Независимая оценка сервитута. Методика определения стоимости соразмерной платы за сервитут

За сервитут, как и за любое другое право пользования землей или иным недвижимым имуществом, надо платить.

Так как сервитут устанавливается на 2 года, то сумма будет составлять: 2*77175000:49=3150000. Эта сумма высчитывается по уравнению: 49 лет=100% стоимости, а срок сервитута – Х% стоимости. Таким образом, базовая стоимость всех понесенных убытков составит 3 150 000 рублей.

Упущенная выгода

Упущенная выгода от эксплуатации земельного участка рассчитывается как разница тем количеством денежных средств, которые владелец участка может получить при эксплуатации своего надела без обременения и которые получает при установлении такого обременения.

Например:

Участок без обременения сдаётся в аренду по стоимости 80 тысяч рублей в месяц, что составит за два года 80000*24=1920000. С обременением величина арендной платы составит 50 тысяч рублей, а общая сумма 50000*24=1200000.

Разница составит 720 тысяч рублей. Эта сумма прибавляется к базовой стоимости всех понесенных убытков: 3150000+720000=3870000 рублей.

Реальный ущерб

Реальный ущерб формируется путем установления разницы между рыночной стоимостью участка без установления обременения и с таковым.

Например:

Участок площадью 30 соток без обременения стоит 1050000 рублей (35000 рублей за сотку). С обременением его цена падает до 600000 рублей (20000 тысяч за сотку). Разница составляет 450000 рублей.

Общая стоимость сервитута в этом случае составит 3870000+450000=4320000 рублей.здесь .

При покупке земли можно получить налоговый вычет. Как его получить, вы узнаете .

Отчет об установлении сервитута

Отчёт об установлении сервитута является обязательным документом в том случае, если стороны не смогли договориться о величине суммы и обращались за помощью в специализированные оценочные организации.

Оформляется такой отчет в письменном виде и подписывается оценщиком, составившим документ, а достоверность указанных сведений и проведенных расчетов заверяется подписью руководителя организации.

Отчёт об установлении стоимости сервитута и проведении экспертизы состоит из пяти основных частей, каждая из которых содержит необходимую информацию для формирования итогового заключения. Примерная структура выглядит так:

• Общая характеристика документа. В этой части содержится информация о том, кто именно составлял документ, когда он готовился и в отношении какого объекта недвижимости.
• Те стандарты, которые использовались для определения основных направлений оценки.
• Перечисление тех методов, которые использовались проведения оценки соразмерной платы за установление сервитута (соразмерная плата за установление сервитута - более популярное в данный момент наименование стоимости установленного сервитута земельного участка).
• Объект оценки. Здесь указывается конкретное обременение на земельный участок с фиксацией того срока, на который устанавливается обременение.
• Текст заключения, в содержании которого должна быть представлена подробная характеристика устанавливаемого сервитута со ссылками на проект договора, а также на кадастровые характеристики участка. Кроме того, в тексте отчета указываются сведения о том, для каких целей устанавливается сервитут и на какой срок. Ещё одна часть отчета содержит все подробные расчеты с расшифровкой тех показателей, которые содержатся в тексте документа.

Отчет о расчете стоимости установленного сервитута приобщается в полном виде к тексту заключаемого соглашения с целью обоснования той суммы, которая установлена в договоре в качестве обязательной к уплате. Такой отчет оформляется в виде самостоятельного приложения.

Если речь идёт о вынесении судебного решения, то отчет может считаться либо как доказательство правоты одной или другой стороны дела либо в качестве документа, на основании которого выносится судебное решение об установлении конкретной суммы в качестве стоимости сервитута.

Оценка стоимости сервитута представляет собой достаточно сложное мероприятие, состоящее из нескольких крупных этапов. Однако, при правильном понимании всех необходимых для использования формул, рассчитать стоимость можно составить самостоятельно.

В том же случае, если рассчитать сумму самостоятельно не получается, за помощью можно обратиться в организации, занимающиеся проведением профессиональной оценки недвижимости всех форм и видов. Их отчёт будет выступать в качестве доказательства в суде. Кроме того, составленный специалистами документ должен использоваться в качестве обязательного приложения к тексту договора с целью подтверждения указанной стоимости в самом договоре и ее обоснования.

Заказать оценку

Почему именно мы?

Скидка на оценку!

В современном мире нельзя сказать, что земля всегда полностью принадлежит своему владельцу. Иногда возникают такие ситуации, когда Вашей землей необходимо воспользоваться соседям либо же другим физическим или юридическим лицам.

В таком случае Вам, скорее всего, придётся смириться с ситуацией. Но Вы можете рассчитывать на финансовую компенсацию, ведь бесплатно отдавать часть участка в пользование совсем не выгодно.

Все выплаты, а также использование земли регулируются сервитутами. Гражданский кодекс говорит о том, что сервитут является правом на использование участка, принадлежащего другому человеку. Однако это право ограничено. Хозяин участка может продолжать распоряжаться землёй как ему угодно, не нарушая требований сервитута.

Союз-Эксперт: опытный оценщик сервитутов

Но остановимся подробнее на финансовой компенсации за сервитут. Далеко не каждый знает, как именно рассчитать сумму, из каких показателей она берётся. Ведь если требовать компенсацию, то необходимо сформулировать конкретную цифру. Сделать это поможет наша компания «Союз-Эксперт», которая долгое время занимается подобной деятельностью. Мы применяем весь опыт для того, чтобы максимально грамотно выставить финансовые требования. Чтобы вам было проще понять нашу работу, расскажем подробнее о самих сервитутах.

Существуют сервитуты 2-х видов:

• Частные. Эти сервитуты распространены между соседями, например, когда одному необходимо проезжать через участок другого. Чтобы не возникало разногласий, проще наложить на часть земли, используемую соседом, сервитут. Это поможет не только справедливо пользоваться чужим участком, но и не вызовет финансовых претензий. Если же добровольно прийти к такому решению не удаётся, сервитут наложит суд.
• Публичные . Обычно заключаются между владельцем и местными органами РФ для удовлетворения потребностей общества. Сервитут позволит всем желающим проходить или проезжать через участок, на который он наложен.
  Кроме того, могут быть установлены различные объекты инфраструктуры и прочие строения, которые необходимы на благо местного населения. Чтобы сам владелец участка не страдал от такого использования его земли, сервитут обычно составляется максимально лояльно по отношению к нему. Нередко часть земли модернизируется за счёт муниципального органа, в таких случаях вполне возможно, что компенсация за использование не будет предусмотрена.

Исходя из разновидностей сервитутов, Вы можете предъявить финансовые претензии таким лицам:

• Владелец или арендатор соседнего участка земли, который по определённой причине частично использует вашу землю для проезда или иных целей.
• Государственные или местные органы власти, которые прибегают к использованию вашей земли в интересах общества.

Получателем выплаты будет человек, владеющий землёй. Компенсация может быть выплачена как одним платежом, так и несколькими. Но оплата должна быть соразмерной, как единовременная, так и частичная. Это крайне важно, ведь нередко стоимость земли изменяется за определённый период. Так что стоит учитывать и этот фактор при составлении претензий.

Оценка убытка владельца земли из за сервитута

Для того чтобы сформулировать точные претензии по оплате, необходимо оценить реальные убытки, а также прибыль, которую владелец земли теряет из-за сервитута:

• Для оценки убытков необходимо учитывать расходы, которые были использованы для того, чтобы улучшить участок или же восстановить почву, которая была повреждена в ходе использования. Для того чтобы подсчитать убыток, необходимо из реальной стоимости участка вычесть цену земли с учётом ограничения прав владельца.
• Расчёт упущенных выгод. Хозяин земельного участка не может получать привычный доход, который обычно поступает благодаря использованию земельного участка, на который наложен сервитут. Для того чтобы подсчитать расход, необходимо провести дисконтирование доходов землевладельца.
• Убытки, получаемые в связи с невозможностью оказывать земельные услуги третьим лицам. Случается, что у владельца есть обязательства перед какими-либо третьими лицами касаемо использования земельного участка. Чтобы подсчитать убытки от наложения сервитута, необходим анализ договоров и других документов, связанных с использованием земли. Вполне может быть, что собственник недополучает привычные доходы. В данном случае их необходимо возместить.

Кроме того, иногда случаются ситуации, в которых сумма компенсации отрицательна, то есть были проведены работы и улучшения, после которых рыночная стоимость земли только возросла. Естественно, что в таких случаях подавать финансовые претензии нет смысла, потому как компенсировать нечего.

Независимая оценка сервитута в Москве и области

Чтобы получить действительно соразмерную компенсацию за наложенный сервитут, смело обращайтесь в нашу компанию. Мы имеем богатый опыт в данной сфере, а потому готовы помочь вам добиться финансовой компенсации в справедливом размере. Поможем вам возместить все убытки за наложенный сервитут.

Основные документы :
Документ - основание приобретения права (договор купли-продажи (либо договор аренды), акт приемки-передачи, документ, подтверждающий оплату).
Свидетельство о государственной регистрации права.

Дополнительные документы :
Кадастровый план земельного участка.
Выписка из кадастрового паспорта на землю.

Стоимость услуг по оценке сервитутов (обременений) в отношении земельных участков

Точная стоимость услуг зависит от множества факторов, таких, как расположение участка, его размеры, наличие на нем сооружений, вид обременения и т. п. Срок подготовки отчёта об оценке составляет от 5 до 10 рабочих дней.

Информация, необходимая для осуществления оценки сервитутов и обременений в отношении нежилых помещений, зданий

1. Свидетельство о государственной регистрации права на помещение/здание;
2. Экспликация помещений;
3. Кадастровый и технический паспорт на здание;
4. Копия искового заявления об установлении ограниченного права пользования помещения (сервитута).

Стоимость услуг по оценке сервитутов (обременений) в отношении нежилых помещений, зданий

Внимание : окончательный анализ стоимости работ по оценке стоимости сервитута производится после знакомства с Вашей ситуацией и зависит исключительно от объемов и срочности выполнения работ. Обращаем Ваше внимание на то, что указан минимальный перечень необходимых документов, как правило, он более обширен. Окончательный перечень определяется на основе возникшей ситуации и прочих обстоятельств.

Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут.

УТВЕРЖДЕНО
решением Правления Некоммерческого
партнерства «Российская коллегия оценщиков»
(Протокол №10 от «08»сентября 2005 года)

I. Общие положения

1.1. Настоящие методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут (далее - Методические рекомендации) разработаны в соответствии с нормами Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), регулирующими отношения по установлению соразмерной платы за сервитут.

1.2. Для целей настоящих Методических рекомендаций используются следующие понятия:
Собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков.
Собственники иных объектов недвижимости - лица, являющиеся собственниками любых объектов недвижимости, за исключением земельных участков.
Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.
Землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.
Сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимости.
Частный сервитут - сервитут, устанавливаемый в интересах и для обеспечения нужд собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, собственников иных объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Частный сервитут может устанавливаться в отношении земельных участков и иных объектов недвижимости (далее при их совместном упоминании - объект недвижимости). Частный сервитут устанавливается соглашением между лицом, требующим установления сервитута (собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, собственником иного объекта недвижимости) и собственником объекта недвижимости, в отношении которого устанавливается сервитут. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Публичный сервитут - сервитут, устанавливаемый законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Публичный сервитут устанавливается в отношении земельных участков. В нормативных правовых актах, указанных в настоящем пункте Методических рекомендаций, может быть установлена обязанность органа, установившего сервитут, по выплате лицу, земельный участок которого обременен сервитутом, соразмерной платы за сервитут, а также может быть установлен размер данной платы.

Соглашение о сервитуте - договор об установлении сервитута, заключенный между лицом, требующим установления сервитута (собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, собственником иного объекта недвижимости) и собственником объекта недвижимости, в отношении которого устанавливается сервитут. Соглашением о сервитуте может быть предусмотрена обязанность лица, для обеспечения нужд и в интересах которого сервитут установлен, по выплате лицу, земельный участок которого обременен сервитутом, соразмерной платы за сервитут, а также может быть установлен размер данной платы.

Соразмерная плата за сервитут - это плата за пользование чужим объектом недвижимости на праве ограниченного пользования чужим объектом недвижимости (сервитуте), величина которой равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, и (или) размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка, его временным занятием, и (или) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, возникающими в связи с установлением сервитута.

Соразмерная плата за сервитут выплачивается:
собственнику объекта недвижимости, обремененного сервитутом, лицом, для обеспечения нужд и в интересах которого сервитут установлен (при установлении частного сервитута), либо
собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, органом государственной власти, органом местного самоуправления, нормативным правовым актом которого, сервитут установлен (при установлении публичного сервитута).

1.3. Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, других нужд собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, собственников иных объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Публичный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода или проезда через земельный участок, использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры, размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, проведения дренажных работ на земельном участке, забора воды и водопоя, прогона скота через земельный участок, сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков, в пределах земель лесного фонда, использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке, временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ.

1.4. Получателями соразмерной платы за сервитут (частный и публичный) являются собственники объекта недвижимости, обремененного сервитутом.

Плательщиками соразмерной платы за сервитут в зависимости от вида сервитута выступают:
в случае установления частного сервитута - собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, собственники иных объектов недвижимости, для обеспечения нужд и в интересах которых сервитут установлен;
в случае установления публичного сервитута - органы государственной власти, органы местного самоуправления, нормативным правовым актом которых сервитут установлен.

1.5. Собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату за сервитут от указанных в абзацах третьем и четвертом пункта 1.4. настоящих Методических рекомендаций плательщиков, в зависимости от вида сервитута, в следующих случаях:
в случае установления частного сервитута - если иное не предусмотрено федеральным законом;
в случае установления публичного сервитута - если установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка.
1.6. Выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический), а также ее величина могут быть установлены соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.

Величина соразмерной платы за сервитут при ее единовременной выплате должна быть эквивалентна величине соразмерной плате при условии ее периодической выплаты. Такая эквивалентность устанавливается с учетом неравноценности между собой будущих разновременных выплат. В случае единовременной выплаты собственнику объекта недвижимости, обремененного сервитутом, соразмерной платы за сервитут, последующий собственник данного объекта недвижимости, получивший его с обременением в виде сервитута, не имеет права на получение соразмерной платы за сервитут, за исключением случаев ее увеличения, предусмотренных пунктом 1.7. настоящих Методических рекомендаций, в течение срока, на который сервитут установлен.

1.7. Величина соразмерной платы за сервитут может изменяться в течение срока, на который сервитут установлен, в случаях и в порядке, установленных ГК РФ и ЗК РФ (например, величина соразмерной платы за частный сервитут может быть изменена по причинам существенного изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении соглашения о сервитуте; величина соразмерной платы за частный и публичный сервитут может быть изменена по причинам увеличения или уменьшения ограничений прав собственника объекта недвижимости, обремененного сервитутом, по истечении определенного срока после его установления; увеличения или уменьшения сферы действия сервитута и по иным причинам). В случае если выплата соразмерной платы за сервитут носит периодический характер, размер соразмерной платы за сервитут может быть изменен ввиду изменения коньюктуры рынка земли и иной недвижимости, а также роста цен на землю и иную недвижимость.

При этом величина соразмерной платы за частный сервитут может быть изменена по соглашению сторон, которым вносятся изменения в соглашение о сервитуте в части величины соразмерной платы за сервитут; величина соразмерной платы за публичный сервитут может быть изменена принятием органом государственной власти или органом местного самоуправления нормативного правового акта, которым вносятся изменения в нормативный правовой акт, которым сервитут был установлен, в части величины соразмерной платы за сервитут; величина соразмерной платы за частный и публичный сервитут может быть изменена решением суда, которым вносятся изменения в соглашение о сервитуте или в нормативный правовой акт, которым сервитут установлен, по основаниям, установленным ГК РФ и ЗК РФ.

II. Оценка соразмерной платы за сервитут

2.1. Сервитут является обременением (ограничением) прав собственника объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен. В результате установления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки.

Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику объекта недвижимости, обремененного сервитутом, ограничением его прав в результате установления сервитута, и (или) убыткам, которые причинены собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, временным занятием его земельного участка, и (или) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, возникающими в связи с установлением сервитута.

Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру таких убытков.

2.2. Величина соразмерной платы за сервитут, определяемая как размер убытков, которые причинены собственнику объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, и (или) размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с его временным занятием, и (или) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, возникающими в связи с установлением сервитута, рассчитывается путем сложения:
размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который причинен собственнику объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее для целей настоящих Методических рекомендаций - реального ущерба);
размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной выгоды, которая причинена собственнику объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее для целей настоящих Методических рекомендаций - упущенной выгоды);
размера убытков, которые причинены собственнику объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

2.3. В случае, когда ограниченное пользование чужим земельным участком в результате установления сервитута имеет характер временного занятия земельного участка (например, при установлении частного сервитута для ремонта трубопровода), величина соразмерной платы за сервитут определяется с учетом особенностей временного занятия земельного участка, а именно невозможности для собственника земельного участка, обремененного сервитутом, в течение определенного периода времени осуществлять свои права в отношении земельного участка, а именно владеть и пользоваться земельным участком, получать доход от его использования, возводить на нем здания, строения, сооружения.

2.4. В случае, когда ограниченное пользование чужим земельным участком приводит к ухудшению качества его земель (например, при установлении частного сервитута для ремонта трубопровода в процессе осуществления ремонтных работ происходит снятие и перемещение плодородного слоя), величина соразмерной платы за сервитут определяется с учетом необходимости восстановления качества земель с целью приведения их в состояние, в котором они находились до ухудшения их качества.

2.5. Расчетная величина соразмерной платы за сервитут может быть выражена отрицательной величиной. Это означает, что в результате обременения сервитутом прав собственника объекта недвижимости убытки собственнику причинены не были.

В таком случае установление сервитута ведет к росту рыночной стоимости объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен.

(Например, в ряде случаев установление сервитута на земельный участок для прокладки линий электропередачи и последующей их эксплуатации, ограничение в связи с этим прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом, может не причинить ему убытков, поскольку собственник такого земельного участка в результате установления сервитута может получить возможность подключения к возведенной линии электропередачи и возможность электрификации зданий, строений и сооружений, находящихся на земельном участке. То есть, выгоды от установления сервитута покрывают причиненные установлением сервитута убытки).

В этом случае собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, не вправе требовать от лиц, указанных в абзацах третьем и четвертом пункта 1.4. настоящих Методических рекомендаций, соразмерной платы за сервитут.

III. Определение размера реального ущерба

3.1. Размер реального ущерба, который причинен собственникам незастроенных земельных участков или иного объекта недвижимости в результате установления сервитута, в случае если такой сервитут ограничивает права собственника, определяется в размере разницы между рыночной стоимостью земельного участка или иного объекта недвижимости без учета ограничений прав собственника в результате установления сервитута и рыночной стоимостью земельного участка или иного объекта недвижимости с учетом ограничений прав собственника в результате установления сервитута.

3.2. Размер реального ущерба, который причинен собственникам застроенных земельных участков в результате установления сервитута, в случае если такой сервитут ограничивает права собственника, определяется в размере разницы между рыночной стоимостью объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и земельного участка, без учета ограничений прав собственника земельного участка в результате установления сервитута, и рыночной стоимостью объекта недвижимости с учетом ограничений прав собственника в результате установления сервитута.

3.3. Размер реального ущерба, который причинен собственникам незастроенных и застроенных земельных участков в результате установления сервитута, в случае если такой сервитут носит характер временного занятия земельных участков, определяется в размере:
расходов, произведенных собственниками земельных участков до установления сервитута с целью получения дохода от использования земельных участков, который в связи с установлением сервитута собственники земельных участков не получают полностью или частично;
расходов, произведенных собственниками земельных участков до установления сервитута, с целью создания на земельных участках улучшений, которые в связи с установлением сервитута не могут быть созданы полностью или частично.

Для целей настоящих Методических рекомендаций под улучшениями земельных участков понимаются здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельных участков.

При расчете размера расходов, произведенных собственниками земельных участков с целью создания улучшений на земельном участке, учитываются расходы, осуществленные за период времени с момента начала создания улучшений до момента установления сервитута на земельные участки. При расчете размера расходов, произведенных собственниками земельных участков с целью получения дохода от использования земельного участка, учитываются расходы, осуществленные за период времени с момента получения собственником земельного участка дохода предшествующего периода до момента установления сервитута.

3.4. Размер реального ущерба, который причинен собственникам незастроенных и застроенных земельных участков в результате установления сервитута, в случае если в связи с его установлением происходит ухудшение качества земель в результате деятельности других лиц, определяется в размере:
расходов собственника на восстановление права на незастроенный и застроенный земельный участок, нарушенного ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Расходы собственника на восстановление права на незастроенный и застроенный земельный участок, нарушенного ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяются в размере суммы затрат, которые собственнику земельного участка необходимо произвести на восстановление качества земель с целью приведения их в состояние, в котором они находились до ухудшения их качества (например, суммы затрат на проведение работ по рекультивации земель, по ликвидации последствий их загрязнения, захламления, переуплотнения, иссушения, заболачивания, опустынивания, подтопления, засоления, уничтожения, самовольного снятия и перемещения плодородного слоя, порчи земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами, агрохимикатами и иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления и т. д.).

Если качество земель восстановить невозможно, то размер реального ущерба, причиненного собственникам незастроенных и застроенных земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется в размере:
рыночной стоимости земельного участка - в случае ухудшения качества земель незастроенных земельных участков;
рыночной стоимости объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и самого земельного участка, - в случае ухудшения качества земель застроенных земельных участков.

IV. Определение размера упущенной выгоды

Под упущенной выгодой собственника объекта недвижимости, обремененного сервитутом, понимается неполученный доход, который собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены.

Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены.

Доходом собственника объекта недвижимости, обремененного сервитутом, является разница за определенный период времени между денежными поступлениями и денежными выплатами (далее - денежный поток).

При этом под дисконтированием для целей настоящих Методических рекомендаций понимается процесс приведения всех будущих доходов к дате проведения расчета убытков, по соответствующей ставке дисконтирования.

При определении ставки дисконтирования следует учитывать: безрисковую доходность капитала за период; величину премии за риск, связанный с осуществлением на объекте недвижимости предпринимательской деятельности его собственником; доходность капитала в других отраслях предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков. При этом безрисковая доходность капитала определяется как доходность при наименее рискованном вложении капитала (например, доходность по депозитам банков высшей категории надежности или доходность к погашению по государственным ценным бумагам).

В рамках периода восстановления нарушенного производства величина денежного потока, неполученного собственником объекта недвижимости, обремененного сервитутом, определяется как разница между величиной денежного потока за определенный период времени, который получил бы собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены, и наиболее вероятной величиной денежного потока за соответствующий период времени, который может получить собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в условиях нарушения его прав.

При этом под периодом восстановления нарушенного производства для целей настоящих Методических рекомендаций понимается срок, в течение которого собственник земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, сможет достичь таких условий землепользования или использования иного объекта недвижимости, которые были бы идентичны (равны) условиям землепользования или условиям использования иного объекта недвижимости, существовавшим у собственника земельного участка или иного объекта недвижимости до нарушения его права (то есть, до установления сервитута).

Основными признаками, по которым определяется идентичность (равенство) условий землепользования или использования иного объекта недвижимости, могут быть объем и характер правомочий собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, формы и размер выгод, размер, риск и время получения денежного потока от использования земельных участков или иного объекта недвижимости, и иные характеристики условий землепользования и использования иного объекта недвижимости.

Определение периода восстановления нарушенного производства может осуществляться с учетом строительных норм и правил (СНиПов), проектов организации строительства (ПОСов), предусматривающих сроки строительства зданий, строений, сооружений, технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства, бизнес-планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановления нарушенного производства.

При определении величины денежного потока в соответствии с обычными условиями гражданского оборота учитываются, в том числе, следующее признаки обычных условий гражданского оборота:

наибольшая вероятность условий использования объекта недвижимости его собственником;
подтвержденность анализом рынка сделанных предположений;
типичность условий функционирования рынка;
отсутствие воздействий непредвиденных обстоятельств или обстоятельств, трактуемых в качестве непреодолимой силы.

V. Определение размера убытков, причиненных досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами

5.1. Размер убытков, которые причинены собственнику объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута, определяется путем сложения:
сумм расходов, которые понес или должен понести собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе, расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка, а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации);
сумм недополученных доходов собственника объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, то есть если бы в отношении его объекта недвижимости не был бы установлен сервитут.

5.2. Для определения размера убытков, которые причинены собственнику объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, осуществляется анализ действующего законодательства Российской Федерации и договоров, заключенных собственником объекта недвижимости, обремененного сервитутом, с третьими лицами, на предмет установления видов и размера ответственности, которую должен понести собственник объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута, и на предмет установления видов и размера доходов, которые собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, недополучил в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута.

6.1. Расчет соразмерной платы за сервитут осуществляется на основании договора на оказание услуг по оценке соразмерной платы за сервитут.

6.2. При проведении расчета соразмерной платы за сервитут
устанавливаются количественные и качественные характеристики земельных участков, обремененных сервитутом, и находящихся на них объектов недвижимости, иных объектов недвижимости, обремененных сервитутом, для чего осуществляется сбор и обработка - правоустанавливающих документов, сведений о других ограничениях правами иных лиц обремененных сервитутом земельных участков, находящихся на них объектов недвижимости, иных объектов недвижимости, обремененных сервитутом;

данных кадастрового и технического учета, относящихся к обремененным сервитутом земельным участкам, находящимся на них объектам недвижимости, иным объектам недвижимости, обремененным сервитутом; информации о технических и эксплуатационных характеристиках обремененных сервитутом земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, иных объектов недвижимости, обремененных сервитутом; другой информации, связанной с обремененными сервитутом земельными участками, находящимися на них объектами недвижимости, иными объектами недвижимости, обремененными сервитутом, необходимой для установления их количественных и качественных характеристик;
определяется и анализируется рынок, к которому относятся обремененные сервитутом земельные участки, находящиеся на них объекты недвижимости, иные объекты недвижимости, обремененные сервитутом, его история, текущая конъюнктура и тенденции, а также их аналоги и обосновывается их выбор;
осуществляются необходимые расчеты соразмерной платы за сервитут с учетом полученных количественных и качественных характеристик обремененных сервитутом земельных участков, находящихся на них объектов недвижимости, иных объектов недвижимости, обремененных сервитутом, результатов анализа рынка, к которому они относятся, а также рисков, и другой информации;
определяется итоговая величина соразмерной платы за сервитут. Итоговая величина соразмерной платы за сервитут выражается в рублях в виде единой величины, если иное не предусмотрено в договоре на оказание услуг по оценке соразмерной платы за сервитут.

6.3. Расчет соразмерной платы за сервитут оформляется письменным заключением о величине соразмерной плате за сервитут (далее для целей настоящий Методических рекомендаций - заключение о величине соразмерной платы за сервитут), содержащим итоговую величину соразмерной платы за сервитут.

Итоговая величина соразмерной платы за сервитут, указанная в заключении о величине соразмерной платы за сервитут, в соответствии с настоящими Методическими рекомендациями, признается достоверной и рекомендуемой для выплаты собственникам объектов недвижимости, обремененных сервитутом, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В заключении о величине соразмерной платы за сервитут указывается календарная дата, по состоянию на которую определена соразмерная плата за сервитут.

Итоговая величина соразмерной платы за сервитут, указанная в заключении о величине соразмерной платы за сервитут, составленном в соответствии с настоящими Методическими рекомендациями, может быть признана рекомендуемой для целей выплаты собственникам объектов недвижимости, обремененных сервитутом, если с даты составления заключения о величине соразмерной платы за сервитут до даты ее выплаты (при единовременной выплате) или начала ее выплаты (при периодических выплатах) прошло не более 6 месяцев.

6.4. При проведении расчета соразмерной платы за сервитут используется достоверная и достаточная информация.

Используемая при проведении расчета соразмерной платы за сервитут информация является достоверной, если заключение о величине соразмерной платы за сервитут, составленное на ее основе, позволяет пользователю этого заключения на основании его данных сделать правильный вывод о величине соразмерной платы за сервитут, и принять базирующееся на этом выводе обоснованное решение о выплате соразмерной платы за сервитут.

Используемая при проведении расчета соразмерной платы за сервитут информация является достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к изменению характеристик, использованных при проведении расчета соразмерной платы за сервитут и итоговой величины соразмерной платы за сервитут, установленной в заключении о величине соразмерной платы за сервитут.

6.5. Расчет соразмерной платы за сервитут является обоснованным при условии подтверждения данного расчета и итоговой величины соразмерной платы за сервитут, содержащейся в заключении о величине соразмерной платы за сервитут, необходимыми расчетами соразмерной платы за сервитут, анализом рынка, к которому относятся обремененные сервитутом земельные участки, находящиеся на них объекты недвижимости, иные объекты недвижимости, обремененные сервитутом, их количественными и качественными характеристиками, и другой достоверной и достаточной информацией.

6.6. В заключение о величине соразмерной платы за сервитут рекомендуется, в том числе, включать:
сведения об обстоятельствах, вызвавших необходимость выплаты соразмерной платы за сервитут, описание их признаков;
сведения об основаниях для выплаты соразмерной платы за сервитут;
сведения о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, обремененный сервитутом;
сведения о других ограничениях прав на объект недвижимости, обремененный сервитутом, и самого объекта недвижимости, обремененного сервитутом;
основание возникновения права на объекты недвижимости, обремененные сервитутом, у их собственников;
определение правомочий собственника на объект недвижимости, обремененный сервитутом;
описание объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на объект недвижимости, обремененный сервитутом, разделение имущественных прав на объект недвижимости;
описание улучшений объекта недвижимости, обремененного сервитутом;
фотографии объекта недвижимости, обремененного сервитутом, и его улучшений;
характеристику состояния рынка земли и иной недвижимости, прав на земельные участки и иные объекты недвижимости.

Порядок установления сервитута на различные виды недвижимости, в том числе и земельные участки, Частный собственник, территория (часть территории) которого обременена таким образом, в праве потребовать адекватную плату за пользование его участком.

Параметры и условия платы за сервитут прописываются в соглашении — договоре между владельцем недвижимости и лицом (структурой), нуждающимся в использовании данного участка. При возникновении спорных ситуаций, условия начислений устанавливаются судом, с обязательным занесением в единый государственный реестр.

Стоимость сервитута на земельный участок должна быть соразмерной всем потерям владельца и производится или единовременно, или периодически. Единовременная выплата производится полностью и за один раз. Периодические выплаты осуществляются в течение заранее оговоренного времени действия договора. Кроме того, документ должен содержать пункты о временных промежутках между начислениями.

После получения единовременной выплаты, собственник не может рассчитывать на периодические компенсации. Исключением является внесение изменения в соглашение, в случае возникновения новых обстоятельств.

Если сфера действия обременения настолько широка, что собственник практически лишается возможности пользоваться своим владением, он имеет право потребовать изъять у него участок. В некоторых случаях это является единственным выходом из ситуации. Такое положение дел особенно характерно для публичного сервитута.

Изъятие участка производится в форме выкупа. Орган власти в полном объеме возмещает землевладельцу все убытки, принесенные изъятием. Вместо полной денежной компенсации, может быть предложен другой участок, эквивалентный изъятому. Но и в этом случае неизбежны некоторые убытки, которые также должны быть возмещены.

Возможные убытки собственника

Выплаты за использование территории являются своеобразной компенсацией собственнику за причиненный ущерб или убытки. Это ни коим образом не является арендной платой, а именно возмещением потерь. Определение величины компенсации прямо пропорциональна величине убытков , связанных с использованием его территории.

• реальный ущерб;
• разница в стоимости обремененных и не обремененных активов;
• упущенная выгода от недвижимости;
• штрафы и выплата неустоек в пользу третьих лиц.

Методы определения убытков

Сервитут может применяться по самым разным причинам и, соответственно, в большей или меньшей степени ущемлять права владельца. В соответствии с этими факторами назначается величина выплаты. Иногда необходимо кратковременное пользование участков (прокладка водопроводов, монтаж линий связи или электричества, изыскательские и многие другие временные работы).

Здесь учитывается вид работ, величина занятой территории и сроки их проведения. Некоторые виды деятельности могут быть признаны как не наносящие никакого ущерба.

Важной составляющей суммы компенсации является размер упущенной выгоды. Данная величина определяется дисконтированием неполученных доходов в период действия сервитута и по его причине. Если на объекте недвижимости располагается какое-либо производство, источник дохода для его владельца, то должна быть определена вся упущенная прибыль. Кроме размеров выгод, дается экспертная оценка рисков данного вида прибыли и вероятность их осуществления.

Обременение может стать причиной досрочного прекращения деловых отношений владельца с третьими лицами и нарушением обязательств.

Как правило, это приводит к выплате:

• неустоек;
• штрафов;
• пени.

Третья сторона может потребовать возмещения задатка и потерь, связанных с прекращением сотрудничества. Все эти факторы должны быть учтены в выплатах по сервитуту. Для этого изучаются договора владельца с его партнерами.

После изучения совокупности всех потерь владельца, устанавливается итоговая величина компенсации. Все проведенные расчеты платы за сервитут должны быть достаточно понятны для стороны, производящей выплату.

Изменения размеров выплат

Изменения размеров компенсации могут вызвать объективные обстоятельства, произошедшие в период действия договора. К таковым относятся уменьшения или увеличения норм и ограничений, касающихся прав владельца участка. Возможна ситуация, когда пользователю сервитутом нет необходимости использовать его в полном объеме. В других случаях возникает необходимость расширить сферу деятельности сервитута.

В каждом из таких случаях необходимо внесение изменений в соглашение между сторонами. Если в роли пользователя сервитута выступает частное лицо, то изменения достигаются в порядке личной договоренности, но с обязательным документальным подтверждением. Публичный сервитут в праве изменить государственный или местный орган управления, путем поправок в соглашение. Принимается нормативный акт, изменяющий действующий нормативный акт в той части, которая касается размера выплат за обременение. В случае нарушения прав собственника, последний имеет право обратиться в суд.

Госпошлина за регистрацию сервитута юридического лица

Частные сервитуты удовлетворяют личные интересы заинтересованных граждан. Публичные предоставляются государственным структурам, муниципалитету и общественным организациям.

С января 2015 года размер госпошлины за регистрацию публичного вида обременения составляет 22000 рублей. С физических лиц государство берет гораздо меньшую пошлину - всего 2000 рублей.

Последствия неуплаты

Неуплата или нарушение сроков выплат пользователем сервитута могут повлечь штрафные санкции в пользу владельца. При систематических нарушениях выплат, владелец участка может потребовать пересмотра договора. Кроме того, при грубых нарушениях суд может лишить нарушителя права пользования землей и расторгнуть договор.

Право сервитутного обременения применяется не только к земельным участкам, но и к всевозможным зданиям и сооружениям, а так же к недостроенным объектам. При этом соглашение может иметь определенный срок действия, но может быть и бессрочным. Во всех случаях пользователь сервитутом обязан причинять как можно меньше неудобств собственнику используемой недвижимости. Каждая из сторон должна понимать особенности ситуации, в которой они оказались.