Семь лет за плохую оценку. "возбуждать дела против оценщиков будет проще" Понимание трудоемкости оценки

Какова ответственность оценщика? Почему оценщики не «рисуют» в отчетах об оценке те цифры, которые просят заказчики? Чем грозит «заказная оценка» оценочной компании?

Вероятно, Вам уже приходилось сталкиваться с тем, что надо бы оценить что-то подешевле (или подороже). Вы, вероятно, даже обращались в различные оценочные компании с данным вопросом, и осмелимся предположить, что слышали Вы практически одно и тоже - так сделать нельзя.

Но почему? - этот вопрос, скорее всего, мучает Вас до сих пор. «…Почему оценщик не хочет написать это? Какая ему разница, что писать? Это же мне надо будет дальше с этим отчетом ходить и доказывать что к чему!...». А все достаточно просто - есть такой фактор, как ответственность оценочной компании. Мы расскажем Вам, кратко, в чем она заключается и почему фирмы не идут на встречу вашим просьбам.

1. Любую цифру, которую пишет оценщик - он обязан обосновать. Стоимость, выданная оценщиком - это результат математических вычислений. Мы не можем написать «что-то там в расчетах непонятное - получили стоимость 25». Если посмотреть на все изменения в законе об оценочной деятельности можно проследить то, что со временем, требования к методам расчетов и самое главное, к исходной информации, ужесточаются.

a. По действующему закону, мы обязаны привести копии страниц источников для аналогов, которые были использованы в отчете. Это ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ требование закона.

b. Мы обязаны сравнить полученную стоимость вашего имущества с состояние рынка, и в случае если результат вычислений выходит за пределы - значит результат оценки - неверен.

c. Все корректировки, которые приводятся в отчете, должны быть обоснованы. Причем, обоснованы не просто «мы так считаем», а получить размер корректировки методом математических расчетов или сослаться на авторитетный источник.

Вот теперь скажите, как можно имея аналоги, находящиеся (например) в интервале цен 1000 - 1300 рублей оценить Ваше имущество на 500 руб. или 2000 руб. (при прочих равных условиях)???

Ответ напрашивается один - если Вам дали такой отчет, то проверку он не выдержит.

2. Статья 24.6. Обеспечение имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности (введена Федеральным законом от 27.07.2006 N 157-ФЗ): «Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика, оценщиков, оценочной компании, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор…» Это означает, что если оценщик дал стоимость, которая ниже или выше рыночной, то он причинил ущерб. А этот ущерб возмещается за счет имущества оценщиков, т.е. мы отвечаем всем своим имуществом за подобные завышения или занижения стоимости оценки.

Плюс к этому, такого оценщика, с вероятностью 99% из 100%, исключат из саморегулируемой организации, и он более не сможет зарабатывать себе на хлеб своей профессией.

Скажите, Вы бы стали рисковать своей квартирой или машиной для того, что бы кому-то другому (например, нам) было хорошо?

Ради справедливости стоит отметить, что ошибки бывают даже у профессионалов. И если вдруг по каким-либо причинам (хотя вероятность подобного сведена нами к нулю за счет многоступенчатой системы контроля качества) вследствие оценки, проведенной нашими специалистами, будет нанесен материальный вред, компания всегда готова возместить нанесенный заказчику ущерб. Наша гражданская ответственность в сфере оценочной деятельности застрахована на 30 000 000 рублей . Полис страхования вы можете увидеть на странице «О компании ».

К слову сказать, данной страховкой нам еще ни разу не приходилось пользоваться, что подтверждает надежность нашей системы контроля качества отчетов.

3. Теперь о нематериальном. Третья причина - гудвил оценочной компании, или просто ее честное имя. Заказчики оценочных услуг (тем более крупные компании) не могут себе позволить иметь недостойного контрагента. А компания с именем, которая оказывает услуги по оценке, не может рисковать этим именем. Ответственность оценочной компании заключается в том, что она может потерять все из-за некачественного отчета об оценке или нелепой ошибки в расчетах.

На наш взгляд, достаточно второго пункта для ответа на все вопросы, заданные в начале статьи. И ответственность оценщика перед заказчиком - не какие-то абстрактные обещания, а закон!

Как все таки добиться возмещения вреда, причиненного оценщиком

В законе четко сказано, что ущерб, причиненный оценщиком, подлежит возмещению в полном объеме. Добиться этого можно. Для этого Вам необходимо будет обратиться в суд с исковым заявлением, и уже в суде доказывать факт нанесения ущерба.

• Недостоверный отчет об оценке . Что будет, если все-таки какими-то нам неизвестными методами, у Вас все-таки окажется на руках отчет об оценке, который будет содержать недостоверную рыночную стоимость? Чем это грозит заказчику и чем он отличается от правильного отчета об оценке ?
• Ущерб от неправильной оценки и его возмещение
• Как самостоятельно (в домашних условиях) оценить качество отчета об оценке?
• Что такое отчет об оценке ? Что он должен содержать? Как он выглядит?
• Как выбрать оценочную компанию?

• 05.12.14

  О налогообложении НДФЛ доходов, полученных при принудительном выкупе акций 2011

• 27.10.14

  Предложения Росреестра касаются двух аспектов - отбора исполнителей работ по кадастровой оценке в ходе конкурса, а также введения квалификационных требований к участникам. 1768

• 25.04.14

  Госкорпорация "Олимпстрой" в 2009 году выкупила для нужд Олимпиады земли в Адлерском районе Сочи, как выяснилось, по завышенной цене. Адлерский районный суд установил, что сотрудник "Центральной финансово-оценочной компании" завысил стоимость на треть. Спустя два года госкорпорация пошла взыскивать убытки в АСГМ и дело выиграла. Однако оценщики с таким исходом не согласились и подали апелляционную жалобу. В 9-ом ААС они настаивали, что у их... 1 3416

• 18.02.14

  Прокуратура Республики Карелия провела проверку информации о нарушении законодательства при предоставлении земельного участка под свалку бытовых отходов обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания САС». Установлено, что при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» допущены многочисленные нарушения законодательства об оценочной... 3329

• 12.11.13

  Следственный комитет РФ разработал поправки, вводящие уголовную ответственность вплоть до лишения свободы на семь лет для недобросовестных оценщиков имущества, пишет во вторник газета "Ведомости" со ссылкой на текст документа. По данным издания, за недостоверные сведения в отчете предлагается ввести штраф от 100 тысяч до 300 тысяч рублей, запрет на работу в отрасли или лишение свободы до трех лет. При фальсификации сведений о... 1784

• 17.10.13

  Разъяснены некоторые вопросы о порядке определения кадастровой стоимости объектов недвижимости 2164

• 11.06.13

  Федеральным законом от 07.06.2013 N 113-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам обеспечения информационной открытости саморегулируемых организаций" внесены также поправки в закон об оценочной деятельности, касающиеся вопросов проведения квалификационного экзамена. Так, в нормах, в которых упоминался НСОД как орган, ответственный за проведение экзамена, формирование перечня вопросов и за прочие функции,... 1635

• 13.03.13

  Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа оставил в силе решение нижестоящего суда об отмене распоряжения администрации Петербурга об оценке недвижимости, находящейся в государственной собственности, сообщается на сайте Высшего арбитражного суда РФ. 966

• 09.01.13

  Единоросс Илья Костунов полагает, что мера поможет вернуть государству купленную по заниженным ценам собственность. Однако если в парламенте поддержат инициативу, это отрицательно скажется на российском бизнес-климате, отмечают эксперты. 13 1768

• 29.11.12

  Уголовное дело по факту мошенничества при получении кредита в банке ВТБ привлекает внимание упоминанием об участии двух из четырех крупнейших консалтинговых компаний в мире. Речь идет о "Ernst & Young" и "Deloitte". Из сообщений в прессе следует, что на дату выдачи кредита стоимость залога, оцененная компанией "Ernst & Young" была завышена в более чем 5 раз, в доказательство чего приводится альтернативная оценка от компании "Deloitte". 2570

• 27.11.12

  Наталья Антипина, в конце сентября назначенная исполняющей обязанности главы Росреестра, рассказала «Известиям» о наказании кадастровых оценщиков, конфликтных комиссиях и будущих очередях к нотариусам. 1155

• 25.10.12

  Высший арбитражный суд (ВАС) может создать прецедент, разрешающий компаниям подавать отдельные иски к оценщикам, помогающим приставам реализовать имущество должника по ценам ниже рыночных. Если это действительно произойдет, возможностей у кредиторов по возврату долгов станет больше, считают эксперты. 1554

• 21.09.12

  Генеральный директор АИЖК А.Н. Семеняка подписал приказ о создании рабочей группы по вопросам повышения качества оценочных услуг на рынке ипотечного жилищного кредитования. В состав рабочей группы вошли представители саморегулируемых организаций оценщиков, Государственной думы Российской Федерации, Ассоциации российских банков, Ассоциации ипотечных компаний, Института фондового рынка и управления и других заинтересованных организаций. ... 5 1416

• 18.09.12

  Появились новые документы к внесенному в Госдуму законопроекту, содержащему поправки в закон об оценочной деятельности. Высказались Правовое управление Думы и независимый антикоррупционный эксперт, аккредитованный распоряжением Минюста России. 1904

• 07.08.12

  В Госдуму внесен законопроект, предлагающий поправки в Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". По словам одного из соавторов законопроекта депутата Андрея Крутова, основная цель поправок - привести отечественное оценочное законодательство в соответствие с Гражданским кодексом РФ и Законом "О саморегулируемых организациях". - На сегодняшний день сложилась ситуация, что тысячи юридических лиц и индивидуальных... 1378

• 25.07.12

  Цены на квартиры ипотечных заемщиков, которые потерпели дефолт, обычно завышены примерно на 25%, рассказал в среду в интервью РИА Новости генеральный директор ОАО "Страховая компания АИЖК" (СК АИЖК) Андрей Языков. "Как ни дефолт у заемщика, оказывается, что примерно на 25% цена квартиры была завышена. Более-менее нормальная ситуация только в Москве – здесь ведущие банки вымуштровали своих оценщиков, и те достаточно жестко относятся к... 2 1619

• 18.07.12

  Ведомство разработало проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусматривающий возможность приостановления членства в саморегулируемой организации оценщиков. Как сказано в пояснительной записке к проекту, в настоящее время освобождение члена саморегулируемой организации оценщиков от обязанности внесения взносов в компенсационный фонд не допускается. Кроме... 1171

• 17.07.12

  Ранее мы писали о том, что вступившие в силу требования о порядке проведения экспертиз отчетов об оценке саморегулируемыми организациями не могут быть реализованы на практике вследствие отсутствия механизма аттестации экспертов. Между тем, в ряде случаев (при проведении кадастровой оценки, а также в ходе процедуры банкротства) наличие экспертизы СРО является обязательным. На днях Госдума приняла закон № 615865-5 "О внесении изменений в... 1323

• 11.07.12

  3 июля 2012 г. группой депутатов в Госдуму был внесен на рассмотрение законопроект о внесении изменений в закон «Об оценочной деятельности в РФ». Рассматриваться он будет в октябре 2012 г., а пока находится в стадии обсуждения. Наиболее важное из вносимых изменений - приведение статуса оценщика в юридически приемлемое состояние. 1715

• 09.07.12

  Глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка считает, что сегодня значительная часть дефолтов по ипотечным кредитам связана с недобросовестной оценкой залогов. В связи с этим А.Семеняка планирует инициировать изменения в «Закон об ипотеке (залоге недвижимости)», связанные с введением материальной ответственности оценщиков за недостоверную оценку залогового имущества клиентов ипотеки. Об этом он заявил на недавно... 1 1953

• 06.07.12

  5 июля Комитет по вопросам собственности Госдумы рассмотрел проект федерального закона № 80281-6 "О внесении изменения в Уголовный кодекс РФ" (в части установления уголовной ответственности за злоупотребление полномочиями оценщиком). Как сообщается в пресс-релизе Госдмы, законопроектом предусматривается дополнение Уголовного кодекса Российской Федерации новой статьей 2021 "Злоупотребление полномочиями оценщиком". В качестве... 2324

• 05.07.12

  В Государственную Думу внесен законопроект, предлагающий поправки в ФЗ N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Один из соавторов законопроекта депутат Государственной Думы ФС РФ Андрей Крутов поясняет, что основная цель поправок - привести отечественное оценочное законодательство в соответствие с Гражданским кодексом РФ и законом "О саморегулируемых организациях". "На сегодняшний день сложилась ситуация, что тысячи... 1598

• 04.07.12

  Невыполнение (по имеющимся данным) «Национальным советом по оценочной деятельности» (НСОД) предписаний закона блокирует работу тысяч организаций. Надолго ли? Неизвестно, но последствия скоро проявятся. 1 2400

• 04.07.12

  Покупатели квартир могут получить ипотечный кредит больше реальной стоимости квартиры, для этого они вступают в сговор с оценщиками и продавцами. Однако оценочные компании указывают завышенную цену не только по просьбе заемщика, иногда это происходит из-за несовершенства самой системы оценки. В последнее время участились случаи завышения оценки квартир при выдаче ипотечных кредитов – такое мнение высказал генеральный директор Агентства... 7257

• 02.07.12

  Идею о привлечении отечественных оценщиков к уголовной ответственности за заведомо неправильные результаты оценки содержит законопроект «О внесении изменений в Уголовный кодекс», предложенный сенатором Совета Федерации Анатолием Лысковым. «Ошибки» в диапазоне от 250 тысяч до миллиона рублей предложено расценивать как факт заведомого преступления. Неудивительно, что документ с довольно-таки жесткими формулировками немедленно вызвал крайне... 8 2404

• 28.06.12

  Российских оценщиков хотят привлекать к уголовной ответственности за неправильные результаты оценки. А их ошибки в диапазоне от 250 тысяч до миллиона рублей расценивать как факт заведомого преступления. Такие жесткие формулировки содержит законопроект "О внесении изменений в Уголовный кодекс", предложенный сенатором Совета Федерации Анатолием Лысковым. Документ вызвал крайне негативную реакцию со стороны ряда депутатов, которые... 1066

• 27.06.12

  В ряде случаев отчет об оценке должен быть подтвержден экспертизой СРО (саморегулируемой организации оценщиков), в которой состоит данный оценщик (если оценщиков несколько, из разных СРО - то каждой). СРО просят за проведение экспертизы денег. А так как выбора нет – экспертизу может провести только конкретная СРО, то денег просят много. 1 3090

• 25.06.12

  Чаще всего, столкнувшись в споре о стоимости с некачественным отчетом об оценке, одна из сторон не может полноценно защитить свои интересы. Принято считать, что любое обращение с жалобой в саморегулируемую организацию оценщиков потребует огромных денежных затрат. Однако анализ законодательства об оценочной деятельности выявил возможность защитить себя более экономным способом. Качество оценочных услуг давно вызывает справедливое... 1929

• 22.06.12

  Нормативный нонсенс в существовании СРО в оценке приводит к невозможности переложить на СРО ответственность за действия ее членов. Дело в том, что ими являются физические лица-оценщики, а контракт на проведение оценки заключается с организациями, в которых оценщики - всего лишь наемные работники. При проведении оценки кадастровой стоимости земель оценочная организация должна обеспечить наличие экспертного заключения, составляемого СРО, в... 5060

• 07.06.12

  В Совете Федерации РФ состоялась встреча заместителя председателя профсоюза Н.В. Первушина и заместителя председателя всероссийского профессионального союза работников оценочных, аудиторских, экспертных и консалтинговых организаций С.А. Дарсания с членом Совета Федерации РФ, членом Комитета Совета Федерации по конституционному законодательству, правовым и судебным вопросам, развитию гражданского общества А.Г. Лысковым. Как известно... 890

• 29.05.12

  Сенатор Анатолий Лысков предлагает лишать свободы на срок до пяти лет оценщиков, которые предоставили заведомо недостоверную оценку имущества. Соответствующий законопроект внесен в нижнюю палату парламента. "Сейчас в Уголовном кодексе РФ отсутствует статья, предусматривающая ответственность оценщика за заведомо недостоверную оценку имущества. Привлечь оценщика к уголовной ответственности можно только за пособничество в хищении имущества,... 8 2215

• 31.01.12

  В Госдуме намерены выяснить, каким образом правительству Орловской области удалось, соблюдая закон, продать частным лицам два самолета ЯК-40 всего за 77 тыс. рублей. Соответствующие запросы в прокуратуру и контрольно-счетную палату региона направил депутат комитета Госдумы по безопасности и борьбе с коррупцией Илья Костунов. Как рассказал парламентарий «Известиям», эти запросы - лишь часть работы, которая должна выявить изъян... 1398

• 24.01.12

  Исполняющий обязанности прокурора Красноярского района просит отменить приговор по делу Морозовой и направить уголовное дело в тот же суд для рассмотрения в ином составе суда. 23 декабря 2011г. Красноярский районный суд Астраханской области огласил приговор по делу, одним из фигурантов которого являлась Морозова О.Г. Далее представлен краткий анализ НП «СРОО «Экспертный совет» текста приговора, состоящего из 63 страниц с указанием... 903

• 18.01.12

  23 декабря 2011г. Красноярский районный суд Астраханской области огласил приговор по делу, одним из фигурантов которого являлась Морозова О.Г. Далее представлен краткий анализ НП «СРОО «Экспертный совет» текста приговора, состоящего из 63 страниц, с указанием наиболее значимых деталей. Действия Морозовой (по эпизоду хищения объекта недвижимости с земельным участком) суд квалифицировал по ч. 5 ст. 33, ч. 3 ст. 159 УК РФ как пособничество,... 1044

• 12.01.12

  Определен порядок осуществлении Росрегистрацией проверок СРО оценщиков 1599

• 27.12.11

  Суд вынес решение по делу Морозовой. Оценщику Ольге Морозовой дали срок 3 года условно, несмотря на то, что оценщик и ряд подсудимых настаивали на своей невиновности. Следует отметить, что несколько обвиняемых признали себя виновными. Экономический ущерб, определенный судебным экспертом, составил всего лишь 26 тысяч рублей. НП «СРОО «Экспертный совет» считает, что данный прецедент является очень показательным, отражающим риск профессии... 1103

• 17.11.11

  9 ноября 2011г. состоялось заседание, на которое по инициативе суда был приглашен эксперт ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Кононенко Сергей Владимирович, которому было поручено проведение дополнительной экспертизы (напоминаем, что по ходатайству прокурора суд вынес постановление о назначении дополнительной экспертизы по определению рыночной стоимости здания и земельного участка с находящимся на нем твердым покрытием по состоянию на... 901

• 17.10.11

  Следственный комитет РФ предлагает ввести уголовную ответственность за заведомо недостоверную оценку стоимости предприятий при их покупке. С таким заявлением выступил сегодня на пресс-конференции главный инспектор Главного организационно-инспекторского управления СКР Георгий Смирнов, сообщает ПРАЙМ. По словам Смирнова, "существует проблема вывода ликвидных активов и деятельности оценщиков, которые вносят заведомо недостоверную стоимость". ... 818
• 3746

• 30.12.10

  Внесены поправки в Закон об оценочной деятельности 2594

• 12.05.10

  Оценщик вправе производить сметные расчеты, однако при этом в соответствии со ст. 24.6 Федерального закона в случае нанесения ущерба оценщик имущественной ответственности за указанный расчет не несет. Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 12.03.2010 N Д06-711. Оценщик осуществляет оценочную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон). ... Госдума вчера приняла в первом чтении законопроект о противодействии товарному рейдерству. Он запрещает продавать арестованную технику до решения суда, а также вводит уголовную ответственность для оценщиков. Участники рынка считают, что закон упразднит схему отъема техники у компаний, по которой только в Москве продавалось конфиската на сумму $100 млн в год. Законопроект, внесенный в Госдуму в марте 2007 года, вносит две поправки в... 1049

• 14.07.08

  Введение новой редакции Закона о саморегулировании позволило в реальности страховать ответственность оценщиков, а не формально, как было раньше. Об этом было заявлено на проходившей в пятницу в Константиновском дворце Санкт-Петербурга 6-й международной конференции оценщиков. По словам вице-президента саморегулируемой межрегиональной Ассоциации оценщиков (СМАО) Алены Верхозиной, «ранее нарушение стандартов оценки и причинение в связи с этим... 853

• 09.11.07

  Правительство направило в Госдуму официальный отзыв, подписанный вице-премьером Александром Жуковым, на поправки, направленные против "товарного рейдерства". В нем чиновники соглашаются с введением уголовной ответственности оценщиков за злоупотребление своими полномочиями. "Товарное рейдерство" происходит по следующей схеме: участники преступной группы проводят обыск в компании-жертве, изымают партию товара, потом вывозят их на собственные... 3008

• 23.10.07

  Депутат Госдумы, единоросс Леонид Говоров подготовил поправки в закон «Об оценочной деятельности в РФ», меняющие правила игры на рынке оценки. Они упраздняют институт частных оценщиков, лично отвечающих за качество своей работы, и выводят на рынок специализированные компании. Вчера правительственная комиссия по законотворческой деятельности под руководством вице-премьера Александра Жукова не поддержала депутатскую инициативу. Однако ситуация... 791

• 16.07.07

  В Госдуму осенью 2007 года могут быть внесены поправки к закону "Об оценочной деятельности в РФ", которые позволят вновь переписать правила игры на рынке оценки. Поправки, разработанные замглавы комитета Госдумы по промышленности Леонидом Говоровым, предлагают допустить на рынок оценки специализированные компании: с июля 2006 года оценщиками де-факто являются физические лица, несущие личную ответственность за результат своей деятельности вне... 1055

,
кандидат юридических наук, доцент кафедры предпринимательского права
Государственного университета - Высшей школы экономики.

Анализируя изменения, внесенные в законодательство об оценочной деятельности, автор статьи приходит к следующему выводу: необходимо либо полностью запретить деятельность оценщиков как работников юридического лица и сделать ее исключительно самостоятельной, либо признать юридических лиц субъектами оценочной деятельности, которые полностью отвечают за своих работников, проводящих оценку.

Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ в Федеральный закон от 29 июля 1998 г. (далее - Закон об оценочной деятельности) были внесены дополнения, касающиеся имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности, которые применительно к случаям, когда оценщики действуют на основании договора с юридическим лицом, поражают своей нелепостью. В подтверждение можно привести следующие положения.

1. Согласно ст. 4 Закона об оценочной деятельности ее субъектами (оценщиками) признаются только физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков, застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями этого Закона. При этом оценщики могут осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, либо на основании трудового договора, заключенного с юридическим лицом. В любом случае страхователем по договору обязательного страхования ответственности является оценщик - физическое лицо (ст. 24.7 Закона об оценочной деятельности).

В то же время согласно ч. 1 ст. 9 Закона об оценочной деятельности основанием для проведения оценки служит договор на ее проведение, заключенный между заказчиком и оценщиком или между заказчиком и юридическим лицом, с которым у него заключен трудовой договор.

Во-первых, применительно к оценщикам, работающим по трудовому договору, указанные изменения создали юридически абсурдную конструкцию. Договор на проведение оценки заключает юридическое лицо, и оно же соответственно берет на себя обязанности по выполнению этого договора перед заказчиком, а оценку осуществляет оценщик - физическое лицо, которое отвечает перед заказчиком и третьими лицами за проведение этой оценки и обязано страховать такую ответственность. При этом договорными отношениями оценщик связан только с юридическим лицом.

Получается, что ответственность оценщика даже перед заказчиком наступает из факта проведения оценки, т.е. является внедоговорной, а договор на проведение оценки имеет смысл только для возможного принятия на себя юридическим лицом дополнительной ответственности по обязательствам оценщика. Причем это касается только заказчика как стороны договора. Принять на себя дополнительную ответственность перед третьими лицами юридическое лицо не может (обязательство, возникающее из договора, носит относительный характер, т.е. существует в отношении конкретного должника).

Во-вторых, эти положения как специальные исключают возможность применения к данным случаям положений ГК РФ об ответственности юридического лица за действия своих работников. На основании общей ст. 402 ГК РФ действия работников должника по исполнению его обязательства считаются действиями должника. Именно он отвечает за эти действия, если они повлекли неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Применительно к обязательствам по возмещению вреда ст. 1068 ГК РФ закрепляет тот же подход. Согласно ей юридическое лицо возмещает вред, причиненный его работником при исполнении трудовых (служебных, должностных) обязанностей. При этом работниками признаются граждане, выполняющие работу на основании трудового договора (контракта), а также граждане, выполняющие работу по гражданско-правовому договору, если они действуют или должны были действовать по заданию соответствующего юридического лица или гражданина под его контролем на предмет безопасности ведения работ.

2. Согласно ч. 1 ст. 24.6 Закона об оценочной деятельности убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, нанесенный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной либо иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Во-первых, авторы изменений умудрились разделить убытки (которые причиняются заказчику) и имущественный вред (который причиняется третьим лицам). А ведь убытки - это денежное выражение имущественного вреда (см., например, ст. 1082 ГК РФ). Они представляют собой универсальную меру имущественной ответственности, включающую реальный ущерб и упущенную выгоду, и взыскиваются не только в договорных и внедоговорных, но и в публичных отношениях (ст. 15 и 16 ГК РФ). Причем, как уже указывалось, получается, что ответственность оценщика, действующего на основании договора с юридическим лицом, всегда носит внедоговорный характер.

Во-вторых, указанное положение является юридически бессмысленным, поскольку не только не закрепляет никаких конкретных правил соотношения ответственности оценщика и юридического лица, но еще и порождает путаницу.

Исходя из того что субъектом ответственности признается оценщик, указание на ответственность юридического лица может иметь значение только для тех случаев, когда оно добровольно приняло на себя дополнительную ответственность перед заказчиком как стороной договора, что, в частности, подтверждается положениями ч. 2 ст. 24.6 Закона об оценочной деятельности.

3. В соответствии с ч. 2 ст. 24.6 Закона об оценочной деятельности юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, может указать в нем условия принятия на себя обязательства по дополнительному обеспечению обязанности оценщика возместить убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или возместить имущественный вред, нанесенный третьим лицам (ч. 2 ст. 24.6).

Во-первых, удивляет диспозитивный характер этого положения. Например, в отсутствие установленных дополнительных обязанностей юридического лица этот договор вообще теряет какое-либо юридическое значение, поскольку юридическое лицо не несет ответственности за его несоблюдение. Кроме того, если оценка вообще не проводится, то нельзя привлечь к ответственности и оценщика, поскольку он не является стороной договора и соответственно у него нет никаких обязанностей перед заказчиком до проведения оценки.

Во-вторых, не совсем понятно, что в данном контексте означает понятие "обязательства по дополнительному обеспечению обязанности оценщика возместить убытки". Логически это должно быть поручительство по обязательству возмещения убытков.

Согласно ст. 361 ГК РФ договор поручительства может быть заключен для обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем. Это касается как договорных, так и внедоговорных обязательств (п. 2 ст. 307 ГК РФ). При этом в силу п. 1 ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Однако поручительство может касаться только лица, участвующего в договоре, т.е. заказчика.

4. В соответствии с абз. 8 ч. 2 ст. 10 Закона об оценочной деятельности договор на проведение оценки должен содержать указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 24.6 этого Закона, оценщика или юридического лица, с которым он заключил трудовой договор. Данная статья является общей и касается всех договоров на проведение оценки, заключенных как самостоятельно оценщиками, так и юридическими лицами, у которых они работают.

Указанное положение также представляет собой юридический нонсенс, поскольку устанавливает императивную обязанность, которую невозможно исполнить.

Во-первых, из него вытекает, что речь идет о некоем третьем лице, не являющемся ни оценщиком, ни юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. Это доказывается следующим:

• по гражданскому законодательству юридическое лицо и так несет ответственность за вред, причиненный его работником. Если брать упоминаемую конструкцию поручительства, то поручитель по общему правилу несет солидарную ответственность с должником. Поэтому о дополнительной ответственности в данном случае можно говорить только в отношении третьего лица;
• ст. 24.6 Закона об оценочной деятельности решает вопрос о дополнительной ответственности юридического лица, у которого работает оценщик, и придает этому вопросу диспозитивный характер. Игнорировать данное положение нельзя, поскольку оно является специальным по отношению к ч. 2 ст. 10 Закона об оценочной деятельности.

Вопрос о том, кто может выступить в качестве этого третьего лица и как обеспечить его обязательное участие в отношениях, остается открытым. К тому же возникает логически абсурдная ситуация: ответственность юридического лица, у которого работает оценщик, носит диспозитивный характер, но при этом необходима ответственность некоего третьего лица.

То, что речь здесь не идет о страховщике, доказывается отдельным упоминанием в ч. 2 ст. 10 Закона об оценочной деятельности сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика, которые должны содержаться в договоре на проведение оценки. То, что в данном случае не имеются в виду , подтверждается отнесением к их функциям только обязанностей по разработке и утверждению дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности (ч. 1 ст. 22.1 Закона об оценочной деятельности), информацию о которых они должны размещать на своем официальном сайте (ч. 1 ст. 22.3 Закона об оценочной деятельности). При этом до сих пор остается загадкой, как им исполнять эту обязанность.

Снова возникает юридически парадоксальная ситуация. Саморегулируемые организации оценщиков должны отразить в своих локальных актах то, что потом юридические лица, где работают оценщики, на которых эти акты не распространяются, будут включать в договоры на проведение оценки.

Во-вторых, непонятно, зачем тогда нужны требования об обязательном страховании ответственности оценщиков и о формировании компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков (ч. 3 ст. 24.6 Закона об оценочной деятельности), если оценщики и юридические лица, у которых они работают, все равно должны искать дополнительное обеспечение исполнения обязательств оценщиков по возмещению убытков.

В-третьих, упоминается гражданское законодательство, применение которого в данном случае исключено установлением иной конструкции ответственности юридического лица за действия своих работников, носящей специальный характер. Это порождает замкнутый круг: сначала установили специальные правила, а затем сделали отсылку к общим.

В-четвертых, самым главным является то, что подобная императивная формулировка позволяет отнести данные условия к существенным условиям договора на проведение оценки, предусмотренным законом. Соответственно их отсутствие должно влечь признание договора незаключенным (ст. 432 ГК РФ). Наверное, авторы данных изменений будут сильно удивлены, узнав, что создали правовые основания для признания незаключенными всех договоров на проведение оценки в РФ.

В качестве примера попытки исполнить требование абз. 8 ч. 2 ст. 10 Закона об оценочной деятельности в юридической литературе приводится следующее условие договора: "Исполнитель (юридическое лицо) в соответствии с абз. 1 ст. 24.6 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ полностью принимает на себя ответственность за возмещение убытков, причиненных Заказчику, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, составленном и подписанном Оценщиком во исполнение настоящего Договора. Стороны по настоящему Договору определили, что Исполнитель по настоящему Договору несет ответственность в соответствии с законодательством РФ и ст. 24.6 Федерального закона, указанного выше, в связи с чем размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности отсутствуют" <1>.

Однако отметим по данному условию следующее:

1. оно не снимает проблемы применения абз. 8 ч. 1 ст. 10 Закона об оценочной деятельности в предложенной трактовке, поскольку говорит об ответственности юридического лица - работодателя, а не третьего лица. Иными словами, требование закона все равно не выполнено;
2. остается загадкой, что это за правовая конструкция, когда в договоре с одним лицом (заказчиком) его контрагент (юридическое лицо, где работает оценщик) принимает на себя обязанность (по возмещению убытков) перед другим абстрактным лицом;
3. оно основано на логическом противоречии: сначала приняли на себя дополнительную ответственность, затем установили, что основания для нее отсутствуют. Ответственность юридического лица, где работает оценщик, всегда дополнительная, поскольку оно не является субъектом оценочной деятельности и субъектом ответственности по возмещению убытков;
4. конструкции ответственности по гражданскому законодательству и по ст. 24.6 Закона об оценочной деятельности взаимоисключающие. Если в первом случае - это ответственность в силу закона и в полном объеме, то во втором случае - это договорная ответственность, само наличие и размер которой носят диспозитивный характер.

С учетом изложенного назвать правовое регулирование ответственности оценщиков, работающих по трудовому договору, иначе как юридическим абсурдом нельзя, поскольку оно осуществлено с пренебрежением по отношению к сложившейся системе правовых понятий и правовым конструкциям, установленным гражданским законодательством, к приемам юридической техники и с нарушением формальной логики.

Самое страшное в этой ситуации то, что под предлогом усиления ответственности оценщиков в целях защиты прав заказчиков (клиентов) эта ответственность фактически устранена, поскольку любой спор о ее применении неизбежно увязнет в вопросах, не имеющих однозначного решения.

Несколько снимает остроту проблемы наличие страхования этой ответственности, хотя и страховые организации при желании могут воспользоваться некоторыми из указанных нелепостей для отказа в выплате страхового возмещения. Причем нельзя не отметить, что эффективное применение конструкции страхования ответственности оценщиков тоже под большим вопросом, поскольку правовое регулирование и здесь противоречиво до абсурдности.

Так, например, в соответствии с ч. 2 ст. 24.7 Закона об оценочной деятельности страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда (а если спор арбитражным судам неподведомственен?) или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика (т.е. страховщик должен разрешать спор между оценщиком и лицом, которому причинен вред?). При этом в ч. 3 указанной статьи в качестве основания выплаты страхового возмещения упоминается уже только решение арбитражного суда и говорится только о выплате в размере реального ущерба.

По мнению автора, необходимо либо полностью запретить деятельность оценщиков как работников юридического лица, сделав ее исключительно самостоятельной, либо возвратиться к нормальной конструкции ответственности юридических лиц за своих работников, т.е. признать юридических лиц субъектами оценочной деятельности, которые несут полную ответственность за своих работников, проводящих оценку.

- - - - - - - - -
<1> Лебединов А.П. // Юридическая и правовая работа в страховании. 2008 г. N 1.

Фото с сайта www.i-zpp.ru

Три инстанции взыскали с компании-оценщика убытки за отчет рыночной стоимости имущества, которую в итоге снизил суд. Экономколлегия ВС с таким подходом не согласилась, напомнив про "вероятностный" характер результата оценки. Юристы позицию "тройки" поддерживают.

С 2006 года предпринимательница из Брянской области Лидия Луканова арендовала у администрации города Сельцо помещение, а в 2008 году обратилась туда с заявлением о его выкупе в соответствии с законом от 22 июля 2008 года № 159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

В 2010 году Совет народных депутатов города разрешил ИП реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность, и администрация предложила Лукановой заключить договор купли-продажи по цене 1,726 млн руб. - рыночная стоимость объекта, установленная оценщиками из ООО "Ко-Инвест Брянск".

Однако Луканову выкупная цена не устроила, и она пошла оспаривать ее в суд. В итоге установленная оценщиками рыночная стоимость была признана недостоверной и снижена до 1,631 млн руб. (№ А09-6803/2014). Но на этом предпринимательница не остановилась и обратилась также в суд с иском к оценщикам - компании "Ко-Инвест Брянск". Она просила взыскать с нее 213 925 руб. убытков, а в обоснование ссылалась на расходы по арендной плате за период пользования имуществом с момента предполагаемого заключения договора купли-продажи при отсутствии спора о цене (апрель 2010-го) по дату его фактического заключения (октябрь 2011-го).

Три инстанции требования Лукановой удовлетворили. Они исходили из того, что при приватизации имущества в порядке закона № 159 органы местного самоуправления обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, установленной в отчете независимого оценщика. И этот документ носит обязательный, а не рекомендательный характер. А значит, пришли к выводу суды, есть вся совокупность условий для возложения на "Ко-Инвест Брянск" обязанности по возмещению убытков, причиненных предпринимателю результатами недостоверной оценки.

Всегда есть вероятность

"Ко-Инвест Брянск" обратилось с жалобой в Верховный суд РФ , и экономическая коллегия с итогом дела не согласилась. В конце прошлого года тройка ВС (Елена Борисова , Ирина Грачева и Алексей Маненков) все акты нижестоящих судов отменила и в иске ИП Лукановой отказала.

"Возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом разногласий относительно цены выкупа имущества не свидетельствует о наличии оснований для привлечения общества к имущественной ответственности в форме взыскания убытков, исчисленных исходя из уплаченной предпринимателем арендной платы", - говорится в определении ВС. Само по себе наличие иного результата оценки не означает недостоверности ранее установленной рыночной стоимости, рассуждала "тройка". Ведь, согласно ст. 3 закона об оценочной деятельности, под ней понимается "наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно и располагают всей необходимой информацией".

Такой вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками (в том числе в рамках судебной экспертизы), следует из определения ВС. Отчет "Ко-Инвест Брянск" соответствовал стандартам оценочной деятельности, а значит, расценивать действия компании как противоправные нельзя, пришла к выводу экономколлегия. "Организация, оказавшая услуги по оценке, не может отвечать за уплаченные предпринимателем арендные платежи, произведенные в период урегулирования преддоговорного спора с уполномоченным органом", - резюмируется в определении.

Роман Зайцев, партнер Dentons , выводы экономколлегии по этому спору полностью поддерживает. Оставление в силе актов нижестоящих судов могло иметь крайне тяжелые последствия для оценочной деятельности в России, считает он. "Категория рыночной стоимости имеет вероятностный характер по определению, - поясняет он. - Методологически ее установление возможно в границах определенного интервала, что указывает на допустимость некоторых расхождений в выводах различных оценщиков".

С одной стороны, судебная коллегия ВС поддержала доминирующую практику о допустимости незначительной "волатильности" рыночной цены, комментирует Рустам Курмаев, партнер практики разрешения споров Goltsblat BLP . "С другой стороны, коллегия распределила риски "волатильности" результатов оценки рыночной стоимости, косвенно допустив возможность взыскания убытков с профессионального оценщика в случае нарушения предусмотренного законодательством порядка проведения оценки", - добавляет он.

"Таким образом, позиция ВС хотя и ограничивает привлечение оценщиков к гражданско-правовой ответственности, но отнюдь не исключает такой возможности при выявлении нарушений ими нормативного регулирования в указанной сфере", - резюмирует Зайцев.

Споры с независимыми оценщиками становятся все более распространенными. Такое явление связано с постепенным увеличением роли специалистов в хозяйственном обороте. Только в 2014 году обязательной была признана оценка любого неденежного вклада в уставной капитал юридического лица (статья 66.2 ГК РФ). Немногим ранее парламентарии отнесли к компетенции этой структуры дела об определении стоимости земельных участков, размера ущерба от ДТП и мн. др. Вместе со значимостью отчетов возрастает и ответственность оценщиков. Законодатель предусмотрел целый ряд случаев предъявления исков.

Когда стоит обращаться в суд?

• затягивание сроков подготовки отчета или заключения;
• явные расхождения результатов оценки с рыночными показателями;
• отказ от предоставления разъяснений об использованных методиках и алгоритмах расчетов (отсутствие таковых в отчете);
• выявление нарушений оформления документа, отсутствие подписей, печатей, ссылок на нормативную документацию;
• отказ независимого оценщика от участия в судебном разбирательстве, если одним из доказательств является отчет;
• установление зависимости оценщика от лиц, заинтересованных в результатах.

Взыскание убытков осуществляется в судебном порядке. Кроме того, правозащитники могут обращаться в саморегулируемые организации с требованиями о привлечении недобросовестного специалиста к ответственности.

Основные инструменты юридической защиты

Среди форм правовых гарантий, предусмотренных законом в сфере оценочной деятельности, наиболее эффективными являются:

• система саморегулирования (СРО формируют особые компенсационные фонды, из средств которых возмещается вред);
• страхование (независимый оценщик обязан заключать договор со специализированной организацией о предоставлении защиты от риска).

К сожалению, действенных механизмов возмещения убытков во внесудебном порядке в отечественной практике нет. Клиентам или третьим лицам, пострадавшим в результате недобросовестности или некомпетентности независимого оценщика, придется обосновать свои претензии. Все расходы на включаются в общую сумму требований и возмещаются за счет ответчика.

Новацией 2014 года стало распространение ответственности за недостоверную оценку имущества, передаваемого в качестве оплаты доли в уставном капитале юридического лица. Теперь предъявить требование можно не только в адрес учредителя, но и к оценщику. Сделать это разрешается в течение 5 лет с моменты выдачи отчета.

Специалисты «ССГ Групп» окажут правовую помощь в урегулировании любых споров с оценщиками. В процессе предоставления услуг будут учтены последние поправки и дополнения.