочее имущество, которым в равной степени пользуются все жильцы совместно.

Все вышеперечисленное необходимо внимательно проверить, для того чтобы убедиться в отсутствии дефектов. Если по какой-либо причине эти неисправности не будут внесены в акт, то и застройщик, и ТСЖ будут утверждать, что такие проблемы возникли из-за неаккуратного отношения управляющей компании многоквартирного дома к своим обязанностям. Чтобы избежать таких проблем в будущем, все, даже самые незначительные неисправности, нужно вписывать в акт передачи имущества.

В акте передачи пакета технической документации указывают получение управляющей компанией следующих оригиналов и копий документов:

Заключение приемочной комиссии (акт о вводе многоквартирного жилого дома в эксплуатацию).
Технические паспорта многоквартирного жилого дома , с поэтажной планировкой и экспликациями.
Инструкции по эксплуатации жилого дома.
Ситуационный план территории с указанием информации о расположении подземных коммуникационных систем передачи ресурсов, и где к ним подключен многоквартирный жилой дом.
Формулярный список подрядных организаций , которые вели строительные работы.
Договоры с организациями, осуществляющими поставки ресурсов (в случае наличия таковых).
Акты передачи жилплощади владельцам (дефектные ведомости по помещениям, не принятым покупателями).
Схемы коммуникационных сетей (электроснабжения, канализации, водоснабжения, газоснабжения и прочих).
Санитарный паспорт.
Акты принятия на учет приборов фиксации ресурсного потребления (тепла, электричества и воды).
Прочая документация.

При передаче многоквартирного жилого дома застройщиком управляющей организации может понадобиться и прочая техническая документация: при использовании системы видеонаблюдения УК нужно будет получить схему ее размещения и т. п.

Лицо, которому поручили принимать имущество, обязано проверить, в нужном ли объеме были предоставлены документы, в противном случае у УК могут возникнуть проблемы при обслуживании многоквартирного жилого дома. После подписи двух актов, при отсутствии у сторон каких-либо претензий друг к другу, наступает время составлять акт передачи управления.

После подписи последнего документа многоквартирный дом перейдет в управление новой УК. Если при пользовании многоквартирным жилым домом обнаружатся ошибки, допущенные застройщиком, можно будет обратиться с требованиями в судебном или претензионном порядке.

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом

УК, у которой подходит к концу договор на управление многоквартирным домом, должна за 30 дней до окончания его действия передать всю документацию, включая техническую, в руки новой организации, выбранной для осуществления этой функции (п. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Как показывает практика, управляющие компании нередко не имеют технической документации на многоквартирный дом или просто не передают ее, это приводит к необходимости обращения в суд.

Важно!

Если на руках УК многоквартирного дома имеется техническая документация, то обычно суд принимает решение об ее изъятии, в случае отсутствия – о восстановлении с последующей передачей управляющей организации, к которой переходят бразды правления (Постановление Президиума ВАС РФ от 30 марта 2010 г. № 17074/09 по делу № А40-73182/08-19-483). Заметим, что вновь избранная УК имеет право самостоятельно заняться восстановлением утраченной технической документации с последующей компенсацией расходов. В суде вы не получите ответа о том, каким образом действовать организации, никогда не имевшей технической документации. Тот факт, что технической документации никогда и не было, можно доказать подписанными актами приема-передачи многоквартирного дома на управление.

Если УК, в управление которой переходит многоквартирный дом, подала требование о передаче технической документации более чем через 3 года после окончания договора управления, то может последовать отказ на его удовлетворение в связи с истечением срока исковой давности. Но такой срок не распространяется на документы, оформляемые при регистрации граждан в жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищного фонда, так как они носят публичный характер (Постановление Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. № 1089/11 по делу № А60-5559/2010-С3).

Не вполне понятно, каким образом будет удовлетворено требование новой УК о восстановлении и передаче утраченной технической документации на многоквартирный дом. Чтобы этот процесс шел быстрее, юристы советуют истцам ходатайствовать об установлении судом астрента – определенной суммы денег, взыскиваемой в счет ответчика при неисполнении решения суда в установленный период в добровольном порядке (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 22). Эту сумму должен получить истец, а не государство. Юристы считают, что астрент – это своего рода ответственность, следующая за неисполнением решения суда, и достаточно часто его используют.

Может быть такое, что УК не признает решения собрания и не передает дела новой компании. В связи с этим собственникам помещения многоквартирного дома нужно серьезно отнестись к сбору обоснований для отстранения от деятельности, следует фиксировать каждое нарушение их прав.

Необходимо собрать пакет технической документации, в который войдут копии жалоб собственников в УК или органов госконтроля, копии постановлений о привлечении УК к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, акты, фиксирующие несоответствия нормативам.

В случае непризнания результатов собрания, новая УК должна написать заявление в Арбитражный суд и подать жалобу в Прокуратуру и Жилищную инспекцию.

Если по какой-либо причине вы не можете сменить УК, советуем подать жалобу в департамент городского хозяйства. Ее специалисты сами проведут проверку организации и при обнаружении нарушения сами инициируют проведение собрания вашего ТСЖ (ст. 165 ЖК).

Также вы можете обратиться в фирму-посредник, основной сферой деятельности которой является помощь ТСЖ при возникновении проблем с УК. Действительно, есть смысл к ним обратиться, так как они гарантируют достижение целей и защиту интересов собственников, однако за их услуги придется заплатить от 30 до 100 тыс. рублей.

Пример из судебной практики

ООО «Тамбовинвестсервис» (УК «ТИС») подало требование в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением в управление Федеральной антимонопольной службы по Тамбовской области об отмене постановления об административном правонарушении в силу его незаконности.

На общем собрании собственников многоквартирного дома, состоявшемся 7 ноября 2012 г., рассматривались вопросы о прекращении договора управления, подписанного между собственниками и УК «ТИС», так как последняя не исполняла условия договора; о выборе способа управления многоквартирным домом; о заключении договора управления многоквартирного дома с УК «Содружество»; о денежных выплатах за содержание и ремонт общего имущества на 1 кв. м общей площади помещения собственника; об оформлении протокола; о порядке сообщения собственникам помещений решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, итогов голосования.

В соответствии с составленным протоколом приняли решение о прекращении договора, заключенного с УК «ТИС», и о подписании нового с УК «Содружество». Собственники потребовали у УК «ТИС» передать им техническую документацию, которая ответила отказом, пояснив, что принятое решение не соответствует российскому законодательству.

Антимонопольный орган ознакомился с данной проблемой и выявил, что УК «ТИС» не могла отказать в передаче технической и прочей документации на многоквартирный дом собственникам (или УК «Содружество») в течение определенного времени, которое понадобится для решения всех вопросов с организациями, поставляющими ресурсы данному дому. Заявителя признали нарушившим ч. 1 ст. 14 и п. 1 ч. 1 ст. 14 Закона о защите конкуренции и на основании ст. 14.33 КоАП РФ определили наказание – штраф.

Антимонопольный орган признал, что УК «ТИС» нарушила ч. 1 ст. 14 Закона о защите конкуренции, так как на протяжении 1 месяца и 26 дней не передала техническую и прочую документацию и, более того, отказалась ее передавать. Суд апелляционной инстанции поддержал принятое решение (см. постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2013 по делу № А64-3007/2013).

Подобные заключения содержатся в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2013 № 18АП-217/2013, решении Верховного Суда Удмуртской Республики от 05.02.2014 № 7-42/14, постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2015 №17АП-15210/2014-АК по делу № А71-6285/2014.

Штраф управляющей организации: как сделать его минимальным

Мнение эксперта

Что делать, если предыдущая УО не передает документы по учету регистрации граждан

Д.А. Нестеренко ,

юрист, эксперт справочной системы «Управление многоквартирным домом»

Законодательство РФ обязывает УК передавать техническую документацию по учету регистрации граждан при наличии у нее функции приема и передачи документации в органы регистрационного учета. Если прежняя УК отказывается передавать всю требуемую техническую и прочую документацию, то выбранная организация имеет право:

подать соответствующее заявление в органы ГЖН о нарушении УО Правил содержания, а именно – отказ от передачи технической документации и привлечении ее к административной ответственности в соответствии со ст. 7.23.2 КоАП РФ;
подать исковое заявление в арбитражный суд с требованием передать документацию регистрационного учета граждан (от предыдущей УК). Суды такие требования удовлетворяют, что подтверждается, в том числе, постановлениями ФАС Московского округа от 17.09.2013 по делу № А41-53549/12 и от 21.09.2011 по делу № А40-73182/08-19-483; апелляционным определением Мурманского областного суда от 07.08.2013 № 33-2614-2013.