Действующий

Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской...

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582

В соответствии с пунктом 4 постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2009, N 30, ст.3821; 2011, N 26, ст.3812; N 35, ст.5084; N 44, ст.6281; 2014, N 3, ст.289; N 9, ст.916; N 45, ст.6217; 2017, N 20, ст.2918)

приказываю:

Утвердить прилагаемые Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582.

М.С.Орешкин

Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности , утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582

I. Общие положения

1. Настоящие Методические рекомендации направлены на оказание содействия и методическое обеспечение при применении органами государственной власти и органами местного самоуправления основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности , утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 (далее соответственно - основные принципы, арендная плата, земельные участки), с целью создания благоприятных условий ведения экономической деятельности на территории Российской Федерации, а также защиты экономических интересов арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

II. Применение принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке (далее - Принцип N 1)

2. В целях применения Принципа N 1 рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - порядок определения размера арендной платы) предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы (далее - ставки арендной платы).

3. В целях соблюдения интересов арендатора земельного участка при установлении ставок арендной платы целесообразно исходить из возможности арендатора земельного участка с учетом установленной на основании таких ставок арендной платы при существующем уровне налогообложения, государственном регулировании тарифов на соответствующие товары (работы, услуги) и производственных затратах получать сложившуюся норму прибыли для отрасли, в которой арендатор осуществляет свою деятельность.

4. При установлении ставки арендной платы рекомендуется в том числе учитывать:

положения документов, определяющих целевое назначение земельного участка;

наличие или отсутствие ограничений прав, установленных в отношении земельного участка (например, запреты и ограничения, связанные с установлением охранных и защитных зон);

возможность создания арендатором неотделимых улучшений земельного участка;

необходимость и объем затрат на подготовку или восстановление хозяйственной деятельности на земельном участке;

наличие права арендатора на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам (например, право на предоставление земельного участка в субаренду, передачу его в залог влияет на увеличение размера арендной платы);

субсидии, предоставляемые арендатору за счет бюджета в целях поддержки деятельности, осуществляемой им на данном земельном участке;

обстоятельства, имеющие значение для развития субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

5. Применяя Принцип N 1 при подготовке порядка определения размера арендной платы рекомендуется учитывать, что на размер арендной платы или ставки арендной платы не могут влиять ограничения прав арендаторов, если в соответствии с законодательством Российской Федерации убытки, причиняемые такими ограничениями прав, подлежат возмещению за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель ().

6. В порядок определения размера арендной платы рекомендуется включать положения, направленные на реализацию требований об ограничении размера арендной платы, установленных нормами законодательства Российской Федерации (например, в случаях, предусмотренных пунктами 4 и 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

III. Применение принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя (далее - Принцип N 2)

7. В целях применения Принципа N 2 при установлении порядка определения размера арендной платы целесообразно исходить из положений гражданского законодательства Российской Федерации, предполагающих:

добросовестность участников гражданского оборота (пункт 3 статьи 1 , пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации);

обязательность для сторон договора исполнения требований закона, принятого после заключения договора (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации);

соответствие договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения, а также применение закона, принятого после заключения договора и устанавливающего обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, в случаях, когда таким законом установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (статьи 4 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации);

недопустимость частого изменения платы по договору (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

документов стратегического планирования Российской Федерации, разрабатываемых в рамках целеполагания (например, положения стратегии социально-экономического развития Российской Федерации, стратегии социально-экономического развития макрорегиона), значимых для развития субъекта Российской Федерации и муниципальных образований актов, указов и указаний Президента Российской Федерации по важнейшим вопросам государственной политики и социально-экономического развития;

стратегий социально-экономического развития, иных документов стратегического планирования субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

9. Реализация Принципа N 2 возможна посредством включения в порядок определения размера арендной платы положений, раскрывающих непосредственно механизм расчета такой платы, например, в виде методики или формулы.

Так, например, механизм расчета размера арендной платы за текущий год на основе рыночной стоимости права аренды земельного участка может предусматривать, что размер арендной платы определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка, на общий срок договора аренды.

10. Порядок определения размера арендной платы также может основываться на ставках арендной платы, а также повышающих или понижающих коэффициентах, применяемых в случаях, предусмотренных порядком определения размера арендной платы.

11. При определении в порядке определения размера арендной платы расчета арендной платы на основе кадастровой стоимости земельного участка рекомендуется учитывать, что изменение кадастровой стоимости содержит в себе некоторое опережающее повышение стоимости земельного участка, основанное на предположении о вероятности роста кадастровой стоимости в ближайшем будущем.

12. В целях реализации Принципа N 2 в порядке определения размера арендной платы целесообразно предусмотреть случаи и минимальные сроки пересмотра арендной платы, в том числе с учетом положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации , а также исчерпывающий перечень случаев, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

При определении указанных случаев пересмотра арендной платы рекомендуется исходить из оснований пересмотра размера арендной платы, предусмотренных законом, а также существенных или непредвиденных обстоятельств, которые невозможно было учесть при заключении договора аренды, например:

случаев изменения основы, используемой для расчета размера арендной платы, или случаев изменения в расчете такой основы;

ранее возникших, но выявившихся после заключения договора аренды ограничений прав арендатора, препятствующих осуществлению арендатором деятельности.

13. При установлении минимальных сроков пересмотра размера арендной платы с учетом положений законодательства Российской Федерации целесообразно также исходить из периодичности изменения стоимости земельного участка (кадастровой или рыночной), являющейся основой для расчета размера арендной платы.

При этом в порядок определения размера арендной платы рекомендуется включать положения, предусматривающие временной период (например, не чаще одного раза в 3-5 лет), в течение которого рыночная стоимость права аренды земельного участка, на основании которой был определен размер арендной платы по договору, предполагается для целей расчета размера арендной платы в отношении такого земельного участка неизменной.

14. В случае изменения порядка определения арендной платы рекомендуется опубликовывать на официальных сайтах соответствующих органов государственной власти или органов местного самоуправления данные изменения с материалами, обосновывающими внесение соответствующих изменений, в целях ознакомления арендаторов с предстоящими изменениями расчета арендной платы и планирования последними своей хозяйственной деятельности с учетом изменяющихся расходов.

15. В качестве случая пересмотра размера арендной платы может быть предусмотрена возможность соразмерного снижения размера арендной платы в целях возмещения стоимости произведенных арендатором с согласия арендодателя улучшений земельного участка, которые неотделимы без вреда для земельного участка, влияют на инвестиционную привлекательность земельного участка, рост его стоимости и остаются в собственности арендодателя.

Примерами неотделимого улучшения земельного участка могут быть случаи устройства замощений, повышения плодородия земель.

Одновременно рекомендуется предусмотреть обоснованные исключения из указанного случая, например: если неотделимые улучшения произведены арендатором без согласования с арендодателем; если арендатор отдельно требует возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации); если осуществление неотделимых улучшений земельного участка является обязательным в соответствии с условиями договора аренды или требованиями законодательства Российской Федерации (например, предотвращение порчи земли, поддержание плодородия земель).

Примерами случаев, когда по отдельному требованию арендатора не возмещается стоимость произведенных неотделимых улучшений, связанных с подготовкой или восстановлением хозяйственной деятельности на земельном участке, могут являться реализация мероприятий по восстановлению плодородия сельскохозяйственных земель, проведению рекультивации земель.

IV. Применение принципа предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости (далее - Принцип N 3)

16. В целях применения Принципа N 3 рекомендуется в порядке определения размера арендной платы установить случаи расчета арендной платы на основе кадастровой стоимости земельных участков, на основе рыночной стоимости земельных участков или рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

17. Определение размера арендной платы целесообразно преимущественно основывать на кадастровой стоимости земельного участка, в связи с нахождением сведений о кадастровой стоимости земельного участка в свободном доступе, что способствует обеспечению простоты и прозрачности расчета арендной платы, а также сокращению срока и расходов для расчета арендной платы и в целом для заключения договора.

18. При установлении порядка расчета размера арендной платы рекомендуется учитывать недопустимость расчета арендной платы в отношении земельного участка с использованием одновременно его кадастровой стоимости и рыночной стоимости земельных участков (рыночной стоимости права аренды земельного участка).

19. Использование рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости права аренды земельного участка как основы для расчета арендной платы рекомендуется в случаях, когда:

земельный участок застроен;

на земельном участке имеются обременения, ограничения прав, не свойственные для большинства земельных участков, находящихся в данной территориальной зоне, и, соответственно, данное обстоятельство не может быть учтено при кадастровой оценке (например, на земельном участке находятся мелиоративные сооружения, расположен подземный газопровод, что существенно влияет на объем прав арендодателя и, соответственно, на размер арендной платы).

20. Использование способов расчета арендной платы, не основанных на кадастровой стоимости земельного участка, целесообразно в случаях значительного расхождения результатов расчета размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков, осуществленных в отношении земельных участков, имеющих аналогичные характеристики.

21. В порядке определения размера арендной платы рекомендуется предусматривать случаи использования поправочных коэффициентов расчета размера арендной платы в зависимости от основания предоставления земельного участка или наиболее распространенных целей использования земельных участков.

При этом рекомендуется исключать случаи, когда в результате применения поправочных коэффициентов искусственно уравнивается арендная плата за земельные участки, предоставляемые в аренду по разным основаниям или для разных целей использования.

Нецелесообразно применение множества поправочных коэффициентов одновременно, особенно в тех случаях, когда они уравновешивают друг друга (например, применение повышающего коэффициента 1,2 одновременно с понижающим коэффициентом 1,2).

22. В целях реализации Принципа N 3 целесообразно раскрытие исходных данных, используемых для определения размера арендной платы, а также использование общедоступных данных.

Например, рекомендуется устанавливать порядок определения размера арендной платы, основываясь на данных, содержащихся в правилах землепользования и застройки, и не рекомендуется использовать неопубликованные данные ценового зонирования территории или перечень видов хозяйственной и иной деятельности, не соответствующий перечню, установленному законодательством Российской Федерации.

V. Применение принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков (далее - Принцип N 4)

23. В целях применения Принципа N 4 в порядке определения размера арендной платы рекомендуется предусматривать, что при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двукратного размера земельного налога, исчисляемого в отношении таких земельных участков ().

24. В целях применения Принципа N 4 в порядке определения размера арендной платы рекомендуется предусматривать, что изменение годового размера арендной платы может определяться условиями договора аренды только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

VI. Применение принципа учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога (далее - Принцип N 5)

24.* В целях применения Принципа N 5 целесообразно исходить из необходимости учета интересов лиц, осуществляющих деятельность, направленную на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также лиц, освобожденных от уплаты земельного налога в соответствии с положениями статей 388 , .

* Нумерация соответствует оригиналу. - Примечание изготовителя базы данных.

направлена на реализацию социально значимой функции;

относится к деятельности, в отношении которой предусмотрены налоговые льготы;

имеет в соответствии с государственными программами соответствующую поддержку.

27. В порядке определения размера арендной платы рекомендуется предусматривать, что при установлении размера арендной платы за земельные участки, предоставляемые лицам, осуществляющим социально значимую деятельность, размер арендной платы устанавливается в пределах размера земельного налога, исчисляемого в отношении таких земельных участков.

28. В порядок определения размера арендной платы рекомендуется включать положения, в соответствии с которыми при установлении размера арендной платы за земельные участки, предоставляемые лицам, освобожденным от уплаты земельного налога в соответствии с положениями статей 388 , 389 Налогового кодекса Российской Федерации , предусматривается льготная ставка арендной платы, в соответствии с которой рассчитывается размер арендной платы за такие земельные участки, который может быть меньше размера земельного налога, исчисляемого в отношении соответствующего земельного участка.

VII. Применение принципа запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться (далее - Принцип N 6)

29. В целях применения Принципа N 6 положениями порядка определения размера арендной платы рекомендуется исключить возможность создания дискриминационных условий в отношении арендаторов земельных участков (в том числе в зависимости от организационно-правовой формы арендаторов) при определении размера арендной платы за земельные участки, предоставляемые по одним и тем же основаниям, принадлежащие одному публично-правовому образованию, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности.

VIII. Применение принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (далее - Принцип N 7)

30. В целях применения Принципа N 7 рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Электронный текст документа

подготовлен АО "Кодекс" и сверен по:

официальный сайт

Минэкономразвития России

www.economy.gov.ru

по состоянию на 23.01.2018

Об утверждении Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО

ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ УКАЗАНИЙ ПО РАСЧЕТУ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ (ЛИЗИНГОВОГО ПЛАТЕЖА) ПРИ ПЕРЕДАЧЕ РЕСУРСОСНАБЖАЮЩИМ ОРГАНИЗАЦИЯМ В АРЕНДУ ИЛИ ЛИЗИНГ ОБЪЕКТОВ ИНЖЕНЕРНО-ТЕХНИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ, ВЫКУПЛЕННЫХ (ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ К ВЫКУПУ) СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫМИ ОБЩЕСТВАМИ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ

В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. N 1305 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2014, N 50, ст. 7094) приказываю:

1. Утвердить прилагаемые Методические указания по расчету размера арендной платы (лизингового платежа) при передаче ресурсоснабжающим организациям в аренду или лизинг объектов инженерно-технического обеспечения, выкупленных (предназначенных к выкупу) специализированными обществами проектного финансирования.

2. В срок не позднее 10 дней со дня подписания направить настоящий приказ на государственную регистрацию в Министерство юстиции Российской Федерации.

3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации А.В. Чибиса.

Утверждены

приказом Министерства строительства

и жилищно-коммунального хозяйства

Российской Федерации

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО РАСЧЕТУ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ (ЛИЗИНГОВОГО ПЛАТЕЖА) ПРИ ПЕРЕДАЧЕ РЕСУРСОСНАБЖАЮЩИМ ОРГАНИЗАЦИЯМ В АРЕНДУ ИЛИ ЛИЗИНГ ОБЪЕКТОВ ИНЖЕНЕРНО-ТЕХНИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ, ВЫКУПЛЕННЫХ (ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ К ВЫКУПУ) СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫМИ ОБЩЕСТВАМИ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ

I. Общие положения

1. Настоящие методические указания устанавливают порядок расчета размера арендной платы (лизингового платежа) при передаче ресурсоснабжающим организациям в аренду или лизинг объектов инженерно-технического обеспечения, выкупленных (предназначенных к выкупу) специализированными обществами проектного финансирования (далее - арендодатель) в соответствии с основными условиями и мерами реализации программы "Жилье для российской семьи" в рамках государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2014 г. N 404 "О некоторых вопросах реализации программы "Жилье для российской семьи" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2014, N 50, ст. 7094) (далее - объекты).

2. Размер арендной платы (лизингового платежа) не зависит от расходов ресурсоснабжающей организации на эксплуатацию этих объектов и их содержание в состоянии, отвечающем требованиям законодательства Российской Федерации и договора аренды (лизинга), в том числе, на проведение текущего, капитального, аварийного ремонта.

3. Величина арендной платы, учитываемая при установлении тарифов, рассчитывается в соответствии с настоящими методическими указаниями и не зависит от объема капитальных вложений в объект и расходов на содержание объекта, осуществляемых ресурсоснабжающей организацией.

4. Арендная плата (лизинговый платеж) уплачивается ежемесячно. Арендная плата увеличивается с 1 марта очередного года и далее не изменяется в течение 12 месяцев (далее - расчетный период). Ежемесячный платеж составляет одну двенадцатую от величины арендной платы (лизингового платежа), установленной на очередной финансовый год.

5. В случае если период с начала действия договора аренды (лизинга) до 1 марта очередного года составляет менее одного года, арендная плата (лизинговый платеж) на этот финансовый год, включая все ее составляющие, уменьшается пропорционально числу дней до 1 марта очередного года по отношению к количеству дней в году.

6. При установлении тарифов ресурсоснабжающей организации на очередной календарный год величина арендной платы (лизингового платежа), учитываемая при расчете тарифов, рассчитывается как сумма арендной платы, установленной на первые 2 месяца очередного года, и прогнозируемого размера арендной платы на последующие 10 месяцев очередного года (с 1 марта до 31 декабря) либо в течение срока до окончания действия договора аренды.

7. В случае досрочного прекращения договора аренды (лизинга) и заключения нового договора аренды (лизинга), величина арендной платы (лизингового платежа), включая операционные расходы и расходы на обслуживание и возврат займов и кредитов, не меняется. В частности, величина расходов на обслуживание и возврат займов и кредитов на первый расчетный период действия нового договора аренды (лизинга) принимается равной величине расходов на обслуживание и возврат займов и кредитов, которая действовала в расчетный период, когда произошло досрочное прекращение договора аренды (лизинга).

2. Способы определения размера арендной платы

Пунктом 2 Правил предусмотрено применение одного из четырех способов определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации:

На основании кадастровой стоимости земельных участков;

По результатам торгов (конкурсов, аукционов);

В соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России. Как уже отмечалось, данный способ определения арендной платы в настоящее время неприменим по причине отсутствия соответствующих нормативных документов Минэкономразвития России;

На основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Первый способ - определение арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка - применяется тогда, когда арендаторы земельных участков имеют право на применение льготного порядка или льготных ставок налогообложения. При этом арендная плата рассчитывается в процентах к кадастровой стоимости и дифференцирована по пяти группам арендаторов.

С течением времени кадастровая стоимость земельных участков может меняться. В связи с этим возникают основания для пересмотра договора аренды в части размера арендной платы.

Поэтому в п. 9 Правил специально оговорено, что при заключении договора аренды земельного участка органы исполнительной власти предусматривают (в таком договоре) возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в году (как это делается в отношении земельных участков, арендная плата по которым определяется на основании их рыночной стоимости), в котором был произведен перерасчет, не проводится.

Второй способ. По результатам торгов, конкурсов или аукционов арендная плата определяется в случае, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах). Уточним: имеются в виду результаты конкретных торгов, конкурса или аукциона по конкретному участку.

В данном случае п. 4 Правил содержит только одну оговорку: "Если земельный участок предоставлен в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, арендная плата определяется на аукционе в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации".

Третий способ. В соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету , утвержденными Минэкономразвития России, арендная плата должна рассчитываться в отношении исчерпывающего перечня земельных участков. Это участки, которые могут быть предоставлены для размещения:

Автомобильных дорог, в том числе их конструктивных элементов и дорожных сооружений, производственных объектов (сооружений, используемых при капитальном ремонте, ремонте и содержании автомобильных дорог);

Инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования;

Линий метрополитена;

Линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;

Трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод;

Объектов, непосредственно используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;

Нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов;

Гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики;

Объектов космической инфраструктуры;

Объектов, расположенных в пределах территории особой экономической зоны;

Аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения;

Инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства.

Как уже отмечалось, Минэкономразвития России соответствующие нормативные акты не разработаны. Следовательно, и в отношении перечисленных видов земельных участков должны применяться общие нормы гражданского законодательства или (при наличии соответствующих оснований) другие способы определения арендной платы, установленные Правилами.

По нашему мнению, наиболее правомерным является использование четвертого способа - когда арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Четвертый способ. Расчет арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, применяется в отношении всех других видов участков, не входящих в перечисленные выше категории.

При этом годовой размер арендной платы равен части рыночной стоимости земельного участка, соответствующей ставке рефинансирования ЦБ РФ, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка. Причем рыночная стоимость земельного участка, должна быть определена на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за шесть месяцев до заключения договора аренды земельного участка.

Особенности установления арендной платы в соответствии с четвертым способом:

Размер арендной платы, установленный в договоре аренды, не подлежит пересмотру в связи с изменением ставки рефинансирования ЦБ РФ (ни в ту, ни в другую сторону), в том числе и по состоянию на начало нового календарного года (следующего за годом заключения договора аренды). Исключение составляют случаи, когда договором аренды установлено условие об изменении арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельных участков в результате изменения ставки рефинансирования ЦБ РФ;

При заключении договора аренды земельного участка органы власти должны предусматривать случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента-дефлятора, ежегодно утверждаемого Министерством экономического развития России. Коэффициент-дефлятор применяется ежегодно по состоянию на начало очередного года начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение о предоставлении земельного участка в аренду.

Кроме того, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, органы исполнительной власти должны предусмотреть возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. Пересмотр арендной платы по данному основанию может проводиться не чаще чем один раз в год - по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за шесть месяцев до перерасчета арендной платы.

Пунктом 3 Письма Минэкономразвития России от 10.03.2010 № Д23-770 разъяснено, что подтверждением вышеуказанного условия (изменение рыночной стоимости земельного участка) является отчет, подготавливаемый соответствующей организацией.

Стороны договора аренды могут предусмотреть в таком договоре, что основаниями для изменения арендной платы могут являться как отчет оценщика об изменении рыночной стоимости соответствующего земельного участка, так и изменение ставки рефинансирования.

Заметим, что в связи с наметившимся трендом постоянного понижения ставки рефинансирования данное условие в договоре аренды может создать арендатору основания для предъявления требований о снижении размера арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости земельного участка коэффициент-дефлятор не применяется. По вопросу применения (неприменения) индекса-дефлятора в подобной ситуации дополнительные разъяснения приведены в Письме Минэкономразвития России от 16.03.2010 № Д23-860.

Введение в Правила коэффициента-дефлятора обусловлено необходимостью учета интересов арендодателя в связи с изменяющимися условиями ведения арендатором земельного участка определенной хозяйственной деятельности на протяжении промежутка времени, на который заключен договор. В то же время использование указанной переменной в договорах аренды позволяет арендатору снизить финансовые издержки, связанные с возможной подготовкой отчета о рыночной стоимости земельного участка.

Если с учетом требований договора аренды и Постановления № 582 стороны договора аренды ежегодно подготавливают отчет о рыночной стоимости земельного участка, то применение коэффициента-дефлятора не требуется. Указанный вывод следует из положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».

Порядок и сроки расчетов по суммам задолженности по начисленной арендной плате за земельные участки, находящиеся в федеральной государственной собственности, установлены п. 12 Правил - арендная плата перечисляется не реже одного раза в полгода в безналичной форме на счета территориальных органов Федерального казначейства для ее распределения указанными территориальными органами в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации.

В том случае, когда договор аренды заключается с органами исполнительной власти субъектов РФ или с органами местного самоуправления, порядок и сроки расчетов могут быть другими - с учетом потребностей в наполнении региональных и местных бюджетов, а также с учетом того, где открыты счета органов власти для подобных расчетов - в органах Федерального казначейства или отделениях коммерческих банков. Так как размер арендной платы по участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, чаще всего привязывается к размеру земельного налога (базой для исчисления которого является кадастровая стоимость участка), то и сроки расчетов между арендаторами и арендодателями земельных участков могут соотноситься со сроками расчетов по земельному налогу - устанавливаться таким образом, чтобы расчеты по арендной плате предшествовали срокам уплаты налога.

Обращаем внимание на то, что Правила передачи отдельных земельных участков из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, в аренду урегулированы отдельным нормативным актом - Постановлением Правительства РФ от 31.03.2006 № 176 (изменения вносились в 2008 г. Постановлением Правительства РФ от 29.12.2008 № 1053).

При этом утвержденные Постановлением Правила определяют условия передачи из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, находящихся в федеральной собственности земельных участков, временно неиспользуемых для указанных нужд, юридическим лицам и гражданам в аренду для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, не связанного со строительством (за исключением строительства временных сооружений), и без изменения их целевого назначения.

3. Особенности определения коэффициентов по видам

функционального использования земель

Согласно постановлению Правительства Белгородской области от 13.07.2009 года № 247-пп размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, в год, определяется по формуле:

А r = УПКС х S х К(%) , где:

Аг - размер арендной платы за использование земельного участка в год;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка;

S - площадь земельного участка;

К(%) - величина в процентах от кадастровой стоимости по видам функционального использования земель.

Порядок определения указанного коэффициента (К(%)) и его значение устанавливаются в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, дифференцированно с учетом видов их функционального использования решениями представительных органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов, если иное не предусмотрено другими нормативными правовыми актами Российской Федерации и Белгородской области.

В соответствии с Порядком арендная плата представляет собой неналоговый вид доходов соответствующих бюджетов, установленный действующим законодательством.

Основой для определения размеров арендной платы за землю является кадастровая стоимость земель, утвержденная в установленном действующим законодательством порядке. При этом размер годовой арендной платы не может быть меньше размера земельного налога соответствующего земельного участка, рассчитанного исходя из применения максимальной ставки земельного налога для таких земель, установленных Налоговым кодексом Российской Федерации.

Таким образом, для нормативных актов органов местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы за землю характерно установление зависимости между арендной платой и кадастровой стоимостью.

При этом существенным моментом становится установление коэффициентов к кадастровой стоимости по каждому виду использования земельных участков, что требует экономического обоснования.

Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ признает кадастровую стоимость как нормативно-рассчитываемую стоимость, которая должна устанавливаться в процентах от рыночной стоимости участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения проводится государственная кадастровая оценка земель, которая основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Государственная кадастровая оценка участков в составе земель населенных пунктов проведена на основании статистического анализа рыночных цен с учетом факторов, оказывающих наибольшее влияние на стоимость земельных участков. Эти факторы утверждены на областной межведомственной комиссии.

Определение кадастровой стоимости земель для целей налогообложения и иных предусмотренных законом целей проводилось с учетом

уровня рыночных цен, площади земельных участков (как под объектами недвижимости, так и свободных от застройки);

доступности населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания;

обеспеченности централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории застройки;

уровня развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

исторической ценности застройки, эстетической и ландшафтной ценности территории;

состояния окружающей среды;

доходности видов деятельности, осуществляемых на земельных участках.

При проведении работ исполнителем были соблюдены все предусмотренные соответствующей методикой требования, в том числе:

Состав первичных данных формировался на основе статистической и иной информации, используемой в своей деятельности оценщиками, землеустроительными, градостроительными и иными службами;

Основные факторы, влияющие на оценку недвижимости, в том числе земельных участков, учитывались со всей полнотой и ответственностью;

Полученные результаты кадастровой стоимости земель соответствовали сложившемуся в период оценки уровню цен по продаже земельных участков в Белгородской области;

Результаты оценки представлены в легко воспринимаемом виде, что облегчает их проверку и использование.

Результатами работ являются удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе кадастровых кварталов по видам функционального использования.

В отношении материалов по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов были проведены все предусмотренные действующими нормативными правовыми актами процедуры рассмотрений и согласований. Полученные результаты оценки проверены Роснедвижимостью на соответствие Методике государственной кадастровой оценки земель поселений и утверждены постановлением правительства Белгородской области от 27.04.2007 № 101-пп «Об утверждении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области».

Расчет корректирующих коэффициентов осуществлялся с учетом следующих обстоятельств:

Доходы населения на территории Губкинского городского округа за истекшие 2009 и 2010 годы не претерпели существенного роста в соответствии со справкой отдела экономики и прогнозирования администрации.

Уровень инфляции за период 2009-2010 год составил 9%.

Согласно пункту 9 Порядка, размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, подлежит ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции , предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год, если иное не установлено действующими нормативными документами и настоящим Порядком.

Коэффициент инфляции расчетного года определяется исходя из максимального уровня инфляции (потребительских цен), устанавливаемого в рамках прогноза социально-экономического развития Белгородской области. Коэффициент инфляции на расчетный год определяется как произведение соответствующих максимальных планируемых ежегодных показателей инфляции (индекс потребительских цен, декабрь к декабрю). Коэффициент инфляции расчетного года определяется как произведение соответствующих максимальных планируемых ежегодных показателей инфляции начиная с года утверждения государственной кадастровой оценки для соответствующей категории земель до расчетного года.

Коэффициент инфляции рассчитывается по формуле:

Ки = Пи1 x Пиi x Пир, где:

Пи1 = 1 - показатель инфляции года утверждения кадастровой стоимости земель в Белгородской области;

Пиi - максимальный планируемый показатель инфляции первого года, следующего за годом утверждения кадастровой стоимости земель Белгородской области;

Пир - максимальный планируемый показатель инфляции расчетного года.

3. Резкое повышение арендных платежей за землю в 2011 году в совокупности с ростом платежей за коммунальные услуги и электроэнергию может усилить социальную напряженность среди населения.

Согласно принятому постановлению Правительства Белгородской области от 13.07.2009 года № 247-пп органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов области вправе устанавливать к базовому размеру арендной платы коэффициенты с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков. Как показывает практика правового регулирования, значения таких коэффициентов не должны устанавливаться произвольно.

В качестве ориентиров, способствующих объективному и единообразному определению конкретных значений коэффициентов, предлагается использовать такие критерии как:

Характер деятельности субъектов, арендующих земельные участки;

Срок аренды земельного участка;

Особенности места положения земельного участка;

Наличие в пределах или вблизи арендуемых земельных участков различных природоохранных, защитных зон;

Иные критерии.

Данные критерии сформулированы на основе анализа законодательства субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, они универсальны и могут быть использованы при обосновании значений коэффициентов независимо от финансово-экономических особенностей того или иного муниципального образования Белгородской области.

Федотова Марина Алексеевна ,
д.э.н., проф., проректор Финансовой академии при Правительстве РФ, президент СМАО;
Семенова Евгения Александровна ,
генеральный директор НП «Лига оценщиков земли», член экспертного совета СМАО;
Прорвич Владимир Антонович ,
д.т.н., проф., зав. кафедрой «Экономика городского землепользования» Московского государственного университета геодезии и картографии, председатель Комитета земельно-имущественных отношений Московской ассоциации предпринимателей, председатель научно-методического совета СМАО.

Обобщение реальной практики работы оценщиков по определению размеров арендной платы на основании результатов оценки городских земельных участков показало, что одной из самых серьезных проблем в этой области является отсутствие надлежащего нормативно-методического обеспечения. Действующее законодательство предусматривает необходимость установления общих начал определения арендной платы за землю Правительством РФ. Однако до настоящего времени подобные решения еще не приняты.

В докладе «О мерах по реализации земельной реформы» к заседанию Правительства Российской Федерации 10 февраля 2005 г. министр МЭРТ Г.О.Греф сформулировал предложение об установлении арендной платы в размере 3% от кадастровой стоимости земельных участков. Однако в том же докладе отмечено, что «в действующем законодательстве отсутствуют легальные определения основополагающих понятий кадастровой оценки, а именно, понятие самой кадастровой оценки, определение ее объекта, а также понятие кадастровой стоимости. Отсутствие таких определений способствует неопределенности, неоднозначности и отсутствию единообразия в деятельности по кадастровой оценке .

Действующим законодательством практически не урегулирован порядок и полномочия по проведению кадастровой оценки и утверждения результатов. В частности, полномочия по организации работ по государственной кадастровой оценке земель и утверждению результатов не установлены федеральным законом, что дает основания для оспаривания в суде законности решений органов власти по утверждению результатов кадастровой оценки. Установленный Правительством Российской Федерации порядок предусматривает утверждение результатов работ по кадастровой оценке органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. При этом в нормативных правовых актах отсутствуют основания, по которым органы субъектов РФ могут отказаться от утверждения представленных результатов или внести в них изменения. По информации Роснедвижимости о результатах выборочной проверки по 29 субъектам Российской Федерации, в 14 из них выявлено отличие утвержденных показателей от расчетных и согласованных на федеральном уровне и на уровне местного самоуправления, то есть, по сути, были нарушены принципы использования оценки стоимости земельных участков и сохранен действующий нормативный подход к определению стоимости земель для целей налогообложения.

Нормативными правовыми актами не урегулированы вопросы уведомления налогоплательщика о кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка и не установлена возможность налогоплательщика в досудебном порядке разрешать споры, связанные с правильностью определения кадастровой стоимости находящегося в его собственности земельного участка. Возможность досудебного разрешения споров приобретает также большое значение, в случае если результаты кадастровой оценки будут использованы для определения выкупных цен при переоформлении права постоянного бессрочного пользования земельными участками.

Действующая методическая база системы государственной кадастровой оценки земель нуждается в устранении недостатков. В частности, существенные вопросы вызывают норма капитализации и размер абсолютной ренты, заложенные в методику государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственных угодий, а также высокая кадастровая стоимость участков под промышленными предприятиями, расположенными на землях поселений). Кроме того, методики предусматривают расчет удельных показателей и не регулируют вопросов определения кадастровой стоимости отдельного земельного участка.

Действующим законодательством не урегулированы вопросы периодичности проведения государственной кадастровой оценки для различных категорий земель, а также порядок актуализации сведений о кадастровой стоимости земельных участков, хранящихся в базах данных автоматизированной системы государственного земельного кадастра и предоставляемых в налоговые органы для целей налогообложения».

Еще раз подчеркнем, что перечисленные выше недостатки кадастровой оценки отражают позицию самого министерства, ответственного за проведение земельной реформы в стране. Авторы готовы солидаризироваться с уважаемым министром в столь резких оценках подведомственных ему организаций. Мы готовы оказать всемерную помощь для скорейшего исправления отмеченных недостатков, о чем многократно и развернуто написано в наших публикациях. Более того, научно-методическим советом СМАО разработана программа работ по созданию стандартов и правил оценки, в том числе и арендной платы за землю. Это большая и достаточно длительная работа, первый этап которой мы надеемся завершить к концу года. Однако встает практический вопрос о том, что же делать практикующим оценщикам, выполняющим оценочные работы по данной тематике по заданию Росимущества и его территориальных подразделений сейчас, до кардинального решения этих проблем на высоком уровне?

Ряд предложений концептуального характера для решения этой проблемы был сформулирован в нашей предыдущей публикации в первом бюллетене СМАО. Их обсуждение с нашими коллегами на региональных совещаниях оценщиков Южного федерального округа в Ростове-на-Дону в апреле 2005 г. и Уральского федерального округа в Тюмени в мае 2005 г. позволило сделать следующий шаг в подготовке временных методических рекомендаций по определению арендной платы для земельных участков, находящихся в публичной собственности, по результатам их надлежащей оценки. Из-за ограниченности объема данной публикации изложим лишь некоторые из них.

Общеизвестно, что понятие «рыночная стоимость» трактуется в законе «Об оценочной деятельности», как наиболее вероятная цена отчуждения объекта на открытом рынке. При этом понятие «отчуждение» для объекта недвижимости согласно действующему законодательству означает совершение сделки определенного вида. Но для объектов, находящихся в публичной и частной собственности, перечень возможных сделок и правила их осуществления принципиально различны. Поэтому прямое перенесение правил и методов оценки объектов, находящихся в частной собственности и свободном рыночном обороте, на объекты публичной собственности неизбежно приводит к грубым ошибкам.

Из-за специфики российского гражданского, земельного, градостроительного и иного смежного законодательства, вместо единых объектов недвижимости, где и земельный участок, и расположенное на нем здание находятся в частной собственности, оценщикам приходится сталкиваться совсем с другими объектами - земельно-имущественными комплексами. Их отличительной особенностью является то, что земельный участок и здание имеют совершенно различные правовые титулы, для которых предусмотрен различный порядок совершения сделок.

Причем часто получается не только так, что здание находится в частной собственности, а земельный участок - в государственной собственности Российской Федерации или субъекта РФ. Во многих случаях оценщику ставится задача определить рыночную стоимость земельно-имущественного комплекса, в котором здание находится на праве оперативного управления, а земельный участок - постоянного (бессрочного) пользования. Очевидно, что совершение сделок для таких объектов, в том числе и по их отчуждению, происходит по разным правилам. Часто приходится сталкиваться с необходимостью выполнения ряда дополнительных условий и осуществления дополнительных затрат на нескольких этапах подготовки и отчуждения объекта или его части, многие из которых близки к тем, которые установлены гражданским законодательством для условных сделок.

Детальный правовой анализ этих проблем выходит за рамки настоящей работы, поэтому здесь уместно лишь обратить внимание оценщиков на то, что говорить о едином «рынке» подобных земельно-имущественных комплексов преждевременно. Соответственно и определение универсальных показателей из системы уже проведенных «рыночных» сделок может приводить к грубым ошибкам. Это часто и происходит с теми оценщиками, которые определяют фактор капитализации из данных по рыночным сделкам с офисными помещениями, а затем применяют его не только к рыночным сделкам со свободными земельными участками, но и к аренде застроенных земельных участков.

Результаты исследований сути данной проблемы позволяют не только сегментировать складывающийся земельный рынок, но и выявить специфику рыночного оборота объектов по каждому из его сегментов. Применительно к аренде городских земельных участков наши исследования показывают, что рыночный оборот свободных от застройки и застроенных земельных участков имеет принципиальные различия. Если в обороте свободных земельных участков и отмечаются определенные ограничения, то они не изменяют самой сути рыночных отношений. А при аренде застроенных земельных участков, находящихся в публичной собственности, на которых расположены здания, находящиеся в частной собственности, арендодатель не имеет никакой свободы выбора арендатора. То есть, в этом случае либо никаких «рыночных» арендных отношений нет вообще, либо они носят принципиально ограниченный действующим законодательством характер. Некоторые параметры, необходимые для оценки, полученные при экстракции по каждому из сегментов рынка, приведены ниже. Их использование позволило бы избежать грубых ошибок оценщиков при определении арендной платы для земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Очевидно, что при проведении законопроектных работ по внесению изменений и дополнений в Земельный кодекс РФ и иное смежное законодательство эти проблемы со временем будут решены на принципиальной основе. Но до этого решения остановить хозяйственную деятельность землепользователей-арендаторов невозможно. И оценщикам приходится искать промежуточные варианты. Одним из таких вариантов может быть принятие Росимуществом временных методических рекомендаций по определению арендной платы для застроенных земельных участков, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, по результатам их рыночной оценки, а также проведение «пилотного проекта» по их применению в ряде крупных российских городов. В качестве их концептуальных положений можно предложить следующие.

1. Определение рыночной стоимости земельного участка надлежащим оценщиком.

Оценка проводится в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки, обязательными для применения всеми субъектами оценочной деятельности;

Временными методическими рекомендациями устанавливается достаточно узкий диапазон значений коэффициента капитализации, отражающий реальное состояние рынка недвижимости, включая землю, в тех городах, в которых реализуется пилотный проект;

В случае, если значение коэффициента капитализации выходит за рамки рекомендованного интервала, оценщику необходимо дать соответствующее развернутое обоснование;

При реализации сравнительного подхода особое внимание должно уделяться соответствию правового титула объекта оценки - земельно-имущественного комплекса и объектов-аналогов;

В рамках затратного подхода могут использоваться данные, полученные при кадастровой оценке аналогичных земельных участков.

2. Порядок расчета величины арендной платы с использованием результатов рыночной оценки земельного участка.

Соотношение рыночной стоимости земельного участка и величины арендной платы, устанавливаемой для публичного собственника, определяется методом экстракции для соответствующего сегмента земельного рынка;

При проведении расчетов арендной платы для застроенных земельных участков, находящихся в публичной собственности, необходимо учесть, что рыночные сделки могут совершаться единственным арендодателем с единственным арендатором, что отражает ограниченный характер рыночных отношений;

При рыночной экстракции коэффициента, отражающего соотношение рыночной стоимости земельного участка и размера арендной платы, необходимо учитывать необходимость создания примерно равных условий хозяйствования на арендованных земельных участках, относящихся к государственной (федеральной, субфедеральной) и муниципальной собственности;

Значение коэффициента, отражающего соотношение величины арендной платы и рыночной стоимости земельного участка, для различных видов публичной собственности не должно отличаться более чем на 20%;

Значение коэффициента, отражающего соотношение величины арендной платы и рыночной стоимости земельного участка, может быть увеличено пропорционально плотности его застройки по отношению к средней плотности застройки для того административного района города, в котором находится оцениваемый земельный участок;

Значение коэффициента, отражающего соотношение величины арендной платы и рыночной стоимости земельного участка, может быть установлено, исходя из соотношения средних размеров ежегодных платежей на воспроизводство всех видов городской инфраструктуры и ее расчетной стоимости замещения;

В случае, если значение данного коэффициента выходит за рамки рекомендованного интервала, оценщику необходимо дать соответствующее развернутое обоснование.

3. Основные требования к представлению результатов определения арендной платы для застроенных земельных участков, находящихся в публичной собственности, в отчете об оценке.

При описании задачи оценки должны быть отражены ее специфические особенности, включая особенности объекта оценки, цели и функции оценки, вид стоимости объекта оценки, краткая характеристика предмета оценки с учетом специфики арендных отношений для земельных участков, находящихся в публичной собственности;

При описании объекта оценки особое внимание необходимо уделить анализу чистоты его правового титула, характеристик иных объектов недвижимости, прочно связанных с оцениваемым земельным участком и входящих в состав земельно-имущественного комплекса в целом, а также связанных с этим ограничений и особых условий совершения сделок по объекту оценки;

При определении вида стоимости оцениваемого земельного участка необходимо описать отличия рыночной стоимости объекта, который может быть отчужден в рамках сделки купли-продажи, от стоимости объектов с ограниченным рынком в соответствии с п.4а) Стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 519;

При описании процедуры решения задачи оценки необходимо провести не только анализ рынка коммерческой недвижимости, включая землю, но и сегмента рынка арендных отношений с учетом ограничений, обусловленных сокращением количества его субъектов до уровня, установленного действующим законодательством;

При описании особенностей применения трех обязательных подходов к оценке необходимо раскрыть их специфику для рыночных отношений с ограничениями оборота, установленными действующим законодательством;

При рассмотрении специфики рынка земельных арендных отношений необходимо провести сопоставительный анализ характеристик соответствующих сделок по земельным участкам, находящимся в государственной (федеральной, субфедеральной) и муниципальной собственности, и влияние на данный сегмент рынка местной нормативной базы;

При проведении расчетов и обоснований размеров коэффициента капитализации необходимо провести сопоставительный анализ его составляющих для сегмента рынка, связанного с застройкой свободных земельных участков с различным правовым титулом и эксплуатацией построенных зданий и сооружений коммерческого назначения, и сегмента рынка аренды застроенных земельных участков;

При описании выводов по результатам сопоставительного анализа различных сегментов рынка городской недвижимости, включая землю, необходимо отразить различия в структуре рисков коммерческой деятельности и способов их покрытия;

При проведении рыночной экстракции коэффициента, отражающего соотношение рыночной стоимости земельного участка и размера арендной платы, необходимо учитывать необходимость создания примерно равных условий хозяйствования на арендованных земельных участках, относящихся к государственной (федеральной, субфедеральной) и муниципальной собственности;

При проведении рыночной экстракции коэффициента, отражающего соотношение рыночной стоимости земельного участка и размера арендной платы, необходимо учитывать назначение арендной платы и ее использование в бюджетах различного уровня, а также безальтернативный характер использования бюджетных средств в соответствии с действующим законодательством, а также его влияние на способ построения ставки капитализации по платежам данного вида и ее размер.

4. Основные особенности организации экспертизы результатов определения арендной платы на основе временных методических рекомендаций и «пилотных» оценок.

При организации экспертизы результатов определения арендной платы в рамках временных методических рекомендаций используются регламенты, апробированные ведущими саморегулируемыми организациями оценщиков (СМАО);

Кроме анализа отчетов об оценке на соответствие действующему законодательству, проводится экспертиза важнейших параметров, оказывающих критическое влияние на достоверность (смещенность) результатов оценки;

В случае, если норма капитализации для деятельности, связанной с освоением свободного земельного участка и эксплуатации объектов недвижимости, выходит за пределы 10-15%, проводится дополнительная экспертиза использованной информации по данному сегменту рынка;

В случае, если коэффициент, определяющий соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости застроенного земельного участка, выходит за пределы 2-5%, проводится дополнительная экспертиза использованной информации по данному сегменту рынка;

При проведении экспертизы в части процедур рыночной экстракции коэффициента, отражающего соотношение рыночной стоимости земельного участка и размера арендной платы, необходимо учитывать выявленные различия условий хозяйствования на арендованных земельных участков, относящихся к государственной (федеральной, субфедеральной) и муниципальной собственности.

Некоторые примеры, поясняющие концепцию временных методических рекомендаций по определению арендной платы для земельных участков, находящихся в государственной собственности, приведены ниже.

Расчеты значений фактора капитализации для деятельности, связанной с освоением свободного земельного участка и эксплуатации объектов недвижимости для крупных городов приводят к интервалу 10-15%.

Результаты экстракции данных по сегменту рынка аренды застроенных земельных участков в г. Москве проиллюстрированы в следующих таблицах.

Их анализ показывает, что из-за принципиально ограниченного характера рыночных земельных отношений в данной сфере соотношение арендной платы и рыночной стоимости застроенного земельного участка не выходит за пределы 1,5-4,5%. В упоминавшемся выше докладе Министра МЭРТ Г.О. Грефа на заседании Правительства РФ 10 февраля 2005 г., посвященном ходу земельной реформы, также было предложено установить размер арендной платы в 3% от кадастровой стоимости земельного участка, что достаточно близко к параметрам, предлагаемым нами для временных методических рекомендаций и пилотного проекта по оценке.

При этом необходимо учесть еще ряд критериев, влияющих на величину арендной платы за земельные участки. Например, возможность увеличения плотности застройки земельного участка, изменения его целевого использования, использования его подземной части, наличие множественности лиц на стороне арендатора и других. Кроме этого, необходимо обратить внимание и на выборочные данные Московской ассоциации предпринимателей о влиянии размеров арендной платы за землю на себестоимость выпускаемой продукции. У некоторых предприятий доля земельных арендных платежей в структуре себестоимости их товаров и услуг достигает 12-14%, что в несколько раз превышает средние показатели для стран с развитой рыночной экономикой. Поэтому дальнейшее существенное повышение арендных платежей без детальной проверки подобных данных может привести к непредвиденным последствиям на различных уровнях.

В предварительном варианте временных методических рекомендаций по определению арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, учесть все ценообразующие факторы достаточно сложно. Поэтому, с одной стороны, необходимо проведение более детальных исследований, но с другой стороны, актуальной задачей становится срочная организация «пилотного проекта» по оценке ряда земельных участков на основе обсуждаемых временных методических рекомендаций. Приглашаем всех заинтересованных коллег к сотрудничеству в данной работе.

Действует Редакция от 18.09.2009

ПИСЬМО Минэкономразвития РФ от 18.09.2009 N Д06-2704

Департамент корпоративного управления Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение по вопросам кадастровой оценки и установления арендной платы за земельные участки и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

Согласно Положению о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Министерство не уполномочено давать разъяснения нормативных правовых актов, за исключением нормативных правовых актов, утвержденных Минэкономразвития России. В связи с этим Департамент вправе высказать только мнение по вопросам, изложенным в обращении.

1. По вопросу результатов проведения государственной кадастровой оценки земель отмечаем следующее.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 " Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" (далее - Правила), основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

В соответствии с п. 3 Правил государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Первый тур государственной кадастровой оценки земель поселений в различных регионах проводился в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 N П/337 (далее - Методика).

Второй тур государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов проводился в соответствии с иным порядком на основании Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39 (далее - Методические указания).

Следует отметить, что порядок определения кадастровой стоимости земель, предусмотренный Методикой и Методическими указаниями , различный. В соответствии с действующими Методическими указаниями при расчете кадастровой стоимости земель используется исходная информация по состоянию на дату оценки.

Учитывая изложенное, результаты государственной кадастровой оценки земель первого и второго туров могут значительно различаться.

Обращаем внимание, что в соответствии с п. 13 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции " Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007 N 215, разъяснения в отношении результатов государственной кадастровой оценки конкретного земельного участка осуществляются Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации.

В соответствии с п. 12 Правил споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

Следует также отметить, что в соответствии с п. п. и ст. 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в случае обнаружения органом кадастрового учета технической или кадастровой ошибки в сведениях или поступления в орган кадастрового учета от любого лица заявления о такой ошибке в форме , утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 13.04.2009 N 125, указанные ошибки подлежат исправлению на основании решения органа кадастрового учета, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении таких ошибок.

Если выявленная ошибка влияет на характеристики земельного участка и влечет за собой необходимость пересмотра его кадастровой стоимости, то в соответствии с п. 1 Правил оценщиком может быть проведена оценка земельного участка.

2. По вопросу установления арендой платы за пользование земельным участком сообщаем следующее.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Пунктом 5 ст. 65 Кодекса установлено, что для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Следует отметить, что законодательством Российской Федерации предусмотрен ряд случаев, когда арендная плата за пользование земельными участками определяется в зависимости от их кадастровой стоимости. Так, например, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон) установлено, что размер арендной платы за использование земельных участков, указанных в п. 2 ст. 3 Федерального закона, на год устанавливается в определенных пределах кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Таким образом, определение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности, относится к компетенции соответствующих органов власти субъектов Российской Федерации и муниципальных образований и зависит в том числе от устанавливаемой указанными органами ставки арендной платы за использование земельных участков.

Следует отметить, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление) утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

В соответствии с п. 2 Постановления Минэкономразвития России по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в соответствующих отраслях экономики, в течение 1 года необходимо утвердить ставки арендной платы или методические указания по ее расчету, касающиеся указанных в п. 5 Правил земельных участков.

В целях реализации указанного положения Минэкономразвития России ведется работа по разработке подходов к определению арендной платы, классификации объектов арендных отношений, по сбору информации существующих затрат арендаторов земельных участков и иной информации, влияющей на подготовку итоговых предложений.

Директор Департамента
корпоративного управления
И.В.ОСКОЛКОВ

На сайте «Zakonbase» представлен ПИСЬМО Минэкономразвития РФ от 18.09.2009 N Д06-2704 в самой последней редакции. Соблюдать все требования законодательства просто, если ознакомиться с соответствующими разделами, главами и статьями этого документа за 2014 год. Для поиска нужных законодательных актов на интересующую тему стоит воспользоваться удобной навигацией или расширенным поиском.

На сайте «Zakonbase» вы найдете ПИСЬМО Минэкономразвития РФ от 18.09.2009 N Д06-2704 в свежей и полной версии, в которой внесены все изменения и поправки. Это гарантирует актуальность и достоверность информации.