Суд рассчитал долю в общем имуществе мкд. Многоквартирный дом: что кому принадлежит

Гражданское

Суть спора: 2.103 - Споры, возникающие из жилищного законодательства -> Иные споры членов кооперативов, участников ТСЖ (др. жил. организаций)

Дело № 2-3112/16

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Солдатовой С.В.

при секретаре судебного заседания Соловьевой Г.А.,

с участием истца Ловянникова П.С., представителя ответчика ТСЖ «Дом 55» - председателя правления ТСДЖ «Дом 55» - Юртаевой Т.П., действующей на основании Устава,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ловянникова П.С. к ТСЖ «Дом 55» о признании нарушения ответчиком принципов расчета (начисления) взносов на содержание, текущий ремонт общего домового имущества и взносов на капремонт, о возложении обязанности производить начисление соответствующих взносов по закону,

УСТАНОВИЛ:

Ловянников П.С. обратился в суд с настоящим иском, с учетом уточнения формулировки заявленных исковых требований, совершенного ДД.ММ.ГГГГ в устной форме с занесением в протокол судебного заседания.

Исковые требования мотивированы тем, что он является собственником жилого помещения - на основании договора купли продажи с «» от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права на жилое помещение двухкомнатной квартиры кв. м.

Ответчик ежемесячно выставляет истцу платежные документы (счета) на содержание и ремонт ОДИ (общедомового имущества), а также взносов на капитальный ремонт, где в графе «Количество» указывает размеры его жилой площади, в то время как, кодексированный закон (ЖК РФ) в ст. 158 определил: «1.Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт....»

Истец Ловянников П.С. в судебном заседании исковые требования поддержал с учетом их уточнения, просил удовлетворить по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика ТСЖ «Дом 55» в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на правомерность расчета доли истца, соразмерно площади его помещения, представив письменные пояснения по иску.

Представитель третьего лица на стороне ответчика - Управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору в судебное заседание не явился, представил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, направив письменные пояснения, по существу в которых обращено внимание на то, что исходя из положений ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме соразмерна общей площади указанного помещения.

К расчету доли в праве общей собственности невозможно применять только общую площадь жилых и нежилых помещений и не учитывать земельный участок, на котором расположен данный дом, конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, за которое собственники помещений обязаны нести бремя расходов.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные суду материалы, оценив доказательства в их совокупности, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, исходя из следующего.

В соответствии с требованиями ст. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу требований положений ч. 3 ст. , суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Ловянникова П.С. к ТСЖ «Дом 55» о признании нарушения ответчиком принципов расчета (начисления) взносов на содержание, текущий ремонт общего домового имущества и взносов на капремонт, о возложении обязанности производить начисление соответствующих взносов по закону - отказать в полном объеме.

По ТСЖ

Судебная практика по применению норм ст. 135, 136, 137, 138 ЖК РФ

С развитием института собственности у граждан возникают проблемы с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Жилищное законодательство предусматривает спе­циальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в много­квартирных домах.

Так, в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

С учетом положений статьи 23 Закона о регистрации и статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со статьёй 16 Закона о введении в действие ЖК РФ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Предоставление документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с Законом о регистрации (в том числе статьями 16, 17 и 18 Закона о регистрации).

Так, на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставляются:

1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, либо решение общего собрания собственников помещений о наделении представителя полномочиями для государственной регистрации прав всех собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме;

3. Документы, подтверждающие уплату государственной пошлины;

4. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправлении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ (01.03.2005 г.);

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, не сформирован до введения в действия ЖК РФ - 01.03.2005 г.);

6 Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в случае, если решением общего собрания собственников помещений не был определен иной порядок распределения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме);

7. Документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;

8. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации (до 30.01.1998 г.) на помещения, в случае если на момент предоставления документов на государственную регистрацию наличия права общей долевой собственности на объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников помещений в многоквартирном доме;

9. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством.

Регистрация прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на его индивидуальное помещение.

В соответствии с подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме взимается государственная пошлина в размере 200 рублей.

Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе «Вид права» не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в ЕГРП может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Проведенная государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным домом удостоверяется, в частности выпиской из ЕГРП.

Спецификой общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является связанность доли в праве собственности с правом на помещение. То есть право на общее имущество как бы следует судьбе права собственности на помещение. Долю в праве на общее имущество невозможно продать, подарить, заложить, выделить в натуре, - она не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивать нормальную эксплуатацию дома, поэтому право собственности на него возникает и прекращается вместе с правом собственности на помещение.

Есть и еще ряд особенностей режима долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме: доля в праве собственности независимо от её размера дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом, а именно:

1. Дополнительные гарантии:

Без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как, например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории, принадлежащей собственникам многоквартирного дома;

Без согласия собственника невозможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений;

Невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.

2.Дополнительная возможная прибыль:

Собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.

3. Удобство использования:

Собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в том числе направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности многоквартирного дома.

В.Н. Игуминова,

главный специалист-эксперт

муниципального отдела по Омскому району

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.


Подсчет долей имеет отношение не только к отдельной квартире, но и к общему имуществу в многоквартирном доме. И вот что удивительно – сейчас нет единого мнения по вопросу определения долей. Нотариусы, юристы, инженеры до сих пор путаются с формулой расчетов. Разумеется, это еще сложнее для понимания обычных людей.

Как узнать размер доли в праве общей собственности, что называют общим имуществом в доме, как считать долю от земельного участка? Постараемся дать развернутый ответ с формулами и примерами.

Зачем нужно считать доли в общем имуществе дома?

Многоквартирный жилой дом (МКД) стоит на земле и является местом проживания людей. Если объект приватизирован, собственники имеют доли в своих квартирах. Они также владеют частью общего имущества здания. Совладельцы вправе знать, какова их доля в жилом доме и земле?

Рассчитав доли в общем имуществе, можно определить:

  • размер коммунальных платежей по квитанциям из ЖЭК;
  • затраты на ремонт в квартире;
  • голос при обсуждении вопросов на собрании жильцов;
  • использование придомовой территории (создание парковки, сквера, колясочной, детской площадки, магазина);
  • величину земельного участка – например, под ИЖС и ЛПХ.

Но при расчетах нужно помнить и о других особенностях. Прежде всего о запрете:

  • натурального выдела из общего имущества – нежилая площадь дома принадлежит всем владельцам жилых помещений, так что выделение квадратных метров в личное пользование недопустимо;
  • отдавать долю третьим лицам – дарение, купля-продажа, залог, завещание на общее имущество дома без передачи части жилья также запрещены (п. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Таким образом, знание размера доли больше всего актуально при подсчете голосов и начисления платежей. Осталось разобраться с формулами и нюансами расчетов.

Как высчитать долю в праве общей собственности на общее имущество

Строение многоквартирного дома вмещает в себе отдельные жилые помещения (квартиры). Нас интересует размер доли в праве общей собственности, а значит нужно учесть два значения:

  • число совладельцев жилого помещения.

Относительно квартиры все просто – общая собственность представлена (кухня, коридор, кладовая, ванная и туалет). Указанная площадь делится поровну – причем на число совладельцев, а не размеры их долей.

Формула расчета

Математически расчет производится по схеме:

(A – B) / C = D

*/ – откуда:

A – общая площадь квартиры (можно найти в техпаспорте);

B – жилая площадь;

C – число долевых владельцев;

D – итоговое значение доли в праве общей собственности.

Формула позволяет определить точный размер, поскольку является универсальной. Для удобства применения калькулятора рассмотрим жизненную ситуацию.

Пример:

Брат и сестра получили в наследство 2-комнатную квартиру общей площадью 40 м². Сестре досталось ⅔ часть, а брат получил ⅓ долю жилплощади – всего 31 м². Внутренний интерьер находился в плачевном состоянии, ремонта не было уже много лет. Наследники решили, что возьмутся за обустройство. Сестра знала, что общее имущество в квартире делится поровну. Второй собственник считал, что раз он владеет меньшей долей, то и расходы будут меньше, чем у сестры.

Ситуацию прояснили подсчеты по формуле размера доли в праве общей собственности:

(20,6 м² – 10,4 м²) / 2 = 5,1 м² на одного человека (для сравнения: 10,2 м² – всего).

Делаем вывод о том, что брат и сестра несут равные расходы на ремонт общего имущества в домохозяйстве.

Как рассчитать долю земельного участка в общей долевой собственности

Современный земельный участок ­– это территория с почвой, которую можно использовать под целевые нужды человека. Прежде чем приступать к расчетам дробей, нужно определить статус земельного надела:

  • – доля пропорциональна общей площади на квартиру (см. ниже);
  • земля под ИЖС или ЛПХ – в зависимости от числа совладельцев.

Если на участке нет строений – землю поделить проще. И напротив, при наличии дома придется включать в раздел и жилую недвижимость.

Формула расчета

Распределение долей на землю подчиняется все той же схеме расчета. За основу берется назначение территории.

Подсчет связан с формулой:

*/ – откуда исходит:

X – величина придомовой территории (сведения находятся в кадастровом паспорте или свежей выписке из ЕГРН);

Y – процент собственника в общем имуществе дома;

Z – итоговый показатель доли в праве на землю.

Посмотрим, как это выглядит на практике в случае с голосованием жильцов.

Пример:

Несколько жителей многоэтажки ЖК «Одинцово-1» столкнулись с проблемой нехватки парковочных мест. Территория возле дома находилась в общей собственности. Однако она не была приспособлена под размещение автомобилей. Требовалось переустройство придомовой площади – вот только инициативу поддержали не все собственники жилых помещений. Оказалось, в доме проживали мамы с детьми, пожилые, инвалиды и астматики. Они были против, чтобы участок возле дома был заставлен машинами автовладельцев – парковка создает неблагоприятную экологию и мешает проходу с колясками. Устроили голосование, в нем приняли участие хозяева квартир жилого дома из расчета 1 м² = 1 голос. Вскоре подвели итоги голосования: создание бесплатной парковки не получило одобрения жильцов – 20 «за» на 80% «против». Автовладельцам пришлось искать альтернативные варианты в соседних дворах.

Как рассчитать долю в праве общей собственности в многоквартирном доме

Термин «общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме» означает, что владельцы жилых помещений имеют право на эксплуатацию нежилых частей МКД:

  • коридоры;
  • лестничные пролёты;
  • лифты и шахты;
  • подсобные помещения;
  • щиты электропередач;
  • крыши и чердаки;
  • опоры несущих свойств;
  • придомовая территория;
  • хозяйственные блоки, постройки и объекты (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Соответственно, понятие «общая собственность» разъясняет, что право на совместное имущество в доме имеют все его жители. Основанием выступает право собственности на отдельные квартиры. Неважно, находятся они в долевом владении или принадлежат одному человеку.

Формула расчета

Очень важно определить право на нежилое имущество – согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ , расчет связан с пропорцией от доли в праве общей собственности.

Говоря простыми словами: размер доли напрямую зависит от размера квартиры собственника (-ов).

Формула будет следующей:

*/ – порядка:

Q – размер доли, оформленной на одного из дольщиков;

K – общая площадь жилого помещения (квартиры);

F – площадь МКД;

S – итоговый показатель доли в праве общей собственности.

Фактически расчет процента в праве общего владения не дает дивидендов на эксплуатацию. Жильцы дома не смогут отгородить свою долю, поскольку нарушат свободу доступа к коммуникациям: чердаку, лестнице, хозяйственному блоку, крыше и др.

Зато итоги позволят рассчитать сумму коммунальных платежей. Если окажется, что ЖЭК начисляет больше, чем положено по нормативу, жильцы могут подать заявление на перерасчет. О том, кому писать заявление, что собирать и куда обращаться, читайте в статье « ».

СТ 37 ЖК РФ .

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного
помещения.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве
общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения
равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего
собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество
в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли
отдельно от права собственности на указанное помещение.

Комментарий к Ст. 37 Жилищного кодекса РФ

По смыслу ст. 244, 245 ГК РФ при долевой собственности сособственники имеют не реальные права на имущество (в том смысле, что эта конкретная часть имущества принадлежит "этому или тому"), а так называемые идеальные доли - 2/3, 3/4, 5/8, 7/16, 50/120 и т.п.

Если же доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников, доли считаются равными.

1. "Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения" означает установление размеров (объемов) (в кв. м, в денежной сумме) общей собственности, приходящихся на конкретные жилые помещения. Например, размеры общей собственности в жилом доме (лестничные площадки, лифты, подвалы и др.) 2000 кв. м, а количество квартир в этом доме 200. Следовательно, пропорциональная доля, приходящаяся на одну квартиру, 200/2000 или для удобства определения 2000/200 - 10 кв. м.

При решении организационных вопросов определения долей и установления соответствующих платежей за содержание и ремонт мест общего пользования, других затрат в многоквартирном доме следует иметь в виду:

а) когда дома многоэтажные (с этажами 9 и более), количеством подъездов более четырех, удобнее проводить эту работу по подъездам с учетом приватизированных и неприватизированных квартир в этом подъезде и соответственно с определением долей в общем имуществе;

б) с помощью МУП жилищно-коммунального хозяйства должны быть определены количество и состояние мест общего пользования, инженерного оборудования;

в) необходимость согласования с жильцами-собственниками методики определения размеров (объемов) мест общего пользования в кв. м, в денежном исчислении по уходу, уборке, ремонту применительно к периодам времени года;

г) установление доли жильцов ориентировочно по количеству квартир в ряде случаев бывает затруднительным из-за разного размера и видов квартир в подъездах. В этих случаях при определении долей можно исходить из количества проживающих в подъезде собственников (включая несовершеннолетних, пожилых людей, ветеранов, льготников) с последующим распределением их по квартирам.

Если в подъезде на основе регистрации постоянно проживают, например, 200 человек, при размере 4000 кв. м мест общего пользования в этом подъезде доля каждого жильца собственника будет 200/4000 или для удобства определения 4000/200 - 20 кв. м.

2, 3. Право общей собственности на место общего пользования и другое имущество в многоквартирном доме является производной, непосредственно связанной с правом собственности на жилые помещения.

При переходе права собственности на жилое помещение доля нового собственника в общем имуществе равна доле предшествующего собственника на основе начал долевой собственности.

4. Из-за особого правового режима общего имущества мест общего пользования и другого имущества собственник жилого помещения не обладает правом выдела в натуре своей доли. Более того, практически такое действие представляется невозможным из-за производного характера права общей долевой собственности на имущество мест общего пользования.

Поэтому даже попытки по отчуждению своей доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также иные действия по передаче этой доли являются беспочвенными из-за неотделимости этого права (общей долевой собственности) от права собственности на жилое помещение (за исключением ч. 4 ст. 36 Кодекса).

  • ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА
  • Понятие жилищного права. Общие положения жилищного права
    • Право граждан на жилищ
    • Понятие жилищного права
    • Предмет и метод жилищного права
    • Основные принципы жилищного права
  • Жилищное законодательство
    • Система жилищного законодательства
    • Жилищное и гражданское законодательство: соотношение
    • Действие жилищного законодательства во времени
    • Применение жилищного законодательства по аналогии
  • Жилищные правоотношения
    • Понятие и виды жилищных правоотношений
    • Объект и субъекты жилищных правоотношений
    • Основания возникновения жилищных правоотношений
    • Содержание жилищных правоотношений
  • Жилое помещение как предмет жилищных правоотношений
    • Понятие жилого помещения, требования к жилому помещению
    • Виды жилых помещений
    • Назначение жилого помещения. Пользование жилым помещением
  • Жилищный фонд
    • Понятие и виды жилищного фонда
    • Государственный учет жилищного фонда
  • Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение
    • Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
    • Документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
    • Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
    • Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое
  • Переустройство и перепланировка жилого помещения
    • Понятие переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
    • Документы, представляемые для согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
    • Процедура согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
    • Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
    • Последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
  • ПРИОБРЕТЕНИЕ ГРАЖДАНАМИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ЧАСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ
  • Право частной собственности на жилые помещения
    • Понятие и особенности права частной собственности на жилые помещения. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих лиц
    • Договор купли-продажи как основание приобретения жилых помещений в частную собственность
    • Договор мены как основание приобретения жилых помещений в частную собственность
    • Договор дарения как основание приобретения жилых помещений в частную собственность
    • Договор ренты как основание приобретения жилых помещений в частную собственность
  • Вещные права на жилые помещения лиц, не являющихся собственниками
    • Права на жилое помещение членов кооператива до выплаты паевого взноса
    • Права на жилые помещения членов семьи собственника жилого помещения
    • Права на жилые помещения бывших членов семьи собственника
    • Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
    • Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением
    • Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
  • Оформление прав на жилое помещение и сделок с ним
    • Форма сделок, направленных на приобретение жилых помещений в частную собственность
    • Государственная регистрация прав на жилое помещение и сделок с ним
    • Государственная регистрация обременений (ограничений) жилого помещения как объекта недвижимого имущества
  • Общее имущество собственников в многоквартирном доме
    • Право собственности на общее имущество собственников в многоквартирном доме
    • Имущество, относящееся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме
    • Порядок определения и приобретения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
    • Правомочия собственников общего имущества в многоквартирном доме и содержание такого имущества. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
    • Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
  • ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ГРАЖДАН ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
  • Предоставление жилого помещения по договору социального найма
    • Понятие и особенности договора социального найма жилого помещения
    • Основания предоставления жилых помещений по договору социального найма
    • Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
    • Права, обязанности и ответственность наймодателя, нанимателя и членов семьи нанимателя по договору социального найма
    • Поднаем жилого помещения и правовой статус временных жильцов
  • Предоставление жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
    • Понятие и особенности договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
    • Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
    • Пользование жилыми помещениями по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
    • Права, обязанности и ответственность сторон по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
    • Права и обязанности членов семьи нанимателя по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
  • Предоставление специализированных жилых помещений
    • Понятие и виды специализированных жилых помещений
    • Понятие и особенности договора найма специализированного жилого помещения
    • Основания и особенности предоставления специализированных жилых помещений
  • ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ
  • Изменение жилищных правоотношений
    • Изменение жилищных правоотношений при изменении договора социального найма жилого помещения
    • Изменение жилищных правоотношений при вселении и выселении из жилого помещения членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
    • Обмен жилыми помещениями, предоставленными на основании договора социального найма
  • Прекращение жилищных правоотношений
    • Основания прекращения жилищных правоотношений
    • Прекращение жилищных правоотношений при расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи
    • Прекращение жилищных правоотношений при расторжении договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и выселении нанимателя и членов его семьи
    • Прекращение жилищных правоотношений при расторжении договора найма специализированного жилого помещения и выселения нанимателя и членов его семьи
  • ЖИЛИЩНЫЙ КОНТРОЛЬ (НАДЗОР). ОТВЕТСТВЕННОСТЬ В ЖИЛИЩНОМ ПРАВЕ
  • Правовое регулирование жилищного контроля (надзора)
    • Российское законодательство о жилищном контроле (надзоре)
    • Общие положения о жилищном контроле (надзоре)
    • Порядок проведения жилищного контроля (надзора)
  • Общая характеристика ответственности за нарушение жилищного законодательства
    • Специфика ответственности в жилищном праве
    • Гражданско-правовая ответственность в жилищном праве
    • Административная ответственность в жилищном праве
  • УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
  • Управление многоквартирными домами
    • Общие положения об управлении многоквартирными домами
    • Способы управления многоквартирным домом
    • Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений
    • Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
    • Совет многоквартирного дома
    • Создание условий для управления многоквартирными домами
  • Управление многоквартирным домом, осуществляемое товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
    • Понятие и особенности товарищества собственников жилья, порядок создания товарищества собственников жилья
    • Права и обязанности товарищества собственников жилья в сфере управления многоквартирным домом
    • Органы управления и контроля товарищества собственников жилья
    • Правовое положение членов товарищества собственников жилья
    • Особенности правового статуса жилищных и жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов
    • Особенности управления многоквартирными домами товариществом собственников жилых помещений и специализированными потребительскими кооперативами
  • Управление многоквартирным домом, осуществляемое управляющей организацией
    • Правовой статус управляющей организации в сфере управления многоквартирными домами
    • Лицензирование деятельности управляющей организации по управлению многоквартирными домами
    • Договор управления многоквартирным домом
  • ОПЛАТА ЖИЛЬЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
  • Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
    • Структура и размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги
    • Особенности внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Порядок определения и приобретения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

По смыслу ст. 244, 245 ГК РФ при долевой собственности сособственники имеют не реальные права на имущество (в том смысле, что какая- то конкретная часть имущества принадлежит собственнику), а так называемые идеальные доли - 2/3, 3/4, 5/8, 7/16, 50/120 и т.п. Это доли в праве собственности. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников, доли считаются равными.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Это означает установление размеров (объемов) (в кв. м, в денежной сумме) общей собственности, приходящихся на конкретные жилые помещения.

Определение размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет существенное значение. Размер платежей за содержание и ремонт общего имущества, а также количество голосов на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме определяются пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме является категорией производной, непосредственно связанной с правом собственности на жилые помещения. Согласно

ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Поэтому доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме может быть отчуждена собственником помещения только одновременно с передачей права собственности на квартиру (ст. 290 ГК РФ).

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ). Таким образом, при изменении собственника жилого или нежилого помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме у нового собственника помещения всегда равна доле предшествующего собственника этого помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество неотделимо от права собственности на жилое помещение.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ):

  • осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
  • отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество, являются ничтожными. Такой договор рассматривается как сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, и влечет последствия, предусмотренные ст. 169 ГК РФ.

Аналогичные правила установлены и применительно к денежным средствам, находящимся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Согласно ст. 36.1 ЖК РФ доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником такого помещения. Право собственника помещения на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение. При переходе права собственности на помещение доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на находящиеся на специальном счете денежные средства, и условия договора, закрепляющие иной порядок, являются ничтожными.

На правовой режим общего имущества многоквартирного дома не распространяются положения п. 1 ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Итак, на основании изложенного можно выделить признаки общего имущества :

  • неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями, в натуре не выделяется и отдельно от помещения не отчуждается;
  • при отчуждении помещения следует его судьбе;
  • право собственности возникает одновременно с правом собственности на помещение;
  • является принадлежностью не менее чем двух помещений в многоквартирном доме;
  • функционально зависит от помещения;
  • предназначено для удовлетворения потребностей граждан, проживающих в многоквартирном доме.
Поделиться: