Председатель тсж незаконно занял помещение. Борьба за справедливость с ТСЖ: жалобы, претензии и судебные иски
Как обратиться в следственные органы по поводу признаков уголоно наказуемых деяний при проведении так называемых СОБРАНИЙ
Без воды
Сразу быка за рога
в СЛЕДСТВЕННЫЕ ОРГАНЫ при проведении незаконных собраний жителей
Руководителю Следственного Управления СК
по ……………. (субъект РФ)
От жильцов
ЗАЯВЛЕНИЕ О ПРИЗНАКАХ ПРЕСТУПЛЕНИЯ
С 15 по 18 сентября с.г. некоторым (но не всем) жильцам нашего дома, являющимся собственниками квартир, неустановленные лица, представлявшиеся сотрудниками обслуживающей дом организации РЭП-6, раздавали под расписку тексты, имеющие название «уведомление» и «решение» о создании в доме ТСЖ. Тексты прилагаются.
Указанные действия носят признаки нарушения законодательства, в том числе мошенничества, принуждения к совершению сделки, превышения должностных полномочий, введения в заблуждение и вовлечение в противоправные действия граждан по следующим обстоятельствам.
1. В качестве инициатора указано некое «управление ДЖП и ЖФ», полномочия которого на данные действия не представлены, а также отсутствует контактная информация.
2. В бумаге, называемой «решение», указана доля собственника в общем имуществе дома, но не указано, как эта доля считалась.
3. В бумаге, называемой «решение», предлагается утвердить неизвестный и не обсуждавшийся устав.
4. В этой бумаге указаны какие-то неизвестные люди, которых неизвестно кто предлагает в руководители и ревизоры ТСЖ, не указаны контактные данные и основания представления этих лиц.
5. В бумаге, называемой «решение», предлагается согласиться с каким-то неизвестным предложением о капремонте. Капремонт в данных конкретных условиях должен проводиться не по решению неосведомленных жителей, а в соответствии с техническим состоянием дома. В настоящих условиях предложение о проведении капремонта является фальсификацией, т.к. капремонт должен исполняться как уже принятое решение органов местного самоуправления.
6. В т.н. «уведомлении» указано, что сбор «бюллетеней» осуществляет администрация города. Это является вопиющим нарушением законодательства, потому что в соответствии с ЖК РФ собственники определяют порядок подсчета голосов и условия хранения документации собрания.
Любые инициативы по объединению собственников могут быть при условии, что жильцам будет предоставлена вся документация на дом и полагающуюся по нормативам территорию, состав помещений и имущества дома, реестр собственников, списки проживающих, арендаторов жилых и нежилых помещений и прочие материалы, без которых любые «выборы и решения» будут являться профанацией, так как в отсутствии информации невозможен осознанный выбор.
Отсутствие необходимой для осознанного выбора информации не свидетельствует о благих целях инициаторов.
В действиях неизвестных лиц, осуществляющих мероприятия по созданию в нашем доме ТСЖ, по нашему мнению присутствуют признаки нарушения следующих положений действующих законов:
1.Статьи 30 Конституции РФ, которая гарантирует право каждого гражданина на объединение и не допускает вмешательство государства в лице его должностных лиц и органов власти в дела общественных объединений ни в процессе их деятельности, ни в процессе принятия решения о создании такого объединения.
В то же время, не представлены правомочия ДЖП и ЖФ как собственника, имеющего право инициатора собраний собственников. Из т.н. «уведомления» и «решения» следует, что в инициативе создания ТСЖ задействована администрация города, что имеет признаки создания структуры, непосредственно связанной, афилированной с органами управления. Созданию ТСЖ придается вид законности с использованием административного ресурса.
2. Пункта 2 Статьи 161 Жилищного Кодекса РФ, предписывающее собственникам жилых помещений выбрать способ управления домом из трех равноправных способов: а) управляющая компания, б) ТСЖ, в) непосредственное управление. Проведение общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме по учреждению ТСЖ возможно только после проведения общего собрания по выбору способа управления в случае, если собственники сделали выбор на ТСЖ. При учреждении ТСЖ согласно положениям РАЗДЕЛА VI Жилищного Кодекса каждый собственник имеет право быть выбранным в Правление или Ревизионную Комиссию. Анонимные инициаторы незаконного голосования по учреждению ТСЖ и формированию его органов злостно нарушили нормы закона и прав граждан выдвигать себя или свои кандидатуры в Правление и Ревизионную Комиссию.
3. Пункта 1 Статьи 44 Жилищного Кодекса, который относит к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений дома вопрос о выборе способа управления. Неизвестные люди, предпринимающие попытку организовать заочное голосование по учреждению ТСЖ, незаконно присвоили себе эти полномочия, в чем содержатся признаки рейдерства.
4. Пункта 4 Статьи 44 Жилищного Кодекса РФ, предписывающего инициатору общего собрания в многоквартирном доме необходимость сообщить собственникам жилых помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. Инициатор (инициаторы), проводящий незаконное заочное голосование в нашем доме, нарушил данное наиважнейшее требование закона: уведомления были вручены не каждому собственнику и менее, чем за десять дней до дня голосования. Это права и возможности граждане была лишены, в таких условиях выбора осознанным не является..
5. Пункта 5 Статьи 44 Жилищного Кодекса, требующего в уведомлении о проведении общего собрания указывать определенную информацию, в том числе об инициаторе собрания. Инициаторы по учреждению ТСЖ в нашем доме самовольно и незаконно игнорировали эту норму закона, нарушив права граждан.
6. Пункта 4 Статьи 46 Жилищного Кодекса, предписывающего, что протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, должны храниться в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. Как изложено выше, анонимные инициаторы заочного собрания пренебрегли данным положением Жилищного Кодекса и самолично определили место сбора и хранения решений в администрации города
7. Пункта 5 Статьи 46 Жилищного Кодекса, который определяет, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Таким образом, решения принятые с нарушением порядка, установленного Жилищным Кодексом, не могут иметь юридическую силу и юридические последствия, само собрание не может приобретать статус высшего органа управления домом до выбора способа управления, а решения принятые на таком собрании не обязательны для исполнения жителями дома..
В указанных действиях по нашему мнению усматриваются признаки следующих противоправных действий, квалифицируемых Уголовным Кодексом РФ:
Принуждение к совершению сделки (в массовом масштабе) (ст. 179);
- превышение служебных полномочий (ст.ст. 285, 286);
- приготовление преступных действий (ст. 30);
- мошенничество (ст.159)
ТРЕБОВАНИЯ:
1. Возбудить уголовное дело по признакам мошенничества, превышения служебных полномочий, принуждения к совершению сделки и подготовке преступных действий.
2. Определить состав группы злоумышленников, осуществляющей незаконную попытку учредить незаконное ТСЖ для последующего управления нашим домом со всеми его ресурсами.
3. Определить факт нарушения многочисленных норм законодательства.
4. Применить адекватные меры ответственности к нарушителям.
5. Воспрепятствовать проведению незаконного «собрания» и возможной регистрации незаконного ТСЖ на базе нашего дома направлением.представление в соответствующие органы власти о недопустимости нарушения законов и игнорирования прав и интересов жителей.
Ответ просим направить по адресу:
ИНИЦИАТИВНАЯ ГРУППА:
ФИО ПОДПИСЬ КВ. или ТЕЛ.
Подписи жителей прилагаются.
СССССССССССССССССССССС
С момента переложения задачи управления многоквартирными домами с ЖЭУ и ЖЭК на плечи собственников жилых помещений в доме в нашу жизнь прочно вошла аббревиатура ТСЖ.
За данными буквами скрывается понятие — .
Данная структура призвана решать текущие жилищные и бытовые вопросы между жильцами многоквартирных домов, в том числе по эксплуатации дома и пользованию общедомовым имуществом.
Как функционирует Товарищество?
ТСЖ – это юридическое лицо, оно имеет форму некоммерческой организации . Статья 135 Жилищного кодекса говорит, что ТСЖ – это объединение владельцев квартир в одном либо нескольких рядом стоящих многоквартирных дома.
Последнее возможно, если эти дома расположены на участках, имеющих общую границу, либо у них общая инженерная инфраструктура.
Вступать или нет в ТСЖ, каждый решает сам. Но если подали заявление менее 50% собственников дома, то такое товарищество не может осуществлять свою деятельность и подлежит роспуску.
Идея создания товариществ была в том, чтобы с их помощью владельцы квартир могли удовлетворять свои потребности, связанные с проживанием в доме, и защищать свои интересы.
Но иногда действия ТСЖ бывают направлены отнюдь не на благо его членов. Тогда конфликта не избежать.
Проблема в том, что правление ТСЖ обычно уверено в своих силах , а вот собственники не знают, на что Товарищество имеет право, а на что – нет. И даже если понимают, что их права в чем-то нарушаются Товариществом, все равно не имеют понятия, куда жаловаться на неправомерные действия ТСЖ и как отстаивать свои интересы.
Причины возникновения споров
Вы имеете право оспорить любое решение ТСЖ , если не согласны с ним. Но наиболее часто причиной недовольства собственников являются следующие факты:
Простые члены ТСЖ заинтересованы в том, чтобы плата за пользование помещением была справедливой, поскольку эти деньги используются – должны использоваться – на благоустройство дома и придомовой территории.
Разрешение разногласий через обращение к руководству Товариществом
Руководит товариществом правление, во главе которого стоит . Если вас что-то не устраивает в работе ТСЖ, в первую очередь следует обращаться в правление.
Прежде чем писать жалобу, пройдите по дому и узнайте, как остальные жильцы относятся к тому, что вам не нравится.
Если все остальные довольны положением дел, то одиночная жалоба вряд ли возымеет действие .
Лучше, когда под жалобой стоят подписи многих собственников. Чем больше жильцов согласится с вашей позицией, тем больше вероятность, что руководство действительно как-то воздействует на ТСЖ.
Жалоба подается в письменном виде, в 2 экземплярах . Один останется в ТСЖ, второй – у ее подателей. На этом экземпляре проставляется штамп, в нем указывается дата подачи жалобы и номер.
Помните, что вы жалуетесь на ТСЖ фактически являясь его членом. Если нарушения происходят с ведома руководства и являются источником дохода, ваша жалоба не принесет плодов.
Обжалование через вышестоящие инстанции
Существует несколько инстанций, куда также можно пожаловаться на действия ТСЖ. В их числе:
- Роспотребнадзор;
- Государственная жилищная инспекция;
- прокуратура;
При обращении в первые 2 инстанции не забудьте второй экземпляр жалобы оставить у себя. И потребуйте, чтобы на нем проставили дату принятия .
В последние 2 органа стоит обращаться, если в Роспотребнадзоре и Жилищной инспекции вам не смогли либо не захотели помочь.
Как составить жалобу?
Жалоба на действия ТСЖ не имеет строго утвержденного образца, однако при ее составлении все же следует отразить в тексте следующие моменты:
В любом заявлении должна быть ссылка на закон
, в соответствии с которым вы выдвигаете свои требования. При подаче жалобы на ТСЖ изучите Закон «О защите прав потребителей». Особое внимание уделите статьям №№ 27-31.
В заявлении целесообразно уведомить руководство ТСЖ, что вы обратитесь в суд, если конфликт не удастся урегулировать мирным путем. Это подтвердит серьезность ваших намерений.
А суд при удовлетворении иска потребителя может назначить ТСЖ штраф именно за то, что оно довело дело до суда.
Если обращение к руководству ТСЖ все же не принесло результатов, пишите в другие инстанции.
При этом обязательно укажите, сколько раз вы связывались с ТСЖ и получали отказ . И приложите к заявлению в вышестоящую инстанцию копии ваших жалоб и ответов на них Товарищества.
Как уже было сказано, коллективная жалоба имеет гораздо больший вес. Прежде чем писать куда-либо заявления на ТСЖ, заручитесь поддержкой собственников других квартир и попросите их подписать документ.
Хорошо, если под заявлением в Роспотребнадзор, суд или другой орган подписи поставят все люди, которые подписывались под жалобой в ТСЖ.
Основания для подачи жалобы в прокуратуру
Для обращения в прокуратуру достаточно невыполнения ТСЖ своих обязанностей
. Вы можете, не пытаясь связываться с руководством товарищества, сразу отправиться в прокуратуру.
Строгих требований к содержанию и оформлению текста жалобы в прокуратуру на действия ТСЖ не имеется, но при ее составлении следует придерживаться предложенного выше образца.
Формально вам не имеют права отказать в принятии жалобы. Но на самом деле, обращаясь в прокуратуру, стоит иметь хотя бы одну отклоненную ТСЖ претензию. А лучше – несколько.
В противном случае представители ТСЖ скажут, что были не в курсе проблемы. И если бы вы не побежали в прокуратуру, а обратились в правление, ТСЖ обязательно решило бы этот вопрос.
Поэтому не нужно пропускать этап общения с руководством ТСЖ и сразу переключаться на прокуратуру или суд. Реальность такова, что это приводит к не слишком хорошим результатам.
Порядок рассмотрения жалобы и возможные меры воздействия
Жалоба на ТСЖ ничем не отличается от других обращений граждан, поэтому ее рассмотрение проходит в соответствии с федеральным законом «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»:
По результатам рассмотрения ТСЖ обычно обязывают выполнить требования жильцов и назначают для этого определенный срок.
Возможно наложение штрафа на товарищество или его председателя. Наиболее частая причина его – отказ предоставить собственникам квартир .
Видео: Как и куда жаловаться на ненадлежащее управление многоквартирным домом?
В видеоинструкции показывается, какие обязанности входят в сферу деятельности ТСЖ и какими нормативными документами они регламентируются.
Даются рекомендации, каким образом можно действовать собственникам жилья, если ТСЖ или Управляющая компания ненадлежащим образом относятся к исполнению своих прямых задач и относятся к управлению домом «спустя рукава».
С целью разрешения споров, стало весьма распространенным явлением. Причины возникновения конфликтных ситуаций могут быть самыми разными. Наиболее распространенными могут считаться следующие ситуации:
- возникновения конфликта в процессе выделения состава общего имущества всех собственников жилья и управляющих компаний, с последующим закреплением выделенного имущества за каждым домовладельцем. Учитывая тот факт, что законодательством не регулируется четкий порядок установления полного перечня общего имущества дома, каждый собственник волен трактовать его по-своему. «Яблоком раздора» становятся разнообразные нежилые помещения, принадлежащие конкретным лицам на основании соответствующего договора, который заключен еще с застройщиком или органами местного самоуправления;
- не менее распространённой причиной возникновения конфликта являются сложности, возникающие у собственников, которых не устроили решения, принятые общим собранием ТСЖ. Как показывает практика, обжаловать такие решения очень трудно, хотя и возможно. Разногласия здесь могут появиться по поводу планов благоустройства и ремонта здания и прилегающих к нему территорий, порядка и размера установленной оплаты за жилье. Бывает, что некоторые собственники недовольны составом правления ТСЖ, прежде всего его председателем.
Наиболее сложными в разрешении являются вопросы, связанные со сменой способа управления или передачей функции управления товариществом собственников жилья в Управляющую компанию. Как показывает судебная практика, именно в этих случаях, собственники недвижимости оказываются не в состоянии самостоятельно решить возникающие споры, что вынуждает их обращаться в суд с исковым заявлением.
Как бороться с ТСЖ или куда жаловаться
В наши дни деятельность ТСЖ является причиной частых конфликтов между собственниками жилья и головной болью органов местного самоуправления, судов и прокуратуры. Согласно данным официальной статистики в большинстве крупных городов под управлением товариществ собственников жилья находится от 25 до 50 процентов всех многоквартирных домов . При этом реально функционирует около десяти процентов ТСЖ, все остальные существуют лишь формально на бумаге, либо осуществляют свою деятельность с серьезными нарушениями.
Возникновение подобной ситуации, стало возможно из-за того, что лишь около 30 процентов всех собственников жилья в многоквартирном доме интересуются тем, как осуществляется управление общедомовым имуществом, и только 15 процентов из них активно реализует свои права. По мнению опытных юристов, один или даже два человека, попросту не способны оказать реальное влияние на противоправные действия правления ТСЖ, здесь необходимо юридически грамотное оформленное намерение и коллективная воля.
Прежде чем переходить к реальным действиям и целенаправленной борьбе с товариществом собственников жилья необходимо ознакомиться со своими правами, закрепленными законодательством за жителями многоквартирного дома.
Согласно Жилищному Кодексу РФ члены ТСЖ и обычные собственники жилья имеют право запрашивать в правлении товарищества любую информацию о проводимой ими работе, обращаться в судебные органы для обжалования решений управления товарищества, знакомиться с документами товарищества и предъявлять претензии по поводу качества оказываемых услуг и выполненных работ. Активная реализация этих пав со стороны собственников жилья поможет предотвратить возникновение незаконной деятельности со стороны правления ТСЖ.
Учитывая тот факт, что товарищество собственников жилья осуществляет коллективную деятельность, наиболее простым, а порой и весьма эффективным способом реализации собственных прав и методом борьбы с теми или иными решениями правления является созыв .
Так же собственники жилья, думая куда писать, вправе подать коллективную жалобу на ТСЖ и его правление в прокуратуру и судебные органы. Работники прокуратуры после поступившего заявления проведут прокурорскую проверку и в случае выявления нарушений привлекут виновных к ответственности в рамках своих полномочий, либо обратятся в суд от имени собственников. При подобном развитии событий, владельцам недвижимости не нужно тратить деньги на составление искового заявления и оплату услуг юриста.
Обратиться в суд с иском о ликвидации ТСЖ и защиты прав собственников жилья так же может жилищная инспекция. Для обращения в жилищную инспекцию достаточно написать заявление в свободной форме, после чего отнести его в инспекцию лично или направить посредством почтового отправления. Ответ на заявление собственников, инспекция должна будет дать в письменной форме, в установленные законом сроки.
По мнению специалистов, гораздо праще предотвратить незаконную деятельность ТСЖ, чем потом бороться с ее последствиями. Для этого собственникам необходимо активно реализовывать свои права, регулярно, направляя в правление товарищества запросы о его деятельности, жалобы, а так же пожелания и предложения по улучшению работы ТСЖ. Здесь как нельзя лучше подходит поговорка о том, что «один в поле не воин» и защитить свои права и воспрепятствовать противоправному функционированию товарищества собственники смогут лишь общими усилиями.
Вот пример того, как это делает Лолита:
ТСЖ – это с одной стороны богатая (собственники) и в то же время бедная (муниципальный бюджет) организация, которая по закону имеет права и обязанности, а по существу ни за что не отвечает и не имеет право принимать какие-либо решения самостоятельно. Обращения в суд и длительные судебные разбирательства с неясным решением переживают лишь несколько товариществ из ста.
Однако, нужно иметь в виду, что существование ничем не удовлетворяющего собственников товарищества прежде всего экономически не выгодно для них, так как влечет за собой серьезные расходы, при этом условия проживания в доме не соответствуют ожиданиям жильцов.
Независимо от того, что именно оспаривается собственниками жилья – устав товарищества или отдельные его пункты, порядок или размер начисляемых платежей или же владельцев недвижимости многоквартирного дома не устраивает неисполнение обязательств со стороны товарищества, за разрешением спора необходимо обращаться в арбитражный суд.
Истец обязательно должен подтвердить право подачи иска , предоставив вместе с заявлением документы о праве собственности на квартиру. Кроме того все факты нарушений со стороны ТСЖ, указанные в заявлении, должны иметь документальное подтверждение или подтверждение в виде свидетельских показаний, свидетелей, участвующих в процессе.
В том случае если ТСЖ не исполняет свои обязательства (течет крыша, не вывозится мусор, нет тепла или воды), истец в исковом заявлении имеет право ссылаться на ФЗ «О защите прав потребителей», при этом к участию в процессе могут привлекаться специалисты «Роспотребнадзор» и сотрудники «Общества по защите прав потребителей».
Образец
О ненадлежащем исполнении жилищных и коммунальных услуг, выплате неустойки и возмещении морального вреда составляется исковое заявление, где в рублях указывается общий размер исковых требований. В заявлении должна быть информация о том, кто является истцом, кто — ответчиком, а так же их адреса.
Руководствуясь «Законом о правах потребителей», нужно указать, какие обязанности не исполнены ответчиком надлежащим образом, и какие вы имеете к нему претензии.
Далее в заявлении необходимо описать свои требования к ответчику, например в установленные судом сроки устранить за счет собственных средств следующие недостатки, выявленные при оказании коммунальных услуг. А так же возместить убытки, судебные издержки и моральный вред.
После вышеизложенного требуется поставить подпись и дату написания.
Инспекции для проверки
Государственная жилищная инспекция обязана вести соответствующий реестр уведомлений об осуществлении предпринимательской деятельности по управлению имуществом многоквартирных домов и оказанию коммунальных услуг и услуг по ремонту и содержанию зданий.
В полномочиях жилищной инспекции провести проверку:
- устава на предмет его соответствия законодательным нормам РФ;
- правомерности создания ТСЖ и выбора его председателя и членов правления;
- соответствия договора на оказание услуг с существующими законодательными нормами.
В случае выявления нарушений инспекция направляет в ТСЖ соответствующее уведомление о необходимости устранения выявленных нарушений в определенные сроки. В том случае если предписание инспекции не исполняется, она вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации товарищества.
Возможные проблемы с председателем
Основная проблема, с которой сталкиваются члены ТСЖ, заключается в непрофессионализме председателя, ведь именно от его кандидатуры во многом будет зависеть, сможет ли данное товарищество выполнять все возложенные на него функции. Для того чтобы управлять ТСЖ, его председатель и члены правления должны обладать определенными знаниями в сфере законодательства, экономики и финансов .
К слову сказать, согласно последней редакции Жилищного кодекса, оказание помощи, обучение и знакомство председателей товариществ возложено на муниципалитеты.
Нередко, жильцы, отчаявшись найти среди собственников жилья в многоквартирном доме грамотного человека, разбирающегося во всех тонкостях ЖКХ, решают вопрос путем найма управляющего со стороны. Такое решение проблемы, прежде всего, опасно тем, что управляющие со стороны не слишком заинтересованы в благополучии собственников недвижимости.
Кому и куда жаловаться?
Товарищество собственников жилья далеко не всегда способно эффективно справляться с возложенными на него функциями. Несвоевременная уборка подъездов, неработающие замки и постоянно ломающийся лифт – все это вполне естественно вызывает недовольство собственников квартир и ставит перед ними закономерный вопрос – как бороться с председателем ТСЖ и как его наказать?
В том случае если руководство товарищества жалобу проигнорировало, тогда можно обратиться в Роспотребнадзор . После поступления заявления от членов ТСЖ сотрудники Роспотребнадзора должны будут провести проверку и проверить все обстоятельства, указанные в жалобе.
В последнее время многие товарищества ликвидируются через суд, и количество таких судебных дел неуклонно растет. Для того чтобы бороться с ТСЖ, желания и действий одного или нескольких человек бывает недостаточно. Противостоять незаконной деятельности ТСЖ необходимо коллективно, утверждает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
Права членов ТСЖ и собственников, не являющихся членами ТСЖ
Для того чтобы противодействовать незаконной деятельности ТСЖ, следует определиться, какие права для жителей многоквартирного дома установлены законодательством. Жилищный кодекс не предусматривает разделение правомочий между членами ТСЖ и собственниками, не являющимися ими. Как те, так и другие, имеют право получать от органов управления товарищества информацию о его работе, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества, предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, знакомиться с документами товарищества. Этих основных прав уже достаточно для того, чтобы контролировать товарищества и при необходимости противодействовать им. Активная реализация данных прав позволит сократить разрастание незаконной деятельности ТСЖ.
Проблемы, с которыми необходимо бороться
«Одна из главных проблем - незаконно зарегистрированные товарищества. Часто жильцы даже не в курсе, что в их доме создано ТСЖ, и они являются его членами, особенно если это ТСЖ застройщика. В Москве в конце 2009 г. началось громкое дело по факту образования незаконного ТСЖ «Жигулевское 6-1». Оно было зарегистрировано без учета волеизъявления собственников. Сплотившись, жителям удалось добиться ликвидации товарищества, хотя на это и потребовалось почти 2,5 года », - говорит адвокат Олег Сухов.
Другая проблема - насаженные «сверху» товарищества. Например, ситуация в г. Санкт-Петербург с ТСЖ «Набережная Робеспьера, 22», где активисты с большим трудом пытаются добиться регистрации товарищества своего отдельного флигеля, с тем, чтобы не подчиняться воле богатых собственников квартир престижной Набережной, которые навязывают высокие тарифы, непосильные для малообеспеченных собственников.
А городская администрация, ссылаясь на то, что нельзя регистрировать два ТСЖ по одному адресу, упорно отказывает в регистрации «народного» ТСЖ, обрекая мелких собственников на выселение.
Способы противодействия
ТСЖ представляет собой коллективную организацию, поэтому самый оптимальный и эффективный способ борьбы с его незаконной деятельностью - это созыв общего собрания членов товарищества. Например, интересен случай, произошедший в Санкт-Петербурге. Жильцы нового дома, уже доделав ремонт и вселившись, после сдачи дома госкомиссии, обнаружили, что горячей воды нет и не предвидится. Кроме того, обжившись, жильцы стали замечать другие недостатки и недоделки. Управление домом осуществляло ТСЖ застройщика и возникшие у жильцов претензии никто не рассматривал. Тогда члены товарищества провели общее собрание и приняли решение о выходе из прежнего и создании собственного ТСЖ. Что, конечно, не без проблем, но было сделано.
Процедура проведения собрания предусмотрена Жилищным кодексом РФ. Один или несколько жильцов должны сформулировать повестку дня и обойти собственников дома, чтобы они расписались в приглашении на собрание. Сделать это нужно заранее, за 10 дней до даты его проведения. Если вручить уведомление кому-либо лично оказывается невозможно, его следует направить заранее, не менее, чем за 10 дней, заказным письмом. Важно обратить внимание на то, что уставом товарищества может быть предусмотрен иной способ уведомления.
Собрание не вправе менять повестку дня. То есть, могут быть рассмотрены только те вопросы, которые заранее вносились в повестку дня. Главный минус подобного способа заключается в том, что собрание правомочно, если в нем принимали участие более 50% голосов членов товарищества, и им не могут воспользоваться собственники, не входящие в него. Можно подать коллективную жалобу на ТСЖ в прокуратуру или заявление непосредственно в суд. Прокуратура в пределах своих полномочий проведет проверку деятельности организации, и, что важно, сама вправе обратиться в суд от имени собственников. При таком способе нет необходимости тратиться на грамотное составление искового заявления и нанимать представителя. Вы сэкономите и свое время, и деньги. Придется лишь написать жалобу в прокуратуру и подать ее. В деле по ликвидации ТСЖ «Жигулевское 6-1», описанном выше, в суд от имени собственников как раз выходила прокуратура.
«Помимо суда и прокуратуры, существует еще одна инстанция, которая реально защищает права собственников - государственная жилищная инспекция. По ее данным, в столице на сегодняшний момент зарегистрировано около 7 000 ТСЖ. При этом ликвидировано, как созданных с нарушением действующего законодательства, 1,5 тысячи ТСЖ и больше 2 тысяч находятся в процессе ликвидации. Так, в г. Ульяновске совсем недавно суд прекратил деятельность ТСЖ «Микрорайон Свияга-10». С требованием о ликвидации обращались не собственники, а государственная жилищная инспекция Ульяновской области. Суд был выигран в первой инстанции. Для обращения в жилищную инспекцию достаточно написать заявление и направить его по почте, либо принести лично. Ответ по результату рассмотрения будет выслан на указанный адрес », - отмечает адвокат Олег Сухов.
Коллективный контроль над правлением
Помимо активных действий по защите своих прав, необходимо осуществлять коллективные мероприятия по контролю за деятельностью ТСЖ, чтобы не допускать возможные нарушения. Гораздо проще предупреждать неправомерную деятельность заранее, чем в последующем пытаться защищать уже нарушенные права. Необходимо, чтобы все жильцы дома вооружились правовой, экономической и технической информацией, достаточной для правильного и выгодного для всех управления домом. «Засыпайте» правление вопросами об его деятельности, жалобами, пожеланиями и предложениями и добивайтесь их рассмотрения. Общайтесь между собой, обменивайтесь информацией, размещайте ее на информационных досках и интернет ресурсах.
«Один в поле не воин» - это выражение подходит для случаев противодействия незаконной деятельности ТСЖ. Только объединившись вместе, всем домом, соседними домами, районом и т.д., можно добиться защиты своих интересов и воспрепятствовать неправомерному функционированию товарищества. Следует знать о своих правах, не быть безучастным и поддерживать инициаторов борьбы с нарушениями» , - советует адвокат Олег Сухов.
Материал предоставлен «Юридическим центром адвоката Олега Сухова»
Сами оказались в такой же ситуации. Вот советы юриста- пошаговая инструкция борьбы с незаконными ТСЖ.
Что делать, если ТСЖ уже создано, но без волеизъявления жильцов дома и без учета их мнения?
В случае, если в вашем доме создано ТСЖ без решения общего собрания собственников жилого дома, вы можете обжаловать создание такого ТСЖ в судебном порядке. Для этого необходимо:
1. Создать инициативную группу из числа собственников помещений вашего жилого дома. Для создания инициативной группы необходимо не менее трех собственников жилого дома. Инициативная группа создается на основании Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ и ЖК РФ». Целью создания инициативной группы является оспаривание общего собрания собственников жилого дома, на котором был принят протокол о создании фиктивного ТСЖ.
2. Собрание инициативной группы оформляется протоколом. Лицо, избранное председателем инициативной группы, либо иное уполномоченное им лицо запрашивает выписку из единого государственного реестра юридических лиц (выписка из ЕГРЮЛ) по созданному ТСЖ. Выписка из ЕГРЮЛ запрашивается в МИФНС России соответствующего района города. Вместе с выпиской следует запросить протокол общего собрания собственников жилого дома, на основании которого было создано ТСЖ.
| 1 0 -1 0 |
3. После получения вышеуказанных документов следует подать исковое заявление «Об оспаривании решения общего собрания собственников жилого дома о создании ТСЖ» в районный суд.
Процесс оспаривания законности создания ТСЖ займет определенное время.
Неужели все это время жильцам придется просто ждать решения суда и мириться с некачественными услугами, оказываемыми управляющей компанией, с которой «липовое» ТСЖ заключило договор?
Нет, не придется. Все дело в том, что согласно ч.3. ст.161 Жилищного Кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в то время, как, например, Устав ТСЖ и решения его правления обязательны только для членов ТСЖ, а членами ТСЖ являются собственники жилья только те, кто письменно писал заявление о вступлении в ТСЖ. Отсюда следует, что изменение способа управления многоквартирным домом на управление Управляющей компанией и избрание новой Управляющей компании, означает прекращение всех договорных прав у ТСЖ с другими обслуживающими организациями. То есть собственники вправе в любое время изменить «выбранный» ранее без их участия способ управления, своим домом проведя общее собрание с соответствующей повесткой дня.
Если в доме создан ТСЖ значит ли это, что все собственники этого дома автоматически являются его членами и для изменения способа управления многоквартирным домом необходимо сначала выйти из ТСЖ?
Согласно п. 2 ст. 30 Конституции РФ никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Следовательно, нельзя заставить собственника стать членом ТСЖ против его желания. Если собственник помещения не подавал письменного заявления с просьбой принять его в члены ТСЖ, то и выходить оттуда ему нет никакой надобности. Кроме того, как я уже говорил, наличие в многоквартирном доме ТСЖ не препятствует изменению способа управления этим домом.
Продолжение следует 28.04.2010 13:50:43, Львица ДС
| 1 0 -1 0 |
Если же собственники решат, что наиболее подходящим для них способом управления является именно ТСЖ, но не тот, что был создан ранее, что им следует делать? Можно ли в этом же доме создать новое ТСЖ?
Можно, но в этом случае придется все-таки дождаться решения суда. Все дело в том, что согласно жилищному кодексу многоквартирным домом может управлять только одна Управляющая компания или быть создано одно ТСЖ. Поэтому для создания другого ТСЖ необходимо, чтобы было ликвидировано первое ТСЖ. В случае если решение общего собрания жильцов, на основании которого было создано фиктивное ТСЖ, будет признано судом недействительным, это фактически повлечет за собой ликвидацию такого ТСЖ. Однако, следует помнить, что сроки такой ликвидации законом не установлены, а правление ТСЖ с этим торопиться скорее всего не будет.
Нужно ли предварительно согласовывать передачу управления домом Управляющей компании с этой компанией или достаточно просто проголосовать за выбор этой компании в качестве управляющей на общем собрании? Как вообще правильно выбрать Управляющую компанию?
Да, получить предварительное согласие Управляющей компании необходимо еще на стадии подготовки общего собрания. Ведь ВСЕ Управляющие компании в Волгограде являются коммерческими организациями и совсем не обязаны заключать договор управления с каждым обратившимся к ней домом. Для этого должны существовать техническая и финансовая возможность исполнения договора управления. Кроме этого целесообразно, так же на стадии подготовки общего собрания жильцов дома, согласовать с Управляющей компанией условия предлагаемого этой компанией договора управления, форму и содержание отчета, который она будет предоставлять собственникам помещений этого дома. Если Управляющая компания работает честно, она как правило, старается предоставить собственникам всю необходимую информацию о том, сколько и на какие цели будут потрачены собранные средства. Какие виды ремонтных работ были выполнены в истекшем периоде и какие планируется выполнить в будущем. Обсудить все вопросы взаимодействия с Управляющей компанией необходимо до заключения договора управления и до проведения общего собрания. Чем меньше неясностей, тем правильнее будет выбор.
Выбирайте ту Управляющую компанию, которая зарекомендовала себя среди жильцов тех домов, которые она обслуживает с положительной стороны. Не поленитесь посмотреть дома, дворы и подъезды, поговорить с жильцами домов, зайдите в офис этой компании. И ваше сердце поможет вам сделать правильный вывод.
И последний, но очень важный совет. Все мы хотим жить в красивом современном городе. Но ведь город, это не только Центральная набережная и Аллея Героев. Город это и те дома, в которых мы живем, дворы в которых гуляют наши дети, подъезды через которые мы каждый день проходим в свои квартиры. И только от нашей с Вами гражданской позиции зависит, каким будет наш город. Голосуя на общем собрании собственников вашего дома за выбор способа управления или выбор той или иной Управляющей компании мы решаем, на что будут истрачены наши деньги – на содержание жуликов или на содержание общего имущества дома, двора, города в целом. 28.04.2010 13:51:48,